DIRECTIVA2014/17/UEA PARLAMENTULUI EUROPEAN I A CONSILIULUIdin 4 februarie 2014privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezideniale i de modificare a Directivelor 2008/48/CE i 2013/36/UE i a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010(Text cu relevan pentru SEE)PARLAMENTUL EUROPEAN I CONSILIUL UNIUNII EUROPENE,avnd n vedere Tratatul privind funcionarea Uniunii Europene, n special articolul 114,avnd n vedere propunerea Comisiei Europene,dup transmiterea proiectului de act legislativ ctre parlamentele naionale,avnd n vedere avizul Bncii Centrale Europene(1),avnd n vedere avizul Comitetului Economic i Social European(2),hotrnd n conformitate cu procedura legislativ ordinar(3),ntruct:(1)n martie 2003, Comisia a lansat un proces de identificare i evaluare a impactului obstacolelor existente pe piaa intern a contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale. La 18 decembrie 2007, Comisia a adoptat o Carte alb privind integrarea pieelor creditului ipotecar din Uniunea European. n aceast carte alb, Comisia i-a anunat intenia de a evalua, printre altele, impactul opiunilor strategice n materie de informaii precontractuale, baze de date privind creditele, bonitate, dobnda anual efectiv (DAE) i consiliere privind contractele de credit. Comisia a instituit totodat un grup de experi n domeniul istoricului creditelor care s o asiste la elaborarea msurilor pentru mbuntirea accesibilitii, a comparabilitii i a exhaustivitii datelor privind creditele. Au fost lansate totodat studii privind rolul i funcionarea intermediarilor de credite i ale instituiilor non-bancare care ofer contracte de credit pentru bunuri imobile rezideniale.

(2)n conformitate cu dispoziiile Tratatului privind funcionarea Uniunii Europene (TFUE), piaa intern cuprinde un spaiu fr frontiere interne n care este asigurat libera circulaie a mrfurilor i a serviciilor, precum i libertatea de stabilire. Dezvoltarea unei piee a creditelor mai transparent i mai eficient n acest spaiu este vital pentru promovarea activitii transfrontaliere i pentru crearea unei piee interne a contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale. Exist diferene substaniale la nivelul legislaiilor statelor membre privind desfurarea activitii de afaceri pentru acordarea contractelor de credit pentru bunuri imobile i la nivelul reglementrii i supravegherii intermediarilor de credite i a instituiilor non-bancare care ofer contracte de acest tip. Aceste diferene creeaz obstacole care limiteaz nivelul activitii transfrontaliere, att pe partea ofertei, ct i a cererii, reducnd astfel concurena i posibilitatea de alegere de pe pia, crescnd costurile acordrii de mprumuturi i chiar mpiedicndu-i pe creditori s i desfoare activitatea.

(3)Criza financiar a artat c un comportament iresponsabil al participanilor la pia poate compromite bazele sistemului financiar, ceea ce duce la pierderea ncrederii tuturor prilor, n special a consumatorilor, i poate avea consecine sociale i economice grave. Numeroi consumatori i-au pierdut ncrederea n sectorul financiar, iar unii mprumutai s-au aflat n situaia de a nu-i mai putea rambursa mprumuturile, astfel c numrul cazurilor de neplat i de executri silite a crescut. Drept urmare, grupul G20 a solicitat Consiliului pentru Stabilitate Financiar s stabileasc principii pentru standarde solide de subscriere n ceea ce privete bunurile imobile rezideniale. Dei unele dintre cele mai mari probleme legate de criza financiar s-au produs n afara Uniunii, nivelul datoriilor consumatorilor din Uniune este semnificativ i este concentrat n mare msur n credite legate de bunuri imobile rezideniale. Prin urmare, ar trebui s se asigure un cadru de reglementare al Uniunii n acest domeniu care s fie solid i n concordan cu principiile internaionale i care s utilizeze n mod corespunztor gama de instrumente disponibile, inclusiv raporturileloan-to-value(mprumut/valoarea garaniei),loan-to-income(mprumut/venit),debt-to-income(datorie/venit) sau alte raporturi similare, valorile minime sub care niciun credit nu ar fi considerat acceptabil sau alte msuri compensatorii pentru situaiile n care riscurile subiacente sunt mai mari pentru consumatori sau n care este necesar prevenirea unei ndatorri excesive a gospodriei. Avnd n vedere problemele scoase la iveal de criza financiar i n scopul asigurrii unei piee interne eficiente i competitive, care contribuie la stabilitatea financiar, Comisia a propus, n comunicarea sa din 4 martie 2009, intitulat Stimularea redresrii economice europene, msuri legate de contractele de credit pentru bunuri imobile, printre care un cadru fiabil aplicabil intermedierii de credite, n contextul crerii unor piee responsabile i fiabile i al restabilirii ncrederii consumatorilor. Comisia i-a reafirmat angajamentul pentru o pia intern eficient i competitiv n comunicarea sa din 13 aprilie 2011 intitulat Actul privind piaa unic: Dousprezece prghii pentru stimularea creterii i ntrirea ncrederii.

(4)S-au identificat o serie de probleme pe pieele ipotecare din Uniune legate de practicile iresponsabile de mprumut i de posibilitile participanilor la pia, inclusiv ale intermediarilor de credite i ale instituiilor non-bancare de a avea un comportament iresponsabil. Printre acestea se numr probleme legate de credite ntr-o moned strin, pe care consumatorii le-au contractat n acea moned pentru a profita de rata dobnzii avantajoas oferit, ns fr s dein informaii adecvate despre riscul ratei de schimb valutar pe care l implic aceste mprumuturi sau o nelegere a acestuia. Respectivele probleme sunt determinate de deficienele pieei i ale reglementrilor, dar i de ali factori, de exemplu climatul economic general i nivelul sczut de cultur financiar. Alte probleme includ ineficiena, neconcordana sau inexistena regimurilor pentru intermediarii de credite i instituiile non-bancare care ofer credite pentru bunuri imobile rezideniale. Problemele identificate pot avea efecte colaterale semnificative la nivel macroeconomic, pot fi n detrimentul consumatorilor, pot constitui obstacole economice sau juridice n calea activitii transfrontaliere i pot crea condiii de concuren inegale ntre actorii de pe pia.

(5)Pentru a facilita crearea unei piee interne a contractelor de credit pentru bunuri imobile care s ofere un grad ridicat de protecie a consumatorilor i pentru a asigura faptul c consumatorii care doresc s ncheie asemenea contracte pot face acest lucru avnd sigurana c instituiile cu care au relaii acioneaz n mod profesionist i responsabil, este nevoie de crearea unui cadru armonizat n mod corespunztor la nivelul Uniunii n mai multe domenii, inndu-se seama de diferenele dintre contractele de credit generate, n special, de diferenele naionale i regionale de pe piaa bunurilor imobile rezideniale.

(6)Prezenta directiv ar trebui, prin urmare, s dezvolte o pia intern mai transparent, eficient i competitiv, prin contracte de credit coerente, flexibile i echitabile pentru bunuri imobile, promovnd totodat practici sustenabile de mprumut i incluziunea financiar i asigurnd astfel un nivel ridicat de protecie a consumatorilor.

(7)Pentru a crea o pia intern real, cu un grad nalt i echivalent de protecie a intereselor consumatorilor, prezenta directiv stabilete dispoziii care fac obiectul unei armonizri maxime n ceea ce privete furnizarea informaiilor precontractuale cu ajutorul unei fie europene de informaii standardizate (FEIS) i n ceea ce privete calculul DAE. Cu toate acestea, innd seama de caracterul specific al contractelor de credit pentru bunuri imobile i de diferenele la nivelul evoluiilor i condiiilor pieei n statele membre, n special n ceea ce privete structura pieei i participanii de pe pia, categoriile de produse disponibile i procedurile utilizate n procesul de acordare a creditelor, ar trebui s li se permit statelor membre s menin sau s introduc dispoziii mai stricte dect cele prevzute n prezenta directiv n acele domenii despre care nu se precizeaz clar c fac obiectul unei armonizri maxime. O astfel de abordare specific este necesar pentru a nu produce un efect advers asupra gradului de protecie a consumatorilor referitoare la contracte de credit care fac obiectul prezentei directive. De exemplu, statelor membre li se permite s pstreze sau s introduc prevederi mai stricte n ceea ce privete cerinele n materie de cunotine i competen ale personalului i instruciunile pentru completarea FEIS.

(8)Prezenta directiv ar trebui s mbunteasc condiiile pentru crearea i funcionarea pieei interne prin apropierea legislaiilor statelor membre i stabilirea unor standarde de calitate pentru anumite servicii, n special n ceea ce privete distribuirea i furnizarea creditelor de ctre creditori i intermediarii de credite, precum i prin promovarea bunelor practici. Stabilirea unor standarde de calitate pentru furnizarea de credite presupune n mod necesar introducerea anumitor prevederi referitoare la cerinele de admitere, supraveghere i prudeniale.

(9)n domeniile care nu intr sub incidena prezentei directive, statele membre au libertatea de a introduce legislaie naional sau de a o menine pe cea existent. n special, statele membre pot menine sau pot introduce dispoziii naionale n domenii precum dreptul contractual n ceea ce privete validitatea contractelor de credit, dreptul proprietii, cadastrul, informaiile contractuale i, n msura n care acestea nu sunt reglementate de prezenta directiv, aspectele postcontractuale. Statele membre pot prevedea ca evaluatorul ori societatea de evaluare sau notarii s fie alei cu acordul reciproc al prilor. Din cauza diferenelor existente la nivelul procesului de cumprare sau vnzare a unui bun imobil rezidenial n statele membre, exist posibilitatea pentru creditori sau intermediarii de credit de a cuta s obin pli n avans de la consumatori, pe baza argumentului c astfel de pli ar putea contribui la garantarea ncheierii unui contract de credit sau cumprrii ori vnzrii unui bun imobil i ca asemenea practici s fie utilizate abuziv, n special n cazul n care consumatorii nu sunt familiarizai cu cerinele i practica uzual din statul membru respectiv. Prin urmare, este oportun ca statelor membre s li se permit s impun restricii cu privire la astfel de pli.

(10)Prezenta directiv ar trebui s se aplice indiferent dac creditorul sau intermediarul de credite este o persoan juridic sau fizic. Cu toate acestea, prezenta directiv nu ar trebui s aduc atingere dreptului statelor membre de a limita, n conformitate cu dreptul Uniunii, rolul creditorilor sau al intermediarilor de credite n temeiul prezentei directive doar la persoane juridice sau la anumite categorii de persoane juridice.

(11)Deoarece consumatorii i ntreprinderile nu se afl pe aceeai poziie, ei nu necesit acelai nivel de protecie. Dei este important s se garanteze drepturile consumatorilor prin dispoziii de la care s nu existe derogare prin contract, este rezonabil s se permit ntreprinderilor i organizaiilor s ncheie i alte contracte.

(12)Definiia consumatorului ar trebui s includ persoanele fizice care acioneaz n afara activitii lor comerciale, afacerii sau profesiei lor. Cu toate acestea, n cazul contractelor cu dublu scop, cnd contractul este ncheiat n scopuri parial circumscrise i parial n afara activitii comerciale, afacerii sau profesiei, iar scopul comercial, de afaceri sau profesional este ntr-att de limitat, nct nu are o pondere predominant n contextul general al contractului, respectiva persoan ar trebui s fie considerat i consumator.

(13)Dei prezenta directiv reglementeaz contractele de credit referitoare exclusiv sau predominant la bunuri imobile rezideniale, acest lucru nu mpiedic statele membre s extind msurile luate n conformitate cu prezenta directiv pentru a proteja consumatorii n legtur cu contractele de credit referitoare la alte tipuri de bunuri imobile sau s reglementeze n alt mod asemenea contracte de credit.

(14)Definiiile prevzute n prezenta directiv stabilesc domeniul de aplicare a armonizrii. n consecin, obligaiile impuse statelor membre de a transpune prezenta directiv ar trebui s fie limitate la domeniul de aplicare a acesteia, conform definiiilor menionate. De exemplu, obligaiile impuse statelor membre de a transpune prezenta directiv sunt limitate la contractele de credit ncheiate cu consumatori, adic cu persoane fizice care, n ceea ce privete tranzaciile care fac obiectul prezentei directive, acioneaz n afara activitii lor comerciale, a afacerii sau a profesiei lor. n mod similar, statele membre sunt obligate s transpun dispoziiile prezentei directive care reglementeaz activitatea persoanelor care acioneaz n calitate de intermediari de credite, conform definiiei incluse n directiv. Cu toate acestea, prezenta directiv nu ar trebui s aduc atingere transpunerii de ctre statele membre, n conformitate cu dreptul Uniunii, a prezentei directive n domenii care nu intr n sfera de aplicare a acesteia. n plus, definiiile incluse n prezenta directiv nu ar trebui s aduc atingere posibilitii pe care o au statele membre de a adopta definiii pentru subcategorii n temeiul dreptului intern n scopuri specifice, cu condiia ca acestea s fie n continuare conforme cu definiiile prevzute n prezenta directiv. De exemplu, statelor membre ar trebui s li se permit s stabileasc n temeiul dreptului intern subcategoriile de intermediari de credite care nu sunt precizate n prezenta directiv, n cazul n care asemenea subcategorii sunt necesare la nivel naional, spre exemplu, pentru a diferenia cerinele n materie nivel de cunotine i competen care trebuie ndeplinite de diferii intermediari de credite.

(15)Obiectivul prezentei directive este de a asigura un nivel ridicat de protecie pentru consumatorii care ncheie contracte de credit pentru bunuri imobile. Prin urmare, directiva ar trebui s se aplice creditelor garantate cu un bun imobil, indiferent de scopul creditului, contractelor de refinanare sau altor contracte de credit care ar ajuta un proprietar sau un proprietar parial s i pstreze dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau teren, precum i creditelor al cror scop este achiziionarea unui bun imobil n unele state membre, inclusiv creditelor care nu presupun rambursarea capitalului sau, cu excepia cazului n care statele membre au n vigoare un cadru legislativ alternativ adecvat, celor al cror scop este furnizarea unei finanri temporare ntre vnzarea unui bun imobil i achiziionarea altuia, precum i creditelor garantate pentru renovarea bunurilor imobile rezideniale.

(16)Prezenta directiv ar trebui s se nu aplice anumitor contracte de credit n cadrul crora creditorul contribuie cu o sum forfetar, pli periodice sau alte modaliti de plat a creditului n schimbul unei sume obinute n urma vnzrii unui bun imobil i al cror principal obiectiv este facilitarea consumului, cum sunt produsele de tipequity releasesau alte produse specializate echivalente. Contractele de credit de acest tip au caracteristici specifice care depesc domeniul de aplicare al prezentei directive. O evaluare a bonitii consumatorului, de exemplu, este nerelevant din moment ce plile se efectueaz de la creditor ctre consumator, i nu invers. O asemenea tranzacie impune printre altele, prezentarea unor informaii precontractuale cu totul diferite. Totodat, alte produse, de exemplu rentele viagere (home reversions), care au funcii comparabile cu ipotecile inverse (reverse mortgagessaulifetime mortgages), nu implic acordarea unui credit i, aadar, nu intr sub incidena prezentei directive.

(17)De asemenea, nu ar trebui s fac obiectul prezentei directive alte tipuri de contracte de credit de ni, enumerate n mod explicit, care difer prin natura lor i prin riscurile pe care le implic de creditele ipotecare standard i, prin urmare, necesit o abordare adaptat, n special contractele de credit care sunt rezultatul unei tranzacii aprobate de o instan sau de o alt autoritate oficial i anumite tipuri de contracte de credit n temeiul crora angajatorul acord credite angajailor n anumite circumstane, conform prevederilor din Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori(4). Este oportun s li se permit statelor membre s exclud anumite alte contracte de credit, cum ar fi cele acordate unui public restrns n condiii avantajoase sau cele oferite de cooperativele de credit, cu condiia s existe modaliti alternative adecvate pentru a asigura faptul c pot fi ndeplinite obiectivele de politic referitoare la stabilitatea financiar i piaa intern fr a aduce atingere incluziunii financiare i accesului la credite. Contractele de credit n care bunul imobil nu urmeaz s fie ocupat n calitate de cas, apartament sau alt loc de reedin de ctre consumator sau un membru al familiei acestuia, ci este ocupat n calitate de cas, apartament sau alt loc de reedin pe baza unui contract de nchiriere, prezint riscuri i caracteristici diferite fa de contractele de credit standard i, prin urmare, pot necesita un cadru mai bine adaptat. n consecin, statele membre ar trebui s poat exclude asemenea contracte de credit de la aplicarea directivei n cazul n care este n vigoare un cadru naional adecvat pentru acestea.

(18)Contractele de credit fr garanii al cror scop este renovarea unui bun imobil rezidenial care implic un nivel total al creditului mai mare de 75000EUR ar trebui s fac obiectul Directivei 2008/48/CE pentru a asigura un nivel echivalent de protecie pentru acei consumatori i pentru a evita orice diferen de reglementare ntre respectiva directiv i prezenta directiv. Directiva 2008/48/CE ar trebui prin urmare s fie modificat n consecin.

(19)Din raiuni de securitate juridic, cadrul legislativ al Uniunii n domeniul contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale ar trebui s fie coerent cu alte acte ale Uniunii, n special n domeniul proteciei consumatorului i n cel al supravegherii prudeniale, i s le completeze. Anumite definiii eseniale, inclusiv definiiile termenilor consumator i suport durabil, precum i conceptele cheie utilizate n informaiile standard pentru desemnarea caracteristicilor financiare ale creditului, inclusiv costul total al creditului pentru consumator i rata dobnzi, ar trebui s corespund celor prevzute n Directiva 2008/48/CE, pentru ca elementele concrete de acelai tip s fie exprimate prin termeni identici, indiferent dac este vorba de un credit de consum sau de un credit pentru un bun imobil rezidenial. La transpunerea prezentei directive, statele membre ar trebui s asigure, aadar, o aplicare i o interpretare coerente n ceea ce privete respectivele definiii eseniale i concepte-cheie.

(20)Pentru a le asigura consumatorilor un cadru coerent n domeniul creditelor i pentru a minimiza sarcina administrativ pentru creditori i intermediarii de credite, cadrul central al prezentei directive ar trebui s urmeze structura Directivei 2008/48/CE n msura n care este posibil, n principal s precizeze c informaiile incluse n materialele publicitare referitoare la contractele de credit pentru bunuri imobile rezideniale sunt furnizate consumatorului prin intermediul unui exemplu reprezentativ, c i sunt furnizate consumatorului informaii precontractuale detaliate prin intermediul unei fie de informaii standardizate, precum i faptul c i se furnizeaz consumatorului explicaii adecvate nainte de ncheierea contractului de credit, c se stabilete o baz comun pentru calcularea DAE excluznd onorariile notariale, i c nainte de a oferi un credit, creditorii evalueaz bonitatea consumatorului. n mod similar, creditorii ar trebui s aib acces nediscriminatoriu la bazele de date relevante privind creditele, pentru asigurarea unor condiii echivalente celor prevzute n Directiva 2008/48/CE. Prezenta directiv ar trebui s asigure, la fel ca Directiva 2008/48/CE, procedura de admitere i supravegherea corespunztoare a tuturor creditorilor care ofer contracte de credit pentru bunuri imobile i ar trebui s prevad cerine pentru crearea unor mecanisme extrajudiciare de soluionare a disputelor i pentru accesul la acestea.

(21)Prezenta directiv ar trebui s completeze Directiva 2002/65/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 23 septembrie 2002 privind comercializarea la distan a serviciilor financiare de consum(5), care prevede, n cazul vnzrii la distan, dreptul de retragere i obligativitatea informrii consumatorului cu privire la existena sau absena unui astfel de drept. Cu toate acestea, dei Directiva 2002/65/CE prevede posibilitatea ca furnizorul s furnizeze informaii precontractuale dup ncheierea contractului, acest lucru nu ar fi oportun n cazul contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale, dat fiind importana angajamentului financiar pentru consumator. Prezenta directiv nu ar trebui s afecteze dreptul intern general al contractelor, precum normele privind valabilitatea, formarea sau efectele unui contract, n msura n care prezenta directiv nu reglementeaz aspecte ale dreptului general al contractelor.

(22)n acelai timp, este important s fie luate n considerare particularitile contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale, care justific o abordare difereniat. Date fiind natura i consecinele poteniale pentru consumator ale unui contract pentru un bun imobil rezidenial, materialele publicitare i informaiile precontractuale personalizate ar trebui s includ avertismente specifice corespunztoare cu privire la riscuri, de exemplu n legtur cu impactul potenial al fluctuaiilor cursului de schimb valutar asupra sumei pe care trebuie s o ramburseze consumatorul i, dac statele membre evalueaz c este necesar, n legtur cu natura i implicaiile garaniilor. n concordan cu abordarea voluntar deja existent n cadrul sectorului n ceea ce privete mprumuturile locative, pe lng informaiile precontractuale personalizate, ar trebui puse la dispoziie, n orice moment, informaii precontractuale generale. n plus, o abordare difereniat este justificat pentru a lua n considerare concluziile trase n urma crizei financiare i astfel nct s se asigure faptul c acordarea creditelor se face n mod corect. n acest sens, prevederile privind evaluarea bonitii ar trebui s fie mai stricte dect cele aplicabile creditului de consum, intermediarii de credite ar trebui s furnizeze informaii mai exacte despre statutul lor i despre relaia cu creditorii pentru a permite identificarea potenialelor conflicte de interese i toi actorii implicai n iniierea contractelor de credit pentru bunuri imobile ar trebui s fie admii i supravegheai n mod corespunztor.

(23)Este necesar s se reglementeze i alte aspecte pentru a reflecta caracterul specific al creditelor pentru bunuri imobile rezideniale. Avnd n vedere importana tranzaciei, este necesar s se asigure c se pune la dispoziia consumatorilor o perioad de timp suficient, de cel puin apte zile, pentru a analiza implicaiile acesteia. Statelor membre ar trebui s li se acorde flexibilitate pentru a oferi aceast perioad de timp suficient, fie ca perioad de reflecie nainte de ncheierea contractului de credit, fie ca termen de retragere dup ncheierea contractului de credit sau ca o combinaie ntre cele dou. Statelor membre ar trebui s li se acorde flexibilitatea de a impune consumatorului o perioad de reflecie obligatorie de maxim zece zile, dar ca, n alte cazuri, consumatorilor care doresc s acioneze pe parcursul perioadei de reflecie s li se dea aceast posibilitate i, n scopul asigurrii securitii juridice n contextul tranzaciilor cu bunuri, statele membre ar trebui s poat prevedea ca perioada de reflecie sau termenul de retragere s se ncheie n cazul n care consumatorul ntreprinde orice aciune care, n temeiul dreptului intern, conduce la crearea unui transfer al unui drept de proprietate care este legat de fonduri obinute n urma contractului de credit sau utilizeaz asemenea fonduri sau, dup caz, transfer fondurile unei pri tere.

(24)Avnd n vedere caracteristicile contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale, este o practic obinuit ca creditorii s ofere consumatorilor un set de produse sau servicii care pot fi achiziionate mpreun cu contractul de credit. Prin urmare, avnd n vedere importana acestor contracte pentru consumatori, este oportun s se prevad norme specifice privind practicile de legare. Combinarea unui contract de credit cu unul sau mai multe alte servicii sau produse financiare n cadrul unor pachete este pentru creditori un mijloc de diversificare a ofertei i de concuren ntre ei, cu condiia ca componentele pachetului s poat fi cumprate i separat. Dei combinarea unui contract de credit cu unul sau mai multe alte servicii sau produse financiare n cadrul unor pachete poate fi n beneficiul consumatorilor, ea poate, de asemenea, s afecteze negativ mobilitatea consumatorilor i capacitatea acestora de a lua decizii n cunotin de cauz, n afar de cazul n care componentele pachetului pot fi cumprate separat. Este important s se previn practicile de tipul celor de legare a anumitor produse, care pot determina consumatorii s ncheie un contract de credit care nu este n interesul lor, fr a restriciona, totui, gruparea de produse care poate fi n avantajul consumatorilor. Statele membre ar trebui, n orice caz, s monitorizeze ndeaproape pieele de servicii financiare cu amnuntul pentru a se asigura c practicile de grupare nu denatureaz alegerea consumatorului i concurena pe pia.

(25)Ca regul general, practicile de legare nu ar trebui permise, cu excepia cazului n care serviciul sau produsul financiar oferit mpreun cu contractul de credit nu ar putea fi oferit separat, fiind o parte integrant a creditului, de exemplu n cazul unei descoperiri de cont garantate. n alte situaii, se poate justifica totui faptul c creditorii ofer sau vnd un contract de credit n cadrul unui pachet mpreun cu un cont de pli, un cont de economii, un produs de investiii sau de pensie, de exemplu n cazul n care capitalul din cont este utilizat pentru rambursarea creditului sau reprezint o condiie prealabil pentru acumularea de resurse n vederea obinerii creditului sau, de exemplu, n situaii n care un produs de investiii sau o pensie privat au drept scop furnizarea unei garanii suplimentare pentru creditor n caz de neplat. Dei se justific faptul ca creditorii s poat solicita consumatorului s dein o poli de asigurare relevant pentru a garanta rambursarea creditului sau pentru a asigura valoarea garaniei, consumatorul ar trebui s aib posibilitatea de a-i alege propriul furnizor de asigurri, cu condiia ca polia de asigurare s aib un nivel de garantare echivalent cu polia de asigurare propus sau oferit de creditor. n plus, statele membre pot standardiza, integral sau parial, acoperirea oferit de contractele de asigurri pentru a facilita comparaia ntre diverse oferte pentru consumatorii care doresc s compare produse nainte de a cumpra.

(26)Este important ca bunul imobil rezidenial s fie evaluat corect nainte de ncheierea contractului de credit i, mai ales atunci cnd evaluarea afecteaz obligaia rezidual a consumatorului, n caz de neplat. Prin urmare, statele membre ar trebui s se asigure c sunt n vigoare standarde de evaluare fiabile. Pentru a fi considerate fiabile, standardele de evaluare ar trebui s in seama de standarde de evaluare recunoscute la nivel internaional, n special cele elaborate de Comitetul internaional pentru standarde de evaluare, de Grupul european al asociaiilor de evaluatori sau de Institutul regal al experilor-supraveghetori (Royal Institution of Chartered Surveyors). Respectivele standarde de evaluare recunoscute la nivel internaional conin principii la nivel nalt ce impun creditorilor, printre altele, s adopte i s respecte procese adecvate de gestionare a riscurilor interne i de gestionare a garaniei, care includ procese solide de evaluare, s adopte standarde i metode de evaluare care genereaz evaluri realiste i justificate pentru a asigura faptul c toate evalurile sunt pregtite cu competenele i diligena profesionale cuvenite i c evaluatorii ndeplinesc anumite cerine n materie de calificare, precum i s pstreze o documentaie corespunztoare cu privire la garanii, care s fie cuprinztoare i plauzibil. n acest sens, este de dorit s se asigure o monitorizare adecvat a bunurilor imobile rezideniale i ca mecanismele din cadrul acestor prevederi s fie n conformitate cu Directiva 2013/36/UE a Parlamentului European i a Consiliului din 26 iunie 2013 cu privire la accesul la activitatea instituiilor de credit i supravegherea prudenial a instituiilor de credit i a firmelor de investiii(6). Prevederile acestei directive, referitoare la standardele de evaluare a bunurilor, pot fi respectate, de exemplu, prin intermediul legii sau al autoreglementrii.

(27)Avnd n vedere consecinele importante pentru creditori, consumatori i, eventual, pentru stabilitatea financiar a executrii silite, este oportun s se ncurajeze creditorii s gestioneze n mod proactiv riscul de credit emergent nc dintr-un stadiu incipient i s fie n vigoare msurile necesare pentru a asigura faptul c creditorii exercit indulgen rezonabil i fac ncercri rezonabile de a soluiona situaia prin alte mijloace nainte de iniierea procedurii de executare silit. Atunci cnd este posibil, ar trebui gsite soluii care in seama de circumstanele practice i de nevoile rezonabile aferente traiului zilnic al consumatorului. n cazul n care, dup procedurile de executare silit, rmn datorii neachitate, statele membre ar trebui s asigure protecia unor condiii minime de trai i s instituie msuri pentru a facilita rambursarea, evitnd ndatorarea excesiv pe termen lung. Cel puin n cazul n care preul obinut pentru bunul imobil afecteaz suma datorat de consumator, statele membre ar trebui s ncurajeze creditorii s ia msuri rezonabile pentru a obine cel mai bun pre pe bunul imobil executat, n contextul condiiilor pieei. Statele membre nu ar trebui s mpiedice prile la un contract de credit s convin n mod expres c transferul garaniei ctre creditor este suficient pentru a rambursa creditul.

(28)Intermediarii desfoar adesea i alte activiti pe lng intermedierea de credite, i anume intermedierea de asigurri sau prestarea de servicii de investiii. Prezenta directiv ar trebui, aadar, s fie coerent i cu Directiva 2002/92/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 9 decembrie 2002 privind intermedierea de asigurri(7)i cu Directiva 2004/39/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 21 aprilie 2004 privind pieele instrumentelor financiare(8). n special, instituiilor de credit autorizate n conformitate cu Directiva 2013/36/UE i altor instituii financiare care fac obiectul unui regim de admitere echivalent n temeiul dreptului intern nu ar trebui s li se impun o admitere separat pentru a funciona ca intermediari de credite, pentru a simplifica procesul de nfiinare a intermediarilor de credite i desfurarea de activiti transfrontaliere de ctre acetia. Responsabilitatea deplin i necondiionat care le revine creditorilor i intermediarilor de credite pentru activitile intermediarilor de credite legai sau ale reprezentanilor desemnai ar trebui s includ doar activiti care intr n domeniul de aplicare al prezentei directive, cu excepia cazului n care statele membre decid s extind respectiva responsabilitate n alte domenii.

(29)Pentru a mbunti capacitatea consumatorilor de a lua decizii n cunotin de cauz cu privire la mprumuturi i la gestionarea responsabil a datoriilor, statele membre ar trebui s promoveze msuri care sprijin educarea consumatorilor n legtur cu mprumutul responsabil i cu gestionarea datoriilor, n special referitor la contractele de credit ipotecar. Este n mod special important s se ofere orientare pentru consumatorii care beneficiaz de un credit ipotecar pentru prima oar. n acest sens, Comisia ar trebui s identifice exemple de bune practici pentru a facilita dezvoltarea viitoare de msuri destinate s creasc nivelul de contientizare a consumatorilor n domeniul financiar.

(30)Ca urmare a riscurilor semnificative aferente mprumuturilor n valut strin, este necesar s se prevad msuri pentru a asigura faptul c consumatorii sunt contieni de riscul pe care i-l asum i c consumatorul are posibilitatea de a-i limita expunerea la riscul ratei de schimb valutar pe durata creditului. Riscul ar putea fi limitat fie acordnd consumatorului dreptul de a converti moneda creditului, fie prin alte msuri, cum ar fi plafoane sau, dac acestea sunt suficiente pentru a limita riscul ratei de schimb valutar, avertismente.

(31)Cadrul juridic aplicabil ar trebui s le ofere consumatorilor ncrederea c att creditorii, ct i intermediarii de credite i reprezentanii desemnai iau n considerare interesul consumatorilor, innd seama de informaiile disponibile creditorului, intermediarului de credite i reprezentantului desemnat la momentul respectiv i pe baza unor ipoteze rezonabile privind riscul aferent situaiei consumatorului pe durata contractului de credit propus. Acest lucru ar putea nsemna, printre altele, c creditorul nu ar trebui s fac marketing creditului ntr-un mod care s afecteze semnificativ sau care este posibil s afecteze capacitatea consumatorului de a evalua cu atenie acceptarea creditului; sau c creditorul nu ar trebui s utilizeze acordarea creditului drept principala metod de marketing atunci cnd comercializeaz mrfuri, servicii sau bunuri imobile consumatorilor. Un element esenial pentru dobndirea ncrederii consumatorilor l constituie cerina de a asigura un nivel ridicat de corectitudine, onestitate i profesionalism n cadrul sectorului, o gestionare corespunztoare a conflictelor de interese, inclusiv a celor cauzate de remunerare, precum i de a impune acordarea de consiliere n interesul superior al consumatorului.

(32)Este oportun s se asigure faptul c personalul relevant al creditorilor, intermediarilor de credite i al reprezentanilor desemnai deine un nivel adecvat de cunotine i competen pentru a asigura un nivel ridicat de profesionalism. Prin urmare, prezenta directiv ar trebui s prevad obligaia demonstrrii cunotinelor i a competenei relevante la nivel de societate comercial, pe baza cerinelor minime n materie de cunotine i competen prevzute n prezenta directiv. Statele membre ar trebui s aib libertatea de a introduce sau de a menine astfel de cerine i n cazul persoanelor fizice. Statele membre ar trebui s poat permite creditorilor, intermediarilor de credite i reprezentanilor desemnai s fac o difereniere ntre nivelurile minime ale cerinelor n materie de cunotine n funcie de implicarea n desfurarea unor anumite servicii sau procese. n acest context, personalul include personalul extern, care lucreaz pentru sau n cadrul creditorului, al intermediarului de credit sau al reprezentantului desemnat, precum i angajaii acestora. n sensul prezentei directive, personalul implicat direct n activiti care fac obiectul prezentei directive ar trebui s includ att personalul care interacioneaz cu clienii (front-office) ct i personalul administrativ (back-office), inclusiv personalul de conducere, care ndeplinete un rol important n procesul de ncheiere a contractului de credit. Persoanele care ndeplinesc funcii de sprijin care nu sunt legate de procesul de ncheiere a contractului de credit (de exemplu personalul din domeniul resurselor umane sau din domeniul informaiei i tehnologiei de comunicare) nu ar trebui considerate personal n temeiul prezentei directive.

(33)Atunci cnd un creditor sau intermediar de credite presteaz servicii pe teritoriul unui alt stat membru n temeiul libertii de a presta servicii, statului membru de origine ar trebui s i revin responsabilitatea de a stabili cerinele minime n materie de cunotine i competen aplicabile personalului. Totui, statele membre gazd care consider necesar ar trebui s i poat stabili propriile cerine n materie de competen n anumite domenii specificate aplicabile creditorilor i intermediarilor de credite care presteaz servicii pe teritoriul statului membru respectiv n temeiul libertii de a presta servicii.

(34)Avnd n vedere importana asigurrii faptului c cerinele n materie de cunotine i competene sunt aplicate n practic, statele membre ar trebui s le impun autoritilor competente s supravegheze creditorii, intermediarii de credite i reprezentanii desemnai i s le confere competena de a obine dovezile de care au nevoie pentru a evalua n mod fiabil respectarea cerinelor respective.

(35)Modul n care creditorii, intermediarii de credite i reprezentanii desemnai i remunereaz personalul ar trebui s constituie unul dintre aspectele-cheie n asigurarea ncrederii consumatorilor n sectorul financiar. Prezenta directiv prevede norme pentru remunerarea personalului, cu scopul de a limita practicile de vnzare neconforme i de a asigura faptul c modul n care este remunerat personalul nu mpiedic ndeplinirea obligaiei de a lua n considerare interesele consumatorului. n spe, creditorii, intermediarii de credite i reprezentanii desemnai nu ar trebui s i elaboreze politicile de remunerare ntr-un mod care ar stimula personalul lor s ncheie un anumit numr sau tip de contracte de credit sau s ofere anumite servicii auxiliare consumatorilor fr a lua n considerare n mod explicit interesele i nevoile consumatorului. n acest context, statele membre pot considera necesar s decid c o anumit practic, de exemplu perceperea unor tarife de ctre intermediarii legai, contravine intereselor unui consumator. De asemenea, statele membre ar trebui s poat specifica faptul c remuneraia primit de personal nu ar trebui s depind de rata nominal a dobnzii sau de tipul contractului de credit ncheiat cu consumatorul.

(36)Prezenta directiv prevede norme armonizate n ceea ce privete domeniile de cunotine i competen pe care personalul creditorilor, intermediarilor de credite i al reprezentanilor desemnai ar trebui s le dein n legtur cu elaborarea, oferirea, acordarea i intermedierea unui contract de credit. Prezenta directiv nu prevede dispoziii specifice direct legate de recunoaterea calificrilor profesionale obinute de un individ ntr-un stat membru pentru a ndeplini cerinele n materie de cunotine i competen n alt stat membru. Directiva 2005/36/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 7 septembrie 2005 privind recunoaterea calificrilor profesionale(9)ar trebui, prin urmare, s se aplice n continuare cu privire la condiiile pentru recunoatere i msurile de compensare pe care un stat membru gazd le poate solicita unui individ a crui calificare nu a fost obinut pe teritoriul su.

(37)Creditorii i intermediarii de credite utilizeaz frecvent anunurile publicitare, care conin adesea termeni i condiii speciale, pentru a atrage consumatorii ctre un anumit produs. De aceea, consumatorii ar trebui protejai mpotriva publicitii necinstite sau care poate induce n eroare i ar trebui s poat compara anunurile publicitare. Pentru ca ofertele s poat fi comparate de ctre consumatori, sunt necesare dispoziii specifice privind publicitatea contractelor de credit i o list a elementelor care urmeaz a fi incluse n anunurile publicitare i n materialele de marketing destinate consumatorilor, n cazul n care n cadrul materialului publicitar se precizeaz dobnzile sau orice cifre referitoare la costul creditului. Statele membre ar trebui s dispun de libertatea de a introduce sau a menine n legislaia naional obligaii de informare privind materialele publicitare care nu indic o rat a dobnzii sau nu conin nicio cifr referitoare la costul creditului. Orice asemenea dispoziii ar trebui s ia n calcul particularitile contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale. n orice caz, ar trebui s se asigure, n conformitate cu Directiva 2005/29/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale ntreprinderilor de pe piaa intern fa de consumator(10), faptul c publicitatea contractelor de credit nu creeaz o impresie eronat asupra produsului.

(38)Anunurile publicitare tind s se axeze cu precdere asupra unuia sau mai multor produse, ns consumatorii ar trebui s poat lua deciziile cunoscnd ntreaga gam de produse de credit oferite. n sensul respectiv, informaiile generale joac un rol important n educarea consumatorului cu privire la gama variat de produse i servicii disponibile i la principalele caracteristici ale acestora. Prin urmare, consumatorii ar trebui s aib n orice moment acces la informaiile generale referitoare la produsele de credit disponibile. Atunci cnd aceast cerin nu se aplic intermediarilor de credite care nu sunt legai, acest lucru nu ar trebui s aduc atingere obligaiei acestora de a furniza consumatorilor informaii precontractuale personalizate.

(39)Pentru asigurarea unor condiii de concuren echitabile i pentru ca decizia consumatorului s se bazeze cu precdere pe detaliile produselor de credit oferite, i nu pe canalul de distribuie prin care are acces la aceste produse, consumatorul ar trebui s primeasc informaii despre credite indiferent dac interacioneaz direct cu creditorul sau cu un intermediar de credite.

(40)Consumatorii ar trebui totodat s primeasc informaii personalizate n timp util nainte de ncheierea contractului de credit, care s le permit s compare i s analizeze caracteristicile produselor de credit. n temeiul Recomandrii 2001/193/CE a Comisiei din1 martie 2001 privind informaiile precontractuale care trebuie furnizate consumatorilor de ctre mprumuttorii care ofer mprumuturi pentru locuine(11), Comisia s-a angajat s monitorizeze respectarea Codului de conduit voluntar al informaiilor precontractuale pentru mprumuturile pentru locuine, care conine FEIS, care ofer informaii personalizate pentru consumator despre contractul de credit oferit. Dovezile colectate de Comisie au scos n eviden nevoia modificrii coninutului i a prezentrii FEIS pentru ca aceasta s fie clar, inteligibil i s conin toate informaiile care s-au dovedit relevante pentru consumatori. Coninutul i formatul FEIS ar trebui s ncorporeze mbuntirile necesare identificate n cursul testrii n rndul consumatorilor din toate statele membre. Structura FEIS, n special ordinea elementelor de informare, ar trebui revizuit, formularea ar trebui s fie mai uor accesibil pentru utilizatori, iar unele seciuni, cum ar fi rata nominal a dobnzii i dobnda anual efectiv ar trebui comasate; de asemenea, ar trebui adugate noi seciuni, cum ar fi funcii flexibile. Ar trebui prezentat consumatorilor un tablou de amortizare ilustrativ, n cadrul FEIS, n cazul n care creditul este un credit cu dobnd amnat, pentru care rambursarea principalului este amnat ntr-o perioad iniial sau n cazul n care rata dobnzii este fix pe durata contractului de credit. Statele membre ar trebui s poat prevedea ca un astfel de tablou de amortizare ilustrativ coninut n FEIS s nu fie obligatoriu pentru alte tipuri de contracte de credit.

(41)Cercetrile n domeniul comportamentului consumatorului au subliniat importana utilizrii unui limbaj simplu i uor de neles n informrile oferite consumatorilor. Din acest motiv, termenii utilizai n FEIS nu sunt neaprat identici cu termenii juridici definii n prezenta directiv, dar au acelai neles.

(42)Cerinele referitoare la informaiile privind contractele de credit incluse n FEIS nu ar trebui s aduc atingere cerinelor Uniunii sau cele naionale referitoare la informaii privind alte produse sau servicii care ar putea fi oferite mpreun cu contractul de credit, drept condiii pentru obinerea contractului de credit pentru bunuri imobile, sau oferite pentru obinerea unei rate a dobnzii mai sczute pentru contractul respectiv, precum asigurrile de incendiu sau de via ori produsele de investiii. Statelor membre ar trebui s li se acorde libertatea de a menine sau de a introduce legislaie naional n cazurile n care nu exist dispoziii armonizate, de exemplu cerine referitoare la informaii privind nivelul ratelor dobnzii n etapa precontractual sau informaii care ar putea fi utile n scopul educaiei financiare sau al soluionrii extrajudiciare a conflictelor. Cu toate acestea, orice informaii suplimentare ar trebui furnizate ntr-un document separat care poate fi anexat la FEIS. Statele membre ar trebui s poat utiliza n cadrul FEIS un vocabular diferit, n limba lor naional, fr a modifica coninutul acesteia i ordinea n care sunt prezentate informaiile, atunci cnd acest lucru este necesar pentru a utiliza un limbaj care ar putea fi mai uor de neles pentru consumatori.

(43)Pentru a asigura faptul c FEIS ofer consumatorului toate informaiile relevante pentru ca acesta s poat face o alegere n cunotin de cauz, creditorul ar trebui s urmeze instruciunile prevzute n prezenta directiv la completarea FEIS. Statele membre ar trebui s poat elabora sau detalia suplimentar instruciunile pentru completarea FEIS pe baza instruciunilor prevzute n prezenta directiv. De exemplu, statele membre pot indica mai n detaliu informaiile care trebuie oferite pentru a descrie tipul de rat a dobnzii astfel nct s in cont de aspectele specifice ale produselor i pieei naionale. Totui, asemenea indicaii suplimentare nu ar trebui s contravin instruciunilor incluse n prezenta directiv i nici s implice vreo modificare a textului modelului de FEIS, care ar trebui reprodus exact de ctre creditor. Statele membre ar trebui s poat indica, de asemenea, i alte avertismente privind contractele de credit, adaptate pieei i practicilor naionale, n cazul n care asemenea avertismente nu sunt deja acoperite de FEIS. Statele membre ar trebui s poat prevedea c creditorul este obligat de informaiile furnizate n FEIS, n situaia n care creditorul decide s acorde creditul.

(44)Consumatorul ar trebui s primeasc informaii prin intermediul FEIS fr ntrzieri nejustificate dup ce a prezentat informaiile necesare referitoare la nevoile sale, la situaia sa financiar i preferine i n timp util nainte ca acesta s fie legat prin orice contract de credit sau ofert, pentru a i se permite s compare i s reflecteze la caracteristicile produselor de credit i s obin consiliere din partea unui ter, dac este necesar. n particular, atunci cnd o ofert ferm este prezentat consumatorului, aceasta ar trebui s fie nsoit de FEIS, cu excepia cazului n care FEIS a fost deja transmis consumatorului i caracteristicile ofertei sunt consecvente cu informaiile prezentate n prealabil. Cu toate acestea, statele membre ar trebui s poat dispune furnizarea obligatorie a FEIS att nainte de prezentarea oricrei oferte ferme, ct i mpreun cu oferta ferm, n cazul n care nu a fost furnizat n prealabil o FEIS care s conin aceleai informaii. Dei FEIS ar trebui s fie personalizat i s reflecte preferinele consumatorului, furnizarea de astfel de informaii personalizate nu ar trebui s implice o obligaie de a oferi consiliere. Contractele de credit ar trebui s fie ncheiate numai n cazul n care consumatorul a avut suficient timp pentru a compara oferte, a evalua implicaiile acestora, a obine consiliere din partea unui ter dac este necesar i a lua o decizie n cunotin de cauz dac s accepte o ofert.

(45)n cazul n care consumatorul are un contract de credit garantat pentru cumprarea unui bun imobil sau a unui teren i durata garaniei este mai mare dect cea a contractului de credit i dac consumatorul poate decide s retrag capitalul rambursat, din nou cu condiia semnrii unui nou contract de credit, o nou FEIS care prezint noua DAE i se bazeaz pe caracteristicile specifice ale noului contract de credit ar trebui furnizat consumatorului nainte de semnarea noului contract de credit.

(46)Cel puin n cazul n care nu exist drept de retragere, creditorul sau, dup caz, intermediarul de credite sau reprezentantul desemnat ar trebui s ofere consumatorului o copie a proiectului de contract de credit, n momentul prezentrii unei oferte ferme. n alte cazuri, consumatorului ar trebui s i se ofere o copie a proiectului de contract de credit cel puin n momentul n care se prezint oferta ferm.

(47)Pentru a asigura un nivel ct mai ridicat de transparen i a preveni abuzurile care pot decurge din eventuale conflicte de interese atunci cnd consumatorii utilizeaz serviciile intermediarilor de credite, acetia din urm ar trebui s aib anumite obligaii de informare prealabile prestrii serviciilor. Aceste obligaii ar trebui s includ informaii cu privire la identitatea lor i la legturile cu creditorii, de exemplu s precizeze dac iau n considerare produse de la o gam larg de creditori sau numai de la un numr redus de creditori. Existena eventualelor comisioane sau a altor stimulente pltibile de ctre creditor sau de ctre pri tere intermediarului de credite pentru serviciile prestate de acesta n legtur cu contractul de credit ar trebui adus la cunotina consumatorilor nainte de prestarea oricror activiti de intermediere de credite i consumatorii ar trebui informai n aceast etap fie cu privire la suma aferent unor astfel de pli, dac aceasta este cunoscut, fie cu privire la faptul c suma va fi adus la cunotin ntr-o etap precontractual ulterioar n cadrul FEIS, precum i cu privire la dreptul consumatorilor de a primi informaii privind nivelul unor astfel de pli n aceast etap. Consumatorii ar trebui, de asemenea, informai cu privire la orice taxe pe care ar trebui s le plteasc ctre intermediarii de credite n legtur cu serviciile acestora. Fr a aduce atingere legislaiei din domeniul concurenei, statele membre ar trebui s aib libertatea de a introduce sau de a menine prevederi prin care se interzice plata unor tarife de ctre consumatori ctre anumite categorii sau ctre toate categoriile de intermediari de credite.

(48)Un consumator poate s aib nevoie totui de asisten suplimentar pentru a decide care este contractul de credit, din gama de produse propuse, care se potrivete cel mai bine nevoilor i situaiei sale financiare. Creditorii i, dup caz, intermediarii de credite ar trebui s ofere aceast asisten n legtur cu produsele de credit pe care le ofer consumatorilor, explicnd informaiile relevante, inclusiv i n special caracteristicile eseniale ale produselor propuse, ntr-o manier personalizat, astfel nct consumatorul s poat nelege efectele pe care acestea le pot avea asupra situaiei sale economice. Creditorii i, dup caz, intermediarii de credite ar trebui s adapteze modul n care sunt oferite astfel de explicaii la circumstanele n care se ofer creditul i la nevoia consumatorului de asisten, innd seama de cunotinele i experiena consumatorului n materie de credite i de natura fiecrui produs de credit. Aceste explicaii nu ar trebui s constituie, n sine, o recomandare personal.

(49)Pentru promovarea instituirii i a funcionrii pieei interne i asigurarea unui nivel nalt de protecie a consumatorilor n ntreaga Uniune, este necesar s se asigure n mod uniform comparabilitatea informaiilor referitoare la DAE n ntreaga Uniune.

(50)Costul total al creditului pentru consumator ar trebui s includ toate costurile pe care acesta trebuie s le plteasc n legtur cu contractul de credit i care sunt cunoscute de ctre creditor. Prin urmare, acest cost ar trebui s includ dobnda, comisioanele, taxele, tarifele pentru intermediarii de credite, costul evalurii bunului pentru ipotec i orice alte taxe, cu excepia onorariilor notariale, necesare pentru obinerea creditului, de exemplu asigurarea de via, sau pentru obinerea creditului n termenii i condiiile din ofert, de exemplu asigurarea de incendiu. Dispoziiile prezentei directive n ceea ce privete produsele i serviciile auxiliare (de exemplu, privind costul deschiderii i meninerii unui cont bancar) nu ar trebui s aduc atingere Directivei 2005/29/CE i Directivei 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive n contractele ncheiate cu consumatorii(12). Costul total al creditului pentru consumator ar trebui s exclud costurile pe care le pltete consumatorul n legtur cu cumprarea bunului imobil sau a terenului, cum ar fi taxele asociate cumprrii i costurile notariale sau costurile legate de nregistrarea n registrul funciar. Cunotinele reale ale creditorului cu privire la costuri ar trebui evaluate obiectiv, avndu-se n vedere cerinele de diligen profesional. n acest sens, ar trebui s se porneasc de la prezumia c creditorul are cunotin de costurile serviciilor auxiliare pe care le ofer consumatorului, el nsui sau n numele unui ter, cu excepia cazului n care preul acestora depinde de caracteristicile sau de situaia specific a consumatorului.

(51)n cazul n care se utilizeaz informaii estimative, consumatorului ar trebui s i se aduc la cunotin acest lucru, precum i faptul c este preconizat ca informaiile respective s fie reprezentative pentru tipul de contract sau practicile avute n vedere. Ipotezele suplimentare pentru calcularea DAE au drept scop s asigure faptul c DAE este calculat n mod consecvent i s asigure comparabilitatea. Pentru tipuri specifice de contracte de credit, precum cele n cazul crora valoarea, durata sau costul creditului sunt nesigure sau variaz n funcie de modul n care este aplicat contractul, sunt necesare ipoteze suplimentare. n cazul n care dispoziiile ca atare nu sunt suficiente pentru a calcula DAE, creditorul ar trebui s utilizeze ipotezele suplimentare prevzute n anexa I. Cu toate acestea, avnd n vedere c calcularea DAE va depinde de termenii contractului individual de credit, ar trebui utilizate doar acele ipoteze necesare i relevante pentru situaia unui anumit credit.

(52)Pentru a asigura un grad nc i mai mare de comparabilitate a DAE ntre oferte provenind de la diferii creditori, intervalele dintre datele utilizate la calcul nu ar trebui exprimate n zile atunci cnd pot fi exprimate ntr-un numr total de ani, luni sau sptmni. Este implicit n acest context c, dac n formula DAE sunt utilizate anumite intervale de timp, respectivele intervale ar trebui s se utilizeaz de asemenea pentru determinarea valorilor dobnzii i a altor costuri utilizate n formul. Din acest motiv, creditorii ar trebui s utilizeze metoda msurrii intervalelor de timp descris n anexa I pentru obinerea cifrelor referitoare la plata costurilor. Cu toate acestea, aceast metod este aplicabil doar n scopul calculrii DAE i nu influeneaz sumele percepute n realitate de ctre creditor n temeiul contractului de credit. n cazul n care valorile respective sunt diferite, poate fi necesar explicarea acestora consumatorului pentru a se evita inducerea n eroare a consumatorului. Acest lucru implic c, n absena unor costuri n afara dobnzii i pornind de la prezumia unei metode de calcul identice, DAE va fi egal cu rata efectiv a dobnzii.

(53)Dat fiind faptul c DAE nu poate fi indicat n etapa de publicitate dect printr-un exemplu, acest exemplu ar trebui s fie reprezentativ. Prin urmare, aceasta ar trebui s corespund, de exemplu, duratei medii i valorii totale a creditului acordat pentru tipul de contract de credit n cauz. La stabilirea exemplului reprezentativ ar trebui s se ia n considerare, de asemenea, preponderena anumitor tipuri de contracte de credit pe o anumit pia. Poate fi de preferat ca fiecare creditor s aib un exemplu reprezentativ bazat pe o sum a creditului care este reprezentativ pentru ntreaga gam de produse a creditorului respectiv i pentru baza de clieni preconizat, ntruct acestea pot varia n mod semnificativ de la un creditor la altul. Cu privire la DAE comunicat n FEIS, ar trebui luate n considerare, n msura n care este posibil, preferinele i informaiile furnizate de consumator, iar creditorul i intermediarul de credite ar trebui s precizeze clar dac informaiile oferite sunt ilustrative sau reflect preferinele i informaiile furnizate. n orice caz, exemplele reprezentative nu ar trebui s contravin cerinelor din Directiva 2005/29/CE. Este important ca n FEIS s se indice clar consumatorului, dup caz, faptul c DAE se bazeaz pe ipoteze i s-ar putea modifica, astfel nct consumatorii s poat ine seama de acest lucru la compararea mai multor produse. Este important ca DAE s in seama de toate tragerile n temeiul contractului de credit, pltite fie direct consumatorului, fie unei pri tere n numele consumatorului.

(54)Pentru asigurarea consecvenei ntre calcularea DAE pentru diferite tipuri de contracte de credit, ipotezele utilizate pentru calcularea unor tipuri similare de contracte de credit ar trebui s fie, n general, consecvente. n acest sens, ar trebui ncorporate ipotezele prevzute n Directiva 2011/90/UE a Comisiei din 14 noiembrie 2011 de modificare a anexei I partea II la Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European i a Consiliului care prezint ipotezele suplimentare pentru calculul dobnzii anuale efective(13), care modific ipotezele pentru calculul DAE. Dei nu toate ipotezele se vor aplica neaprat contractelor de credit disponibile n prezent, acest sector este activ n ceea ce privete produsele inovatoare i, prin urmare, este necesar s existe ipoteze. Mai mult, pentru calculul DAE, identificarea celui mai obinuit mecanism de tragere ar trebui s se bazeze pe previziuni rezonabile privind mecanismul de tragere cel mai frecvent utilizat de consumatori pentru tipul de produs oferit de respectivul creditor. Pentru produsele existente, previziunea ar trebui s se bazeze pe perioada celor 12 luni precedente.

(55)Este esenial s se evalueze i s se verifice, nainte de ncheierea contractului de credit, capacitatea i predispoziia consumatorului de a rambursa creditul. Aceast evaluare a bonitii ar trebui s ia n considerare toi factorii necesari i relevani care ar putea influena capacitatea consumatorului de a rambursa creditul pe durata acestuia. n special, capacitatea consumatorului de a plti dobnzile i de a rambursa n ntregime creditul ar trebui evaluat lundu-se n calcul i plile viitoare sau creterea valorii plilor necesare din cauza amortizrii negative sau a amnrii plilor capitalului sau dobnzii, i ar trebui evaluat n contextul altor cheltuieli obinuite, datorii i altor angajamente financiare, precum i al venitului, economilor i activelor. Ar trebui, de asemenea, s se prevad marje rezonabile pentru evenimente viitoare pe parcursul duratei contractului de credit propus, cum ar fi o reducere a venitului atunci cnd termenul de rambursare a creditului se extinde dup momentul pensionrii sau, dac este cazul, majorarea ratei dobnzii sau evoluia negativ a cursului de schimb. Dei valoarea bunului imobil este un element important n determinarea valorii creditului care poate fi acordat unui consumator n cadrul unui contract de credit garantat, evaluarea bonitii ar trebui s se concentreze pe capacitatea consumatorului de a-i ndeplini obligaiile n temeiul contractului de credit. n consecin, eventualitatea c valoarea bunului imobil ar putea fi superioar valorii creditului sau ar putea crete n viitor nu ar trebui, n general, s fie o condiie suficient pentru acordarea creditului n cauz. Cu toate acestea, n cazul n care scopul contractului de credit este de a construi sau de a renova un bun imobil existent, creditorul ar trebui s poat lua n considerare aceast posibilitate. Statele membre ar trebui s poat emite ndrumri suplimentare cu privire la aceste criterii sau la criterii suplimentare i cu privire la metodele de evaluare a bonitii unui consumator, de exemplu stabilind limite pentru raportulloan-to-value(valoarea mprumutului raportat la valoarea garaniei) sauloan-to-income(mprumut/venit) i ar trebui ncurajate s pun n aplicare principiile Consiliului pentru Stabilitate Financiar privind bunele practici pentru subscrierea ipotecilor rezideniale.

(56)Pot fi necesare dispoziii specifice pentru diferitele elemente care pot fi luate n considerare la evaluarea bonitii n cazul anumitor tipuri de contracte de credit. De exemplu, n cazul contractelor de credit referitoare la un bun imobil care precizeaz n mod explicit c bunul imobil nu urmeaz s fie ocupat n calitate de cas, apartament sau alt loc de reedin de ctre consumator sau un membru de familie al acestuia (contracte privind cumprarea de bunuri n vederea nchirierii buy-to-let agreements), statele membre ar trebui s poat specifica c viitorul venit din chirie este luat n considerare la evaluarea capacitii consumatorului de a rambursa creditul. n acele state membre n care o asemenea precizare nu este stabilit n prevederile naionale, creditorii pot, de asemenea, s decid includerea unei evaluri prudente a viitorului venit din chirie. Evaluarea bonitii nu ar trebui s implice transferul de responsabilitate ctre creditor pentru nicio nerespectare viitoare de ctre consumator a obligaiilor care i revin n temeiul contractului de credit.

(57)Decizia creditorului de a acorda sau nu creditul ar trebui s fie n concordan cu rezultatul evalurii bonitii. De exemplu, capacitatea creditorului de a transfera o parte din riscul de credit ctre un ter nu ar trebui s l conduc la ignorarea concluziilor evalurii bonitii prin punerea unui contract de credit la dispoziia unui consumator care probabil nu este capabil s l ramburseze. Statele membre ar trebui s poat transpune acest principiu, solicitnd autoritilor competente s ntreprind aciunile relevante n cadrul activitilor de supraveghere i s monitorizeze respectarea procedurilor de evaluare a bonitii de ctre creditor. Totui, o evaluare pozitiv a bonitii nu ar trebui s duc la obligaia creditorului de a acorda creditul.

(58)n conformitate cu recomandrile Consiliului pentru Stabilitate Financiar, evaluarea bonitii ar trebui s se bazeze pe informaii privind situaia financiar i economic a consumatorului, inclusiv venitul i cheltuielile acestuia. Aceste informaii pot fi obinute din diverse surse, inclusiv de la consumator, iar creditorul ar trebui s verifice n mod adecvat asemenea informaii nainte de a acorda creditul. n acest sens, consumatorii ar trebui s furnizeze informaii pentru a facilita evaluarea bonitii, ntruct nefurnizarea acestor informaii are drept rezultat probabil refuzarea creditului pe care doresc s-l obin, n afar de cazul n care informaiile pot fi obinute din alt parte. Fr a aduce atingere dreptului contractual privat, statele membre ar trebui s se asigure c creditorii nu pot rezilia un contract de credit pe motiv c au realizat, dup semnarea contractului de credit, c evaluarea bonitii a fost efectuat defectuos din cauz c informaiile disponibile la momentul evalurii au fost incomplete. Totui, acest lucru nu ar trebui s aduc atingere posibilitii ca statele membre s permit creditorilor s rezilieze contractul de credit n cazul n care se poate stabili c consumatorul a furnizat n mod deliberat informaii neconforme sau falsificate la momentul efecturii evalurii bonitii sau c nu a furnizat intenionat unele informaii care ar fi avut drept rezultat o evaluare a bonitii negativ sau n cazul n care exist alte motive ntemeiate, compatibile cu dreptul Uniunii. Dei nu ar fi oportun s se aplice sanciuni consumatorului pe motiv c nu este n msur s ofere anumite informaii sau evaluri sau c decide s ntrerup procesul de solicitare a acordrii unui credit, statele membre ar trebui s poat prevedea sanciuni n cazul n care consumatorii furnizeaz, n cunotin de cauz, informaii incomplete sau incorecte pentru a obine o evaluare a bonitii pozitiv, n special n cazul n care informaiile complete i corecte ar fi condus la o evaluare a bonitii negativ i, ulterior, consumatorul nu ar fi n msur s respecte condiiile contractului.

(59)Consultarea unei baze de date privind creditele este un instrument util pentru evaluarea bonitii. Unele state membre prevd obligaia evalurii bonitii consumatorilor de ctre creditori pe baza consultrii bazei de date relevante. Creditorii ar trebui totodat s poat consulta baza de date privind creditele pe durata creditului, exclusiv pentru a identifica i evalua probabilitatea de neplat. O astfel de consultare a bazei de date privind creditele ar trebui s fac obiectul unor garanii adecvate pentru a asigura faptul c este utilizat pentru identificarea i soluionarea timpurie a riscului de credit n interesul consumatorului i nu pentru furnizarea de informaii n cadrul negocierilor comerciale. n temeiul Directivei 95/46/CE a Parlamentului European i a Consiliului din 24 octombrie 1995 privind protecia persoanelor fizice n ceea ce privete prelucrarea datelor cu caracter personal i libera circulaie a acestor date(14), consumatorii ar trebui s fie informai n prealabil de ctre creditori n legtur cu consultarea bazei de date privind creditele i s aib dreptul de acces la informaiile care i privesc aflate n baza de date respectiv pentru a putea rectifica, terge sau bloca, dac este cazul, datele lor personale prelucrate de acea baz de date, atunci cnd ele sunt incorecte sau au fost prelucrate n mod ilegal.

(60)Pentru a evita denaturarea concurenei ntre creditori, ar trebui asigurat faptul c toi creditorii, inclusiv instituii de credit i instituii non-bancare care ofer contracte de credit pentru bunuri imobile, au acces la toate bazele de date de credit publice i private n condiii nediscriminatorii. Astfel de condiii nu ar trebui, prin urmare, s includ o cerin ca creditorii s fie nregistrai ca instituie de credit. Condiiile de acces, cum ar fi costurile de accesare a bazei de date sau cerinele de a oferi informaii bazei de date pe baz de reciprocitate ar trebui s se aplice n continuare. Statele membre ar trebui s aib libertatea de a decide dac, n jurisdiciile lor, intermediarii de credite pot avea la rndul lor acces la aceste baze de date.

(61)n cazul n care o decizie de respingere a unei cereri de credit este bazat pe date obinute prin consultarea unei baze de date sau pe lipsa de date din aceasta, creditorul ar trebui s-l informeze pe consumator cu privire la acest lucru, s-i comunice numele bazei de date consultate i orice alte elemente prevzute n Directiva 95/46/CE pentru a-i permite consumatorului s i exercite dreptul de a accesa i, dac acest lucru este justificat, de a rectifica, terge sau bloca datele sale personale prelucrate de acea baz de date. Dac o decizie de a refuza o cerere de credit decurge dintr-un rezultat negativ al evalurii bonitii, creditorul ar trebui s informeze consumatorul cu privire la respingere fr ntrziere nejustificat. Statele membre ar trebui s aib libertatea de a decide dac solicit creditorilor s ofere explicaii suplimentare cu privire la motivele respingerii. Cu toate acestea, creditorul nu ar trebui s fie obligat s furnizeze aceste informaii n cazul n care acest lucru este interzis prin alte acte ale Uniunii, ca de exemplu cele privind splarea banilor sau finanarea terorismului. Astfel de informaii nu ar trebui furnizate n cazul n care divulgarea lor ar fi contrar obiectivelor de ordine public sau de siguran public, de exemplu prevenirea, cercetarea, depistarea sau urmrirea n justiie a infraciunilor.

(62)Prezenta directiv prevede utilizarea datelor cu caracter personal n contextul evalurii bonitii unui consumator. Pentru a garanta protecia datelor cu caracter personal, activitile de prelucrare a datelor efectuate n contextul acestor evaluri ar trebui s intre sub incidena Directivei 95/46/CE.

(63)Oferirea de consiliere sub forma unei recomandri personalizate reprezint o activitate distinct, care poate, dar nu trebuie neaprat, s fie combinat cu alte aspecte legate de acordarea sau intermedierea de credite. Prin urmare, pentru a putea nelege natura serviciilor care le sunt oferite, consumatorilor ar trebui s li se aduc la cunotin dac li se ofer sau li se pot oferi servicii de consiliere, cazurile n care acestea nu li se ofer, precum i n ce const serviciile de consiliere. innd seama de importana pe care consumatorii o acord termenilor consiliere i consilieri, este oportun ca statelor membre s li se permit s interzic utilizarea termenilor respectivi sau a unor termeni similari, n cazul n care se ofer servicii de consiliere consumatorilor. Este de asemenea oportun ca statele membre s impun garanii n cazul n care consilierea este descris ca fiind independent, pentru a se asigura c gama de produse analizate i aranjamentele de remunerare corespund ateptrilor consumatorilor cu privire la consilierea respectiv.

(64)Persoanele care ofer servicii de consiliere ar trebui s respecte anumite standarde pentru a exista certitudinea c i se prezint consumatorului produse adecvate pentru nevoile i situaia sa. Serviciile de consiliere ar trebui s se bazeze pe o analiz corect i suficient de extins a produselor oferite, n cazul n care serviciile de consiliere sunt prestate de creditori i intermediari de credite legai, sau pe o analiz a produselor existente pe pia, n cazul n care serviciile de consiliere sunt prestate de intermediari de credite nelegai. Persoanele care presteaz servicii de consiliere ar trebui s fie n msur s se specializeze n anumite produse de ni, cum ar fi creditele-punte, cu condiia ca acestea s analizeze o gam de produse din cadrul niei n cauz i ca specializarea acestora n produsele de ni respective s fie precizat n mod clar consumatorului. n orice caz, creditorii i intermediarii de credite ar trebui s dezvluie consumatorului dac ofer consiliere numai cu privire la propria gam de produse sau la o gam larg din cadrul ntregii piee, pentru a se asigura c consumatorul nelege pe ce baz se face o recomandare.

(65)Serviciile de consiliere ar trebui s se bazeze pe o nelegere corespunztoare a situaiei financiare, a preferinelor i a obiectivelor consumatorului, care s aib la baz informaiile necesare actualizate i ipoteze rezonabile despre riscurile pentru situaia consumatorului pe durata acordului de credit. Statele membre ar trebui s poat clarifica modul n care urmeaz a fi evaluat caracterul adecvat al unui anumit produs n contextul oferirii de servicii de consiliere.

(66)Capacitatea unui consumator de a rambursa creditul nainte de expirarea contractului de credit poate juca un rol important n promovarea concurenei pe piaa intern i a libertii de circulaie a cetenilor Uniunii, precum i n contribuirea la o flexibilitate pe durata contractului de credit, care este necesar pentru promovarea stabilitii financiare n conformitate cu recomandrile Consiliului pentru Stabilitate Financiar. Cu toate acestea, exist diferene considerabile ntre principiile i condiiile naionale n baza crora consumatorii au posibilitatea rambursrii anticipate a creditului lor i condiiile n care rambursarea anticipat poate avea loc. Dei se recunoate diversitatea mecanismelor de finanare ipotecar i a gamei de produse disponibile, este esenial s existe norme la nivelul Uniunii cu privire la rambursarea anticipat a creditului, astfel nct consumatorii s aib posibilitatea de a-i ndeplini obligaiile nainte de data convenit n contractul de credit i s aib ncredere n a compara ofertele pentru a alege produsele cele mai adaptate la nevoile lor. Statele membre ar trebui aadar s asigure, fie prin legislaie, fie prin alte mijloace cum ar fi clauzele contractuale, dreptul consumatorilor de rambursare anticipat. Cu toate acestea, statele membre ar trebui s aib posibilitatea de a defini condiiile exercitrii acestui drept. Aceste condiii pot include limitarea n timp a exercitrii dreptului, tratamentul diferit n funcie de tipul de rat a dobnzii sau restricii cu privire la circumstanele n care poate fi exercitat dreptul. n cazul n care rambursarea anticipat are loc ntr-o perioad n care rata dobnzii este fix, exercitarea dreptului poate fi condiionat de existena unui interes legitim din partea consumatorului, specificat de statul membru. Un asemenea interes legitim poate exista, de exemplu, n cazul divorului sau al intrrii n omaj. n condiiile stabilite de statele membre se poate prevedea, de asemenea, c creditorul ar trebui s aib dreptul la o compensaie echitabil i justificat obiectiv pentru costurile poteniale legate de rambursarea anticipat a creditului. n cazurile n care statele membre prevd c creditorul are dreptul la compensaie, aceasta ar trebui s fie o compensaie echitabil i justificat obiectiv pentru eventualele costuri legate n mod direct de rambursarea anticipat a creditului n conformitate cu normele naionale n materie de compensare. Compensaia nu ar trebui s depeasc pierderea economic suferit de creditor.

(67)De asemenea, este important s se asigure un grad suficient de transparen pentru a oferi claritate consumatorilor n ceea ce privete natura angajamentelor asumate n vederea meninerii stabilitii financiare i n ceea ce privete flexibilitatea pe parcursul duratei contractului de credit. De asemenea, consumatorilor ar trebui s li se furnizeze informaii cu privire la rata dobnzii, att n stadiul contractual, ct i n stadiul precontractual. Statele membre ar trebui s poat s menin sau s introduc restricii sau interdicii n ceea ce privete modificarea unilateral a ratei dobnzii de ctre creditor. De asemenea, statele membre ar trebui s poat s prevad c, n cazul modificrii ratei dobnzii, consumatorul are dreptul s primeasc un tablou de amortizare actualizat.

(68)Dei intermediarii de credite joac un rol central n distribuia contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale n Uniune, exist nc diferene substaniale ntre prevederile naionale n materie de desfurare a activitii de afaceri i de supraveghere a intermediarilor de credite, care creeaz obstacole n calea accesului la activitate i a desfurrii activitii intermediarilor de credite pe piaa intern. Incapacitatea intermediarilor de credite de a-i desfura activitatea liber pe tot teritoriul Uniunii este un obstacol n calea bunei funcionri a pieei interne n domeniul contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale. Dei se recunoate diversitatea tipurilor de actori implicai n intermedierea de credite, este esenial existena unor standarde la nivelul Uniunii pentru a asigura un nivel ridicat al profesionalismului i al serviciilor.

(69)nainte de a-i putea desfura activitile, intermediarii de credite ar trebui s fac obiectul unui proces de admitere de ctre autoritatea competent a statului lor membru de origine i s fac obiectul unei supravegheri permanente pentru a se asigura respectarea de ctre acetia a unor cerine profesionale stricte cel puin n ceea ce privete competena, buna reputaie i asigurarea de rspundere civil profesional. Aceste cerine ar trebui s se aplice cel puin la nivel de instituie. Cu toate acestea, statele membre pot clarifica ns dac aceste cerine pentru admitere se aplic i personalului intermediarilor de credite. Statul membru de origine poate prevedea cerine suplimentare, de exemplu ca acionarii intermediarului de credite s aib o bun reputaie sau ca un intermediar de credite care este legat s nu poat fi legat dect de un singur creditor, dac aceste cerine sunt proporionale i compatibile cu alte prevederi din dreptul Uniunii. Informaiile relevante referitoare la intermediarii de credite admii ar trebui, de asemenea, nscrise ntr-un registru public. Intermediarii de credite legai care lucreaz n exclusivitate cu un creditor sub responsabilitatea deplin i necondiionat a acestuia ar trebui s aib posibilitatea de a fi admii de ctre autoritatea competent sub auspiciile creditorului n numele cruia acioneaz intermediarii de credite. Statele membre ar trebui s aib dreptul de a menine sau de a impune restricii referitoare la forma juridic a anumitor intermediari de credite i la posibilitatea acestora de a aciona exclusiv ca persoane juridice sau ca persoane fizice. Statele membre ar trebui, se asemenea, s aib libertatea de a decide dac toi intermediarii de credite sunt introdui ntr-un singur registru sau dac sunt necesare registre diferite n situaia n care intermediarul de credite este legat sau acioneaz ca intermediar de credite independent. Mai mult, statele membre ar trebui s aib libertatea de a menine sau de a impune restricii privind posibilitatea intermediarilor de credite legai de unul sau de mai muli creditori de a percepe orice tarife din partea consumatorilor.

(70)n unele state membre, intermediarii de credite pot decide s utilizeze serviciile reprezentanilor desemnai pentru desfurarea de activiti n numele lor. Statele membre ar trebui s aib posibilitatea de a aplica regimul specific prevzut n prezenta directiv pentru reprezentanii desemnai. Cu toate acestea, statele membre ar trebui s aib libertatea de a introduce un asemenea regim sau de a permite altor entiti s ndeplineasc un rol comparabil cu rolul reprezentanilor desemnai, cu condiia ca aceste entiti s fac obiectul aceluiai regim ca i intermediarii de credite. Normele privind reprezentanii desemnai prevzute n prezenta directiv nu oblig statele membre s permit reprezentanilor desemnai s funcioneze pe teritoriul lor dac reprezentanii desemnai respectivi nu sunt considerai intermediari de credite n temeiul prezentei directive.

(71)Pentru a asigura o supraveghere eficace a intermediarilor de credite de ctre autoritile competente, un intermediar de credite care este o persoan juridic ar trebui admis n statul membru n care i are sediul social. Un intermediar de credite care nu este o persoan juridic ar trebui admis n statul membru n care i are sediul principal. De asemenea, statele membre ar trebui s solicite ca sediul principal al unui intermediar de credite s se afle ntotdeauna n mod obligatoriu n statul membru de origine al acestuia i ca intermediarul de credite n cauz s desfoare efectiv activiti pe teritoriul statului membru respectiv.

(72)Cerinele pentru admitere ar trebui s le permit intermediarilor de credite s funcioneze n alte state membre, n conformitate cu principiile libertii de stabilire i al libertii de a presta servicii, cu condiia respectrii procedurii corespunztoare de notificare ntre autoritile competente. Chiar i n cazurile n care statele membre decid admiterea tuturor membrilor personalului intermediarului de credite, notificarea inteniei de a presta servicii ar trebui efectuat la nivelul intermediarului de credite, i nu al fiecrui angajat. Cu toate acestea, dei prezenta directiv prevede cadrul pentru toi intermediarii de credite admii, inclusiv pentru intermediarii de credite legai de un singur creditor, pentru a-i desfura activitatea pe tot teritoriul Uniunii, prezenta directiv nu prevede un astfel de cadru pentru reprezentanii desemnai. n astfel de cazuri, reprezentanii desemnai care doresc s i desfoare activitatea n alt stat membru ar trebui s ndeplineasc cerinele pentru admiterea intermediarilor de credite prevzute n prezenta directiv.

(73)n unele state membre, intermediarii de credite i pot desfura activitile cu privire la contractele de credit oferite de instituiile non-bancare i de instituiile de credit. n principiu, intermediarilor de credite admii ar trebui s li se permit s funcioneze pe tot teritoriul Uniunii. Totui, admiterea din partea autoritilor competente ale statelor membre de origine nu ar trebui s permit intermediarilor de credite s presteze servicii n legtur cu contractele de credit oferite de instituii non-bancare unui consumator dintr-un stat membru n care unor astfel de instituii non-bancare nu le este permis s i desfoare activitatea.

(74)Statele membre ar trebui s poat dispune ca persoanele care desfoar activiti de intermediere a creditelor doar ocazional n cursul activitii lor profesionale, cum ar fi avocaii sau notarii, s nu fac obiectul procedurii de admitere prevzute n prezenta directiv, cu condiia ca aceast activitate profesional s fie reglementat i ca normele relevante s nu interzic desfurarea ocazional a unor activiti de intermediere de credite. O astfel de derogare de la procedura de admitere prevzut n prezenta directiv ar trebui totui s nsemne c aceste persoane nu pot beneficia de regimul de paapoarte prevzut n prezenta directiv. Persoanele care doar prezint sau recomand unui consumator un creditor sau un intermediar de credite n mod ocazional n cursul activitii lor profesionale, de exemplu indicnd existena unui anumit creditor sau intermediar de credite consumatorului sau un tip de produs al respectivului creditor sau intermediar de credite consumatorului fr a face alt publicitate sau a se angaja n prezentarea, ofertarea, lucrrile pregtitoare sau ncheierea contractului de credit, nu ar trebui considerate intermediari de credite n sensul prezentei directive. De asemenea, nu ar trebui considerai intermediari de credite n sensul prezentei directive mprumutaii care doar transfer un contract de credit unui consumator printr-un proces de subrogare, fr a desfura nicio alt activitate de intermediere de credite.

(75)Pentru a asigura existena unor condiii de concuren echitabile ntre creditori i a promova stabilitatea financiar, pn la o armonizare mai aprofundat, statele membre ar trebui s vegheze la adoptarea msurilor corespunztoare pentru admiterea i supravegherea instituiilor non-bancare care ofer contracte de credit pentru bunuri imobile rezideniale. n conformitate cu principiul proporionalitii, prezenta directiv nu ar trebui s prevad condiii detaliate de admitere sau supraveghere a creditorilor care ofer astfel de contracte de credit i care nu sunt instituii de credit conform definiiei din Regulamentul UE) nr.575/2013 al Parlamentului European i al Consiliului din 26 iunie 2013 privind cerinele prudeniale pentru instituiile de credit i societile de investiii(15). Numrul instituiilor de acest tip active n Uniune n prezent este limitat, la fel i cota lor de pia i numrul statelor membre n care i desfoar activitatea, n special de la declanarea crizei financiare. Din acelai motiv, nu este oportun nici introducerea unui paaport pentru aceste instituii n prezenta directiv.

(76)Statele membre ar trebui s stabileasc norme privind sanciunile aplicabile n cazul nclcrii dispoziiilor de drept intern adoptate n temeiul prezentei directive i s se asigure c acestea sunt aplicate. Dei alegerea sanciunilor rmne la latitudinea statelor membre, sanciunile prevzute ar trebui s fie eficiente, proporionale i cu efect de descurajare.

(77)Consumatorii ar trebui s aib acces la proceduri extrajudiciare de plngere i reparaie n cazul disputelor care decurg din drepturile i obligaiile prevzute n prezenta directiv aprute ntre creditori i consumatori i ntre intermediarii de credite i consumatori. Statele membre ar trebui s se asigure c participarea la astfel de proceduri alternative de soluionare a litigiilor nu este opional pentru creditori i intermediarii de credite. Pentru a asigura buna funcionare a procedurilor de soluionare alternativ a litigiilor n cazurile de activiti transfrontaliere, statele membre ar trebui s solicite organismelor responsabile de soluionarea extrajudiciar a plngerilor i de reparaie i s le ncurajeze s coopereze. n acest context, organismele pentru plngeri i reparaii extrajudiciare din statele membre ar trebui ncurajate s participe la FIN-NET, o reea de soluionare a disputelor financiare a sistemelor naionale extrajudiciare care sunt responsabile de rezolvarea disputelor dintre consumatori i furnizorii de servicii financiare.

(78)Pentru a asigura o armonizare consecvent i pentru a ine cont de evoluia pieei contractelor de credit sau a produselor de credit sau a condiiilor economice, precum i pentru a oferi specificaii suplimentare referitoare la anumite cerine din cadrul prezentei directive, ar trebui delegat Comisiei competena de a adopta acte n conformitate cu articolul 290 din TFUE cu privire la modificarea formulelor standard sau instruciunilor pentru completarea FEIS i modificarea comentariilor sau actualizarea presupunerilor folosite la calcularea DAE. Este deosebit de important ca, n timpul lucrrilor sale pregtitoare, Comisia s organizeze consultri adecvate, inclusiv la nivel de experi. Atunci cnd pregtete i elaboreaz acte delegate, Comisia ar trebui s asigure transmiterea simultan, la timp i adecvat a documentelor relevante ctre Parlamentul European i Consiliu.

(79)Pentru a facilita capacitatea intermediarilor de credite de a furniza servicii la nivel transfrontalier, n scopul cooperrii, al schimbului de informaii i al soluionrii litigiilor ntre autoritile competente, autoritile competente responsabile de admiterea intermediarilor de credite ar trebui s fie autoritile care acioneaz sub auspiciile Autoritii europene de supraveghere (Autoritatea bancar european) (ABE), n conformitate cu Regulamentul (UE) nr.1093/2010 al Parlamentului European i al Consiliului din 24 noiembrie 2010 de instituire a Autoritii europene de supraveghere (Autoritatea bancar european)(16)sau alte autoriti naionale, cu condiia ca acestea s coopereze cu autoritile care acioneaz sub auspiciile ABE pentru a-i ndeplini sarcinile n temeiul prezentei directive.

(80)Statele membre ar trebui s desemneze autoritile competente abilitate s asigure aplicarea prezentei directive i s se asigure c acestea dispun de toate competenele de investigare i de asigurare a aplicrii/respectrii, precum i de resursele necesare pentru a-i ndeplini sarcinile. Autoritile competente ar putea aciona referitor la anumite aspecte ale prezentei directive cernd instanelor judectoreti competente s pronune o hotrre judectoreasc, inclusiv, dac este cazul, prin ci de atac. Acest lucru ar putea permite statelor membre, n special n cazul n care dispoziiile prezentei directive au fost transpuse n dreptul civil, s delege aplicarea respectivelor dispoziii organelor i instanelor sus-menionate. Statele membre ar trebui s poat desemna mai multe autoriti competente pentru aplicarea gamei variate de obligaii prevzute de prezenta directiv. De exemplu, n cazul unor dispoziii, statele membre ar putea desemna autoritile competente responsabile de asigurarea respectrii proteciei consumatorilor, n timp ce n cazul altora, acestea ar putea decide s desemneze supraveghetori prudeniali. Opiunea de a desemna diferite autoriti competente nu ar trebui s aduc atingere obligaiilor de supraveghere i de cooperare continu ntre autoritile competente, astfel cum este prevzut n prezenta directiv.

(81)Funcionarea eficient a prezentei directive va trebui s fac obiectul unei reexaminri, la fel ca progresele nregistrate n crearea unei piee interne cu un nivel ridicat de protecie a consumatorilor pentru contractele de credit pentru bunuri imobile rezideniale. Reexaminarea ar trebui s includ, printre altele, o evaluare a respectrii prezentei directive i a impactului acesteia, o evaluare a meninerii caracterului adecvat al domeniului de aplicare a prezentei directive, o analiz a acordrii de credite de ctre instituiile non-bancare, o evaluare a necesitii unor noi msuri, inclusiv a unui paaport pentru instituii non-bancare, precum i o examinare a necesitii de a introduce drepturi i obligaii suplimentare n etapa postcontractual a contractelor de credit.

(82)Intervenia exclusiv la nivelul statelor membre poate genera seturi de norme diferite, care pot afecta buna funcionare a pieei interne sau pot crea noi obstacole. Deoarece obiectivul prezentei directive, i anume crearea unei piee interne a contractelor de credit pentru bunuri imobile rezideniale care s fie eficient i competitiv i care s ofere n acelai timp un nivel ridicat de protecie a consumatorilor nu poate fi realizat n mod satisfctor de statele membre, iar n consecin, aciunea la nivelul Uniunii ar fi mai eficace, Uniunea poate adopta msuri n conformitate cu principiul subsidiaritii prevzut la articolul 5 din Tratatul privind Uniunea European. n conformitate cu principiul proporionalitii, astfel cum este enunat la articolul respectiv, prezenta directiv nu depete ceea ce este necesar pentru atingerea obiectivului respectiv.

(83)Statele membre pot decide s transpun anumite aspecte reglementate de prezenta directiv n dreptul intern prin norme prudeniale, de exemplu evaluarea bonitii consumatorului, n timp ce altele sunt transpuse n dreptul penal, de exemplu obligaiile referitoare la mprumutatul responsabil.

(84)n conformitate cu declaraia politic comun a statelor membre i a Comisiei cu privire la documentele explicative din 28 septembrie 2011(17), statele membre s-au angajat s anexeze, n cazuri justificate, la notificarea msurilor lor de transpunere, unul sau mai multe documente care explic relaia dintre componentele unei directive i prile corespunztoare din instrumentele naionale de transpunere. n ceea ce privete prezenta directiv, organul legislativ consider c transmiterea unor astfel de documente este justificat.

(85)Autoritatea European pentru Protecia Datelor a dat un aviz la 25 iulie 2011(18)n baza articolului 28 alineatul (2) din Regulamentul (CE) nr.45/2001 al Parlamentului European i al Consiliului din 18 decembrie 2000 privind protecia persoanelor fizice n ceea ce privete prelucrarea datelor cu caracter personal de ctre instituiile i organele comunitare i libera circulaie a acestor date(19),

ADOPT PREZENTA DIRECTIV:CAPITOLUL IOBIECT, DOMENIU DE APLICARE, DEFINIII I AUTORITI COMPETENTEArticolul 1ObiectulPrezenta directiv prevede un cadru comun pentru anumite aspecte ale actelor cu putere de lege i actelor administrative ale statelor membre referitoare la contractele care acoper credite pentru consumatori garantate prin ipotec sau legate n alt mod de bunuri imobile rezideniale, inclusiv obligaia de a efectua o evaluare a bonitii nainte de acordarea unui credit, ca baz pentru elaborarea unor standarde de subscriere eficace n legtur cu bunurile imobile rezideniale n statele membre, precum i referitor la anumite cerine prudeniale i de supraveghere, inclusiv pentru nfiinarea i supravegherea intermediarilor de credite, a reprezentanilor desemnai i a instituiilor non-bancare.Articolul 2Nivelul de armonizare(1)Prezenta directiv nu mpiedic statele membre s menin sau s introduc dispoziii mai stricte n scopul de a proteja consumatorii, cu condiia ca dispoziiile respective s fie coerente cu obligaiile acestora n temeiul dreptului Uniunii.(2)Fr a aduce atingere alineatului (1), statele membre nu menin i nu introduc n legislaia lor naional dispoziii diferite de cele prevzute la articolul 14 alineatul (2) i n anexa II partea A n ceea ce privete informaiile precontractuale standardizate prin intermediul unei fie europene de informaii standardizate (FEIS) i la articolul 17 alineatele (1)-(5), (7) i (8) i n anexa I cu privire la un standard al Uniunii co