UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA” IA ŞI

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL PARTEA I - DREPTURILE REALE

Lect. univ. dr. DAN CONSTANTIN TUDURACHE

- SUPORT CURS -

Anul II

Semestrul I

2008

2

C U P R I N S

TEMA I – PATRIMONIUL ....................................................................... 3 1. NoŃiunea de patrimoniu ...................................................................... 3 2. Caracterele patrimoniului ................................................................... 4 3. FuncŃiile patrimoniului ....................................................................... 6 4. Teoriile despre patrimoniu ................................................................. 9

TEMA A II-A - POSESIA...................................................................... 12 1. NoŃiunea şi elementele posesiei........................................................ 12 2. Dobândirea şi pierderea posesiei ...................................................... 14 3. CalităŃile şi viciile posesiei............................................................... 16 4. Efectele posesiei ............................................................................... 19

TEMA A III-A - TEORIA GENERALĂ A DREPTULUI................ 23 DE PROPRIETATE ................................................................................ 23

1. DefiniŃia şi conŃinutul dreptului de proprietate ................................ 24 2. Dreptul de proprietate publică .......................................................... 27 3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat........... 31 4. Regimul juridic al terenurilor şi construcŃiilor ................................. 33 1. GeneralităŃi ....................................................................................... 41 2. Proprietatea anulabilă ....................................................................... 41 3. Proprietatea rezolubilă...................................................................... 42 4. Proprietatea comună ........................................................................ 43

TEMA A V-A - DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI.................... 49 DE PROPRIETATE ................................................................................. 49

1. Dreptul de uzufruct........................................................................... 50 2. Dreptul de uz şi de abitaŃie ............................................................... 55 3. Dreptul de servitute .......................................................................... 56 4. Dreptul de superficie ........................................................................ 60

TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI...... 62 DE PROPRIETATE ................................................................................. 62

1. NoŃiune, enumerare şi clasificare ..................................................... 62 2. ConvenŃia sau contractul .................................................................. 64 3. Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă............................................. 65 4. Accesiunea sau încorporaŃiunea ....................................................... 69 5. Hotărârea judecătorească ................................................................... 72 6. TradiŃiunea........................................................................................ 72

2

7. OcupaŃiunea...................................................................................... 73 TEMA A VII-A - APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE .... 73

1. GeneralităŃi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate............................................................................................. 73 2. AcŃiunea în revendicare .................................................................... 74 3. AcŃiunea în revendicare imobiliară...................................................75 4. AcŃiunea în revendicare mobiliară.................................................... 76

TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIAR Ă............................. 78 1. NoŃiunea şi obiectivele publicităŃii imobiliare ................................. 78 2. Sistemul registrului de transcripŃiuni şi inscripŃiuni......................... 79 3. Sistemul cărŃii funciare potrivit Legii nr. 115/1938 ......................... 80 4. Sistemul cărŃii funciare potrivit Legii nr. 7/1996 ............................. 86

3

TEMA I – PATRIMONIUL

1. NoŃiunea de patrimoniu.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului. 3. FuncŃiile patrimoniului. 4. Teorii cu privire la patrimoniu.

1. NoŃiunea de patrimoniu

Termenul de patrimoniu poate fi întâlnit în diferite acte normative; de exemplu, textele Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice şi ale O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaŃii şi fundaŃii. Astfel, printre condiŃiile de fond sau elementele constitutive ale oricărei persoane juridice, dispoziŃiile art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 prevăd constituirea sau existenŃa unui „patrimoniu propriu şi autonom”, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevăd necesitatea existenŃei unui „patrimoniu iniŃial al asociaŃiei”. De asemenea, termenul mai este folosit de legiuitorul român în aceleaşi acte normative, în textele referitoare la reorganizarea, dizolvarea şi lichidarea persoanelor juridice. Termenul de patrimoniu este utilizat expres şi în unele dispoziŃii ale Codului civil român referitoare la separaŃia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei succesiuni şi legatarii cu titlu particular, dacă legatul are ca obiect o sumă de bani, pentru a opri confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu al moştenitorului cu vocaŃie universală. Procedând astfel, ei vor avea dreptul de a fi plătiŃi din valoarea activului succesoral, fără a fi obligaŃi să suporte concursul creditorilor proprii ai moştenitorului, ceea ce ar avea loc dacă s-ar realiza confunziunea celor două patrimonii. Drepturile şi obligaŃiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificări în funcŃie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificări este în drepturi şi obligaŃii patrimoniale şi drepturi şi obligaŃii nepatrimoniale. Drepturile şi obligaŃiile patrimoniale sunt acelea care au un conŃinut economic, adică pot fi evaluate în bani. Dimpotrivă, drepturile şi obligaŃiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economică şi, deci, nu pot fi evaluate în bani. Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor şi obligaŃiilor patrimoniale. Drepturile şi obligaŃiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate în două moduri. În primul rând, fiecare drept şi fiecare obligaŃie aparŃinând unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizată de sine stătător, separat, în propria sa individualitate, făcând abstracŃie de orice legătură cu celelalte drepturi şi obligaŃii ale aceleiaşi persoane, adică ut singuli. Pentru înŃelegerea şi definirea noŃiunii de patrimoniu ne interesează însă cel de-al doilea mod de abordare. Astfel, drepturile şi obligaŃiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau „universalitate juridică aparŃinând unei persoane,

4

făcând abstracŃie de individualitatea unui drept şi fiecărei obligaŃii în parte. Acest mod de abordare a drepturilor şi obligaŃiilor ne conduce la noŃiunea de patrimoniu”. NoŃiunea de patrimoniu nu are o definiŃie legală clară, precisă şi completă. Un rudiment de definiŃie, totuşi, poate fi sesizat în art. 1718 Cod civil în care, fără a fi utilizat termenul de patrimoniu, se prevede: „Oricine este obligat personal este Ńinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Expresiile „îndatoririle sale” şi „cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare” evocă ideea de universalitate sau totalitate, care există şi menŃine indiferent de modificările ce intervin în conŃinutul său. Sarcina elaborării unei definiŃii ştiinŃifice a noŃiunii de patrimoniu a constituit un obiectiv important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridică distinctă, reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaŃiilor patrimoniale care aparŃin unei persoane. Patrimoniul ca sumă de valori patrimoniale este alcătuit dintr-o latură activă şi alta pasivă. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaŃiilor patrimoniale ale unei persoane. Activul şi pasivul se găsesc într-o strânsă legătură, pentru motivul că aparŃin uneia şi aceleiaşi persoane. Este motivul pentru care s-a afirmat că patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevărat cont curent al unei persoane în care sunt evidenŃiate, pe de o parte, toate drepturile şi, pe de altă parte, toate obligaŃiile aparŃinând unei persoane, a cărui valoare este supusă unor fluctuaŃii succesive, prin naşterea de noi drepturi şi obligaŃii, precum şi prin modificarea şi stingerea celor existente. Aceste schimbări valorice nu afectează existenŃa şi identitatea universalităŃii sau patrimoniului.

2. Caracterele patrimoniului Patrimoniul prezintă anumite caractere juridice care îl definesc în raport cu

alte entităŃi juridice. A. Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o universalitate

juridică sau de drept deoarece este reglementat sau definit ca atare în art. 1718 Cod civil. El exprimă valoarea tuturor drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care aparŃin unei persoane. Aşadar, patrimoniul se prezintă ca o entitate juridică independentă şi distinctă de elementele sale componente. Astfel, drepturile şi obligaŃiile patrimoniale, privite în individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere, transformare, transmisiune, creştere, stingere, micşorare). Aceste modificări au ca efect creşterea sau micşorarea activului şi pasivului patrimonial, dar nu efectează existenŃa patrimoniului, ca entitate juridică de sine stătătoare.

Patrimoniul, înŃeles ca universalitate juridică sau de drept, nu se confundă cu universaliatea de fapt.

Spre deosebire de universalitatea juridică, o universalitate de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută de lege, cum ar fi: o turmă de animale, cărŃile dintr-o bibliotecă, un buchet de flori etc. De aceea, o universalitate de fapt nu are o existenŃă independentă şi

5

nici pasiv propriu. În cazul înstrăinării bunurilor din universalitatea de fapt, obligaŃiile născute în legătură cu acestea, rămân fixate în patrimoniul înstrăinătorului; altfel spus, universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal.

Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate. Aşa se explică faptul că prin înstrăinarea sau pieirea lor, universalitatea de fapt dispare.

B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi şi obligaŃii.

C. Orice persoană are un patrimoniu. ExistenŃa unei persoane este de neconceput fără un patrimoniu. AfirmaŃia este valabilă atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru persoanele juridice. Fiind subiecte de drept, ele au în mod necesar drepturi şi obligaŃii.

Tot astfel, într-o relaŃie inversă, existenŃa patrimoniului nu poate fi concepută fără un titular. Or, patrimoniul fiind alcătuit din drepturi şi obligaŃii, el aparŃine, fără îndoială, unei persoane.

ConŃinutul real al patrimoniului nu prezintă importanŃă, deoarece el este o universalitate caracterizată prin potenŃialitate. Persoanele juridice şi persoanele fizice au aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi şi obligaŃii. Fiind o vocaŃie, o potenŃialitate, patrimoniul, „chiar şi atunci când o persoană nu are nici o avere, ea are totuşi un patrimoniu”. Nu există persoană care să nu aibă un minim de bunuri sau de drepturi.

Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparŃine, atâta timp cât ea există ca subiect de drept civil. Astfel, în ce priveşte persoanele fizice, deşi pot înstrăina un drept şi, uneori, chiar şi o obligaŃie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte între vii, întregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauză de moarte, prin succesiune, în momentul încetării din viaŃă a titularului său.

Transmisiunea întregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar în cazul încetării lor în urma reorganizării prin comasare şi prin divizare totală. În cursul existenŃei persoanelor juridice este posibilă transmisiunea unei cote-părŃi din patrimoniu în cazul reorganizării lor, pe calea divizării parŃiale sau desprinderii, către o persoană juridică existentă sau care astfel se înfiinŃează.

D. Unicitatea patrimoniului. O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. O persoană nu poate fi titulară a mai multor patrimonii.

E. Divizibilitatea patrimoniului. Deşi unic, patrimoniul nu este în mod necesar unitar sau indivizibil. Dimpotrivă, el este divizibil în două sau mai multe grupe sau mase de drepturi şi obligaŃii, fiecare având o anume destinaŃie şi afectaŃiune şi, pe cale de consecinŃă, un regim juridic distinct şi determinat.

În ce priveşte persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificată şi prevăzută de lege în cazul soŃilor. Astfel, art. 30 C. fam. Reglementează comunitatea matrimonială. Aşadar, patrimoniul unei persoane căsătorite este divizat în: masa sau grupa drepturilor şi obligaŃiilor proprii şi masa sau grupa drepturilor şi obligaŃiilor comune, fiecare având un regim juridic propriu. După urmărirea bunurilor proprii prevăzute de art. 31 C. fam., în măsura necesară realizării drepturilor lor de creanŃă, creditorii vor putea cere împărŃirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin

6

împărŃire fiecărui soŃ, în acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotrivă, creditorii comuni ai soŃilor pot urmări, în primul rând, bunurile sau drepturile comune şi, numai după aceea, au dreptul să urmărească şi bunurile proprii, în cazul în care nu şi-au putut realiza integral creanŃele.

La baza divizibilităŃii patrimoniului pot sta şi alte raŃiuni, cum ar fi apărarea intereselor şi realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor moştenitori.

Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. În cadrul unui patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fără o prevedere expresă a legii.

3. FuncŃiile patrimoniului

ConstrucŃia patrimoniului ca entitate juridică distinctă, de sine stătătoare, nu a fost şi nu este un scop în sine. Dimpotrivă, noŃiunea prezintă o deosebită importanŃă practică, deoarece patrimoniul îndeplineşte trei funcŃii: gajul general al creditorilor; explică şi face posibilă subrogaŃia reală cu titlu universal; face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaŃiilor. 1) Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanŃie generală a tuturor creditorilor titularului său. Cu alte cuvinte, debitorul răspunde faŃă de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaŃiilor pe care le are, cu întregul patrimoniu. Această funcŃie este consacrată expres în art. 1718 Cod civil, unde se dispune: „Oricine este obligat personal este Ńinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Aşadar, patrimoniul debitorului are, printre altele, funcŃia de garanŃie comună şi proporŃională a tuturor creditorilor. Expresia de gaj general nu are nimic comun şi nu se confundă cu dreptul de gaj, garanŃie specială a creditorilor gajişti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului de creanŃă, ce conferă titularului prerogative speciale în raport cu acelea recunoscute oricărui creditor, şi anume: atributul de urmărire şi atributul de preferinŃă. Denumirea de gaj general ne sugerează că, în realitate, nu este vorba de gaj propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile ce se află în patrimoniul debitorului pentru a-şi realiza creanŃele, fără a-l putea opri să le înstrăineze. ExplicaŃia rezidă în împrejurarea că dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri individual determinate şi nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. El poartă asupra întregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbările care au loc în conŃinutul patrimoniului, nu afectează existenŃa gajului general, chiar dacă îl micşorează, iar actele de înstrăinare încheiate de debitor cu privire la bunurile sale, fără fraudă, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul să le urmărească în patrimoniul terŃilor. Aşadar, debitorul păstrează posesia bunurilor pe care le are în patrimoniu, precum şi dreptul să le înstrăineze ori să dobândească altele. Pe cale de consecinŃă, creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul executării silite şi bunurile ce vor intra între timp, în acelaşi patrimoniu, până la realizarea integrală a dreptului de creanŃă. Între gajul general al creditorilor şi divizibilitatea patrimoniului există o strânsă interdependenŃă. Ori de câte ori patrimoniul unei persoane este divizat în două

7

sau mai multe grupe de drepturi şi obligaŃii, creditorii săi pot urmări numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonială în legătură cu care s-au născut creanŃele lor. Chiar aşa fiind, gajul este şi rămâne general, deoarece poartă asupra unei întregi grupe patrimoniale, şi este, în acelaşi timp, specializat, fiindcă se limitează doar la activul patrimonial din acea grupă. Are loc aşa numita specializare a gajului general al creditorilor. 2) SubrogaŃia reală cu titlu universal. Cuvântul subrogaŃie înseamnă înlocuire. În dreptul civil, subrogaŃia este două feluri: personală şi reală. SubrogaŃia personală constă în înlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic de obligaŃii civile cu o altă persoană. Analiza acestei operaŃii juridice are loc la materia Teoria generală a obligaŃiilor civile (de exemplu, subrogaŃia în drepturile creditorului prin plata creanŃei). SubrogaŃia reală este înlocuirea unei valori cu altă valoare, a unui lucru cu alt lucru şi poate fi: subrogaŃie reală cu titlu universal şi subrogaŃie reală cu titlu particular. A. SubrogaŃia reală cu titlu universal înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu altă valoare, în cuprinsul unui patrimoniu. SubrogaŃia este cu titlu universal, deoarece suntem în prezenŃa înlocuirii unei valori cu altă valoare, făcând abstracŃie de individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră, în locul său, într-un anumit patrimoniu. Ea se produce automat, fără ca o dispoziŃie a legii să o prevadă expres. ExplicaŃia rezidă în faptul că patrimoniul este o universalitate juridică, drepturile şi obligaŃiile din conŃinutul său nefiind privite ut singuli, ci împreună, ca valori legate între ele, susceptibile de înlocuire cu alte valori, fără ca înlocuirea să afecteze existenŃa acestuia. Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor înlocuite. SubrogaŃia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu gajul general al creditorilor. Având în vedere că debitorul îşi poate înstrăina bunurile pe care le are în patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaŃia reală cu titlu universal asigură conŃinutul gajului general, valoarea bunului înstrăinat fiind înlocuită cu valoarea primită în schimb. În urma subrogaŃiei, creditorii pot urmări bunul concret existent în patrimoniul debitorului lor la data urmăririi. SubrogaŃia reală cu titlu universal este subordonată divizibilit ăŃii patrimoniului. Astfel, în cazul unui patrimoniu divizat, înlocuirea valorii ieşite cu valoarea primită în schimb se produce în cadrul acelaşi mase patrimoniale. În acest fel, se asigură menŃinerea fiecărei grupe de bunuri. Astfel, valoarea de înlocuire a unui bun comun al soŃilor intră în masa bunurilor comune, iar valoarea de înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soŃi va intra în grupa bunurilor proprii ale acestuia. ImportanŃa practică a subrogaŃiei cu titlu universal se relevă şi în cazul împărŃirii unui patrimoniu, precum şi atunci când se pune problema restituirii unui patrimoniu de către moşteniorii aparenŃi. Aşa, de pildă, în cazul sistării indiviziunii, în ipoteza în care bunurile ce intră în alcătuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi împărŃite în natură, se recurge la procedeul înstrăinării lor, iar sumele de bani obŃinute în acest fel, fiind prin excelenŃă divizibile, iau locul bunurilor înstrăinate în patrimoniul respectiv.

8

După cum este cunoscut, unul din efectele anulării hotărârii judecătoreşti declarativă de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de către moştenitori săi prezumtivi. Dacă însă, între timp, moştenitorii prezumtivi au înstrăinat o parte a bunurilor din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor terŃi de bună-credinŃă, actele de înstrăinare vor rămâne valabile, neputând fi anulate sau revocate. Locul bunurilor în patrimoniul de restituit, este luat de sumele de bani primite de către succesorul prezumtiv de la terŃii dobânditori. B. SubrogaŃia reală cu titlu patricular. SubrogaŃia reală cu titlu patricular constă în înlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat ut singuli. În cazul subrogaŃiei reale cu titlu particular, la înlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intră, se ia în considerare regimul juridic special pe care îl au bunurile care părăsesc patrimoniul; adică se are în vedere o situaŃie specială a acestor bunuri, astfel că bunurile care intră în patrimoniu preiau exact aceeaşi situaŃie juridică.

Spre deosebire de subrogaŃia reală cu titlu universal, nefiind vorba de simpla înclouire a unei valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaŃia reală cu titlu particular poate exista numai dacă este prevăzută expres de lege. Înseamnă că ea nu operează automat. Există două cazuri reglementate de lege: a) art. 1721 Cod civil prevede: „Când un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi asigurate în contra incendiului sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va datora de către asigurator va trebui, dacă nu va fi cheltuită în reparaŃia obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanŃelor privilegiate şi ipotecate, după rangul fiecăreia din ele. Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorată de către o a treia persoană pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un privilegiu sau ipotecă”. Din analiza acestui text, rezultă că în situaŃia în care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau printr-o faptă ilicit ă, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strămută de drept asupra sumei de bani primită sau cuvenită cu titlu de îndemnizaŃie de asigurare sau, după caz, asupra despăgubirii primită de la sau datorită de autorul prejudiciului. Acest caz de subrogaŃie reală cu titlu particular este prevăzut de lege în vederea apărării intereselor creditorilor cu garanŃii reale. Aceasta pentru motivul că orice drept real se stinge prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul său. Aşadar, dacă un bun ipotecat, gajat sau grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat să fie prejudiciat, intrând în categoria creditorilor chirografari, prin stingerea garanŃiei sale reale. El ar fi lipsit de atributele de urmărire şi preferinŃă, fiind ameninŃat de concursul celorlalŃi creditori şi de o eventuală insolvabilitate a debitorului. Art. 1721 Cod civil cuprinde o normă de protecŃie pentru creditorii din această categorie, în care se prevede că garanŃia reală nu se stinge, ci este strămutată de drept asupra indemnizaŃiei de asigurare sau despăgubirii, după caz, ceea ce

9

înseamnă că creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu special are posibilitatea de a cere să i să plătească creanŃa din suma cuvenită proprietarului acelui bun. Astfel, nu este pus în situaŃia riscantă de a suporta concursul celorlalŃi creditori ai debitorului său; şi b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, dispune că dreptul de ipotecă şi privilegiul special imobiliar care grevează un imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite potrivit procedurii şi în condiŃiile prevăzute de această lege. 3) Transmisiunea universală şi cu titlu universal. Transmisiunea universală şi cu titlu universal constă în transmiterea de la o persoană la alta a unui patrimoniu în întregul său ori, după caz, a unei cote părŃi sau fracŃiuni matematice dintr-un patrimoniu. În lipsa conceputului de patrimoniu ca entitate juridică distinctă, asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat. Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu, nefracŃionat de la o persoană la persoană. Astfel, în cazul decesului unei persoane, întregul patrimoniu succesoral poate fi cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaŃie universală legală sau testamentară. De asemenea, transmisiunea universală intervine şi în situaŃia reorganizării persoanelor juridice prin absorbŃie sau fuziune, când întregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridică absorbantă sau, după caz, patrimoniile persoanelor juridice care fuzionează se transmit la persoana juridică ce se înfiinŃează cu acest prilej. Transmisiunea cu titlu universal constă în transmisiunea fracŃionată a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părŃi dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. În cazul persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc numai la decesul lor, în situaŃia când patrimoniul succesoral este dobândit pe cote-părŃi de către doi sau mai mulŃi moştenitori legali sau testamentari cu vocaŃie universală. Este întâlnită şi la persoanele juridice cu prilejul reorganizării lor prin divizare totală sau parŃială. Între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există deosebire sub aspect calitativ. În ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o fracŃiune dintr-un patrimoniu, adică o universalitate sau cotă-parte dintr-o universalitate, alcătuită din activ şi pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universală se dobândeşte totalitatea valorilor active şi pasive care alcătuiesc întreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu universal se dobândeşte doar o fracŃiune, o cotă-parte matematică din aceste valori.

4. Teoriile despre patrimoniu Explicarea noŃiunii de patrimoniu şi a caracterelor care îl definesc şi particularizează ca entitate juridică distinctă a constituit o preocupare a literaturii de specialitate. EvoluŃia concepŃiilor despre patrimoniu a fost strâns legată de fazele şi etapele de dezvoltare a societăŃii omeneşti moderne şi contemporane. Două teorii sau concepŃii au fost reŃinute de doctrina juridică: teoria personalistă a patrimoniului sau patrimoniul-personalitate şi teoria patrimoniului-scop sau de afectaŃiune. Acestora li se adaugă o a treia teorie, cunoscută sub denumirea de teoria mixtă sau eclectică.

10

a) Teoria personalistă sau a patrimoniului – personalitate. Teoria a fost elaborată în spaŃiul doctrinei juridice din FranŃa, fiind acceptată, fără rezerve, până la sfârşitul secolului al XIX-lea. Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalităŃii umane. S-a afirmat că patrimoniul este emanaŃia personalităŃii umane şi expresia puterii juridice cu care este investită orice persoană. Aşadar, patrimoniul este strâns legat de persoana fizică. Datorită legăturii dintre patrimoniul şi persoană fizică, patrimoniul ar avea, potrivit acestei concepŃii, următoarele caractere sau trăsături specifice:

- numai persoanele pot avea un patrimoniu; - patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparŃine, fiind

inalienabil; - o persoană poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar şi

indivizibil. Această construcŃie juridică a corespuns pe deplin realităŃilor şi intereselor

economice existente înainte de sfârşitul secolului al XIX-lea, când întreprindele aveau forma întreprinderilor individuale şi a societăŃilor de persoane. Caracterul indivizibil al patrimoniului a constituit explicaŃia şi fundamentul posibilităŃii angajării răspunderii nelimitate a întreprinzătorilor, cu întreaga lor avere, faŃă de creditorii întreprinderii, fără a fi limitată la capitalul acelei întreprinderi sau, după caz, la părŃile sociale ale cosocietarilor. Numai în aceste condiŃii, deŃinătorii de capital financiar erau dispuşi să acorde credite diferiŃelor întreprinzătorilor.

Teoria personalistă a explicat modul de funcŃionare a întreprinderii comerciale sub forma comerciantului persoană fizică, precum şi răspunderea asociaŃilor în societăŃile în nume colectiv şi a asociŃailor comanditaŃi în societăŃile în comandită.

RevoluŃia industrială accentuată în ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a generat procesul obiectiv de concentrare a capitalurilor. Umare a acestui fapt devin tot mai numeroase întreprinderile de capital sub forma societăŃilor anonime, pe acŃiuni. Specificul societăŃilor anonime constă în aceea că, la înfiinŃarea şi funcŃionarea lor, identitatea şi calităŃilor cosocietarilor nu au nici o importanŃă. Adeseori, ei nici nu se cunosc.

Capitalul societăŃilor este constituit din acŃiuni liber cesibile sau transmisibile. Răspunderea acŃiunilor este limitată doar la valoarea acŃiunilor pe care le deŃin din capitalul societăŃii.

În aceste condiŃii, regula indivizibilităŃii patrimoniului şi caracterul său unitar nu mai corespundeau realităŃii şi nevoilor social-economice. Admiterea divizibilităŃii patrimoniului determinată de limitarea răspunderii acŃionarilor, la început propusă, a sfârşit prin a fi proclamată şi susŃinută de doctrina juridică. Regula diviziunii patrimoniului a permis astfel crearea condiŃiilor pentru toate persoanele de a participa, în calitate de acŃionari, cu părŃi cu valori din patrimoniul lor, la două sau mai multe societăŃi comerciale, ştiind că răspunderea, faŃă de creditorii fiecărei societăŃi, este limitată doar la întinderea aportului la capitalul social.

În concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la rezultate dăunătoare. Este motivul pentru care în dreptul francez au fost elaborate

11

procedee de ocolire a principiului indivizibilităŃii patrimoniului, printre care cel mai important este procedeul ficŃiunii. Conform acestui procedeu „întrucât patrimoniul unei persoane cu poate fi divizat, se vor crea atâtea persoane câte mase de bunuri distincte se doreşte a se avea. Aceste persoane nu se vor naşte şi nu vor trăi decât în scopul de a susŃine un patrimoniu. Dacă un comerciant vrea să desfăşoare două activităŃi comerciale şi să afecteze fiecăreia numai o parte din averea sa, va crea două persoane juridice.” În acest fel, va realiza ceea ce a dorit: „ al ături de patrimoniul său civil, el va avea, în fapt unul sau mai multe patrimonii comerciale”.

b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaŃiune. Datorită inconvenientelor sale practice, în unele Ńări europene ale căror coduri civile au fost adoptate în ultimii ani ai secolului al XIX-lea sau în secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a fost abandonată, fiind înlocuită cu teoria patrimoniului-scop, în care se susŃine existenŃa patrimoniului ca universalitate de drepturi şi obligaŃii, indenpendent că aparŃine sau nu unei persoane.

Teoria patrimoniului-scop sau de afectaŃiune a fost elaborată în dreptul german, fiind preluată şi de doctrina juridică din alte Ńări şi chiar în cea franceză. Potrivit acestei teorii, ideea că numai persoanele pot avea un patrimoniu, nu este riguros exactă, deoarece patrimoniul există ori de câte ori ori anumite bunuri sunt afectate unui scop, fără ca pentru existenŃa lui să fie nevoie de crearea unei persoane juridice. NoŃiunea de persoană sau de personalitate juridică şi noŃiunea de patrimoniu trebuie separate. Personalitatea juridică nu se confundă cu patrimoniul, care trebuie să rămână ceea ce este: o universalitate de drepturi şi obligaŃii afectate unui scop comun. Aşa se explică faptul că una şi aceeaşi persoană poate avea două sau mai multe patrimonii, un patrimoniu general şi unul sau mai multe patrimonii speciale. ExistenŃa fiecărui patrimoniu este dependentă de scopul, de afectaŃiunea pe care persoana respectivă a dat-o unei anumite mase din bunurile sale. În conŃinutul său vor intra şi datoriile născute în legătură cu bunurile în cauză şi cu realizarea scopului căruia ele au fost şi sunt afectate.

În concluzie, unitatea drepturilor şi obligaŃiilor nu depinde de apartenenŃa lor la o anumită persoană, ci de ideea de scop sau afectaŃiune. Orice universalitate de drepturi şi obligaŃii patrimoniale reunite între ele printr-o legătură intelectuală, afectate fiind un scop comun, poate constitui, aşadar, un patrimoniu independent cu o existenŃă separată de patrimoniul general şi de celelalte patrimonii speciale, fiecare cu activul şi pasivul său, ale aceleaşi persoane.

Teoria corespunde realităŃilor şi nevoilor practice ale economiei de piaŃă tot mai complexe, permiŃând lărgirea posibilităŃilor întreprinzătorilor de a participa cu acŃiuni sau părŃi speciale la mai multe societăŃi comerciale, însoŃită de limitarea răspunderii pentru datoriile fiecărei societăŃi la capitalul afectat activităŃii acesteia. Teoria patrimoniului de afectaŃiune a permis explicarea funcŃionării societăŃilor de capitaluri.

Cu toate acestea, teoria este criticabilă deoarece ignoră cu desăvârşire existenŃa persoanei ca subiect de drept. Deşi patrimoniul nu poate fi confundat cu capacitatea de folosinŃă, totuşi, în mod necesar, el trebuie să aparŃină unei persoane. Numai persoanele pot avea drepturi şi obligaŃii. Drepturile şi obligaŃiile sunt de

12

neconceput fără a aparŃine unui subiect de drept. Or, pornind de la această concepŃie, se consideră că persoanele juridice sunt simple patrimonii impersonale, care nu aparŃin nimănui, ci scopului, afectaŃiunii sau destinaŃiei pentru care au fost constituite.

c) Teoria mixtă sau eclectică. Ambele teorii prezintă, pe lângă indiscutabile avantaje, şi importante neajunsuri. Acesta este şi motivul pentru care în literatura noastră juridică au fost formulate tendinŃe care ne permit să afirmăm posibilitatea admiterii şi constucŃiei unei alte teorii, preluând unele dintre elementele ce alcătuiesc conŃinutul celorlalte două concepŃii. Astfel, din teoria patrimoniului-personalitate trebuie reŃinute afirmaŃiile că patrimoniul aparŃine obligatoriu unei persoane şi că orice persoană are un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului nu exclude divizibilitatea lui. De asemenea, raportându-se la teoria patrimoniului de afectaŃiune, este necesar să reŃinem şi ideea de scop sau afectaŃiune, pentru a demonstra că patrimoniul unei persoane fizice sau juridice, deşi unic, poate fi divizat.

TEMA A II-A - POSESIA 1. NoŃiunea şi elementele posesiei.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei. 3. CalităŃile şi viciile posesiei. 4. Efectele posesiei.

1. NoŃiunea şi elementele posesiei Codul civil român în art. 1846 alin. 2, reproducând întocmai cuprinsul art. 2228

Cod civil francez, defineşte posesia astfel: „Posesia este deŃinerea unui lucru sau folosirea unui drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.

Această definiŃie a fost criticată ca fiind inexactă şi incompletă. S-a spus că este inexactă sau greşită din două motive. În primul rând, pentru că posesia este considerată a fi „deŃinerea unui lucru”. S-a susŃinut că termenul deŃinere este impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind că sensul său ne duce la ideea de detenŃie precară. În al doilea rând, definind posesia ca fiind „sau folosirea de un drept”, legiuitorul ar săvârşit o greşeală, deoarece între posesie şi existenŃa unui drept nu există o concordanŃă necesară. Astfel, de multe ori este posibil să existe posesie, fără însă ca posesorul să aibă un drept asupra lucrului pe care-l posedă, cum ar fi posesia bunurilor furate sau a celor găsite.

DefiniŃia a fost considerată incompletă, deoarece în formularea ei se are în vedere doar elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă referiri şi la elementul psihologic, intenŃional „animus”, constând în intenŃia posesorului de a se comporta ca proprietar sau titluar al altui drept real.

Criticile ce au fost aduse definiŃiei legale a posesiei nu sunt întemeiate, dat fiind că prin „deŃinerea unui lucru”, legiuitorul a dorit să se refere la posesia sub nume de proprietar (plecând de la ideea că proprietatea ca drept corporal, prin

13

plenitutinea atributelor, se confundă cu însuşi bunul), iar prin sintagma „folosirea de un drept”, a dorit să înŃeleagă posesia sub nume de titular al unui alt drept real (dezmembrământ al proprietăŃii).

Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice. Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui bun, cu intenŃia sau voinŃa de a se comporta faŃă de toŃi ceilalŃi, ca proprietar sau titular al altui drept real. Posesia ca stare de fapt constând în stăpânirea materială a unui bun poate prezenta trei forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui drept real, posesia sub nume de titular al unui drept real şi detenŃia precară. Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existenŃa posesiei sunt necesare două elemente: unul material – corpus – şi altul psihologic, intenŃional – animus.

a) Elementul material sau corpus constă în totalitatea faptelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinŃă exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus se poate materializa şi în anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire la acel bun, cum sunt: comodatul, locaŃiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge chiar să încheie acte de dispoziŃie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprimă fără nici o îndoială intenŃia lui de a se comporta faŃă de bun ca şi cum ar fi titular al dreptului de proprietate asupra lucrului.

b) Elementul psihologic, intenŃional sau animus constă în intenŃia sau voinŃa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.

ExistenŃa elementului animus nu presupune şi existenŃa convingerii posesorului că ar fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta înseamnă că pot exista atât posesori de bună-credinŃă cât şi posesori de rea-credinŃă.

DetenŃia precară. DetenŃia precară se aseamănă cu posesia printr-un element comun. Astfel, atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o putere fizică asupra unui lucru, fiecare având elementul corpus. În schimb, detentorul precar se deosebeşte de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deŃine lucrul cu intenŃia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real. Deci, detenŃiei precare îi lipseşte elementul animus domini sau animus sibi habendi.

DetenŃia, prin opoziŃie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaŃie juridică bine definită. Ea rezultă întotodeauna dintr-un titlu-convenŃional, legal sau judiciar – în temeiul căruia detentorul este îndreptăŃit să exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercită o stăpânire în conformitate cu dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul, comodatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflaŃi sub ocrotirea lor, etc.

DetenŃia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispune: „ Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaŃiei legale a

14

acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinŃă a proprietarului său.” Deci, specificul detenŃiei precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intenŃional, psihologic al posesiei. Stăpânirea materială a lucrului se exercită pentru altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulată a celor

două elemente-corpus şi animus. Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi exercitat fie personal de către posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul, depozitarul, mandatarul, comodatarul etc. În ce priveşte animus, fiind un element de natură psihică, în principiu, trebuie să fie prezent, direct şi nemijlocit, în persoana posesorului. El nu se poate dobândi şi exercita prin altul. De la această regulă se admite o singură excepŃie; astfel, persoanele lipsite de capacitatea de exerciŃiu dobîndesc şi exercită elementul intenŃional al posesiei prin reprezentanŃii lor legali.

Dobândirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a intra în stăpânirea unui lucru al altuia, fie că îl scoate din posesia posesorului anterior, fie că lucrul a fost abandonat. Posesia mai poate fi dobândită printr-un act juridic de transmisiune de la posesorul anterior.

Se pune problema întrebarea dacă detenŃia precară poate sau nu să fie intervertită (transformată din interior) în posesie. Art. 1857 Cod civil instituie principiul potrivit căruia detentorul precar „ nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii”.

Totuşi, art. 1858 Cod civil reglementează patru cazuri de excepŃie când este posibilă intervertirea detenŃiei precare în posesie utilă, prin intervertirea titlului. De asemenea, în art. 1855 Cod civil se prevede că cel care „a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrară”; dacă se vorbeşte de o probă contrară conservării calităŃii de detentor precar, înseamnă că poate avea loc transformarea acestei calităŃi.

Cazurile intervertire a detenŃiei care constituie în acelaşi timp moduri de dobândire a posesiei, reglementate de dispoziŃiile art. 1858 din Codul de civil, sunt următoarele:

a) când deŃinătorul unui bun dobândeşte cu bună-credinŃă, de la o terŃă persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun (art. 1858 pct. 1 Cod civil). De pildă, chiriaşul cumpără bunul pe care acesta-l deŃine cu acest titlu de la o altă persoană decât locatorul, crezând că terŃul a devenit între timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul precar, în exemplul nostru chiriaşul, trebuie să fie de bună-credinŃă, adică să nu fi cunoscut că vânzătorul nu este proprietarul bunului.

b) cînd deŃinătorul bunului neagă, prin acte de rezistenŃă, existenŃa raportului obligaŃional în temeiul căreia era obligat a stăpâni bunul pentru altul şi nu pentru sine, adică fără animus domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil).

15

Asemenea acte de rezistenŃă pot consta în: refuzul comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost împrumutat pe motiv că se consideră proprietarul său; refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite în depozit, pentru acelaşi motiv; notificarea pe care chiriaşul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost închiriat, prin care îi aduce la cunoştinŃă că nu-i mai recunoaşte această calitate şi că refuză să plătească chiria în continuare etc.

c) când deŃinătorul strămută posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bună-credinŃă (art. 1858 pct. 3 Cod civil). TerŃul dobânditor cu bună-credinŃă începe să stăpânească pentru sine, având posesia utilă asupra bunului;

d) când deŃinătorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dacă succesorul universal este de bună-credinŃă (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de intervertire a detenŃiei în posesie a declanşat o serie de discuŃii în literatura de specialitate, unii autori considerând că textul nu are aplicare, iar alŃi autori apreciind că textul s-ar referi la situaŃia moştenitorului care dobîndind o succesiune, crede că un bun deŃinut de către decujus cu titlu precar se afla în proprietatea acestuia.

Considerăm că trebuie făcută distincŃie între succesiunea legală şi succesiunea testamentară.

În cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu universal a bunului către un succesor de bună credinŃă, nu se produce intervertirea detenŃiei în posesie, deoarece moştenitorul, fiind succesorul defunctului, succede atât drepturile, cât şi obligaŃiile autorului său, deci şi obligaŃia de restituire a lucruluil. În mod normal, succesorul universal nu ar trebui să aibă mai multe drepturi decât defunctul. A permite transformarea detenŃiei în posesie, urmare a dobîndirii unei succesiuni, înseamnă a recunoaşte succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nouă, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o şi, prin urmare, nu putea să i-o transmită. Apreciem că succesorul legal poate dobândi posesia dar nu în temeiul cazului de intervertire a detenŃiei de la pct. 4. al art. 1858 din Codul civil, ci în temeiul cazului de la pct. 2. din acelaşi articol, adică prin actul de rezistenŃă la exerciŃiul dreptului posesorului.

În cazul succesiunii testamentare, considerăm că are aplicare acest caz de intervertire a detenŃiei în posesie, pentru că ipoteza legală presupune transmisiunea printr-un act universal; existând un legat universal sau un legat cu titlu universal care se referă la un anumit bun deŃinut de către de cujus numai cu titlu precar, legatarul de bună credinŃă va dobândi posesia asupra acelui bun.

Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariŃia celor două elemente ale sale, ceea ce are loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon, când posesorul părăseşte bunul cu intenŃia de a renunŃa la posesiunea lui.

Posesiunea se pierde şi prin pierderea unuia dintre cele două elemente. Astfel, elementul material al posesiei se pierde atunci când bunul a intrat în stăpânirea altei persoane, de pildă, prin furt. Elementul intenŃional se pierde atunci când posesorul înstrăinează lucrul respectiv iar dobânditorul îl închiriază înstrăinătorului. Prin aceasta, fostul posesor se va transforma într-un simplu detentor precar, deoarece,

16

deşi stăpâneşte material lucrul – are corpus -, el o face sub nume de chiriaş şi nu de proprietar sau titular al unui alt drept real. Această operaŃie juridică poartă de constitut posesor.

Dovada posesiei. Pentru a dovedi existenŃa posesiei, este necesar să fie dovedită existenŃa celor două elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este uşor de dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, proba elementului psihologic, intenŃional este mult mai dificilă. De aceea, legea a instituit două prezumŃii legale care se completează reciproc:

a) prezumŃia de neprecaritate, dedusă din elementul material al posesiei. Astfel, art. 1854 Cod civil, prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat ca a început a poseda pentru altul”. Simpla dovadă a faptului material al stăpânirii unui lucru, atrage calificarea acestei stări ca fiind posesie sub nume de proprietar; şi

b) prezumŃia de neintervertire de titlu, reglementată de dispoziŃiile art. 1855 din Codul civil, în conformitate cu care când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat această calitate, dacă nu este probă contrarie. Proba contrarie acestei prezumŃii constă tocmai în demonstrarea împrejurării că a avut loc intrevertirea detenŃiei în posesie.

3. CalităŃile şi viciile posesiei CalităŃile posesiei. Posesia unui bun există din momentul în care sunt

întrunite cele două elemente: corpus şi animus. Dar pentru a produce efectele sale juridice, posesia trebuie să fie utilă. Şi ca să fie utilă, posesia este necesar să îndeplinească anumite calităŃi. Aceste calităŃi sunt prevăzute de art. 1847 Cod civil, unde se dispune: „Ca să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar...” Alături de aceste calităŃi, literatura de specialitate şi practica judiciară apreciază că, pentru a fi utilă, posesia trebuie să mai aibă o calitate, să fie neechivocă.

Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia să fie „neîntreruptă” şi „sub nume de proprietar”. În literatură s-a considerat că acestea nu ar constitui calităŃi ale posesiei, a căror lipsă să o vicieze. S-a susŃinut că întreruperea posesiei are ca efect înlăturarea oricăror efecte ale acesteia şi că odată cu întreruperea, dispare sau încetează însăşi posesia. De asemenea, s-a considerat că faptul că o posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar înseamna că este vorba de o simplă detenŃie precară. Cel care stăpâneşte bunul nu are elementul psihologic al posesiei, adică animus domini sau animus sibi habendi, astfel că detenŃia precară a fost considerată mai mult decât un viciu al posesiei. S-a spus că este lipsa sau absenŃa însăşi a posesiei.

Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaŃiile

inverse ale calităŃilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, întreruperea, violenŃa, clandestinitatea, precaritatea şi echivocul.

17

A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, „posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenŃe anormale”. Rezultă că posesorul nu trebuie să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie continuă şi deci utilă. Este suficient ca actele de stăpânire să se exercite cu regularitate normală, după natura bunului. Aşadar, intermitenŃele nu exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adică ea durează până când actele de stăpânire devin regulate şi normale. De asemenea, este un viciu absolut, deoarece poate fi invocată de către orice persoană care interes să paralizeze sau să anihileze efectele posesiei.

B. Întreruperea posesiei. Întreruperea posesiei are loc în acele împrejurări în care se produce întreruperea cursului prescripŃiei achizitive. De exemplu, dacă posesorul este şi rămâne lipsit de stăpânirea lucrului, cel puŃin un an, prin faptul adversarului (proprietarul în contra căruia se exercită posesia) sau prin faptul unui terŃ.

Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea posesiei un şir neîntrerupt de ani; altfel spus, posesia se exercită an după an de către acelaşi posesor. Perioadele sale de posesie nu sunt separate de perioade mai mare de un an în care o altă persoană să fie stăpânit imobilul.

Continuitatea şi neîntreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod civil instituie o prezumŃie legală relativă de continuitate, în sensul că „posesorul actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrarie”. În raport de acest text, pentru a invoca prescripŃia achizitivă, pentru posesorul actual este suficient să facă dovada că a posedat în două momente: la începutul perioadei de posesie şi în momentul la care se poartă judecata cu proprietarul în contra căruia a curs prescripŃia. Revine adversarului sarcina de a demonstra că între aceste două momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate, fie cauze de întrerupere a posesiei.

C. ViolenŃa. Potrivit art. 1847, posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică. În art. 1851 Cod civil se prevede că: „Posesia este tulburată când este fundată sau conservată prin acte de violenŃă în contra sau din partea adversarului”. Deci pentru a fi neviciată, utilă, posesia trebuie să fie începută şi menŃinută sau conservată în mod paşnic, fără violenŃă. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta că posesia poate fi tulburată, atât prin violenŃă activă, cât şi prin acte de violenŃă pasivă, săvârşite de către posesor în apărare. FaŃă de această situaŃie, literatura de specialitate a susŃinut, în unanimitate, că violenŃa pasivă din partea posesorului, când este tulburat în posesie de către un terŃ, nu constituie viciu al posesiei. O soluŃie contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate fi obligat să suporte consecinŃele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către o altă persoană.

Fără a contrazice opinia majoritară, considerăm că legiuitorul este foarte exigent cu posesorul, impunând ca acesta să aibă o atitudine fermă, adică să reprime orice fapt prin care i s-ar contesta posesia. Astfel, dacă posesorul este victima unor violenŃe, chiar dacă prin exercitarea unor violenŃe pe care le săvârşeşte în stare de legitimă apărare ajunge să păstreze posesiunea, pentru ca aceasta să nu fie afectată de

18

viciul violenŃei, trebuie să promoveze acŃiunea posesorie specială împotriva tulburătorului.

ViolenŃa este un viciu temporar, fiindcă în momentul în care încetează, posesia devine utilă, şi relativ, ceea ce înseamnă că poate fi invocă numai de către persoana din partea sau împotriva căreia a fost exercitată.

D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede că posesia trebuie să fie, printre altele, publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor. Reversul acestei calităŃi este clandestinitatea. Art. 1852 Cod civil precizează: „posesiunea este clandestină când posesorul o excercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”. De regulă, clandestinitatea viciază posesia bunurilor mobile; în privinŃa imobilelor este mai dificil de realizat o posesie clandestină.

Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar. E. Precaritatea. DetenŃia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se

dispune: „ Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaŃiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinŃă a proprietarului său.”

Detentorul precar posedă pentru altul, adică nu sub nume de proprietar. DetenŃia precară este întotdeauna conformă dreptului din care decurge, spre deosebire de posesie care poate fi şi contrară dreptului.

Categoriile de detentori precari, în conformitate cu prevederile art. 1853 din Codul civil sunt următoarele:

a) cei care deŃin în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, comodatarii etc. De menŃionat că uzufructuarul şi ceilalŃi titulari de drepturi reale, altele decât dreptul de proprietate, sunt detentori precari faŃă de proprietarul lucrului, dar faŃă de terŃi sunt posesori, exercitând o posesie ce corespunde dreptului lor real;

b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune. Şi în acest caz, situaŃia coproprietarului este caracterizată de relativitate: faŃă de ceilalŃi coproprietari, coproprietarul care deŃine singur bunul indiviz, în conformitate cu starea de indiviziune, este un detentor precar, iar în faŃă de terŃi este un posesor;

c) cei care deŃin lucrul cu îngăduinŃa proprietarului: o rudă care este găzduită o perioadă de timp; proprietarii fondurilor vecine care, în virtutea relaŃiilor de bună vecinătate, intră pe o altă proprietate pentru a executa lucrări de întreŃinere a imobilului propriu.

F. Echivocul. După cum s-a putut observa, în art. 1847 Cod civil, unde sunt enumerate calităŃile posesiei, nu este prevăzut şi faptul că aceasta trebuie să fie neechivocă. Totuşi, necesitatea existenŃei calităŃi a fost evidenŃiată şi subliniată în practica instanŃei supreme. De asemenea, s-a precizat că o posesie echivocă nu este o posesie utilă. Deci, echivocul, deşi neprevăzut expres şi nedefinit de legea civilă, este considerat un viciu al posesiei.

19

S-a spus că posesia este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă posesorul are sau nu are elementul intenŃional animus domini sau animus sibi habedi. S-a arătat că echivocul există atunci când două sau mai multe persoane săvârşesc acte de stăpânire asupra unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinctă. De asemenea, în cazul coproprietăŃii, dacă unul dintre coproprietari săvârşeşte singur acte de stăpânire asupra bunului comun, nu se poate şti cu certiudine că le-a făcut cu voinŃa de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur şi simplu, în calitatea sa de titular doar al unei cote-părŃi din dreptul de proprietate.

Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pildă, în cazul coproprietăŃii, el poate fi invocat numai de către ceilalŃi copărtaşi, şi temporar, în sensul că posesia devine utilă în momentul în care există convingerea că posesorul întruneşte şi elementul animus.

Considerăm că, în mod corect, autorii Codului civil nu au menŃionat calitatea posesiei de a fi neechivocă şi nu au inclus echivocul în lista viciilor posesiei, dat fiind că toate acele împrejurări pe care literatura juridică şi practica judiciară le menŃionează ca situaŃii de echivoc al posesiei, sunt tratate de către cod la viciul precarităŃii. Aplicarea corectă a prezumŃiilor reglementate de dispoziŃiile articolelor 1854 şi 1855 din Codul civil înlătură orice dubiu cu privire la elementele poseiei, şi nu poate conduce la situaŃii în care să nu se poată cunoaşte intenŃia cu care se stăpâneşte bunul.

4. Efectele posesiei Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează, potrivit legii civile,

importante efecte juridice. Deşi, începe prin a fi o stare de fapt contrară dreptului, în anumite condiŃii, uneori prin luarea în considerare a duratei sale, posesia ajunge să fie recunoscută de către lege şi să i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt următoarele:

a) posesia creează o prezumŃie de proprietate în favoarea posesorului; b) posesorul de bună credinŃă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate

fructele bunului pe care îl posedă; c) posesia imobiliară este apărată prin acŃiunile posesorii; d) dobândirea dreptului de porprietate prin uzucapiunee sau prescripŃie

achizitivă în cazul imobilelor şi prin posesia de bună-credinŃă, în condiŃiile art. 1909 C. civ., în ce priveşte bunurile mobile.

Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă va fi prezentată în capitolul destinat abordării modurilor generale de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, iar dobândirea proprietăŃii asupra mobilelor prin posesia de bună-credinŃă va fi tratată în materia acŃiunii în revendicare.

Posesia creează o prezumŃie o proprietate în favoarea posesorului. Posesia creează o aparenŃă a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde, de cele mai multe ori, existenŃei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este în aparenŃă proprietarul său. Prin urmare, până la proba contrară,

20

posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posedă. De altfel, în acest sens, art. 1854 Cod civil prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru altul”. Beneficiind de această prezumŃie, în caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat în judecată, nu este Ńinut să aducă şi alte probe pentru a dovedi că este proprietarul acelui bun. Revine reclamantului sarcina de a demonstra că este titularul unui drept de proprietate; în cazul în care reclamantul nu face această dovadă şi nu răstoarnă prezumŃia de proprietate ce operează în favoarea pârâtului-posesor, acŃiunea va fi respinsă.

PrezumŃia de proprietate ce operează în favoarea posesorului poate fi absolută sau relativă. Astfel, atunci când se exercită, cu bună-credinŃă, asupra unui bun mobil, în favoarea posesorului operează o prezumŃie absolută „juris et de jure” de proprietate. Art. 1909 Cod civil, în sinteză, prevede că posesia de bună-credinŃă asupra unui bun mobil valoarează titlu de proprietate.

În cazul bunurilor imobile, prezumŃia de proprietate este relativă sau juris tatum, deoarece poate fi răsturnată prin probă contrară.

PrezumŃia de proprietate încetează să opereze în toate situaŃiile în care se face dovada că posesorul este de rea-credinŃă.

Posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe care îl posedă. Prin fructe înŃelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror obŃinere şi percepere nu se alterează sau consumă substanŃa bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile. În conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele în proprietate constituie un element al atributului de folosinŃă care intră în alcătuirea conŃinutului juridic al dreptului de proprietate.

De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepŃie. Astfel, art. 485 Cod civil prevede că posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în proprietate fructele produse de bunul care-l posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bună credinŃă acela care „posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute”. Deci, componentele bunei-credinŃe sunt: existenŃa titlului şi necunoaşterea de către dobânditorul bunului frugifer a viciilor acestuia.

Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este necesară o singură condiŃie şi anume să fie de bună-credinŃă. Titlul ce se invocă de către posesor nu este un element separat de buna-credinŃă, ci intrinsec acesteia, de natură a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aşa cum prevede textul art. 486 Cod civil, să fie neapărat „translativ de proprietate”. El poate fi şi un titlu „declarativ de drepturi”; ceea ce contează este ca posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de dobândire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerăm că poate fi vorba doar de nulitatea relativă nu şi de nulitatea absolută) şi c) titlul putativ (un act juridic ce nu există în realitate, ci doar în convingerea posesorului, convingere care îi este creată de elemente obiective a căror dovadă poate fi efectuată – de

21

exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca urmare a informaŃiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire este vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).

CondiŃia bunei-credinŃe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul prezintă titlul, element intrisec al acesteia, buna credinŃă se prezumă până la proba contrară. Această prezumŃie este instituită prin dispoziŃia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, în sensul că: „Buna-credinŃă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleargă rea-credinŃă”.

În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună credinŃă din momentul în care aceste vicii (ale titlului-s.n.) îi sunt cunoscute”. Aşadar, pentru ca posesorul să poată dobândi fructele în proprietate este necesar ca la data perceperii lor să fi fost de bună-credinŃă. El nu se mai bucură de acest beneficiu cu privire la fructele percepute după momentul în care a cunoscut viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat să restituie proprietarului, împreună cu bunul, toate fructele percepute, din momentul în care a devenit de rea-credinŃă, sau valoarea lor, precum şi fructele nepercepute.

Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinŃă în momentul în care este somat printr-o notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.

Posesorul de rea-credinŃă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el este obligat să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăŃirii fără justă cauză, proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de rea-credinŃă toate cheltuielile necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obŃinerea fructelor. Ba mai mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinŃă are de drept de retenŃie asupra fructelelor, în limita creanŃei sale.

Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabilă atunci când cineva posedă cu bună-credinŃă un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică. Posesia de bună-credinŃă nu poate paraliza acŃiunea în revedicare a dreptului de proprietate publică, care este absolut imprescriptibilă. Prin urmare, posesorul de bună-credinŃă va fi obligat să restituie, împreună cu bunul, toate fructele produse de către acesta, percepute sau nepercepute. În măsura în care le-a consumat este îndatorat să achite valoarea lor în bani.

Apărarea posesiei prin acŃiuni posesorii. AcŃiunile posesorii sunt acele acŃiuni în justiŃie prin care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia atunci când a pierdut-o. Aşadar, ele au ca scop restabilirea situaŃiei de fapt existente anterior tulburării sau deposedării.

AcŃiunile posesorii se deosebesc de acŃiunile petitorii deoarece prin ele se apără o stare de fapt, posesia, fără a se pune în discuŃie căreia dintre părŃile din proces îi aparŃine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub aspectul posibilităŃilor de dovadă, acŃiunile posesorii prezintă avantaje indiscutabile faŃă de acŃiunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uşor de dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, în cazul acŃiunilor petitorii trebuie să

22

fie dovedită o stare de drept, probă care, aşa cum vom vedea, este foarte dificilă, aproape imposibilă.

După cum s-a arătat, acŃiunea posesorie îşi are justificarea, în primul rând, în faptul că, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stări de drept. Apărând posesia ca stare de fapt, în ultimă instanŃă, se apără însuşi dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului. De asemenea, apărarea posesiei împotriva oricărei tulburări, chiar din partea adevăratului proprietar, se justifică şi prin aceea că într-o ordine juridică ca a noastră, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive, să-şi facă dreptate singură. Pentru aceasta trebuie să solicite concursul organelor de stat competente.

AcŃiunile posesorii sunt acŃiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul său. De aemenea, acŃiunile posesorii sunt acŃiuni imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra imobilelor. În materie mobiliară, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bună-credinŃă echivalând cu titlul de proprietate, posesorul este întotdeauna şi proprietarul bunului mobil. Se spune că posesoriul se confundă cu petitoriul. Astfel că pentru apărarea dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai acŃiunile petitorii, îndeosebi acŃiunea în revendicare.

AcŃiunile posesorii sunt reglementate în art. 674-676 din Codul de procedură civilă. Aceste texte reglemenează două acŃiuni posesorii: acŃiunea posesorie generală, denumită în complângere, şi acŃiunea posesorie specială sau în reintegrare (reintegranda).

A. AcŃiunea posesorie generală sau în complângere. AcŃiunea posesorie generală poate fi denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să înceteze orice tulburare a posesiei, cu excepŃia cazului când posesorul este tulburat ori deposedat prin violenŃă.

Tulburările în posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt constă în orice act material prin care se încalcă posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului, fără a avea în acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept constă într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenŃie contrară posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaŃia pe care o terŃă persoană o trimite unui chiriaş căruia îi pune în vedere să-i plătească lui chiria, deoarece el este proprietarul bunului închiriat şi nu locatorul.

Art. 674 din Codul de procedură civilă prevde că pentru exercitarea acŃiunii posesorii generale trebuie să fie întrunite trei condiŃii:

a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; b) reclamantul să probeze că a posedat bunul cel puŃin un an, înainte de

data tulburării sau deposedării; c) posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată. B. AcŃiunea posesorie specială sau în reintegrare. AcŃiunea specială poate fi

utilizată pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc prin violenŃă.

23

Prin violenŃă se înŃelege orice faptă contrară ordinii de drept ce implică rezistenŃă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. În general, faptele care justifică introducerea acŃiunii de reintegrare, întânite în practica judiciară, pot fi împărŃite în trei categorii: acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului; acte de obstrucŃie, prin care o persoană îl împiedică pe posesor să stăpânească imobilul (aşezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a unui gard în calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: darâmarea unui zid despărŃitor, distrugerea recoltei aflată pe terenul posesorului etc.

Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenŃă, pentru exercitarea acŃiunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedură civilă, prevede necesitatea existenŃei unei singure condiŃii: să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.

Cine poate să exercite acŃiunile posesorii. În primul rând, acŃiunile posesorii se exercită de către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de către detentorii precari. Astfel, art. 676 Cod procedură civilă prevede: „Cererile posesorii pot fi făcute şi de cel care deŃine lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deŃine”.

Am arătat deja că acŃiunile posesorii prezintă avantaje, sub aspect probatoriu, faŃă de acŃiunile petitorii. Iată de ce, în practică, acŃiunile posesorii sunt utilizate şi de către proprietar, precum şi de către titularii celorlalte drepturi reale, în locul acŃiunii în revendicare precum şi al altor acŃiunii petitorii. Aceasta cu atât mai mult în situaŃia când acŃiunea posesorie a fost respinsă, proprietarul sau titularul unui alt drept real poate introduce o acŃiune petitorie, de regulă, în revendicare. Şi este aşa deoarece acŃiunea posesorie având o cauză total deosebită, în raport de acŃiunea petitorie, posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.

În ceea ce priveşte exerciŃiul acŃiunilor posesorii între coproprietari, practica judiciară a statuat că este admisibilă acŃiunea posesorie introdusă de un moştenitor care stăpâneşte în mod exclusiv o parte din bunurile succesorale şi este tulburat în posesia sa de către un alt comoştenitor; considerăm că soluŃia este valabilă numai atunci când suntem într-un caz de promovare a unei acŃiunii posesorii speciale. În schimb, atunci când un comoştenitor exercită posesia, atât pentru sine, cât şi pentru ceilalŃi comoştenitori, comportându-se ca un coposesor, el nu poate exercita acŃiunile posesorii împotriva unui alt comoştenitor.

TEMA A III-A - TEORIA GENERAL Ă A DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. DefiniŃia, caracterele juridice şi atributele dreptului de proprietate.

24

2. Dreptul de proprietate publică: a) definiŃie şi caractere juridice; b) determinarea sferei bunurilor care fac parte din domeniul public; c) exercitarea dreptului de proprietate publică.

3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat. 4. Regimul juridic al terenurilor şi construcŃiilor.

1. DefiniŃia şi conŃinutul dreptului de proprietate Preliminarii. Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi juridic, expresia

supremă a accesului oamenilor la posesia, folosinŃa şi dispoziŃia bunurilor. Fiind, aşadar, prin excelenŃă, un mod de realizare a unei puteri umane asupra bogăŃiilor, proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate şi seculare controverse. Aceste controverse au fost şi sunt fundamentate şi, mai mult continuă să fie alimentate de un complex de idei, teorii şi concepŃii economice, politice, filozofice şi religioase. Ele se pot fi circumscrise în sfera a două mari orientări sau curente.

Una din orientări a fost elaborată de susŃinătorii comunităŃii de bunuri sau proprietăŃi colective. Primul care a avansat această idee a fost Platon; el a formulat critici severe şi importante rezerve referitoare la proprietatea privată şi mijloacele juridice de dobândire a bunurilor. ConcepŃia a fost dezvoltată de către părinŃii Bisericii, utopiştii Renaşterii (Thomas Morus şi Campanella) iar mai târziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels şi alŃii după ei au formulat virulente atacuri de pe baze ideologice împotriva dreptului de proprietate privată ca fiind generator de exploatare a omului de către om. Ei au susŃinut necesitatea obiectivă a comunizării bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producŃie.

Cel de al doilea curent este reprezentat de apărătorii proprietăŃii private, cum au fost Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill şi alŃii, care au subliniat avantajele proprietăŃii private ca instrument şi stimul economic, garanŃie a libertăŃii individuale şi familiale, izvor de bogăŃie, prosperitate şi bunăstare socială.

DefiniŃia dreptului de proprietate. Ambele concepŃii şi-au pus amprenta asupra doctrinei juridice şi, mai ales, au influenŃat activitatea de elaborare a normelor juridice şi încercările de formulare a definiŃiei dreptului de proprietate.

Codul civil român de la 1865, fiind redactat după Codul civil francez, defineşte dreptul de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conŃinutul său juridic. Astfel, art. 480 Cod civil prevede: „Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”. Art. 44 pct. 6 din ConstituŃia României revizuită, dispune că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecŃia mediului şi asigurarea bunei vecinătăŃi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

DefiniŃia Codului civil a fost considerată incompletă. Fără îndoială că pentru formularea oricărei alte definiŃii este necesar să se pornească de la conŃinutul juridic al dreptului de proprietate, alcătuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aşa cum a procedat legiuitorul român la 1864. Dar, în acelaşi timp, trebuie să

25

observăm că sunt numeroase situaŃiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Aşa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct atributele de posesie şi folosinŃă. Şi mai mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosinŃă şi în anumite limite chiar şi atributele de dispoziŃie materială şi juridică. De asemenea, dreptul real de administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public încredinŃate lor de autoritate componentă.

Aceasta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se deosebeşte proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea atributelor ce alcătuiesc conŃinutul juridic al dreptului de proprietate? Răspunsul a fost dat în literatura de specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercitată atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi interes propriu. Numai astfel poate fi determinată poziŃia specifică a proprietarului în raport cu situaŃia oricărei alte persoane care exercită prerogativele proprietăŃii pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.

Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită aceste atribute, atât în puterea legii, cât şi mai ales în puterea proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparŃine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricărui alt titular de drepturi este limitată, nu numai de dreptul obiectiv, ci de voinŃa proprietarului care, recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i aparŃine, i le concretiază şi le stabileşte limitele prin contract sau testament. Putem spune că aceste persoane exercită atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar şi nicidecum în putere proprie.

În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul său propriu. Fără îndoială însă că şi titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanŃă, prin exercitarea acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existenŃa dreptului lor nu ar avea nici o raŃiune. Totuşi proprietarul se deosebeşte prin aceea că este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietăŃii, în ultimă instanŃă, în propriul său interes.

Având în vedere conŃinutul său juridic şi poziŃia specifică a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi defint, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinŃă şi dispoziŃie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosinŃa şi dispoziŃia.

Posesia constă în posiblitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparŃine în materialitatea sa, comportându-se faŃă de toŃi ceilalŃi ca fiind titularul dreptului de proprietate. Posesia poate fi exercitată de către proprietar în mod nemijlocit sau de

26

către o altă persoană cu acordul, în numele şi în interesul proprietarului; terŃa persoană care stăpâneşte pentru proprietar este un detentor precar. FolosinŃa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinŃa bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziŃie este alcătuit din dreptul de dispoziŃie materială şi dreptul de dispoziŃie juridică. Dreptul de dispoziŃie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanŃa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. DispoziŃia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a întrăina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau mortis causa, şi de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.

Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere proprii, care îl deosebesc faŃă de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este: absolut, exclusiv şi perpetuu.

Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe înŃelesuri: opozabil erga omnes, cel mai complet drept în raport cu celelalte drepturi reale, şi drept nelimitat, neîngrădit în conŃinutul său. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi primit, deoarece el se exercită în limitele determinate de lege; Codul civil stabileşte o serie de îngrădiri sau restricŃii aduse proprietăŃii. De asemenea, reglementări ulterioare Codului civil au adus numeroase îngrădiri dreptului de prorietate.

Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său „plena potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia, folosinŃa şi dispoziŃia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin atât în raport cu celelalte drepturi reale cât şi în raport cu forma scindată a proprietăŃii care a existat în evul mediu.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titlularului său în raporturile acestuia cu toŃi ceilalŃi, care sunt obligaŃi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deŃinerea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acŃiunea în revendicare. AcŃiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes. Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în înŃelesul că atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este dezmembrată; în cazul demembrării proprietăŃii, unele atribute ale acestui drept se exercită de către o altă persoană, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitaŃie, servitute propriu-zisă, superficie).

O altă excepŃie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie proprietatea comună, pentru că toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate simultan de mai mulŃi titulari. Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înŃelege că este nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.

27

De regulă, acŃiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiŃiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.

Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu. Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităŃii sale. Şi aceasta pentru faptul că viaŃa oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea dreptului de proprietate se realizează trecerea lui din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia, fără nici o modificare, asigurându-se perpetuitatea lui.

Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privată. Dimpotrivă, dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.

Există şi situaŃii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voinŃă intervenit între proprietarul bunului şi o altă persoană. Astfel, într-un contract, părŃile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea şi, uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.

Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele de gaj fără deposedare în care se stipulează interdicŃia de înstrăinare şi de grevare a bunului ipotecat sau gajat. În schimb, asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu titlu gratuit, adică în contractele de donaŃie şi în testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul său stipulând cu persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.

Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiŃii: clauza să fie justificată pe un interes serios şi legitim, şi inalienabilitatea să fie temporară.

Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al dobânditorului, al unui terŃ sau un interes public.

Numai clauzele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o clauză ilicită şi imorală.

2. Dreptul de proprietate publică 1. GeneralităŃi

Dreptul de proprietate cunoaşte două forme: dreptul de proprietate privată şi dreptul de proprietate publică. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar prin dispoziŃiile ConstituŃiei, în articolul 136 alin. 1.

În conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din ConstituŃie şi ale art. 1 din Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, publicată în Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de proprietate publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. În conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4 din ConstituŃie (actualul art. 136 alin. 3

28

după revizuire), din cele stabilite în anexa la menŃionata lege şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităŃile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege. După titular, domeniul public este: - de interes naŃional când aparŃine statului; şi - de interes local când aparŃine unităŃilor administrativ-teritoriale. 2. Caracterele proprietăŃii publice 1) Proprietatea publică este inalienabilă - art. 136 alin. 4 din ConstituŃia revizuită şi art. 11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din circuitul civil, astfel că nu pot fi instrăinate; ele sunt numai puse în valoare prin darea în administrare regiilor autonome ori instituŃiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate. Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servituŃi legale şi servituŃi naturale dat fiind că acestea decurg din raporturile de vecinătate şi reprezintă îngrădiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea dreptului de proprietate de către titularii fondurilor vecine. În conformitate cu prevederile art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituŃile pot fi constituite numai dacă sunt compatibile cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituŃile constituite anterior intrării bunurilor în domeniul public sunt menŃinute numai dacă îndeplinesc această condiŃie. A existat o controversă în privinŃa servituŃilor prin fapta omului. Considerăm că de la data adoptării Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuŃie, dat fiind că legea nu distinge între felul servituŃilor care pot fi menŃinute, impunând doar condiŃia compatibilităŃii cu uzul sau interesul public. 2) Proprietatea publică este insesizabilă - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 213/1998 - bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanŃii reale. În acelaşi sens, sunt dispoziŃiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 şi ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. 3) Proprietatea publică este imprescriptibilă - atât extinctiv cât şi achizitiv. Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună-credinŃă asupra bunurilor mobile. În acelaşi sens, sunt dispoziŃiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 şi ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. În scopul protejării proprietăŃii publice şi de a-i fi conservate aceste caractere, prin dispoziŃiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt declarate nule actele încheiate cu încălcarea prevederilor alineatului 1. 3. Criteriile propuse de literatura juridică pentru determinarea bunurilor din domeniul public Chestiunea este subiect de controversă. Au fost exprimate următoarele opinii:

29

1) Includerea unui bun în domeniul public datorită naturii sale - se consideră că bunurile din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privată - nu acoperă toată gama de bunuri, pentru că există în domeniul public foarte multe bunuri care în aceeaşi măsură, ar putea constitui obiect de proprietate privată. 2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfăşurată în interesul şi folosul comunităŃii. 3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate publică, ci la uzul direct al întregului public - se restrânge foarte mult sfera bunurilor, pentru că nu toate bunurile din domeniul public sunt accesibile tuturor participanŃilor la circuitul civil. 4. Criteriile utilizate de către actuiala reglementare pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public A) Declararea de către lege a unor categorii de bunuri ca făcând parte din domeniul public: - ConstituŃia în art. 136 alin. 3 arată categoriile de bunuri care pot face numai obiectul exclusiv al proprietăŃii publice; - Legea nr. 213/1998, în art. 3 stabileşte că bunurile din anexă fac parte din domeniul public; - Legea fondului funciar nr. 18/1991, în art. 5. Enumerările nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, după cum nici nu ar fi indicat. În actele normative se menŃionează că prin lege se pot determina alte bunuri. B) Dacă un bun după natura lui este de uz sau de interes public. - "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi folosite de toŃi membrii societăŃii - au acces toate persoanele: pieŃele, căile de comunicaŃie, reŃelele stradale, parcurile publice; - "bunuri de interes public" - bunuri care, deşi, nu pot fi folosite de către orice persoană, sunt destinate a fi întrebuinŃate în cadrul unor activităŃi care interesează pe toŃi membrii societăŃii: sediile organelor de stat, şcoli, biblioteci, teatre, muzee, cazărmi, închisori. 5. Delimitarea domeniului public de interes naŃional de domeniul public de interes local Până la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementată de articolele 80 şi 127 din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparŃin domeniului public de interes local sau judeŃean, toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public, şi nu au fost declarate de interes naŃional, iar în conoformitate cu art. 127, Guvernul urma să aprecieze apartenenŃa bunurilor la domeniul public de interes local: comunal, orăşenesc, municipal şi judeŃean. A fost adoptată H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicată. Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinării exprese.

30

Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4 din ConstituŃie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevăzute la pct. I din anexă, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public naŃional, declarate ca atare prin lege. Domeniul public al judeŃelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevăzute la pct. II din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public judeŃean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului judeŃean, dacă nu sunt declarate prin lege bunur de uz sau interes public naŃional. Domeniul public al comunelor, oraşelor şi al municipiilor - art. 3 alin. 4 - bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naŃional ori judeŃean. 6. ExerciŃiul dreptului de proprietate publică Potrivit art. 136 alin. 4 din ConstituŃie şi al art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităŃilor administraŃiei publice centrale şi locale, a altor instituŃii publice de interes naŃional, judeŃean sau local. Darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeŃean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a consiliului local (art. 13). Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiŃiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare. În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanŃă, titularul acestui drept va sta în nume propriu. În litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face arătarea titularului dreptului sub sancŃiunea răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin neândeplinirea acestei obligaŃiişi a revocării dreptului de administrare. În aceste litigii, statul este reprezentat de către Ministerul FinanŃelor, iar unităŃile administrativ teritoriale, după caz, de către consiliul judeŃean, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau consiliul local, care vor da mandat preşedintelui consiliului judeŃean ori primarului. Aceştia pot da mandat altui funcŃionar publicsau pot angaja un avocat. Bunurile din domeniul public pot fi închiriate în baza hotărârii organelor menŃionate la art. 13, sau concesionate în condiŃiile Legii nr. 219/1998 (M.Of. nr. 459/30.11.1998), prin licitaŃie publică. Sumele încasate din închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publică se fac, după caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere este încheiat de către titularul dreptului de administrare, din chiria încasată, acestuia îi revine o cotă de 20-50 % stabilită prin hotărârea organelor menŃionate la art. 13.

În conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul şi unităŃile administrativ-teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public în folosinŃă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activităŃi de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice.

31

3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat Dreptul de proprietate poate fi dobândit de către stat prin următoarele

modalităŃi: expropriere, rechiziŃie, confiscare, achiziŃii publice, preluarea bunurilor fără stăpân, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizează

trecerea în proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări de interes public, în schimbul unei despăgubiri.

Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeŃelor.

Legea reglementează strict şi pe etape procedura de urmat în cazul exproprierii. Totuşi, organul îndreptăŃit să dispună exproprierea şi proprietarul pot evita parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate. Această convenŃie poate interveni în orice fază de expropriere.

Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate publică a exproprierii; b) măsuri pregătitoare exproprierii; c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.

a) Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naŃional sau de interes local. Declararea de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă efectuate de către comisii numite de Guvern pentru lucrări de interes naŃional şi de către delegaŃia permanentă a consiliului judeŃean sau de primarul general al mun. Bucureşti – pentru lucrările de interes local. Odată adusă la cunoştinŃă publică, declaraŃia de expropriere întruneşte toate elementele unui act-condiŃie care declanşează procedura exproprierii.

b) În etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor expropriate cu indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local al localităŃii, în vederea consultării de către cei interesaŃi. Propunerile de expropriere, împreună cu procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare. Aceştia pot face întâmpinare împotriva actelor în termen de 45 de zile, depunând aceasta la primarul localităŃii şi se soluŃionează în termen de 30 de zile. Comisia, în urma deliberării, poate să accepte punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge. Hotărârea comisiei este supusă căii de atac a contestaŃiei, în termen de 15 zile de la comunicare.

c) SoluŃionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenŃa tribunalelor. Întinderea competenŃei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dacă sunt întrunite toate condiŃiile cerute de lege pentru expropriere şi stabilire despăgubirilor, neputând intra în problemele de fond privitoare la expropriere. Dacă părŃile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanŃa ia act de învoială şi stabileşte

32

despăgubirea. Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experŃi şi se compune din valoarea reală a imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăŃite.

Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct, încheierea dată de instanŃa de judecată, prin care se consemnează îndeplinirea obligaŃiilor privind plata despăgubirilor.

Dacă în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a făcut o nouă declaraŃie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor.

RechiziŃia. În conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind

rechiziŃiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public, publicată în M. Of. nr. 161 din 18 iulie 1997, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 410/2004, publicată în M. Of. nr. 986 din 27 octombrie 2004, „RechiziŃia de bunuri şi prestările de servicii reprezintă măsura cu caracter excepŃional prin care autorităŃile publice împuternicite prin lege obligă agenŃii economici, instituŃiile publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor bunuri mobile sau imobile, în condiŃiile prezentei legi”.

Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziŃionate sunt puse la dispoziŃie forŃelor destinate apărării naŃionale sau a autorităŃilor publice, la declararea mobilizării parŃiale sau totale a forŃelor armate ori a stării de război, la instituirea stări de asediu sau de urgenŃă, atât pentru prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaŃii.

Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziŃionate definitiv, cu plata despăgubirilor prevăzute de lege.

CetăŃenii apŃi de muncă pot fi chemaŃi pentru prestări de servicii în interes public, constând în efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităŃi în situaŃiile prevăzute la alin. (1) al articolului 2 din lege.

RechiziŃionarea bunurilor şi chemarea persoanelor fizice pentru prestări de servicii în interes public, în situaŃiile prevăzute de prezenta lege, se fac de către centrele militare, în caz de mobilizare sau de război, precum şi de către prefect, pentru prevenirea, localizarea şi înlăturarea urmărilor unor dezastre. RechiziŃionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către Statul Major al ForŃelor Navale. RechiziŃionarea aeronavelor, instalaŃiilor şi tehnicii de aerodrom se face de către Statul Major al ForŃelor Aeriene.

În mod excepŃional, în timp de război, orice comandant de subunitate sau unitate militară similară sau superioară batalionului, care, în luptă, acŃionează independent, este autorizat să hotărască rechiziŃionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestări de servicii în interes public, numai prin autorităŃile administraŃiei publice locale şi cu asumarea răspunderii proprii.

Proprietarii bunurilor rechiziŃionate au dreptul la despăgubiri, stabilite în conformitate cu prevederile legii. Pe perioada rechiziŃiei, proprietarii sau deŃinătorii

33

sunt scutiŃi de impozite şi de plata taxelor pentru bunurile rechiziŃionate, iar obligaŃiile ce decurg din contractele legal încheiate se suspendă.

4. Regimul juridic al terenurilor şi construcŃiilor De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a

terenurilor şi construcŃiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea transcrierii pentru opozabilitatea faŃă de terŃi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul consensualismului au fost exceptate donaŃiile şi ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma autentică.

Reglementări referitoare la terenuri. Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187

privind reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeŃele de teren până la 50 de ha, chiar dacă acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de numărul şi amplasarea moşiilor.

Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu aveau pământ sau aveau pământ puŃin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepŃionale, cu autorizare din partea Ministerului Agriculturii.

Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin acestă lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneŃele situate înafara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane, staŃiunilor balneo-climaterice.

Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu autorizaŃia şi cu întocmirea actului în formă autentică.

Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat Decretul nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.

Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a terenurilor arabile, păşuni, fâneŃe, vii, livezi, iazuri şi bălŃi situate în intravilanul sau extravilanul localităŃilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.

Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr. 144/1958.

Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcŃii aflate pe teritoriul capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.

Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950, a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărŃeala prin actele între vii a terenurilor, cu sau fără construcŃii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor – reşedinŃe de raioane, localităŃi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre muncitoreşti, precum şi a comunelor în care urma să se dezvolte staŃiuni

34

balneo-climaterice şi centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea prelabilă dată în condiŃiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.

Actele de înstrăinare sau împărŃeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în formă autentică.

Decretul menŃiona că înstrăinările sau împărŃelile terenurilor arătate în art. 11, făcute fără respectarea cerinŃelor legii erau nule de drept.

În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menŃiona că în cazul în care s-a încheiat un înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcŃii, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităŃile de plată a preŃului prevăzut în înscris, iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaŃiei de înstrăinare, una din părŃi sau succesorii acesteia nu se prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanŃa de judecată va putea da o hotărâre care să Ńină loc de act autentic de înstrăinare.

Neprezentarea uneia din părŃi la autentificare, în urma somaŃiei făcute de celalată parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul de Stat în circumscripŃia căruia se afla imobilul în cauză.

Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.

Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără construcŃii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile şi expropriabile.

Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părŃile din terenurile cu construcŃii, în măsura în care depăşeau suprafeŃele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin moştenire. Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localităŃilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conŃineau dispoziŃii identice, referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităŃilor urbane şi rurale se puate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelaşi sens era şi art. 44 din Legea nr. 59/1974.

În caz de înstrăinare a construcŃiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcŃiei primind contra unei taxe un drept de folosinŃă asupra terenului, necesar utilizării construcŃiei cumpărate. SuprafaŃa acordată în folosinŃă era de până la 100 mp. în mediu urban şi de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la stradă de maxim 12 m.

A fost controversată în literatura juridică noŃiunea de teren aferent construcŃiei: Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către

organele care dădeau autorizaŃia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaŃie agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcŃiei.

35

Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului, după care, era atribuit în folosinŃă sau/şi închiriat pentru locuinŃă, iar diferenŃa de teren era închiriată ori atribuită în folosinŃă sau ca loc de casă. Au fost numeroase cazuri în care diferenŃele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în stăpânirea dobânditorilor construcŃiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în majoritatea situaŃiilor.

Au existat şi excepŃii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice. Astfel:

- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de ProducŃie se prevedea acordarea cu plată a unor terenuri în suprafaŃă de cel mult 800 mp., suprafaŃă care a fost redusă ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuinŃe şi anexe gospodăreşti;

- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepŃional, că producătorii agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaŃia cultivării lor în bune condiŃii, de a obŃine producŃiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităŃile de produse potrivit legii.

În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărŃeala între moştenitori a terenurilor, precum şi înstrăinarea construcŃiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris autentic, pe baza autorizaŃiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.

În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărŃeală făcută cu încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.

În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost abrogate dispoziŃiile art. 11 din Decretul nr. 1958.

Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinŃă la 5000 mp., de acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membrii cooperatori.

Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi al anexelor gospodăreşti, precum şi a curŃii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că această propruetate cumulată cu lotul în folosinŃă să nu depăşească 6000 mp.

Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara localităŃilor, exceptându-se terenurile aferente construcŃiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaŃă de cel mul 1000 mp.

Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.

36

Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actului de înstrăinare.

Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicŃia de dobândire prin acte între vii şi obligaŃia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăŃenie română şi persoanele juridice care nu au naŃionalitate română şi sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din ConstituŃie.

În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemŃiune în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din extravilan.

La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaŃia juridică a terenurilor. S-a abrogat secŃiunea privind circulaŃia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de înstrăinare între vii trebuia făcute în formă autentică.

În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Prin noŃiunea familie, în sensul menŃionatei legi, se înŃelegea soŃii şi copiii necăsătoriŃi, dacă gospodăreau împreună cu părinŃii lor. Încălcarea acestor prevederi era sancŃionată cu reducŃiunea actului juridic până la limita suprafeŃei legale.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăŃenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiŃiile străine, au stabilit că societăŃile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi proprietatea terenurilor.

Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea face cu respectarea dreptului de preemŃiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităŃii administrativ-teritoriale.

Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanŃele de judecată pe tot timpul soluŃionării acestor litigii, sub sancŃiunea nulităŃii. S-a reglementat posibilitatea efectuării opoziŃiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.

Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaŃia Ńării noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei, precum şi unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităŃii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor.

Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcŃii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi

37

înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute”. Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcŃie, indiferent de destinaŃia sau întinderea acestora, dispoziŃiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această formă a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faŃă de redactarea textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susŃinut opinia potrivit căreia forma autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar că în situaŃia constituirii ori trasmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesară. Eliminarea dreptului de preemŃiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor, în condiŃiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemŃiune, situaŃie în care se trage concluzia potrivit căreia dreptul de preemŃiune în privinŃa terenurilor de orice fel este desfiinŃat. Se recunoaşte astfel, dreptul de dispoziŃie deplină asupra imobilelor. Crearea de facilităŃi pentru realizarea anumitor operaŃiuni de înstrăinare a terenurilor. Dacă dreptul de preemŃiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziŃiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeŃe continue, indiferent de destinaŃia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăŃite să obŃină renta viageră agricolă.

Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiŃelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.

Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor, în condiŃiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeŃei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai există nici o restricŃie în privinŃa întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobândire. Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie”. Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziŃiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispoziŃiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările,

38

sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanŃele judecătoreşti, pe tot timpul soluŃionării acestor litigii, prin dispoziŃiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaŃii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de excepŃie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor. Astfel, „cu excepŃia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenŃa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcŃii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanŃă, după caz”.

Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu împiedică circulaŃia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanŃă.

Reglementarea acŃiunii prin care instanŃa să pronunŃe o hotărâre care să Ńină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare expresă a sancŃiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

DispoziŃiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în situaŃia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcŃii, una dintre părŃi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaŃiile poate sesiza instanŃa competentă care poate pronunŃa o hotărâre care să Ńină loc de contract”. ExistenŃa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuŃiile cu privire la admisibilitatea acŃiunii în justiŃie pentru pronunŃarea unei hotărâri care să Ńină loc de contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai puŃin exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958. SituaŃia străinilor şi apatrizilor după revizuirea ConstituŃiei şi aderarea României la Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din ConstituŃia României revizuită, „...CetăŃenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiŃiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaŃionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiŃiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”. Pentru detalierea condiŃiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi apatrizi în temeiul dispoziŃiei constituŃionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005. Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane: a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăŃenii statelor membre,

39

apatrizii cu domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au naŃionalitatea unui stat membru; şi b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terŃe, adică cetăŃenii statelor terŃe şi apatrizii cu domiciliul în statele terŃe, precum şi persoanele juridice care au naŃionalitatea unui stat terŃ. În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiŃii în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de la care există o serie de excepŃii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a admis existenŃa unor perioade de tranziŃie în care să se menŃină restricŃii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor). Prima excepŃie este instituită de dispoziŃiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în conformitate cu care „CetăŃeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaŃia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinŃe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”. A doua excepŃie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se arată: “CetăŃeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaŃia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”. Prin dispoziŃiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepŃie la excepŃie, permiŃând în interiorul menŃionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către: a) cetăŃenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi stabilesc reşedinŃa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităŃi independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetăŃean este sau din care provine apatridul); şi b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităŃi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale). În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005, „DestinaŃia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe durata perioadei de tranziŃie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

Reglementări referitoare la construcŃii. Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care

se referea la construirea de locuinŃe.

40

Potrivit art. 5, cetăŃenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură locuinŃă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinŃă. Prin familie se înŃelegea: soŃul, soŃia şi copiii minori.

Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinŃe în scopul închirierii sau revânzării era intezisă. CetăŃenii puteau construi sau cumpăra locuinŃe în localitatea de domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.

În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinŃei se transmitea la data întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinŃei.

Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinŃă proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinŃe din fondul locativ de stat.

Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr. 4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.

Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziŃiile art. 44 – 51 din Legea nr. 59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a terenurilor şi construcŃiilor.

Reglementarea din 1990 cu privire la construcŃii . În anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a dat posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinŃe de către o singură persoană.

Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinŃelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.

Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinŃe din fondul de stat în scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul aşa cum era iniŃial în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic (cumpărarea în scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ în discuŃie, şi anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinŃelor închiriate din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare a foştilor chiriaşi, iar nu în scop speculativ.

Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinŃelor construite din fondurile unităŃilor economice sau bugetare de stat cu excepŃia locuinŃelor de intervenŃie. Prin locuinŃă de intervenŃie – în varianta iniŃială – se înŃelegeau locuinŃele situate în incinta unităŃilor economice sau bugetare de stat, cât şi cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuŃiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.

În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinŃă de intervenŃie se înŃelege locuinŃele destinate cazării personalului unităŃilor economice sau bugetare care prin contractul de muncă îndeplinesc activităŃi sau funcŃii ce necesită prezenŃa permanentă sau în caz de urgenŃă în cadrul unităŃilor.

41

Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcŃiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.

Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul privat pentru realizarea de locuinŃe şi case de vacanŃă, precum şi modalităŃi de sprijinire financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenŃii acordate de stat.

Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaŃia de locuinŃe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:

- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;

- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaŃia în care, deşi îndeplinesc condiŃiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de despăgubiri.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

TEMA A IV-A - MODALIT ĂłILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. GeneralităŃi.

2. Proprietatea anulabilă. 3. Proprietatea rezolubilă. 4. Proprietatea comună: a) proprietatea comună pe cote-păr Ńi obişnuită

sau temporară; b) proprietatea comună pe cote-păr Ńi for Ńată şi perpetuă; c) proprietatea comună în devălmaşie.

1. GeneralităŃi Proprietatea este pură şi simplă când aparŃine unui titular în exclusivitate, or

prezintă o anumită complexitate ce constă în: este afectată de o condiŃie rezolutorie ori suspensivă; este ameninŃată de o cauză de anulare; când aparŃine mai multor persoane.

ModalităŃile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea rezolubilă; proprietatea anulabilă şi proprietatea comună.

2. Proprietatea anulabilă Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act

juridic lovit de nulitate relativă. Până la împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunilor în anulare, dreptul de

proprietate este incert.

42

Efectele proprietăŃii anulabile: a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăŃit să ceară anularea

dreptului de proprietate, se consolidează devenind un drept pur şi simplu. Efectele confirmării se produc sub rezerva dreptului terŃilor, astfel cum se arată în art. 1167 alin. 2 Cod civil;

b) împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunii în anulare are drept efect consolidarea dreptului de proprietate;

c) în cazul admiterii acŃiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinŃează precum şi drepturile terŃilor subdobânditori.

ExcepŃii: - dobândirea proprietăŃii bunurilor mobile de către terŃi posesori de bună-credinŃă; - dobândirea proprietăŃii imobilelor prin uzucapiune; - validarea aparenŃei de drept.

3. Proprietatea rezolubilă Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiŃie rezolutorie ori

suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub condiŃie rezolutorie sau suspensivă.

Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De exemplu: art. 836 Cod civil reglementează revocarea de drept a donaŃiei pentru survenienŃă de copii; art. 937 Cod civil stabileşte revocarea donaŃiilor făcute între soŃi.

Efectele proprietăŃii rezolubile: a) pedente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea

condiŃiei. Dobânditorul sub condiŃie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur şi simplu, adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziŃie, poate transmite dreptul moştenitorilor săi, dar tot sub aceeaşi condiŃie.TransmiŃătorul, care este proprietarul sub condiŃie suspensivă, nu este un adevărat proprietar, fiindcă nu poate efectua acte de folosinŃă, însă poate îndeplini acte de dispoziŃie şi poate transmite către moştenitori dreptul sub condiŃie suspensivă.

b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiŃiei. Dreptul dobânditorului dispare ca şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiŃătorul redevine proprietar deplin şi este considerat ca şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi înstrăinat lucrul niciodată. Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiŃie rezolutorie sunt menŃinute. Fructele culese de proprietarul sub condiŃie rezolutorie rămân dobânditorului acestuia. Actele de dispoziŃie efectuate de proprietarul sub condiŃie rezolutorie, în principiu se desfiinŃează. ExcepŃii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaŃiei, toate înstrăinările, constituirile de dezmembrăminte ale proprietăŃii şi sarcinile cu care a fost grevat bunul de către donatar sunt menŃinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea unui extras al cererii de chemare în judecată pe marginea menŃiunii de înscriere a contractului de donaŃie în cartea funciară; - potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaŃiilor, şi potrivit art. 855 Cod civil, în cazul reducŃiunii donaŃiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi

43

sarcinile ce au fost consfinŃite de donatar, sunt menŃinute dacă au fost trecute în registrul de transcripŃiuni până la data deschiderii succesiunii; - dobândirea proprietăŃii de bunuri mobile de către un posesor de bună-credinŃă, potrivit art. 1909 Cod civil; - dobândirea prin uzucapiune a proprietăŃii asupra bunurilor imobile; - validarea aparenŃei de drept. Atunci când o persoană în mod public a pretins că are o anumită calitate şi a efectuat acte în virtutea acelei calităŃi, în care terŃi de bună-credinŃă s-au încrezut, se poate justifica menŃinerea acestor acte.

c) atunci când condiŃia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu se va mai putea împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub condiŃie rezolutorie, precum şi actele de dispoziŃie făcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului sub condiŃie suspensivă este desfiinŃat retroactiv, precum şi toate actele de dispoziŃie consimŃite de acesta.

4. Proprietatea comună Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparŃine

concomitent mai multor proprietari titulari. Proprietatea comună are două forme: pe cote părŃi şi în devălmăşie. a) proprietatea comună pe cote-părŃi, adică dreptul de proprietate asupra

unui bun este fracŃionat în cote-părŃi ideale şi abstracte. Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea comună pe cote-părŃi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinŃează termenul de indiviziune, atunci când dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi se exercită asupra unei mase de bunuri. Proprietatea comună pe cote-părŃi este de două feluri: obişnuită sau temporară şi forŃată şi perpetuă. ►Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară. Acest fel de proprietate comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputând fi obligat a rămâne în indiviziune. Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil. Modul de dobândire a proprietăŃii comune obişnuite sau temporară fiind: succesiunea, convenŃia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii, construirea de către mai multe persoane pe terenul ce aparŃine unuia sau mai multor coproprietari, transformarea proprietăŃii devălmaşe a soŃilor cu ocazia divorŃului, confiscarea totală sau parŃială a unui bun a unei persoane căsătorite.

Exercitarea dreptului de proprietate: Posesia poate fi exercitată de toŃi coproprietarii sau de unul dintre ei; FolosinŃa poate fi exercitată de toŃi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. CondiŃia care se impune este ca un coproprietar să nu împiedice pe ceilalŃi coproprietari să folosească bunul şi să nu schimbe destinaŃia şi modul de utilizare a lui.

44

Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fruct. S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur coproprietar sunt valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziŃia expresă a altor coproprietari la efectuarea lor. MenŃinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului tacit. DispoziŃia. Asupra cotei părŃi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziŃie deplină. În ceea ce priveşte actele de dispoziŃie a întregului bun, se aplică regula unanimităŃii, deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor. SituaŃii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv, actul de dispoziŃie este lovit de nulitate relativă; → când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului, vânzarea se află sub condiŃia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul copărtaşului înstrăinător, dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade în lotul altui coproprietar, atunci vânzarea se desfiin Ńează. Pe temeiul vânzării de către un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul poate face intervenŃie la partaj, pentru ca bunul să fie atribuit în lotul coproprietarului vânzător, pentru consolidarea proprietăŃii; → când dobânditorul a acŃionat în înŃelegere frauduloasă cu înstrăinătorul, pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziŃie este lovit de nulitate absolută. ObligaŃia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreŃinere, de conservare a bunului, proporŃional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate. Încetarea coproprietăŃii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin dobândirea proprietăŃii exclusive; donaŃii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea către un terŃ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar. Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de realizare: a) în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părŃi din bunuri, în raport de cota-parte ce o deŃine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-părŃi, se compensează prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii care primesc bunuri de valoare mai mare decât valoarea cotei-părŃi pe care o deŃineau din dreptul de proprietate, plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi au valoare mai mică decât valoarea cotei-părŃi de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire, când bunul nefiind comod partajabil în natură, este atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalŃi copărtaşi primind sulte; şi c) prin vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului. PreŃul obŃinut în urma vânzării bunului este împărŃit între copărtaşi conform cotelor-părŃi ce le revin din coproprietate.

45

Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenŃi toŃi copărtaşii, iar aceştia au capacitate deplină de exerciŃiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor copărtaşi prezenŃi dar incapabili ori cu capacitate de exerciŃiu restrânsă, însă, numai cu asigurarea reprezentării legale, respectiv a încuviinŃării din partea ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităŃii tutelare. Dacă, fiind prezenŃi, copărtaşii nu se înŃeleg, ori lipseşte cel puŃin unul dintre ei sau între copărtaşi fiind unii lipsiŃi de capacitate de exerciŃiu ori cu capacitate de exerciŃiu restrânsă, nu sunt realizate condiŃiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de completare a capacităŃii de exerciŃiu restrânsă, trebuie să se recurgă la procedura partajului judiciar.

Procedura împăr Ńelii judiciare este reglementată de Codul de procedură civilă în Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.

Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în principiu a cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de admitere în principiu; şi b) desăvârşirea împărŃelii. În practică, instanŃele nu pronunŃă întotdeauna încheierea de admitere în principiu. Această practică este posibilă în cazurile în care partajul nu ridică probleme deosebite. Încheierea de admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori împărŃirea bunurilor implică soluŃionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-părŃi ce revine fiecărui copărtaş, formarea loturilor etc.

Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de dispoziŃiile art. 6735-6738 din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc. civ., sunt arătate elementele pe care instanŃa trebuie să le stabilească instanŃa în vederea efectuării împărŃelii: bunurile supuse împărŃelii, calitate de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanŃele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faŃă de alŃii. Dacă se împarte o moştenire, instanŃa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanŃele comoştenitorilor faŃă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.

DispoziŃiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaŃii de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanŃa nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 6735 alin. 1, întocmind în mod corespunzător minuta prevăzută de art. 258...”.

În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu apel sau, după caz, cu recurs odată cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de atac ca şi hotărârea dată asupra fondului procesului.

Apreciem că era mai potrivită soluŃia adoptată anterior Legii nr. 219/2005, în conformitate cu care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu apel, până la pronunŃarea hotărârii de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităŃii de coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa bunurilor supuse împărŃelii. Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de admitere în principiu nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra

46

fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei încheieri. Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de admitere în principiu ar fi fost de natură să ordoneze procesul de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei acestuia.

Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiză ce este necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a întinderii drepturilor copărtaşilor, a creanŃelor reciproce ale copărtaşilor, a datoriilor şi sarcinilor moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare ori de părerea unor specialişti, se vor efectua expertize în acest scop, anterior pronunŃării încheierii de admitere în principiu.

Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărŃelii în natură, astfel cum stabilesc dispoziŃiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arată că în temeiul celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanŃa trebuie să procedeze la formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani (sultă).

DispoziŃiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie să le aibă instanŃa în vedere la formarea loturilor: acordul părŃilor, mărimea cotei-părŃi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărŃit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaŃia părŃilor, faptul că unii coproprietari, înainte de a se cere împărŃeala, au făcut construcŃii, îmbunătăŃiri cu acordul coproprietarilor. La aceste criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul contestaŃiei la executare, considerăm că trebuie adăugat criteriul calităŃii de debitor în urmărirea ce se contestă. Astfel, în cazul în care cotele-părŃi sunt egale ori apropiate, chiar dacă debitorul urmărit are o cotă mai mică din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem că se impune ca atribuirea bunului să se facă în favoarea copărtaşului debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de executare să fie menŃinute, iar şansele de realizare a creanŃei ce se execută silită să fie mai ridicate.

În cazul în care împărŃeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaŃia economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanŃa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulŃi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanŃa va Ńine seama de criteriile prevăzute la art. 6739. Prin încheiere ea va stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părŃi cuvenite celorlalŃi coproprietari. Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi va atribui bunul. În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiŃiile prezentului articol. La cererea unuia dintre coproprietari instanŃa, Ńinând seama de împrejurările cauzei, pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea

47

asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalŃi coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească. În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părŃi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.

Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părŃi prin bună învoială, instanŃa va stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La împlinirea termenului părŃile vor prezenta instanŃei dovada vânzării. În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul prevăzut de alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanŃa, prin încheiere, va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc. Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărŃelii pot fi atacate separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului. După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaŃie publică. Executorul va fixa termenul de licitaŃie, care nu va putea depăşi 30 de zile pentru bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, şi va înştiinŃa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării. Pentru termenul de licitaŃie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va afişa publicaŃia de vânzare cu cel puŃin 5 zile înainte de acel termen. În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaŃia de vânzare cu cel puŃin 30 de zile înainte de termenul de licitaŃie. Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca vânzarea bunurilor să se facă la orice preŃ oferit de participanŃii la licitaŃie.

Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are aceleaşi efecte.

Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în schimbul cotei-părŃi pe care o deŃineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părŃi materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de creanŃă la încasarea unei sume de bani – sulta -).

Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu prevederile art. 786 din Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la împărŃeală, este considerat că a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune. Copărtaşul care nu obŃine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular al vreunui drept asupra acelui bun.

Partajul produce şi efectul garanŃiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din copărtaşi este evins de către o terŃă persoană cu privire la un bun obŃinut la partaj, iar

48

cauza evicŃiunii este anterioară împărŃelii, ceilalŃi copărtaşi sunt ŃinuŃi să-l despăgubească. Este vorba de o situaŃie în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca împărŃeala să fie refăcută cu excluderea de la masa de împărŃit a bunului cu privire la care s-a produs evicŃiunea din partea terŃului, pentru a se restabili echivalenŃa loturilor copărtaşilor.

Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaŃia de garanŃie a copărtaşilor, copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un privilegiu special. Acest privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii debitori le-au obŃinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este vorba de Partea a III-a a cărŃii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de împărŃeală (data actului de partaj voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj). Nici o ipotecă şi nici un alt drept real constituit asupra imobilului în interiorul acestui termen, nu sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care efectuează formalitea de publicitate imobiliară în termen.

IntervenŃia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinŃă, prin efectul participării creditorilor la împărŃeală, partea ce revine debitorului la partaj este poprită în folosul creditorilor intervenienŃi (indiferent că este vorba de bunuri materiale ori de sulta în bani datorată de către ceilalŃi copărtaşi). Până la plata creanŃei către creditorul intervenient, nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabilă creditorului intervenient. ►Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect bunurile care prin natura sau destinaŃia lor sunt folosite de mai mulŃi coproprietari, fiindcă sunt accesorii ale unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă. Coproprietarii pot exercita toŃi acte de folosinŃă asupra bunurilor ce formează obiectul drepturilor de proprietate pe cote-părŃi forŃate şi perpetue, cu respectarea următoarelor limite: - folosinŃa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalŃi coproprietari; - folosinŃa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost

afectat bunului comun accesoriu. Cazuri de proprietate comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă:

a) proprietatea asupra părŃilor comune din clădirile cu mai multe locuinŃe sau alte spaŃii decât locuinŃele, ce aparŃin unor proprietari diferiŃi; b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia de despărŃitoare dintre cele două proprietăŃi); c) despărŃiturile comune, adică zidul comun, şanŃul comun sau gardul comun.

Încetarea coproprietăŃii are loc în următoarele situaŃii: - prin dispariŃia imobilului; - atunci când prin convenŃie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale

devin proprietatea unui singur titular;

49

- prin expropriere. În mod excepŃional proprietatea comună pe cote părŃi forŃată şi perpetuă

poate înceta prin partaj. ► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună, coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părŃi din dreptul de proprietate, acest lucru având loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăŃii. În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este proprietatea comună a soŃilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea devălmaşă a obştilor săteşti. Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soŃilor este de natură legală şi îşi are temeiul în comunitatea de bunuri a soŃilor. Bunurile dobândite de oricare dintre soŃi în timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soŃilor. Exercitarea dreptului de proprietate de către soŃi constă în faptul că aceştia administrează şi folosesc împreună bunurile comune, după cum tot împreună pot dispune de ele, în conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din Codul familiei. În legătură cu exerciŃiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte din comunitatea de bunuri a soŃilor, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din Codul familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act (de administrare, de folosinŃă şi chiar de dispoziŃie) poate fi efectuat de către un singur soŃ, prezumându-se că are şi consimŃământul celuilalt soŃ, şi că îl reprezintă pe acesta din urmă în respectiva tranzacŃie. În conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune terenuri şi construcŃii, un soŃ are nevoie şi de consimŃământul celuilalt soŃ. Nesocotirea acestei reguli sancŃionează actul de dispoziŃie cu nulitatea relativă ce poate fi invocată numai de către soŃul care nu a manifestat consimŃământul la respectiva operaŃiune juridică.

TEMA A V-A - DEZMEMBR ĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Dreptul de uzufruct: a) definiŃie, caractere juridice şi conŃinut; b) obiectul dreptului de uzufruct; c) moduri de dobândire; d) drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului; e) drepturile şi obligaŃiile nudului proprietar; f) stingerea uzufructului; g) lichidarea uzufructului. 2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie. 3. Dreptul de servitute: a) definiŃie şi caractere; b) clasificarea servituŃilor; c) servitu Ńile naturale; d) servituŃile legale; e) servituŃile stabilite prin fapta omului; f) drepturile şi obligaŃiile ce decurg din servitute; g) apărarea dreptului de servitute; h) stingerea servituŃilor.

50

4. Dreptul de superficie: a) definiŃie şi caractere juridice; b) constituirea dreptului de superficie; c) exercitarea dreptului de superficie; d) stingerea dreptului de superficie. 5. Dreptul de folosinŃă asupra unor terenuri agricole proprietatea unităŃilor administrativ-teritoriale, reglementat de dispoziŃiile art. 19 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 republicată.

Prin dezmembrământ al dreptului de proprietate se înŃelege separarea atributelor şi exercitarea lor de către alte persoane. Constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este aplicabilă numai proprietăŃii private.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaŃie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul de folosinŃă agricolă reglementat de Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct a) DefiniŃie, caractere juridice şi conŃinut. Dreptul de uzufruct este

dreptul real principal, care conferă titularului său în mod temporar posesia şi folosinŃa asupra bunului ce aparŃine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor două atribute, în aceleaşi condiŃii ca şi proprietarul, cu obligaŃia de a conserva substanŃa bunului dat în uzufruct.

Dreptul de uzufruct prezintă următoarele caractere juridice: - este un drept real (art. 479 şi 517 Cod civil) - este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arată că

uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune că uzufructul acordat în favoarea unei persoane juridice are o durată de cel mult 30 de ani. Caracterul temporar este întărit de dispoziŃiile potrivit cărora neuzul continuu şi total timp de 30 de ani, duce la stingerea uzufructului.

- constituie un drept de folosinŃă. Uzufructuarul dobândeşte dreptul de folosinŃă asupra lucrului altuia, adică prerogativa de a întrebuinŃa lucrul şi de a-i culege fructele.

- este un drept incesibil; însuşi dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. În schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce înseamnă că toate obligaŃiile rămân în sarcina uzufructuarului şi nu trec la beneficiarul cesiunii exerciŃiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate cazurile ce încetare a uzufructului vor fi apreciate în persoana uzufructuarului şi nu în raport cu beneficiarul emolumentului uzufructului. b) Bunurile asupra cărora se poate constitui uzufructul Potrivit art. 520 Cod civil: “uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi imobile”.

51

Dat fiind că pentru uzufructuar se naşte obligaŃia de conservare a substanŃei, bunurile date prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; însă, prevederea de la art. 526 Cod civil arată că s-ar putea constitui uzufructul şi asupra bunurilor consumptibile. În asemenea caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date în uzufruct, având obligaŃia ca la încetarea uzufructului, să restituie bunul de aceeaşi calitate şi cantitate. În cazul în care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se deteriorează prin folosirea lor normală, uzufructuarul este Ńinut doar la restituirea bunului în starea în care se află la momentul stingerii acestui drept. Din punct de vedere al întinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin moştenire) sau cu titlu universal (de exemplu, prin testament). Această clasificare prezintă interes în rezolvarea problemei repartizării datoriilor pe care nudul proprietar le are în legătură cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect şi o universalitate de fapt. c) Modurile de constituire a uzufructului Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voinŃa omului; c) uzucapiune. 1) FaŃă de modificările aduse Codului civil, în prezent, nu mai este aplicabilă constituirea uzufructului prin lege. 2) Prin voinŃa omului poate însemna fie prin convenŃie, fie prin testament. În cazul constituirii prin convenŃie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea poate fi: directă, când proprietarul reŃine nuda proprietate şi transferă uzufructul, posesia şi folosinŃa (rămâne dispoziŃia); prin retenŃie, când proprietarul înstrăinează nuda proprietate, păstrându-şi posesia şi folosinŃa; se înstrăinează atât uzufructul, cât şi nuda proprietate la dobânditori diferiŃi. În toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenŃie, pentru opozabilitatea faŃă de terŃi a acestui drept real, se impune îndeplinirea formalităŃilor pentru publicitatea imobiliară. În cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variantă de constituire directă, când moştenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar legatarului i se transmite uzufructul sau o variantă de constituire indirectă, când moştenitorilor legali li se transmite uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. În toate cazurile de constituire prin testament, trebuie să se respecte dispoziŃiile legale referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind că rezerva succesorală se acordă moştenitorilor legali rezervatari în plină proprietate (nu este admis a fi grevată de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate). Uzufructul constituit prin testament poate fi pur şi simplu, pe termen sau sub condiŃie. 3) Dacă se poate dobândi însăşi proprietatea prin uzucapiune, este posibilă dobândirea şi a acestui dezmembrământ. Pentru dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, uzucapantul trebuie să exercite o posesie utilă sub nume de titular al dreptului de uzufruct.

52

Este o ipoteză permisă de lege, însă, astfel cum s-a arătat în literatura de specialitate, sunt şanse mici de a întâlni în practică un asemenea caz, atâta timp cât persoanele ce nu au un drept asupra unui imobil înŃeleg să posede sub nume de proprietar, iar prin uzucapiune vor dobândi dreptul de proprietate şi nu numai un drezmembrământ cum este dreptul de uzufruct. În cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobândit prin posesia de bună-credinŃă în conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil. d) Drepturile uzufructuarului: 1) dreptul de a cere predarea în folosinŃă a bunului. În cazul refuzului predării

bunului, avem la îndemână 2 acŃiuni: ► o acŃiune confesorie de uzufruct (asemănătoare cu acŃiunea în revendicare), care este o acŃiune reală, întemeiată pe însuşi dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); ►o acŃiune personală, izvorâtă din convenŃia de constituire a uzufructului (termenul de prescriere este de 3 ani);

2) dreptul de a se folosi de lucru şi de a culege fructele. Se face distincŃie între fructele naturale şi industriale pe de o parte, şi fructele civile pe de altă parte; astfel, fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar în consecinŃă, fructele care au rămas neculese de proprietar la momentul predării uzufructului, vor fi culese de către uzufructuar. Fructele civile, pentru că se dobândesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului, indiferent de data primirii bunului în folosinŃă;

3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului; 4) folosirea acŃiunii posesorii pentru apărarea uzufructului; 5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile; 6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipoteză greu de întâlnit în

practică; în primul rând, creditorii ar fi foarte reticenŃi de a primi numai o ipotecă a uzufructului, iar în al doilea rând, interesul dobândirii prin licitaŃie publică a unui drept de uzufruct poate fi foarte scăzut datorită caracterului temporar al dreptului de uzufruct. Este evident că în urma valorificării ipotecii asupra uzufructului, adjudecatarul va dobândi doar exerciŃiul dreptului de uzufruct (emolumentul), iar acesta este supus cauzelor şi condiŃiilor de încetare a uzufructului care vor rămâne operante raportat la persoana uzufructuarului.

ObligaŃiile uzufructuarului. ObligaŃiile acestuia sunt împărŃite în funcŃie de momentul intrării în exerciŃiul dreptului de uzufruct. 1) obligaŃii înainte de intrarea în exerciŃiul dreptului de uzufruct:

a) de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a stării materiale a imobilelor. În cazul în care uzufructuarul refuză întocmirea acestor acte, proprietarul, la rândul său, poate refuza predarea lucrurilor date în uzufruct. Dacă totuşi, bunurile au fost predate fără întocmirea acestor formalităŃi, se presupune că lucrurile au fost date în stare bună;

53

b) obligaŃia de a da cauŃiune sau garanŃie. CauŃiunea poate fi personală sau reală. CauŃiunea personală constă în aducerea angajamentului unei alte persoane – garant - că va îndeplini cu patrimoniul său obligaŃiile ce revin uzufructuarului; cauŃiunea reală reprezintă constituirea unor dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotecă). Bunurile pot fi ale uzufructuarului sau ale unor terŃi. Proprietarul care constituie uzufructul, îl poate scuti pe uzufructuar de această obligaŃie. Nu se pune problema constituirii de garanŃii, atunci când constituirea uzufructului are loc ca urmare a unei convenŃii prin retenŃie.

2) obligaŃii în timpul exercitării dreptului de uzufruct: a) folosinŃa lucrului dat în uzufruct şi anume: să întrebuinŃeze lucrul ca un

bun proprietar, ceea ce înseamnă că are obligaŃia de a efectua reparaŃii mici la lucrurile date în uzufruct. ReparaŃiile mari privesc structura bunului şi revin proprietarului, iar reparaŃiile mici sunt simplele reparaŃii de întreŃinere. Uzufructuarul este Ńinut să se conformeze modului de folosinŃă stabilit de către nudul proprietar şi obiceiul locului;

b) de a aduce la cunoştinŃa nudului proprietar orice încălcare sau uzurpare a dreptului acestuia. Cel mai indicat mod de a îndeplini această obligaŃie este de a expedia o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, precum şi de a efectua arătarea titularului dreptului în cadrul procesului în care ar fi chemat uzufructuarul şi în care s-ar discuta problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formează obiectul dreptului de uzufruct;

c) să suporte sarcinile anuale ale fondului, adică impozite, taxe, primele de asigurare (care se plătesc din veniturile bunului);

d) să contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea obligaŃie o au numai uzufructuarii cărora li s-a constituit dreptul cu titlu gratuit, cu excepŃia uzufructului cu titlu particular. Acestora din urmă li se poate stabili o asemenea obligaŃie numai prin instituirea unei sarcini ca modalitate a actului de liberalitate.

ModalităŃi de îndeplinire a obligaŃiei: - atunci când uzufructuarul plăteşte datoria la încetarea uzufructului, nudul proprietar îi va restitui suma plătită; - dacă nudul proprietar plăteşte datoria cu alte bunuri decât cele date în uzufruct, uzufructuarul este Ńinut să-i plătească dobânda corespunzătoare sumei până la încetarea dreptului de uzufruct; - nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra cărora s-a constituit uzufructul, situaŃie în care relativ la bunurile vândute de proprietar, uzufructul încetează;

e) de a suporta cheltuielile de judecată, impuse de susŃinerea proceselor referitoare la folosinŃa bunului.

e) Drepturile nudului proprietar:

1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;

54

2) de a efectua lucrările de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaŃiului construit);

3) dreptul de a exercita toate acŃiunile ce interesează dreptul de proprietate (acŃiunea în revendicare; acŃiuni posesorii);

4) dreptul de a culege productele; 5) dreptul de a încasa indemnizaŃia de asigurare în caz de distrugere a lucrului; 6) dreptul de a introduce acŃiune împotriva uzufructuarului, pentru ca acesta să-şi

execute obligaŃiile în cursul uzufructului. ObligaŃiile nudului proprietar : 1) obligaŃia negativă de a nu stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului său; 2) obligaŃia de garanŃie pentru evicŃiune în cazul uzufructului care este constituit cu

titlu oneros.

f) Stingerea uzufructului. Cauze:

a) moartea uzufructuarului; b) expirarea termenului pentru care a fost constituit c) dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăŃi (de exemplu, uzufructuarul

moşteneşte pe nudul proprietar); d) neuzul – trebuie să fie complet şi continuu pe durata a 30 de ani; e) pieirea totală a lucrului; f) renunŃarea uzufructuarului la dreptul său; g) uzucapiunea în favoarea unui terŃ; h) abuzul de folosinŃă (nu operează de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, “atunci

când uzufructuarul aduce stricăciuni lucrului sau îl lasă să se degradeze, nudul proprietar poate introduce acŃiune în justiŃie”;

i) rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul; j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziŃiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33

/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în momentul trecerii bunului imobil în domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual, uzufructuarul poate primi o justă şi prealabilă despăgubire ca urmare a exprorierii imobilului ce a făcut obiectul uzufructului.

g) Lichidarea uzufructului . OperaŃiuni intervenite după stingerea uzufructului, care conduc la înlăturarea tuturor efectelor pe care le-a produs între nudul proprietar şi uzufructuar: - uzufructuarul nu are dreptul să mai culeagă fructele industriale care erau neculese

la momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului; - uzufructuarul are obligaŃia de a restitui lucrul în starea în care l-a primit.

ExcepŃie, în cazul lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinŃei, predarea va avea loc în starea în care acestea se găsesc în momentul stingerii uzufructului (de exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o casă ce a fost dată în uzufruct);

55

- uzufructuarul are obligaŃia de despăgubire în caz de deteriorare sau pieire a lucrului din culpa sa;

- în cazul în care uzufructuarul a plătit datoriile nudului proprietar, acesta din urmă este Ńinut să restituie uzufructuarului sumele plătite;

- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii îmbunătăŃirilor aduse lucrului dat în uzufruct, chiar dacă a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de sancŃionare a relei credinŃe a uzufructuarului, care profitând de posesia imobilului, execută lucrări de construcŃie. În raporturile dintre nudul proprietar şi uzufructuar nu se aplică regulile accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz şi de abitaŃie Dreptul de uz este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi

de lucru şi poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Dreptul de uz este un drept strict personal şi în consecinŃă, acesta nu poate fi cedat şi nici închiriat. Nu trebuie făcută confuzie între închirierea dreptului de uz, pe de-o parte şi închirierea bunurilor ce formează obiectul dreptului de uz, pe de altă parte. Dacă închirierea dreptului de uz este inadmisibilă, închirierea bunurilor este permisă, pentru că este una din modalităŃile de punere în valoare a bunurilor, prin producerea de fructe civile. Dacă la uzufruct era permisă cedarea beneficiului (emolumentului) uzufructului, datorită caracterului strict personal al dreptului de uz, în cazul acestuia nu este admisibilă nici o astfel de cesiune. Modul de constituire, drepturile şi obligaŃiile uzuarului, precum şi cauzele de stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaŃie este dreptul real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate, în virtutea căruia o persoană poate să locuiască într-un imobil proprietatea altuia. Dreptul de abitaŃie poate fi: convenŃional sau legal. Dreptul de abitaŃie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar în mod excepŃional, se poate închiria o parte a imobilului care îi prisoseşte titularului dreptului de abitaŃie (regula este valabilă numai în cazul dreptului de abitaŃie constituit prin convenŃie). Dreptul de abitaŃie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu privire la dreptul succesoral al soŃului supravieŃuitor, care nu are altă locuinŃă proprie; până la efectuarea ieşirii din indiviziune şi în orice caz cel puŃin timp de 1 an de la data încetării din viaŃă a soŃului său, are un drept de abitaŃie asupra casei în care a locuit, dacă acesta face parte din succesiune. CeilalŃi moştenitori cu care soŃul supravieŃuitor vine în concurs, pot solicita restrângerea dreptului de abitaŃie la o parte din locuinŃă sau pot să-i ofere o altă locuinŃă în care să se mute. Dreptul său de abitaŃie încetează dacă soŃul supravieŃuitor se recăsătoreşte înainte de efectuarea ieşirii din indiviziune.

56

Nu există un asemenea drept pentru locuinŃa bun comun; dreptul de abitaŃie al soŃului supravieŃuitor se naşte numai dacă locuinŃa era proprietate exclusivă a soŃului decedat.

3. Dreptul de servitute a) DefiniŃie şi caractere juridice.

Potrivit art. 576 Cod civil: ”servitutea este o sacină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Dreptul de servitute este un drept real asupra lucrului altuia. Caractere juridice: 1) Dreptul de servitute presupune două imobile aparŃinând la doi proprietari diferiŃi şi anume fondul dominant – ce aparŃine titularului servituŃii şi fondul aservit – care aparŃine celui căruia dreptul este grevat de servitute; 2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit în favoarea şi se exercită asupra imobilelor prin natura lor; 3) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta acestuia; 4) servitutea este un drept perpetuu; 5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituită pentru întreg imobilul şi în favoarea tuturor coproprietarilor. b) Clasificare: a) după modul constituirii lor sunt: ►servituŃi naturale – “acestea decurgând din situaŃia naturală a locului”- conform

legii; ►servituŃi legale – adică prevăzute în mod expres de lege; ►servituŃi stabilite prin fapta omului – sunt acelea constituite prin convenŃie,

testament ori uzucapiune. b) după obiectul lor sunt: ►servituŃi pozitive – sunt acelea care acordă dreptul titularului să desfăşoare

activităŃi asura fondului aservit (de exemplu: servitutea de trecere de a lua apă din fântănă)

►servituŃi negative – sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite limitări în exerciŃiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).

c) după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri ori a unui teren: ► servituŃi urbane (pentru clădiri); ►servituŃi rurale (pentru terenuri). d) după cum impun sau nu faptul actual al omului: ►servituŃi continue – nu impun faptul actual (exemplu: servituŃi privind distanŃa

construcŃiilor); ►servituŃi necontinue – care impun faptul actual al omului (exemplu: servituŃile de

trecere). e) după cum se cunosc prin semne exterioare:

57

►servituŃi aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonată); ►servituŃi neaparente – nu există semne exterioare. f) din combinarea ultimilor două clasificări rezultă două categorii mixte de servituŃi: ► servituŃi continue şi aparente; ►servituŃi continue şi neaparente; ► servituŃi necontinue şi neaparente.

Interesul clasificării este dat de împrejurarea că numai servituŃile continue şi aparente pot fi dobândite prin uzucapiune.

c) ServituŃile naturale decurg din situaŃia naturală a locurilor. ServituŃile

naturale, aşa cum s-a arătat în literatura juridică, nu sunt veritabile servituŃi, ci mai degrabă sunt fie restricŃii ale dreptului de proprietate, fie prerogative ale proprietarului.

ServituŃile naturale sunt: - servitutea de scurgere a apelor naturale – Potrivit art. 578 Cod civil, locurile inferioare sunt supuse apelor care curg în mod natural, fără intervenŃia omului, de pe “locurile superioare”, iar proprietarul fondului inferior nu are dreptul să ridice stavile care să oprească această scurgere, şi proprietarul fondului “superior” nu-i este îngăduit să facă nici o lucrare spre agravarea servituŃilor fondului inferior. - servitutea izvoarelor – art. 579 Cod civil stabileşte principiul că proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa să-l întrebuinŃeze, fără însă a avea dreptul să vatăme dreptul pe care proprietarul unui alt fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui izvor. Proprietarul izvorului nu poate schimba cursul când acesta dă apa necesară locuitorilor unei comune, sat sau cătun. - servitutea de grăniŃuire – art. 584 Cod civil prevede că orice proprietar poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniŃuirea proprietăŃii lipite de a sa; cheltuielile de grăniŃuire sunt suportate în proporŃie egală. În cazul în care nu există acordul proprietarului vecin pentru grăniŃuire, se promovează acŃiunea în grăniŃuire, care este o acŃiune reală şi petitorie. Prin acŃiune se stabilesc limitele proprietăŃilor. Atunci când reclamantul pretinde că hotarul s-ar afla pe un anumit alineament, solicitând predarea posesiunii a unei părŃi din teren de către pârât, grăniŃuirea este dublată de o acŃiune în revendicare. - servitutea de îngrădire – oricine îşi poate îngrădi imobilul ce formează obiectul dreptului său de proprietate, cu singura obligaŃie de a se respecta servitutea de trecere de care se bucură vecinul său. În realitate, dreptul de îngrădire nu poate fi privit ca o servitute ci, mai degrabă, ca manifestare a atributelor dreptului de proprietate. d) ServituŃile legale: - servitutea privind distanŃa plantaŃiilor – reglementată de art. 607-608 Cod civil – prevede că arborii înalŃi nu pot fi plantaŃi la o distanŃă mai mică de 2 metri de linia de despărŃire a două fonduri, iar celelalte plantaŃii ori garduri vii, la o distanŃă mai mică de jumătate de metru, în caz contrar proprietarul vecin putând cere scoaterea arborilor

58

sau a plantaŃiilor. ObligaŃia de a respecta distanŃa plantaŃiilor, dispare când proprietarul fondului a obŃinut servitutea contrară, aceasta putând fi dobândită şi prin uzucapiunea de 30 de ani. - servitutea privind distanŃa şi lucrările intermediare pentru anumite construcŃii – constă în obligaŃia reciprocă a proprietarilor unor fonduri învecinate de a nu executa pe terenul lor fierării, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distanŃă mai mică decât cele prevăzute în regulamente sau obiceiul locului. - servitutea de vedere – înseamnă interdicŃia de a practica o deschidere în zid către imobilul vecin (ferestre, balcoane) la o distanŃă mai mică de 1,90 metri, dacă vederea este directă, perpendiculară, către imobilul vecin sau la mai puŃin de 0,60 metri când vederea este oblică faŃă de acesta. Se poate dobândi servitutea contrară prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaŃia proprietarului. - servitutea de picătură a streşinilor – înseamnă că orice proprietar are obligaŃia să-şi facă streaşina casei sale în aşa fel încât apele ce rezultă din precipitaŃii să nu cadă pe terenul vecinului său. - servitutea de trecere – Potrivit art. 616 Cod civil “proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său, pentru exploatarea fondului, cu o îndatorire de-a despăgubi în proporŃie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”. Aceasta înseamnă că: locul care nu are ieşire la calea publică şi locul care prezintă o ieşire, dar cu inconvenienŃe grave sau periculoase. S-a precizat în practica judiciară că nu este loc înfundat, terenul care are o ieşire care ar putea deveni practicabilă cu anumite cheltuieli. Crearea servituŃii trebuie făcută pentru ca trecerea să se facă pe drumul cel mai scurt, încât să pricinuiască cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant are obligaŃia de despăgubire pentru pagubele făcute de fondul aservit prin lipsa de folosinŃei terenului, desfiinŃarea unor construcŃii sau a unor plantaŃii. Este posibilă acordarea unei suprafeŃe de teren în schimb (în folosinŃă şi nu în proprietate), însă, nu poate fi impus acest lucru fără voinŃa părŃilor. - servitutea aeronautică – înseamnă că nu se pot ridica nici construcŃii, nici plantaŃii în apropierea zonelor de decolare, precum şi în zona obiectivelor care asigură siguranŃa zborului. - servitutea din zona de frontieră – înseamnă că este interzis să se ridice construcŃie la mai puŃin de 500 de metri de fâşia de protecŃie. De asemenea este interzis să se ridice plantaŃii înalte la mai puŃin de 250 de metri. e) ServituŃile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituŃile propriu-zise. Potrivit art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servituŃi cu respectarea a două condiŃii: să nu contravină ordinii publice şi să nu aibă ca obiect prestaŃii personale. Modurile de constituire: 1) prin titlu: convenŃie sau testament (servituŃile continue şi neaparente se pot constitui numai prin acest mod);

59

2) prin uzucapiune – numai servituŃile continui şi aparente; posesia servituŃii trebuie să fie utilă, iar durata posesiei de 30 de ani; 3) prin destinaŃia proprietarului. Proprietarul a două fonduri stabileşte între ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă aceste fonduri ar aparŃine unor proprietari diferiŃi. CondiŃii pentru existenŃa acestui mod de dobândire: - cele două fonduri să fie aceluiaşi proprietar; - să existe o stare aparentă şi caracteristică de servitute; - starea de fapt să fi fost întreŃinută ori menŃinută de proprietarul anterior al celor două fonduri; - despărŃirea fondurilor să aibă loc fără menŃionarea unei clauze stingătoare de

servitute. g) Exercitarea şi apărarea dreptului de servitute Analiza exercitării servituŃilor face necesară evidenŃierea drepturilor şi

obligaŃiilor care revin proprietarului celor două fonduri sau imobile. Drepturile şi obligaŃiile celor doi proprietari diferă în funcŃie de modul de constituire a fiecărei servituŃi. Astfel, în cazul servituŃilor naturale şi a servituŃile legale, drepturile şi obligaŃiile proprietarilor celor două imobile sunt reglementate de lege. Când este vorba de o servitute stabilită prin titlu, drepturile şi obligaŃiile sunt cele stipulate în actul juridic de constituire. Tot astfel, în ipoteza unei servituŃi dobândită prin uzucapiune, drepturile şi obligaŃiile în discuŃie depind de modul în care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescripŃie. În sfârşit, când servitutea a fost constituită prin destinaŃia proprietarului, obligaŃiile proprietarilor sunt acelea care rezultă din starea de fapt stabilită între cele două imobile de către cel ce a fost unicul lor proprietar. Totuşi, este posibil să se reŃină existenŃa unor drepturi şi obligaŃii comune şi generale în cazul oricărei servituŃi.

Drepturile şi obligaŃiile proprietarului fondului dominant: Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituŃii, are dreptul să i se acorde mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrărilor care sunt necesare pentru a se folosi de servitute şi a o păstra. El are obligaŃia de a exercita servitutea în conformitate cu titlul constitutiv, fără a face schimbări împovărătoare pentru proprietarul aservit. Pentru apărarea servituŃii, titularul are exerciŃiul acŃiunii confesorii şi posesorii. Drepturile şi obligaŃiile fondului aservit: Acesta exercită atributele dreptului de proprietate cu excepŃia facultăŃilor interzise prin servitute. Are obligaŃia să nu micşoreze fondul servituŃii. Are la îndemână acŃiunea negatorie pentru a-şi apăra dreptul de proprietate împotriva exerciŃiului unor pretinse servituŃi. Are şi acŃiunea posesorie.

h) Stingerea servituŃilor

60

Cauze: - imposibilitatea materială de exercitare a servituŃii – de exemplu, servitutea de trecere se va stinge atunci când se schimbă condiŃiile materiale; - neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet şi continuu timp de 30 de ani; este aplicabilă servituŃilor constituite prin fapta omului; - confuziunea: atunci când proprietatea celor 2 fonduri aparŃine aceleiaşi persoane; - pieirea fondului aservit; - expirarea termenului ori îndeplinirea condiŃiei sub care a sub care au fost constituite (titlu sau servituŃi prin fapta omului); - renunŃarea la dreptul de servitute (renunŃarea provine de la titularul fondului dominant); - revocarea, rezoluŃiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

4. Dreptul de superficie a) DefiniŃie şi caractere Dreptul de superficie reprezintă dreptul de proprietate asupra construcŃiei

ori a plantaŃiei realizate pe terenul altuia şi dreptul de folosinŃă al proprietarului lucrărilor asupra terenului. Dreptul de superficie reprezintă o excepŃie de la regula accesiunii imobiliare artificiale. Acesta se naşte prin convenŃia părŃilor. Constituirea acestuia a fost influenŃată de reglementările restrictive ce au fost adoptate în privinŃa transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil. Dreptul de superficie a fost consacrat, până la urmă, de către legiuitorul român, prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor privitoare la cărŃile funciare. În art. 11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale imobiliare supuse întabulării în cartea funciară. De asemenea, este menŃionat şi în art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum şi în dispoziŃiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr. 7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.

Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice: - este un drept real imobiliar, având ca obiect întotodeauna un bun mobil,

adică o suprafaŃă de teren; - este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează

construcŃia, plantaŃia sau lucrarea ce se află în proprietarului altei persoane, decât proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci când se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit şi pe o durată determinată;

- este un drept imprescriptibil extinctiv; acŃiunea în revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.

b) Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie. Dreptul de

superficie poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobândirea prin uzucapiune are loc în condiŃiile prevăzute de reglementările existente în această materie.

61

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu înŃelegem un act

juridic, care poate fi: o convenŃie sau un testament. ConvenŃia şi testamentul constituie tituluri pe baza cărora se dobândeşte

dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulară. Aceste acte juridice trebuie să îndeplinească toate condiŃiile de validitate prevăzute de lege.

B. Constituirea sau dobândirea ex lege a dreptului de superficie. LegislaŃia noastră consacră un singur drept de superficie care se naşte ex lege, adică direct din lege. Astfel, în interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica judiciară a statuat că toate construcŃiile ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soŃi sunt bunuri comune. SoŃul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca urmare, clădirea devine proprietatea în devălmăşie a celor doi soŃi, iar terenul pe care s-a construit rămâne mai departe în proprietatea exclusivă a unuia din soŃi, asupra lui dobândind un drept de folosinŃă şi celălalt soŃ, depotrivă constructor.

Această soluŃie corespunde regimului legal al comunităŃii de bunuri care se aplică raporturilor patrimoniale dintre soŃi. Într-adevăr, din moment ce ambii soŃi ridică o construcŃie cu mijloace comune, dreptul fiecăruia asupra acesteia trebuie să aibă acelaşi caracter, aplicându-se regimul prevăzut de art. 30 Codul familiei. În acest caz, dreptul de superficie se dobândeşte direct în baza prevederilor art. 30 Codul familiei, iar nu pe cale convenŃională. El este recunoscut ex lege în favoarea soŃului neproprietar al terenului.

c) Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie conferă

titularului său atributele de posesie, folosinŃă şi dispoziŃie. Posesia şi folosinŃa terenului pe care se află construcŃia, plantaŃia sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă şi în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie. Superficiarul are şi un drept de dispoziŃie asupra terenului. DispoziŃia materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanŃa terenului numai în vederea realizării construcŃiei, plantaŃiei sau lucrării care urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren (săpături, excavări etc.).

În ce priveşte atributul de dispoziŃie juridică, este în afară de orice discuŃie că superficiarul are dreptul să înstrăineze construcŃia, plantaŃia sau lucrarea respectivă, aflată pe terenul altei persoane, fără consimŃământul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul de abitaŃie, dreptul de servitute şi dreptul de ipotecă.

d) Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracacter

perpetuu, în sensul că durează atâta vreme cât există construcŃia, plantaŃia sau lucrarea ce se află în proprietatea altei persoane decât proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Acest drept încetează sau se stinge numai în următoarele

62

situaŃii: când construcŃia, plantaŃia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinŃată de către superficiar şi când proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenŃie, succesiune, uzucapiune), şi proprietar al construcŃiei, plantaŃiei sau lucrării respective.

TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. NoŃiune, enumerare şi clasificare. 2. Contractul - mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a

celorlalte drepturi reale. 3. Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă: a) noŃiune, reglementare şi

justificare; b) domeniul de aplicare a uzucapiunii; c) uzucapiunea în sistemul codului civil; d) uzucapiunea în sistemul căr Ńilor funciare; e) joncŃiunea posesiilor; f) calculul termenului de prescripŃie; g) întreruperea şi suspendarea cursului prescripŃiei achizitive; h) efectele uzucapiunii.

4. Accesiunea sau incorporaŃiunea: a) noŃiunea şi felurile accesiunii; b) accesiunea imobiliară naturală; c) accesiunea imobiliară artificial ă; d) accesiunea mobiliară.

5. Hotărârea judecătorească. 6. TradiŃiunea. 7. OcupaŃiunea.

1. NoŃiune, enumerare şi clasificare NoŃiune. Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate”

desemnează totalitatea mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezintă. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, în acelaşi timp, şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate, adică a dezmembrămintelor proprietăŃii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaŃia, servitutea şi dreptul de superficie.

Enumerare. DispoziŃiile Art. 644-645 din Codul civil prevăd că dreptul de proprietate se poate dobândi prin următoarele moduri generale: succesiune, legate, convenŃie sau contract, tradiŃiune, accesiune sau incorporaŃiune, prescripŃie achizitivă sau uzucapiune, legat şi ocupaŃiune. Această enumerare a fost criticată. În primul rând, este incompletă deoarece unele din modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pildă, posesia de bună-credinŃă a bunurilor mobile, dobândirea în proprietate a fructelor de către posesorul de bună credinŃă al bunului frugifer şi hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul de succesiune, fără nici o altă precizare, desemnează, atât devoluŃiunea succesorală legală, cât şi devoluŃiunea succesorală testamentară. Or, ar fi necesar ca legiuitorul să

63

precizeze că este vorba de succesiunea legală. Aceasta pentru motivul că succesiunea testamentară este prevăzută ca mod distinct de dobândire a proprietăŃii, sub denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva decât dispoziŃii testamentare prin care o persoană fizică dispune de bunurile sale pentru cauză de moarte. În acelaşi timp, legea, prin sine însăşi, nu constituie un mod separat, de sine stătător, de dobândire a dreptului de proprietate. Chiar atunci când legea instituie o prezumŃie de proprietate, temeiul acelei prezumŃii îl constituie, în realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, deşi se afirmă că dobândirea mobilelor prin posesie de bună credinŃă, în condiŃiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa că dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de bună-credinŃă. Aceeaşi soluŃie este valabilă şi în cazul dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credinŃă al bunului frugifer, în situaŃia prevăzută de art. 485 Cod civil. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele: contractul sau convenŃia translativă ori constitutivă de drepturi reale; succesiunea legală; succesiunea testamentară; uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă; accesiunea; posesia de bună credinŃă a bunurilor mobile; dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinŃă a bunului frugifer; tradiŃiunea şi ocupaŃiunea. Clasificare. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate se clasifică în funcŃie de mai multe criterii: A. După întinderea dobândirii există moduri de dobândire universală sau cu titlu universal şi moduri de dobândire cu titlu particular. a) modurile de dobândire universală sau cu titlu universal, sunt acelea prin care se dobândeşte o întreagă universalitate sau o fracŃiune într-o universalitate. Este cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur moştenitor sau vin doi sau mai mulŃi acceptanŃi, cu vocaŃie universală. b) modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte şi fapte juridice prin care se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite în individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotărârea judecătorească, posesia de bună credinŃă a unui bun mobil. B. După caracterul dobândirii se clasifică în moduri de dobândire cu titlu oneros şi cu titlu gratuit a dreptului de proprietate. a) Modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoană dobândeşte dreptul de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent, care de cele mai multe ori, constă într-o sumă de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vânzare-cumpărarea, schimbul, renta viageră, contractul de întreŃinere) şi accesiunea. b) Modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte şi acte juridice în temeiul cărora dobânditorul se îmbogăŃeşte, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte din această categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaŃia), uzucapiunea, succesiunea legală, succesiunea testamentară.

64

C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate, distingem: modul de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauză de moarte. a) Moduri de dobândire între vii sau inter vivos, constau în acele mijloace juridice care sunt destinate să-şi producă efectul translativ în timpul vieŃii părŃilor, cum sunt contractele translative de proprietate. b) Moduri de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai în momentul morŃii proprietarului actual, cum sunt: succesiunea legală şi succesiunea testamentară sau legatele. D. După situaŃia juridică a bunului în momentul dobândirii, sunt moduri originare şi moduri derivate de dobândire a proprietăŃii. a) Modurile originare de dobândire constau în acele mijloace juridice în temeiul cărora dobânditorul unui bun este primul său proprietar, fără să opereze o transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoană la alta, cum sunt: uzucapiunea şi accesiunea. În cazul acestor moduri de dobândire a dreptului de proprietate, deşi, în realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce urmează să piardă propritatea, legea priveşte bunul ca şi cum nu ar fi făcut parte din patrimoniul nici unei persoane. b) Moduri derivate de dobândire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta, aşa cum el există în patrimoniul înstrăinătorului; în această categorie intră contractele, succesiunea legală şi succesiunea testamentară. 2. ConvenŃia sau contractul – mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. Contractul este acordul de voinŃă realizat între două sau mai multe persoane cu intenŃia de a produce efecte juridice. Prezintă importanŃă numai acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real, precum vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaŃia şi renta viageră. În conformitate cu art. 971 Cod civil: „În contractele ce au ca obiect translaŃia proprietăŃii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimŃământului părŃilor şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiŃiunea bunului”. Astfel, se consacră principiul consensualismului, ceea ce înseamnă că, în lipsa unei dispoziŃii exprese a legii care să prevadă necesitatea respectării sau îndeplinirii unor cerinŃe de formă, contractul se consideră valabil încheiat prin simplul acord de voinŃă al păŃilor sau solo consensu. În aplicarea acestui principiu, în materia contractului de vânzare-cumpărare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: „Vinderea este perfectă între părŃi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinŃa vânzătorului, îndată ce părŃile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preŃului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preŃul nu se va fi numărat”. Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul acord de voinŃă nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donaŃie, Codul civil prevede obligaŃia respectării unei solemnităŃi. Solemnitatea constă

65

în forma înscrisului autentic sau, după caz, în remiterea materială a bunului donat. Tot astfel, terenurile pot fi înstrăinate prin acte între vii încheiate în formă autentică, în conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Deci, în aceste situaŃii, contractul se consideră încheiat numai atunci când acordul de voinŃă îmbracă forma solemnă a înscrisului autentic sau, în cazul darurilor manuale, atunci când are loc remiterea materială a bunului de la donator la donatar. De la principiul potrivit căruia transferul sau constituirea dreptului real operează în momentul închierii valabile a contractului există următoarele excepŃii: a) când prin contract s-a stabilit de către părŃi că transferul sau constituirea dreptului real va avea loc în momentul împlinirii unui termen sau a realizării unei condiŃii suspensive; b) atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este amânat până la data realizării şi predării lor; c) în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de proprietate are loc numai în momentul individualizării lor prin măsurare, cântărire sau numărare, operaŃie ce se realizează, de regulă, odată cu predarea; d) în sistemul de publicitate imobiliară prin cărŃile funciare care a fost reglementat de Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau ori se constituiau numai pe data întabulării lor, adică a înscrierii în cartea funciară.

3. Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă a) NoŃiune, reglementare şi justificare .

Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă este un mod de dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acelui lucru în tot timpul fixat de lege. În sistemul Codului civil român în vigoare, uzucapiunea este concepută, alături de ocupaŃiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate. Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere: 1) de cele mai multe ori, posesia (stăpânirea bunului) corespunde dreptului de

proprietate; 2) stabilitatea şi securitatea juridică impun să se recunoască efectele posesiei; 3) constituie o sancŃiune împotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul

făcând posibilă stăpânirea lui de către un terŃ. b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie

numai la categoria bunurilor imobile. Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în

proprietate privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice.

Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public naŃional şi din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevăzută expres în art. 5 alin. 2 din

66

Legea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune că: „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraŃie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerŃ”. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din ConstituŃie prevede: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. În măsura în care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt şi imprescriptibile.

c) Uzucapiunea în sistemul Codului civil. Reglementările Codului civil cu privire la felurile şi condiŃiile uzucapiunii se

aplică numai în acele teritorii în care publicitatea imobiliară s-a realizat, respectiv încă se realizează, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripŃii şi inscripŃii. Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente în circuitul civil. Uzucapiunea poate fi de două feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă; b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă. a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiunea prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească 2 condiŃii: - să existe o posesie de 30 de ani; - posesia să fie utilă, adică să nu fie afectată de vreun viciu. b) Uzucapiunea scurtă presupune îndeplinirea următoarelor condiŃii: - să existe o posesie utilă; - posesia utilă să se întemeieze pe un just titlu; - posesia să dureze de la 10 la 20 de ani; - posesia să fie de bună-credinŃă. Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decât proprietarul (de exemplu, vânzare-cumpărare, donaŃie, contract de întreŃinere). Un act nul absolut nu poate constitui just titlu. Buna-credinŃă a posesorului constă în convingerea greşită a posesorului că a dobândit de la adevăratul proprietar. Buna-credinŃă trebuie să existe în momentul intrării în posesie. Termenul de 10 până la 20 de ani se determină pentru fiecare caz în parte, astfel: - termenul este de 10 ani atunci când proprietarul imobilului are domiciliul în

aceeaşi circumscripŃie de Curte de apel cu imobilul; - termenul este de 20 de ani atunci când proprietarul imobilului locuieşte în raza

teritorială a altei CurŃi de apel decât cea în care se află imobilul. - în cazul în care proprietarul imobilului a locuit parte de timp în aceeaşi

circumscripŃie teritorială de Curte de apel cu a imobilului şi parte de timp, într-o altă circumscripŃie, pentru fiecare an de absenŃă din cei 10, se cere să treacă 2 ani cât are domiciliul în circumscripŃia unei alte curŃi de apel decât cea a imobilului.

67

d) Uzucapiunea în sistemul cărŃilor funciare. În unele teritorii ale Ńării – Transilvania, Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară prin cărŃi funciare prevăzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementată diferit.

Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de uzucapiune: uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.

A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în cazul în care s-au înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale pot fi dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară a posedat imobilul cu bună-credinŃă, potrivit legii, timp de 10 ani.

Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin convalescenŃa titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenŃia faptul că dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris sau întabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. Se afirmă că se realizează prin convalescenŃa titlului, pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea, deşi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curăŃă de viciile sale, se vindecă, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este şi termenul în care se prescriu toate acŃiunile de carte funciară prin care s-ar mai putea contesta validitatea înscrierii în cartea funciară. În acest fel, starea de aparenŃă tabulară creată prin întabulare, se consolidează punându-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data întabulării acelui drept în cartea funciară.

B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede că posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiŃiile legii, timp de 20 de ani de la moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere întabularea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiŃiunile legii, timp de 20 ani, socotiŃi de la înscrierea în cartea funciară a declaraŃiei de renunŃare la proprietate.

Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi fost întabulat, la începerea posesiei, în cartea funciară.

CondiŃiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt: - titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o

declaraŃie de renunŃare la proprietate; - uzucapantul să posede imobilul timp de cel puŃin 20 de ani de la moartea

proprietarului tabular ori de la data declaraŃiei de renunŃare la proprietate; - posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinŃă sau reaua-credinŃă a posesorului. Întabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii

reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de întabulare se adresează Biroului de carte funciară din raza teritorială a judecătoriei de la locul situării imobilului şi va fi publicată prin afişare, pentru ca cei interesaŃi să poată face opoziŃii. Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziŃii, registratorul de la biroul carte funciară va dispune, prin încheiere, întabularea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune. Atunci când s-au făcut opoziŃii, ele se notează în cartea funciară şi cauza se va trimite instanŃei de judecată spre soluŃionare.

68

e) JoncŃiunea posesiilor Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în sensul că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie. Prin excepŃie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncŃiunii posesiilor, adică posesorul actual pentru a opune prescripŃia achizitivă, poate adăuga la timpul posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului său. Pentru a opera joncŃiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiŃii: - să fie o posesie propriu-zisă; - posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex.

dobândire prin moştenire, printr-un act juridic, etc.). Se pot întâlni următoarele situaŃii:

a) posesia dobânditorului este de bună-credinŃă şi cu just titlu, iar a autorului de rea-credinŃă. În această situaŃie există două posibilităŃi: de a începe o nouă prescripŃie de la 10 la 20 de ani; de a opera joncŃiunea posesiilor, situaŃie în care va opera uzucapiunea de 30 de ani – are interes pentru această joncŃiune a posesiilor atunci când timpul rămas până la îndeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic decât timpul necesar îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;

b) când posesia dobânditorului este de rea-credinŃă, iar cea a autorilor este cu bună-credinŃă şi just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent că se foloseşte numai de timpul posesiunii sale ori recurge la joncŃiunea posesiilor – acest ultim caz se devansează termenul de începere a curgerii termenului de prescripŃie achizitivă;

c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz, va opera fie uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare a joncŃiunii posesiilor va devansa termenul de începere a curgerii termenului de prescripŃie achizitivă.

f) Modul de calcul a termenului este al comutaŃiei intermediare – ziua în

care începe prescripŃia nu se ia în calcul, însă ultima zi se ia în calcul. g) Întreruperea şi suspendarea prescripŃiei Întreruperea prescripŃiei, poate fi: naturală şi civil ă. a) întreruperea naturală a prescripŃiei achizitive se realizează în două situaŃii: - când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinŃa lucrului, fie de adevăratul proprietar, fie de o terŃă persoană timp de 1 an; - când lucrul este declarat imprescriptibil în urma unei transformări legale a naturii sau destinaŃiei sale. b) întreruperea civilă a prescripŃiei achizitive. Cauzele de întrerupere au fost

considerate comune cu cele aplicabile la materia prescripŃiei extinctive: - recunoaşterea dreptului din partea posesorului; - cererea de chemare în judecată – este vorba de acŃiunea în revendicare, chiar dacă a fost introdusă la o instanŃă necompetentă;

69

- actul începător de executare (exemplu: somaŃia de executare în procedura executării silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). În cazul prescripŃiei achizitive, act începător de executare îl constituie cererea de executare a hotărârii definitive şi irevocabile obŃinute de către proprietar în acŃiunea în revendicare. Acest act are drept efect întreruperea a două prescripŃii: pe de-o parte prescripŃia dreptului de a cere executarea silită a respectivei hotărâri, iar pe de altă parte prescripŃia achizitivă ce a începută să curgă în favoarea pârâtului posesor de la data rămânerii irevocabile a sentinŃei. PrescripŃia nu este întreruptă dacă s-a pronunŃat încetarea procesului, dacă cererea de chemare în judecată sau de executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel care a făcut-o a renunŃat la ea. Suspendarea prescripŃiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de suspendare. Cazuri: - cât timp cel împotriva căruia curge prescripŃia este împiedicat de un caz de forŃă majoră; - cât timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invocă uzucapiunea se afla în rândurile forŃelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de război. Calitatea de cadru militar, de militar în termen ori rezervist concentrat nu este suficientă, fiindcă este necesar ca forŃele armate din care face parte militarul să se afle pe picior de război (situaŃii precum starea de război, mobilizarea ori desfăşurarea unor misiuni şi operaŃiuni care potrivit legii, determină încadrarea respectivelor unităŃi militare în categoria de unităŃi ce desfăşoară operaŃiuni în zone de conflict - de exemplu, unităŃile aflate în misiune în alte Ńări, pe baza tratatelor şi acordurilor internaŃionale la care România este parte, pentru menŃinerea păcii -); - între părinŃi sau tuturor şi cei care se află sub ocrotirea lor, cât timp socotelile nu au fost date şi aprobate; - prescripŃia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciŃiu, cât timp nu are reprezentant legal; - prescripŃia nu curge între soŃi în timpul căsătoriei. h) Efectele uzucapiunii 1) Dobândirea proprietăŃii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu

efect retroactiv (chiar din ziua în care a început posesia); 2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte în

patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către proprietarul anterior.

Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acŃiunii în justiŃie – acŃiune în constatare – ori pe cale de excepŃie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerută de cel interesat şi nu se face din oficiu. RenunŃarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului, prin recunoaştere sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată pote invoca prescripŃia la care debitorul său a renunŃat.

4. Accesiunea sau încorporaŃiunea

70

a) NoŃiunea şi felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: „Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului”. Accesiunea este încorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiŃi. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine proprietar al bunului mai puŃin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regulă, are dreptul să primească o despăgubire, în virtutea principiului îmbogăŃirii f ără just temei. Accesiunea este reglementată în art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobândi prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public naŃional sau local. Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. Accesiunea imobiliară, la rândul ei, poate fi: naturală şi artificală. b) Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea sau incorporarea a două bunuri având proprietari diferiŃi, fără intervenŃia omului. Codul civil reglementează câteva cazuri de accesiunea naturală, şi anume: aluviunea, alvusiunea, insulele şi prundişile, accesiunea animalelor sălbatice şi accesiunea albiei părăsite. A. Aluviunea. Prin aluviune se înŃeleg creşterile de teren care se fac pe nesimŃite ca urmare a depunerilor succesive de pământ la malurile apelor curgătoare. Ele aparŃin proprietarului terenului riveran la care s-au făcut acele depuneri de pământ (art. 495-497 Cod civil). B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se înŃelege ruperea bruscă a unei bucăŃi de pământ, datorită acŃiunii apelor curgătoare, şi alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucată de pământ devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totuşi, fostul proprietar poate să o revendice în termen de un an. C. Insulele şi prundişurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil prevede că insulele şi prundişurile care se formează în râurile nenavigabile sunt ale proprietarului Ńărmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie să fie determinată linia mediană a cursului apei. În ipoteza în care s-a format în întregime de o parte a liniei mediane, va reveni în totalitate proprietarului fondului riveran din acea parte. Atunci când insula formată trece peste linia mediană a râului, art. 500 Cod civil, parte finală, prevede că „fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra părŃii de insulă ce se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului”. Potrivit art. 499 Cod civil insulele şi prundişurile care se formează în albia fluviilor şi râurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului. D. Accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în mod natural. Potrivit art. 502 Cod civil: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs părăsind vechea sa albie, această albie, se împarte între proprietarii mărginaşi”. Proprietarii riverani cărora le revine vechea albie a râului nu sunt obligaŃi să plătească nici o despăgubire proprietarului pe terenul căruia râul şi-a făcut o nouă albie, deoarece acest fenomen a avut loc în mod natural. E. Accesiunea animalelor sălbatice. Art. 503 Cod civil, prevede că „Orice animale sau zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât

71

timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraudă sau artificii”. Dobândirea animalelor prin trecerea lor pe pământul unui proprietar are loc în virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se află. Imediat ce animalele sălbatice părăsesc terenul respectiv, ele încetează a mai aparŃine proprietarului acelui teren. Este de observat că aplicarea dispoziŃiilor Codului civil referitoare la accesiunea imobiliară naturală au suferit serioase restrângeri ca urmare a unor reglementări speciale. De exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului. Dobândirea unor exemplare de animale sălbatice de orice persoană poate avea loc numai în condiŃiile prevăzute de Legea nr. 26/1976 privind economia vânatului şi vânătoarea. c) Accesiunea imobiliară artificial ă (incorporaŃiunea) Acest mod de dobândire a proprietăŃii se referă la dobândirea construcŃiilor şi plantaŃiilor. SituaŃii: 1) când construcŃia sau plantaŃia este făcută de proprietarul terenului cu materialele altcuiva. Legea prevede că lucrările devin proprietatea celui care este proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligaŃia de a despăgubi pe constructor cu preŃul materialelor şi despăgubiri (daune interese); 2) când lucrările sunt făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altuia. a) constructorul este de rea-credinŃă. El ştie că este terenul altuia. Proprietarul terenului are un drept de opŃiune între: - de a păstra lucrările cu obligaŃia de a plăti valoarea materialelor şi preŃul muncii fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului; - de a obliga pe constructor să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa, eventual cu obligaŃia de a plăti daune interese. b) constructorul de bună-credinŃă. Nu ştie că realizează lucrarea pe terenul altuia sau are convingerea că el deŃine un titlu în virtutea căruia îi este permis să realizeze lucrarea pe terenul altuia. Proprietarul terenului devine proprietarul lucrărilor fără a solicita desfiinŃarea lor şi are dreptul de a opta numai în privinŃa despăgubirilor ce trebuie să le plătească celui care a construit, adică între: - achitarea contravalorii materialelor şi a muncii; - achitarea sumei egale cu creşterea valorii fondului. d) Accesiunea mobiliară. Are loc unirea a două bunuri mobile care aparŃin la proprietari diferiŃi ori confecŃionarea sau obŃinerea unui bun de către o persoană, prin munca sa, folosind materialele altuia. A. AdjuncŃiunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjuncŃiunea constă în unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiŃi, în aşa fel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi despărŃite şi conservate separat, fără a-şi pierde individualitatea. Aşa sunt de pildă, o piatră preŃioasă şi inelul în care este fixată, tabloul şi rama în care este încadrat etc. Acest tot, rezultat din celor două bunuri mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezintă partea principală. Se face astfel aplicaŃia principiului „accessorium sequitur principale”. Art. 505 Cod civil prevede că este considerat principal acela dintre bunuri pentru

72

uzul, ornamentul sau completarea căruia a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consideră principal acela care are o valoare mai mare. În situaŃia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat principal bunul al cărui volum este cel mai mare. Proprietarul în favoarea căruia operează adjuncŃiunea este obligat a plăti celuilalt preŃul bunului unit cu bunul său. B. SpecificaŃiunea (art. 508-510 Cod civil). SpecificaŃiunea constă în confecŃionarea sau realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, o materie primă sau un bun aflat în proprietatea altuia. De exemplu, un croitor confecŃionează un costum dintr-o stofă proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obŃinut revine, după caz, proprietarul materiei întrebuinŃate sau specificatorului. Astfel, dacă valoarea materialului este mai mare decât preŃul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaŃia de a-l despăgubi pe cel care a depus munca. Dimpotrivă, atunci când munca are o valoare mai mare decât materialul suspus prelucrării, bunul va reveni specificatorului. El este obligat să plătească fostului proprietar al materialului preŃul acestuia. C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se înŃelege unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiŃi, în aşa fel încât îşi pierd individualitatea, neputând fi seaparate (două metale topite împreună, reacŃia a două substanŃe, amestecul a două lichide). Dacă unul dintre bunuri poate fi considerat principal, după anumite criterii, proprietarul său devine, prin accesiune, proprietar al bunului obŃinut în urma amestecului, cu obligaŃia de despăgubire. Atunci când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obŃinut va aparŃine în coproprietate, pe cote-părŃi egale.

5. Hotărârea judecătorească. Hotărârile instanŃelor de judecată constituie un

mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intră în această categorie, de exemplu, ordonanŃele de adjudecare, în materia executării silite potrivit procedurii civile anterior modificării şi completării Codului de procedură civilă ce au avut loc în anul 2001. De asemenea, hotărârile care Ńin loc de act autentic de înstrăinare intră în această categorie (pronunŃate în temeiul dispoziŃiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum şi în temeiul dispoziŃiilor art. 1077 din Codul civil după abrogarea acestui decret).

6. TradiŃiunea. Prin tradiŃiune se înŃelege remiterea materială sau predarea

bunului de la înstrăinător la dobânditor. Un asemenea mod de dobândire a fost preluat în virtutea inerŃiei alături de alte moduri de dobândire ce au fost receptate din dreptul roman (avulsiune, ocupaŃiune). Se spune că tradiŃiunea are o sferă de aplicare foarte restrânsă, cum este cazul darurilor manuale. Ea marchează transmiterea dreptului de proprietate şi în cazul înstrăinării titlurilor la purtător (obligaŃiuni CEC, obligaŃiuni de stat, acŃiuni la diferite societăŃi comerciale).

73

7. OcupaŃiunea. OcupaŃiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparŃine nimănui. Sfera de aplicabilitate a ocupaŃiunii este serior restrânsă, dat fiind că potrivit art. 477 şi 646 din Codul civil, bunurile fără stăpân intră în proprietatea statutului.

Literatura de specialitate apreciază că se dobândi prin ocupaŃiune unele de bunuri, cum sunt: apa de băut sau pentru trebuinŃele casnice, când este luată dintr-un izvor natural; vânatul ori peştele capturat definitiv şi cu respectarea prevederilor legale speciale.

TEMA A VII-A - AP ĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. GeneralităŃi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate.

2. AcŃiunea în revendicare: a) noŃiune şi caractere juridice; b) calitatea procesuală activă în acŃiunea în revendicare (persoanele care pot promova acŃiunea în revendicare); c) efectele acŃiunii în revendicare.

3. AcŃiunea în revendicare a bunurilor imobile (în sistemul registrului de transcrip Ńiuni şi inscripŃiuni şi în sistemul căr Ńii funciare); 4. AcŃiunea în revendicare mobiliară.

1. GeneralităŃi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin diferite mijloace reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci când ne referim la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate avem în vedere acele acŃiuni prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui. Mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte sau nespecifice şi directe sau specifice. A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acŃiuni în justiŃie care se întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanŃă, în scopul realizării lor. Dar, după cum se cunoaşte, drepturile de creanŃă se nasc şi se realizează în strânsă legătură cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebrală a patrimoniului oricărei persoane. De aceea, de cele mai multe ori, prin promovarea acestor acŃiuni, se înlătură, indirect, atingerile aduse însuşi dreptului de proprietate al reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu se întemeiază direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ în această categorie: acŃiunile în executarea contractelor civile şi comerciale, acŃiunea în răspundere contractuală, acŃiunea întemeiată pe îmbogăŃirea fără justă cauză, acŃiunea în restituirea plăŃii nedatorate etc. B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate şi altor drepturi reale constau în totalitatea acŃiunilor, aşa-zisele acŃiuni reale, care se întemeiază direct şi nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acŃiuni sunt de două feluri: acŃiuni petitorii şi acŃiuni posesorii.

74

AcŃiunile petitorii sunt acele acŃiuni prin care se solicită instanŃei de judecată să stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii acŃiunii petitorii. Dintre acŃiunile petitorii enumerăm: acŃiunea în revendicare; acŃiunea în prestaŃie tabulară; acŃiunea în grăniŃuire; acŃiunea negatorie şi acŃiunea confesorie. AcŃiunile posesorii sunt acele acŃiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei – ca simplă stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menŃine, fie pentru a o redobândi când a fost pierdută. Aşadar, acŃiunile posesorii se deosebesc de cele petitorii deoarece prin ele se apără doar posesia ca stare de fapt, fără a se pune în discuŃie existenŃa unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt întotdeauna acŃiuni imobiliare. 2. AcŃiunea în revendicare. a) NoŃiune şi caractere juridice. AcŃiunea în revendicare este acea acŃiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. Caracterele juridice: - este o acŃiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată

împotriva oricărei persoane care îl încalcă; - este o acŃiune petitorie – tinde să stabilească direct existenŃa dreptului de

proprietate al reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect accesoriu al acestei acŃiuni;

- este o acŃiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. ExcepŃii găsim în cazul avulsiunii, în cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaŃie publică a unui imobil supus executării silite, când acŃiunea se prescrie în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terŃului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicŃiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripŃie curge şi împotriva dispăruŃilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicŃie.

b) Persoanele care pot introduce acŃiune în revendicare: - proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acŃiune nici împotriva celorlalŃi coproprietari şi nici împotriva terŃilor; un singur soŃ nu poate introduce acŃiune în revendicare imobiliară. - toŃi coproprietarii; - ambii soŃi, în privinŃa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.

c) Efectele acŃiunii în revendicare: În cazul în care acŃiunea în revendicare este admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire este înlocuită prin dezdăunare. În caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea

75

primită. Dacă pârâtul a înstrăinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dacă bunul a pierit din caz fortuit sau de forŃă majoră, iar pârâtul este de rea-credinŃă, reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar în caz de bună-credinŃă, riscul este în sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dacă pârâtul a fost posesor de bună-credinŃă, nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale şi civile, iar dacă a fost posesor de rea-credinŃă, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.

3. AcŃiunea în revendicare imobiliară

Proba dreptului de proprietate. Regula înscrisă în art. 1169 C.civ. în conformitate cu care acela ce face o propunere, adică cel care pretinde ceva înaintea judecăŃii – în faŃa instanŃei – trebuie să o dovedească, este aplicabilă şi în materia dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acŃiuni în revendicare. În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăŃii imobiliare, ea întâmpină în dreptul nostru serioase dificultăŃi. Cauze: 1) în numeroase cazuri, în deosebi în trecut, nu s-au întocmit înscrisuri; 2) înscrisurile nu sunt însoŃite de schiŃe şi planuri, şi nu cuprind detalieri în conŃinutul lor; 3) insuficienŃa probatorie a titlurilor, dat fiind că se impune condiŃia ca titlul să emane de la adevăraŃii proprietari; 4) o altă insuficienŃă a probei cu înscrisuri decurge din aplicarea principiului relativităŃii actelor juridice (pentru înlăturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea imobiliară prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului juridic devin opozabile faŃă de toŃi participanŃii la circuitul civil). Dovada certă a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobândire a dreptului de proprietate, adică prin uzucapiune sau prin ocupaŃiune. Principii de dovadă şi situaŃii ce se disting în rezolvarea acŃiunilor în revendicare în sistemul de publicitate al registrului de transcripŃiuni şi inscripŃiuni: 1) ambele părŃi prezintă titluri scrise

a) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor are câştig de cauză cel care l-a transcris mai întâi;

b) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor, dar nici una din părŃi nu a transcris actul – în literatura juridică – s-a arătat că are câştig de cauză cel care are actul cu data cea mai veche. Considerăm că într-o asemena situaŃie, ar trebui respinsă acŃiunea, dat fiind că reclamantul nu este în măsură să demonstreze că deŃine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes, dar şi opozabil terŃilor. Atâta timp cât dreptul reclamantului nu a devnit opozabil, nu poate cere obligarea pârâtului (în favoarea căruia operează prezumŃia de proprietate izvorâtă din faptul posesiei), să i-l respecte.

c) în cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nouă; d) dacă titlurile provin de la autori diferiŃi, în literatura juridică s-au propus

următoarele soluŃii: - câştigă cel care se află în posesia lucrului (nu poate fi primită această soluŃie pentru că ar însemna ca soluŃia acŃiunii în revendicare să fie redusă la situaŃia posesiei lucrului la momentul introducerii acŃiunii);

76

- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această soluŃie, pentru că nu întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu valabil provenit de la adevăratul proprietar); - se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, pentru a stabili cine a dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluŃia ce mai indicată pentru că se are în vedere verificarea calităŃii de proprietar).

2) când una din părŃi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de proprietate, atunci acŃiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura juridică s-a arătat că acesta are câştig de cauză, cu condiŃia ca titlul să emane de la un terŃ şi să aibă o dată mai veche decât posesia pârâtului.

3) nici una din părŃi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin modurile originare (uzucapiune sau ocupaŃiune). Reclamantul nu face dovada că el este proprietarul, iar acŃiunea se va respinge.

În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala problemă legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea cărŃii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate făcută prin intermediul înscrierilor în cartea funciară nu putea fi răsturnată decât prin rectificarea înscrierilor din cartea funciară ori prin demonstrarea intervenŃiei unui mijloc de dobândire a proprietăŃii ce operează transferul ori constituirea dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară.

4. AcŃiunea în revendicare mobiliară Regula pe care o formulează art. 1909 C.civ. este aceea că, în materia

bunurilor mobile, posesiunea de bună-credinŃă valorează titlu de proprietate. Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia

instituie numai o simplă prezumŃie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin probă contrară, tăria deosebită dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumŃie absolută de proprietate, face ca, în cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile să devină imposibilă.

Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune îndeplinirea unor condiŃii. În primul rând, regula amintită se aplică în privinŃa bunurilor mobile care pot fi

posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt susceptibile de detenŃiunea materială. ExcepŃie: bunuri mobile incorporale – titlurile la purtător.

O a doua condiŃie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el trebuie privit în mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplică în privinŃa bunurilor mobile care formează o universalitate; de exemplu nu se aplică unei succesiuni.

Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terŃul dobânditor care, cu bună-credinŃă, dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia adevăratul proprietar i l-a încredinŃat de bunăvoie.

Atunci când actualul deŃinător al bunului, dobânditor de bună-credinŃă de la un detentor precar căruia bunul i-a fost încredinŃat de adevăratul proprietar (de exemplu: în depozit, cu titlu de împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai subzistă raŃiunea ca lui să i se consolideze dreptul

77

de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevăratului proprietar. AcŃiunea proprietarului originar trebuie să fie admisă, iar terŃul dobânditor se va întoarce împotriva detentorului precar.

CondiŃiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:

a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terŃul dobânditor trebuie să îndeplinească concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus.

b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată. În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinŃă. Buna-credinŃă a terŃului

dobânditor este, în realitate, nu numai o condiŃie cerută în persoana acestuia, dar şi o calitate a posesiei pe care el o invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării efective în posesie, iar nu de la momentul încheierii contractului între dobânditorul de bună-credinŃă şi detentorul care l-a înstrăinat.

Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinŃă, şi separat de ea, ar trebui să existe un just titlu, în aceleaşi condiŃii în care acesta este cerut în cazul uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura de specialitate şi practica mai recentă au ajuns la concluzia că aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu necesită existenŃa unui just titlu, ca element separat de buna-credinŃă.

Regula înscrisă în art. 1909 alin. 1 nu se aplică în cazul bunurilor pierdute sau furate. Alineatul al doilea al art. 1909 înlătură aplicarea regulii înscrise în primul alineat, ori de câte ori lucrul a fost pierdut de către proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i-a fost furat, de la cel care-l găseşte, rămânându-i acestuia din urmă să se întoarcă împotriva celui de la care-l are.

Cel care revendică bunul mobil în temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie să dovedească 3 elemente: că el a fost posesor al lucrului, că acel lucru a ieşit din patrimoniul său fără voia sa, şi că bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.

Regula cuprinsă în art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o importantă excepŃie, în sensul că atunci când „posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la un bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un neguŃător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preŃul ce l-a costat”. Se acordă astfel o protecŃie deosebită terŃului de bună-credinŃă care a cumpărat bunul într-un loc public unde se încheie în mod curent asemenea acte juridice şi unde, în mod normal, nu trebuie să existe suspiciuni cu privire la provenienŃa bunurilor. Datorită împrejurărilor în care s-a încheiat actul în baza căruia a dobândit bunul respectiv, cu titlu oneros, se presupune că nu avea cum să ştie că vânzătorul l-a furat sau l-a găsit. Aşadar, el are un drept de retenŃie asupra lucrului până când proprietarul revendicant îi plăteşte preŃul pe care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.

În literatura de specilitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909 alin. 2 şi art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru că art. 14 alin. 3, lit. a) din Codul de procedură penală dispune că repararea în natură a pagubei cauzată printr-o infracŃiune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului.

78

Considerăm că aceste bunuri nu pot fi ridicate de la terŃul dobânditor, decât în condiŃiile prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. În schimb, atunci când terŃul de bună-credinŃă a cumpărat bunul în împrejurările prevăzute de art. 1910 Cod civil, chiar dacă instanŃa a dispus restituirea către partea civilă, el are dreptul de a reŃine bunul respectiv în stăpânirea sa, până când proprietarul va plăti preŃul la care a fost dobândit de la inculpat.

Nici un considerent nu justifică aplicarea art. 1909 atunci când acŃiunea în revendicare este intentată de adevăratul proprietar împotriva terŃului dobânditor de rea-credinŃă al bunului, deci, împotriva celui care cunoştea că nu dobândeşte de la adevăratul proprietar. Posesia de rea-credinŃă a terŃului dobânditor, a hoŃului sau a găsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate.

TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIAR Ă 1. NoŃiunea şi obiectivele publicităŃii imobiliare.

2. Sistemul registrului de transcripŃiuni şi inscripŃiuni. 3. Sistemul căr Ńii funciare potrivit Legii nr. 115/1938. 4. Sistemul căr Ńii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. NoŃiunea şi obiectivele publicităŃii imobiliare. Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenŃiază situaŃia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin „securitate statică” se înŃelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înŃelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun. Prin organizarea publicităŃii imobiliare se realizează următoarele obiective sau scopuri: a) de a da o cât mai mare siguranŃă drepturilor reale existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunoştinŃa terŃilor interesaŃi a situaŃiei juridice a acestor bunuri; b) de a constitui o evidenŃă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile în scopul utilitzării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăŃii; c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc în situaŃia materială (împărŃeli, schimbări de destinaŃie, transformări, adăugiri, etc.) şi în situaŃia juridică a imobilelor (transmisiuni, grevări).

79

Datorită condiŃiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluŃia statului naŃional român, pe teritoriul Ńării noastre au existat următoarele sisteme de publicitate imobiliară: a) sistemul registrelor de transcripŃiuni şi inscripŃiuni reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităŃilor din vechea Ńară (România înainte de 1918); b) sistemul cărŃilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul nr. 241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina; c) sistemul intermediar al cărŃilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziŃii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-un număr redus de localităŃi din fostul judeŃ Ilfov şi în Bucureşti. d) sistemul cărŃi de evidenŃă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din 14 martie 1946. Au fost înfiinŃate cu scopul de a înlocui pentru unele localităŃi din Transilvania, cărŃile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza războiului. CărŃile de evidenŃă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărŃi funciare sau se găsesc cărŃile funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de publicitate intermediară, asemănător „cărŃilor de publicitate funciară”. Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărŃilor funciare, ca sistem unic şi unitar de publicitate imobiliară pe întreaga Ńară.

2. Sistemul registrului de transcripŃiuni şi inscripŃiuni Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripŃiuni (transcrieri) şi registre de inscripŃii (înscrieri), care s-au Ńinut la judecătorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se Ńin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe numele persoanelor (părŃile actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaŃia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaŃie deosebit de dificilă şi anevoioasă. În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri. Transcrierile se efectuau în registrul de transcriepŃiuni şi constau în copierea integrală a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură civilă. Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele de împărŃeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară. Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse acestei operaŃii. Ulterior, registrele de transcripŃii au fost înlocuite cu mape în

80

care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiŃiile care le însoŃesc, în ordinea intrării lor. Înscrierea se făcea în registrul de inscripŃiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea unor părŃi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea excepŃie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii în registrul de transcripŃiuni. Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faŃă de terŃi, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părŃi şi faŃă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancŃionată cu inopozabilitatea faŃă de terŃi a transmiterii ori constituirii dreptului real. Sistemul de publicitate prin registrele de transcripŃiuni şi inscripŃiuni a fost criticat datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor: a) publicitatea drepturilor este parŃială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaŃia juridică exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranŃă asupra proprietarului imobilului; b) sancŃiunea neîndeplinirii formalităŃilor de transcriere şi înscriere constă doar în inopozabilitatea faŃă de terŃi a drepturilor; c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaŃia de a cerceta valabilitatea şi legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenŃa dreptului transmiŃătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinŃa terŃilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenŃa dreptului dobândit; e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaŃia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuŃi toŃi proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaŃiei imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

3. Sistemul căr Ńii funciare potrivit Legii nr. 115/1938 CărŃile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidenŃiate orice schimbări ce intervin în situaŃia sa materială şi juridică. CărŃile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite cazuri expres prevăzute de lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.

81

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”. Prima reglementară unitară a cărŃilor funciare în Ńara noastră, o constituie Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor privitoare la cărŃile funciare, pus în aplicare prin Legea nr. 241/1947. CărŃile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii. CărŃile funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau municipiu, alcătuiesc registrul funciar al acelei unităŃi administrative. Dacă o comună este alcătuită din două sau mai multe sate, cărŃile funciare se numerotează pe sate, fiecare având un registru financiar propriu. CărŃile funciare se Ńin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din circumscripŃia judecătoriei de la locul situării imobilului.

Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părŃi sau foi. Titlul cărŃii funciare cuprinde: numărul cărŃii respective şi denumirea comunei, oraşului sau municipiului în care este situat imobilul. Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului. Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului. Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de superficie, servitute propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaŃie, ipotecă, locaŃiune, precum şi cesiunea de venituri sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale. Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul de intrare. a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului topografic al ficăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenŃia pe plan în temeiul schiŃei prezentate de părŃi (art. 7); b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în cartea funciară. De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea funciară, se reŃinea o copie a cărei conformitate cu originalul era certificată de judecătorul de carte funciară. Aceste copii se păstrează în arhivă, alcătuind, împreună cu cererile de înscriere, dosarul cărŃii funciare (art. 8); c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere. Ordinea înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul înscrierilor făcute în cartea funciară. Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii alfabetice; repertorii parcelare; alte registre, condici de evidenŃă prevăzute de lege. a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu indicarea, în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art. 9 pct. 2); b) repertoriul parcelar în care se evidenŃiază numărul topografic al parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi numărul cărŃii funciare în care sunt înscrise. Aceste repertorii se Ńin pe localităŃi.

82

Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a cărŃii funciare. Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare. Prin corp funciar se înŃelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în acelaşi timp, şi o unitate juridică, în sensul că operaŃiile juridice – înscrierile de drepturi tabulare – se pot face, de regulă, numai cu privire la întregul corp funciar. Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr roman, după care urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenŃa sa. Corpul funciar este alcătuit dintr-o singură parcelă se notează cu semnul crucii. Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat. OperaŃiile prin care se modifică sunt: alipirea şi dezlipirea. Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau prin adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza şi prin mărirea suprafeŃei unei parcele. Pot fi unite în acelaşi corp funciar: - parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparŃin aceluiaşi proprietar; - parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaŃie economică; - toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de cultură. Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un corp funciar ori se micşorează întinderea unei parcele. Principiile căr Ńilor funciare. La baza regimului juridic al cărŃilor funciare există anumite reguli fundamentale care se numesc principii.

A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturile reale şi le face opozabile faŃă de terŃi.

De la acest principiu există şi câteva excepŃii. Astfel, art. 26 din lege prevede că drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în următoarele cazuri: dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; dobândirea prin succesiune; vânzare silită şi expropriere. Totuşi, titularul unui drept real dobândit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea să încheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, decât după ce s-a făcut înscrierea.

B. Principiul publicităŃii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaŃiunile juridice prin care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepŃiile arătate mai sus. De asemenea, este obligatorie evidenŃierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce intervin prin alipire, dezlipire etc., în situaŃia materială a imobilului.

C. Principiul legalităŃii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară era obligat, înainte de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice

83

legalitatea titlului pe baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă el constata că titlul nu era conform cu dispoziŃiile legale în vigoare, era obligat să refuze efectuarea înscrierii.

D. Principiul oficialităŃii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi completată cu date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau înscrisurile pe baza cărora se întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge. În acelaşi mod proceda şi în situaŃia în care faŃă de datele înscrise în cartea funciară, cererea nu putea fi admisă.

E. Principiul priorităŃii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere. Ordinea înregistrării cererilor determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se înŃelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.

F. Principiul relativităŃii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se poate face numai:

a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;

b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă ambele înscrieri se cer deodată.

Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobândi prin înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut, ultimul dobânditor va putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului său, dacă dovedeşte, prin înscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938).

G. Principiul forŃei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu rezultă din economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie două prezumŃii, şi anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Suntem în prezenŃa a două prezumŃii legale relative, putând fi combătute prin probă contrară. Ele se aplică numai drepturilor reale.

Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare absolută în folosul terŃului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de bună-credinŃă. Aşadar, terŃul va fi apărat de orice cauză de evicŃiune derivând din titlurile de dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepŃia situaŃiei când împotriva sa s-a introdus, în termen legal, o acŃiune în rectificarea întabulării.

Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că înscrierile sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

A. Întabularea. Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Întabularea este o înscriere definitivă, fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară. Ea are efect constitutiv de drepturi.

84

Întabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea, a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie dovedit prin înscris original. Dovada hotărârii judecătoreşti şi a actului administrativ individual se face prin copii legalizate.

B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiŃia şi în măsura justificării sale ulterioare. Ea se numeşte „înscriere provizorie” sau „întabulare imperfectă”.

Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte cerinŃele speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea este cerută în temeiul unei hotărâri judecătoreşti supusă apelului ori recursului.

Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original îndeplineşte ulterior cerinŃele prevăzute pentru întabulare sau, după caz, hotărârea judecătorească devine irevocabilă, ea se transformă într-o întabulare perfectă. Justificarea înscrierii se nota în cartea funciară.

C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menŃionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terŃelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate în cartea funciară: minoritatea şi punerea sub interdicŃie a titularului dreptului; interdicŃia înstrăinării sau grevării unui drept întabulat; contractul de locaŃiune încheiat pe o durată mai mare de 3 ani; separaŃia de patrimonii; acŃiunea în anularea hotărârii judecătoreşti declarative de moarte; acŃiunea pauliană; acŃiunea de partaj; faptul că imobilul a fost dobândit prin împroprietărire etc. (art. 81-82).

AcŃiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot fi exercitate două acŃiuni: acŃiunea în prestataŃie tabulară şi acŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

A. AcŃiunea în prestaŃie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciară, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-şi îndeplinească această obligaŃie, persoana îndreptăŃită se putea adresa instanŃei de judecată, pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real. Hotărârea judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru întabularea sau radierea dreptului.

AcŃiunea în prestaŃie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a consimŃit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum şi împotriva terŃului subdobânditor înscris în cartea funciară, dacă erau îndeplinite următoarele trei condiŃii:

a) cel care cere prestaŃia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când terŃul subdobânditor a contractat;

b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaŃia tabulară, să fie încheiat anterior actului pe baza căruia terŃul şi-a înscris dreptul în cartea funciară;

85

c) terŃul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinŃă. În cazul în care terŃul a dobândit cu bună-credinŃă şi pe baza unui act cu titlu oneros, acŃiunea în prestaŃie tabulară se respinge.

AcŃiunea în prestaŃie tabulară nu se confundă cu acŃiunea în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.

De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul formulează două capete de acŃiune: unul prin care cere să se pronunŃe o hotărâre care să Ńină loc de contract autentic de înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanŃa să dispună, pe cale de consecinŃă, şi înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară, împotriva refuzului pârâtului de a consimŃi la întabulare.

B. AcŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care există neconcordanŃe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin acŃiunea în rectificare. Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.

a) Rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr. 115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de orice persoană interesată, în următoarele cazuri:

- dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de pildă, titlul este nul sau anulabil);

- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris dreptul de uzufruct în loc de dreptul de abitaŃie);

- dacă nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit termenul extinctiv sau s-a realizat condiŃia rezolutorie).

În urma admiterii acŃiunii, operaŃia rectificării se face, la cerere, în temeiul hotărârii judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. AcŃiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi împotriva succesorilor săi, indiferent dacă este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular.

În legătură cu prescripŃia acestei acŃiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938 prevăd:

- acŃiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripŃiei acŃiunii de fond, atunci când este introdusă faŃă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faŃă de terŃul care a dobândit cu rea-credinŃă dreptul înscris în favoarea sa;

- acŃiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faŃă de terŃul dobânditor cu titlu gratuit, de bună-credinŃă, care începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere a acestuia;

- împotriva terŃului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinŃă, acŃiunea în rectificare poate fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost greşit calificat), în următoarele termene: şase luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus înscrierea ce face obiectul acŃiunii în rectificare; trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărei rectificare se solicită prin acŃiune.

86

b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notării se poate cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea (minorul a devenit major, contractul de locaŃiune a ajuns la termen); dacă notarea, indiferent din ce cauză, a încetat să mai fie exactă sau în conformitate cu realitatea.

AcŃiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

4. Sistemul căr Ńii funciare potrivit Legii nr. 7/1996 1. Legea cadastrului şi a publicităŃii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări substanŃiale prin O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, şi prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005, publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. În temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului şi a publicitaŃii imobiliare a fost republicata în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.

Prin instituŃia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al Ńării, încă nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituŃia cărŃilor funciare, se urmăreşte crearea la nivelul întregii Ńări a unui sistem real, unic şi unitar de evidenŃă juridică a strămutării, constituirii şi stingerii drepturilor reale imobiliare. Baza tehnică a cărŃilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date şi informaŃii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora şi la proprietari. Fără măsurători şi evidenŃe cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară. Sistemul de evidenŃă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară. 2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenŃă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul Ńării. FuncŃiile cadastrului: - funcŃia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziŃiei, configuraŃiei şi mărimii suprafeŃelor terenurilor pe destinaŃii, categorii de folosinŃă şi pe proprietari, precum şi ale construcŃiilor; - funcŃia economică în cadrul căreia se evidenŃiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacŃii imobiliare. AgenŃia NaŃională şi oficiile teritoriale din subordine au obligaŃia de a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenŃele necesare stabilirii valorii de impunere; - funcŃia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate, şi prin înscrierea în cartea funciară.

87

Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităŃi administrativ teritoriale: comună, oraş sau municipiu, judeŃ şi la nivelul întregii Ńări. Prin sistemul de cadastru general se realizează: a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărŃi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice; b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate; c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deŃinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv; d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaŃiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost încredinŃate Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituŃie publică cu personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinŃat prin H.G. nr. 1038/1996, publicată în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru şi organizarea teritoriului aflate în subordinea Ministerului Agriculturii şi AlimentaŃiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol. Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr. 41/2004, s-a înfiinŃat AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituŃie publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului AdministraŃiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităŃii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul JustiŃiei. AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară a fost înfiinŃată prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicată în M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006).

La nivelul fiecărui judeŃ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinŃat oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară ca unităŃi cu personalitate juridică în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin reorganizarea oficiilor judeŃene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.

Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii teritoriale.

Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepŃionează, după caz, lucrările de geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepŃie a lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi cartografiei se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, cu consultarea uniunii profesionale înfiinŃată prin lege specială.

În cadrul oficiilor teritoriale funcŃionează baza de date a cadastrului. La nivelul fiecărei unităŃi administrativ-teritoriale se înfiinŃează birouri de

cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare şi funcŃionare, numărul,

88

precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităŃi administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al AgenŃiei NaŃionale. Se înfiinŃează Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie ca unitate cu personalitate juridică în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.

AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuŃii principale:

a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii Ńări; b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şi teledetecŃie la nivelul întregii Ńări; c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinŃifice şi tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităŃii imobiliare; d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiŃiile legii speciale care reglementează înfiinŃarea uniunii profesionale a acestora; e) organizează şi administrează fondul naŃional de geodezie şi cartografie, precum şi baza de date a sistemului de cadastru general; f) asigură, în condiŃiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menŃinerea în stare de utilizare a reŃelei geodezice naŃionale; g) asigură executarea şi actualizarea hărŃilor oficiale; h) avizează conŃinutul topografic al hărŃilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor documente cartografice destinate uzului public; i) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în condiŃiile legii, situaŃii statistice de sinteză privind terenurile şi construcŃiile; j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaŃionale în domeniul său de activitate; k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor funciare; l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experŃii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanŃelor de judecată. Avizele menŃionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat de AgenŃia NaŃională şi Ministerul JustiŃiei; m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate; n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară; o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii, incapacităŃi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;

89

p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate imobiliară prin intermediul Institutului NaŃional al Registratorilor; structura, organizarea şi modul de administrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi; r) îndeplineşte şi alte atribuŃii ce au legătură cu activitatea specifică.

AtribuŃiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, precum şi ale Centrului NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie se stabilesc prin regulamentele de organizare şi funcŃionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale.

Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară îndeplinesc următoarele atribuŃii principale: a) înscriu imobilele în evidenŃele de cadastru şi publicitate imobiliară; b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate; c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii, incapacităŃi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară; d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate; e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanŃa de judecată, expertizele topocadastrale întocmite de experŃii judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de AgenŃia NaŃională şi de Ministerul JustiŃiei; f) avizează planul urbanistic general; g) avizează documentaŃiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor; h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru; i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în posesie a titularilor prevăzuŃi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare; j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reŃelele de sprijin, conform normelor şi regulamentelor emise de AgenŃia NaŃională; k) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în condiŃiile legii, situaŃii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcŃiile; l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaŃii conform tarifelor în vigoare; m) avizează împreună cu instituŃiile de specialitate de la nivelul judeŃean şi local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinŃă agricolă şi stabilirea reŃelei de drumuri agricole; n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi agricultură, constituite la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale;

90

o) asigură evidenŃa documentaŃiilor de schimbare a categoriei de folosinŃă a terenurilor şi a suprafeŃelor aferente.

Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară, denumiŃi în continuare registratori, numiŃi prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.

Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale. În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în responsabilitatea unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea unui registrator coordonator, numiŃi prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs. Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele condiŃii: a) are cetăŃenia română şi are capacitatea drepturilor civile; b) este licenŃiat în drept; c) nu are antecedente penale; d) se bucură de o bună reputaŃie; e) cunoaşte limba română; f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcŃiei; g) a îndeplinit timp de 5 ani funcŃia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcŃia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcŃie de specialitate juridică. AbsolvenŃii Institutului NaŃional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenŃii Institutului. Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiŃi din cadrul angajaŃilor serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiŃiile de studii, au cel puŃin 5 ani de experienŃă în domeniul publicităŃii imobiliare. Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiŃiile legii.

În cadrul AgenŃiei NaŃionale funcŃionează DirecŃia de publicitate imobiliară care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.

Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie îndeplineşte următoarele atribuŃii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicată): a) proiectarea, execuŃia şi întreŃinerea reŃelelor geodezice naŃionale şi a sistemului naŃional de staŃii permanente GPS; b) realizarea şi întreŃinerea hărŃilor oficiale ale României în format analogic şi digital şi a modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituŃii abilitate; c) realizarea şi întreŃinerea evidenŃelor limitelor administrative ale teritoriului României;

91

d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecŃie; e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice naŃionale; f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul NaŃional Geodezic; g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice naŃionale a datelor obŃinute din recepŃia lucrărilor tehnice de specialitate; h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaŃiilor tehnice, respectiv propunerea de standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date geodezice-cartografice; i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu Institutul NaŃional de Metrologie; j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei, cartografiei şi teledetecŃiei; k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin surse proprii şi/sau în colaborare cu terŃii; l) participarea la realizarea proiectelor internaŃionale angajate de AgenŃia NaŃională. 3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenŃă şi inventariere sistematică a bunurilor imobile sub aspect tethnic şi economic, cu respecarea normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaŃa, categoria de folosinŃă şi proprietarul. Potrivit art. 4, ministerele, alte instituŃii centrale de stat, regiile autonome şi alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor cu risc ridicat de calamităŃi naturale ori supuse poluării şi degradării şi altele asemenea. Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noŃiunea de cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaŃional specific domeniului de activitate. 4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărŃilor funciare, deoarece acestea se întocmesc, se numerotează şi se Ńin pe aceste localităŃi. La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu - lucrările tehnice de cadastru constau în (art. 10): a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităŃii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităŃi administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanŃelor judecătoreşti;

92

d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităŃilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităŃilor se face de către comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare şi funcŃionare a comisiei de delimitare se aprobă prin ordin al ministrului administraŃiei şi internelor.

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărŃii funciare. Planul cadastral conŃine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unităŃilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe şi municipii - şi se păstrează la oficiul teritorial.

Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare vor sta la baza completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărŃilor funciare, la finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se păstrează în arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile şi registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.

Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare se Ńin la zi, în concordanŃă cu documentaŃiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi faptelor juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii.

Completarea, modernizarea şi menŃinerea în stare de utilizare a reŃelei geodezice naŃionale necesare întocmirii şi Ńinerii la zi a planurilor cadastrale şi hărŃilor topografice se realizează sub coordonarea AgenŃiei NaŃionale. 5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităŃii imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiŃiei nr. 2371/C/1997, publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent, este în vigoare Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de directorul general al AgenŃiei NaŃionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006. Prin ordinul ministrului justiŃiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca începând cu data de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinŃarea cărŃilor funciare cu caracter nedefinitiv, în baza art. 61 din lege, urmând ca la momentul definitivării lucrărilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, să se procedeze la deschiderea cărŃilor funciare definitive. Sunt aplicabile toate principiile mai puŃin principiul efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară.

Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripŃiuni şi inscripŃiuni imobiliare, până la deschiderea cărŃii funciare, privilegiile şi ipotecile legale,

93

sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acŃiunii penale, precum şi acŃiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară. 6. Prin imobil se înŃelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcŃii, aparŃinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităŃi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinŃă, aparŃinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.

Prin parcelă se înŃelege suprafaŃa de teren cu aceeaşi categorie de folosinŃă. Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localităŃi, aparŃinând aceluiaşi proprietar. Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăŃi, de pe teritoriul aceleiaşi localităŃi, aparŃinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte funciară. 7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenŃă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.

CărŃile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităŃi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se Ńine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărŃilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

Imobilele ce aparŃin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz, al unităŃii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărŃi funciare speciale ale unităŃii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepŃiile prevăzute de lege.

CărŃile funciare speciale se Ńin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară. 8. Alcătuirea cărŃii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităŃii în care este situat imobilul, precum şi din trei părŃi: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaŃa imobilului, destinaŃia, categoriile de folosinŃă şi, după caz, construcŃiile;

94

c) planul imobilului cu vecinătăŃile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale. B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; c) strămutările proprietăŃii; d) servituŃile constituite în folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile privitoare la proprietate; f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărŃii funciare, cu privire la înscrierile făcute. C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă, abitaŃie, servituŃile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaŃiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte. 9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faŃă de terŃi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.

Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanŃa să hotărască asupra rangului fiecăreia.

Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.

Dobânditorul anterior poate cere instanŃei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenŃial faŃă de înscrierea efectuată la cererea unui terŃ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinŃă la data încheierii actului. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faŃă de terŃi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înŃelege să dispună de ele.

Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a alineatului (1) al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile

95

enumerate, nu poate însă dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară. În aceleaşi condiŃii sunt opozabile faŃă de terŃi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.

În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaŃa terenurilor, destinaŃia, categoria de folosinŃă, valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricŃii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecŃia ecologică, sistematizarea localităŃilor şi alte asemenea aspecte. 10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri. Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care se realizează opozabilitatea faŃă de terŃi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimŃământul titularului dreptului; acest consimŃământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane.

Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităŃii administrative, vor înlocui acordul de voinŃă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor Modificarea conŃinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale (de exemplu, reducŃiunea inscripŃiei ipotecare). Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiŃia justificării ulterioare. Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaŃii: a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiŃie suspensivă; b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă; c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu; d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dacă pentru soluŃionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinŃat pentru a depune într-un termen stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancŃiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară.

96

Înscrierea provizorie devine opozabilă terŃilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiŃie şi în măsura justificării ei. Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimŃământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciară, în situaŃia ultimului caz de înscriere provizorie menŃionat.

Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimŃământului dat în formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitivă şi irevocabilă.

Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiŃionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiŃionat de justificarea acesteia.

Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acŃiunilor şi căilor de atac în justiŃie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Prevederile art. 38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terŃe persoane."

Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil poate cere ca intenŃia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenŃiei.

Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul se menŃioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o. 11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri: - dacă este cerută de cel îndreptăŃit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt sau un raport juridic referitor la un drept; - dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii; - dacă insanŃa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi irevocabilă rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real. Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoŃită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.

În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menŃiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menŃionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.

Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor

97

primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părŃilor interesate, cu excepŃia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.

Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităŃii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute: a) de mandatarul general al celui îndrituit; b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.

Creditorul a cărui creanŃă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităŃii administrative, va putea cere instanŃei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Debitorul care a plătit valabil creanŃa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăŃişează înscrisul original al cesiunii şi chitanŃa doveditoare a plăŃii. Cererea se rezolvă prin pronunŃarea unei încheieri fără citarea părŃilor. În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere.

Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiŃii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părŃilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoŃit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoŃit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996, republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepŃia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, perioadă în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare (în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menŃionatului extras).

Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărŃii funciare, precum şi a părŃii cărŃii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziŃiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

98

În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaŃii cadastrale întocmite şi recepŃionate conform prevederilor prezentei legi.

Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiŃiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menŃiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară (art. 55 din regulament). Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menŃiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunŃarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.

Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenŃă teritorială se află imobilul, însoŃită de dosarul încheierii şi copia cărŃii funciare.

Hotărârea pronunŃată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunŃată în apel este supusă recursului.

Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanŃa care s-a pronunŃat ultima asupra fondului. Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.

În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu. 12. Rectificarea şi modificarea cărŃii funciare. În cazul în care cuprinsul cărŃii funciare nu corespunde, în privinŃa înscrierii, cu situaŃia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.

Prin modificare se înŃelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenŃa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate. Prin rectificare se înŃelege radierea, îndreptarea sau menŃionarea înscrierii oricărei operaŃiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declaraŃie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al AgenŃiei NaŃionale. Evident, acest regulament se referă la operaŃiunile juridice şi tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale şi nu se va referi la aspectele ce Ńin de rezolvarea de către instanŃe a acŃiunii în rectificare.

99

Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. Înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanŃă cu situaŃia reală actuală a imobilului. Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acŃiunea în rectificare. Termenul de promovare a acŃiunii în rectificare. Regula stabilită de prevederile art. 35 alin. (1) este aceea că sub rezerva prescripŃiei dreptului material la acŃiunea în fond, acŃiunea în rectificare este imprescriptibilă. ExcepŃii: - faŃă de terŃele persoane care au dobândit cu bună-credinŃă un drept real prin donaŃie sau legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, afară de cazul în care acŃiunea în fond nu s-a prescris mai înainte; - acŃiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terŃelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinŃă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărŃii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acŃiunea de fond nu s-a prescris. Dacă acŃiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terŃelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.

Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acŃiunea nu a fost admisă.

BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura Graphix, Iaşi, 1993. 2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaŃii, legislaŃie, Editura ALL, Bucureşti, 1994. 3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, EdiŃie revăzută şi completată, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001. 4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 1996. 5) Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăŃii , Editura Europa, Craiova, 1996. 6) Corneliu Bârsan, Maria GaiŃă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997;

100

7) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureşti, 2001;

8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, EdiŃia a II-a, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003.