EI Evaluare Rom 2010

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

B-11. Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie. 2p 2. Evaluarea financiar a proiectelor investiionale. 2 p3. Problema 1.V1 1,5 pDeterminai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 16 000 m3;

Valoarea de pia a terenului 800 000 lei.

Fundaia beton armat,

Pereii elemente prefabricate de beton armat.

Uzura elementelor n rezultatul inspectrii cldirii constituie:Nr.Elementele constructiveGreutatea specific, %Uzura, %

1Fundaie 75

2Perei2910

3Planeu de pod1510

4Acoperi725

5Pardoseal525

6Goluri 720

7Finisare 720

8Instalaii interioare tehnico-sanitare160

9Alte lucrri215

10Construcii metalice5

Total 100x

Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 360 lei (n preurile a.2009). Deprecierea funcional constituie 15%, cea economic 5%. Cheltuielile indirecte constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%.Problema 5.V1 1.5 pDeterminai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:

Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Chiinu, suprafaa total este de 425 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 2550mii lei. 4. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p 1. Destinaia evalurii este:

a) determinarea valorii de piata;

b) determinarea valorii de lichidare;

c) determinarea valorii de impozitare;

d) determinarea valorii p-u garantii bancare;

e) determinarea valorii de investitii;

f) determinat de beneficiarul evaluarii;

g) determinarea valorii reziduale.2. Care metod de evaluare a locuinelor se bazeaz pe valoarea unui obiect analogic:a) Metoda analizei comparative a vnzrilor

b) Metoda de resurse

c) Metoda actualizrii fluxului de numerar

d) Metoda segregrii

e) Metoda comparaiilor pare

f) Metoda indicilor de baz

3. Procesul de evaluare a imobilului comercial cuprinde a) plicarea diverselor metode b) determinarea sursei de venituri

c) analiza macroeconomic a pieei

d) analiza microeconomic a pieei

e) previziune financiar

f) reconcilierea rezultatelor

g) toate sunt corecte

h) toate sunt false

4. Se consider obiecte cu destinaie special urmtoarele

a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsonier

e) biseric

f) parcare auto5. Care dintre urmtorii coeficieni de capitalizare cuprind doar rata rentabilitii pentru investiii:

a) coeficientul de capitalizare pentru teren;

b) coeficientul de capitalizare pentru construcii;

c) coeficientul datoriei ipotecare;

d) coeficientul de acoperire a datoriei.B-21. Valoarea de pia a imobilului. Valoarea pentru utilizare existent i valoarea alternativ. Valori negative i alte tipuri de valori (investiional, baz impozabil etc.). 2 p 2. Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar. 2 p.3. Problema 4.V1 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similare

CaracteristicileObiectul evaluriiObiectul 1Obiectul 2Obiectul 3

Preul de vnzare, euro150 000180 000200 000

Suprafaa bunului imobil, m2150170180190

Starea bunului imobilsatisfctoareSatisfctoarebunSatisfctoare

Data vnzrii 09.0701.0801.08

AmplasareaPota Veche BotanicaPota VecheBotanica

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%; creterea preurilor pe perioada iulie ianuarie 2008 = 10%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 18 %.

4. Problema 6.V1 1,5 p.Calculai : 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.

Obiectul impunerii:

Cas locativ n satul Mgdceti, mun. Chiinu, suprafaa total 250m2 , valoarea de pia constituie 16 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Valoarea de pia reflect:

a) costul producerii sau achizitionarii proprietatii de vinzator;

b) valoarea propusa de cumparator;

c) suma estimata de un evaluator licentiat, proprietar al bunului imobil;

d) costul plus profitul mediu p-u edificarea bunului imobil;

e) pretul la care s-a vindut un obiect de utilitate similara;

f) suma cea mai probabila determinata de evaluator, respectind cerinte specificate de legislatie fata de conditiile pietei si tranzactiei;

g) suma la care sa convenit intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa vinda.

2. Concurena pe piaa imobiliar duce la:

a) creterea ofertei

b) micorarea ofertei

c) creterea cererii

d) micorarea cererii

e) situaie de echilibru

f) elasticitatea preurilor

g) micorarea preurilor

h) sporirea preurilor

3. n ce caz construcia de noi bunuri imobiliare este profitabil:

a) preul de pia > costul construciei

b) preul de pia < costul construciei

c) preul de pia = costul construciei

d) valoarea de pia = valoarea investiional

e) valoarea de pia > valoarea investiional

f) valoarea de pia < valoarea investiional

4. Abordarea prin venit la evaluarea imobilului special se va aplica cnd:

a) avem acces la documentaia contabil

b) obiectul se utilizeaz conform destinaiei

c) obiectul este finisat

d) proprietarul o solicit

e) cunoatem rata de actualizare

f) toate sunt corecte

g) toate sunt false

5. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar nu se utilizeaz dac:

a) toate fluxurile de numerar sunt negative;

b) toate fluxurile de numerar sunt pozitive;

c) pe parcursul perioadei prognozate sunt i valori pozitive, i valori negative;

d) mrimea reversiei este mic.

B-31. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei. 2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe. 2 p.3. Problema 2.V1 1,5 p.Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800 m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 200 000$.4. Problema 2.V1 1,5 p.Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului comercial dac n urma examinrii pieei s-a aflat c n 3 cazuri similare a fost cptat un profit de 1,4 mln lei, n 4 cazuri 1,5 mln lei i n 3 cazuri 0,8 mln lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.

1. Preul bunului imobil este:

a) totalitatea cheltuielilor suportate de antreprenor pentru a-l construi

b) rezultatul obinut n urma estimrilor

c) rezultatul negocierilor dintre cumprtor i vnztord) acordul dintre evaluator i beneficiar

e) suma cheltuielilor i profitului

g) valoarea de reconstituire plus beneficiul investitorului2. Necesitatea divizrii economice a proprietii imobiliare apare cnd:

a) Valoarea imobilului crete

b) Cheltuieli de evaluare cresc

c) Cheltuieli de evaluare scad

d) Valoarea construciei crete

e) Valoarea imobilului scade

f) Valoarea imobilului rmne constant

3. Abordarea prin cost a bunurilor imobile cuprinde:

a) actualizarea fluxurilor de lichiditi

b) costul de nlocuire net

c) metoda indicilor de baz

d) capitalizarea direct

e) metoda de resurse

f) metoda comparaiilor pare

4. Valoarea de pia a imobilului cu destinaie special depinde de

a) proprietar

b) amplasare

c) utilizarea curent

d) metodele aplicate n evaluare

e) veniturile generate

f) cheltuieli de ntreinere

g) politica statului

5. Ce tip de valoare dintre cele enumerate poate fi mai mare dect valoarea de pia a terenului:

a) valoarea de investiie;

b) valoarea de lichidare;

c) valoarea determinat n scopul impozitrii;

d) valoarea de reconstituire.B-41. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i aportului. 2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei. 2 p.3. Problema 1.V2 1,5 p.Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 26 000 m3;





1Fundaie 85

2Perei2510

3Planeu de pod1510

4Acoperi725

5Pardoseal525

6Goluri 720

7Finisare 720


9Alte lucrri325


Total 100x

Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 360 lei (n preurile a.2009). Deprecierea funcional constituie 10%, cea economic 20%. Cheltuielile indirecte constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%.

4. Problema 1.V1 1,5 p.Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii dac: profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,2; profitabilitatea medie a peii - 20%; dobnda pentru mprumutul bancar 26%; ponderea mijloacelor mprumutate 40%. Fluxurile de numerar pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 24000 lei, 32000 lei, 35000 lei i 37000 lei. 5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. n procesul evalurii imobilului locative evaluatorul va apela la urmtoarele surse de informaie

a) raportul privind rezultatele financiare

b) bilanul contabil

c) dosarul cadastrald) publicaiile periodice ale ministerelor

e) schiele de proiect

g) cartea tehnic

h) bursa de valori

2. La determinarea valorii imobilului comercial rata de actualizare poate fi egal cu:

a) rata profitabilitii

b) rata dobnzii bancare pentru depozite

c) rata dobnzii bancare pentru credite

d) rata cunoscut

e) rata rentabilitii venitului din vnzri

f) inflaia

3. Din abordarea prin venit fac parte urmtoarele metode:



c) metoda indicilor




4. n procesul evalurii imobilului cu destinaie special ne vom ntlni cu urmtoarele dificulti:

a) identificarea obiectului evalurii

b) aplicarea metodelor de evaluare

c) stabilirea onorarului evaluatorului

d) elaborarea proiectului de construcie

e) calculul deprecierii

f) lipsa normativelor

g) lipsa obiectelor comparabile

5. Pentru determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a terenului se ia n consideraie:

a) posibilitatea din punct de vedere fizic, admisibilitatea din punct de vedere legal, eficiena din punct de vedere economic, venitul maximal;

b) un nivel nalt al recoltei, suprafaa, un nivel nalt al cererii, un venit operaional net maxim;

c) amplasamentul, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, dreptul de proprietate, cererea;

d) admisibilitatea din punct de vedere legal, condiiile de finanare, bonitatea nalt, amplasamentul.

B-5

1. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite eficiente utilizri, productivitii i concurenii 2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei. 2 p.3. Problema 1.V3 1,5 p.Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 8 000 m3;





1Fundaie 715

2Perei2915

3Planeu de pod1515

4Acoperi735

5Pardoseal535

6Goluri 740

7Finisare 740


9Alte lucrri255


Total 100x

Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 460 lei (n preurile a.2009). Deprecierea funcional constituie 25%, cea economic 5%. Cheltuielile indirecte constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%.4. Problema 2.V2 1,5 p.Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului comercial dac n urma examinrii pieei s-a aflat c n 2 cazuri similare a fost cptat un profit de 1,5 mln lei, n 5 cazuri 1,6 mln lei i n 3 cazuri 1,2 mln lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Pentru estimarea ratei de actualizare se va aplica metoda:

a) mediei ponderate

b) reconcilierii

c) adiionrii

d) extraciei

e) normativ

g) multiplicatorul venitului brut efectiv

2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil comercial

a) fuziunea sau asocierea unor societi

b) reorganizarea sau lichidarea

c) optimizarea bazei fiscale

d) cumprarea sau vnzarea bunului imobil

e) exproprierea cu compensaie


g) toate sunt false

3. n ce caz utilizarea pmntului creeaz valoare maxim a gospodriei

a) la combinarea diverselor tipuri de folosire a pmntului

b) cnd are loc construcia unei case

c) utilizat ca teren agricol

d) la construcia unui magazin

e) toate sunt corecte

f) toate sunt false

4. Valoarea de pia a imobilului cu destinaie special va fi determinat prin abordrile:

a) cost i venit

b) cost i comparaie

c) comparaie i venit

d) cost, venit, comparaie

e) contabil i comparaie

f) managerial i prin cost

g) fiscal i prin venit

5. Pentru determinarea valorii de pia a terenului cu construcii prin metoda extraciei, din valoarea de pia a bunului imobil complex se exclude:

a) valoarea de reconstituire a construciei;

b) mrimea deprecierii acumulate a construciei;

c) cheltuielile pentru construcie;

d) cheltuielile pentru ntreinerea obiectului.

B-61. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i expectaiei (ateptrii creterii preurilor). 2 p. 2. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe. 2 p.3. Problema 6.V1 1,5 p.Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac:

Durata de via economic 100 ani

Vrsta efectiv 30 ani

Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 12 000$ Rata de capitalizare 10% Uzura fizic 10% Deprecierea economic 15%. Valoarea de reconstituire constituie 450000$4. Problema 6.V2 1,5 p.Calculai: 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.

Obiectul impunerii:

Cas locativ n satul Bieti, r-l Orhei, suprafaa total 550m2 , valoarea de pia constituie 10 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei.5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Deprecierea acumulat depinde de

a) abordarea aplicat

b) metoda aplicat

c) perioada examinrii obiectului

d) uzura fizic

e) decizii arhitecturale

g) amplasarea obiectului

h) destinaie2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil rezidenial

a) cumprarea sau vnzarea bunului imobil

b) cumprarea sau vnzarea unei pri din bunul imobil

c) cointeresarea persoanelor fizice /juridice n procurarea imobilului

d) calculul valorii de asigurare a imobilului

e) aprecierea n scop de motenire

f) exproprierea cu compensaie


h) toate sunt false

3. Combinarea economic a proprietii imobiliare este necesar cnd

a) costul obiectului crete

b) costul obiectului scade

c) costul complexului imobiliar crete

d) costul complexului imobiliar scade


f) cheltuielile de evaluare cresc

4. La depunerea n gaj a obiectului cu destinaie special se estimeaz valoarea:

a) investiional

b) de pia

c) de reconstituire

d) de nlocuire

e) rezidual

f) de bilang) de asigurare

5. Metoda rezidual poate fi aplicat la evaluarea:

a) terenurilor din intravilanul localitilor destinate obiectelor comerciale;

b) terenurilor din intravilanul localitilor destinate construciilor locative;

c) terenurilor destinate construciilor industriale;

d) toate rspunsurile sunt corecte.B-7

1. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomici. 2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii. 2 p.3. Problema 6.V2 1,5 p.Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac:



Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 14 000$ Rata de capitalizare 20% Uzura fizic 15% Deprecierea economic 5%. Valoarea de reconstituire constituie 250000$4. Problema 1.V2 1,5 p.Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii dac: profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,5; profitabilitatea medie a peii -16%; dobnda pentru mprumutul bancar 11%; ponderea mijloacelor mprumutate 70%. Fluxurile de numerar pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 25000 lei, 33000 lei, 35000 lei i 40000 lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Bunurile imobile, cel mai frecvent, se clasifica:

a) conform Codului funciar;

b) conform Codului fiscal;

c) conform destinatiei functionale;

d) in dependenta de scopul evaluarii;

e) in dependenta de metodele de evaluare;

g) in dependenta de principiile de evaluare;

h) conform legislatiei in vigoare.

2. Drept surse de finanare a construciei imobilului locativ servesc

a) surse proprii

b) mprumuturi comerciale

c) credite ipotecare

d) remiteri

e) mijloace atrase

f) ncasri din vnzarea bunurilor personale


h) toate sunt false

3. La determinarea uzurii fizice a imobilului se aplic urmtoarele metode

a) segregrii

b) vrstei efective

c) adiionrii

d) durata normativ de via

e) capitalizarea pierderilor din arend

f) de resurse

g) indicilor de baz

4. Valorile de nlocuire si de reconstituire:

a) sunt egale;

b) sunt sinonime;

c) sunt antonime;

d) nu sunt relevante, deoarece abordarea costurilor este depit;

e) idem, deoarece terenul nu are uzura;


g) toate sunt false

5. Pentru estimarea valorii de pia a terenului fr construcii este imposibil de aplicat metoda:

a) alocaiei;

b) parcelrii;

c) analizei comparative a vnzrilor;

d) capitalizrii;

e) pot fi utilizate toate metodele enumrate.

B-8

1. Informaia necesar pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaie. 2 p.2. Analiza comparativ a evalurii masive i evalurii individuale a bunurilor imobiliare. 2 p.3. Problema 2.V2 1,5 p.Apreciai valoarea de pia a obiectului comercial care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 1400 m.p., plata pentru arenda lunar 14$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli operaionale 22%, rata de actualizare 29%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 350 000$.4. Problema 7.V1 1,5 p.S se determine valoarea terenului cu suprafaa 6 ari pe care este amplasat un magazinValoarea bunului imobil complex674 500 Euro

Costul construciei531 400 Euro

Marketing13 800 Euro

Publicitate9 200 Euro

Asigurarea1 800 Euro

Impozitul740 Euro

Beneficiul investitorului12% VP bic

Deprecierea acumulativ16% x CC

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Cei mai importanti factori de influenta asupra valorii de pia, care se calculeaza de evaluator, sunt:

a) factorii economici;

b) factorii juridici;

c) factorii administrativi si politici;

d) factorii interni;

e) factorii sociali si preferintele cumparatorului;

f) factorii externi.

2. Se consider obiecte cu destinaie comercial urmtoarele

a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsonier

e) biseric

f) parcare auto

3. Metoda capitalizrii directe se aplic cnd

a) rata de capitalizare este constant

b) venituri sunt constante

c) cheltuielile operaionale sunt constante

d) veniturile sunt fluctuante

e) perioada de prognoz este de 3 ani

f) se determin valoarea pe un orizont mare de timp

4. Deprecierea funcional a imobilului rezidenial depinde de

a) amplasare

b) structura de rezisten

c) anul construciei

d) reele inginereti

e) mrimea lotului de teren aferent

f) amplasarea construciei pe teren

g) soluii arhitecturale

5. Conform principiul productivitii reziduale, venitul rezidual al activitii economice se achit proprietarului:

a) terenului;

b) forei de munc;

c) mainelor, utilajului, construciilor;

d) capacitilor ntreprinztorului;

e) produciei finite.B-91. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor n funcie de tipurile bunurilor imobile i scopul evalurii. 2 p.2. Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a impozitului funciar. 2 p .3. Problema 6.V3 1,5 p.Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac:



Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 15 000$ Rata de capitalizare 14% Uzura fizic 20% Deprecierea economic 15%. Valoarea de reconstituire constituie 250000$4. Problema 5.V2 1,5 p.Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:

Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Comrat, suprafaa total este de 250 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 1550mii lei. 5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Care principiu de evaluare cuprinde cea mai complex abordare:

a) atitudinea utilizatorului;

b) relatiile dintre partile componente ale proprietatii;

c) principiile ce reflecta atitudinea pietei (cererea, oferta, concurenta si a.);

d) principiul celei mai bune si eficiente utilizari;

e) principiul schimbarii;

f) principiul utilitatii;

g) principiul contributiei.

2. Mrimea uzurii fizice depinde de

a) deciziile arhitecturale

b) starea elementelor constructive

c) durata normativ de exploatare a elementelor constructive

d) starea structurii de rezisten

e) culoarea faadei


g) toate sunt false

3. Obiecte rezideniale se consider

a) azil de btrni

b) cmin studenesc

c) hotel

d) motel

e) coal internat

f) cldire cu garsoniere


h) toate sunt false

4. Abordarea prin venit la estimarea valorii imobilului rezidenial se aplic cnd

a) apartamentul are o suprafa mai mare de 100 m.p.

b) imobilul este dat n arend

c) apartamentul se nchiriaz

d) se cunoate rata de actualizare

e) exist suficient informaie pe pia

f) este generator de venituri

5. Dac elementul de comparaie a terenurilor analogice nr. 1 i nr. 2 posed caliti superioare elementului obiectului evaluat, iar nr. 3 este de calitate inferioar, coreciile vor fi cu semnul:

a) nr. 1 minus; nr. 2 minus; nr. 3 plus;

b) nr. 1 plus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;

c) nr. 1 minus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;

d) toate rspunsurile sunt incorecte.

B-10

1. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor. 2 p. 2. Calcularea valorii impozabile (normative) a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice.2 p.3. Problema 3.V1 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 2000m2, plata pentru arend 15$/m2/lun, pierderi 20%, cheltuieli operaionale -2500$/an.

Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:Obiecte analogiceSuprafaa totalPlata pentru arendPreul de vnzare

Obiectul 11200m27 $/m2/lun298 000$

Obiectul 21500m24 $/m2/lun180 000$

Obiectul 31800m25 $/m2/lun215 0$

4. Problema 10.V1 1,5 p.S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi analogice vndute, despre care se cunoate urmtoarea informaie:Elemente de comparaieLotul evaluatLoturi analogice

Lotul 1Lotul 2Lotul 3Lotul 4

Preul de vnzare, euro186 250164 700194 300180 050

Data vnzrii2 luni n urm3 luni n urm1 sapt. n urm5 luni n urm

Amplasarea Pota VechePota VecheCiocanaCiocanaCiocana

Suprafaa, ari1212111212

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Din cele sase functii ale ratei compuse a dobinzii bancare (procentului compus) n evaluare se utilizeaz:

a) valoarea prezenta a unitatii si a anuitatii;

b) valoarea prezenta si valoarea viitoare a anuitatii;

c) rata de amortizare si fondul de compensare;

d) valoarea prezenta si viitoare a unitatii;

e) idem, a anuitatii;

f) valoarea prezenta a unitatii si factorul fondului de compensare;

g) valoarea viitoare a anuitatii si rata de amortizare a unitatii.2. La evaluarea apartamentelor n cadrul abordrii prin cost se va aplica:

a) Preurile medii de pe piaa imobiliar secundar

b) Indicii Comasai ai Valorii de Reconstituire

c) Preurile ntreprinderilor de construcii

d) Preurile medii de pe piaa imobiliar primar

e) Informaia Bursei Lara

f) Informaia din presa periodic3. La evaluarea imobilului comercial n funciune nu se va aplica abordarea veniturilor dac

a) veniturile din vnzri sunt negative

b) veniturile din vnzri sunt pozitive

c) fluxurile de lichiditi sunt pozitive

d) fluxurile de lichiditi sunt negative

e) lipsete informaia priovind obiectele analogice

f) cldirea este construit n anii 30 ai secolului XX4. Valoarea centrului comercial va fi mai mare dac

a) are parcare

b) are ascensor

c) are mai multe nivele

d) este evaluat de oficiul cadastral

e) este evaluat de evaluator certificat

f) este amplasat la periferie

g) este amplasat n centrul localitii

h) toate sunt corecte

i) toate sunt false5. Evaluarea terenurilor, considernd cheltuielile pentru infrastructur, se utilizeaz pentru determinarea valorii de pia a :

a) terenurilor destinate construciilor locative;

b) terenurilor cu destinaie agricol;

c) terenurilor destinate fondului acvatic;

d) terenurilor pentru rezervaii naturale.

B-11

1. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei prin metoda vizual. 2 p.2. Titlu VI al Codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobiliare i ratele impozitului. 2 p.3. Problema 5.V1 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similare




Garaj-+-+

Data vnzrii 09.0801.0901.09

Stil arhitectonicsimpluavansatsimpluavansat

Lipsa garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 24%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6 %.4. Problema 4.V1 1,5 p.

Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea angajamentului de capital i a termenului de recuperare, dac rata de actualizare constituie 22%, CFAT = 350000 lei, termenul de recuperare a investiiilor acceptat de investitor constituie 2 ani:anulCostul vnzrilorInvestiii

190 000

245 000

355 000

455 000

555 000

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Destinaia evalurii este:







g) determinarea valorii reziduale.2. Care metod de evaluare a locuinelor se bazeaz pe valoarea unui obiect analogic:

a) Metoda analizei comparative a vnzrilor



d) Metoda segregrii



3. Procesul de evaluare a imobilului comercial cuprinde

a) plicarea diverselor metode b) determinarea sursei de venituri






h) toate sunt false


a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsonier

e) biseric

f) parcare auto

5. Care dintre urmtorii coeficieni de capitalizare cuprind doar rata rentabilitii pentru investiii:




d) coeficientul de acoperire a datoriei.B-121. Determinarea deprecierii funcionale i economice. 2 p.2. Esena i etapele efecturii evalurii masive a bunurilor imobile. 2 p.3. Problema 3.V2 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 3000m2, plata pentru arend 10$/m2/lun, pierderi 22%, cheltuieli operaionale -4500$/an.

Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:Obiecte analogiceSuprafaa totalPlata pentru arendPreul de vnzare

Obiectul 11200m27 $/m2/lun298 000$

Obiectul 21800m24 $/m2/lun280 000$

Obiectul 32800m25 $/m2/lun345 0$

4. Problema 3.V1 1,5 p.Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea VNAT (NPV) i IP (PI), dac rata de actualizare este de 25%. indicatorulVenitul din vnzriCostul vnzrilorAmortizarea Investiii

anul

150 000

265 00020 0002 000

380 00025 0002 000

480 00025 0002 000

580 00025 0002 000

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Valoarea de pia reflect:









a) creterea ofertei


c) creterea cererii




















g) toate sunt false






B-13

1. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul de evaluare prin metoda analizei comparative a vnzrilor. 2 p.2. Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare. Lrgirea bazei informaionale n condiiile lipsei de informaii privind preurile de vnzare a bunurilor imobile. 2 p.3. Problema 1.V4 1,5 p.Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 12 000 m3;




Uzura elementelor n rezultatul inspectrii cldirii constituie:

Nr.Elementele constructiveGreutatea specific, %Uzura, %

1Fundaie 715

2Perei2920

3Planeu de pod1520

4Acoperi745

5Pardoseal545

6Goluri 750

7Finisare 750


9Alte lucrri215


Total 100x


4. Problema 3.V2 1,5 p.Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea VNAT (NPV) i IP (PI), dac rata de actualizare este de 26%.

indicatorulVenitul din vnzriCostul vnzrilorAmortizarea Investiii

anul

170 000

255 00015 0005 000

385 00015 0005 000

485 00015 0005 000

585 00015 0005 000

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Preul bunului imobil este:



c) rezultatul negocierilor dintre cumprtor i vnztor

d) acordul dintre evaluator i beneficiar


g) valoarea de reconstituire plus beneficiul investitorului2. Necesitatea divizrii economice a proprietii imobiliare apare cnd:















a) proprietar

b) amplasare










d) valoarea de reconstituire.

B-141. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii lor. 2 p.2. Modele de evaluare masiv: elaborarea, specificarea i calibrarea modelelor. 2 p.3. Problema 2.V3 1,5 p.Apreciai valoarea de pia a obiectului comercial care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 600 m.p., plata pentru arenda lunar 15 $ /m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 30%, heltuieli operaionale 10%, rata de actualizare 29%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 280 000$.

4. Problema 8.V1 1,5 p.Bunul imobil complex genereaz anual venitul operaional net n sum de 145 700 euro, rata de rentabilitate a investiiilor la obiectele analogice 15%. Durata de via economic rmas 80 ani, valoarea de reconstituire a construciei 640 800 euro.

Determinai valoarea terenului.5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. n procesul evalurii imobilului locative evaluatorul va apela la urmtoarele surse de informaie


b) bilanul contabil

c) dosarul cadastral

d) publicaiile periodice ale ministerelor


g) cartea tehnic

h) bursa de valori





d) rata cunoscut


f) inflaia




c) metoda indicilor











g) lipsa obiectelor comparabile5. Pentru determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a terenului se ia n consideraie:




d) admisibilitatea din punct de vedere legal, condiiile de finanare, bonitatea nalt, amplasamentul.B-151. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Obiecte i elemente de comparaie. 2 p.2. Esena i etapele procesului de reevaluare. Algoritmul reevalurii. 2 p.3. Problema 6.V4 1,5 p.Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac:



Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 20 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 26 000$ Rata de capitalizare 10% Uzura fizic 18% Deprecierea economic 5%. Valoarea de reconstituire constituie 350000$4. Problema 5.V3 1,5 p.

Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:

Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Leova, suprafaa total este de 525 m2 valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 2550mii lei. 5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Pentru estimarea ratei de actualizare se va aplica metoda:

a) mediei ponderate

b) reconcilierii

c) adiionrii

d) extraciei

e) normativ









g) toate sunt false







f) toate sunt false


a) cost i venit

b) cost i comparaie











B-161. Caracteristica general a evalurii bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. 2 p.2. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor evalurii. 2 p.3. Problema 4.V2 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.

Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similare




Starea bunului imobilsatisfctoarebunbunsatisfctoare

nclzirea autonom+-++

AmplasareaPota Veche BotanicaPota VechePota Veche

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%; nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 2%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 15 %.

4. Problema 2.V3 1,5 p.Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului comercial dac n urma examinrii pieei s-a aflat c n 4 cazuri similare a fost cptat un profit de 1,4 mln lei, n 2 cazuri 1,6 mln lei i n 5 cazuri 0,9 mln lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Deprecierea acumulat depinde de


b) metoda aplicat


d) uzura fizic



h) destinaie

2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil rezidenial








h) toate sunt false









a) investiional

b) de pia

c) de reconstituire

d) de nlocuire

e) rezidual

f) de bilang) de asigurare





d) toate rspunsurile sunt corecte.

B-171. Calcularea venitului operaional net. 2 p.2. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare (H.G. nr.670 din 29.06.2003). 2 p.3. Problema 5.V2 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.





Garaj++-+

Data vnzrii 07.0801.0901.09

Stil arhitectonicavansatavansatsimpluavansat

Lipsa garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 24%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6 %.

4. Problema 4.V2 1,5 p.Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea angajamentului de capital i a termenului de recuperare, dac rata de actualizare constituie 23%, CFAT =290000 lei, termenul de recuperare a investiiilor acceptat de investitor constituie 2 ani:

indicatorulCostul vnzrilorInvestiii

anul

180 000

235 000

345 000

450 000

550 000


1. Bunurile imobile, cel mai frecvent, se clasifica:









a) surse proprii



d) remiteri

e) mijloace atrase



h) toate sunt false


a) segregrii

b) vrstei efective

c) adiionrii



f) de resurse

g) indicilor de baz


a) sunt egale;

b) sunt sinonime;

c) sunt antonime;




g) toate sunt false


a) alocaiei;

b) parcelrii;


d) capitalizrii;

e) pot fi utilizate toate metodele enumerate.

B-181. Metoda capitalizrii directe. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativ. 2 p.2. Piaa terenurilor: componente, stare, tendinele de dezvoltare. 2 p.3. Problema 5.V3 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.





Garaj-+-+

Data vnzrii 09.0801.0901.09



4. Problema 6.V3 1,5 p.Calculai 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.

Obiectul impunerii:

Cas locativ n satul Teleu, r-l Orhei, suprafaa total 230m2, valoarea de pia constituie 14 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Cei mai importanti factori de influenta asupra valorii de pia, care se calculeaza de evaluator, sunt:








a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsoniere) biseric

f) parcare auto









a) amplasare


c) anul construciei

d) reele inginereti





a) terenului;

b) forei de munc;



e) produciei finite.

B-191. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode. 2 p. 2. Piaa locuinelor: componente, stare, tendinele de dezvoltare. 2 p.3. Problema 5.V4 1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.





Garaj++-+

Data vnzrii 06.0801.0901.08

Stil arhitectonicsimplusimplusimpluavansat


4. Problema 11.V1 1,5 p.Firma X planific s cumpere un lot de pmnt i darea lui n arend pe 5 ani cu plata anual de arend 3 400 euro. Dup expirarea termenului de arend, lotul va fi vndut la preul 74800 euro.

La ce pre firma X trebuie s cumpere un lot de pmnt ca s obin un venit de 20%?


1. Care principiu de evaluare cuprinde cea mai complex abordare:













e) culoarea faadei


g) toate sunt false


a) azil de btrni

b) cmin studenesc

c) hotel

d) motel

e) coal internat



h) toate sunt false4. Abordarea prin venit la estimarea valorii imobilului rezidenial se aplic cnd






f) este generator de venituri

5. Dac elementul de comparaie a terenurilor analogice nr. 1 i nr. 2 posed caliti superioare elementului obiectului evaluat, iar nr. 3 este de calitate inferioar, coreciile vor fi cu semnul:





B-201. Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii. 2 p.

2. Piaa imobilelor comerciale: componente, stare, tendinele de dezvoltare. 2 p.3. Problema 1.V5 1,5 p.Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 10 000 m3;






1Fundaie 55

2Perei2515

3Planeu de pod1515

4Acoperi1025

5Pardoseal525

6Goluri 720

7Finisare 720


9Alte lucrri215


Total 100x

Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 550 lei (n preurile a.2009). Deprecierea funcional constituie 10%, cea economic 15%. Cheltuielile indirecte constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%. Problema 1.V3 1,5 p.Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii dac: profitabilitatea fr risc 10%; coeficientul beta 1,9; profitabilitatea medie a peii -16%; dobnda pentru mprumutul bancar 14%; ponderea mijloacelor mprumutate 55%. Fluxurile de numerar pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 30000 lei, 33000 lei, 35000 lei i 39000 lei.4. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Din cele sase funcii ale ratei compuse a dobnzii bancare (procentului compus) n evaluare se utilizeaz:



c) rata de amortizare si fondul de compensare;

d) valoarea prezenta si viitoare a unitatii;

e) idem, a anuitatii;

f) valoarea prezenta a unitatii si factorul fondului de compensare;

g) valoarea viitoare a anuitatii si rata de amortizare a unitatii.

2. La evaluarea apartamentelor n cadrul abordrii prin cost se va aplica:

a) Preurile medii de pe piaa imobiliar secundar

b) Indicii Comasai ai Valorii de Reconstituire

c) Preurile ntreprinderilor de construcii

d) Preurile medii de pe piaa imobiliar primar

e) Informaia Bursei Lara

f) Informaia din presa periodic

3. La evaluarea imobilului comercial n funciune nu se va aplica abordarea veniturilor dac

a) veniturile din vnzri sunt negative

b) veniturile din vnzri sunt pozitive

c) fluxurile de lichiditi sunt pozitive

d) fluxurile de lichiditi sunt negative

e) lipsete informaia priovind obiectele analogice

f) cldirea este construit n anii 30 ai secolului XX

4. Valoarea centrului comercial va fi mai mare dac

a) are parcare

b) are ascensor

c) are mai multe nivele

d) este evaluat de oficiul cadastral

e) este evaluat de evaluator certificat

f) este amplasat la periferie

g) este amplasat n centrul localitii

h) toate sunt corecte

i) toate sunt false

5. Evaluarea terenurilor, considernd cheltuielile pentru infrastructur, se utilizeaz pentru determinarea valorii de pia a :

a) terenurilor destinate construciilor locative;

b) terenurilor cu destinaie agricol;

c) terenurilor destinate fondului acvatic;

d) terenurilor pentru rezervaii naturale.

B-211. Funciile procentului compus, valoarea curent a unitii de capital i a anuitii. 2 p.2. Piaa imobilelor industriale: componente, stare, tendinele de dezvoltare. 2 p.3. Problema 4.V3

1,5p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.





Starea bunului imobilsatisfctoarebunbunSatisfctoare

nclzirea autonom+--+

AmplasareaPota Veche BotanicaPota VecheBotanica

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%; nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 3%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 18 %.

4. Problema 5.V4

1,5p.Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:

Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Streni, suprafaa total este de 225 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 3550mii lei.

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p

1. Destinaia evalurii este:







g) determinarea valorii reziduale.

2. Care metod de evaluare a locuinelor se bazeaz pe valoarea unui obiect analogic:

a) Metoda analizei comparative a vnzrilor



d) Metoda segregrii



3. Procesul de evaluare a imobilului comercial cuprinde

a) plicarea diverselor metode b) determinarea sursei de venituri






h) toate sunt false


a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsonier

e) biseric

f) parcare auto

5. Care dintre urmtorii coeficieni de capitalizare cuprind doar rata rentabilitii pentru investiii:




d) coeficientul de acoperire a datoriei.

B-221. Funciile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de amortizare.

2 p.2. Raport de evaluare tipurile, cerinele de baz fa de coninutul raportului. 2 p.3. Problema 3.V3

1,5p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 2500m2, plata pentru arend 11$/m2/lun, pierderi 20%, cheltuieli operaionale -5500$/an.

Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:

Obiecte analogiceSuprafaa totalPlata pentru arendPreul de vnzare

Obiectul 12200m28 $/m2/lun398 000$

Obiectul 21500m210 $/m2/lun280 000$

Obiectul 32800m214 $/m2/lun315 000$

4. Problema 10.V2

1,5p.S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi analogice vndute despre care se cunoate urmtoarea informaie:

Elemente de comparaieLotul evaluatLoturi analogice

Lotul 1Lotul 2Lotul 3Lotul 4

Preul de

vnzare, euro248 130228 100237 500206 700

Data vnzrii2 luni n urm3 luni n urm1 sapt. n urm4 luni n urm

Amplasarea BotanicaBotanicaCiocanaCiocanaCiocana

Suprafaa, ari1212131212

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Valoarea de pia reflect:









a) creterea ofertei


c) creterea cererii




















g) toate sunt false






B-231. Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).

2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual.

2 p.3. Problema 1.V6

1,5p.Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul constructiv - 14 000 m3;






1Fundaie 75

2Perei2910

3Planeu de pod1510

4Acoperi735

5Pardoseal535

6Goluri 730

7Finisare 730


9Alte lucrri215


Total 100x


4. Problema 6.V4

1,5p.Calculai 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.

Obiectul impunerii:

Cas locativ n satul Ceiceiuleni r-l Hnceti, suprafaa total 230m2 , valoarea de pia constituie 8 000 euro. Cursul: 1 euro = 17 lei


1. Preul bunului imobil este:



c) rezultatul negocierilor dintre cumprtor i vnztor

d) acordul dintre evaluator i beneficiar


g) valoarea de reconstituire plus beneficiul investitorului

2. Necesitatea divizrii economice a proprietii imobiliare apare cnd:















a) proprietar

b) amplasare










d) valoarea de reconstituire.

B-241. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.2 p.2. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii.







Starea bunului imobilsatisfctoareSatisfctoarebunbun

Data vnzrii 01.0807.0801.09

AmplasareaBuiucani CentruBuiucaniCentru

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 14%; amplasarea la Buiucani diminueaz valoarea cu 8 %.

4. Problema 5.V5

1,5p.Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:

Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Chiinu, suprafaa total este de 600 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 4550mii lei.5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. n procesul evalurii imobilului locative evaluatorul va apela la urmtoarele surse de informaie


b) bilanul contabil

c) dosarul cadastral

d) publicaiile periodice ale ministerelor


g) cartea tehnic

h) bursa de valori





d) rata cunoscut


f) inflaia




c) metoda indicilor











g) lipsa obiectelor comparabile

5. Pentru determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a terenului se ia n consideraie:




d) admisibilitatea din punct de vedere legal, condiiile de finanare, bonitatea nalt, amplasamentul.

B-251. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective. 2 p.2. Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii.







Garaj++-+

Starea obiectuluiSatisf.bunSatisf.bun


Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 8%; lipsa garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6 %.

4. Problema 9.V1

1,5p.Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 68 700 lei. Evaluatorul a analizat datele de pia de vnzare a trei loturi simulare:

IndiciiLotul 1Lotul 2Lotul 3

Preul de vnzare, lei420 800494 300473 600

Venitul brut efectiv, lei92 30087 40096 700

Cheltuielile operaionale, lei 36 20032 90038 200

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Pentru estimarea ratei de actualizare se va aplica metoda:

a) mediei ponderate

b) reconcilierii

c) adiionrii

d) extraciei

e) normativ









g) toate sunt false







f) toate sunt false


a) cost i venit

b) cost i comparaie











B-261. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICVR) i metoda costurilor segregate.

2 p.2. Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii.

2. p.

3. Problema 2.V4

1,5p.

Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800 m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 250 000$.

4. Problema 6.V5

1,5p.Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup sistemul vechi de impozitare .

D.I. Obiectul impozitului construcie industrial, situat n zona industrial a or. Bli.

Valoarea de bilan net 1250 000 lei

Valoarea de pia 480000 $.5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.

1. Deprecierea acumulat depinde de


b) metoda aplicat


d) uzura fizic



h) destinaie

2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil rezidenial








h) toate sunt false









a) investiional

b) de pia

c) de reconstituire

d) de nlocuire

e) rezidual

f) de bilan

g) de asigurare





d) toate rspunsurile sunt corecte.B-271. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.

2 p.2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea patrimonial (a costurilor).


1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 1400m2, plata pentru arend 15$/m2/lun, pierderi 28%, cheltuieli operaionale -4500$/an.

Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:

Obiecte analogiceSuprafaa totalPlata pentru arendPreul de vnzare

Obiectul 13200m27 $/m2/lun498 000$

Obiectul 22500m28 $/m2/lun380 000$

Obiectul 31800m29 $/m2/lun315 000$

4. Problema 7.V2

1,5 p.S se determine valoarea terenului cu suprafaa 7 ari pe care este amplasat un oficiu

Valoarea bunului imobil complex712 300 Euro

Costul construciei628 700 Euro

Marketing12 400Euro

Publicitate11 600 Euro

Asigurarea1 200 Euro

Impozitul760 Euro

Beneficiul investitorului10% VP bic

Deprecierea acumulativ14% x

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p.1. Bunurile imobile, cel mai frecvent, se clasifica:









a) surse proprii



d) remiteri

e) mijloace atrase



h) toate sunt false


a) segregrii

b) vrstei efective

c) adiionrii



f) de resurse

g) indicilor de baz


a) sunt egale;

b) sunt sinonime;

c) sunt antonime;




g) toate sunt false


a) alocaiei;

b) parcelrii;


d) capitalizrii;

e) pot fi utilizate toate metodele enumerate.

B-281. Reconcilierea rezultatelor evalurii.

2 p.2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea veniturilor.


1,5 p.Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.





Starea bunului imobilsatisfctoareSatisfctoarebunSatisfctoare

Data vnzrii 07.0801.0901.09

AmplasareaCentru CentruBuiucaniCentru

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 14%; amplasarea la Buiucani diminueaz valoarea cu 8 %.

4. Problema 4.V3

1,5 p.Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea angajamentului de capital i a termenului de recuperare, dac rata de actualizare constituie 25%, CFAT =550000 lei, termenul de recuperare a investiiilor acceptat de investitor constituie 3 ani:

indicatorulCostul vnzrilorInvestiii

anul

190 000

250 000

350 000

450 000

550 000

5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Cei mai importanti factori de influenta asupra valorii de pia, care se calculeaza de evaluator, sunt:








a) farmacie

b) coala privat

c) cafenea

d) garsonier

e) biseric

f) parcare auto









a) amplasare


c) anul construciei

d) reele inginereti





a) terenului;

b) forei de munc;



e) produciei finite.

B-291. Procesul evalurii bunurilor imobile i caracteristica etapelor.

2 p.2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin comparaie.


1,5 p.Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800 m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 250 000$.

4. Problema 5.V6

1,5 p.Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup sistemul vechi de impozitare

D.I. Obiectul impozitului frizerie n or. Chiinu, situat la etajul 1 al blocului cu 4 etaje, S = 120 m2.

Valoarea de bilan 100000 lei

Valoarea de pia 42000 $.5. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Care principiu de evaluare cuprinde cea mai complex abordare:













e) culoarea faadei


g) toate sunt false


a) azil de btrni

b) cmin studenesc

c) hotel

d) motel

e) coal internat



h) toate sunt false

4. Abordarea prin venit la estimarea valorii imobilului rezidenial se aplic cnd






f) este generator de venituri5. Dac elementul de comparaie a terenurilor analogice nr. 1 i nr. 2 posed caliti superioare elementului obiectului evaluat, iar nr. 3 este de calitate inferioar, coreciile vor fi cu semnul:





B-301. Evaluarea investiiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate. 2 p. 2. Deprecierea utilajelor i mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare).


1,5 p.Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac:



Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 20 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 22 000$ Rata de capitalizare 15% Uzura fizic 20% Deprecierea economic 15%. Valoarea de reconstituire constituie 410000$4. Problema 9.V2

1,5 p.Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 78 400 lei. Evaluatorul a analizat datele de pia de vnzare a trei loturi simulare:IndiciiLotul 1Lotul 2Lotul 3

Preul de vnzare, lei419 200482 700448 900

Venitul brut, lei86 70092 10094 800

Cheltuielile operaionale, lei 32 10038 40039 200

6. Chestionar, fiecare rspuns corect 0,6 p1. Din cele sase functii ale ratei compuse a dobinzii bancare (procentului compus) n evaluare se utilizeaz:



c) rata de amortizar

Date post:	02-Nov-2015
Category:	Documents
Upload:	botan-ana
View:	220 times
Download:	0 times

EI Evaluare Rom 2010

Documents