Cu teza: “Solutii complexe de reabilitare seismicaa fondului imobiliar existent”
Doctor in științe
Consultant tehnic in achiziția de imobile
Inginer proiectant de structuri
ConstructiiImobiliareFonduri mutuale
Antreprenor si investitor
Cine sunt?Mă puteți găsi pe:www.vilared.comwww.construieste.infowww.houseadvisor.ro
Peste 300 de cladiri proiectate
Peste 100 de clienti
http://www.vilared.comhttp://www.construieste.infohttp://www.houseadvisor.ro
INFORMAŢIILE SAU MATERIALELE PREZENTATE IN CONTINUARE NU SUNT ŞI NU POT FI CONSIDERATE RECOMANDĂRI DE CUMPĂRARE, VÂNZARE SAU PĂSTRARE A UNUI ANUMIT ACTIV.
AUTORII ACESTUI MATERIAL AVERTIZEAZĂ CU PRIVIRE LA RISCURILE RIDICATE PE CARE LE IMPLICĂ INVESTIŢIILE IMOBILIARE INCLUZÂND, FĂRĂ CA ENUMERAREA SĂ FIE LIMITATIVĂ, FLUCTUAŢIA PREŢURILOR
PIEŢEI, INCERTITUDINEA VENITURILOR, A RANDAMENTELOR ŞI/SAU A PROFITURILOR, FLUCTUAŢIA CURSULUI DE SCHIMB.
PERFORMANŢELE TRECUTE NU REPREZINTĂ GARANŢII ALE PERFORMANŢELOR VIITOARE.ÎN CONSECINȚĂ, AUTORII ACESTUI MATERIAL RECOMANDĂ ABORDAREA INVESTITIILOR IMOBILIARE NUMAI ÎN
CUNOŞTINŢĂ DE CAUZĂ ŞI DUPĂ O DOCUMENTARE PREALABILĂ.
Disclaimer si avertisment cu privire la riscuri
Cele mai mari daune produse de cutremure1980 – 2011
Data Locația Daune totale Daune asigurate Pierderi vieti omeneștiMiliarde USD
11.03.2011 Japonia 210 40 15 88022.02.2011 Noua Zeelandă 24 16.5 18517.01.1994 S..U.A 44 15.3 6127.02.2010 Chile 30 8 52004.09.2010 Noua Zeelandă 10 7.4 017.01.1995 Japonia 100 3 6 43013.06.2011 Noua Zeelandă 2.7 2.1 1
20-29.05.2012
Italia 16 1.6 18
26.12.2004 Sri Lanka 10 1 220 00017.10.1989 S.U.A. 10 0.960 68
Principii de baza in investitii
MANGEMENTUL RISCULUI
RISCURI:
Orice clădire cumpăr, cumpăr si riscurile asociate ei:
• SEISM• FOC• APA
RISCURISEISM:
- DAUNE LA ELEMENTELE NESTRUCTURALE- DAUNE STRUCTURALE
Ultimul seism din Noua Zeelanda a produs 300 mil. USD daune la cladirile debirou datorita avariilor tavanelor si instalatiilor de stingere la incendiu.
RISCURI
SURSE DE FOC:
- INSTALATIA ELECTRICA- INSTALATIA DE GAZ- GARAJUL SUBTERAN
RISCURI
APA:
- HIDROIZOLATIA- INSTALATII SANITARE SI TERMICE
TIPURI DE CLADIRI
1.CLADIRI VECHI
2.CLADIRI NOI
CLADIRI VECHIPRINCIPALELE RISCURI:
• Normele de proiectare anterioare anului 1977 nu sunt calibrate la specificulseismic al Romaniei.
• După cutremurul din 1977 multe dintre clădiri au rămas nereparate, iar de consolidat nu s-a consolidat niciuna;
• În ultimii 40 de ani s-au făcut multe modificări de compartimentări interioare;
• Betonul are și el un ciclu de viata limitat, clădirile construite înainte de 1940 au deja 75 -80 de ani vechime;
CLADIRI NOI
PRINCIPALELE RISCURI:
• Structura de rezistenta prost proiectata sau prost construita• Instalații prost dimensionate sau prost executate• Finisaje prost executate• Lipsa masuri minimale de Securitate la incendiu
ROMANIA E VECHE, APROAPE IN PRAGUL EXPIRARII
1345
32605443
17266
2862929776
2580
1487
4329
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
1945 1960 1970 1980 1990 2000 2005 2011 N/A
Nr.
Cla
diri
Repartiția clădirilor de tip locuințe colective, pe ani de construcție
ROMANIA E VECHE, APROAPE IN PRAGUL EXPIRARII
356
1350
2310
13571449
1854
0
500
1000
1500
2000
2500
< 1900 1901 1929 1930 1945 1946 1963 1964 1970 1971 1977
Clădiri de locuit, cu mai mult de 3 niveluri, din București construite înainte de 1977
ROMANIA E VECHE SI NEASIGURATA
MANIPULARE: anumite zone sunt mai sigure ca altele
Harti de microzonare a orasului Bucuresti FALSE!, larg dezbatute in presa.
Harta INFP de microzonare a orașului București - REALA
ATUNCI CE ZONA SA ALEG
NORMELE ACTUALE NU TIN CONT DE MICROZONARE!=>ALEGE ORICE CLADIRE CONSTRUITA CORECT!
Vulnerabilitatea seismica
Performanta seismica a cladirilor se poate descrie calitativ prin:- siguranta oferita utilizatorilor cladirii- durata de întrerupere totala sau partiala a functiunii constructiei- costul si fezabilitatea lucrarilor de consolidare
Performanta seismicaGRESIT:I. Cate grade pe Richter tine blocul meu?R. Orice bloc nou tine suficiente fara sa se prabuseasca!
CORECT:I. Blocul meu este proiectat suficient de bine incat sa pot locui si imediat dupaseism?R. Asta putem investiga la cerere.
Nu au fost proiectare dupa nicio norma seismica.
Toate cladirile cu mai mult de P+1E necesita consolidare si pot fi in pericolde prabusire!
CLADIRI CONSTRUITE 1900 -1963
Au fost proiectate in baza unor norme seismice necalibrate la seismele dinRomania.
• Rigiditate redusa => pagube nestructurale mari• Rezistenta redusa =>pagube structurale mari
Foarte multe dintre ele sunt clasa de risc seismic RsII, iar cele foarte inaltechiar RsI!
VULNERABILITATI CLADIRI CONSTRUITE 1963-1977
N-am bani de una noua, ce cumpar atunci?
Poti cumpara in anumite cladiripana la maxim 4 etaje inaltime.
Cum le alegi?
Numai cu avizul unuispecialist.
Au fost proiectate dupa niste norme seismice calibrate la seismele dinRomania, dar au fost impuse limitari de consumuri de materiale datoritarecesiunii de dupa cutremur.
• Rigiditate acceptabila => pagube nestructurale moderate• Rezistenta medie =>pagube structurale medii
In functie de tipologia structurala (CADRE sau CADRE SI PERETI) pot suferiiavarii mici sau mari.Tipul structurii se poate determina numai de catre specialisti.
VULNERABILITATI CLADIRI CONSTRUITE 1978…1992
• Rigiditate acceptabila => pagube nestructurale mici• Rezistenta medie =>pagube structurale mici• Numeroase alte probleme datorate executiei defectuoase coroborata cu
proiectarea defectuoasa si cu lacomia!
VULNERABILITATI CLADIRI CONSTRUITE 1992 -2006
Nu sunt niste cladiri moderne prin comparatie cu altele similar dar din tarileoccidentale.
In marea majoritate sunt cladiri defecte:- Apartamente prost compartimente- Spatii comune prost dimensionate- Nu ofera lumina suficienta- Sunt urate si schilodesc vizual orasul- Reflecta lacomia atat a dezvoltatorului cat si a cumparatorului
VULNERABILITATI CLADIRI CONSTRUITE 2006 - 2020
• Anul construcției• Modificari de compartimentare• Zona protejata sau in aria unui monument istoric• Degradarile fatadei• Starea instalatiilor• Izolare pe interior
CHEI DE VERIFICARE
Apartamente sau case vechi
Trebuie evitate cladirile >P+1E construite inainte de 1963Alegem imobile cu maxim 1 apartament pe nivel, fara apartamente la
demisol. Gradul de interventie structurala se determina in cadrul unei inspectiitehnice.
Trebuie evitate cladirile >4 etaje construite dupa 1963Alegem structura de zidarie portanta – se poate determina numai de
catre un specialist
EXEMPLE
Apartamente vechi
Imobil strada Mogos Vornicul:• S+P+1E• S-a cumparat parterul• S-au realizat consolidari doar la parter si local in subsol, s-a crescut astfel
gradul de asigurare seismica fara implicarea vecinilor.
Imobil strada Alecu Russo:• S+P+2E• S-a investigat parterul si etajul 1• La etajul 1 se realizasera interventii structurale fara autorizatie ce
au pus in pericol toata cladirea.• Clientul a renuntat.• Ulterior a cumparat altcineva fara consultant. La renovare s-au
descoperit avarii grave ale structurii de rezistenta.
Imobil strada Aurel Vlaicu:• S+P+1E• 2 apartamente doar, 1 pe nivel, subsol comun, pod comun.• Se vindea parterul• Cladirea are o structura de rezistenta satisfacatoare.• Se vor face interventii locale la subsol: igienizare si eliminare
igrasie. • Clientul era la a 4-a locatie investigata, asta a fost castigatoare.
Toate casele vechi necesita interventii structurale - un specialist poatedetermina gradul de interventie printr-o inspectie tehnica.
EXEMPLE
Case vechi
• Autorizatie de construire, avize si proiect complet de executie• Cartea construcției• Punctul de vedere al proiectantului cu privire la calitatea execuției
construcției• Sarcini la cartea funciara daca exista deja intabulare• Situatia utilitatilor• Fosa septica sau bazin vidanjabil• Declaratii de conformitate materiale: polistiren, vata minerala, instalatii
tehnice, hidroizolatii, invelitoare daca este cazul.
CHEI DE VERIFICARE
Apartamente noi
Imobil zona de nord pret 500 000 euro:• lipsa trotuarului in jurul cladirii;• infiltratii de apa din terasa de peste garaj datorate lipsei siliconului la imbinarea dintre perete si pardoseala (aceeasi
problema la toate balcoanele);• usa de la baia de serviciu din parter nu se inchide;• lipsa silicon la imbinarea dintre glafuri si perete in zona ferestrelor;• necesitatea de reparatii usoare in mai multe zone, inclusiv aplicarea unui strat de vopsea lavabila pe casa scarii;• lipsa pavaj alee si pavaj scara principala de acces.• şapă fisurata in garaj si lipsa pardoseala. de asemenea este necesara si hidroiozalea garajului intrucat apa de pe
masina se va scurge si se va infiltra in peretii perimetrali, chiar daca exista o rigola de scurgere. este un detaliu mai dificil de realizat intrucat acuma deja şapa este la acelasi nivel cu rigola, probabil va trebui sparta si inlocuita, dar pe termen lung este impetuos necesara rezolvarea acestui detaliu.
• şapa de la usa de la intrare care are incalzire incorporata este de asemenea fisurata si va necesita hidroizolare inaintede placare.
Apartament in imobil cu 13 etaje, Bucuresti:• Structura de rezistenta foarte flexibila• Zidarie montata in zona balcoanelor fara asigurare la rasturnare
• Lipsa masuri de siguranta la incendiu• Zidaria prost executata – neasigurata la rasturnare, fara mortar in rosturi• Materiale de calitate slaba pentru termoizolatii si hidroizolatii• Calitate slaba a executiei finisajelor si a structurii
Apartamente noi
Cele mai des intalnite probleme:
Ce este House Advisor by Vilared?
Este un serviciu de asistența tehnica la achiziția de imobile si apartamente pentru persoane fizice sau juridice. Se analizează
stare tehnica a unei clădiri pe baza unor chei de verificare rezultate prin experiența în domeniu a asistenților noștri! Este o
analiza de ansamblu neinvazivă, recomandată înaintea achiziției unui imobil.
Asistența tehnică oferită de noi nu este o expertiză tehnică!
BONUS
100 lei discount la prima analiza, pentru fiecare participant la acest curs!
INTREBARI?
