D 3207 Publicitate Imobiliara 2015

Camelia ILIE

PUBLICITATE IMOBILIARA

SUPORT DE CURS

2015

2

3

PUBLICITATE IMOBILIARA

CUPRINS

INTRODUCERE

Cap.1 MIJLOACE JURIDICE DE REALIZARE A SECURITĂŢII

STATICE ŞI DINAMICE A DREPTURILOR PATRIMONIALE.

NECESITATEA ŞI ROLUL PUBLICITĂŢII IMOBILIARE.

1.1Generalitati

1.2 Notiunea de publicitate legala

1.3. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii 1.4. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate

Cap.2 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ÎN DREPTUL ROMÂNESC

2.1 Obiectul si scopul publicitatii imobiliare

2.2 Efectele publicităţii imobiliare

2.3 Definiţia publicităţii imobiliare

Cap.3 SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN DREPTUL

ROMÂNESC

3.1Consideraţii generale

3.2 Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni.

3.3 Cartile funciare

Cap.4 CĂRŢILE FUNCIARE. SISTEMUL REAL DE PUBLICITATE

IMOBILIARĂ

4.1Scurt istoric. Cadrul legislativ

4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelatia cu Legea nr 7/1996

4.3 Noutaţi referitoare la Cartea Funciara în Noul Cod Civil

Cap.5 NOILE CĂRŢI FUNCIARE

5.1 Consideraţii generale. Cadrul legislativ. Sediul materiei.

5 .2 Evolu t ia cadas t ru lu i

5 .3 Dezvol ta rea i s to r ică a cadas t ru lu i

5.4. Elemente de cadastru

Cap.6 NOŢIUNEA, STRUCTURA ŞI OBIECTUL CĂRŢILOR FUNCIARE

6.1 Noţiunea de carte funciară

6.2 Structura cărţii funciare

4

6.3 Obiectul cărţii funciare.Corpul de proprietate

Cap.7 PRINCIPIILE CĂRŢILOR FUNCIARE

7.1 Prezentare generală. enumerare

7.2 Conţinutul principiilor de carte funciară

Cap.8 ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

8.1 Clasificare. Intăbularea. Înscrierea provizorie. Notarea

8.2 Efectele înscrierilor în cartea funciară

Cap.9 ACŢIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ

9.1 Noţiunea, reglementarea, clasificarea acţiunilor de carte funciară

9.2 Acţiunea în rectificare

9.2 Acţiunea în prestaţie tabulară

Cap.10 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

10.1 Procedura de lucru în materie de carte funciară. Cererea de înscriere

10.2 Reguli speciale de înscriere

RASPUNSURI SI COMENATRII LA TESTELE DE AUTOEVALUARE

5

PUBLICITATEA IMOBILIARA

INTRODUCERE

Stimate Student

In studiul dreptului civil, „PUBLICITATEA IMOBILIARA ” deţine un rol

important . Studiul cursului este dedicat semestrului 1 al anului IIl în cadrul

Facultăţii de drept. Publicitatea imobiliara este un modul de studiu complementar

In vederea parcurgerii acestui curs, studenţii vor trebui să deţină ca şi premise

esenţiale,cunoştinţe dobândite în cadrul studiului de drept civil studiate în anul I si

ll de facultate. Lipsa acestor cunoştinţe face imposibilă parcurgerea prezentului

curs. Nu există însă condiţii privind promovarea prealabilă a examenelor de drept

civil . In vederea abordării prezentului curs se recomandă actualizarea informaţiei

parcurse la disciplina drept civil .Drepturile Reale în cursul anului Il de studii

semestru 1 respectiv capitolul Publicitatea imobiliara .

OBIECTIVELE CURSULUI

Prezentul curs , cuprinde studiulnotiunii de ansamblu al publicitatii .

Se poate observa că informarea – cunoaşterea – publicitatea fac parte din viaţa

noastră, iar – când sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate şi de jure. Din varii

motive, există situaţii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a

organiza informarea şi cunoaşterea unor realităţi juridice.

Astfel, am putea spune că publicitatea legală ar fi un ansamblu de reguli care au

drept scop aducerea la cunoştinţa participanţilor la circuitul juridic a unei anumite

situaţii juridice. Înainte de toate, suntem datori să atragem atenţia că – în ciuda

numelui, publicitatea legală nu se prezintă omogen, ca un set de reguli aplicabile

oricărei situaţii.

Aceste reguli sunt diferite în funcţie de unele criterii, dar ceea ce le uneşte este

scopul cunoaşterii situaţilor pentru producerea anumitor consecinţe juridice. Dacă

numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de publicitate legală

sunt efectele juridice, ceea ce separă aceste norme este obiectul cunoaşterii. Prin

urmare, în cursul de faţă ne vom concentra exclusiv asupra sistemelor de

publicitate imobiliară, axate pe cunoaşterea drepturilor imobiliare, trecând în

revistă atât Registrele de transcripţiuniinscripţiuni,

cât şi actualul sistem de Cărţi funciare.

Dupa studierea cursului PUBLICITATE IMOBILIARA studentul va fi capabil :

6

cunoasterea corecta a termenilor de specialiatate specifici dreptului

civil in special sectiunea publicitate imobiliara

cunoasterea si insusirea de catre studenti a sistemelor de publicitate

ce au existat in sistemul de drept romanesc.

identificarea caracteristicilor noilor institutii

posibilitatea de a stabili conexiuni intre ele si utilizarea corecta a

termenilor

MODUL IN CARE ESTE ORGANIZAT CURSUL

I. Elemente introductive

I.1. Noţiunea de publicitate legală

I.2. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii

I.3. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate

I.4. Obiectul şi scopul publicităţii imobiliare

I.5. Efectele publicităţii imobiliare

I.6. Definiţia publicităţii imobiliare

I.7. Sisteme de publicitate imobiliară aplicabile astăzi

II. Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni

II.1. Sediul materiei

II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre

II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registre

II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.

II.5. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară

II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliară prin Registre

III. Cărţile funciare

III.1. Sediul materiei

III.2. Elemente de cadastru

III.3. Definiţia cărţilor funciare, obiectul şi structura acestora

III.4. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cărţi funciare

III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cărţi funciare

III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliară. Tipuri de înscrieri.

III.7. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară

III.8. Acţiunile de carte funciară

Evaluarea continua si finala

Pentru parcurgerea cursului se recomandă studenţilor ca ulterior lecturii obligatorii

prealabile a informaţiilor aferente temelor menţionate , să participe la următoarele

acţivităţi implicate de curs:

- întâlnirile periodice organizate cu profesorul conform orarului

7

- formularea de întrebări adresate profesorului (în cadrul întâlnirilor

organizate );

- verificare prealabilă a cunoştinţelor (această verificare se va realiza prin teste

scrise care var cuprinde întrebări cu caracter general despre temele abordate în

cadrul cursului );

- verificarea abilităţilor de sinteză ale studentului (această verificare presupune

întocmirea unei lucrări scrise – referat , pe o temă aleasă în urma discuţiei cu

profesorul);

- verificarea abilităţilor practice ale studentului (presupune soluţionarea de speţe

care implică însuşirea prealabilă a cunoştinţelor din cadrul celor 12 teme

anunţate);

- examinarea propriu-zisă (participarea la examenul scris);

Test de autoevaluare nr.1

Identifica sarcinile de lucru formulate anterior .Ce rol crezi ca au in

aceasta parte introductiva?

Foloseste spatial liber de mai jos pentru raspuns.

Raspunsul corect si comentariile –la prima intilnire cu profesorul.

Este util sa raspunzi cu consecventa la intrebarile formulate in testele de

autoevaluare.In acest fel iti este mult mai usor sa sintetizezi material parcursa sis a

te pregatesti pentru a raspunde la alte sarcini de lucru.Raspunsurile la aceste sarcini

de lucru se regasesc la sfirsitul cursului in sectiunea Raspunsuri la teste de

autoevaluare. Evaluarea continua este o modalitate de apreciere a activitatii studentului , pe parcursul

intregului semenstru.

8

CAP.1 MIJLOACE JURIDICE DE REALIZARE A SECURITĂŢII

STATICE ŞI DINAMICE A DREPTURILOR PATRIMONIALE.

NECESITATEA ŞI ROLUL PUBLICITĂŢII IMOBILIARE.

Cuprinsul capitolul 1

Obiectivele cap 1

1.1Generalitati

1.2 Notiunea de publicitate legala

1.3. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii

1.4. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate

Bibliografia cap 1

OBIECTIVELE CAPITOLULUI 1

Dupa studiul Cap 1 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente

cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea notiunii de publicitate imobiliara

Rolul cunoaşterii în materia publicităţii Rolul evidenţei în sistemele de publicitate

Generalităţi.

Scopul oricărei norme de drept este prevenţiunea. Cu cât un drept este mai bine

delimitat şi mai bine cunoscut, cu atât este mai respectat şi se exercită mai corect.

Nevoia de siguranţă a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la

publicitatea lor.Drepturile reale al căror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin

natura lor, opozabile erga omnes. Ca să poată fi opuse persoanelor străine de

actul juridic, din care derivă asemenea drepturi, s-a simţit nevoia să fie aduse la

cunoştinţa lor

Aducerea la cunoştinţa acelor persoane, denumite cu expresia ,,cel de al treilea ,,s-

a făcut, fie prin îndeplinirea unor formalităţi solemne, fie printr-o anumită

publicitate. Nevoia s-a simţit în special pentru drepturile reale asupra

imobilelor.Scopul publicităţii imobiliare, prin care adevăratul proprietar se face

cunoscut tuturor, este de a da siguranţă deplină operaţiunilor juridice, atât sub aspect

static cât şi dinamic.Securitatea statică se refera la ocrotirea drepturilor pe care le

9

are o persoana cu privire la un imobil, iar securitatea dinamică constă în ocrotirea

dobândirilor viitoare.Mijloacele prin care se asigură securitatea în operaţiile

juridice privitoare la imobilele funciare sunt publicitatea şi formalismul impus unor

anumite înstrăinări.Motivaţia introducerii publicităţii constă în interesul, nu numai

al persoanelor fizice dar şi al societăţii în circulaţia juridică,în siguranţă, a

bunurilor imobile, care au o valoare mare şi o importanţă deosebită.

Publicitatea imobiliară cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite să

ţină evidenţa bununilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice prin care se

constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare,pentru a

le face opozabile “erga omnes”.

1.2. Noţiunea de publicitate legală Cu toţii vrem să fim informaţi, despre toate şi despre toţi. O dată informaţia

dobândită şi asimilată, am putea spune că ştim, că cunoaştem – mai în detaliu sau

mai superficial, ceva sau pe cineva. Cunoaşterea o transformăm în cunoştinţe,

adică în efecte ale informării iniţiale; după cum aceste informaţii le vom utiliza

într-un anume scop, care poate iniţial nu ne era foarte clar în minte. Totul porneşte

din mintea noastră, converge într-o anumită măsură şi cu anumite mijloace

către realitatea înconjurătoare, şi se întoarce tot în mintea noastră. Întregul se

sprijină pe aparenţa că o anumită realitate/informaţie e de găsit –se află undeva.

Dacă aceasta e mai puţin accesibilă, am putea spune că e ocultă. Din contră, dacă e

evidentă şi facil de apropriat, am putea spune că e publică.

Cu cât despre ea ştiu mai mulţi, cu atât ne apropiem de ideea de publicitate,

degenerând uneori în notorietate. Cu cât e mai anevoios drumul către sursă, cu atât

spunem că realitatea/informaţia este mai înconjurată de secret, de taină, de

clandestinitate sau chiar de ocult. Se poate deci observa că sfera persoanelor care

deţin sau au vocaţia de a deţine o informaţie determină în fond caracterizarea

acesteia ca fiind publică sau ocultă.

Pe lângă toate acestea, există şi sisteme de reguli organizate legal, prin care

cunoaşterea unor stări şi situaţii juridice are drept scop producea unor anumite

efecte juridice direct legate de amintita cunoaştere: e vorba de publicitatea legală.

Iar când situaţiile juridice sunt legate esenţial de imobile, vom vorbi de o specie a

acesteia din urmă: publicitatea imobiliară.

Deja am putut observa că informarea – cunoaşterea – publicitatea fac parte din

viaţa noastră, iar când sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate şi de jure. Din varii

motive, există situaţii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a

organiza informarea şi cunoaşterea unor realităţi juridice. Astfel, am putea spune

că publicitatea legală ar fi un ansamblu de reguli care au drept scop aducerea

la cunoştinţa participanţilor la circuitul juridic a unei anumite situaţii

juridice.

Înainte de toate, suntem datori să atragem atenţia că în ciuda numelui, publicitatea

legală nu se prezintă omogen, ca un set de reguli aplicabile oricărei situaţii. Aceste

10

reguli sunt diferite în funcţie de unele criterii, dar ceea ce le uneşte este scopul

cunoaşterii situaţilor pentru producerea anumitor consecinţe juridice. Dacă

numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de publicitate legală

sunt efectele juridice, ceea ce separă aceste norme este obiectul cunoaşterii.

Astfel, dacă de cunoscut sunt situaţiile juridice definite de drepturile mobiliare,

vom vorbi de publicitate mobiliară; dacă în chestiune sunt drepturi imobiliare, se

va considera că sistemul e unul al publicităţii imobiliare etc. De observat că

legislaţia se pretează şi la împărţirea după caracterul patrimonial sau nu al

dreptului supus cunoaşterii cu anumite efecte. Prin urmare, se va putea vorbi de

publicitatea drepturilor patrimoniale –care cuprinde exemplele de mai sus, ca

subsisteme. În sfera de cuprindere a publicităţii drepturilor nepatrimoniale s-ar

putea aminti sistemele de înscriere a persoanele juridice (asociaţii, fundaţii,

societăţi comerciale etc.) şi chiar registrele de stare civilă, pentru persoanele

fizice.Mai mult, din cele care preced se desprinde şi ideea că nu numai

drepturile văzute ut singuli pot constitui obiect de publicitate legală, ci şi situaţiile

juridice complexe, cum ar fi persoanele juridice.

În consecinţă, publicitatea imobiliară nu constituie decât un fragment,o partea a

sistemului de publicitate legală, la care ne vom referi precumpănitor în rândurile de

faţă.

I.3. Rolul cunoaşterii în materia publicităţii Publicitatea imobiliară are ca temei subiectiv cunoaşterea.Din punct de vedere

juridic această cunoaştere nu are nimic de-a face cu complicatele teorii filosofice în

materie sau cu ştiinţele cognitive. Juridic vorbind, aici prin cunoaştere trebuie să

înţelegem doar luarea la cunoştinţă şi înţelegerea sensurilor juridice ale

informaţiilor astfel obţinute. Cunoaşterea este organizată prin punerea la punct a

unui sistem de date esenţiale, care constituie suportul tehnic al publicităţii. Din

acest punct de vedere, publicitatea imobiliară se constituie ca o sumă de informaţii

relevante pentru descrierea tehnică, economică şi juridică a imobilelor şi a

titularilor de drepturi în special imobiliare.

Astfel, baza de date va cuprinde identificarea în spaţiu a imobilului (date cadastrale

şi topografice ale imobilului, descrierea nemişcătorului şi suprafeţele acestuia,

chiar materialele de construcţie etc.), destinaţia economică a bunului imobil

(categoria de folosinţă, veniturile obţinute sau impozitele datorate pentru imobil

etc.), drepturile care poartă asupra imobilului în discuţie (proprietate,

dezmembrământ, situaţii personale etc.), identificarea titularilor acestor drepturi

(nume, domiciliu, stare civilă etc.) etc. Cognitiv vorbind, acestea sunt informaţii

simple, dar esenţiale pentru mecanismul publicităţii imobiliare.

În funcţie după cum se realizează juridic această cunoaştere putem deosebi

între cunoaşterea efectivă şi cea reputată. Prima, presupune informarea directă,

nemijlocită sau fără a fi mediată de altceva sau altcineva; e o cunoaştere propriis

sensibus, persoana ia act direct de existenţa unei anumite situaţii juridice. Astfel,

11

de pildă, e exemplul celui care asistă la încheierea unui act juridic sau e martor de

identificare într-un act. Prin propriile simţuri şi prin participarea la încheierea

actului juridic, o persoană poate să intre în contact direct cu o anumită realitate

juridică.

La fel se întâmplă în materia posesiei. Posesorul unui bun mobil e observat ca atare

de ceilalţi, care pot constata că acesta se foloseşte de bunul mobil în

discuţie.Cazurile practice sunt fără număr, iar în materie imobiliară e simplu de

constatat că cel care lucrează pământul sau locuieşte într-un imobil face acte

materiale de folosinţă, care cu uşurinţă pot ajunge direct la cunoştinţa celorlalţi.

În principiu, sistemele de publicitate imobiliară nu se bazează esenţial pe acest

tip de cunoaştere zisă efectivă, dar ea poate să intre în combinaţii cu alte condiţii şi

criterii şi să valoreze juridic ceva pentru sistemul de publicitate. Astfel,

cunoaşterea efectivă poate fi dirimantă de efecte juridice pentru sistemul de

publicitate imobiliară. Legea şi logica nu pot permite ca sistemul de cunoaştere

reputată să fie deturnat şi să ecraneze cunoaşterea efectivă. Aşadar, Legea cărţilor

funciare leagă producerea efectelor sale caracteristice de buna-credinţă a celui

care-i invocă soluţiile. Cu alte cuvinte, cel care ştie efectiv că situaţia reală diferă

de cea de carte funciară, nu poate invoca regulile acesteia în sensul de a i se aplica

efectele specifice . Şi în sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

cunoaşterea efectivă e valorifică, tot în sensul relei-credinţe, dar alături de

manoperele dolosive .

Celălalt tip de cunoaştere, cea reputată, mediată ori prezumată, este o

cunoaştere, care -ca sursă şi mecanisme, se aseamănă cu prezumţiile legale. Pentru

cunoaşterea reputată, este legea care face presupunerea că o dată o informaţie

înscrisă în sistemul de publicitate imobiliară această informaţie e reputată a fi

cunoscută de către toată lumea, fără să fie implicată şi cunoaşterea efectivă sau

consultarea directă a sistemului de publicitate. Mutatis mutandis, este ceea

ce se întâmplă cu legea: o dată publicată în Monitorul Oficial se presupune că toţi o

cunoaştem.

Tehnic vorbind, cunoaşterea reputată aduce cu prezumţiile absolute de sorginte

legală: operează ope legis şi nu acceptă contraproba. Dar există şi deosebiri la nivel

de efecte şi tehnică procesuală. Ceea ce interesează aici, însă, e ideea foarte simplă

că acest tip de cunoaştere –reputată, constituie pilonul central al sistemelor de

publicitate moderne, în timp ce cunoaşterea efectivă nu are decât un rol rezidual,

marginal.

Cunoaşterea acestor date sau informaţii nu are însă un scop în sine, după cum

nu sunt evaluate doar tale quale. Această cunoaştere determină –în conexiune cu

alte mecanisme proprii publicităţii, un efect tehnic al sistemului de publicitate

imobiliară. Astfel, cunoaşterea face posibil –subiectiv vorbind, efectul juridic

caracterial al publicităţii imobiliare:efectul de opozabilitate sau atributiv al unui

anumit sistem de publicitate, care este de neconceput fără cunoaştere. Dar

12

raţiunea ultimă a unui system de publicitate nu e totuşi cunoaşterea în sine, ci

efectul de opozabilitate sau de atributivitate al drepturilor imobiliare inserate în el.

Dar nici măcar acest efect –chiar esenţial sau caracterial, nu constituie ultima

raţiune a unui sistem de publicitate imobiliară. Ceea ce se urmăreşte –în ultimă

analiză, prin instituirea unui sistem de publicitate imobiliară este ca acesta să

constituie un mijloc de soluţionare a conflictelor care pot apărea între drepturile

supuse publicităţii.

Acest element esenţial –tranşarea conflictelor existente între drepturi

concurente, poate fi folosit ca şi criteriu de departajare a sistemelor simple de

informare de cele de publicitate efectivă. Astfel, sistemul de cadastru sau rolul

fiscal constituie baze de date deosebit de complexe, care cuprind uneori toate

informaţiile unui system de publicitate imobiliară,dar ele nu sunt totuşi sisteme de

publicitate, deoarece nu au fost investite cu puterea juridică de a soluţiona

conflictele între drepturile imobiliare concurente.Din acest punct de vedere,

cadastrul sau rolul fiscal nu sunt decât simple baze de date informative, fără

relevanţă imediată pentru opozabilitatea sau atributivitatea drepturilor imobiliare

pe care le conţin.

I.4. Rolul evidenţei în sistemele de publicitate

Unele sisteme de publicitate imobiliară au la bază un sistem de evidenţă al

imobilelor. Acesta este cadastrul general, care se prezintă ca fiind „sistemul unitar

şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe

întreg teritoriul al ţării.” Funcţia esenţială a cadastrului e de a furniza o evidenţă

tehnică cât mai fidelă a imobilelor şi de a permite sistemului de publicitate

imobiliar -care se întemeiază pe el, să devină un sistem real.

Caracteristica esenţială a sistemelor reale de publicitate imobiliară constă în

aceea că evidenţa juridică se face pe bunurile nemişcătoare, iar nu pe numele

proprietarilor sau al altor titulari de drepturi reale supuse publicităţii. Sistemele de

publicitate imobiliară reale sunt considerate superioare celor personale deoarece –

datorită suportului lor cadastral, ele reflectândmai bine situaţia tehnică şi juridică a

bunurilor şi drepturilor imobiliare. După cum consultarea acestor sisteme este cu

mult uşurată prin recurgerea la referinţele topografice ale parcelelor. În general,

sistemul de publicitate al cărţilor funciare se bazează pe cadastru şi este considerat

unul real.

Dar există şi sisteme de publicitate care nu se sprijină pe nici un suport tehnic,

iar ideea de cadastru le este străină. Aceste sisteme se prezintă ca registre în care se

fac transcripţiuni şi inscripţiuni ale actelor juridice care poartă asupra imobilelor.

Ele sunt considerate sisteme personale de publicitate imobiliară, deoarece

evidenţa şi consultarea lor se face după numele titularilor de drepturi supuse

înscrierii, iar nu după elementele de identificare tehnică a nemişcătoarelor. Acest

aspect le face criticabile şi ceva mai greoi de consultat, mai ales în raport cu

sistemele reale de publicitate.

13

. Test de autoevaluare nr. 1 - scrieti raspunsul correct

Ce cuprinde publicitatea imobiliara?

BIBLIOGRAFIE CAP 1

1.I. Albu – Noile cărţi funciare, ed. Lumina lex, Bucureşti-1997

2.M. Nicolae – Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, ed. Press Mihaela,

Bucureşti- 2000

3.M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi II, ed. Universul juridic,

Bucureşti- 2006

4.L. Pop, L.-M. Harosa – Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic,

Bucureşti-2006

5.O. Ungureanu, C.Munteanu – Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale

principale, ed. Hamangiu, Bucureşti-2008

14

CAP2 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ÎN DREPTUL ROMÂNESC

Cuprins

Obiectivele cap.2

2.1Obiectul si scopul publicitatii imobiliare

2.2Efectele publicităţii imobiliare

2.3Definiţia publicităţii imobiliare

Bibliografia CAP 2

OBIECTIVELE CAP 2

Dupa studiul CAP 2 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente

cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea obiectul si scopul publicitatii

imobiliare

Insusirea efectelor si definirea notiunii de publicitate

imobiliara

2.1 Obiectul şi scopul publicităţii imobiliare

Din cele deja arătate şi chiar din denumirea sa, se poate desprinde ideea că

publicitatea imobiliară are ca obiect esenţial drepturile imobiliare principale şi

accesorii. În funcţie de modul concret de organizare, publicitatea imobiliară se mai

poate referi –în subsidiar şi la unele drepturi personale sau alte stări juridice, cu

condiţia ca acestea să aibă o minimă legătură cu imobilele ori cu drepturile

nemişcătoare. La o privire mai atentă, se poate observa că drepturile imobiliare au

o sursă , după cum au un suport sau obiect derivat: bunurile nemişcătoare.

Prin urmare, se ridică întrebarea: la care dintre aspectele amintite se referă

publicitatea imobiliară şi dacă există o ierarhizare funcţională a acestora?

În mod curent se vorbeşte despre publicitatea drepturilor, neglijându-se sursa

acestora. Deci, publicitatea imobiliară s-ar referi mai degrabă la drepturi decât la

izvorul acestora.

Dacă se compară sistemul de publicitate al Registrelor cu cel al Cărţilor funciare,

se poate observa că primul pune accent formal pe transcripţiunea actelor juridice

(instrumentum), dar pe inscripţiunea drepturilor, după cum Cărţile funciare s-ar

preocupa precumpănitor de publicitatea drepturilor, ocultând sursa lor concretă.

Pentru a nu cădea în anost , la acest nivel trebuie reţinut că sistemele de publicitate

15

imobiliară se interesează atât de drepturi cât şi de sursa acestora, diferenţierea între

cauză/efect fiind justificată însă în analiza tehnică a operaţiunilor de publicitate.

Cel mai important de subliniat aici e faptul că sistemele de publicitate

imobiliară se preocupă de soarta drepturilor imobiliare private, precum şi de actele

juridice tot private. Ceea ce înseamnă că regula e că se vor supune publicităţii toate

drepturile private, şi doar prin excepţie drepturile incluse în domeniul public.

Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că

ele au ca vocaţie esenţială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru

drepturile reale propriu-zise, adică particulare sau private. Prin urmare, drepturile

de proprietate publică ca şi celelalte drepturi ataşate sau derivate din aceasta, se

supun sistemelor de publicitate imobiliară doar prin excepţie. Astfel se poate

explica şi de ce modurile de dobândire ex lege sunt iniţial scutite de publicitate

imobiliară, dar şi de ce există sisteme aparte de evidenţă imobiliară pentru

domeniul public.

În plus,mai trebuie amintit că sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să

se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lăsând în plan

secund faptele juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale

drepturilor imobiliare. Concluzia se poate desprinde şi din analiza textelor de lege

care de exemplu, instituie excepţiile de la înscrierea în Cărţile funciare

Mai simplu, sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru

particulari, care încheie acte de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale

ordinare (proprietatea şi dezmembrămintele sale, precum şi garanţiile reale

imobiliare). Restul, chiar dacă are tangenţă cu sistemul de publicitate imobiliară o

face doar prin excepţie.

Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Iniţial s-a plecat de

la ideea că opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura

nici protecţia creditului, după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce

face imposibilă fiscalizarea strămutărilor imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a

născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de plin drept, caracteristică Codului

civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi. Astăzi, toţi autorii susţin la

unison că publicitatea imobiliară asigură o mai bună securitate a circuitului civil,

după cum realizează o mai bună protecţie a creditului, prin publicitatea garanţiilor

sale imobiliare. În ultimă instanţă, mai trebuie adăugată şi ideea importantă că

sistemele de publicitate imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil

şi un mijloc de soluţionare a conflictelor dintre drepturile concurente supuse

publicităţii.

2.2 Efectele publicităţii imobiliare

Vorbeammai sus despre rolul cunoaşterii înmateriede publicitate şi constatam

că aceasta nu are o valoare în sine, ci aremenirea de a fundamenta efectul

caracterial al sistemuluide publicitate. Prin efect caracterial, esenţial sau

caracteristic al unui sistem de publicitate înţelegem acel efect juridic definitoriu pe

16

care sistemul îl produce şi deci, care ne va putea permite să delimităm sistemele de

publicitate imobiliară unele de altele. E de subliniat că sistemele de publicitate

produc efecte multiple, dar dintre acestea, numai unul e definitoriu. În plus, după

cum vom observa, aceste efecte pot în anumite limite, să coexiste în cadrul

aceluiaşi sistemde publicitate imobiliară. Dacă amimagina o scală a puterii acestor

efecte în sens descrescător, amputea vorbi de sisteme de publicitate imobiliară cu

efect atributiv de drepturi şi sisteme cu efect confortativ, la care ne grăbim să

adăugam şi existenţa efectelor informative.

Sistemele de publicitate atributive de drepturi sunt uneori denumite cu efect

constitutiv, dar ultima noţiune e oarecum restrictivă, deoarece sugerează doar

situaţiile în care se constituie şi se strămută drepturile imobiliare, în timp ce

termenul „atributiv” are vocaţia de a cuprinde şi cazurile de stingere şi

transformare a drepturilor supuse publicităţii. Exemplul clasic de sistem atributiv

de drepturi e Cartea funciară, care îşi merită pe deplin această denumire în dreptul

german. În mod tradiţional, doctrina şi practica române au considerat că sistemul

cărţilor funciare are de asemenea un caracter atributiv pentru drepturile supuse

întabulării. Esenţa atributivităţii e simplă: dacă un drept e înscris în sistemul de

publicitate imobiliară atunci el există. „A fi ori a nu fi” semnifică în Cărţile

funciare „a fi înscris sau a nu fi înscris”! Prin urmare, e simplu de observat că

sistemele de publicitate atributive nu mai sunt simple accesorii dreptului obiectiv

substanţial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse înscrierii trebuie să

realizeze această formalitate substanţială! Sistemul se şi numeşte „atributiv”

deoarece el atribuie drepturi, adică le constituie, strămută sau le stinge ca efect al

înscrierii lor în Cartea funciară.Evident că există şi excepţii de la principiul

înscrierii atributive, care se justifică din anumite raţiuni, dar asupra acestor aspecte

vom reveni mai jos.

Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor

înscrise; ele nu au nici o înrâurire asupra existenţei acestor drepturi imobiliare.

Sistemele se numesc „confortative” deoarece sporesc confortul juridic al titularilor

înscrişi, al căror drept imobiliar e opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari

care nu-şi înscriu dreptul în sistem şi care datorită inopozabilităţii dreptului lor, pot

resimţi un anumit disconfort juridic. Aceste sisteme mai sunt denumite „de

opozabilitate” sau „cu efect de opozabilitate”, tocmai pentru a sublinia efectul

caracterial, definitoriu al sistemului de publicitate imobiliară descris de ele.

Sistemele confortative sunt neutre faţă de izvoarele drepturilor înscrise, sunt

accesorii dreptului substanţial şi nu afectează existenţa drepturilor imobiliare de

înscris, ci doar opozabilitatea lor. „A fi sau a nu fi înscris” se traduce prin „a fi sau

a nu fi opozabil”. În dreptul român, sunt considerate sisteme confortative

Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni şi noile cărţi funciare.

Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliară se referă la

17

faptul că acesta poate furniza celor interesaţi unele date şi informaţii cu privire la

situaţiile imobiliare supuse publicităţii. Aceste efecte sunt accesorii efectului

caracterial şi nu pot defini un sistem propriu-zis de publicitate; ele fie se adaugă

unui sistem de publicitate imobiliară, fie definesc un simplu system de evidenţă

imobiliară. Astfel, în sistemul vechilor cărţilor funciare, unele notări,nu pot avea

decât efectul unei informări. Pentru cea de a doua situaţie, e evident că sistemul

cadastral sau rolul fiscal imobiliar pot furniza omultitudine de informaţii despre un

anumit imobil,dar acestea nu sunt sisteme de publicitate propriu-zise. În esenţa,

deosebirea între acestea din urmă şi sistemele cu efect informativ constă în aceea

că ultimele nu au puterea juridică de a tranşa în vreun fel un eventual conflict între

drepturi imobiliare concurente.

2.3 Definiţia publicităţii imobiliare

Din cele notate mai sus am putea extrage anumite elemente care să ne ofere o

definiţie sintetică a publicităţii imobiliare. Astfel, s-ar putea spune că aceasta se

prezintă ca un sistem coerent de reguli de drept, care -prin organizarea cunoaşterii

exacte a unei situaţii imobiliare, are ca ţel final să tranşeze -prin efectele sale ,

eventualele conflicte apărute între drepturile supuse publicităţii.

Test de autoevaluare nr. 2- scieti raspunsurile in spatiul liber din chenar

.

Care este obiectul publicitatii imobiliare?

BIBLIOGRAFIE CAP 2


2.C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – Tratat de drept civil român,

vol. II, ed. All, Bucureşti-1998


Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006

18

Cap.3 SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN DREPTUL

ROMÂNESC


Obiectivele cap 3


3.2 Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni.

3.3 Cartile funciare

Bibliografia cap 3



cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea sistemelor de publititate imobiliara mai

importante ce au existat si coexistat istoric in spatial juridic

Romanesc.


In dreptul român au fost aplicabile două sistememai importante: Registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni şi Cărţile funciare. Raţiunile pentru care au existat

două sisteme, iar nu unul singur, sunt de natură istorică şi indolenţă legislativă.

Istoric, sistemul Registrelor s-a aplicat în partea de ţară care a constituit până în

1918 Vechiul Regat, iar Cărţile funciare au fost iniţial specifice doar zonelor care

s-au unit cu România după primul război mondial. Prin urmare, se poate observa că

aceste sisteme –care cunosc şi unele variaţiuni, se aplică concurent, dar pe teritorii

administrative diferit. Teoretic ar fi trebuit ca ele să fie complet separate de

teritorialitatea lor diferită, dar ele au interferat cel puţin din două motive. Astfel,

elementele de drept substanţial (dreptul civil) aplicabile Cărţilor funciare se

regăsesc uneori în Codul civil, pe care se bizuie într-o anumită măsură Registrele.

Apoi, după Unire, legiuitorul român8 a încercat să unifice şi sistemul de publicitate

imobiliară, cu efectul însă nu al lichidării diferenţelor, ci al generării de subsisteme

locale, care constituiau un hibrid între regulile Registrelor şi cele care orânduiesc

Cărţile funciare (e.g. cărţile de publicitate imobiliară9). Efortul a fost continuat şi

în zilele noastre, cu efectul apariţiei L: 7/1996, care are tot vocaţia de extindere a

cărţilor funciare la nivelul întregii ţări.Consecinţa este ca pina la un moment dat si

19

prin intrarea in vigiare a noului cod civil au interferat pe unele locuri si uneori au

coexistat două sisteme de carte funciară: cea veche (orânduită de D-L:115/1938) şi

cea nouă (L: 7/1996), un sistem de Registre menţinut parţial în vigoare şi unele

sisteme reziduale mixte.

În continuare ne vom referi doar la sistemele mai importante, cel al Registrelor

şi cel al Cărţilor funciare, deoarece celelalte au avut o aplicare redusă teritorial,

după cum în esenţă nu fac decât să combine norme şi aspecte proprii celor doua

sisteme importante: Registrele şi Cărţile funciare.

3.2 REGISTRELE DE TRANSCRIPŢIUNI ŞI INSCRIPŢIUNI

1. Sediul materiei

Sistemul modern de publicitate imobiliară îşi face apariţia în dreptul român

odată cu adoptarea Codului civil13. Acesta cuprinde referiri la sistemul de registre,

dar nu-l reglementează unitar. Astfel -de pildă, în materie de donaţii (art. 818-819

C.civ.), de vindere (art. 1295 şi 1394 C.civ.), ipoteci (art. 1801-1803 C.civ.) sau

privilegiile imobiliare (art. 1738-1745 C.civ.) se face vorbire despre transcrierea

sau înscrierea actelor care constată operaţiunile juridice amintite. Deşi se arată care

sunt efectele acestor înscrieri, precum şi denumirea sistemului de publicitate,

acesta nu este reglementat şi sub aspect tehnic. În fapt, este Codul de procedură

civilă (art. 710-720 C.pr.civ.) cel care cuprinde reglementările necesare pentru a

defini conţinutul, procedurile şi efectele Registrelor. Contemporan deci cu Codul

civil, sistemul de publicitate imobiliară prin Registre, îşi are sediul esenţial al

materiei în legea de procedură civilă, care ne arăta că se ţin –de către judecătorii,

două registre (unul de transcripţiuni, celălalt de inscripţiuni).

Articolele amintite din Codul de procedură civilă se voiau sediul materiei pentru

întregul sistem de publicitate legală accesoriu instituţiilor reglementate de către

Codul civil.Astfel, alături de registrele amintite, Codul de procedură mai

reglementează ţinerea unui registru pentru transcrierea comandamentelor şi o mapă

cu acte de constituire a gajurilor (art. 710 C.pr.civ.). La acestea se mai

alătura şi un registru special pentru înscrierea convenţiilor matrimoniale.

Prin urmare, se poate constata ca: 1) sediul materiei nu era sistematizat,

împărţit între Codul civil şi cel de procedură civilă, publicitatea imobiliară fiind

alăturată legislative celei mobiliare; 2) legislaţia în materie era considerată a fi

esenţialmente de procedură, iar nu de drept substanţial; 3) textele în discuţie sunt

puţine şi eliptice, ceea ce ne duce cu gândul la faptul că problema publicităţii

imobiliare a fost considerată una accesorie şi de puţină importanţă.

Sursa iniţială a reglementării Registrelor a fost eclectică, poate şi din motivul

că izvorul esenţial de inspiraţie al Codului civil român, Codul Napoleon (1804) nu

reglementa nici un sistem de publicitate, acesta fiind introdus ulterior (1855).

Astfel, s-au luat în considerare legiuirile franceze în materie (din 1855), precum şi

legea belgiană a ipotecilor (din 1851). De remarcat este şi faptul că în timp ce

aceste reglementări au fost perfecţionate cu timpul, sistemul românesc al

20

Registrelor a rămas în forma originară până la adoptarea L: 7/1996, care ţinteşte –

mai degrabă, către înlocuirea sistemului de Registre cu sistemul Cărţilor funciare,

decât spre o modernizare a publicităţii imobiliare reprezentate de către Registre.

Astăzi, „În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la

deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul,urmărirea

imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale,

precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele

neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre de

publicitate imobiliară.” (art. 60 alin. 2d din L:7/1996), iar pentru dreptul imobiliar

se vor deschide noi cărţi funciare, în temeiul lucrărilor cadastrale.

2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre

În mod tradiţional se consideră că sistemul de publicitate imobiliar al

Registrelor este unul confortativ şi personal. Confortativ, deoarece el urmăreşte şi

realizează doar opozabilitatea situaţilor transcrise sau înscrise, fiind neutru cu

privire la efecte actului. Altfel spus, validitatea actului supus publicităţii nu are nici

o legătură cu realizarea sau nerealizarea formelor de publicitate. Pe de altă parte,

opozabilitatea pusă în operă de către Registre îi priveşte doar pe terţi,

deoarece părţile (şi cei asimilaţi lor) sunt legate de efecte actului (art. 969 C.civ.),

iar nu de efectele sistemului de publicitate prin Registre.

Deoarece sistemul de publicitate al Registrelor nu se întemeiază pe un suport

tehnic de evidenţă al imobilelor, cum este cadastrul, se spune că Registrele

constituie un system personal de publicitate. Sisteme personale de publicitate ţin

evidenţa luând ca repere nu imobilele, ci persoanele care sunt părţi ale actelor

supuse transcripţiunii sau inscripţiunii.Această caracteristică a

Registrelor e îndeobşte criticată în doctrină, deoarece se consideră că face din

Registre un system greoi de consultat şi oarecum paradoxal, din moment ce

sistemul de publicitate se sprijină pe elementele de identificare ale titularilor de

drepturi imobiliare, iar nu pe cele ale imobilelor. Se va putea însă observa că şi

sisteme reale de publicitate nu pot ignora integral realitatea că drepturile

supuse publicităţii aparţin unor persoane, iar voinţa şi importanţa lor nu poate fi

integral sfidată. Din caracterul personal al Registrelor rezultă că înscrierile în acest

sistemde publicitate sunt incomplete. Caracterul incomplet al Registrelor e o

consecinţă, pe de o parte, al faptului că acest sistemde publicitate nu are un suport

tehnic cadastral, iar –pe de altă parte, un effect al realităţii că operaţiunile supuse

transcripţiunii/inscripţiunii sunt restrânse ca număr. Aceste înscrieri nu privesc

orice situaţie juridică, ci doar numai unele, după cum se va putea constata din

cele arătate mai jos. În acest sens, legea a preferat să enumere unele operaţiuni

supuse înscrierii, nefolosind sintagme care să evoce toate schimbările imobiliare de

drept survenite. În plus, din lipsa cadastrului rezultă şi faptul că în Registre nu se

trec nici elemente despre starea de fapt a imobilelor, altele decât cele care practic

21

rezultă din actele juridice (instrumentum) supuse transcripţiunii sau inscripţiunii.

De exemplu, în Registre nu se trec informaţii relativ la destinaţia economică a

imobilului, suprafaţa şi caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum se întâmplă în

sistemul cărţilor funciare.

Caracteristicile sistemului de publicitate prin Registre sunt importante deoarece

ele determină principiile şi efectele caracteriale ale sistemului de publicitate

imobiliar.

3. Principiile sistemului de publicitate prin Registrele de transcripţiuni şi

inscripţiuni

Registrele cunosc o seamă de reguli generale, care le definesc importanţa şi

efectele, iar în cele ce urmează le vom trece succint în revistă. Astfel, Registrele nu

au o forţă probantă proprie şi distinctă de aceea a actelor (instrumentum) supuse

publicităţii. Deoarece sistemul e incomplet şi personal, fără suport cadastral şi

depinzând exclusiv de actele supuse transcripţiunii/inscripţiunii,Registrele nu pot

avea un efect probator. Acest efect se referă la existenţa dreptului imobiliar supus

înscrierii, dar şi la situaţia de fapt a bunului nemişcător.

Acest principiu e legat de neutralitatea înscrierilor în Registre. Principiul

neutralităţii Registrelor ne spune că o transcripţiune sau o inscripţiune nu are nici

un efect asupra validităţii actului juridic (instrumentum şi nogotium) înscris.

Principiul neutralităţii e întărit de lipsa principiilor relativităţii şi legalităţii

înscrierilor în Registre, aceste două principii regăsindu-se doar în sistemul cărţilor

funciare. Cu ocazia unei transcripţiuni sau inscripţiuni nu se verifică legalitatea

actului juridic (instrumentum şi nogotium) care urmează a fi înscris, după

cumînscrierea nu se face împotriva unui titular deja înscris.

Aceste aspecte sunt justificate de caracterul personal şi incomplet de publicitate

imobiliară reprezentat de către Registre.

Tot comparativ cu sistemul cărţilor funciare, se poate sublinia că publicitatea

prin Registre e caracterizată –într-o măsură mai mică decât Cărţile funciare, şi de

principiul specializării. Dacă prin specializare în acest caz, se înţelege ca prin

transcripţiune sau inscripţiune să se facă menţiune exactă despre persoanele şi

drepturile de înscris, putem totuşi conchide că Registrele sunt orânduite de

principiul specializării. Atunci când vorbimde inscripţiunea ipotecilor,

principiul specializării nu e decât un efect al specializării acestor drepturi

imobiliare.

Despre principiul opozabilităţii operaţiunilor juridice supuse transcripţiunii sau

inscripţiunii vom face referire mai jos, aici vom mai aminti doar regula generală a

rangului.

Principiul priorităţii înscrierilor e legat de efectele sistemului de publicitate şi se

concretizează în faptul că ordinea de înscriere în Registru constituie şi ordinea în

care actele înscrise devin opozabile faţă de terţi. E vorba de o ordine succesivă,

22

determinată de data la care s-a depus cererea de înscriere, iar această înşiruire

defineşte rangul sau prioritatea prin publicitate. Astfel, de exemplu pentru

materia ipotecilor, va avea rang preferenţial prima ipotecă înscrisă faţă de cea de a

doua, acesta faţă de cea de a treia ş.a.m.d. La rang egal, ipotecile devin concurente

proporţional, fără nici o prioritate una faţă de cealaltă.

4. Efectele formalităţilor de publicitate imobiliară Sistemul de publicitate prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiunieste unul

confortativ. El produce efecte mai puternice decât simpla informare şi mai puţin

energice decât un sistem atributiv de drepturi. După cum am observat deja,

caracteristica sistemelor de publicitate confortative este aceea că înscrierile se fac

cu ţelul ca actul juridic (negotium)menţionat în Registru să fie opozabil şi altor

persoane decât părţilor. Logic, lipsa transcripţiunii sau a inscripţiunii nu ar

trebui să aibă decât o singură sancţiune: inopozabilitatea faţă de terţi a actului care

nu a fost înscris.

De notat că sistemul Registrelor nu conţinea nici o sancţiune de alt ordin decât

inopozabilitatea, după cum nu cuprinde nici o acţiune specială în justiţie pentru

constatarea acesteia.

Deci, se poate sublinia că sistemul de publicitate al Registrelor nu reglementează

nici o acţiune în justiţie specifică privind publicitatea imobiliară. Astfel,

eventualele erori sau litigii legate de operaţiunile de transcripţiune ori inscripţiune

nu pot fi îndreptate sau soluţionate decât prin recursul la dreptul comun. La fel, se

poate observa că legea nu a orânduit un termen general în care să se facă înscrierea

în Registre. Există unele termene speciale, dar acestea conţinute în Codul civil, se

referă la conservarea rangului privilegiilor. Aceste termene se justificănu prin

recursul la mecanismele specifice sistemului de publicitate imobiliară, ci prin

raţiunile care întemeiază privilegiilor imobiliare. Cu alte cuvinte, datorită faptului

că acestea pot premerge ipotecilor contemporane lor, inscripţia privilegiilor trebuie

luată într-un anumit interval de timp pentru a nu se bulversa siguranţa statică a

circuitului civil. Tot relativ la termene, se poate constata că înscrierile ipotecilor

ordinare se perimă, cu efectul pierderii rangului, în timp ce transcripţiunile nu

sunt supuse efectului trecerii timpului. În plus, pentru prescripţia extinctivă trebuie

să recurgemtot la dreptul comun în materie.

Opozabilitatea spuneam, constituie efectul esenţial al publicităţii prin Registre. Cu

alte cuvinte, dacă un act translativ de proprietate nu a fost transcris în Registru,

acesta nu poate fi opus celui de al treilea.Actul în discuţie produce efecte

translative între părţi, dar poate fi ignorat de către terţi până la momentul în care el

devine public, prin înscrierea lui în Registru.

Principiul e logic, dar incongruent cu regula instantaneităţii transmiterii proprietăţii

prin acte juridice.

Acest principiu, derivat într-o anumită măsură din autonomia de voinţă, comandă

ca momentul la care se realizează strămutarea de drepturi (reale sau nu) să coincidă

23

cu cel al încheierii actului (negotium), indiferent de forma lui. Sistemul de

opozabilitate ataşat Registrelor face ca în cazul unei vinderi, de exemplu, între

părţi cumpărătorul să fie considerat proprietarul bunului vândut, dar faţă de ceilalţi

el să nu apară astfel decât ulterior: la momentul realizării transcrierii actului de

vânzare-cumpărare în Registru.

Chiar dacă opozabilitatea constituie efectul caracterial, definitoriu al

Registrelor, aceasta nu înseamnă că sistemului de publicitate imobiliară analizat

produce numai acest efect. Registrelemai produc şi un efect de informare.Acesta e

legat de caracterul public al sistemului de publicitate şi se referă la faptul că oricine

vădeşte un interes poate să le consulte. Această consultare nu produce automat

efecte juridice şi se referă –în regulă, generală, la persoanele care nu

sunt îndreptăţite să invoce efectul de opozabilitate/inopozabilitate al Registrelor.

Evident că atunci când efectul de opozabilitate e în joc, accesoriu se poate vorbi şi

de informare, dar juridic aceasta e absorbită de efectul caracterial al sistemului de

publicitate: opozabilitate/inopozabilitate.

Tot în mod rezidual, se poate vorbi de un efect constitutiv al înscrierilor în

sistemul de publicitate imobiliară al Registrelor. Acesta este legat doar de

inscripţiunea ipotecilor.

Ipotecile neînscrise nu au rang şi –deci, nu valorează nimic ca garanţii reale

imobiliare. Prin urmare, în cazul în care privimdobândirea de rang ca element

esenţial al ipotecii –ordinare sau nu, va trebui să acceptăm că înscrierea acestora nu

are doar efect de opozabilitate, ci un efect constitutiv de garanţie reală imobiliară.

Tot ca în cazul efectului de informare, se poate observa că şi efectul

atributiv al Registrelor e unul care nu are puterea de a defini în ansamblu sistemul

de publicitate imobiliară, dar fiind prezent şi legat doar de inscripţiuni, trebuie

amintit printre efectele juridice ale Registrelor.

Ca orice sistem de publicitate (imobiliară) şi Registrele se întemeiază pe

cunoaşterea juridică. Astfel, o dată transcris sau înscris un act (instrumentum) în

Registre se consideră că acesta este cunoscut de către toţi cei interesaţi, cu efectul

tehnic, că drepturile cuprinse în act sunt opozabile tuturor. Cunoaşterea reputată

constituie şi pentru Registre cea mai importantă consecinţă, care explică

opozabilitatea situaţiilor juridice supuse transcripţiunii/inscripţiunii.

Întrebarea care se ridică e dacă cunoaşterea efectivămai joacă un rol în sistemul de

publicitate pus în operă prin Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni?

Răspunsul se regăseşte în art. 712 a vechiului C.pr.civ., care dispunea că drepturile

supuse

transcripţiunii/inscripţiunii nu sunt opozabile terţilor „care au drepturi asupra

bunului nemişcător”până la transcriere, „chiar dacă aceştia au cunoştinţă de

existenţa actelor” supuse publicităţii. Altfel spus, cunoaşterea efectivă nu poate

suplini cunoaşterea reputată, în sensul că în lipsa realizării formelor de publicitate

24

nu se poate invoca cunoaşterea de fapt a situaţiei juridice cu efect de opozabilitate.

Mai simplu, chiar dacă terţul a cunoscut direct un act de vindere imobiliară, care

trebuia să fie transcris, dacă actul nu e efectiv înscris în Registru, transferul de

proprietate rămâne inopozabil terţului. Se exceptează cauzele de viclenie, adică

reaua-credinţă plus manoperele dolosive. În acest ultimcaz, numai avemde-a face

cu simplă cunoaştere efectivă a situaţiei juridice, ci cu intenţia de a folosi această

cunoaşte în scopul de a frauda interesele titularului unui îndrept neînscris. Astfel se

va întâmpla în cazul în care se va opune lipsa înscrierii de către un terţ

subdobânditor al dreptului de transcris, care cunoştea de pildă, un act translativ de

proprietate încheiat anterior, dar s-a folosit nu inocent, ci cu rea-credinţă, de

această cunoaştere pentru adobândi

5. Critica sistemului de publicitate imobiliară prin Registre

Majoritatea autorilor –vechi sau noi, cad de acord cu uşurinţă asupra unui

aspect: sistemul Registrelor este unul imperfect, dar perfect criticabil.Astfel, prima

chestiune care a fost pusă în discuţie e realitatea că sistemul de publicitate face ca

principiul instantaneităţii transmiterii proprietăţii să fie viciat. Acesta nu mai poate

să-şi producă efectele depline, deoarece apare o defazare între momentul

transmiterii proprietăţii între părţile actului translativ şimomentul la care această

transmitere poate fi opusă terţilor. Dacă observamatent, se poate constata că acesta

este preţul plătit pentru a întări securitatea circuitului civil, indiferent de sistemul

concret de publicitate imobiliară. Pe de altă parte, s-ar putea ca reevaluarea să nu

privească atât sistemul de publicitate, cât principiile de drept material care

guvernează transmisiunile de drepturi imobiliare. Dacă legea substanţială ar

renunţa la instantaneitatea transmiterii proprietăţii, aşa cum –de pildă, a renunţat la

consensualism în materie de transmisiuni inter vivos de terenuri, s-ar putea

constata că nu publicităţii imobiliare i s-ar datora bruierea sistemului de

transmisiuni imobiliare. În fond, întreaga problemă provine din aceea că sistemul

de publicitate imobiliară a fost conceput ca unul accesoriu la dreptul substanţial; un

intrus care s-a fofilat printre reglementările substanţiale ale Codului civil.Din

această cauză şi –în plus, datorită specificului Cărţilor funciare, tensiunea dintre

legea substanţială şi sistemul de publicitate prin Registre (mai ales când i se

conferă efecte atributive) este şi mai mare.

Dacă după o vindere imobiliară, de pildă, terţul se înţelege cu vânzătorul ca acesta

să-i vândă acelaşi imobil, şi-l determină pe primul cumpărător (prin fraudă) să nu-

şi transcrie dreptul propriu, terţul –chiar cu dreptul înscris, nu se va putea prevala

de efecte de opozabilitate ale transcripţiei luate împotriva primului cumpărător.

Caracterul personal şi incomplet al sistemului de publicitate imobiliară prin

Registre a alimentat şi alte critici.Astfel, se consideră o scădere a Registrelor faptul

că ele nu privesc toate operaţiunile juridice imobiliare, fiind exceptate de la

transcriere unele acte. Faptul că Registrele se ţin pe numele proprietarilor, iar nu

25

prin identificarea imobilelor, precum şi slaba specializare a transcripţiunilor şi

inscripţiunilor, au fost de asemenea aspecte criticate. Lipsa cercetării validităţii

titlurilor supuse înscrierii ori a dreptului supus publicităţii a constituit deopotrivă o

critică adusă Registrelor. La fel, s-a notat că Registrele nu asigură o protecţie

suficientă, prin publicitatea pe careo organizează, deoarece nu sancţionează în

cazul înstrăinărilor succesive, reaua-credinţă, ci doar viclenia, adică reaua-credinţă

plus manoperele frauduloase.

Evident că toate cele demai sus sunt întemeiate -abordate din diferite unghiuri

de vedere, dar s-ar putea ca alte aspecte să fie mai importante. Astfel, nu credem că

a priori un anumit tip de sistem de publicitate ar fi superior altuia. Practica

diferitelor ţări –europene sau nu, o demonstrează. Astfel, există ţări al căror sistem

de publicitate imobiliară se întemeiază pe unul asemănător Registrelor şi nu se

semnalează deficienţe majore sau pericole groaznice la adresa circuitului civil, aşa

cum se întâmplă la noi. Două lucruri explică aceasta: deficitul de cinste al

participanţilor la circuitul civil nu poate fi compensat printr-un sistem de

publicitate imobiliară infailibil (care de altfel nu există niciunde în lume!), apoi

funcţionarea sistemului e esenţial legatăde profesionalismul şi probitatea celor

care-l ţin în funcţie. Prin urmare, ar trebui să ne debarasăm de iluzia că totul ar fi

cu mult mai bine doar dacă sistemul normativ s-ar schimba.

3.1 CĂRŢILE FUNCIARE

Un criteriu de evaluare a eficienţei unui anumit sistemde publicitate imobiliară

ar putea fi simplitatea şi claritatea regulilor juridice care îl compun. Din păcate, nu

este şi cazul Cărţilor funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate

normativă, în parte determinată de succesiunea evenimentelor istorice, în parte

datorată ignoranţei legiuitorului modern. Astfel, la întrebarea simplă ce lege (lato

sensu) se aplică în materia cărţilor funciare, răspunsul nu e simplu.

Cronologic, ultima reglementare în materie datează din 2005 şi modifică

substanţial L: 7/199625, acest din urmă act normativ având vocaţia de a înlocui D-

L: 115/193826.

Dacă lăsăm la o parte cifrele, ar trebui să notăm că sistemul de publicitate

imobiliară prin cărţi funciare a fost iniţial specific doar Transilvaniei, ulterior el

fiind extins –cel puţin normativ, la întregul teritoriu al ţării. Extinderea s-a

întemeiat pe superioritatea Cărţilor funciare, în raport cu sistemul Registrelor, dar a

constituit mai mult un deziderat decât o realizare efectivă. În plus, efortul de

extindere al Cărţilor funciare –demarat practic în 1933, nu s-a soldat atât cu

instituirea unui system unic de publicitate imobiliară în România, cât cu apariţia

unor sisteme intermediare de publicitate, care îmbină caracteristicile Registrelor şi

a Cărţilor funciare. Astăzi, s-ar putea spune că sistemul de publicitate imobiliară e

unic, doar în măsura în care admitem că L: 7/1996 se aplică pe întregul teritoriu al

României, ceea ce este corect. Dar, privind la existenţa şi funcţionarea sistemului,

putem constata că acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de

26

publicitate, reglementate de felurite acte normative. S-ar putea nota că ne aflăm

într-o tranziţie legislativă: până la unificarea efectivă a sistemului de publicitate

imobiliară, pe baza L: 7/1996, mai sunt aplicabile şi alte actenormative.

Această tranziţie legislativă face să socotim că în România, astăzi, există un

sistemal cărţilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaţia de a substitui normativ

vechile cărţi funciare (D-L: 115/1938) şi de a înlocui -în măsura realizării

lucrărilor cadastrale, Registrele (C.civ.).

Substituirea normativă a vechilor cărţi funciare (D-L: 115/1938) prin L:7/1996

face ca cele vechi să existe în formă, dar în conţinut să fie identice cu cele noi (cf.

art. 60 din L: 7/199628). Iar înlocuirea Registrelor cu noile cărţi funciare va avea

ca rezultat încetarea efectelor acestora şi extinderea cărţilor funciare noi (cf. L:

7/1996).

Până la apariţia L: 7/1996, legile care au guvernat materia Cărţilor funciare au

constituit un drept material (substanţial) provincial şi extraordinar. Astfel,de pildă

D-L:115/1938 era un act normativ provincial, deoarece nu se aplica decât pe

anumite teritorii ale României: Transilvania. D-L: 115/1938 descria şi un drept

extraordinar, întrucât cuprindea norme - substanţiale şi procedurale, aparte de

dreptul comun (C.civ. şi C.pr.civ.), care doar prin excepţie se puteau completa cu

dispoziţiile comune în materie, fiindcă el conţinea în sine un set de reguli şi

principii la care se recurgea când D-L: 115/1938 tăcea sau era eliptic.

Din punct de vedere al conţinutului, se poate observa că D-L: 115/1938 e un

act normativ hibrid. El conţine atât dispoziţii de drept substanţial (legate mai ales

de instituţiile şi categoriile Cărţilor funciare), cât şi o multitudine de norme

procedurale (reglementând funcţionarea sistemului, acţiunile de carte funciară,

termenele de prescripţie etc.). Şi din acest punct de vedere, e greu de calificat

juridic D-L: 115/1938. În plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniţial ca un act

normativ provizoriu, de unificare a dispoziţiilor de carte funciară, iar ulterior –

teoretic până la apariţia L: 7/1996, s-a permanentizat.

Ceea ce pare clar astăzi e faptul că D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece

înscrierile în vechile Cărţi funciare rămân valide şi continuă, dar după procedura şi

cu efectele arătate de L: 7/1996. La fel după cum trebuie cunoscută L: 7/1996,

pentru că ea constituie astăzi dreptul comun înmaterie de cărţi funciare, temei fiind

pentru introducerea noilor Cărţi funciare pe teritoriul întregii ţări. Datorită acestei

coexistenţe a celor două acte normative esenţiale în materie, D-L:

115/1938 şi L: 7/1996, vom trata în continuare juxtapus sistemul de carte funciară,

brevitatis causa numindu-le „vechile Cărţi funciare” (pentru cele din D-L:

115/1938), respectiv „noile Cărţi funciare” (pentru cele reglementate de L:

7/1996). La toate acestea, mai trebuie adăugată şi ideea că D-L:

115/1938 a constituit un model normativ pentru L: 7/1996, fără însă ca aceasta din

urmă să instituieun sistem de publicitate identic cu cel vechi.

27

Test de autoevaluare nr. 3 - scrieti raspunsul correct

Cite sisteme de publicitate au fost aplicabile in Dreptul roman?

BIBLIOGRAFIE CAP 3





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006


Bucureşti-2006

6.E. Safta-Romano – Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix,

Iaşi- 1993



28

Cap.4 CĂRŢILE FUNCIARE. SISTEMUL REAL DE PUBLICITATE

IMOBILIARĂ


Obiectivele cap 4


4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelaţia cu Legea nr 7/1996


Bibliografia cap 4



cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea Cartii funciare sub aspect istoric

Evolutia cadrului legislative in materie de carte funciara

Corelatia dintre diferite norme juridice ce au reglementat acesta

institutie.


Un criteriu de evaluare a eficienţei unui anumit sistem de publicitate imobiliară

ar putea fi simplitatea şi claritatea regulilor juridice care îl compun. Din păcate, nu

este şi cazul Cărţilor funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate

normativă, în parte determinată de succesiunea evenimentelor istorice, în parte

datorată ignoranţei legiuitorului modern. Astfel, la întrebarea simplă ce lege (lato

sensu) se aplică în materia cărţilor funciare, răspunsul nu e simplu.

Cronologic, ultima reglementare în materie datează din 2005 şi modifică

substanţial L: 7/1996, acest din urmă act normativ având vocaţia de a înlocui D-L:

115/1938.

29

Dacă lăsăm la o parte cifrele, ar trebui să notăm că sistemul de publicitate

imobiliară prin cărţifunciare a fost iniţial specific doar Transilvaniei, ulterior el

întemeiat pe superioritatea Cărţilor funciare, în raport cu sistemul Registrelor, dar a

constituitmaimult un deziderat decât o realizare efectivă. În plus, efortul de

extindere al Cărţilor funciare –demarat practic în 1933, nu s-a soldat atât cu

instituirea unui sistemunic de publicitate imobiliară în România, cât cu apariţia

unor sisteme intermediare de publicitate, care îmbină caracteristicile Registrelor şi

a Cărţilor funciare.

4.2Caracteristicile Decretului lege nr 115/1938. Corelatia cu Legea nr 7/1996

Astăzi, s-ar putea spune că sistemul de publicitate imobiliară e unic, doar în măsura

în care admitem că L: 7/1996 se aplică pe întregul teritoriu al României, ceea ce

este corect. Dar, privind la existenţa şi funcţionarea sistemului, putem constata că

acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de publicitate, reglementate

de felurite acte normative. S-ar putea nota că ne aflăm într-o tranziţie legislativă:

până la unificarea efectivă a sistemului de publicitate imobiliară, pe baza L:

7/1996, mai sunt aplicabile şi alte actenormative.

Această tranziţie legislativă face să socotim că în România, astăzi, există un

sistemal cărţilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaţia de a substitui normativ

vechile cărţi funciare (D-L: 115/1938) şi de a înlocui -în măsura realizării

lucrărilor cadastrale, Registrele (C.civ.).

Substituirea normativă a vechilor cărţi funciare (D-L: 115/1938) prin L:7/1996

face ca cele vechi să existe în formă, dar în conţinut să fie identice cu cele noi (cf.

art. 60 din L: 7/199628). Iar înlocuirea Registrelor cu noile cărţi funciare va avea

ca rezultat încetarea efectelor acestora şi extinderea cărţilor funciare noi (cf. L:

7/1996).

Până la apariţia L: 7/1996, legile care au guvernatmateria Cărţilor funciare au

constituit un drept material (substanţial) provincial şi extraordinar. Astfel,de pildă

D-L:115/1938 era un act normativ provincial, deoarece nu se aplica decât pe

anumite teritorii ale României: Transilvania29. D-L: 115/1938 descria şi un drept

extraordinar, întrucât cuprindea norme - substanţiale şi procedurale, aparte de

dreptul comun (C.civ. şi C.pr.civ.), care doar prin excepţie se puteau completa cu

dispoziţiile comune în materie, fiindcă el conţinea în sine un set de reguli şi

principii la care se recurgea când D-L: 115/1938 tăcea sau era eliptic.

Din punct de vedere al conţinutului, se poate observa că D-L: 115/1938 e un

act normativ hibrid. El conţine atât dispoziţii de drept substanţial (legate mai ales

de instituţiile şi categoriile Cărţilor funciare), cât şi o multitudine de norme

procedurale (reglementând funcţionarea sistemului, acţiunile de carte funciară,

termenele de prescripţie etc.). Şi din acest punct de vedere, e greu de calificat

juridic D-L: 115/1938. În plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniţial ca un act

normativ provizoriu, de unificare a dispoziţiilor de carte funciară, iar ulterior –

teoretic până la apariţia L: 7/1996, s-a permanentizat.

30

Ceea ce pare clar astăzi e faptul că D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece

înscrierile în vechile Cărţi funciare rămân valide şi continuă, dar după procedura şi

cu efectele arătate de L: 7/1996. La fel după cum trebuie cunoscută L: 7/1996,

pentru că ea constituie astăzi dreptul comun înmaterie de cărţi funciare, temei fiind

pentru introducerea noilor Cărţi funciare pe teritoriul întregii ţări. Datorită acestei

coexistenţe a celor două acte normative esenţiale în materie, D-L: 115/1938 şi L:

7/1996, vom trata în continuare juxtapus sistemul de carte funciară, brevitatis

causa numindu-le „vechile Cărţi funciare” (pentru cele din D-L: 115/1938),

respectiv „noile Cărţi funciare” (pentru cele reglementate de L: 7/1996). La toate

acestea, mai trebuie adăugată şi ideea că D-L: 115/1938 a constituit un model

normativ pentru L: 7/1996, fără însă ca aceasta din urmă să instituieun sistem de

publicitate identic cu cel vechi.


Din dispozitiile de principiu consacrate regimului general al cadastrului, infatisate in Titlul I al Legii nr.7/1996, se desprinde scopul sistemului de cadastru general, constand in identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si altor detinatori legali de imobile, in vederea inscrierii in cartea funciara cu caracter definitiv. In ce priveste functia juridica a cadastrului, redefinita la randul ei prin Legea nr.247/2005, aceasta consta nu doar in identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate, ci si in inscrierea in cartea funciara. Important de subliniat este faptul ca prevederi legate de Cartea Funciara, reglementate de Legea nr.7/1996, sunt incluse si in Noul Cod Civil, respectiv in Titlul VII denumit Cartea Funciara. In conformitate cu prevederile Noul Cod Civil, se confera un efect constitutiv de drepturi inscrierii in Cartea Funciara. In ce priveste inscrierea in Cartea Funciara, aceasta se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede astfel (art. 888 din Noul Cod Civil). In conformitate cu prevederile art. 557, alin 4, "cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobandeste prin inscrierea in Cartea Funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute la art. 888". Totodata, art. 56 din Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, spune ca efectul constitutiv al inscrierii de Cartea Funciara va fi aplicat numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 7/1996.

31

Astfel, se observa ca aceasta norma nu este de aplicare imediata, iar in cod nu este

prevazut in mod expres un termen de finalizare a lucrarilor de cadastru la nivelul

unitatii administrativ-teritoriale, fapt care genereaza in mod direct o amanare a

dispozitiilor privind indeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin inscrierea in

Cartea Funciara.

Un alt efect conferit inscrierii de Carte Funciara si mentionat in Noul Cod Civil

este cel achizitiv.

Asa cum prevede art. 20, alin. 3 Cod Civil, publicitatea nu valideaza dreptul, actul

sau faptul supus ori admis la publicitate, dar in cazuri si conditii expres prevazute

de lege poate produce efecte achizitive in favoarea tertilor dobanditori de buna

credinta.

Astfel, persoana care a dobandit cu buna credinta vreun drept real inscris in Cartea

Funciara in baza unui act juridic oneros va fi socotita titulara a dreptului inscris in

folosul sau, chiar daca, la cererea adevaratului titular, dreptul sau este radiat din

Cartea Funciara (art. 901, alin.1 din Noul Cod Civil).

In ce priveste drepturile unei persoanei de buna -credinta, care a inscris chiar si

fara cauza legitima in Cartea Funciara un drept de proprietate sau un alt drept real

asupra unui imobil si care exercita o posesie neviciata a unui imobilul timp de 5

ani, dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere, acestea nu mai pot fi

contestate. Acest aspect l-am dezbatut si intr-un articol anterior, cand ne-am ocupat

de uzucapiune, ca mod de dobandire a drepturilor reale, in speta de uzucapiunea

tabulara.

Totodata, precizam faptul ca aceste dispozitii privitoare la conditiile, efectele si

regimul inscrierilor in Cartea Funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice

incheiate sau, dupa caz, savarsite ori produse dupa intrarea in vigoare a Noului Cod

Civil.

Inscrierile in Cartea Funciara efectuate in temeiul unor acte ori fapte juridice

incheiate, savarsite ori produse anterior intrarii in vigoare a Noului Cod Civil vor

produce efecte prevazute de legea in vigoare la data incheierii acestor acte, ori,

dupa caz, la data savarsirii sau producerii acestor fapte, chiar daca aceste inscrieri

sunt efectuate dupa data intrarii in vigoare a Noului Cod Civil.

In contextul prezentului subiect care nu se doreste a fi o analiza exhaustiva a

reglementarilor si aplicarii reglementarilor cuprinse in noul cod civil cu privire la

regimul de carte funciara, este important sa semnalam ca in iulie 2012 prin Legea

7/1996 au fost aduse modificari importante si care din nou apar ca avand un impact

practic important. Astfel, amintim inca o data reglementarea extinsa a modalitatii

in care vor fi realizate de catre autoritatile publice la nivelul tarii masuratorile

cadastrale si inscrierea terenurilor in cartea funciara (terenuri care pana la acest

moment nu au fost inscrise). Prin modificarile amintite , conditionat de ordine ale

Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara , se reglementeaza si

posibilitatea atat pentru notarii publici, cat si pentru orice persoana interesata, de a

32

avea acces on-line la registrul de carte funciara. In cazul in care va fi implementata,

o asemenea facilitate ar justifica in sfarsit calitatea de registru public al cartii

funciare. Urmeaza insa sa vedem daca acest deziderat va fi si atins in termenul

propus de lege.

Noul cod civil intrat in vigoare la 1 octombrie 2011 cuprinde inclusiv un capitol

distinct dedicat regimului de carte funciara. In acelasi timp, legea de aplicare a

noului cod civil aduce anumite modificari Legii cadastrului si publicitatii

imobiliare (Legea 7/1996) care, anterior noului cod civil, reprezenta legea de

reglementare a regimului de carte funciara in Romania.

S-ar fi putut considera ca legiuitorul a dorit ca regimul de carte funciara sa fie

reglementat de noul cod civil, urmand ca Legea 7/1996 sa reprezinte legea

referitoare la aplicarea procedurala a principiilor introduse in noul cod civil.

Pana in acest moment intentiile initiale ale legiuitorului nu par a fi confirmate de

reglementarile aparute ulterior intrarii in vigoare a codului civil. Multe

reglementari de principiu referitoare la cartea funciara au aparut nu in cuprinsul

noului cod civil, ci din nou, in Legea 7/1996. Se poate spune ca daca anterior

regimul de carte funciara era reglementat de Legea 7/1996 si regulamentele de

aplicare ale acestei legi, acum acest regim este reglementat de codul civil, de Legea

7/1996 si de regulamentele de aplicare ale acestei legi. O asemenea optiune a

legiuitorului poate fi criticata avand in vedere ca existenta mai multor legi ce

reglementeaza aceeasi materie poate crea confuzie in aplicare. Vom incerca in cele

de mai jos sa distingem intre noutatile efective, practice, aduse de noul cod civil in

materia cartii funciare si acele prevederi care in fapt reprezinta preluari in codul

civil (eventual cosmetizate ori numai clarificate) din vechea Lege nr. 7/1996.

Cea mai discutata si mediatizata modificare ce urma a fi adusa de noul cod civil in privinta cartii funciare a fost efectul constitutiv al inscrierilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor. Efectul constitutiv asigura de principiu in privinta imobilelor o mai mare siguranta a circuitului civil. Istoric, pentru Romania nu ar fi fost prima data cand legea ar fi prevazut un asemenea efect. In temeiul unor legi de acum foarte vechi si in mare parte abrogate, in anumite zone geografice ale Romaniei, intabularea in cartea funciara a avut efect constitutiv. Insa, din nevoia de a unifica regimul legal al inscrierilor in cartea funciara, inca de la intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996, legiuitorul a optat pentru consacrarea efectului de opozabilitate a inscrierilor in cartea funciara. Optiunea sa cel mai probabil a fost influentata si de piedicile practice in determinarea unui efect constitutiv la nivelul tarii. Acestea priveau in principal lipsa unor masuratori cadastrale complete, corecte si exacte ale terenurilor de pe teritoriul Romaniei, precum si lipsa inregistrarilor in registrele de publicitate imobiliare a tuturor terenurilor si a proprietarilor acestora.

33

Efectul constitutiv al inregistrarii in cartea funciara a ramas totusi un deziderat ce nu a fost abandonat de legiuitorul roman care, in paralel, a emis dispozitii legale menite de a clarifica si elimina piedicile practice mentionate mai sus.Cel mai probabil s-a sperat ca la momentul la care noul cod civil va fi adoptat, masuratorile cadastrale si inscrierile anterioare in cartile funciare sa permita introducerea efectului constitutiv al inregistrarilor in cartea funciara. Cele de mai sus nu s-au intamplat si, in consecinta, pe de o parte, noul cod civil prevede ca inscrierile in cartea funciara au caracter constitutiv dar, pe de alta parte, legea de aplicare a acestuia mentioneaza ca dispozitiile referitoare la acest efect se aplica "numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective”. Pana la indeplinirea acestor conditii, inscrierile in cartea funciara au efect de opozabilitate. Cand anume cele doua conditii, finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea cartilor funciare pentru imobilele respective se vor indeplini, nimeni nu se hazardeaza sa estimeze. Ceea ce in general se accepta este ca aceasta procedura va mai dura o perioada indelungata si ca, prin urmare, adaptarea la asemenea efect constitutiv nu reprezinta deocamdata o preocupare reala.In consecinta, efectul constitutiv introdus (sau reintrodus) de noul cod civil reprezinta acum doar o modificare teoretica fara impact practic cu exceptia unor intentii si potentiale actiuni pentru finalizarea procedurilor mentionate mai sus.

Dupa un an de la intrarea in vigoare a noului cod civil, desi inca la nivel destul de redus, practica a identificat anumite aspecte relative la modificarile aduse de noul cod civil ce trebuie clarificate, amendate. Printre aceste aspecte a fost si cel referitor la notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara. Daca prin Legea 7/1996 se prevedeau in mod exemplificativ notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara, modul de redactare a prevederilor cuprinse in noul cod civil a permis interpretarea conform careia pot fi notate in cartea funciara numai acele acte sau fapte cu privire la care legea prevede aceasta posibilitate. O asemenea interpretare a ridicat anumite probleme de exemplu, relativ la interdictiile ce erau anterior inscrise in cartea funciara impreuna cu dreptul de ipoteca al creditorilor. Au existat situatii cand birourile de carte funciara au refuzat inscrierea notarilor referitoare la alte interdictii cu exceptia interdictiei de instrainare.

34

Problema interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata prin modificarile aduse Legii 7/1996 in luna iulie a acestui an si prin care a fost extinsa descrierea tipurilor de interdictii ce pot fi notate in cartea funciara (inclusiv interdictiile de grevare, inchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare si amenajare).

Discutii ce au existat mai mult imediat dupa intrarea in vigoare a codului civil s-au referit la forma in care trebuie incheiat un act pentru a putea fi notat in cartea funciara. Aceste discutii au avut ca izvor prevederea din noul cod civil cuprinsa in capitolul Inscrierea drepturilor tabulare conform careia inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative. Plecand de la dispozitia legala de mai sus s-a pus de exemplu problema formei contractului de inchiriere pentru ca acesta sa poata fi notat in cartea funciara. Pentru validitate, acest contract nu trebuie incheiat in forma autentica insa in special locatarii au interesul ca dreptul lor din contract sa fie cunoscut si recunoscut de terti si, in consecinta, contractul de inchiriere sa fie inscris in cartea funciara. Avand in vedere ca obligatia actului autentic notarial este cuprinsa la capitolul drepturi tabulare (drepturile reale asupra imobilelor cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de superficie etc.), in practica birourile de carte funciara au acceptat notarea contractelor de inchiriere incheiate sub semnatura privata, scutind astfel partile contractului de la plata excesiva a onorariilor de autentificare a contractelor de inchiriere.

Din punct de vedere practic, noul cod civil prevede cateva noi operatiuni ce vor putea fi notate in cartea funciara, operatiuni aflate uneori in stransa legatura cu institutii sau drepturi recunoscute pentru prima data prin acest nou cod civil. Asemenea noi notari se refera si la conventia matrimoniala, calitatea de locuinta de familie, dreptul de a renunta sau denunta unilateral contractul, declaratia de rezolutiune sau reziliere, bunurile mobile prin anticipatie, contractul de administrare a coproprietatii etc.

La nivelul clarificarilor aduse de noul cod civil unor operatiuni ce erau realizate si anterior, interesante sunt prevederile referitoare la notarea in cartea funciara a antecontractelor de vanzare cumparare cu privire la imobile. Noul cod civil reglementeaza termenul in care un asemenea antecontract poate fi notat in cartea funciara, in maximum sase luni de la

35

data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuie incheiat dar si conditiile in care antecontractul poate fi radiat din cartea funciara din oficiu, in termen de sase luni de la data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuia incheiat daca nu a fost notata actiunea prin care cel indreptatit solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare- cumparare.

In acelasi registru, codul civil clarifica criteriile ce urmeaza a fi avute in vedere de catre instantele investite cu determinarea prioritatii rangului a doua inscrieri inregistrate in aceeasi zi la cartea funciara, respectiv persoana care a fost pusa prima in posesia imobilului, cel care si-a executat cel dintai obligatiile contractuale sau, in caz contrar, cel care a sesizat cel dintai instanta de judecata.

O reglementare de noutate adusa de noul cod civil este cea referitoare la posibilitatea notarii intentiei de instrainare sau ipotecare in cartea funciara, situatie in care, daca actul de instrainare sau ipotecare este incheiat in termen de trei luni de la notare, acesta va dobandi rangul de la data notarii si nu cel de la data inscrierii actului constitutiv al dreptului.

Dupa cum anticipam la inceput, Legea 7/1996 cuprinde in continuare prevederi importante referitoare la regimul cartii funciare, uneori din nefericire chiar contradictorii cu cele cuprinse in codul civil. De exemplu, conform modificarilor aduse Legii 7/1996 anul acesta, anumite inscrieri in cartea funciara pot fi facute numai in temeiul unor hotarari definitive si irevocabile in conditiile in care codul civil prevede posibilitatea inscrierii in temeiul hotararilor ramase numai definitive. O asemenea contradictie, pe langa confuzia ce o poate crea in practica, reprezinta un pas inapoi in incercarea de a consacra in litigii calitatea de cale extraordinara de atac a recursului – ce nu ar trebui sa influenteze de principiu aplicarea si obligativitatea unei hotarari definitive.

In contextul prezentului subiect care nu se doreste a fi o analiza exhaustiva a reglementarilor si aplicarii reglementarilor cuprinse in noul cod civil cu privire la regimul de carte funciara, este important sa semnalam ca in iulie 2012 prin Legea 7/1996 au fost aduse modificari importante si care din nou apar ca avand un impact practic important. Astfel, amintim inca o data reglementarea extinsa a modalitatii in care vor fi realizate de catre autoritatile publice la nivelul tarii masuratorile cadastrale si inscrierea

36

terenurilor in cartea funciara (terenuri care pana la acest moment nu au fost inscrise). Prin modificarile din acest an, conditionat de ordine ale Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara ce se doresc a fi in vigoare pana la 31 decembrie 2012, se reglementeaza si posibilitatea atat pentru notarii publici, cat si pentru orice persoana interesata, de a avea acces on-line la registrul de carte funciara. In cazul in care va fi implementata, o asemenea facilitate ar justifica in sfarsit calitatea de registru public al cartii funciare. Urmeaza insa sa vedem daca acest deziderat va fi si atins in termenul propus de lege.

Dupa cum mentionam deja mai sus, capitolul din codul civil consacrat cartii funciare nu reprezinta in totalitate o noutate in materia cartii funciare, de fapt fiind in mare parte o preluare a prevederilor anterior prevazute de Legea 7/1996. Aspectele de noutate, de completare si clarificare urmeaza sa se cristalizeze si in viitor prin aplicare in practica raportat desigur si la celelalte institutii juridice nou introduse ori modificate de noul cod civil. Prin urmare, astfel cum s-a intamplat in primul an de aplicare a codului civil se poate anticipa ca si in viitor vor aparea modificari legislative menite sa ajusteze vechile si noile prevederi referitoare la cartea funciara.

Test de autoevaluare nr. 4 - scrieti raspunsul correct

Enumerati succint citeva din actele normative ce au reglementat

publicitatea imobiliara?

37

BIBLIOGRAFIE CAP 4





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006


Bucureşti-2006

38

CAP 5

Cuprins

Obiectivele Cap.5 NOILE CĂRŢI FUNCIARE

5.1Consideraţii generale. Cadrul legislativ.

5 .2 Evolut ia cadastrului

5 .3 Dezvol tarea i s tor ică a cadastrului


Bibliografia CAP 5


Dupa studiul CAP 5 vei fi capabil sa demonstrezi ca ai acumulat suficiente

cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea notiunii de cadastru, avind in vedere pe de

o pate evolutia acestei institutii iar pe de alta parte prezentarea unui

istoric al cadastrul din vechime pina in zilele noastre.

Elementele de cadastru in acceptiunea cadrului legal actual.

5.1Consideraţii generale. Cadrul legislativ. Sediul materiei.

Cartea funciară, ca sistem de publicitate imobiliară generalizat la noi prin Legea

nr. 7/1996, reprezintă evidenţă a bunurilor imobile dar şi a drepturilor reale

imobiliare şi titularilor lor, precum şi a actelor şi faptelor juridice legate de aceste

drepturi. Baza materială (numărul topografic sau cadastral, categoria defolosinţă,

suprafaţa etc.) se preia din documentaţia cadastrală, iar drepturile tabulare se

înscriu de către birourile de Carte funciară care verifică şi definitivează propunerile

din registrele cadastrale.Rolul hotărâtor al acestor activităţi în dezvoltarea

economică şi stabilireaunor relaţii specifice unui stat de drept modern, este

recunoscut acum şi la noi înmod oficial. Cele două instituţii publice, au domenii de

activitate şi funcţii clar conturate care se întrepătrund şi se condiţionează reciproc.

Evidenţele funciare sub regimul comunist, deşi au la bază planuri şi hărţide ţinută,

executate prin metoda aerofotogrammetrică la nivel naţional nu sunt unitare,s-au

întocmit pe sectoare de activitate şi cu precădere pe cel agricol. În plus ele nu au

urmărit bonitarea terenurilor

39

necesară evaluărilor iar proprietariiau fost înscrişi pe bază “declarativă”, fără temei

juridic, astfel încât nu poate fivorba de un “cadastru funciar” în adevăratul sens al

cuvântului;

Aceste lipsuri au ieşit pregnant în evidenţă şi au creat mari dificultăţi cu ocazia

reconstituirii dreptului deproprietate conducând la procese de care tribunalele din

toată ţara sunt pline. Între cele două instituţii există o legătură organică constând

în :cadastrul general furnizează partea materială, cu datele tehnice necesare

întocmirii documentelor de publicitatc imobiliară (numărul de ordine alparcelei,

categoria de folosinţă, suprafaţa etc.) în care se înscriu şi actele şifaptele juridice

referitoare la imobile ; publicitatea imobiliară transmite cadastrului schimbările

intervenite înraporturile juridice ca urmare a unor dezmembrări, alipiri, spre a fi

operate peplan şi hărţi. Aşadar cele două instituţii se sprijină, se completează şi se

conditioneaz reciproc Legătura lor organică a fost , de altfel, institutionalizată prin

Legea 7/1996 si Noul cod civil şi reunite sub o singură autoritate A.N.C.P.I.

5.2 Evolutia cadastrului

Registrul, în sens larg, în care se ţine evidenţa bunurilor imobile

poartăd e n u m i r e a d e “cadastru”.

Originea cuvântului, după unii autori, ar proveni dinunirea prefixului de origine

greacă “kata” care înseamnă “de sus în jos” cu cuvântul neo grec (bizantin)

“stikon” care înseamnă registrul de impunere, cartede însemnări, carte de

comerţ.După alţi autori el derivă din cuvântul vechi medieval “capidastrum” care

ar fi în legătură strânsã cu “capitionis registrum” sau “capitum registrum” şi carela

origine înseamnă impozitul pe capul familiei (capitatio).Pentru prima oară apare

într-un document din anul 1185 găsit la Veneţia sub forma “catastico” apoi a trecut

la alte state italiene. Dar el s-a impus abia însecolul XVII-lea trecând din Italia în

Franţa sub forma “la cadastre”, în Germania sub forma “der (das) kadaster” iar în

Austria sub forma “der kadaster”. În ţara noastră apare la începutul secolului al

XIX — lea sub forma “cadastru”.Termenul “cadastru” nu se limitează numai la

registrele fiscale, privind deţinătorii de imobile funciare, ci se foloseşte în multe

alte domenii ale vieţii economice unde anumite informaţii se ţin în registre “de sus

în jos” ca dee x e m p l u : - cadastrul agricol în care se ţine evidenţa terenurilor

agricole pe categoriide folosinţă; cadastrul străzilor care cuprinde lista străzilor,

starea lor, proprietarul şi hărţile anexă; cadastrul căilor ferate care ţine evidenţa

terenurilor, constructiilor,instalaţiilor şi stării reţelei feroviare; cadastrul minelor;

cadastrul apelor; cadastrul pădurilor etc.

5.3 Dezvoltarea istorică a cadastrului

Înca din antichitate a existat preocuparea , mai ales acolo unde populaţiaavea o

viata sedentară şi o densitate mai mare,pentru o mai bună cunoaştere, împărţire şi

folosire a pământului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare

existenţei.Cercetările arheologice au descoperit o tăbliţă cu planul oraşului

Nippur (Mesopotamia) întocmit cu o rigoare şi o precizie care ar fi şi astăzi

40

apreciată,deşi ea a fost datată cu cca. 1.500 ani Î.d. Chr.Un alt autor care a studiat

apariţia proprietăţii în Orientul Mijlociu arată că proprietatea pe etaje şi

apartamente era cunoscută în Caldeea cu cca. 4.000 deani în urmă iar evidenţa se

ţinea în registre speciale.Si in Egipt masurătorile şi înregistrările pământului au

început detimpuriu. În Grecia antică împărţirea pământului s-a făcut de timpuriu,

sistemulfiind diferit de la stat la stat. În Sparta se recunoştea dreptul de proprietate

dar proprietăţile mari erau considerate tot atât de păgubitoare ca şi lipsa

proprietăţii.De aceea ele s-au împărţit după principiul ega1ităţii : prima dată la

fondarea Cetăţii pe la anul 1.000 î.d. Chr. şi următoarea sub Lycurg cel mai târziu

la cca.723 î.d.Chr. Împărţirea s-a făcut în 9.000 de loturi pentru cetăţenii Cetăţii —

Sparţiaţii — şi în 30.000 loturi pentru Perioţi, care locuiau în afara cetăţii şi carenu

aveau drepturi politice. Împărţirea se făcea în funcţie de productivitateaterenului

care trebuia să asigure anumite cantităţi de produse.Ca unităţi de măsură se

foloseau piciorul = 27 — 35 cm.; degetul = 2 cm.;palma = cca.8 cm.; braţul =

cca.50 cm.; cotul = cca.36 — 38 cm. şi pasul =c c a . 8 0 c m . Atena s-a condus

după sistemul economico — juridic întemeiat pe inegalitatea averii. Prin legislaţia

lui Solon (594 î.d. Chr.) populaţia a fost împărţită în 4 clase în funcţie de avere,

care aveau drepturi şi obligaţii diferite înadunările poporului. În Roma antică

pământul se împărţea numai când în familie erau maimulţi fii care puteau, la rândul

lor, să-şi întemeieze o familie nouă. Partajul se făcea de către un preot care se

numea“agrimensor”.

Pentru împărţirea pământului agrimensorii transpuneau pe suprafaţa demăsurat o

grilă alcătuită din pătrate orientate spre nord. Fiecare pătrat denumit“centuria”

cuprindea o suprafaţă de cca.200 jugera (cca. 55 ha; ojugera = 2.520m.p.).Pentru

trasarea pătratelor se folosea un instrument numit “Stella” ceconsta din doi laţi din

lemn de lungimi egale prevăzute cu o incizie (linie devizare) legaţi în unghi drept,

care se fixau pe un baston vertical şi care permiteatrasarea de unghiuri drepte din

patru părţi.Rezultatul măsurătorilor a constituit baza sistemului de

impunerefiscală. În timpul lui Caius Iulius Caesar (49 — 44 î.d.Chr.) trei geometri

greciau executat măsurători în tot imperiul şi au întocmit hărţi în vederea

reorganizăriilui. Puţin mai târziu, în timpul guvernãrii lui Octavianus Augustus (30

î.d. Chr. —14 d. Chr.) s-a întocmit o hartă cu conţinut geografic de către Agrripa.

Scopulera schimbarea sistemului de impunere. În principiu, romanii aveau obiceiul

ca în teritoriile ocupate să laseneschimbat tot ceea ce a funcţionat bine. Astfel,

sistemul cadastral din Egipt afost menţinut şi acesta a influenţat, chiar, sistemul de

percepere a impozitului în Imperiul Roman.Cadastrul pentru întregul imperiu s-a

introdus în vremea lui Diocleţian(284 - 305). Tot atunci s-a creat un impozit nou

numit “capitatio” ce se percepeadupă numărul membrilor majori ai familiei, după

numărul sclavilor, al animalelor de muncă şi al animalelor de producţie. Capitatio a

fost desfiinţat în 377. La baza cadastrării lui Diocleţian nu s-au folosit hărţi

obţinute prin măsurători ci o“carta” adică registre cadastrale în care s-au trecut toţi

41

cei ce posedau bunuri :terenuri, plantaţii , sclavi sau animale. Registrul agricol din

ţara noastră este aproape identic cu “carta” lui Diocleţian.

În Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat în Republica Milano

care după pacea de la Konstanz (1183) a dobândit dreptul de autoconducere. Pentru

refacere după un lung război s-a dispus inventarierea şi evaluarea bunurilor imobile

şi înfiinţarea unui “catastico” care nu s-a putut aplica din cauza nemulţumirilor, el

fiind denumit şi “registrul durerilor”.Progresul tehnico — ştiinţific din perioada

Renaşterii avea săinfluenteze şi domeniul măsurătorilor terestre. Johann Jacobus

Marinoni (născut în 1676 în Udine) matematician şi inginer, a perfecţionat planşeta

şi a propus înfiinţarea unei academii pentru pregătirea inginerilor în scopuri civile

şi militare(1710 - 1717), academie aprobată de împăratul Karl VI , cu patenta din

24decembrie1717. Acestea au fost premisele întocmirii cadastrului în principatul

Milano,cunoscut sub denumirea de “Consimento Milanese”, care a constituit

modelultuturor cadastrelor din Europa.Lucrările de măsurare au început la 17

aprilie 1720 în teritoriul Melegnano, dată considerată ca “data de naştere a

cadastrului în Europa”.Terminate şi intrate în vigoare la 01.01.1760 documentaţia

conţinea :- registrul parcelelor;- registrul caselor;- mapa cu hărţile la scara 1:2000

şi 1:8000 pentru ansamblu;- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coală de

proprietate;- harta topografică a principatului la scara.Marele economist englez

Adam Smith (1723-1790) , întemeietoruleconomiei politice moderne declara :

“Cadastrul principatului Milano, începutsub Karl VI, este considerat ca lucrarea

cea mai exactă şi cu cea mai mareatenţie în domeniu, care a fost vreodată

făcuta.”Cadastrul milanez a fost preluat de Franţa, sub Napoleon,principatele

Veneţia, Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda,

Luxemburg, Westfalia, Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria şi totImperiul

habsburgic. În timpul domniei împăratului Iosif al II - lea s-a realizat în

imperiulaustriac un cadastru general după modelul milanez , dar sprijinit pe un

sistem detriangulaţie generală.Ca unităţi de măsură pentru suprafeţe s-a adoptat

stânjenul pătrat =3,59665 m.p.;jugărul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p. Acest cadastru s-a

perfecţionat în etape, astfel :- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru măsurarea

lungimilor;- 20.04.1874 se propune înfiinţarea Cărţilor funciare care să se

întemeiezepe cadastru cât priveşte individualizarea şi descrierea imobilului. Prin

aceastămăsură prestigiul cadastrului a crescut deosebit de mult;- 1883 —s-a dispus

ca măsurătorile să se facă cu tachimetrul;- 1897 — se introduce examenul pentru

geometrii;- 30.03.1910 — se înţiinţează Direcţia generală a cadastrului în cadrul

Ministerului de Finanţe;- 1917—se înfiinţează titlul de inginer cadastral;- din anul

1950 registrele cadastrale şi fişele de posesie se fac prinmijloace automate, la

început cartele perforate, iar în prezent calculatoare electronice, Austria fiind şi în

acest domeniu deschizătoare de drum.Cadastrul funciar şi cartea funciară din

Austria sunt cele mai buneinstituţiiexistente şi ca execuţie, drept pentru care a fost

preluat şi în : Cehia,Slovacia, fosta Iugoslavie, Ungaria, Anglia şi în ţările

42

nordice. În Franţa, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au

făcutpevremea lui Napoleon, care cunoştea importanţa acestuia pentru un stat

ceeace l-a făcut să afirme : “Cel ce va face o lege bună pentru un cadastru merită o

statuie”

Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicităţii imobiliare nu are

autoritatea celui din ţările germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia,

Spania, Portugalia şi Belgia.Un sistem original de evidenţă a imobilelor funciare a

fost pus la punct de Sir Robert Richard Torrens (1858) registrator general al

Australiei de Nord. În acest sistem nu se măsoară întreg teritoriul ţării, deci nu se

realizeaza cadastrul general ci se execută numai pentru acele imobile ale căror

proprietari îşi manifestă interesul.Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci

urmăreşte a dasiguranţă circulaţiei nestânjenite a bunurilor imobile şi garantarea

creditelor. Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funcţiuni similare

cucele ale cărţii funciare, decât eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a

fostpreluat şi de alte ţări : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au

fostpreluate şi de Spania.In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate reală bazat pe

măsurători cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate şi

diminuării teritoriului.De aceea s-a adoptat sistemul Torrens — cu avantajele şi

dezavantajele lui. Acest sistem a fost introdus şi în alte colonii :

Madagascar,Congo francez, Senegal, Coasta de Fildeş, Guineea , Ciad, Vietnam


După cum arătam şi mai sus, sistemul de publicitate imobiliară prin Cărţi

funciare are la bază un suport tehnic -cadastrul, care permite identificarea tehnică –

topografică, a imobilelor asupra cărora poartă diferitele drepturi supuse publicităţii.

„Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,

economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării. Alături de

cadastrul general, mai trebuie să ştim că legea reglementează şi cadastrele de

specialitate.Acestea sunt „subsisteme de evidenta şi inventariere sistematică a

bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea normelor tehnice

elaborate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi a datelor de

bazădin cadastrul general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietarul”

.Cadastrul de specialitate se organizează în „domeniile: forestier, apelor, industrial,

extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor, turismului, zonelor naturale protejate si

construite, celor cu risc ridicat de calamităţi naturale ori supuse poluării şi

degradării şi altele” , de cătreministerele, instituţiile centrale de stat, regiile

autonome şi alte persoane juridice. Fundamental pentru publicitatea imobiliară de

drept comun e cadastrul general, după cum în mod esenţial şi cadastrele speciale se

subordonează aceloraşi norme precum cadastrul general. Din aceste motive, în

continuare ne vom referi doar la cadastrul general, denumit pe scurt „cadastrul”.

Cadastrul general are trei funcţii esenţiale: 1) o funcţie tehnică care „se realizează

prin determinarea, pe baza de măsurători, a poziţiei configuraţiei şi mărimii

43

suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum

şi ale construcţiilor”; 2) o funcţie economică prin care „se evidenţiază elementele

tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării

impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare”, precum şi o 3)

funcţie juridică care „se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului

de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară” .De notat că sistemul de

evidenţă al cadastrului general are ca finalitate juridică înscrierea în registrul de

publicitate imobiliară . Cadastrul „se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale:

comuna, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări. Iar prin sistemul de

cadastru general se realizează:

a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor

prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale,

precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de

imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea

corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele

abilitate.” . Autoritatea în materie e -la nivel naţional, Agenţia Naţională de

Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), la nivel judeţean există oficiile de

cadastru şi publicitate imobiliară, în timp ce pentru unităţile administrativ-

teritoriale s-au organizat birouri de cadastru şi publicitate.ANCPI se află –ca

întreaga activitate de publicitate imobiliară, în subordinea

Ministerului Administraţiei şi Internelor.

44

Test de autoevaluare nr. 5. :

BIBLIOGRAFIE CAP 5





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006


Bucureşti-2006



-Definiti cadastrul general?

-

-

-

45

Cap.6 NOŢIUNEA, STRUCTURA ŞI OBIECTUL CĂRŢILOR FUNCIARE

Cuprins

Obiectivele cap 6

6.1Noţiunea de carte funciară

6.2Structura cărţii funciare

6.3Obiectul cărţii funciare.Corpul de proprietate

Bibliografia cap6

OBIECTIVELE CAP 6


cunostinte pentru :

-Cunoasterea si insusirea notiunii de carte funcira.

-Insusirea si cunoasterea structurii cartii funciare precum si a obiectului

cartii funciare.

-Nu in ultimul rind definirea corpului de proprietate.

6.1 Noţiunea de carte funciară

Prin carte funciară putem să înţelegem acel sistem de publicitate imobiliară,

fundat pe cadastru şi cu efect caracterial de opozabilitate al înscrierilor.

Terminologic, trebuie amintit că sintagma „carte funciară” este folosită cu mai

multe semnificaţii. Astfel, ea poate desemna abreviat întregul sistem de publicitate

prin cărţi funciare. Apoi, „carte funciară” poate trimite la documentul prin care se

concretizează publicitatea imobiliară a unui imobil precis determinat. În acest al

doilea sens, uneori se foloseşte denumirea de „foaie” sau „coală” de carte funciară.

În al treilea rând ,în jargonul practicii, prin „carte funciară” se desemnează extrasul

de carte funciară.

Evident că din context va reieşi la care dintre acestea ne vomreferi în continuare, al

doilea sens fiind uneori privilegiat, pentru că el reprezintă materializarea efectivă a

publicităţii funciare.

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnic şi juridic. Acest lucru e

posibil deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element

precumpănitor tehnic, iar dacă luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii

46

funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic. Tot datorită suportului său cadastral,

trebuie să repetămaici unele elemente care deja au fost trecute în revistă mai sus.

6.2 Structura cărţii funciare

Relativ la structură, practic vorbind, din punct de vedere tehnic Cartea

funciară se prezintă ca o coală de hârtie cu un conţinut determinat de lege, care se

întregeşte cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru. Astfel, Cartea

funciara este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care

este situat imobilul, precum şi din trei părţi:

A. Partea I, (numită foaie de avere), referitoare la descrierea imobilelor, care va

cuprinde:

a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;

b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,

construcţiile;

c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de

coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la

partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului

general al ANCPI.

B. Partea a II-a, (numită foaie de proprietate), referitoare la înscrierile privind

dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi

menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c) strămutările proprietăţii;

d) servitutile constituite în folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi

acţiunile privitoare la proprietate;

f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, in partea I sau a II-

a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

C. Partea a III-a,( foaie de sarcini), referitoare la înscrierile privind

dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servitutile în sarcina

fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea

de venituri pe timp mai mare ;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi

acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise in aceasta parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificări, îndreptate sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile

făcute în aceasta parte. Datele din cartea funciara pot fi redate şi arhivate şi sub

forma de înregistrări pe microfilme si pe suporturi accesibile echipamentelor de

prelucrare automata a datelor. Acestea au aceleaşi efecte juridice şi forţa

probatoare echivalenta cu înscrisurile în baza cărora au fost redate.”

47

Cartea funciară se „întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu

registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi

numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al

proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu

un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse

înscrierii.” .

Juridic vorbind, efectele Cărţii funciare sunt ataşate obiectului înscrierii în

sistemul de publicitate. Pentru a simplifica, aici vom considera că obiectul Cărţii

funciare îl constituie drepturile supuse înscrierii. Din cele ce preced, se poate

conchide că obiectul înscrierii cuprinde dreptul imobiliar de proprietate şi

dezmembrămintele sale, precum şi unele creanţe, care au conexiune cu imobilul

înscris. La acestea se mai pot adăuga şi unele situaţii juridice, precum şi

acţiunile în justiţie, cu condiţia de a avea legătură cu imobilul descris în partea I a

cărţii funciare.

Drepturile înscrise în Cartea funciară erau numite tabulare, pentru a le deosebi de

cele care încă nu au fost supuse publicităţii imobiliare

6.3 Obiectul cărţii funciare

Tot juridic vorbind, dar punând accent pe obiectul derivat al drepturilor

tabulare, acesta e constituit din imobilele privite în sens cadastral .

Astfel, „(1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri,

dezlipiri sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia. (2) Imobilul se

modifică prin dezlipiri, dacă se desparte o parcelă de un imobil. Dezlipirea unui

imobil sau a unei părţi dintr-un imobil se face împreună cu sarcinile care grevează

imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma,

în caz de dezlipire, un imobil separat.” Aceste operaţiuni pot impune şi modificări

de carte funciară şi –deci, „În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri,

dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-

se o parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine

stătător. (2) Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, se va

forma un imobil distinct cu număr cadastral nou, iar restul se înscrie în vechea

carte funciară, cu menţionarea noului număr cadastral şi a suprafeţei imobilului, iar

dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va

închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.” .

Revenind la terminologie, L: 247/2005 a introdus noţiunile cadastrale de imobil

şi parcelă pentru a desemna obiectul derivat al drepturilor tabulare. Astfel, prin

imobil „se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,

aparţinând aceluiaşi proprietar”, iar prin parcelă va trebui să înţelegem „suprafaţa

de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă” (art. 1 pct. 2 şi 3). Se poate lesne

observa că parcela e redusă la terenuri, iar imobilul e o sumă de parcele aparţinând

aceluiaşi proprietar, cu efectul confuziei între sensurile diferite ale cuvântului

„imobil” şi a eludării situaţiei construcţiilor aşezate pe terenul altuia.Termenul de

48

„imobil” e prea general şi cu preamulte sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi

folosit ca element care să desemneze juridic obiectul derivat al înscrierilor de Carte

funciară.

Test de autoevaluare nr. 6 – scrieti raspunsul correct

Ce intelegem prin notiunea de Carte funciara?

BIBLIOGRAFIE CAP 6





Bucureşti-2000


Bucureşti-2006


Bucureşti-2006


Iaşi-1993

7.O. Ungureanu, C. Munteanu – Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale


49

Cap.7 PRINCIPIILE CĂRŢILOR FUNCIARE

Cuprinsul

Obiectivele cap 7

7.1 Prezentare generală.


Bibliografie cap 7



cunostinte pentru :

-Cunoasterea si insusirea principiilor cartii funciare

-Identificarea continutului acestor principii.

7.1 Prezentare generală.

Cărţile funciare sunt guvernate de anumite reguli, care datorită gradului lorde

generalitate sunt acceptate a fi adevărate principii ale publicităţii imobiliare. În cele

ce urmează, le vom trece succint în revistă.Nici în doc t r ină ş i n ic i

în juristprudenţă nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi

denumirea p r inc ip i i lo r . În ceea ce ne priveşte, ne-am oprit asupra

următoarelor principii : principiul publicităţii; principiul 1egalităţii; principiul

oficialităţii; principiul specialităţii; principiul efectului constitutiv de drept;

principiul relativităţii; principiul priorităţii;principiul neutralităţii.


Princ ipiul e fectului const i tut iv de drept.Principiul efectului constitutiv

de drept este consacrat prin noul cod civil , în temeiul căruia drepturile reale

imobiliare se constituie, se modifică, se strămută sau se sting numai prin înscrierea

lor în cartea funciară. Această dispoziţie derogă de la principiul consensualismului

.Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina şi practica judiciară este

impărţită în privinţa menţinerii acestui efect constitutiv al înscrierii în cartea

funciară după intrarea în vigoare a Legii 7/1996.Considerăm că acest principiu şi-a

50

dovedit utilitatea şi eficienţa în conservarea şi garantarea drepturilor de proprietate,

apreciem că efectul constitutiv al înscnierii a fost reconsiderat in mod obiectiv in

Noul Cod Civil Roman. Mult mai viguros este principiul relativităţii înscrierilor

de Carte funciară,care derivă din regula disponibilităţii acesteia. Acest principiu

comandă ca înscrierile de publicitate să fie efectuate numai în contra anumitor

persoane şi cu consimţământul acestora, adică a celor care deţineau un drept

tabular sau susceptibil de a fi întabulat. Astfel „Înscrierea unui drept se poate

efectua numai: a) împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale,era înscris ca

titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva

aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, daca amândouă înscrierile se

cer deodată.” În cazul în care a avut loc o înstrăinare succesivă a aceluiaşi drept

real imobiliar, „iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere

înscrierea dobândirilor succesive o data cu aceea a dreptului său, dovedind prin

înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile” Cu

alte cuvinte, pentru a funcţiona principiul, toate înstrăinările vor trebui trecute în

Cartea funciară, indiferent dacă acest lucru se realizează pas cu pas ori se

întabulează deodată toate actele translative.

Principiul priorităţii înscrierilor ne spune că data cererii de înscriere e data la

care actul supus publicităţii devine opozabil erga omnes.Astfel „(1) Înscrierile în

cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data

înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul

înscrierilor. (2)Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse

deodată la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca

instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia. (3)Dacă au fost depuse deodată

maimulte cereri având ca obiect înscrierea mai multor drepturi de ipotecă asupra

aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.” În acest caz, „drepturile de ipotecă şi

privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu

rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii

încheierii nevalabile” Acest principiu cunoaşte şi excepţii, atunci când dobândirea

e opozabilă fără înscrierea în Cartea funciară (art. 28) sau când se promovează o

acţiune în rang, adică o acţiune prin care se obţine un rang de prioritate preferenţial

pentru o anumită înscriere .

Principiul forţei probante a înscrierii în Cartea funciară se referă la forţa

doveditoare a întabulării. Astfel, „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real,

în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă ca dreptul există în

folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se

dovedeşte contrariul. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă ca

acel drept nu există.”

Comparativ cu sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, se poate

sublinia că publicitatea prin Cărţile funciare îi e propriu şi principiul specializării.

Prin specializare in acest caz, se înţelege ca prin înscriere să se facă menţiune

51

exactă despre persoanele şi drepturile de înscris. Aceasta datorită faptului că

sistemul analizat are un fundament tehnic –cadastrul general, care trebuie să

cuprindă identificarea exactă a imobilelor. Atunci când vorbim de înscrierea

ipotecilor, principiul specializării nu e decât un efect al specializării acestor

drepturi imobiliare . În plus, trebuie să subliniem ideea că specializarea priveşte şi

tipul de înscriere în Cartea funciară.

Pentru vechile Cărţi funciare, majoritatea autorilor evidenţiau şi principiul

legalităţii înscrierilor. Acesta desemna ideea că judecătorul de carte funciară

verifica –formal şi material, dacă actele şi operaţiunile de carte funciară solicitate

puteau fi încuviinţate (art. 121-125 din D-L: 115/1938). Cu alte cuvinte,

judecătorul de carte funciară exercita un control aspra înscrierilor,

iar acesta era conţinutul principiului examinat. Deşi textele din L: 7/1996 sunt

asemănătoare cu cele deja evocate, se pune întrebarea dacă acest principiu se mai

poate menţine, din moment ce astăzi înregistrările în Cartea funciară sunt făcute de

un funcţionar: registratorul de carte funciară (art. 20¹, 49-52).Din pacate institutia

judecatorului de carte funciara nu a mai fost pastrata in legislatia actuala.

Test de autoevaluare nr. 7 – scrieti raspunsul corect :

Ce se intelege prin principiul efectului constitutive de drepturi?

52

BIBLIOGRAFIE CAP 7





Bucureşti-2000


Bucureşti-2006


Bucureşti-2006


Iaşi-1993

7.O. Ungureanu, C. Munteanu – Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale


53

Cap.8 ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

Cuprins

Obiectivele cap 8

8.1Clasificare. Intăbularea. Înscrierea provizorie. Notarea

8.2 Efectele înscrierilor în cartea funciară

Bibliografia cap 8



cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea inscrierilor in cartea funcriara.

Intelegerea clara a efectelor inscrierii in cartea funciara

8.1Clasificare. Intăbularea. Înscrierea provizorie. Notarea

Categorii de înscrieri în cartea funciară.Potrivit legislaţiei în materie există trei

feluri de înscrieri:

a) intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept realimobiliar în

cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis, în mod

valabil , acel drept;

b) înscrierea provizorie se utilizează atunci când se dobândeşte un drept afectat

de o condiţie şi va avea efect numai în măsura justificării înscrierii. În cazul

justificării,dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular va avea rangul

dobânditprin înscrierea iniţială

c) notarea este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor raporturi juridice, a

incapacităţilor , a drepturilor personale, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie,

precum şi a măsurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciară

8.2 Efectele inscrierilor in cartea funciara După cum am mai arătat, efectul caracterial, definitoriu al întabulării în Cartea

funciară e opozabilitatea drepturilor imobiliare înscrise si cu deosebire efectul

constitutiv de drepturi prin inscriere in cartea funciara, efect readus in dicutie si in

doctrina prin reluarea lui in prevederile Noului cod Civil..Opozabilitatea depinde

de tipul de înscriere –întabularea definitivă sau provizorie, şi vizează drepturile

54

reale imobiliare.Cartea funciară mai produce şi un efect de informare, specific

notării anumitor situaţii juridice. Acest efect de informare e unul rezidual, care se

adiţionează la cel esenţial, de opozabilitate, al întabulării. În plus, mai trebuie

amintit că efectul de opozabilitate e şi deosebirea esenţială, care există între

sistemul noilor Cărţi funciare şi cel al vechilor Cărţi funciare .

Spre deosebire de formularea iniţială a art. 34, inspirată din art. 33 din D-L:

115/1958, cea în vigoare nu mai face trimitere la „actul juridic cu titlu oneros”, ci

la „act juridic cu titlu legal”.Onerozitatea a alimentat discuţiile dacă efectele de

opozabilitate se produc identic faţă de toţi sau diferit –după natura titlului de

dobândire (oneros sau gratuit).

Astfel, opozabilitatea Cărţii funciare se realizează „numai în folosul acelei

persoane” care: 1) a dobândit cu bună-credinţă 2) prin act juridic cu titlu legal 3)

un drept real înscris în cartea funciară”. Se poate deci observa că –în fond, efectul

esenţial al Cărţii funciare nu se produce faţă de toţi, ci doar către anumite persoane,

care au dobândit un drept supus întabulării. Adică, efectul de opozabilitate îi

vizează pe avânzii-cauza particulari ai dreptului supus publicităţii..

De observat şi componenta subiectivă a categoriei de „terţi de carte funciară”.

Astfel, doar dobânditorul de bună-credinţă poate să invoce efectele Cărţii funciare.

Este de „bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în

folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii

funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu

reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.” Buna-credinţă ar

trebui să fie un efect direct al cunoaşterii efective.

Test de autoevalure nr. 8- scrieti raspunsul correct

Care este principalul efect al intabularii in Cartea Funciara?

BIBLIOGRAFIE CAP 8


55




Bucureşti-2000


Bucureşti-2006


Bucureşti-2006

56

Cap.9 ACŢIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ

Cuprins cap 9

Obiectivele cap 9

9.1 Reglementarea, clasificarea acţiunilor de carte funciară

9.2 Acţiunea în rectificare

9.3. Acţiunea în prestaţie tabulară

Bibliografie cap 9



cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea clasificarii actiunilor specifice cartii

funciare.

Cucoasterea in detaliu a specifului celor doua actiuni de carte

funciara

9.1 Reglementarea, clasificarea acţiunilor de carte funciară

Spre deosebire de sistemul de publicitate al Registrelor de transcripţiuni şi

inscripţiuni, Cărţilor funciare le sunt proprii câteva acţiuni în justiţie speciale. În

fapt, ideea a fost prelată din reglementarea vechilor Cărţi funciare, D-L:115/1938,

de unde s-au împrumutat şi textile de lege în materie, operându-se însă şi

modificări. În cele ce urmează le vom trece pe scurt în revistă.

9.2 Acţiunea în rectificare e o acţiune în justiţie prin care cel interesat cere

corijarea conţinutului unei înscrieri de carte funciară. De observat că termenul

„rectificare” e unul special, neadmiţând sinonime juridice, deoarece „îndreptarea”

e folosită pentru corectarea erorilor materiale, iar „modificarea” se deosebeşte de

„rectificare” prin obiect. Mai exact, „ (1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare

nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate

cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înţelege

radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a

face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.” . Sunt supuse rectificările atât

întabulările cât şi notările.

În toate cazurile, spuneam, ar trebui să facemdeosebire între „rectificarea” şi

57

„modificarea” Cărţii funciare. Prima se referă la aspecte de drept şi e deschisă

oricui justifică un interes, pe când cea de a doua nu priveşte decât aspecte materiale

ale sistemului de publicitate, fiind rezervată proprietarului.

Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.”

Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face –dacă cei interesaţi se

înţeleg, şi pe cale amiabilă -prin declaraţie autentică. Dacă aceştia nu cad de acord,

se va ajunge la litigiu şi se poate promova o acţiune în rectificarea înscrierii de

publicitate imobiliară, corijarea realizându-se printr-o hotărâre judecătorească

definitivă şi irevocabilă

Prin urmare, orice persoana interesată poate cere rectificareamînscrierilor din

cartea funciară, dacă s-a constatat că există unul dintre motivele: 1) înscrierea sau

actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul înscris a

fost greşit calificat 3) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului

înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea 4)

înscrierea din cartea funciară numai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a

imobilului (aici ar putea să intre orice cauză concretă, alta decât una din cele

enumerate mai sus

Acţiunea în rectificare aparţine oricărei persoane interesate –de unde s-a dedus

caracterul ei personal, şi se va îndrepta în contra celui pentru care s-a făcut

înscrierea. „Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi

opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă. Dacă acţiunea în

rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi

opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.”

În ceea ce priveşte prescriptibilitatea extinctivă, acţiunea în rectificare are un

caracter dual, determinat de accesorialitatea sa. Astfel, sub rezerva prescripţiei

dreptuluimaterial la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare va fi imprescriptibilă.

În plus, „Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real

prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen

de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu

excepţia cazului în care dreptulmaterial la acţiunea în fond nu s-a prescrismai

înainte.” (art. 37).Mai mult, dacă acţiunea e „întemeiată pe nevalabilitatea

înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului

înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un

drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se

pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de

înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se

cere, afară de cazul când dreptulmaterial la acţiunea de fond nu s-a prescris.” (art.

38). În sistemul vechilor Cărţi funciare, art. 39. din D-L:115/1938 dispunea că

acţiunea în rectificarea notării e imprescriptibilă extinctiv, aceeaşi soluţie se

impune şi pentru noile Cărţi funciare, deşi L: 7/1996 omite să reglementeze acest

aspect.

58

9.4. Actiunea in prestatie tabulara

Cea de a doua acţiune de carte funciară e denumită prestaţie tabulară. Ea îşi

găsea raţiuni în vechile Cărţi funciare, art. 22-25 din D-L: 115/1938, deoarece art.

17 impunea exprimarea consimţământului la înscriere al persoanei în contra căreia

se realiza noua întabulare.

Deşi acest consimţământ nu a mai fost menţinut printre condiţiile înscrierii, L:

7/1996 a păstrat acţiunea în prestaţie tabulară, care avea drept scop tocmai de a

suplini această manifestare de voinţă.

Astfel, „cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real

asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al

dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa

şi este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu,

la înscriere. În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere

instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.” .

,,Art. 896 Nou Cod Civil: Acţiunea în prestaţie tabulară(1) În cazurile în care

cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real

asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea

funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la

acţiune este prescriptibil în condiţiile legii.(2) Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a

fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi

împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.,,

Natura juridică şi prescriptibilitatea acţiunii în prestaţie tabulară sunt

controversate.Majoritatea autorilor consideră că avem de-a face cu o acţiune reală

şi în principiu, imprescriptibilă.

Prezentată uneori ca o specie a prestaţiei tabulare, acţiunea în rang poate fi

considerată şi ea ca o acţiune specifică Cărţilor funciare. Prin aceasta se urmăreşte

să se obţină în justiţie un rang preferenţial pentru o anumită înscriere. Astfel,

„Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale

rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit

ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data

încheierii actului.” . În principiu, ar trebui să considerăm că acţiunea în rang e

personală şi prescriptibilă extinctiv.

Test de autoevaluare nr.9 :

Ce se intelege prin actiunea in rectificare?

59

BIBLIOGRAFIE CAP 9





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006


Bucureşti-2006


Iaşi- 1993



60

Cap.10 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

Cuprinsul Capitolului 10

Obiectivele cap 10

10.1Procedura de lucru în materie de carte funciară. Cererea de înscriere

10.2Reguli speciale de înscriere

Bibliografia cap 10

OBIECTIVELE CAPITOLUL 10


cunostinte pentru :

Cunoasterea si insusirea procedurii de lucru in materie de carte

funciara

Cunoasterea cerintelor necesare inaintarii cererii de inscriere

Distinctia dintre alte reguli speciale de inscriere in cartea

funciara

10.1 Procedura de lucru în materie de carte funciară. Cererea de înscriere

Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale

oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe

acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia

legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.

În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că

este definitivă şi irevocabilă.

Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile

de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi

numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra

rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.

61

10.2 Reguli speciale de înscriere

1.Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu

excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere

se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă

înscrierea.

2.Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care,

potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii

administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau

să stingă un drept tabular.

3.Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:

a) de mandatarul general al celui îndrituit;

b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.

Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau

printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o

decizie a autorităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul

debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea

funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi

chitanţa doveditoare a plăţii.

În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea

provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indică numele părţilor;

c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;

d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba

română;

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru

autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

4.Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea

numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii

funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile

ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut

înscrierile, indiferent de felul lor.

Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile

legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va

face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în

cartea funciară.

Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt

juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea

funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea

încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.

62

Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de

15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se

depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul

teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de

competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii

funciare

Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel.

Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului

teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.

Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la

înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.

În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi

irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.

Înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza

hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în

baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular,

în baza unei documentaţii cadastrale.

Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se pot îndrepta,

prin încheiere motivată, de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau

din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.

Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să

ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de

activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune

expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor.

Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a

deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor

prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul

public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz,

certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru

autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară,

cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.

Instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind

desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în

prealabil, pentru informare, în cartea funciară.

Dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea

funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat

imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat

construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii,

precum şi a unei documentaţii cadastrale.

Ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său sau asupra

cotei-părţi aparţinând unui coproprietar. Dacă ipoteca s-a constituit asupra unei

63

părţi din construcţie, ea va fi înscrisă atât asupra acesteia cât şi asupra cotei

corespunzătoare din părţile comune indivize.

Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condiţiile legii

privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost

notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie

parţială.

Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu

menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii

lor.

Test de autoevaluare nr. 10- .

Cine poate solicita inscrierea in Cartea funciara>?

Raspunsurile si comentarii la testul de autoevaluare le gasiti la

pag

BIBLIOGRAFIE CAP 10





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006

64

65

66

BIBLIOGRAFIE





Bucureşti- 2000


Bucureşti- 2006


Bucureşti-2006


Iaşi- 1993



8.Noul Cod Civil

67

RASPUNSURI SI COMENATRII LA TESTELE DE AUTOEVALUARE

Testul de autoevaluare nr. 1.

Raspuns:

Publicitatea imobiliară cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite să

ţină evidenţa bununilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice princare se

constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare,pentru a

le face opozabile “erga omnes”.


Raspuns:

Publicitatea imobiliară are ca obiect esenţial drepturile imobiliare principale şi

accesorii.


Raspuns:

In dreptul român au fost aplicabile două sisteme mai importante: Registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni şi Cărţile funciare.


Raspuns:

D-L: 115/1938. .7/1996,Noul Cod Civil..etc.


Raspuns:

Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică

şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.

Testul de autoevaluare nr. 6

Raspuns:

Prin carte funciară putem să înţelegem acel sistem de publicitate imobiliară,

fundat pe cadastru şi cu efect caracterial de opozabilitate al înscrierilor.

Testul de autoevaluare nr. 7

68

Raspuns

Principiul efectului constitutiv de drept este consacrat prin noul cod civil , în

temeiul căruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se strămută sau

se sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară.

Test de autoevaluare nr. 8.

Raspuns:

definitoriu al întabulării în Cartea

funciară e opozabilitatea drepturilor imobiliare înscrise

Test de autoevaluare nr. 9

Raspuns

Acţiunea în rectificare e o acţiune în justiţie prin care cel interesat cere

corijarea conţinutului unei înscrieri de carte funciară

Test de autoevaluare nr. 10

Raspuns

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu

excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere

se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă

înscrierea.

TEME PROPUSE

69

1. Cuprinsul Cartii Funciare (T1)

2. Principiile Cartii Funciare (T2)

3. Actiunile de Carte Funciara(T3)

Date post:	19-Dec-2015
Category:	Documents
Upload:	alexandros-alterego
View:	33 times
Download:	4 times

D 3207 Publicitate Imobiliara 2015

Documents