Universitatea de Vest TimisoaraFacultatea de Economie si Administrare a AfacerilorSpecializarea: Administrarea si evaluarea proprietatilor imobiliare
Drept funciar si publicitate imobiliara
CUPRINSUL CARTILOR FUNCIARE SI TIPURILE DE INSCRIERI
Prof. coordonator: Anton Trailescu
Masterand:
Timisoara 2011Cuprinsul cartii funciare
Cartea funciara este alcatuita din titlu (compus din numarul ei si de denumirea localitatii in care este situat imobilul) precum si din trei parti.
1 | P a g e
Titlul cartii funciare al parcelei pe care s-au construit drepturile de superficies au concesiune va cuprinde si mentiunea acestui drept.
Foile cartii funciare se numeroteaza pe fiecare localitate, incepand cu numarul 1 pana la ultimul numar necesar, fara separare pe ani. Cand se da urmatorul numar se are in vedere ultimul numar dat cartii funciare de pe list ace se tine pentru fiecare localitate.
Continutul sau structura cartii funciare este prezentata foarte clar si concis in cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: “Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numarul de ordine si cel cadastral al fiecarui imobil ;
b) suprafata imobilului, destinatia, categoriile de folosinta si, dupa caz, constructiile;
c) planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si inventarul de coordinate al amplasamentului, pentru fiecare imobil in parte, constituie anexa la partea I, intocmita conform regulamanetului aprobat prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale;
B. Partea a II - a, referitoare la inscrierile privind dreptul de proprietate, se refera la inscrtierile privind dreptul de proprietate si documentele pe care se intemeiaza si are 4 rubrici, numarul current, numele si prenumele proprietarului, operatiunea inregistrata si observatii. In antet se mentioneaza numarul cartii funciare.
a) numarul current este numarul de ordine sub care s-a facut operatiunea;
b) numele proprietarului se scrie in asa fel incat sa se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Daca este persoana fizica, se scrie numele, prenumele parintilor si, cand este cazul, si porecla, iar daca este persoana juridical, se scrie denumirea si sediul acesteia;
c) rubrica a 3 a cuprinde:
- mentionarea modalitatilor de dobandire a proprietatii certificate de acte juridice corespunzatoare (vanzare – cumparare, donatie, schimb, etc). Aceste acte juridice pot fi autentice (notariale) sub semnatura private, hotarari judecatoresti, acte administrative.
- transmiterea proprietatii, modificarea sau stingerea dreptului asupra intregului imobil sub forma proprietatii exclusive, commune in in devalmasie sau indivie.
2 | P a g e
- servitutiile stabilite in favoarea imobilului pentru a fi observate si luate in considerare de indata, insa cele stabilite in sarcina imobilului se inscriu in partea a III a. In acest din urma caz, la observatii, pe foaia a II a, se face trimitere la “vezi III”.
- faptele juridice care determina aparitia, modificarea sau stingerea drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, actiunile referitoare la proprietate.
- orice indreptari sau insemnari cu referire la titlu, partea I sau a II a a cartii funciare.
d) servitutiile constituite in folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu ,in partea intai sau a doua a cartii funciare, cu privire la inscrierile facute.
C. Partea a III – a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, care cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;
c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte”.
In primul rand cartea funciara are un titlu cu rolul de a deosebi cartile funciare intre ele si de a le crea o individualitate. Atunci cand continutul cartii funciare este atat de vast incat nu mai poate fi trecuta nici o alta mentiune legata de modificarile suferite de situatia imobilului ori daca imobilul a fost alipit la un altul, se inchide cartea funciara. Titlul este partea in care se fac mentiuni despre acest aspect. Intr-o astfel de situatie se deschide o noua foaie, iar imobilul este transtabulat in cuprinsul acesteia. Vechea carte funciara, care a fost inchisa pentru ca nu se mai putea trece nici o operatiune in ea, nu se va arunca, ci se va pastra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului si a modificarilor care au survenit succesiv in legatura cu acesta.
3 | P a g e
Titlul cartii funciare este prevazut in partea stanga sus a colii, unde se trece si numarul cartii funciare in cadrul teritoriului cadastral, iar in partea opusa, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla daca este vorba de o proprietate cu o valoare economica deosebita cum ar fi de exemplu o proprietate miniera sau daca este inscris un drept de superficie sau orice alt drept care afecteaza in mod serios dreptul de proprietate inscris.
In cea de-a doua parte care aduce informatii legate de tilturile de proprietate, continutul cartii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refera la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care sta la baza constituirii dreptului de proprietate, servitutile constituite in favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificari, indreptari sau actiuni care privesc proprietarul in cauza.
Proprietar poate fi orice persoana, fie ea fizica sau juridica, chiar si copilul conceput are un drept funciar si poate fi trecut in tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adica, printr-un act juridic o alta persoana poate deveni noul proprietar. In acest caz apar modificari in cartea funciara doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci cand are loc instrainarea intregului corp de proprietate. Deoarece, daca are loc stramutarea doar a unei parti din imobil, atunci se radiaza in primul rand imobilul din partea I si se va transcrie sau inscrie, dupa caz, in cartea funciara a dobanditorului, daca are una, altfel i se va intocmi una.
Iar in coloana pentru servituti este inscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, avand obligatia de a suporta eventualele restrictii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
In final, partea a III-a se opreste asupra drepturilor tertului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar si accesorii, care afecteaza proprietatea. Alaturi de aceste drepturi mai sunt trecute si alte drepturi personale prevazute de lege si care devin opozabile tertilor prin inscrierea in cartea funciara, la fel si locatiunea sau cesiunea de venituri pe o durata de peste trei ani. Fata de toate aceste drepturi reale mentionate pot surveni o serie de modificari ce vor fi trecute bineinteles in cartea funciara.
Tipuri de inscrieri ce se pot face in cartea funciara:
4 | P a g e
Atat in sistemul de Carte Funciara reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, cat si in actualul sistem prevazut de art. 26 din Legea nr. 7/1996, inscrierile in cartea funciara sunt reglementate printr-o impartire tripartita in:
1) Intabularea2) Inscrierea provizorie3) Notarea
IntabulareaReprezinta inscrierea definitiva a unui drept real imobiliar in cartea funciara care produce efecte imediate si definitive, de la data inregistrarii cererii de inscriere si are loc dupa definitivarea lucrarilor de cadastru pe o unitate administrativ-teritoriala (oras, comuna etc.).
Inscrierea care a mijlocit transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabila fata de terti de la data la care cererea de inscriere a fost inregistrata.
Potrivit art. 20 alin. (1), sunt supuse intabularii in cartea funciara atat dreptul de proprietate, cat si celelalte drepturi reale asupra unui imobil.
Sunt supuse intabularii drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, iar in ipoteza in care este necesara o justificare ulterioara, aceste drepturi se inscriu provizoriu.
Efectele intabularii, in afara unor exceptii de stricta aplicare, reglementate prin lege, opereaza de la data inregistrarii cererii de inscriere si nu de la data efectuarii inscrierii propriu-zise in Cartea Funciara!
Intabularea este o inscriere definitiva, in sensul ca, o data cererea de inscriere admisa, efectele intabularii se produc instantaneu si deplin, pe data inregistrarii cererii de inscriere (art. 25 alin. 1), fara a mai fi nevoie de aducerea la indeplinire, respectiv de savarsirea unei proceduri completatoare din partea aceluia in profitul caruia s-a savarsit intabularea. In acest sens se spune ca intabularea este o “inscriere neconditionata” in antiteza cu inscrierea provizorie, care necesita justificarea ulterioara si de notare, care consemneaza in principal drepturi personale sau alte raporturi juridice care se interfereaza cu imobilele inscrise in cartea funciara si care pot suferi modificari frecvente.
Prin urmare, nu dreptul, ci inscrierea este definitiva, desavarsita, deoarece intabularea unui drept real imobiliar se poate face si sub conditie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu alte restrictii izvorate din lege ori
5 | P a g e
din vointa partilor (de ex., fidei comissum de residuo, interdictia de instrainare sau de grevare, dreptul de preemptiune etc.), insa, in toate aceste cazuri “nu inscrierea se admite conditional, ci dreptul intabulat are o conditie incerta”, pe cand in ipoteza intabularii in toate cazurile petitionarul nu are sarcina de a suplini anumite lipsuri si astfel nu se poate vorbi vreo sanctiune contra lui (de eventuala suprimare a dreptului o data inscris), cum vom vedea ca se intampla in cazul inscrierii provizorii care nu este justificate, in conditiile prevazute de lege. b) Reglementare. Inscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementata atat in Legea nr. 7/1996, cat si in Regulament.
Inscrierea provizorie
Este necesara inscrierea provizorie in situatiile in care, la momentul in care se solicita, dreptul real imobiliar nu poate fi intabulat, iar ulterior, cand inscrierea va dobandi caracter definitiv, transformandu-se in intabulare, va avea data si rangul din momentul inscrierii provizorii. Principalul scop al inscrierii provizorii este acela de a conferi persoanei interesate certitudine cu privire la dreptul sau si de a-l apara de o eventuala intabulare a aceluiasi drept de catre o terta persoana.
NotareaNotarea reprezinta inscrierea drepturilor personale, a drepturilor de creanta, a faptelor sau a raporturilor juridice care au legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara in scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti. Astfel, notarea este o caracteristica a drepturilor de creanta, avand in vedere ca drepturile reale pot fi doar intabulate sau inscrise provizoriu.Orice persoana interesata poate solicita notarea, in temeiul unor actelor doveditoare a dreptului sau interesului pretins, dar notarea se poate realiza si din oficiu, prin dispozitia instantelor judecatoresti, a organelor de urmarire penala sau a registratorului de carte funciara.
6 | P a g e
Bibliografie:
1. Drept funciar si publicitate imobiliara, Ed. Worldteach 2006, Radu I Motica, Anton Trailescu, Sergiu I. Stanila
2. Legea 7/ 1996 si regulamentul de aplicare3. World wide web
http://www.infolegal.ro/ce-tipuri-de-inscrieri-se-pot-face-in-cartea-funciara/2010/12/10/
http://www.klmconsulting.ro/carte-funciara/42-intabularea/78-ce-este-intabularea
http://www.pinzaru.ro/drept/structura-si-obiectul-cartilor-funciare/
7 | P a g e
8 | P a g e
9 | P a g e
