Cum sa trasezi o strategie eficientaa investitiilor imobiliare?

Doru LupeanuSenior consultantFix Up marketing

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Cuprins

Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara

Intrebari pertinente pentru o strategie optima

Randamente si riscuri

Evolutia pietei imobilare clujene

Publicul tinta

Alegerea locatiei

Mixurile implicate

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Pe val – situatie tipica pietelor in crestere

Strategia cea mai des intalnita este cea de copiere a “povestilor de succes”

Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Sub val – situatie tipica pietelor in stagnare sau scadere

Pentru supravietuire – e necesar sa stii cel putin sa inoti

Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Intrebari pertinente pentru o strategie optima

- Piata imobiliara are o evolutie in general ciclica. Apar oportunitati pentru cei care ii pot prevedea etapele de declin sau crestere

- Orice strategie implica o diferentiere si pozitionare clara din partea fiecarei companii

- Strategia optima nu e neaparat cea mai scumpa: “Nu e neaparat necesar sa inoti mai repede decit rechinul, ci doar mai repede decit cei din jurul tau”

- Baza oricarei strategii este informatia. Informatii pertinente se pot obtine raspunzand intrebarilor:cine sunt?; ce fac?; cui fac?; unde fac? cum fac?

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Cine sunt?

Ce stiu sa fac?

Ce experienta am in domeniu?

Ce obiective am? De ce resurse financiare dispun?

Dezvoltator vs Investitor

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Ce fac?

Pe ce domeniu ma axez?

Care imi sunt riscurile asociate?

La ce randamente ma pot astepta?

Care este dinamica pietei specifice?

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Ce fac?Pe ce domeniu ma axez:

Segment Optiuni DEZVOLTATORRandamente

Optiuni INVESTITORRandamente

Rezidential

Constructie pentru vanzare

100%Cumparare pentru revanzare

80%

Constructie pentru inchiriere

10%Cumparare pentru inchiriere

7-8%

Birouri

Constructie pentru vanzare

100%Cumparare pentru inchiriere

7-8%Constructie pentru inchiriere

20%

Comercial

Constructie pentru vanzare

100%Cumparare pentru inchiriere

6.5-7%Constructie pentru inchiriere

22%

Industrial

Constructie pentru vanzare

100%Cumparare pentru inchiriere

12%Constructie pentru inchiriere

20%

- riscuri asociate

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Cluj-Napoca

- Al 2-lea oras ca si potential de polarizare dupa Bucuresti

- Cele mai multe infiintari de companii dupa capitala 81.766 de companii inregistrate in perioada1990-2008

- Populaţia cuprinsă între 15 şi 35 de ani reprezinta aproximativ 40% din populaţia oraşului

- Cel mai important centru universitar din Transilvania aproximativ 100.000 de studenti

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Evolutia pietei imobilare clujene

Rezidential:

-avant al constructiilor incepand cu anul 2003

-in 2005 au fost lansate aproximativ 1000 de locuinte noi (crestere de 400% comparativ cu 2001)

-in 2006 s-au eliberat 1456 autorizatii de constructii pentru unitati locative

-in 2007 s-au eliberat 3359 autorizatii de constructii pentru unitati locative

-in 2008 sunt vehiculate aproximativ 25000 de unitati locative existente pe piata fie in stadiu de proiect fie in diferite faze de constructie

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Birouri:

- abia incepand cu 2006 se poate vorbi de o piata a birourilor in Cluj

- doua cladiri de birouri de clasa A: Power Business Center si Maestro Business Center (conform standardelor BOMA)

- 110000 mp spatii de birouri existenti in 2008

Evolutia pietei imobilare clujene

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Evolutia pietei imobilare clujene

Comercial:

- Clujul este cel mai dezvoltat oras din Romania in ceea ce priveste spatiile comerciale

- 400 mp de spatii de centre comerciale la 1000 de locuitori

- 2 mall-uri existente (Polus shopping Center si Iulius Mall)

- 2 mall-uri in stadiu de constructie (Atrium Center si Akademia)

- Alte proiecte cu suprafete notabile (Central, Sigma si Hotel Continental)

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Evolutia pietei imobilare clujene

Industrial:

- Aprox. 350000 de mp spatii industriale din care doar 40% spatii noi sau modernizate

-Tetarom: “povesti de succes”, un model copiat si de alte orase

- Nokia

- Sunt de asteptat evolutii pozitive ale subsegmentului logistic

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Cui fac?

Public tinta

Persoane fizice: - Riscuri mai mari coroborate cu randamente mari si un nivel al cererii sporit

Persoane juridice:-stabilitate marita dar si un public tinta mult mai specializat

Structura cererii:- depinde de o serie de factori: oferta, cerere substituenta, putere de cumparare

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

20022003

20042005

20062007

20082009

2010

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

metri patrati

ani

Cati metri patrati isi permite o persoana cu venituri medii in Cluj

relaxareacreditarii

mentinereanivelului decreditare

relaxarea creditarii 6.22 7.44 7.14 11.32 12.72 13.86 9.1 15.09 16.47

mentinerea nivelului de creditare 6.22 7.44 7.14 11.32 12.72 13.86 9.1 10.56 11.52

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Unde fac?

Alegerea Locatiei

Depinde de numerosi factori dintre care:

-migratia populatiei Spre si in interiorul orasului

-infrastructura; PUG Transport si utilitati

-potentialul zonei Dorobantilor, Calea Turzii…

-vad comercial Napoca, Eroilor, Ferdinand…

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Cum fac?

Mixul financiar:-surse de finantare, politici de preturi, bugete alocate constructiei

Mixul de produs:-suprafete, finisaje, facilitati

Mixul de distributie: -forta de vanzare proprie vs

agentii imobiliare

Mixul de promovare:-canale de promovare, bugete alocate promovarii

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Rezumat

Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara

Intrebari pertinente pentru o strategie optima

Randamente si riscuri

Evolutia pietei imobilare clujene

Publicul tinta

Alegerea locatiei

Mixurile implicate

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

In loc de concluzii

Tactici pentru situatia actuala:

-Nu exista o reteta general valabila Importanta este informatia si integrarea ei intr-o strategie optima pentru situatia fiecaruia

-De la asteptarea fortata la actiunea ganditaReevaluare in termeni realisti a costurilor de mentinere a investitiei si a punctului de iesire de pe piata

-Diferentiere prin pret, calitate sau servicii adiacenteAccentul pe pret pare o solutie simpla dar nu intotdeauna eficienta

-Analizarea optiunilor, inclusiv a celor mai putin placuteRenegocierea contractelor, insolventa, vanzarea catre alti investitori in limita recuperarii investitiei initiale

Zile

le B

iz -

Clu

j-Nap

oca

– 12

.11.

2008

Va multumim!

Toate drepturile asupra acestei prezentari apartin Fix Up marketing. Reproducerea integrala sau partiala a textelor sau a ilustratiilor din orice slide este posibila numai cu acordul prealabil scris al Fix Up marketing..