Unitatea de învăţare 6

DOBANDIREA PROPRIETATII

CUPRINS

Obiectivele unităţii de învăţare nr. 6

6.1.Clasificarea modurilor de dobandire a proprietatii.

6.2.Accesiunea.

6.3.Uzucapiunea.

6.4.Bibliografie.

Obiectivele unităţii de învăţare 6

După studiul acestei unităţi de învăţare veţi reuşi să:

Clasificati diferitele moduri de dobandire a proprietatii

Înţelegeţi mecanismele juridice prin care se poate dobandi

proprietatea in functie de fiecare mod de dobandie in parte

6.1.CLASIFCAREA MODURILOR DE DOBANDIRE A PROPRIETATII

Noţiune. Reglementare. Art. 557. Dobândirea dreptului de proprietate. (1)

Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau

testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor

mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci

când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

1

(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act

administrativ.

(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de

proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute

la art. 888.

Modurile de dobândire sunt prevăzute în mod limitativ, dar textul lasă posibilitatea

legiuitorului de a reglementa și altele (alin. 3).

Majoritatea modurilor de dobândire a proprietăţii sunt, în acelaşi timp, şi moduri de

dobândire pentru celelalte drepturi reale.

Clasificarea modurilor de dobândire poate fi efectuată după mai multe criterii:

a)în funcţie de întinderea dobândirii:

moduri de dobândire universale cu titlu universal: dobânditorul primeşte o universalitate sau o

fracţiune, incluzând drepturi reale, drepturi de creanţă, datorii;

moduri de dobândire cu titlu particular: dobânditorul exercită un anumit drept real asupra unui

bun privit ut singuli;

b)în funcţie de momentul dobândirii:

moduri de dobândire între vii;

moduri de dobândire pentru cauză de moarte (succesiunea legatele);

c)în funcţie de situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:

moduri de dobândire originare (ocupaţiune, uzucapiune);

moduri de dobândire derivate;

d)în functie de caracterul transmisiunii:

moduri de dobândire cu titlu oneros

moduri de dobândire cu titlu gratuit.

Legea – mod de dobândire. Art. 557 NCC nu mai menționează legea printre modurile

de dobândire a dreptului de proprietate, așa cum făcea art. 645 din CC 1864. Teoretic, însă,

problema rămâne, mai ales că art. 557 alin. 3 prevede că, prin lege, pot fi prevăzute și alte

moduri de dobândire. Legea, ca act normativ, de generală aplicare, nu poate constitui un mod de

2

dobândire a unui drept (oricare ar fi acela...): ea reglementează modul de dobândire (în acest sens

legea este, întotdeauna, temeiul dobândirii), dar – pentru a opera dobândirea – este necesară

realizarea situației juridice prevăzute în ipoteza normei: încheierea unui act juridic (convenția,

hotărârea judecătorească, actul administrativ) sau săvârșirea unui fapt juridic (ocupațiunea,

tradițiunea, moartea unei persoane, posesia) ori ambele (ca în cazul succesiunii testamentare:

legatul și decesul persoanei).

Legea, în sine, nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de proprietate decât

dacă ar prevedea expres bunul care se transmite și persoana căreia i se transmite, caz în care

aceasta nu rămâne lege decât în mod formal (act adoptat de parlament), pentru că își pierde

caracterul de act normativ, de aplicabilitate generală, și devine un act individual, cu valoare

normativă numai pentru cazul reglementat în mod expres.

Convenția . Reglementare. Deși art. 557 se referă la convenție, are în vedere contractul

(terminologia NCC nu este unitară, dar cele două noțiuni sunt sinonime), reglementat în Titlul II

– Izvoarele obligaţiilor, Capitolul I – Contractul și definit în Secţiunea 1 – Dispoziţii generale,

art. 1166: „Contractul este acordul de voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a

constitui, modifica sau stinge un raport juridic.” Prin convenție sau contract se pot dobândi atât

dreptul de proprietate, cât și dezmembrămintele sale, indiferent de natura contractului: vânzare-

cumpărare, schimb, donație, antrepriză, rentă viageră, întreținere, leasing etc.

Moștenirea. Reglementare. Transmisiunea succesorală – care poate avea ca obiect și

dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale – este regelementară în Cartea a IV-a – Despre

moştenire şi liberalităţi. În Titlul I – Dispoziţii referitoare la moştenire în general, Capitolul I –

Dispoziţii generale, art. 953 NCC prevede: „Moştenirea este transmiterea patrimoniului unei

persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane în fiinţă.”

Art. 955 NCC reglementează felurile moştenirii, și anume legală (ab intestat) și

testamentară, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale putându-se transmite și dobândi

prin ambele.

Tradițiunea.Interesează transmiterea proprietății, nu a drepturilor de creanță, ca în cazul

depozitului, împrumutului etc.

3

Darul manual - Art. 1011. Forma donaţiei. (1) Donaţia se încheie prin înscris autentic,

sub sancţiunea nulităţii absolute.

(2) Nu sunt supuse dispoziţiei alin. (1) donaţiile indirecte, cele deghizate şi darurile

manuale.

(3) Bunurile mobile care constituie obiectul donaţiei trebuie enumerate şi evaluate într-un

înscris, chiar sub semnătură privată, sub sancţiunea nulităţii absolute a donaţiei.

(4) Bunurile mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 lei pot face obiectul unui

dar manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul

de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea bunului.

Hotărârea judecătorească: o hotărâre aptă să transfere sau să constituie un drept real

(art. 557 NCC).

Art. 1279. Promisiunea de a contracta. (1) Promisiunea de a contracta trebuie să

conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa

promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la

cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc

de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea

acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii

de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau

modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Actul administrative,.Reglementare. Art. 557 NCC (2) În cazurile prevăzute de lege,

proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.

Înregistrarea în cartea funciară.Reglementare. Art. 557 (4) Cu excepţia cazurilor

anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin

înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.

LPA

4

Art. 56. (1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi

art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare

unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru

imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare

nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de

proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori

modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

6.2.Accesiunea ca mod de dobândire a drepturilor reale

Accesiunea constă în încorprorarea materială a unui lucru (bun, obiect) mai putin

important într-un lucru mai important. Acest mod de dobândire a drepturilor reale operează în

favoarea proprietarului bunului considerat mai importatant. În anumite condiţii, proprietarului

bunului mai puţin important are dreptul de a primi despăgubiri.

Reglementare. În Cartea a III-a („Despre bunuri”), Titlul II („Proprietatea privată”), Cap.

II – „Accesiunea” (art. 567-601).Noțiune Art. 567 („Dobândirea dreptului de proprietate prin

accesiune”): „Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu

bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.”

În funcţie de natura obiectului (bunului) principal, accesiunea este:

imobiliară, care poate fi naturală şi artificială;

mobiliară.

Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea, fără intervenţia omului, a două bunuri,

dintre care cel puţin bunul principal este imobil. Noul Cod civil reglementează urmatoarele

cazuri de accesiune imobilară naturală:

Aluviunile. Art. 569. Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin

proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat.

5

Terenul lăsat de apele curgătoare. Art. 570. Proprietarul fondului riveran dobândeşte,

de asemenea, terenul lăsat de apele curgătoare care s-au retras treptat de la ţărmul respectiv.

Terenul lăsat de apele stătătoare. Art. 571. (1) Proprietarul terenului înconjurat de

heleşteie, iazuri, canale şi alte asemenea ape stătătoare nu devine proprietarul terenurilor apărute

prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere.

(2) Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului

acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.

Avulsiunea. Art. 572. Proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o

porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de

proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului.

Albiile râurilor, insulele şi prundişurile. Art. 573. (1) Albiile râurilor aparţin

proprietarilor riverani, cu excepţia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice.

(2) Insulele şi prundişurile care nu sunt în legătură cu terenurile având malul la nivelul

mediu al apei revin proprietarului albiei.

(3) Dacă insula aparţine proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre

ei are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea

apei.

Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate. Art. 574. În cazul în care o apă

curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne

proprietar asupra insulei astfel create.

Albiile părăsite de apele curgătoare. Art. 575. Albia părăsită de o apă curgătoare care

şi-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit în legea specială.

Accesiunea naturală asupra animalelor. Art. 576. (1) Animalele domestice rătăcite pe

terenul altuia îi revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile

de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului.

(2) Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar

aparţin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin

fraudă sau prin artificii.

(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă

proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.

Drept tranzitoriu. Art. 57 LPA: Art. 576 se aplică situațiilor juridice născute după intrarea

6

în vigoare a NCC.

Conform vechiul Cod civil :

a) aluviunea: conform art.495-497 C.civ.;

b) avulsiunea: conform art.498 C.civ.;

c) insulele şi prundişurile: conform art.500-501 C.civ. şi Legii apelor nr.107/1996;

d) accesiunea albiei unui râu :conform art.502 C.civ;

e) accesiunea animalelor: conform art.503 C.civ. şi Legii nr.407/2006 a vânătorii şi a

protecţiei fondului cinegetic.

Accesiunea imobiliară artificială.

Dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului. Construcţiile, plantaţiile şi orice

alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului

acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel (art. 577 alin. 1 NCC).

Alin. 2 reglementează momentul și modul dobândirii dreptului de proprietate:

„Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele

altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din

momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede

altfel”; textul se aplică și cazului în care lucrarea se realizează de proprietarul imobilului, cu

materialele sale .

Categoriile de lucrări. Rezultă din art. 578, dar și din paragrafele 2 și 3

Lucrările autonome și cele adăugate. Art. 578. (1) Lucrările pot fi autonome sau

adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.

(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de

sine stătător realizate asupra unui imobil. (exemple: orice construcție: casă, anexe gospodărești,

dig de susținere, canal etc; orice plantație: livadă, vie, cultură anuală etc.)

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. (exemple: adăugarea unui etaj, a

unei încăperi, înlocuirea unor instalații etc.; este mai greu de imaginat o lucrare „adăugată” în

cazul plantațiilor: poate înlocuirea unor spalieri la vita de vie etc.) Ele pot fi:

7

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora (exemple:

reparația unui acoperiș spart, înlocuirea unei instalații de apă, gaz, care pune în pericol imobilul

etc.);

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului (ex.: introducerea gazului,

a apei – jurisprudență sub imperiul CC 1864);

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără

a spori valoarea economică a imobilului (ex.: înfrumusețarea fațadei etc.;). O lucrare poate fi

utilă sau voluptuară în funcție de circumstanțe: piscina poate fi „utilă” într-un cartier rezidențial

și doar „voluptuară” într-o zonă „precară”.

Lucrările efectuate de proprietar asupra imobilului său, cu materialele altuia și

lucrările efectuate de un subiect de drept, cu materialele sale, asupra imobilului altuia.

Buna-credință. Deoarece reglementarea efectelor accesiunii diferă după cum autorul

lucrării a fost de bună-credință (art. 581, 584 alin. 1 NCC) sau de rea-credință (582, 584 alin. 2

NCC), a fost necesară determinarea conținutului acestei noțiuni în cazul accesiunii.

Înţelesul unor termeni. Art. 586. Buna-credinţă a autorului lucrării. „(1) Autorul

lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data

realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus

înscrierii în cartea funciară (de ex.: moștenire, accesiune naturală, vânzare silită – art. 887 NCC),

dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul

titlului său.”

Prin interpretarea extensivă a tezei finale, pentru imobilele neînscrise în cartea funciară,

este suficientă necunoașterea viciului titlului.

„(2) Cu toate acestea, nu poate invoca bună-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu

nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.”

Este vorba despre absența certificatului de urbanism, a autorizației de construcție și a

altor autorizații cerute de legea specială (Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și

urbanismul; Legea nr. 50/1991privind autorizarea executării construcțiilor).

8

(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un

drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra

imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.

Evident, buna-credință se prezumă (art. 14 alin. 2 NCC). Art. 586 oferă criterii pentru

aprecierea bunei-credințe, nu reprezintă o excepție de la art. 14. Cel ce invocă reaua-credință

trebuie să facă dovada contrară celor prevăzute în art. 586, ceea ce e posibil, pentru că e vorba de

fapte negative determinate: un anumit imobil nu a fost înscris în cartea funciară, pentru un

anumit imobil nu s-a emis autorizația de construcție etc.

Art. 593. Pasivitatea proprietarului pe durata realizării lucrării. Autorul de rea-

credinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe

durata realizării lucrării.

Art. 586 se aplică posesorului (art. 916 NCC); detentorul precar este întotdeauna de rea

credință (Art. 597. Lucrările efectuate de un detentor precar. Lucrările făcute de un detentor

precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă).

Proba accesiunii. NCC reglementează un sistem de prezumții în art. 579.

Art. 579. Prezumţiile în favoarea proprietarului imobilului. (1) Orice lucrare este

prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba

contrară.

(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când

proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte

cazuri prevăzute de lege.

Accesiunea se încadrează în ipoteza alin. 2, teza a 2-a („când proprietarul imobilului nu

şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi”) și a 3-a („în alte cazuri prevăzute de

lege”).

Lucrări executate de un subiect de drept, asupra imobilului său, cu materialele

altuia.

Realizarea lucrării cu materialele altuia

Art. 580. Regimul juridic. (1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia,

proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi

nici la restituirea materialelor întrebuinţate.

9

(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi

la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.

Lucrări executate de un subiect de drept, cu materialele sale, asupra imobilului

altuia. Reglementarea din NCC este diferită, după cum e vorba de lucrări autonome sau

adăugate, cu caracter durabil sau caracter provizoriu.

Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia .

Situația în care autorul lucrării este de bună-credință.

Art. 581. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă. În

cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-

credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,

plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de

valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe

care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Situația în care autorul lucrării este de rea-credință.

Art. 582. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă. (1) În

cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-

credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu

plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori

din sporul de valoare adus imobilului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau

c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe

care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe

cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv

pentru lipsa de folosinţă.

Explicații:

a) distincția dintre valoarea materialelor şi a manoperei și sporul de valoare adus

imobilului prin efectuarea lucrării;

10

b) obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului: Art. 592. Regulile privind

obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului. (1) Ori de câte ori proprietarul optează

pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor,

proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care

să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

(2) Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru

plata preţului de către autorul lucrării.

c) în cazul opțiunii proprietarului pentru desființarea lucrării (art. 582 alin. 1 lit b) este

nevoie de autorizația de demolare, reglementată de Legea nr. 50/1991 (art. 582 alin. 2).

Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului

altuia .Reglementarea diferă, după cum este vorba de lucrări necesare, utile sau voluptuare.

Lucrările adăugate necesare. Art. 583: (1) Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul

de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind

autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de

proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile

necesare obţinerii acestora.

Lucrările adăugate utile. Art. 584: (1) În cazul în care autorul lucrării utile este de

bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării

acesteia, cu plata, la alegerea sa:

a) a valorii materialelor şi a manoperei; sau

b) a sporului de valoare adus imobilului.

(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are

dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în

cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea

materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în

situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

11

(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului

poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o

dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Lucrările adăugate voluptuare. Art. 585: (1) În cazul lucrării voluptuare, proprietarul

imobilului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie

către autorul lucrării;

b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu

readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului

către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.

Situații speciale.

Lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului. Art. 587: (1) În cazul lucrării

cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe

terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a

unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în

raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta

între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-

interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al

vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi

de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.

(3) În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată va stabili valoarea contribuţiei

fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.

Lucrările provizorii. Art. 588: Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei

înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în

materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate,

inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

Autorul lucrării care foloseşte materialele altuia. Art. 594: Dacă nu sunt îndeplinite

condiţiile legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, cel care

realizează o lucrare asupra imobilului altuia folosind materialele unui terţ este obligat la plata

12

contravalorii materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii

cauzate.

Vechiul Cod civil porneşte de la regula conform căreia lucrul principal este terenul şi, în

acest sens, reglementează doua ipoteze:

I.Ipoteza construcţiei sau plantaţiei făcută de proprietar pe terenul său , dar cu materialele

altei persoane. Solutia este conţinută de dispoziţiile art.493Vechiul C.civ., lucrările vor aparţine

proprietarului terenului (indiferent de buna sau reaua sa credinţă), care are însă obligaţia de plată

a unor cheltuieli şi/sau despăgubiri către proprietarul materialelor: “Proprietarul pământului care

a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cu materiale străine, este dator să plătească valoarea

materialelor. El mai poate fi osândit, după împrejurări, pentru o asemenea urmare şi la plata de

daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica.”

II.Ipoteza construcţiei sau plantaţiei făcută de o persoană, cu materialele sale, dar pe ternul

altei persoane.Vechiul Cod civil în art.494 aplică regula quod solo aedificatur solo cedit:

proprietarul terenului devine prin accesiune, proprietarul lucrarilor.

Vechiul Cod civil distinge între constructorul (posesorul terenului) de bună-credinţă

şi cel de rea-credinţă (A,B):

A. Posesorul (constructorul) este de bună -credinţă atunci când stăpâneşte terenul în virtutea

unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute-prin raportare la art.486

C.civ. - sau în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare.Art. 494 alin.3 teza a II-a îl obligă

pe proprietarul terenului să păstreze lucrările cu indatorirea de plata a unei indemnizatii

reprezentând:

valoarea materialelor şi preţul muncii sau

sporul de valoare al fondului: diferenţa dintre valoarea terenului înainte de efectuarea lucrarilor

şi valoarea întregului ansamblu imobiliar după ridicarea construcţiilor.

Buna-credinţă este suficient să existe în momentul încorporării în sol a construcţiei: mala

fides superveniens non nocet.

B. În cazul posesorului (constructorului) de rea-credinţă, art.494 alin.1 Vechiul C.civ. îi oferă

proprietarului un drept de opţiune între :

13

a păstra construcţia, situaţie în care va plăti constructorului despagubiri reprezentand valoarea

materialelor si pretul muncii şi

a cere demolarea. Pentru ipoteza demolarii, cităm Decizia de îndrumare nr.13/1959 a fostului

Tribunal Suprem:”1 ...instanţele nu vor deduce reaua-credinţă numai din faptul că cel care a

construit, plantat sau executat lucrări pe un teren ce nu-i aparţine nu are vreun titlu asupra

terenului, ci vor cerceta condiţiile în care s-au facut construcţiile...Instanţele vor cereceta dacă

acţiunea proprietarului fondului nu îmbracă aspectul uni abuz de drept,(subl.n.) prin pasivitatea

sau acceptarea acestuia de a face lucrările, făcând opunerea sau introducând acţiunea numai după

termianrea acestora sau aproape de sfârşitul lor. Instanţele vor cereceta dacă prin facerea

lucrărilor s-a adus reclamantului un prejudiciu efectiv şi apreciabil.2.Instanţele vor căuta să

înlocuiască soluţia neeconomică a dărâmării sau demolării construcţiei printr-o despăgubire în

bani, ori de câte ori această soluţie apare mai echitabilă...” În cazul demolarii este necesară

autorizaţia administrativă prealabilă.

.Probleme comune pentru constructorul de bună-credinţă şi pentru cel de rea-credinţă.

Indiferent de buna sau reaua-credinţă a constructorului, există o serie de situaţii care se impun a

fi discutate:

a) Constructorul devine creditor pentru suma de bani repezentând despăgubirile care au a

fi plătite de către proprietarul terenului. Termenul general de prescripţie al dreptului de a solicita

despăgubiri începe să curgă din momentul în care proprietarul terenului invocă în favoarea sa

accesiunea.

b) Constructorul are un drept de retenţie cu privire la construcţie. Din punct de vedere

strict teoretic, în literatura juridică mai veche se susţinea că dreptul de retenţie ar fi inadmisibil,

pentru că acest drept excepţional nu poate să aibă loc decât în cazurile anume statornicite de lege

(D.Alexandresco, op.cit.,p.351). Pentru opozabilitatea dreptului de retenţie faţă de alte persoane

(creditori ai proprietarului terenului) este necesară înscrierea dreptului în cartea funciară a

imobilului.

c) Constructorul este îndreptăţit să obţină despagubirile şi de la subdobânditorul ulterior

al imobilului.

14

Accesiunea mobiliară. În această materie există regula conform căreia proprietarul bunului

principal devine prin accesiune proprietar al bunului mai puţin important sau unit cu primul, cu

obligaţia de a plăti despăgubiri.

Bunul mobil produs cu materialele altuia. Art. 598: (1) Bunul mobil produs cu materialele

altuia aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de

raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului.

(2) Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau, după

caz, cu valoarea materialelor.

Art. 599. Raportul dintre valoarea manoperei şi valoarea materialelor. În toate

cazurile în care valoarea materialelor este egală cu manopera sau există o diferenţă

nesemnificativă, proprietatea asupra bunului este comună şi se exercită în condiţiile secţiunii a 2-

a a cap. IV din prezentul titlu.

Unirea a două bunuri mobile. Art. 600: În cazul în care se unesc două bunuri mobile

având proprietari diferiţi, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt

proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său.

Art. 601. Regulile aplicabile în cazul imposibilităţii de separare a bunurilor unite.

Dacă nu se poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod corespunzător,

dispoziţiile art. 598 şi 599.

In conformitate cu Vechiul Cod civil:

adjucţiunea: conform art.504 C.civ;

specificatiunea : conform art.508-509 C.civ.;

confuziunea (amestecul): conform art.511-512 C.civ.

Invocarea accesiunii de către proprietarul bunului. Este un drept potestativ, nesupus

prescripției. Se exercită prin formularea acțiunii în revendicare, care poate fi paralizată prin

invocarea uzucapiunii sau a dobândirii mobilelor prin posesia de bună-credință.

6.3. Prescripţia achizitivă (uzucapiunea)

Este un mijloc de a dobândi dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia asupra

unui bun, prin posesia bunului în tot timpul fixat de lege. Reglementare. În NCC: art. 562, 928-

15

929, 930-934, 660, 675, 693, 704, 723, 756, 763, 861, 889, 1648; în LPA – art. 82.

Domeniu de aplicare.

Cu privire la bunuri: imobile (art. 930-934) și mobile (art. 939 și art. 2616 – Legea aplicabilă

uzucapiunii mobiliare), cu excepția celor inalienabile (art. 929 – Bunurile care nu pot fi

uzucapate: „Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost

declarate prin lege inalienabile.”); între acestea se înscriu, evident, bunurile proprietate

publică [art. 861 – Caracterele dreptului de proprietate publică: „(1) Bunurile proprietate

publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. (2) Proprietatea asupra acestor

bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz,

prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.”]

Cu privire la drepturi: dreptul de proprietate (art. 562, 928) și dezmembrămintele sale:

superficia (art. 683), uzufructul (art. 704), uzul și abitația (751 și 754, care face trimitere la

uzufruct), servituțile (art. 756, 763).

Clasificare.

După actul normativ care o reglementează

a. Decretul-lege nr. 115/1938

uzucapiunea tabulară - art. 27: In cazul cand s-au inscris fara cauza legitima, drepturi reale, care

pot fi dobandite in temeiul uzucapiunii, ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului

le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.

uzucapiunea extratabulară - art. 28: Cel ce a posedat un bun nemiscator in conditiunile legii, timp

de 20 ani, dupa moartea proprietarului inscris in cartea funciara, va putea cere inscrierea

dreptului uzucapat.

De asemenea, va putea cere inscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun nemiscator

in conditiunile legii, timp de 20 ani, socotiti de la inscrierea in cartea funciara a declaratiunii de

renuntare la proprietate.

b. Codul civil de la 1864

b.1. de 30 de ani: art. 1890

b.2. de la 10 la 20 de ani: art. 1895-1899

c. Noul Cod civil

După natura bunului

a. imobiliară

16

extratabulară: art. 930 NCC

tabulară: art. 931 NCC

b. mobiliară: art. 939 NCC

Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Reglementare. Art. 930: (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi

dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui

care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat

cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere

de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după

împlinirea termenului de uzucapiune.

Condiții

Cu privire la cel care invocă uzucapiunea:

Să nu fi fost înscris în cartea funciara;

Să își fi înregistrat cererea de înscriere în CF a dobândirii dreptului în condițiile alin. 2 al art.

930: „înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în

folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de

uzucapiune”.

Cu privire la bun: să fie un bun care să îndeplinească una din următorele condiții

(alternative):

să fi aparținut unui proprietar înscris în cartea funciară care a decedat (persoană fizică) ori,

după caz, şi-a încetat existenţa (persoană juridică) – art. 930 alin. 1 lit. a;

să fie vorba de un bun cu privire la care a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare

la proprietate – art. 930 alin. 1 lit. b;

Art. 889. Renunţarea la dreptul de proprietate. „(1) Proprietarul poate renunţa la

dreptul său printr-o declaraţie autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate

17

imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului. (2) În acest caz, comuna, oraşul sau municipiul,

după caz, poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului

local, cu respectarea dispoziţiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă

persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.”

c. imobilul nu era înscris în nicio carte funciară (explicație privind sistemul de publicitate

imobiliară în România și consecințele sale...).

Cu privire la termen: 10 ani (art. 930 alin. 1).

Momentul la care începe să curgă:

- ptr. art. 930 alin. 1 lit. a și b (Art. 932. Curgerea termenului uzucapiunii. alin. 1):

termenul uzucapiunii începe să curgă la data decesului sau, după caz, a încetării existenţei

juridice a proprietarului, respectiv la data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar

dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară;

- ptr. art. 930 alin. 1 lit. c: la data intrării în posesie.

Intrarea în posesie: luarea în stăpânirea a bunului – întrunirea lui animus, nu neapărat a

lui corpus; exercitarea tuturor atributelor dreptului, ca și cum ar fi titularul dreptului; se vor avea

în vedere și cazurile de intervertire a detenției precare (art. 920 NCC).

Art. 932 alin. (2): „Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.” Viciile: art. 922-927

NCC (discontinuitatea, violența, clandestinitatea....).

Cu privire la posesie:posesia poate să fie de bună-credință sau de rea-credință; să fie

utilă (art. 932 alin. 2)

Uzucapiunea imobiliară tabulară

Reglementare. Art. 931. (1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în

cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi

contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul

înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere

şi în momentul intrării în posesie.

Art. 920 alin. 2 teza I pentru buna-credință: „(2) În cazul imobilelor înscrise în cartea

funciară, dobânditorul este de bună-credinţă dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe

18

cuprinsul cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de bună-credinţă dobânditorul care nu cunoştea

şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietara celui de la care a

dobândit bunul.”

Condiții:

Înscrierea posesorului în cartea funciară, ca proprietar sau titular al altui drept real.

Înscrierea să fi fost fără cauză legitimă (dobândirea de la un neproprietar, dobândirea printr-un

titlu nul etc.)

Termenul: 5 ani, din momentul înregistrării cererii de înscriere. Viciile posesiei suspendă cursul

prescripției (art. 932 alin. 2)

Posesia trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

-Să fie de bună-credință. Buna-credință a posesorului este convingerea că a dobândit de la

adevăratul proprietar. Art. 920 alin. 2 teza I: „În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,

dobânditorul este de bună-credinţă dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul

cărţii funciare.”

Buna-credinţă trebuie să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în

momentul intrării în posesie (art. 931 alin. 2), deci în ambele momente. Mala fides superveniens

non nocet...

-Să fie utilă, neviciată. Viciile (art. 922-927 NCC: discontinuitatea, violența, clandestinitatea...).

Reguli comune privind cursul termenului uzucapiunii.Aplicarea regulilor privind

prescripția extinctivă.

Art. 934. Alte dispoziţii aplicabile. „Dispoziţiile prezentei secţiuni se completează, în

mod corespunzător, cu cele privitoare la prescripţia extinctivă.”

Calculul termenelor. Titlul III – Calculul termenelor din Cartea a VI-a Despre prescripţia

extinctivă, decădere şi calculul termenelor

Art. 2552. Termenul stabilit pe săptămâni, luni sau ani. (1) Când termenul este stabilit

pe săptămâni, luni sau ani, el se împlineşte în ziua corespunzătoare din ultima săptămână ori lună

sau din ultimul an.

Suspendarea termenului. Art. 2532-2536 NCC.

Întreruperea termenului. Art. 2537-2543 NCC.

8.2. Joncţiunea posesiilor.

19

Art. 933. „(1) Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie,

indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular.

(2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească

propria posesie cu aceea a autorului său.”

Explicatii:

În cazul uzucapiunii tabulare: posesiile trebuie să fie de bună-credință

În cazul uzucapiunii extratabulare: joncțiunea se poate face, indiferent de buna sau reaua-

credință a posesorului.

Explicații privind dobândirea dezmembrămintelor. Ele sunt compatibile mai curând cu

uzucapiunea tabulară, decât cu cea extratabulară (la cea din urmă – mai curând în ipoteza de la

lit. c – în cazul unui imobil neînscris în CF).

Art. 763. Dobândirea servituţii prin uzucapiune. Prin uzucapiune tabulară poate fi

dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile

pozitive.

Uzucapiunea mobiliară.

Art. 939. Dobândirea bunului mobil în temeiul uzucapiunii. Acela care posedă bunul

altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât cele prevăzute în prezenta secţiune, poate dobândi

dreptul de proprietate, în temeiul uzucapiunii. Dispoziţiile art. 932 alin. (2), art. 933 şi 934 se

aplică în mod corespunzător.

Efectele uzucapiunii:

a. Efectul achizitiv: tantum praescriptum quantum possessum - și juridic și material....

b. Efectul extinctiv: stingerea aceluiași drept în patrimoniul adevăratului proprietar (nu

întotdeauna: de ex., în cazul servituților....)

Drept tranzitoriu. Art. 6. Aplicarea în timp a legii civile.

(4) Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în

vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

LPA

Art. 82. Dispoziţiile art. 930–934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea

imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în

vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt

20

aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. În

cazul imobilelor pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare,

rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.

Efectele normelor tranzitorii

Pentru fostele zone de carte funciară.

- art. 27 D-L 115/1938: uzucapiunea tabulară;

- art. 28: uzucapiunea extratabulară.

Pentru imobilele neînregistrate în cărți funciare.

Uzucapiunea de 30 de ani – art. 1890 CC 1864

- imobile sau mobile; posesie de bună sau de rea-credință; posesie utilă;

Uzucapiunea de 10-20 de ani – art. 1895-1899 CC 1864.

- imobile determinate;

- just titlu și bună-credință;

- termen de 10-20 de ani (1896 CC);

Calculul termenelor.

- art. 1863 CC – întrerupere naturală sau civilă

- întreruperea naturală (art. 1864 CC):

a. când posesorul este lipsit, în curs de mai mult de un an de folosința lucrului sau de

vechiul proprietar sau de o a treia persoană;

b. când lucrul este declarat neprescriptibil în urmarea unei transformări legale a naturii

sau a dstinației sale

- întreruperea civilă: art. 16 din Decr. nr. 167/1958;

- suspendarea: art. 14, 15 din Decr. nr. 167/1958 (vezi și art. 203 din LPA).

- joncțiunea posesiilor: art. 1859-1861 CC 1864.

Posesia necesară pentru a uzucapa in conformitate cu Vechiul Cod Civil.

Uzucapiunea presupune o posesia utilă, în condiţiile art.1847 Vechiul Cod civil:”Ca să se

poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată şi sub nume de proprietar”.

1.Uzucapiunea de 30 de ani (logissimi temporis) este reglementată în art.1890 Vechiul

C.civ. Cerinţele pentru a se uzucapa în termenul de 30 de ani sunt următoarele :

21

să existe o posesie utilă (neafectată de vreun viciu) şi neîntreruptă timp de 30 de ani. Calitatea

posesiei de a fi utilă – regularitatea posesiei- se prezumă în favoarea posesorului;

nu se cere ca posesia să fie de bună-credinţă, astfel că şi un posesor de rea-credinţă poate

dobândi în termen de 30 de ani un drept real asupra unui bun mobil sau imobil.

2.Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este reglementată în art.1895 Vechiul C.civ.

Aplicabilitatea uzucapiunii de 10 până la 20 de ani:

(i) bunuri imobile privite ut singuli, nu ca universalităţi;

(ii)poate conduce şi la dobândirea dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzufruct şi

servituţi continue şi aparente.În privinta uzufructului, ipoteza este urmatoarea: o persoana

dobândeşte cu bună-credinţă un drept de uzufruct în virtutea unui titlu care nu emană de la

adevăratul proprietar.În privinta servituţilor, deşi art.623Vechiul C.civ.se referă numai la

prescriptia de 30 de ani, in doctrina s-a afirmat că, în realitate, nu există nici un argument logic

sau juridic pentru a împiedica aplicarea uzucapiunii prescurtate. Astfel, conform lul M.Planiol

redactorii codului civil nu au reţinut această posibilitate, întrucât ea este rară în practică,

presupunând întrunirea unor circumstanţe destul de complicate:1.ca servitutea să fie constituită

de posesorul ne-proprietar al fondului aservit; 2.ca vecinul care dobândeşte servitutea crede că

tratează cu adevăratul proprietar; 3.ca vecinul să uzucapeze servitutea în 10 sau 20 de ani; 4.ca

adevăratul proprietar să revendice bunul (fondul aservit) în intervalul dintre momentul când se

împlineşte uzucapiunea de 10-20 ani a servituţii şi momentul cand s-ar fi implinit uzucapiunea

fondului aservit de catre posesorul-constitutor al servitutii, întrucât, dacă revendicarea se

produce anterior uzucapării servitutii, aceasta nu mai poate fi opusă, iar dacă se produce după

împlinirea uzucapiunii fondului aservit, posesorul acestuia ar deveni el însuşi proprietar, iar

servitutea ar fi validată.

Un argument împotriva aplicabilităţii uzucapiunii prescurtate în materia

dezmembrămintelor, a fost acela că exercitiul servituţilor, spre deosebire de cel al dreptului de

proprietate sau al uzufructului, nu aduce adesea nici o pagubă reală proprietarului, astfel încât

acesta nu are interes întotodeauna să se opună acestui exerciţiu şi adesea nici nu observă

uzurparea pe care o suferă.

Condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani se referă la existenţa unui just-titlu ca bază a

posesiei (a) şi la calitatea posesiei de a fi de bună-credinţă (b).

22

a)Posesia să se întemeieze pe un just-titlu, definit în art.1897 Vechiul C.civ. în mod

analitic şi exemplificativ ca fiind orice titlu translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul

etc. Pentru a constitui temei al uzucapiunii, justul-titlu trebuie să îndeplinească următoarele

cerinţe:

să emane de la altă persoană decât adevăratul proprietar;

să nu fie nul absolut, astfel că un titlu anulabil ar putea servi ca bază a uzucapiunii;

să nu fie putativ sau imaginar, fiind necesar să aibă o existenţă de sine-stătătoare şi separată de

buna-credinţă a posesorului. De aici rezultă cerinţa dovedirii sale în mod independent, conform

regulilor de probă a actelor juridice (art.1899Vechiul C.civ.);

să aibă dată certă.

b)Posesia să fie de bună-credinţă. Conform art.1898 alin.1 Vechiul C.civ., buna-

credinţă reprezintă credinţa greşită a posesorului că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar.

O particularitate a bunei-credinţe constă în faptul de a fi suficient să existe la momentul

dobândirii imobilului (mala fides superveniens non impedit usucapionem). O a doua

particularitate se referă la probaţiune, diferită de probaţiunea justului titlu, deoarece alineatul 2 al

art.1989 instituie o prezumţie de bună-credinţă în favoarea posesorului.

Calculul termenului de prescripţie. Întreruperea şi suspendarea termenului. Termenul de

prescripţie se socoteşte pe zile şi nu pe ore. Ziua - se socoteşte de 24 de ore- în care începe

prescripţia nu se ia în calcul (art.1887 C.civ.) . Termenul se consideră împlinit la sfârşitul ultimei

zile (1889 C.civ.)

Întreruperea prescriptiei determină înlăturarea oricăror efecte ale posesiei anterioare cauzei

de întrerupere. Întreruperea prescriptiei este de două feluri (i, ii) :

(i) întreruperea naturală, conform art.1864 C.civ., intervine în următoarele cazuri:

- când posesorul este lipsit mai mult de 1 an de folosinţa lucrului;

- când lucrul este declarat imprescriptibil pe cale legală.

S-a discutat în doctrină şi în practica juridică efectul legilor nr.58/1974 şi 59/1974

asupra uzucapiunii dreptului de proprietate privind terenurile: opinia majoritară este în sensul că

prin intrarea în vigoare a acestor legi, dreptul de proprietate asupra terenurilor nu a mai putut fi

dobândit prin uzucapiune, întrucat prin scoaterea terenurilor din circuitul civil prin aceste legi a

23

operat o întrerupere naturală a prescripţiei. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr.IV

din 2006 a Secţiilor Unite, a adoptat soluţia contrară, în sensul că în cazul posesiilor începute

înainte de adoptarea legilor nr.58/1974 şi nr.59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu

fost întreruptă prin intrarea în vigoare a legilor respective.

(ii) întreruperea civilă intervine în condiţiile Decretului nr.167/1958.

Suspendarea prescripţiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de suspendare iar după

încetarea suspendării, prescipţia îşi reia cursul, socotindu-se şi timpul scurs înainte de apariţia

cauzei de suspendare. Suspendarea prescripţiei intervine în condiţiile art.13-14 Decretul

nr.167/1958.

Joncţiunea posesiilor (accesiunea posesiilor).Reprezintă adăugarea la termenul prescripţiei

actuale a posesorului a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul posesorului (art.1859-1860

C.civ.). Joncţiunea posesiilor dă expresie unei posibilităţi de unire a posesiilor, şi nu a unei

obligativităţi în acest sens. Mecansimul joncţiunii prezintă următoarele particularităţi:

autorul este o altă persoană decât adevăratul posesor al bunului;

transmiterea posesiei către posesorul actual are loc în cadrul unui raport juridic;

actualul posesor nu poate schimba caracterele posesiei autorului său, el fiind obligat a o continua

cu toate viciile şi calităţile sale.

Efectele uzucapiunii. Principalul efect este dobândirea dreptului de proprietate sau a altui

drept real, în mod retroactiv, din ziua în care a început posesia. Invocarea uzucapiunii poate avea

loc atât pe cale de acţiune, cât şi pe cale de excepţie (în ipoteza unei acţiuni în revendicare, care

va fi astfel respinsă prin invocarea cu succes a uzucapiunii).

Beneficiarul prescripiţiei achizitive poate renunţa la efectele acesteia în condiţiile

art.1838-1840 Vechiul C.civ.:

după împlinirea termenului şi

având capacitate deplină de exerciţiu.

Teme de reflectie unitatea nr.6.

24

Test

de

25

Reclamanta A a formulat acţiune în justiţie împotriva pârâţilor B, C şi D având

următoarele capete de cerere:

a) să se constate că a dobândit, ca efect al prescripţiei achizitive, dreptul de

proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, format din teren în suprafaţă

de 300mp şi o casa de locuit;b) să se anuleze contractul de vânzare-cumpărare

autentificat cu nr. 92/1996, încheiat între B în calitate de vânzător şi D în

calitate de cumpărătoare.c) să se evacueze pârâţii de la adresa menţionată.

Reclamanta susţine că la 26 octombrie 1957 a cumpărat de la X, prin

contractul autentificat sub nr. 1200/1957, imobilul din litigiu pe numele fiului

său B, care la acea dată avea 18 ani, abia terminase liceul şi care nu a contribuit

cu nimic la plata preţului imobilului. Din momentul cumpărării, reclamanta

arată că s-a stabilit în locuinţă, exercitând continuu posesia asupra acesteia; din

1957 şi până în prezent a adus îmbunătăţiri imobilului, a achitat impozitele, a

închiriat camere diverşilor chiriaşi. La scurt timp de la achiziţionarea

imobilului, pârâtul B s-a căsătorit şi a locuit împreună cu soţia, C, într-un

apartament repartizat de unitatea la care era angajat.În luna aprilie 2000, pârâtul

B s-a instalat în imobil pe motivul unor neînţelegeri cu soţia; după o vreme s-au

împăcat, aducând-o şi pe ea în casă.Reclamanta probează cu martori că pârâţii

manifestă faţă de ea o comportare necorespunzătoare; prin intermediul unui

avocat a aflat că pârâtul a încheiat un contract de vânzarea imobilului în litigiu,

către fiica sa, prin care s-a prevăzut că A are un drept de uzufruct, împreună cu

B şi C.A susţine că respectivul contract s-a încheiat în frauda legii, intenţia

pârâtului fiind de a reactiva un drept de proprietate pe care l-a pierdut prin

nelocuirea timp îndelungat în imobil.Prin sentinţa civilă nr. y/2001, judecătoria

a admis acţiunea formulată; pârâţii au declarat apel, criticând soluţia ca fiind

nelegală şi netemeinica.Soluţionaţi apelul, cu prezentarea motivelor şi a

problemelor de drept.

A vă consultă în calitate de avocat în următoarea speţă: la 12 noiembrie 2005

B a formulat împotriva sa o acţiune în justiţie solicitând ca A să îi restituie în

deplină proprietate şi posesie un teren, precum şi să demoleze construcţia,

formată din patru etaje ridicată de posesorul-pârât pe acest teren în perioada

iunie-octombrie 2002. În susţinerea pretenţiilor sale privitoare la teren,

reclamantul a făcut proba dreptului său de proprietate, iar, în ce priveşte capătul

de cerere referitor la construcţie, a invocat art. 494 alin. (2) C.civ.În acest sens,

reclamantul a depus la dosarul cauzei notificarea pe care i-a trimis-o lui A la 25

septembrie 2002 prin care îi punea în vedere că el (B) este adevăratul proprietar

al terenului şi că, dacă va continua să construiască şi ultimele două etaje ale

construcţiei, îl va obliga la demolare, conform Codului civil. În condiţiile în

autoevaluare unitatea nr.6.

1. În materia accesiunii imobiliare artificiale:

a) dreptul de proprietate asupra construcţiei se dobândeşte în momentul în care proprietarul

terenului invoca dreptul de accesiune;

b) constructorul este posesorul terenului;

c) întinderea dreptului constructorului la despăgubiri nu este influenţată de buna sa credinţă.

2. Abuzul de drept în cazul accesiunii imobiliare artificiale:

a) constă în faptul constructorului de rea-credinţă de a construi pe terenul altei persoane;

b) constă în pasivitatea proprietarului terenului;

c) se sancţionează cu neacordarea dreptului la despăgubiri.

3. În cazul accesiunii imobiliare artificiale:

a) despăgubirile cuvenite constructorului se acordă în virtutea convenţiei încheiate anterior

construirii;

b) buna-credinţă a constructorului poate rezulta şi dintr-o promisiune de vânzare-cumpărare;

c) se includ şi îmbunătăţirile aduse imobilului reparat de constructor.

4. Unirea posesiei actuale cu posesia anterioară:

a) se face împotriva adevăratului proprietar;

b) presupune ca transmiţătorul bunului să fi fost adevăratul proprietar;

c) are loc numai dacă posesia actuală este de bună-credinţă.

Bibliografie

V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.CHBeck, Bucuresti, 2009, p.303-376.

V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. II,

Ed. Humanitas, Bucureşti, p. 169-583.

C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a II-a revăzută şi adăugită, Ed.

26

Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 307-341;

Raspunsurile la testul de autoevaluare

1.a,b; 2.b; 3.b;4.a

27