UNIVERSITATEA “GEORGE BARITIU” din BRASOVFACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Specializarea: Contabilitate si Informatica de Gestiune
EVALUAREA INTREPRINDERII
- NOTE DE CURS -
Profesor de curs ,Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN
- 2006 -
03.10.2006
STRUCTURA RAPORTULUI DE EVALUARE
O structura posibila :
1. Titlul raportului : Raport evaluare a S.C2. Prezentarea succinta a intreprinderii evaluat respectiv denumire, adresa, act
de infiinatare, numar de inregistrare in registrul comertului, codul fiscal, obiectul de activitate etc.
3. Scopul evaluarii si beneficiul si/sau destinatarul lucrarii. Se precizeaza distinct scopul pentru care s-a elaborate si anume privatizare, vanzare, inscriere la bursa etc.
4. Prezentarea evaluatorului. Se mentioneaza datele de identificare a societati comerciale desemnata pentru realizarea evaluarii, prezentarea pe scurt, a experientei acestei, echipa de evaluatori etc.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune acoperirea tuturor pieselor de diagnostic al intreprinderii si precizarea concluziilor rezultate in urma analizei.- diagnostic juridic- diagnostic tehnic (industrial, obtional)- procesul tehnologic, gradul de mecanizare ;- diagnosticul resurselor umane si al managementului (organigrama) ;
* se pooate face analiza in functie de varsta, sex, calificare, productivitatea muncii- diagnostuicul comercial – produsul si clienti, furnizorii, piata, concurentii ;
* care este produsul, care sunt furnizorii, clinetii, piata- concluziile finale ale diagnosticului6. Evaluarea societatii comerciale
– procedura de evaluare si motivatia alegerii metodelor utilizate. - principii , definitia diagnosticului conform dreptului comercial si civil
Trebuie sa se mentioneze ca evaluarea s-a facut in conformitate cu regulile, procedurile, standardele estimate in domeniu si eventual daca exista anumite norme obligatorii stabilite de catre diferite organisme, se mentioneaza denumirea, numarul si data publicarii actului in M.O.
In ceea ce priveste motivatia alegerii metodelor de evaluare se prezinta sucinct argumentele pentru obtiunea realizata.- aplicarea metodelor de evaluare se prezinta detaliat metoda si procedura de evaluare, argumentele si ipotezele care au condos la utilizarea metodelor respective:- sinteza rezultatelor in care evaluatorul isi exprima opinia asupra valorii intreprinderii.
7. Recomandari sau precizari finale. Concluzii – puncte slabe si puncte tari.
Curs 105.10.2006
CAPITOLUL ICONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII
1
1.1. Concepte si fundamente metodologice
In literatura de specialitate evaluarea este definita in mai multe moduri.In standardele internationale de evaluare definitia este « evaluarea este
procesul de estimare de valori » si mai este definita « ca un ansamblu de tehnici, procedee si metode prin care se stabileste valoarea unui bun, grupa de bunuri, activ sau intreprindere ».
Cu alte cuvinte evaluarea reprezinta o apreciere finalizata prin stabilirea unei valori pentru proprietatea respectiva.
Referindu-ne la evaluarea intreprinderii trebuie precizat faptul ca aceasta vizeaza stabilirea valorii afacerii la un moment dat, masurarea avutiei reale, dar si potentialul acesteia de a-si mari bogatia in perioada urmatoare.
Deci se urmareste si capacitatea intreprinderii de a genera profit, fluxuri de disponibilitati la dispozitia proprietarului.
In fapt intreprinderea poate fi privita ca un portofoliu de investitii mai vechi si mai noi iar potrivit principiului aditivitatii valorii investitiilor dintr-un portofoliu « valoarea intreprinderii este suma valorii actuale a fiecarei investitii care a condus la constituirea patrimonilui acesteia respectiv valoarea prezentata chas-flow-urilor pe care aceste investitii le promit.
Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale precum avocatura sau proiectarea, activitate desfasurata de profesionistii care respecta niste principii si standarde specifice, activitate care se finalizeaza printr-o apreciere mai precis prin stabilirea valorii proprietatii analizate.
Reevaluarea inseamna a evalua din nou iar in mod obisnuit aceasta consta in aducerea valorii la « pretul zilei ».
Deci intre evaluare si reevaluare nu exista deosebiri de fond, diferenta vizand momentele diferite de existenta a elementelor care fac parte din obiectul operatiunii.
Situatia este diferita in cazul cand din diferite motive aceasta este executata in mod fortuit.
Operatiunea de evaluare are un caracter complex determinat de natura si marimea intreprinderii iar elementele antrenate in aceasta operatine sunt subiectul, obiectul si beneficiarul evaluarii.
Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care realizeaza evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire economica, juridica, tehnica, etc. in functie de obiectul supus evaluarii.
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor intalnite.
Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatile mobiliare sau imobiliare, afacerile sau activele intangibile.
Beneficiarul evaluarii poate fi proprietarul, cumparatorul sau terte persoane.O distinctie importanta care trebuie precizata in activitatea de evaluare este
diferenta dintre valoare, pret si cost.
Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau confidential.
2
Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau servicii. Acesta mai poate fi definit si ca « suma necesara pentru a crea un bun sau serviciu de catre producator ».
Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un fapt istoric.
Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul acestora pentru cumparator.
Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita intreprinderii in cazul de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al unei expertize.
In standardele internationale de evaluare referitor la valoare se fac urmatoarele precizari :
- valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai posibil convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare ;
- valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai posibil prêt care va fi platit pentru bunuri si servicii la o anumita data in conformitate cu o anumita definitie a valorii.
Conceptul economic de evaluare reflecta optica pietei asupra beneficiarilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile la data evaluarii.
Valoarea este creata si sustinuta de actiunea unor factori care sunt asociati cu oricare produs, serviciu sau marfa si anume : utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.
Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea.
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai multe valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este mai important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.
In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic este o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform unei definitii specifice contextului evaluarii.
Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si evaluator) pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si subiectiva in raport cu partile negociatoare reflectand actul de vointa intre doua parti, evaluatorul nefiind implicat.
Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si subiectiva in raport cu evoluatorul.
Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale asupra valorii.
In functie de domeniile specifice prin care se deruleaza evaluarea poate fi :- evaluare de intreprinderi (afaceri) aceasta reprezentand de fapt obiectul disciplinei noastre ;- evaluarea de proprietati imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole etc.) ;- evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale) ;- evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) ;
3
1.1.1.Tipuri de proprietate
Principalele categorii de proprietate care au in vedere procesul de evaluare si care sunt recunoscute de IVSC (Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare) sunt :
- proprietatea imobiliara :- proprietatea mobiliara :- intreprinderile si activele financiare.
In situatia in care se utilizeaza termenul de proprietate fara alte precizari referirea poate fi valabila la oricare din tipurile de proprietati amintite.
Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil care este un activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile iar proprietatea imobiliara cuprinde termenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac cord comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta cum ar fi cladirile sau amenajari ale terenului (amplasamente) .
Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate sau care privesc interese financiare :
- coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate ;- interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma de participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o participatie in actiuni pe cand titlul legal este detinut de administratorul de active) ; - un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral pentru garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod curent in
categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen lung.
Principalele caracteristici ale proprietatii sunt :- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributiile economice sau de a genera venit ;- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina sau libera, proprietate indirecta, drept de inchiriere sau de subinchiriere) ;- orice proprietate mobila sau active necorporale care sunt proprietate imobiliara dar sun incluse in evaluare ;- orice servituti, restrictii, inchirieri sau conditionari asupra proprietatii sau altor elemente de natura similara cunoscute.
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza in general abordarile prin cost, comparatii ale vanzarilor si capitalizarea veniturilor si implicit metodele asociate cu aceste abordari.
Curs 210.10.2006
4
Bunurile mobile
Proprietatea asupra bunurilor mobile se refera la proprietatea unui bun altul decat o proprietate imobiliara.
Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (ex. o creanta sau o licenta).Proprietatea mobiliara corporala reprezinta drepturile asupra unui activ
care nu este atasat in permananta de o proprietate imobiliara si se caracterizeaza in general prin activitatea sa.
In activitatea de evaluare trebuie cunoscute uzantele locale pentru a stabili daca un activ poate fi considerat ca un mobil sau ca proprietate imobiliara, sarcina care ii revine evaluatorului.
Intreprinderi (afaceri)
O intreprindere sau afacere este o entitate comerciala industriala de servicii sau financiara care desfasoara o activitate economica.
Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii companie operationala care este o afacere cu activitate economica de productie, vanzare sau comercializarea unui produs sau serviciu si de continuitatea activitatii care este o intreprindere ce isi va continua activitatea in viitorul previzibil fara intentia sau nevoia de a fi lichidata sau de a-si reduce in mod semnificativ activitatea.
Scopul evaluarii intreprinderii poate fi :- achizitia sau vanzarea unei intreprinderii individuale, fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de actiuni detinute de catre actionari ;- ca o baza pentru alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei componente reflectand astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale intreprinderi- uneori poate constitui baza estimarii, deprecierii unor active imobilizate corporale ale intreprinderii.
Evaluarile de intreprindere se pot baza pe valoarea de piata a intreprinderii care insa nu este neaparat echivalenta cu valoarea de utilizare a acesteia.
Evaluarile in scopuri financiare sunt in general solicitate a se baza pe valoarea justa care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In asemenea situatii evaluatorului ii revine sarcina de a indica daca valoarea satisface sau nu atat definitia valorii de piata cat si cea a valorii juste.
Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii imobiliare (asociatii, societati comerciale, societati mixte, cooperative) dintr-un drept optional de a cumpara sau a vinde o proprietate la un prêt dat si intr-o anumita perioada stabila sau prin crearea unor instrumente investitionale bazate pe un parchet de active imobiliare.
Activele financiare sunt active necorporale si ele pot cuprinde :- drepturile detinerii unei intreprinderii sau proprietati ;- drepturile din cadrul unui contract care garanteaza o optiune de a cumpara sau
a inchiria cu optiunea de cumparare.- drepturile de a detine un pachet de actiuni sau obligatiuni.
Curs 312.10.2006
5
1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea evaluarii lor
Piata in intelesul prezentei discipline reprezinta sistemul sau locul prin care un bun sau un serviciu este tranzactionat intre vanzatori si cumparatori printr-un mecanism al pretului.
Piata intreprinderii necotate, spre deosebire de cea a intreprinderilor cotate nu este reglementata si nici organizata formal.
Aceasta este alcatuita de vanzatori si cumparatori (investitori) iar tranzactiile cu intreprinderile sau cu participatiile de control ale intreprinderii necotate se caracterizeaza prin preturi care se obtin in conditi specifice si anume :
- lipsa de repere sau preferinte de prêt ;- lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare- nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori in cazul
sistrarii negocierilor cu un cumparator- nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in cazul
sistari negocierilor cu un vanzator.
Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie vanzatorii, cumparatorii, intermediarii si consultanti.
Vanzatorii pot fi individuali sau companii holding cand intreprinderile se vand integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se vand participantii.
Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru categorii in functie de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor proprie cu privire la investitii.
1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital.2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa fie
investitori pe termen lung.3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii financiare si
practica o inginerie financiara sofisticata.4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si salariatii
intreprinderii.Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare,
management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie de cunostintele si experientele accumulate.
1.1.3.Organizatii profesionale
Pe plan mondial s-a constatat necesitatea reglementarii si profesarii activitatii de evaluare astfel ca in unele tari s-au infiintat prin asociere voluntara mai multe asociatii de evaluatori.
ANEVAR- asociatia nationala a evaluatorilor din Romania 1992,IROVAL – inspectoratul Roman de cercetare –dezvoltare 1995,
- se ocupa cu standardele ;Prin HG ANEVAR in septembrie 2004 a fost recunoscuta ca fiind de utilitate publica.
6
1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi
Utilizarea metodelor si tehnicilor de evaluare au loc in urmatoarele situatii :a) In vederea tranzactionarii titlurilor de proprietate emise de intreprinderi prin
transfer partial sau total de capital social.b) Ca suport in procesul investitional pe piata de capital. In acest caz se ofera
intreprinderilor o indicatie utila deciziilor investitionale de tipul cumpara, vinde sau pastreaza ;
c) In situatii in care presupun fuziuni, divizari, asocieri, aporturi in natura etc.d) In situatii dispuse de o autoritate publica in scop contabil, fiscal , de succesiune,
partaj etc.
In functie de scopul lor, evaluarile sunt :1. Evaluari administrative care se executa in general pentru determinarea
masei impozabile.2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate miscarile si
evolutia patrimoniului intreprinderilor.3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si se efectueaza in
scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al acestuia.
Se defineste evaluarea economica a unei afaceri in contextul investitor al pietei de capital ca fiind un complex de abordari, proceduri si metode de evaluare prin care se extimeaza un anumit tip de evaluare a afacerii analizate in functie de scopul si contextul de evaluare.
1.2.Instrumente folosite in evaluarea intreprinderii
Disciplina isi are fundamentul constituit din standarde, principii, practici si metode de evaluare.
1.2.1. Standardele de evaluare
Unul din obiectivele activitatii ANEVAR inca de la infiintare l-a constituit elaborarea de standarde de evaluare a intreprinderilor si proprietatilor, standarde care sa reprezinte punctul de vedere a profesionistilor in domeniu.
Incepand cu data de 01.01.2004 standardele internationale de evaluare publica de IVSC, au devenit standarde obigatorii pt membrii ANEVAR.
Principalele obiective a standardelor internationale de evaluare sunt :- promovarea transparentei in raportarile finale.Cresterea increderii in evaluarile
refuzate pentru garantarea intreprinderilor pentru tranzactii care implica transferuri de proprietate in scopul inlesnirii tranzactiilor internationale.
- pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din intreaga lume dand acestora posibilitatea de a raspunde cerintelor pietelor internationale pt evaluari credibile si satisfacerea cerintelor raportarilor finale ale comunitatilor internationale de afaceri.
-furnizarea de standarde de evaluare si raportare finale care sa raspunda cerintelor tarilor in curs de dezvoltare sau industrializare.
Atunci cand evaluarea se realizeaza pentru raportare financiara sau pentru orice alta ineregistrare contabila, evaluatorul trebuie sa respecte atat cerintele standardelor de contabilitate cat si cele care au legatura cu evaluarile proprietatii.
7
Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de standarde trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator.
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni utilizate in domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in cadrul standardelor de evaluare.
Curs 419.10.2006
Definitii Ipotezele sunt situatii considerate ca fiind adevarate. Acestea implica fapte,
conditii sau situatii care afecteaza subiectul sau abordarea unei evaluari dar care nu pot fi verificate sau nu necesita o verificare.
Conditiile limitative sunt restrictii impue evaluatorilor de catre evaluator, client sau de legislatia nationala.
Evaluatorul este o persoana care are pregatire profesionala necesara, capacitatea si experienta de a efectua o evaluare.
Desi activitatea de evaluare ca orice profesiune libera nu este reglementata de catre institutii guvernamentale, se desfasoara dupa standarde si proceduri profesionale si etice specifice.
Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este legata de cunostintele profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite in evaluari, de integritatea si onestitatea in relatiile cu clienti si publicul.
Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine activele sau in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea rapoartelor si/sau inregistrarilor financiare ale intreprinderii.
Un evaluator extern este un evaluator care impreuna cu orice asociati nu are legaturi materiale importante cu compania, clientul sau subiectul misiunii.
In activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese. De asemenea evaluatorul este obligat sa trateze problemele clientilor cu o discretie si confidentialitate corespunzatoare iar in cadrul misiunii sa dovedeasca obiectivitate si impartiabilitate.
VALOAREA DE PIATA- BAZA DE EVALUARE
Acest concept este legat de perceptiile colective si de comportamentul participantilor pe piata iar evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifice si sa includa definitia valorii de piata utilizata in evaluare.
8
IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1.
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat intr-o tranzactie cu un prêt determinat obiectiv dupa o activitate de marketing adecvata in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza prudent si fara constrangeri.
In cazul raportarilor financiare in definitia generala poate fi utilizat si termenul de activ in locul termenului de proprietate.
Precizari :« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de regula in
moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie independenta nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru comparator.
« O proprietate va fi schimbata » subliniaza ideea ca valoarea este o suma estimata si nu un prêt de vanzare predeterminat.
« La data evaluarii » acesta subliniaza ideea ca valoarea de piata estimata este specifica unui moment, are „un termen de garantie” in sensul ca schimbarile de pe piata modifica premizele evaluarii si deci rezultatele acesteia.
« Intre un cumparator decis » se refera la faptul ca cel care cumpara este motivat si nu constrans sa cumpere. El nu va plati un prêt mai mare decat cel cerut de piata.
« Un vanzator hotarat » arata ca nici vanzatorul nu este fortat sa incheie tranzactia si nici nu este constrans sa astepte pana cand va obtine pretul pe care il considera rezonabil.
« Intr-o tranzactie cu prêt determinat obiectiv » este situatia in care cele doua parti nu au interes sau relatii speciale care ar putea influenta nivelul pretului (de exemplu relatia dintre proprietar sau chirias).
« In care partile implicate au cunostinta de cauza prudent » presupune ca atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt informati asupra naturi si caracteristicilor proprietatii sau afacerii si asupra conditiilor de pe piata la data evaluarii.
« Si fara contrangere » semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este fortata de o anumita conjunctura sau situatie sa incheie tranzactia.
Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare sau fara includera niciunui impozit sau taxe asociate.
In situatii exceptionale valoarea de piata poate avea o valoare negativa. Aceasta situatie include unele proprietati inchiriate, unele proprietati specializate, proprietati invechite la care costul de demolare depasaste valoarea terenului, unele proprietati contaminate si alte situatii.
9
Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de piata in evaluare.
Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere cea mai buna utilizare, sau suma care s-ar obtine in urma vanzarii sale.
Aceasta categorie este valoarea unei anumite imobilizari pentru o anumita utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de piata.
Proprietatea cu piata limitata reprezinta aceea proprietate care datorita conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali intr-un timp determinat.Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o durata mai mare de comercializare pe piata fata de alte proprietati care sunt usor vandabile.
Proprietate specializata cu scop special sau proprietate proiectata special este proprietatea care datorita naturii sale specializate are o utilitate restransa la o anumita utilizare sau anumiti utilizatori, este vanduta rar sau deloc pe piata libera in afara cazului cand face parte dintr-o afacere. Aceasta categorie vizeaza rafinariile, centralele electrice, muzeele, bisericile, etc.
Valoarea de investitie sau subiectiva este valoarea unei proprietati pentru un anumit investitor sau o categorie de investitori pentru a atrage anumite obiective de investitie.
Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective si criterii de investitii definite.
Termenul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de piata a unei proprietati ce reprezinta o investitie.
26.10.2006Curs
Valoarea de asigurare reprezinta valoarea proprietatii care este data de unele definitii continute intr-o piata sau contract de asigurare.
Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe definitia si acceptiunea continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru proprietati.
Costul de inlocuire net (GIN) reprezinta o metoda de evaluare acceptabila utilizata in raportarea financiara pentru a determina un surogat al valorii de piata a proprietatilor specializate si cu piata limitata pentru care nu sunt disponibile informatii de piata. Metoda se bazeaza pe estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta a terenului plus costul curent brut de inlocuire sau reconstructie a cladirilor minus cota alocata pentru uzura fizica si orice forme relevante de depreciere. In IVS 2, se precizeaza ca, pentru a ramâne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie urmeaza sa fie modificata.
Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati (exclusiv terenul) data, mai ales, de valorile materialelor recuperabile si nu pentru utilizarea in
10
continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se poate da ca un cost de recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea realizabila neta.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma ce poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati sau afaceri intr-un interval de timp prea mic pentru a fi conform cu conditiile din definitia valorii de piata.
Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin asociere fizica, functionala sau economica cu o alta proprietate. Aceasta valoare este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale. De exemplu : o firma dintr-o localitate importanta a platit un pret de patru ori mai mare decat pretul pietei la acel moment pentru o suprafata mica de teren; situatia speciala a aparut deoarece terenul respectiv se afla in vecinatatea proprietatii sale îi permitea iesirea la o artera comerciala si mai ales îi dadea posibilitatea sa realizeze dimensiunile optime pentru constructia ce si-o proiectase.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru evaluarea unor asemenea proprietati difera de cele utilizate pentru estimarea valorii de piata, prin prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale utilizata.
Daca se iau in consideratie premisele valorii, adica ipotezele care se au in vedere pentru a descrie circumstantele in care are loc tranzactia, se disting urmatoarele valori:
Valoarea de exploatare continua - acest concept se refera la evaluarea unei unitaţi operationale. In acest caz, activele si stocurile sunt pe pozitie de lucru, forta de munca angajata si afacerea functioneaza fara a exista o intentie de lichidare sau de incetare a activitatii.
Valoarea de lichidare este determinata de suma ce poate fi obtinuta daca afacerea este lichidata si activele sunt vandute cu bucata. Lichidarea se poate face fortat sau pe cale normala. In acest al doilea caz, vanzarea se face pe o perioada de timp suficienta pentru a obtine cel mai bun pret dar daca aceasta dureaza mai multi ani, costurile asociate lichidarii vor fi prelucrate prin tehnica actualizarii.
Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o investitie, la finele unei perioade de exploatare, timp in care a fost recuperata in totalitate. In unele cazuri afacerea poate functiona in continuare.
Valoarea de casare reprezinta un caz extrem al valorii reziduale si anume, atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele.
Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care se scad costurile si taxele aferente tranzactiei.
Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.) este in legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta depinzand de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii si de prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii.
11
Baze de evaluare utilizate in contabilitate
Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile la care structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in contul de profit si pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea in unitati monetare a marimii elementelor patrimoniale (active, pasive, cheltuielile si veniturjle) si a operatilor economice si financiare cu modificarile intervenite in masa patrimoniala"
In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de evaluare, in combinatii diferite.
Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile romanesti includ: - Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii activelor si
crearea datoriilor. Acesta reprezinta “sacrificiul” care a fost consimtit pentru a aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la data sa de intrare . Activele sunt inregistrate la suma platita in numerar sau echivalent al acestuia sau la valoarea justa din momentul cumpararii lor. Datoriile sunt inregistrate la valoarea echivalentelor obtinute in schimbul obligatiei sau, in anumite împrejurari ( de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se aseapta a fi platita in numerar sau echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile.
- Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care intreprinderea il accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale, al unui bun similar celui delimitat ca obiect al evaluarii.
Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite conditii, baze de evaluare sunt:
- Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma costului de achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a valorii de utilizare.
- Valoarea contabila neta. Aceasta este valoarea la care un activ este inclus in bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi cumulate din depreciere (valoarea contabila -amortizari -provizioane ).
- Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate fi obtinut pe o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe piata sunt relativ omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de public, iar cantitatile de asemenea active tranzactionale sunt suficiente, astfel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori.
- Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi tranzactionat un activ sau decontata a datorie, de buna voie, intre parti aflate in cunostinta de cauza, in cazul unei tranzactii in care pretul este determinat obiectiv. Valoarea justa, conform IAS 16, este in general, sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o “ piata inactiva" ar putea fi considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii de piata din IVS, si ar include metode care nu se bazeaza pe piata, inclusiv costul de inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare conceptul de valoare de piata. Cu toate acestea, termenul de valoare justa este un termen generic utilizat in contabilitate. Conceptul de valoare justa este mai larg decat cel al valorii de piata, care este specific proprietatii.
Valoarea justa poate include un surogat pentru valoarea de piata, in cazurile in care valoarea de piata nu poate fi identificata credibil.
12
- Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilita in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei.
IAS-urile si o serie de reglementari contabile romanesti mai utilizeaza si alte valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabila; valoarea reziduala; valoarea reevaluata; valoarea ajustata.
1.2.2.Principii ale evaluarii intreprinderii
Principiile evaluarii intreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice, a realitatilor pietei, a experientei si cercetarilor profesionistilor in domeniu. In baza opiniilor exprimate in acest sens, se mentioneaza urmatoarele:
- Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment de timp.Acest principiu este sustinut de faptul ca orice modificari in cadrul intreprinderii,
de natura tehnica, juridica, comerciala, economico -financiara etc. poate conduce la modificarea valorii acesteia.
Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit moment, ea fiind in functie de totalitatea informatiilor cunoscute de evaluator pana la acel moment. Aceasta valoare poate fi considerata ca fiind echivalenta cu valoarea prezenta a veniturilor viitoare generate de dreptul de proprietate asupra capitalului intreprinderii.
- Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor.Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evidenta ca urmare a
faptului ca valoarea reprezinta cel mai probabil pret negociat intre vanzator si cumparator, iar cumparatorul vizeaza si achizitioneaza viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor ce pot fi anticipate ca derivand din proprietatea asupra intreprinderii.
- Valoarea intreprinderii are doua componente fundamentale: valoarea transferabila (comerciala) si valoarea netransferabila (necomerciala).
Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea atributelor sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In estimarea valorii de piata se considera numai valoarea comerciala (transferabila).
- Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara cazurilor in care exista acorduri speciale intre asociati care confirma drepturi suplimentare actionarilor minoritari.
Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii firmei respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere necotata, poate fi mai mica decat valoarea intreprinderii in intregul sau.
- Rata de fructificare a capitalului asteptata de un investitor (cumparator) este rezultatul conditiilor de pe piata la acel moment.Se poate spune ca intreprinderile sunt individualitati, fiecare avand un tel
propriu şi un rol specific in tabloul economic. Din acest considerent nu se pot stabili reguli care se pot aplica tuturor intreprinderilor, fara discriminare. Fiecare
13
intreprindere fiind unica, fiecare evaluare este un proces unic, in care evaluatorul respecta standardele, principiile de evaluare si codul deontologic al profesiei.
- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare.
Acest principiu are in vedere faptul ca valoarea de utilizare are in vedere continuitatea activitatii firmei, in care conditii activele tangibile precum cladirile sau o serie de echipamente au, de regula, o valoare de utilizare mai mare decat valoare de lichidare.
Abordari si metode de evaluare
Abordarea in evaluare reprezinta o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specitice de evaluare.
In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN 6, principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei categorii11:
Abordarea pe baza de active, care mai este cunoscuta şi sub denumirea de abordare patrimoniala.
Aceasta reprezinta o cale de estimare a valorii unei intreprinderi şi/sau unei participatii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piată a activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baza de active este fundamentata pe principiul substitutiei, respectiv un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire a tuturor partilor sale componente.
In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
In derularea abordării pe bază de active, bilantul contabil alcatuit pe baza de costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale şi necorporale precum şi toate datoriile, la valoarea lor de piată sau la o alta valoare curenta adecvata. Poate fi necesara luarea in considerare a impozitelor. Daca se aplica valorile de piaţa sau de lichidare, poate fi necesara luarea in considerare a costurilor de vânzare şi a altor cheltuieli.
Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii majoritare la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre urmatoarele cazuri:
- investiţie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de intreprindere sau o ferma agricola;
- intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaţii.
Abordarea bazata pe active nu trebuie sa tie unica abordare utilizata in evaluarile intreprinderilor care işi continua activitatea, in afara de cazurile in care este folosita in mod uzual de catre vânzatori sau cumparatori. In astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie sa sustina selectarea acestei abordari.
Daca evaluarea unei intreprinderi nu este facuta pe baza continuitaţii activitatii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piată sau pe o baza care presupune o perioada mai scurta de expunere pentru vânzare, daca acest lucru este adecvat. In acest tip de evaluare, trebuie sa fie luate in considerare toate costurile care au
14
legatura cu vânzarea activelor sau cu inchiderea intreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba valoare in aceste conditii, dupa cum alte active necorporale, cum ar ti brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-şi pastreze valoarea lor.
In cazul in care holdingul are proprietaţi şi incaseaza venituri din aceste proprietati, pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piată.
Abordarea prin capitalizarea venituluiAceasta este o cale generala de estimare a valorii întreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimata prin convertirea beneticiilor (caştigurilor) anticipate in valoare a capitalului.
Abordarea prin capitalizarea venitului.Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimata prin convertirea beneficiilor (caştigurilor) anticipate in valoare a capitalului. Cele doua metode uzuale ale abordarii prin venit sunt capitalizarea venitului şi analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este împartit cu o rata de capitalizare sau este înmulţit cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul in valoare. In analiza fluxului de numerar actualizat şi/sau metoda dividendelor, încasarile de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasari sunt convertite în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii prezente.
Ratele de capitalizare şi ratele de actualizare sunt preluate din piata şi sunt exprimate ca multiplii de pret (determinat pe baza informaţiilor despre întreprinderile cotate sau din tranzacţii) sau ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza informatiilor despre investitiile alternative).
Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand venitul se capitalizeaza pentru a se transforma în valoare sau al unei rate de actualizare, cand se actualizeaza fluxul de numerar.
În metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, creşterea aşteptata a beneficiului (venitului) este luata in considerare in mod explicit pentru exprimarea fluxului de beneficiu viitor .
În metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, creşterea aşteptata a beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare. Relatia, exprimata printr-o formula este:
c =a –g în care:
c - este rata de capitalizare;a -rata de actualizare;g -rata aşteptata de creştere pe termen lung
Cand venitul previzionat este exprimat în termeni nominali (preturi curente), trebuie utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este exprimat in termeni reali (preturi constante), trebuie utilizate rate reale.
Abordarea prin comparatie (in standard este denumita abordarea prin piata)
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara subiectul
15
evaluat cu alte întreprinderi similare, participatii sau actiuni similare care au fost vandute pe piata libera. Cele trei surse uzuale de informaţii, folosite în aceasta abordare sunt pieţele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate participaţii pentru intreprinderi similare, piaţa achiziţiilor de intreprinderi in ansamblul lor şi tranzacţiile anterioare ale proprietaţii subiect al evaluarii.
În principiu, într-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste abordari in estimarile de valori ale întreprinderii, dar este obligatorie utilizarea a cel puţin doua dintre ele.
Metoda de evaluare conform standardelor internaţionale este o cale specifica de estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de abordare implica diferite metode, in funcţie de scopul evaluarii, informatiile disponibile etc. Principalele categorii de metode de evaluare sunt:
- Metodele patrimoniale, denumite şi metode de evaluare ale afacerii bazate pe active. Dintre metodele patrimoniale se pot enumera: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii elementelor în functie de efectele inflatiei) etc. ;- Metodele bazate pe venit, denumite şi metode de randament în evaluarea de afaceri. Din aceasta categorie se pot enumera: Metodele bazate pe profit, Metodete bazate pe fluxul de dividende şi Metodele bazate pe fluxul de disponibilitaţi;- Metodele de comparatie, denumite şi metode ale pieţei in evaluarea de afaceri. Dintre metodele de comparaţii enumeram: Metoda multiplicatorului PER (comparatii bursiere), Metoda multiplicatorutui PSR (compararea cifrelor de afaceri), Comparatii multifactoriale .Calitatea unei lucrari de evaluare consta în acurateţea prin care evaluatorul
reuşeşte prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de pretul tranzacţiei.
1.3.Momentele si necesitatea evalurii întreprinderii
Cunoscand faptul ca schimbarile socio-politice pot genera situatii specifice in evaluarea intreprinderii, se poate mentiona ca in economia romaneasca din perioada interbelica aceasta activitate se realiza in conformitate cu teoria şi practica in domeniu pe plan intemaţional. Dupa actul naţionalizarii din anul 1948 notiunea de valoare, în general, a suferit o schimbare radicala atat in doctrina cat şi in practica. S-a facut o evaluare (administrativa) a mijloacelor fixe in anul 1950 şi o reevaluare de anvergura in anul 1964 pana în anu 1990 au avut loc şapte "reaşezari de preturi" , ceea ce a facut ca acelaşi mijloc fix produs in ani diferiti, cu aceeasi tehnologie sa figureze în patrimoniul intreprinderii cu valori diferite.
Au urmat o serie de inventarieri şi reevaluari în baza unor Hotarâri de Guvem. Astfel, in baza HG 94511990, a avut loc inventarierea şi reevaluarea patrimoniului unitatilor economice de stat o noua reevaluare a unor active şi pasive, determinate de unificarea cursului de schimb al monedei naţionale şi de modificarea regimului preturilor şi tarifelor are loc in baza HG 26 din 22 ian.1992. O noua reevaluare a imobilizarilor corporale şi modificarea capitalului social aI societatilor comerciale cu capital integral de stat, precum şi la regiile autonome are loc doi ani mai tarziu, in baza HG 500/1994, iar în anul 1998, in baza HG 983/29.12 1998 a avut loc ultima reevaluare a unor active din patrimoniul intreprinderilor, cum sunt cele de natura: terenurilor, cladirlor, constructiilor speciale şi a imobilizarilor corporale in curs de executie, existente la 30 iunie 1998.
16
În operaţiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul 1990, nu trebuie legate exclusiv de privatizare, totuşi acestea au fost determinate de schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a necesitatii realizarii conditiilor pentru declanşarea procesului complex al privatizarii.
Importanta şi complexitatea evaluărilor din ultima perioada este "supralicitata" datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta valori de piaţa, ci valori administrative, determinate in baza unor acte normative emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi şi a unitatilor operationale de natura intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitaţi de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii, instituţiile specializate ale statului şi publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara evaluarea intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea furnizeaza o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul are adesea o imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii, imagine care, rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri în care aşteptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a depus mulţi ani efort şi devotament in afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea determinata de reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor, nerespectarea contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii şi va fi folosita in instanta pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului (daca unul dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce urmeaza sa primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea evaluarii întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.
Necesitatea evaluarii intreprinderii şi a unitatilor operationale de naturaintreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii, institutiile specializate ale statului şi publicul larg .
In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii intreprinderii, in relatia beneficiar –scop.
17
Curs 631.10.2006
CAPITOLUL IIORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII
2.1 Operaţiuni preliminare
Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare şi evaluare.
Ofertarea serviciului de evaluareOferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea modului in
care au fost intelese problemele clientului, consultantul urmareşte atragerea acestuia.La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte: -sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii -redactarea sa fie simpla şi clara,-sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la dispozitie
ofertantului;-sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul şi componentii echipei,
firmele colaboratoare, logistica şi elementele de suport;-costul lucrarii şi termenul de realizare;-stipularea conditiilor şi clauzelor reciproce de realizare a lucrarii
( responsabilitate, confidentialitate etc. ) .
La elaborarea ofertei se vor avea în vedere şi cerintele specifice sectorului catre care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a spori increderea clientului
De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este capacitatea evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta şi componenta echipei de consultanta precum şi de infrastructura detinuta de aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat pentru realizarea lucrarii.
Contractarea evaluariiEvatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în baza unui
contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul, cumparatorul, organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu putere juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi responsabilitatile reciproce, termenul şi pretul lucrarii.
18
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica afacerilor exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator , ulterioare licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui.
Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea intreprinderii sunt:- partile contractante, cu o scurta prezentare a acestora;- scopul evaluarii, standardele evaluarii;- termenul contractului;- pozitia evaluatorului;- obligatiile consultantului şi ale clientului;- plata serviciilor şi a altor cheltuieli;- intarzierea platii;- responsabilitatea consultantului;- modalitatea de arbitraj;- legea aplicabila;- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora şi de modificare a contractului;- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competenţelor unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile şi principiile deontologice necesare.
În situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este necesar sa se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie mentionat in raportul de evaluare.
Întrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa ajunga in posesia unei terte persoane care urmareşte alt scop, in pofida includerii unei clauze care exclude responsabilitatea fară de o terta parte, termenii contractului de consultanta trebuie sa includa o prevedere clara asupra naturii limitate a evaluarii.
În cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta trebuie sa fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
2.2.Organizarea şi desfăşurarea activităţii de evaluare
Organizarea activitatii
Dupa adjudecarea şi contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul echipei va proceda la urmatoarele actiuni:
Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru şi cu precizarea duratei acestora, precum şi a colectivelor de lucru pe fiecare faza;
Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaşurari rapide şi corecte procesului de evaluare;
Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naţionale şi a domeniului in care îşi desfaşoara activitatea intreprinderea; .
Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma; Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica şi receptiona raportul de
evaluare.In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va debuta cu
un contact generat cu conducerea şi principalii responsabili din firma şi care va fi urmat de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele şi informaţiile ce trebuie pregatite şi puse la dispozitia evaluatorilor .
19
Executia Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea unor faze de
lucru, care, în fapt înseamna programarea logica a activitatilor necesare şi prin care, se asigura credibilitatea calculelor şi rezultatelor obtinute.
Definirea misiunii evaluarii
Înainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator problema care trebuie abordata şi sa fie sigur ca poseda experienta şi cunoştintele pentru a-şi indeplini misiunea cu competenţa.
Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata şi bine inţeleasa problema clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular, iar obiectivele difera şi ele in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare, evaluatorul işi defineşte misiunea şi poate trece la culegerea de informaţii, la formarea echipei de lucru, la stabilirea metodelor ce urmeaza a fi folosite.
Cunoaşterea obiectivului supus evaluarii
În aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele supuse evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii, prelucrarii, gruparii şi analizei datelor şi informatiilor necesare. Evaluatorul va face verificari şi investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru analiza in evaluare sunt corecte şi demne de incredere.
Diagnosticarea starii actuale
Diagnosticarea consta într-o analiza complexa cu privire la resursele consumate şi rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de timp definita, anterioara datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile juridic şi cel al resurselor umane, tehnic şi comercial, financiar-contabil.
Evolutia situatiilor viitoare
Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu corecţiile care au fost necesare pentru reflectarea starii de normalitate economica , se procedeaza la emiterea de previziuni posibile. Scenariile de previziune care se elaboreaza au la baza concluziile rezultate din analiza diagnostic.
Estimarea valorilor
Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de evaluare, conforme cu standardele, in cazul luat in studiu şi reprezinta esenta raportului de evaluare. Cel mai important aspect al acestei faze este determinat de capacitatea evaluatorului de a sintetiza, dintr-o plaja de valari obţinute prin aplicarea metodelor adecvate, nivelul valorii finale al obiectului supus evaluarii.
Motivarea alegerii valorilor
20
Evaluatorul trebuie să-şi folosească raţionamentul său profesional atunci când apreciază importanţa fiecarei estimări de valoare la care s-a ajuns prin procesul de evaluare. Dacă evaluatorul respectă standardele, utilizează informaţii concludente şi reale din piaţă, va reuşi să obţină o valoare recunoscută pe piaţă pentru întreprinderea supusă evaluării.
Prezentarea raportului de evaluare
Redactarea finala a raportului de evaluare se face în conformitate cu continutul cadru recomandat de standard, dupa ultimele corecţii efectuate şi finalizate prin recepţia raportului de catre beneficiar .
CAPITOLUL IIIANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII
3.1.Consideraţii generale
Conceptul de diagnostic in plan economic, la nivelul unei firme, constă in determinarea stări generale, a defectelor, a conditiilor necesare şi procedurilor de aplicat pentru implementarea corectiilor ce se impun.
În cadrul diagnosticului trebuie să-şi găseasca raspuns probleme cum sunt:- statutul juridic al firmei;- care sunt rezultatele întreprinderii şi daca sunt sau nu satisfacatoare şi de ce?- care sunt performantele şi obiectivele dorite, nivelul performantelor şi ce trebuie făcut pentru atingerea lor?- masurile concrete ce urmeaza a fi intreprinse, atat pe termen scurt, cat şi pe termen lung.
In cadrul activitătii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie sa furnizeze informatiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor "cheie" ce trebuie avute in vedere in cazul aplicarii diferitelor metode de evaluare .
Pe baza diagnosticului intreprinderii evaluate se pot construi scenarii previzionale, care trebuie sa stea la baza evaluarii şi, de asemenea, se pot realiza testele de coerenţă intre evaluarea propriu zisa a afacerii şi diagnostic. Astfel, se poate aprecia ca rolul analizei diagnostic nu este numai de prezentare a situatiei firmei, la un moment dat, ci mai mult, aceasta directioneaza şi sustine scenariile de evolutie al afacerii.
Diagnosticul in vederea evaluarii comporta trei faze distincte şi anume: Pregatirea diagnosticului, care consta in stabilirea problemelor supuse
analizei, in adunarea şi selectarea documentelor şi informatiilor necesare evaluarii;
Analiza documentelor şi a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta partea cea mai importanta a diagnosticului deoarece, permite evaluatorului sa cunoasca
21
mediul general şi cel specific al firmei, sa determine locul acesteia in mediul sau concurential, cat şi sa elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
Prezentarea în scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate stau la baza alegerii ipotezelor, metodelor şi coeficientilor de evaluare şi la intocmirea previziunilor .
În literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei in vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip SWOT, in cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi care au urmatoarea semnificatie:STRENGTHS = Puncte tariWEAKNESSES = Puncte slabeOPPORTUNITIES = OportunitatiTHREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor şi informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT se pot face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura pe anumite piete, cat şi in ceea ce priveşte strategiile pe care organizatia le poate utiliza, pentru a se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja ocupate de competitori.
În cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari şi sfabe, care redau potenţialul şi situaţia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt identificate prin analiza mediului extern al întreprinderii, reflectand influenta acestuia asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite, procese sau activitaţi mai bine organizate) reprezinta punctele tari, iar insuficienţa unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele şi schimbarile mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative, de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite respectiv, termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting: Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor funcţii ale
intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale, operationale (exploatare), resurse umane, organizare şi management, financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei juridice a intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza o interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia: inspectia la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul chestionarelor şi interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a clientului ci, au drept scop fundamentarea cat mai precisa a evolutiei intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferitelor forme de venit ale acesteia.
22
3.2.Diagnosticul economico- financiar
3.2.1. Consideraţii generale
Principalele posibilităţi de utilizare a informatiilor diagnosticului in functie de abordarile in evaluare sunt :
Abordari pe bază de active :- furnizează valori contabile necesare realizării corecţiilor asupra elementelor de activ şi pasiv ;- permite calculul valorilor patrimoniale.
Abordări bazate pe comparaţia de piaţă :- asigură corecţiile şi ajustările ncesare de comparabilitate intre datele financiare ale firmelor comparabile.
Abordari bazate pe venituri :- cuantifică concluziile diagnostic în scenariile previzionale ;- faciliteaza aprecierea riscului specific de firmă ;- permite dimensionarea mărimii ratei medii anuale de creştere a fluxurilor de venit (prin analiza rentabilităţii financiare şi a politici de reinvestire a profitului) ;- permite eliminarea de previziuni a unor valori prin identificarea şi izolarea elementelor care în anumite situaţii nu interesează pe cumpărărtori (unele active redundande sau au o probabilitate mică de repetabilitate, este cazul unor venituri şi cheltuieli excepţionale).
3.3.Diagnosticul financiar patrimonial
Importanţa acestuia constă în cunoaşterea evoluţiei patrimoniului net.Pentru determinarea patrimoniului se utilizează bilanţul contabil al întreprinderii.In baza informaţiilor din bilanţul contabil se pot face o serie de aprecieri :
23
ABORDARI
Abordari pe baza de active
Abordari pe baza comparatiei de piaţă
Abordări pe baza de venit
- scăderea valori rămase a activelor imobilizate iar în cadrul acestora, a mijloacelor fixe poate fi pusă pe seama amortizărilor;
-creşterea valorii creanţelor în unităţi monetare are o influenţă negativă asupra valorii economice a întreprinderii deoarece acestea rămân la valoarea contabilă de înregistrare ;
- creşterea stocurilor de produse finite poate avea o influenţă negativa asupra valorii întreprinderii ca urmare a scăderii valorii actuale a produselor şi a imposibilităţii creşterii preţurilor de vânzare la un moment dat.
- mărimea disponibilităţilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaţie a activelor circulante, situaţie care poate conduce la o amplificare a capacităţii de plată şi la posibilitatea onorări la timp a obligaţiilor întreprinderii.
- stocul de producţie în curs poate fi analizat în funcţie de posibilităţile de valorificare în activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul operaţional.
Limitând problematica analizei financiare la cerinţele de bază ale evaluării întreprinderii şi având în vedere cerinţele standardelor în vigoare problemele esenţiale care trebuie luate în studiu sunt :- analiza structurii activului întreprinderii ;- analiza structurii pasivului întreprinderii ;- analiza lichidităţilor şi solvabilităţilor ;- analiza echilibrului financiar ;- analiza gestiuni ;- analiza rentabilităţii ;- analiza fondului de rulment .
CAPITOLUL IVEVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR
4.1. Abordarea pe baza de active
În conformitate cu standardele de practică în evaluarea GN6. abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv „un activ nu valoreaza mai mult decît costul de înlocuire a tuturor părţilor sale componente”.
Metodele de evaluare patrimoniale în funcţie de estimarea valorilor sunt :a) Valori patrimoniale estimate pe baza activului net- activul net contabil ANC- activul net corectat- activul net de lichidare
b) Valori patrimoniale estimate pe baza activelor utilizate în activitatea întreprinderii :- valoarea substanţială- capitalurile permanente necesare pentru exploatare (CPME)
Activul net corectat
Relaţia de calcul a activului net corectat este :
ANC = Valoarea de piaţă a activelor – Valoarea de piaţă a datoriilor
24
Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate în mod individual stabilindu-se valoarea de piaţă sau o altă valoare adăugată pentru fiecare în parte (valoarea economică).
La baza determinării valorii întreprinderii stă bilantul economic şi nu cel contabil obţinut prin corecţia elementelor bilanţilui contabil.
Evaluarile economice prin metoda ANC au în vedere gruparea elementelor patrimoniale în :
- active aflate în exploatare care se evaluează pe baza valorii de piaţă iar cînd această evaluare nu este posibilă din cauza rarităţi activului sau specializăiri lui se utilizează metoda costului net.
- active aflate în afara exploatării care sunt evaluate separat şi prezentate distinct de valorile patrimoniale în raportul de evaluare.
14.11.2006 Curs
METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE ACTIVE DIN BILANŢUL ÎNTREPRINDERII
1.Evaluarea terenurilor
Pământul reprezintă o importantă parte din avuţia lumii şi poate fi utilizat în scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :1. Terenuri neamenajate utilizate pentru agricultură cu destinaţia de dezvoltare sau
nu.2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de
alimentare cu energie şi cu apă sau care au fost supuse unor lucrări de ecce si amenajare, împrejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprietăţi construite.
Se evaluează terenuri a caror situaţia presupune că ele sunt în proprietatea societăţii comerciale de evaluat iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacţiei.
Circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Legea 54/1998 iar în acest cadru a început să funcţioneze piaţa pământului. De aceea se impune ca evaluarea acestor bunuri să fie făcută de persoane cu calificare şi experienţă în domeniu.
In faza premergătoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea următoarelor actiuni :
- se analizează actele de proprietate asupra terenului şi înregistrările contabile referitoare la acesta. Evaluatorul va pune în evidenţă drepturile de proprietate care trebuie evaluate şi restricţiile sau drepturile asociate proprietăţii ;
- se studiază planurile amplasementelor şi se fac verificări cu privire la suprafaţa înregistrată scriptic şi cea existentă pe teren;
- din totalul suprafeţei de teren se separă suprafeţele utilizate pentru desfăşurarea activităţii şi suprafeţele libere în exces care sunt considerate în afara exploatării ;
- se culeg informaţii de piaţă referitoare la valorile de tranzacţionare din zonă a terenurilor libere similare ;
25
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct suprafeţele terenurilor în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de piaţă în zonele respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii: comparaţia directă, metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putându-se concretiza practic în 6 metode de evaluare agreate de standardele internaţionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine elemente din două sau chiar din toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :- metoda parcelări- metoda rentei de bază - metoda normativă sau administrativă- metoda comparaţiei directe de piaţă
Pentru terenurile cu construcţii :- metoda comparaţiei directe de piaţă- metoda proporţiei- metoda extracţieie 2 - metoda reziduală
Informaţiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizări (CMBU) care este un concept fundamental pentru piaţa imobiliară deoarece identifică cea mai profitabilă întrebuinţare în care poate fi exploatat un anumit activ patrimonial.
Pentru ca terenurile să poată fi evaluate în varianta CMBU trebuie îndeplinite concomitent următoarele condiţii :- să fie permise legal- să existe posibiltatea realizării fizice- să fie fezabilă financiar- să producă profit maxim adică să fie maxim profitabilă.
In sinteză ca definiţie CMBU reprezintă utilizarea rezonabilă probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, permisă legal, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care are ca rezultat cea mai mare valoare.
Evaluatorul urmăreşte depistarea acelei utilizări care maximizează valoarea proprietăţii şi implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomanţe ale terenului care urmeaza să fie evaluat va lua în consideraţie dimensiunea şi forma.
Influenţa colţului, terenul în exces, topografia lui, pachetele de reţele de utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime.
De asemenea trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora, posibilităţile de extindere care conduc la o unitate economică funcţională.
1.1. Evaluarea propriu-zisă
Evaluarea terenului se face distinct pentru cele două categorii, respectiv terenuri de exploatare şi terenuri în exces.
La evaluarea terenurilor în exploatare se va ţine seama de faptul că acesta contribuie la desfăşurarea activităţii astfel că în această perioadă valoarea lor diferă de valoarea de piată.
De asemenea se va avea în vedere că pe lângă valoarea de piaţă a terenurilor din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe întreaga durată de viaţă rămasă a obiectivului astfel că valoarea obţinută nu este valoarea de piaţă.
26
Terenurile în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesară pentru a susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a acestora.
Terenuile în exces de regulă se evaluează la valoarea de piaţă.Când există suficiente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din următoarele
metode :- comparaţia directă - proporţia - extracţia - parcelarea- tehnica reziduală- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluari care influenţează valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea, cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă metodele amintite reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.
1.Metoda comparaţiei directe
Este metoda cea mai perfectă cand există date comparabile şi se utilizează la evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru scopul evaluării.
Preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţe.
Ca elemente de comparaţie pot fi :- drepturile de proprietate- restricţiile legale - condţiile pieţei (şi data vânzării)- localizare- caracteristici fizice respectiv suprafaţa şi forma, lungimea faţadei etc.- zonarea şi cea mai bună utilizare.Se menţionează faptul că este de preferat ca să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii.
Schimbarea rapidă a preţurilor în ultimi ani impune o selectare a locurilor comparabile cât mai aproape de data evaluarii.
De asemenea se va avea în vedere faptul că data şi localizarea în general sunt mai importante ca elemente de comparaţie decât suprafaţa.
Este de dorit totuşi să se caute proprietăţi comparabile dar având aprovimativ aceeaşi suprafaţă.
Dacă se are în vedere că amplasamentele din aceeaşi zonă sunt cele mai punţin credibile deoarece vânzătorii solicită preţuri mai mari iar ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate.
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii respectiv vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
In general pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale preţurilor in tranzacţiile comparabile, corecţii care sunt exprimate în mod absolut în monedă sau relativ în procente.
Corecţiile pentru dreptul de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizarea şi caracteristicile fizice.
Toate corecţiile se prezintă în raportul de evaluare într-o formă logică şi accesibilă.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi
27
estimate prin comparatie directa. In asemenea situaţii se poate folosi metoda proporţiei sau metoda extracţiei.
2.Metoda proporţiei
Aceasta este cunoscută şi ca metoda alocării şi are la bază principiul echilibrului şi conceptul contribuţiei care spune că în mod normal există un raport tipic între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprietăţi în anumite localizări se precizează că acest
raport este mai sigur în cazul construcţiilor noi.
Metoda presupune cunoaşterea coeficientului k stabilit pe piaţă pentru terenuri şi proprietăţi identice şi cunoaşterea valorii proprietăţii.
- valoarea terenului - valoarea proprietăţii
La construcţiile mai vechi raportul are tendinţă de crestere.
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai scumpe sau mai eftine pe terenuri de valoare egală.
3.Metoda extracţiei
Este o variantă a metodei precedente şi anume valoarea terenului este extrasă din preţul de vânzare al unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei construcţiilor exprimată prin costuri şi prin depreciere.
Valoarea terenului=valoarea proprietăţii-(CÎC-Deprecierea construcţiei)
CÎC- costul de înlocuire al construcţiei
Valoarea terenului dată de această metodă poate fi folosită pentru comparaţie cu preţurile din tranzacţiile terenurilor libere.
4.Metoda parcelării
O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilităţile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă iar metoda parcelării este utilizată în cazul terenurilor pentru care parcelarea reprezintă CMBU şi dacă există date de comparaţie pentru acceste tipuri de parcele.
Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.
5.Metoda valorii reziduale
Se utilizează când lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren liber .
Se bazează pe echilibrul agentului de producţie adică teren, mâna de lucru, coordonarea şi capitalul.
28
Pentru aplicare este necesar :- să se cunoască sau să se poată estima cu o precizie corespunzătoare valoarea clădirilor ;- să se cunoască sau să poată fi estimat venitul anual net generat de societate ;- să fie posibilă extragerea de pe piaţă a ratelor de capitalizare separat pentru clădiri şi pentru venituri.
Metoda poate fi utilizată în cazul proprietăţilor generatoare de venit şi mai ales în cazul proprietăţilor noi.
In esenţă metoda constă în scăderea din venitul net al proprietăţii a venitului alocat remunerării construcţiilor.
Venitul rămas este considerat ca venit rezidual al terenului şi este capitalizat.
6.Metoda capitalizării rentei de bază
Renta de bază este suma plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.
Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare.Pentru a utiliza această procedură trebuie să existe informaţii de pe piaţa
închirierilor imobiliare iar dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piaţă atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu renta de pe piaţă se vor face corecţiile necesare luând ca reper pe aceasta din urmă.
Eventualele clauze de escaladare şi de plată ale rentei trebuie reflectate în renta de bază.
Acestă metodă este recomandată mai ales în cazul evaluării terenurilor agricole.In afara metodelor prezentate şi care sunt recunoscute de standardele
profesionale de evaluare la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează elemente statistice extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valorii finale.
21.11.2006 Curs
2 . Evaluarea construcţiilor
Clădirile pot fi definite ca nişte construcţii arhitecturale care delimitează un spaţiu amenajat în scopul desfăşurări unor activităţi cu caracter economic, social, de agrement etc.
Valoarea construcţiilor presupune derularea unei faze preliminare care implică desfăşurarea următoarelor activităţi:
1. Verificarea listei de inventariere şi identificarea fiecărei construcţii pe baza numerelor de inventar din evidenţele contabile
Lista de inventar trebuie să conţină numărul de inventar, data puneri în funcţiune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de amortizat la data evaluării şi dacă este posibil evoluţia scriptică a valorii de inventar conform HG.
2. Punerea la dispoziţia evaluatorului de catre beneficiar a documentaţiilor de construcţie respectiv a planurilor construcţiilor dată fiind importanţa informaţiilor cu
29
privire la dimensiunile reale a construcţiilor (suprafeţe construite, suprafeţe desfăşurate, înălţimi etc.)
În lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcţie se solicită un plan de situaţie în care să figureze construcţiile aflate pe amplasament.
La majoritatea întreprinderilor care au elaborat documentaţia pentru întabularea terenurilor conform HG 834/1991 există aceste planuri de situaţie care cuprind amplasamentul şi conturul construcţiilor aflate pe acesta respectiv suprafeţele construite.
În aceste cazuri evaluatorul trebuie să verifice corespondenţa suprafeţelor înscrise în anexele documentaţiei cu cele din teren pentru a evita erorile legate în special de suprafeţele desfăşurate ale clădirilor.
În lipsa documentelor trebuie întocmită o schiţă a planului de situaţie pe baza măsurătorilor efectuate la fiecare clădire.
Nivelul complexităţi măsurătorilor depinde de metoda de evaluare aplicată.3. În baza listei de inventariere şi a planului de situaţie se trece la operaţiunea de
identificare şi corelare a acestora.
În baza listei de inventariere se face şi inspecţia clădirilor şi descrierea obiectivelor de evaluat.
Prin aceasta se urmăreşte stabilirea structurii constructive care oferă date necesare pentru elaborarea devizelor, încadrarea în cataloage etc.
Se identifică toate elementele constructive care pot fi observate respectiv: fundaţii, suprastructură, acoperiş, finisaje, dotări, anexe etc.
De asemenea se urmăreşte identificarea elementelor referitoare la starea fizică a construcţiilor, reparaţiile curente sau reparaţiile capitale efectuate.
Se stabilesc condiţiile de exploatare prezente şi viitoare si se mai stabilesc vecinătăţile şi influenţa acestora asupra construcţiilor.
2.1. Evaluarea propriu-zisă
Evaluarea construcţiilor poate fi efectuată prin metode înscrise în cele trei abordări, respectiv:
- abordări pe bază de costuri- abordări pe bază de venituri- abordarea prin comparaţia de piaţă
A. Abordarea prin costuri
La baza evaluării costurilor stau două principii de bază şi anume:- stabilirea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstrucţie)- stabilirea deprecierii acumulate. Prin scăderea acestora rezultă valoarea rămasă actualizată a construcţiei la data evaluării.
Datorită complexităţii şi diversităţii construcţiilor fiecare construcţie trebuie tratată separat.
Stabilirea valorii construcţiei noi
30
Prin aceasta se urmăreşte stabilirea costului de reconstrucţie sau a costului de înlocuire.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi la preţurile curente la data evaluării o copie, o replică exactă a clădirii evaluate folosind aceleaşi materiale normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate deficienţele, supradimensionarea şi deprecierea clădirii evaluate.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalentă numit costul de înlocuire.
Metode de estimare a costului
Metodele tradiţionale de estimare a costului sunt:- metoda comparaţiilor unitare- metoda costurilor segregate - metoda devizelor
La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaţile de pe piaţa construcţiilor să fie relevante.
1. Metoda costurilor unitare
Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar care poate fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate în funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face o corecţie
pentru localizare.Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe măsură ce
suprafaţa sau volumul clădirii creşte.Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala termică,
lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total construit iar costul total este estimat prin compararea clădiri evaluate cu clădiri similare la o dată mai recentă şi pentru care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau a execuţie şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în prezent fiind relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită dificultăţilor privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor şi preţurilor barem din cataloage.
31
- aplicarea celor mai adecvate corecţii- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de subiectivism
având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage sunt la nivelul anului 1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care nu sunt cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce la estimări suficient de corecte.
2. Metoda costurilor segregate
Metoda se bazează pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii exprimate în unităţi de măsură adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manoperă, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru pătrat de pardoseală, metru liniar de perete de o anumită înălţime etc.
Costurile se bazează pe costuri normate cum ar fie costul lucrărilor de escavare care se exprimă în lei/metru pătrat sau costul fundaţiei care se exprimă în lei /metru liniar.
Costurile indrecte de regulă se calculează separat iar regia şi profitul constructorului poate fi inclus în costul unitar sau poate fi calculat separat.
Dacă este corect aplicată metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare cantitativă completă conducând la o estimare precisă a costului de reconstrucţie sau de înlocuire cu un efort mult diminuat.
3. Metoda devizelor
Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia se face un calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.
23.11.2006 Curs
Estimarea deprecieri cumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcţionale sau externe.Având în vedere clasificarea construcţiilor în una din categorii:
- construcţii necesare exploatării- construcţii în afara exploatării- construcţii în curs de execuţie sau construcţii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecărui caz în parte respectiv valoarea de piaţă, valoarea de utilizare, valoarea de investiţie etc.
Cea mai complexă situaţie o prezintă construcţiile din afara exploatării care se evaluiază la valoarea de piaţă.
32
Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea în vedere aspectele ce vor fi prezentate în continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezintă diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi valoarea ei de piaţă.
Deprecierea fizică este scoasă în evidenţă de rosături, căzături, fisuri, defecte de structură. Acestea determină în viitor costuri suplimentare de întreţinere în comparaţie cu un activ modern substituit.
Deprecierea funcţională denumită şi neadecvare funcţională este dată de demodarea, supradimensionarea clădirii, neadecvarea stilului său , a instalaţiilor şi a echipamentelor ataşate din punct de vedere al exploatării curente sau de perspectivă.
Deprecierea economică sau din cauze externe se datorază unor factori externi proprietăţii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
În analiza de deprecieri se utilizează o serie de termeni specifici cu semnificaţiile următoare:
1.Deprecierea contabilă (amortizarea) reprezintă alocarea sistematică a valorii amortizabile al unui activ pe durata de viaţă utilă a acesteia.
Această excepţie este identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace fixe cât şi pentru activele necorporale.
2. Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare deci reprezintă perioada în care se estimează că un bun este utilizabil şi economic.
Reparaţiile şi modernizările deduse construcţiilor pot mări durata de viaţă economică dar aceasta nu va putea depăşi durata de viaţă fizică.
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Aceasta poate fi diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor de întreţinere realizate în trecut.
Modul de estimare a deprecieri cumulate
Pentru a avea o estimare corectă a deprecieri cumulate folosind oricare dintre metodele utilizate trebuie să se ia în considerare toate elementele care ar putea diminua valoarea dar fiecare element să fie folosit o singură dată.
Metodele de estimare a deprecieri sunt:- metoda duratei de viaţă economică- metoda modificată a duratei de viaţă economică- metoda segregări- tehnicile de comparare a veniturilor
Pentru determinarea numai a uzuri fizice poate fi folosită ca o metodă suplimentară metoda duratei de viaţă fizică. 1. Metoda duratei de viaţă economică
Prin această metodă pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se aplică la costul construcţiilor (la costul brut de reconstrucţie CR respectiv costul brut de înlocuire CI) un raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi durata de viaţă economică a construcţiilor (DE).
33
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă economică are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o diferenţiere între tipurile de uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a elementelor recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente pot avea o durată fizică de viaţă mai redusă decât durata de viaţă economică a clădiri.
2. Metoda duratei de viaţă economică modificată
Metoda se caracterizează prin faptul că înainte de aplicarea raportului se
deduce din CR respectiv CI costul recuperări eventualelor elemente recuperabile ale uzuri fizice apărute ca urmare a întreţineri necorespunzătoare precum şi cele ale neadecvării funcţionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau funcţională poate influienţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o şi reducând în schimb vechimea efectivă.
Această metodă nu i-a în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru diferite componente ale clădiri.
3. Metoda segregării
Metoda constă în analiza distinctă a tipurilor de depreciere şi însumarea lor în deprecierea cumulată.
Dacă se utilizează costul de înlocuire anumite forme ale deprecieri funcţionale sunt eliminate automat.
În cadrul acestei metode sunt 5 tipuri de deprecieri:
- deprecierea fizică recuperabilă care se referă la elementele construcţiei care necesită reparaţii şi care pot fi reparate la data evaluării şi în care costul pentru corectarea stării tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decât creşterea de valoare rezultată;
- deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi remediate din motive practice sau economice;
- deprecierea funcţională recuperabilă reprezintă costul de înlocuire al unui aspect demodat sau neacceptat care trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată.
Aceasta poate fi întâlnită sub trei aspect în funcţie de necesitatea pe care o manifestă respectiv pentru adăugări, pentru înlocuiri sau modernizări şi în cazul supradimensionării lor.
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă este datorată unor deficienţe care nu sunt încluse în estimarea costului nou.
- deprecierea din cauze externe care poate fi determinată de influienţele negative ale unor factori externi proprietăţii imobiliare.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o clădire sunt:
34
1. Uzura fizică recuperabilă2. Uzura fizică nerecuperabilă3. Neadecvarea funcţională recuperabilă4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă5. Deprecierea externă (care poate fi şi temporară)
4. Metoda comparaţiei
Se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor toate estimate la data evaluării.
În această metodă se obţine deprecierea globală aferentă construcţiei fără a se face distincţie între diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau pentru anumite proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială.
5. Metoda duratei de viaţă fizică
Presupune cunoaşterea pe bază experienţei a duratei de timp caracteristică unui material de a-şi păstra în exploatare caracteristicile fizice luate în considerare la proiectare.
După estimarea deprecieri şi diminuarea acestuia din valoarea de reconstrucţie sau de înlocuire rezultă valoarea rămasă actualizată.
28.11.2006
Aplicaţia 1.
Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o suprafaţă utilă de 120 metri pătraţi stiind că în acel cartier:- în urmă cu 14 luni o clădire A cu o suprafaţă utilă de 160 metri pătraţi cu caracteristici tehnice şi de utilizare asemănătoare a fost vândută cu 192 mil lei- în urmă cu 4 luni o clădire B cu o suprafaţă utilă de 180 metri pătraţi dar cu caracteristici tehnice de utilizare inferioare cu 15% faţă de suprafaţa analizată s-a vândut cu 143 mil lei.
Rezolvare
I. Preţul clădirii B asupra caruia se face corecţiile necesare pentru a aduce la caracteristicile celei evaluate
35
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei =1,2 - 0,193 = 0,287 lei/metru patrat
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat
Valoarea actuală de piaţă a clădirii:V= 120 metri pătraţi * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei
Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni care au decurs de la tranzacţie pănă în prezent.
Aplicaţia 2.
Să se stabilească mărimea câştigului prin cresterea valorii terenului datorită introduceri reţelei de apă care a avut loc în 2006. Pe baza analizei pieţei evaluatorul a stabilit că preţurile terenurilor neamenajate sunt:- cu 6 luni în urmă 4800 lei/metru pătrat- cu 4 luni în urmă 5200lei/metru pătrat- cu 1 luna în urmă 5800 lei/metru patrat- preţul actual-lipsa date
În acelaşi timp preţul unui teren compatibil cu reţea de apă se vinde acum pe piaţă cu 11600 lei/metru pătrat.
Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de 1.000.000 lei în 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume în 2006 se i+a de 1,4.Suprafaţa terenului este de 500 metri pătraţi.
RezolvareVariaţia preţurilor acum 4-6 luni
Variaţia preţurilor între 1-4 luni
Preţul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrar
Costul reţelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei
Câstigul =
Aplicaţia 3.
Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 metri patraţi care în planul local de sistematizare este destinată agriculturii fără a se putea construi pe el .
În luna mai 2006 consiliul local aprobă noul plan de sistematizare care schimbă destinaţia terenului pe aceasta putându-se constru case unifamiliare.
36
În acest scop proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de câte 500 metri patraţi şi a vândut 3 cea de-a patra oprind-o pentru sine.
Să se stabilească care este câştigul obţinut datorită cresteri valorii terenului prin schimbarea funcţiei în planul de sistematizare.
Se stie că în septembrie 2006 un teren agricol în acceaşi localitate s-a vândut cu un preţ de 2000 lei/metru pătrat, creşterile de preţ fiind de 5% pe lună.
Lotul de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:- în ianuarie 2006 – 8000 lei/metru pătrat- în martie 2006 – 8500 lei /metru pătrat - în mai 2006 – 9000 lei /metru pătrat- în iulie 2006 – 9500 lei/ metru pătrat
Rezolvare
Valoarea ternului agricol în luna mai
3.290.810 lei
Valoarea lotului pentru construcţie în luna mai
Câştigul obţinut = 18.000.000 – 3.290.810= 14.709.190
B.Abordarea construc ţiilor pe bază de venituri
Principiul de bază în abordare pe bază de venituri este anticiparea.Această metodă este utilizată mai ales pentru clădirile care generază venituri (clădiri comerciale, industriale, depozite etc.).
Această evaluare se poate face în cazul în care clădirea este deţinută de proprietar şi participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existentă.
Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi convertit în valoare a clădirii.
Pentru evaluarea clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare abordarea pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate în legătură cu venitul brut, apoi urmând să fie determinată chiria netă pe baza gradului de ocupare şi a cuantumului cheltuielilor fixe şi a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare în baza tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau pe baza unui raţionament deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe bază de venit permite ca estimarea valorii să fie mai convingătoare pentru că la baza ei se află o analiză temeinică a venitului brut, a cheltuielilor şi a ratei de capitalizare.
În literatura de specialitate este promovată tehnica reziduală pentru clădiri pornindu-se de la ideea că valoarea terenului poate fi apreciată independent .
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determinărata de capitalizare a terenului şi implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
37
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil terenului se obţine venitul net de exploatare al clădirii.
C.Abordarea prin metoda comparaţiei
Metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă permite obţinerea celei mai credibile valori a unei construcţii, în condiţiile existenţei unor informaţii de piaţă suficiente asupra tranzacţiilor cu construcţii similare.
În practică construcţiile industriale deţinute de întreprinderi sunt foarte diferite care nu sunt tranzacţionate în mod frecvent ca active individuale.
Numărul mare de corecţii care intervin între două clădiri industriale tranzacţionate fac ca metoda să devină lipsită de validitate.
O analiză corectă bazată pe un volum suficient de informaţii face posibilă aprecierea diferenţelor dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor de tranzacţionare.
Un caz mai aparte îl constituie evaluarea construcţiilor speciale respectiv al construcţiilor care se vând rar sau niciodată.
Standardele de evaluare recomandă pentru acestea aprecierea construcţiilor necesare pentru a construi un subsistem nou, modern, care să asigure aceleaşi funcţiuni cu cel al construcţiei specializate evaluate, cu alte cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea de costul de înlocuire net.
30.11.2006 Curs
3. Evaluarea echipamentelor
Maşinile, utilajele, instalaţiile şi celelalte obiecte şi accesorii denumite generic echipamente cuprinse în activele imobilizate din bilanţul contabil constituie alături de construcţii componenta mijloacelor fixe sau patrimoniul unei societăţi comerciale.
Echipamentele tehnologice, aparatele şi instalaţiile de masurare, control şi reglare, mijloacele de transport, mobilierul din birotică, sunt constituite din maşini, ansambluri de maşini, aparate, mecanisme sau dispozitive, inclusiv elemente de legătură sau conexiune respectiv pârghii, cabluri, conducte etc. care îndeplinesc o funcţiune într-un proces tehnologicla o maşină, la un vehicul, într-o instalaţie etc.
Baza de pornire în evaluarea maşinilor şi utilajelor o constituie analiza tehnică din cadrul diagnosticului operaţional prin informaţiile date şi fişele tehnice întocmite pentru principalele utilaje.
La acestea se adaugă informaţii privind piaţa secundară de maşini şi utilaje. Pentru evaluarea economică a maşinilor, utilajelor, echipamentelor etc. se vor respecta standardul internaţional de practică în evaluare GN-3.
Pentru identificarea şi ............maşinilor şi echipamentelor există două procedee:- macroidentificarea- microidentificareaMacroidentificarea studiază întregul proces de producţie prin identificarea
componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectată a instalaţiei.Prin aplicarea acestei metode se urmăreşte răspunsul la următoarele întrebari:
- Ce produce instalaţia?- Cum se realizează produsul?- Care este capacitatea instalaţiei?Acest tip de informaţie poate fi extras din planurile generale de producţie sau poate
fi obţinut de la personalul tehnic care se ocupă de instalaţie.
38
Microidentificarea reprezintă procesul descompuneri caracteristicilor individuale ale echipamentului.
În cadrul acestei metode se procedează la descrierea unei singure maşini urmărindu-se identificarea caracteristicilor specifice lae echipamentului.
În cazul evaluării unui număr mare de echipamente fără a le inspecta se utilizeză esantionarea şi analiza de tip birou.
Procesul de constiruire al unui eşantion poate include verificarea unui element dintr-o duzină de 10% din costul total al echipamente sau a mai multor active dintr-o grupă de echipamente.
Analiza de birou identifică şi evaluiaza activele fără să le inspecteze sau să le clasifice bazându-se pe documente şi pe alte informaţii furnizate de clienti sau de alte persoane.
Ca şi în cazul evaluării altor active metoda de evaluare a maşinilor şi echipamnetelor sunt înscrise în cele trei abordari respectiv:
- prin comparaţie- prin costuri- pe bază de venitToate cele trei abordări se bazează pe principiul substituţiei care consideră că dacă
sunt disponibile pentru vânzare mai multe bunuri sau servicii similare sau asemănătoare, cele cu preţul cel mai mic atrag cea mai mare cerere.
În funcţie de scopul evaluării (vânzare, lichidare etc) se vor selecta valorile considerate adecvate şi metodele de evaluare.
Valoarea ce poate fi aplicată în evaluarea acestor mijloace fixe sunt:- valoarea de piaţă- valoarea de utilizare- valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată- valoarea de recuperare- valoarea de înlocuire (costul de înlocuire brut)
05.12.2006 Curs
A.Abordarea prin comparaţie
1.Valoarea de piaţă
2. Valoarea de utilizare – este valoarea cu care o anumită imobilizare contribuie la valoarea întreprinderii din care face parte fără a avea însă în vedere cea mai bună utilizare sau suma ce ar putea fi obţinută prin vânzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizări pentru o anumită utilizare şi deci nu este o valoare de piaţă. Ea poate fi utilizată pentru evaluarea echipamentelor atunci când activele trebuie să fie evaluate ca parte a valorii totale a unei întreprinderii care îşi continuă activitatea normală.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată. Ambele tipuri de valoare se referă la suma care ar putea fi primită în mod rezonabil din vânzarea unui mijloc într-o perioada de timp prea scurtă pentru a putea fi conformă cu perioada de timp specifica în definiţia valoarii de piaţă.
Aceste valori pot implica de asemenea un vânzător obligat să vândă şi un cumpărător care cumpără fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului. Aceste valori nu iau în considerare costurile de pregătire a vânzării.
39
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultată din valorificarea materilalelor, pieselor şi subansamblelor pe care acesta le conţine şi respectiv poate fi calculată brut sau net prin nededucerea costurilor de vânzare.
În al doilea caz aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă. Valoarea de recuperare poate să fie identificată şi cu valoarea de casare.5. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate
la data evaluării pentru înlocuirea echipamentelor considerate în stare nouă cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomandă ca evaluarea echipamentelor să se facă pe următoarele baze (tipuri de valoare):
- valoarea de piaţă în cazul mijloacelor fixe individuale aflate în funcţiune şi necesare exploatării
- valoarea de piaţă sau dacă este adecvat valoarea de vânzare forţată sau valoarea de recuperare în cazul mijloacelor fixe în suplus faţă de necesităţile de exploatare.
- costul de înlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpiaţă în cazul evaluării mijloacelor fixe specializate care se vând sporadic sau se tranzacţionează pe piaţă.
B.Abordarea prin cost
Evaluarea mijloacelor fixe operaţionale
Principala metodă folosită este costul de înlocuire net care reprezintă o procedură în afara piaţei rezultatul trebuind să fie condiţionat de o profitabilitate potenţială corespunzătoare şi de o fiabilitate pe termen mediu sau lung.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în stabilirea valorii de înlocuire şi estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de înlocuire- valoarea de înlocuire a fost definită iar modalităţile de estimare ale acestuia sunt : 1. Metoda identificării- identificarea preţului de livrare a utilajului la produicător şi estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în funcţiune.2. Metoda asimilări- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametri esenţiali foarte apropiaţi la care se cunosc preţurile de achiziţie. 3. Metoda corelării- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ asemănătoare din punct de vedere constructiv şi a destinaţiei la care se cunosc preţurile de achiziţie şi estimarea valorii de înlocuire prin intepretarea sau proporţionalitatea caracteristicilor.4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în actualizarea valorilor de înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe baza indicelui de evoluţie a preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere elementele principale ale metodei care constau în stabilirea bazei de pornire a indicelui de actualizare având în vedere ca baza de pornire să fie valoarea reală a bunului la acea dată (de exemplu valoarea de inventar la momentul puneri în funcţiune).
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă se utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu condiţia verificării modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât dacă rezultatul a fost viciat erorile să fie eliminate.
40
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de înlocuire brut a
deprecierii care constă în: - deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea sau aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută , mărimea posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreţinere comparativ cu un activ modern substituit.- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea prezentă. De exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate incluzând procese industriale particulare poate avea o durată aparentă de viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută pentru operaţiile desfăşurate în prezent.- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de legislaţia în domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrări în regulile de protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.
Estimarea gradului de depreciere (uzura)
Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime rămase si calcularea gradului de uzură.
Utilizam unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata de
viată consumată în ani iar b durata estimată de viată economică utilă rămasă.Se precizează faptul că trebuie evitată confuzia duratei de viaţă economice utile
cu durata de utilizare normală a mijlocului fix stabilită prin HG 964/98 pentru raţiuni de amortizare contabilă.
x - reprezintă deprecierea totală exprimată procentual sau deducerea procentuală din costul de înlocuire brut respectiv CIB.
Costul de înlocuire net se calculează după relaţia:
Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a mijlocului fix în cazul în care deprecierea strategică impune o durată de viaţă foarte mică în raport cu deprecierea funcţională.
În situaţia în care se estimează cheltuieli de încadrare în normele de protecţie a mediului acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
O evaluare corectă este dată de analiza individuală a fiecărui mijloc fix şi nu de o abordare globală pe grupe de mijloace fixe.
Practic în acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din modalităţile de determinare a valorii de înlocuire iar rezultatele au un grad ridicat de subiectivism.
Evaluarea mijloacelor fixe în afara exploatării
41
Pentru această categorie de mijloace fixe se impune estimarea valorii de piaţă respectiv sa se ţină seama de posibilităţile de verificare pe piaţa secundară a acestor bunuri.
Pentru tranzacţionari rapide se poate lua în considerare valoarea de lichidare forţată, valoarea estimată în acest caz fiind mult redusă pentru ai spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativă este aplicabilă maşinilor şi utilajelor cu grad mare de universalitate în cazul în care cererea pe piaţa secundară depăşeşte oferta.
Metoda bazată pe estimarea valorii de înlocuire a valorii ramase actualizată din care se scad cheltuielile necesare cu schimbarea locului utilajului.
Metoda este utilizata în cazul gajări utilajelor.Acţiunea de evaluare a mijloacelor fixe în final trebuie să cuprindă denumirea
mijlocului fix, numarul de inventar, data punerii în funcţiune, valoarea de înlocuire, gradul de uzură, valoarea actualizată rămasă.
Pentru a facilita urmarirea rezultatelor pe prima pagină a desfăşurătorului se va gasi un centralizator cu acelaşi cap de tabel în care vor fi totalizate valorile obţinute pe grupe şi pe total.
Valoarea ramasă actualizată totală va fi preluată din centralizator şi se va gasi în bilanţul economic în coloana valori corectate.
07.12.2006 Curs
C. Abordarea prin compara ţia vanzărilor
Abordarea are o aplicabilitate corespunzătoare numai în cazul existenţei unei cantităţi suficiente de informaţii.
Ea stabileşte limitele valorii de piaţă a echipamentului prin analiza prreţurilor plătite atât pentru bunurile cunoscute cât şi pentru cele estimate, pentru echipamente care se evaluiază .
Sunt investigare vânzările pentru a se vedea motivaţia celor două părţi.În practica analiza de piaţă probabil va scoate la iveală vântări de active care sunt asemănătoare, însă nu identice, iar aceasta reprezintă analiza de similaritate pe care îşi bazează evaluatorul opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt următoarele:- originea şi vârsta effectivă;- starea activului;- capacitatea de producţie;- caracteristici, accesorii;- locaţia- locaţia geografică poate influienţa preţul de vânzare, dar şi locaţia în
interiorul unei instalaţii ca: consum aflat la etajul 1 şi………..identic dar amplasat la etajul al treilea ( cel din urmă necesitând costuri mai mari de dezmembrare şi mutare);
- producatorul;- calitatea comparabilă;- cantitatea (preţurile pot varia în funcţie de cantitatea vândută );- tipurile de vânzare.
Preţurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaţie adecvate şi sunt ajustate corepunzător deosebirilor elementelor de comparaţie faşă de bunul evaluat.
Informaţiile obţinute prin aplicarea acestei abordari pot fi utilizate în abordările pe bază de cost şi prin calitatea venitului.
D. Abordarea pe bază de venit
42
Această abordare se bazează pe principiul anticipării şi are ca fundament capacitatea de a genera profit a echipamentului supus evaluării.
Metodele de evaluare utilizate sunt:1. Metoda capitalizării unui venit annual din exploatare.2. Actualizarea fluxului de venit opţenabil într-o perioadă de timp viitoare (metoda
casg-flow-ului net actualizat).Această abordare de obicei nu se aplica maşinilor şi echipamentelor individuale cu
excepţia situaţiei în care acestea se află angrenateîntr-un contract de leasing. Totuşi pot fi utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau unităţi de maşini individuale, utilizate împreună pentru a realize un produs vandabil. Acest lucru generază un flux de venit.
Aplicaţie:Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi modernizarea după
cumpărare.Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe baza
următoarelor date:- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi birouri şi 2
magazine fiecare de 60 metri pătraţi;- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru pătrat
birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de 10%;- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit de 20%.- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;
Chiria anuală = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 leiChiria anuală efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 leiCheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 leiVenit net = 46.008.000 – 13.802.400 = 32.205.600 lei
Valoarea proprietăţii = lei
Cost reparaţii+dobândă = 60* *(1+0,45)= 87.000.000 leiProfitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 leiPreţul maxim = 322.056.000 – 64.411.200 – 87.000.000= 170.644.800
4.Evaluarea stocurilor, creanţelor şi disponibilităţilor băneşti
În numeroase cazuri ponderea activelor circulante în activul bilanţier este semnificativă, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a acestora.
Uneori specialişti nu dau acestora importanţa cuvenită, ca urmare a faptului că ele sunt înregistrate în contabilitate de cele mai multe ori la valori apropiate de valoarea de piaţă a acestora datorită lichidităţii caracteristice.
Evaluarea stocurilor
Stocurile de materii prime şi materiale, combustibili, piese de schimb, consumabile.
43
Dintre cauzele care duc la existenţa unor diferenţe între valorile în contabilitate şi valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizică (avarierea ) stocului- uzura morală, totală sau parţială a stocurilor datorită miscări lente- scăderea preţului de piaţă pentru anumite produse sub nivelul costului de
achiziţie sau prosucţiePe baza documentelor contabile şi al inventarului evaluatorul îşi formează o
opinie şi face o distincţie clară între stocurile cu mişcare lentă evaluate la un preţ mai scăzut şi stocurile cu mişcare nominală evaluate la costul lor.
Se aplică valoarea de piaţă exprimată prin costul unitarde inlocuire la data evaluării ţinând cont de starea fizică de depreciere, vechimea lor şi perisabilitatea de a mai fi utilizate în procesul de producţie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea unor stocuri mult peste valoarea contabilă.
Stocurile de producţie neterminată sau în curs de execuţie
Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de producţie înregistrate până la data evaluării, dar este de preferat să se estimeze prin valoarea de piaţă a produselor finite în care sunt înglobate şi din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a producţiei şi de marketing în vederea desfaceri .
Stocurile de mărfuri şi produse finite
Acestea se evaluiază pe baza valorii curente de piaţă.Se vor mai lua în considerare factori legaţi în principal de evoluţia şi tendinţele
înregistrate în piaţa produselor respective, vechimea acestora, starea fizică de depreciere şi gradul în care mai asigură satisfacerea necesităţilor cumpărătorilor.
În cazul reduceri de valoare faşă de valoarea contabilă se vor avea în vedere şi alte elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune, condiţiile de păstrare a produselor, etc.
44
