Costtn, Cintrn14

-J -JE =?a

--lrrY---rn

-C{)^

Costin CIORA

Piata imobiliari

9i comportdmentul investifional!lrI

ffi%*ff*ot

Cuprins

CapitolullAbordiri conceptuale privind piala imobi1iari......,...,...,..... ........,....,.....,...,..19

1.1. Piala imobiliari giinvestiliile imobiliare....... ......,.....,............19

1.2. Factorii economici gi sociali deierminanli ai comporiamentului investilional in piala imobiliari ...............24

1,3, Condiliile de mediu gi hazardul natural in piala imobiliard ..........................27

1.4. Marile aglomeriri urbane gi dezvoltarea durabili ....,...........28

$

Capitolul 2

Metodologia cercetirii si metrica domeniului.... ,.....,..,..........33

2.1. lndicatorii de performanfd in piala imobiliard....... ..........,.....33

2.2. lndicatorii pentru analiza din perspectiva investifiilor gi a construcliilor de locuinle

2.3. lndicatorii privind analiza creditului pentru locuin{e ..........,...36

2.4. Aspecte meiodologice privind accesibilitatea pielei rezidenliale .........,......38

2.5. Aspecte privind negocierea in piala rezidenliald ,....,..,,.......39

2.6, lndicatorii privind prelul de tranzacfionare gi tipul de finanlare ,.,........,..,..,,41

Capitolul 3

Analiza comportamentului investilionalfolosind volumele maride date....,.,....,,,, ,.........43

3.1. Cdutdrile online - utilizarea volumelor mari de daie................ .,......,..........43

3.2. Folosirea datelor privind cdutdrile onlirre pentru analiza evoluliei pie{ei rezidenlia|e...,.,...,......,....,.......,.,45

Capitolul4

Studiu de caz pentru RomAnia in domeniul construcliilor si investitiilor in locuinle.................,.........,.51

4.1. Analiza evolufiei piefei imobiliare din perspectiva investiliilor...... ,.............. 51

4.2, Evolulia indicilor imobiliari din principalele ldri ale Eur0pei......,,,,......,.,,.. ..........................54

4.3. Evolulia construcliilor de locuinle in profilregional........,. .............,.............56

4.4, Stimularea construcliei gi achiziliei de locuinle prin intermediul creditului bancar......'.'..."'.............'...'.,.59

4,5.1. Nivelul proprietSlii rezidenliale private."','..."' .".,'.""' 65

4,5.2, Nivelul de accesibilitate la piala rezidenliald '..'..."',"' 67

4.6. Dezvoltarea indicilor imobiliari in RomAnia.." .."...'...'..'..""' 71

4.8. Preiul de iranzacfionare. lmpactultipului de finanlare asupra prelurilor

Capitolul5Remarci finale. Propuneri 9i recomandiri'.."'..'.'," """""""" 83

5.1, Aspecte teoretico-rhetodologice.....'..' """""' 83

Capitolul 1

Abordiri conceptualeprivind piafa imobiliari

1.1. Piala imobiliari ;i investiliile imobiliare

Pieleie imobiliare sunt aproape ia fel de volatile ca bursele (Case Ei Shiller,2003). Volatilitatea ridicati a pielei imobiliare a fost evidenliat6 inainte qi dupdcriza financiar[, afectAnd marea majoritate a economiilor lumii in perioada2008-2011. Varialiile negative au influenlat nu doar performanla companiilor dindorneniul imobiliar, ci qi companiile cu investilii in domeniul imobiliar. Pialaimobiliard poate fr analizatd ca un sistem complex ce cuprinde atitt tranzacliilercalizate privind spaliul proprietilii, prin intermediul inchirierii unui teren sau

cl6dire, cdt qi tranzacliile cu propriet6lile efective (Floyd qi Allen, 2002). $

Dezvoltarea imobiliard conduce la aparilia unor noi proprietlli ce pot fiintegrate in cadrul celor dou[ categorii ale iistemului. Pe de-o parte, spaliui uneiclddiri poate fi inchiriat, iar pe de alt6 parte, aceeaqi clidire poate s[ fie obiectul:urnei tranzaclii imobiliare. In situalia in care spaliul

'este delinut de ocupantulproprietbfii, sum este cazul unei locuinle, distinclia dintre cele doud categorii numai este valabild (DiPasquale ;i Wheaton, 1992). Principalele tipurile de

proprietSli imobiliare sunt: rezidenliale (case, ansambluri imobiliare etc.),comerciale (centre comerciale, birouri, hoteluri, spalii de agremeni etc.),industriale (depozite, spafii de fabricalie etc.), agricole (terenuri, pdduri, fermeetc.) sau speciale (sportive, culturale, infrastructurd, biserici, qcoli sau parcuri etc.)(B[descu qi Oancea-Negescu, 2009). Aceste tipuri de propriet[fi imobiliareprezintd caracteristici diferite qi indicatori specifici de analizd.

Sistemul pielei imobiiiare este prezentat in figura 1.1, cu referire la cele doudcategorii. Elementele de referinfi pentru piafa aferentd spa{iului proprietllii suntchiria ;i rata de ocupare ce sunt strdns interconectate. Astfel, un nivel sc[rut deocupare determind chirii mai ridicate intr-o piafd aflatl in echilibru. Prim-planulacestei pie,te este deginut de proprietari Ei chiriaqi. Valoarea gi rentabilitatea suntelementele de referin![ pentru piala aferentl propriet5lii, intrucdt randamentul unuiactiv imobiliar determind nivelul de tranzaclionare precum qi eventualelemodificdri ale destina,tiei. Spre exemplu, randamentul scdzut al unui centru

comercial poate conduce la luarea unei decizii de schimbare a destinaliei acestuia

intr-o ciadire de birouri. ln acest fel, stocul de metri pltrali disponibili spre

inchiriere in piala de birouri creqte cu volumul aferent clddirii recompartitnentate,

in timp ce stocul aferent spaliilor comerciale, scade'

Dezvoltarea industrieiprin addugarea unui

nou spaliu c6ndproprietatea devine

rentabild

in figura 1.2, este prezentat modelul propus de autorii DiPasquale Ei

Wheaton privind analizapielei imobiliare cu referire la cele doub categorii: piala

aferentl spaliului proprietdlii cu doud subcategorii (determinarea chiriei 9i

ajustarea stocului de proprietlli disponibile spre inchiriere) $i plala aferent6

proprietdlii (construclii ;i evaluarea proprietelii) (DiPasquale qi Wheaton, 1992)'

tn primul cadran, aferent determin[rii chiriei, oferta (S) este ega16 cu cererea

(D), in funclie de nivelul chiriei qi num1rul angajafilor. Cu cdt stocul in rnetri

p6tra{i este mai mare cu atdt ?nseamnb cd pia,ta are un nivel sc6zut de ocupare, prin

ufinare nivelul chiriei este mai mic. Cadranul numdrul doi, ce se refer6 laevaluarea proprietSlilor, prezint6 detenninarea prelului prin raportul dintre chirie

(R) ;i rata de caprtalizari (i). O chirie mai mare determind un pre! mai ridicat. tncel de-al treilea cadran, aferent ajustirii stocului de proprietdli, nivelul ofertei (S)

Piala aferenti spatiului prosrietilii

f-or.il-l f c*"'* I

| {proprietar) I I tcllriast I

-/Chirle / Rati de ocupare

Valoare

- Rentabilitate

Piata af erent6 propri€t6tli

Sursa: Floyd Ei Allen (2002).

Figura l.l. Sistemul pielei imobiliare

Capitolul 1. Aborddri conceptuale privind piala imobiliar6

este determinat de nivelul construcliilor, su ajustarea aferentl unei rate dereducere a stocului. Ultimul cadran, prezintd determinarea prefului printr-o funcfiea construcgiilor realizate, pornind de la un minim aferent unui pre! acceptat pentrudemararea construcfiei.

Prin intermediul graficului prezentat in figura 1.3, putem analiza omodif,tcare aferentd unui factor qi consecinlele pentru celelalte zone. De exemplu,o creEtere a prefului de tranzactionare va conduce la scdderea chiriei, cregtereastocului disponibil, precum qi a construcliilor realizate pe fondul cre;teriiatractivitilii sectorului. ins6, complexitatea pielei irnobiliare determind diferenlein timp pentru ca situalia prezentatd in figurd sd se concretizeze. Existd, in acestsens, un impact pe termen scurt qi unul pe termen lung. Spre exemplu, nivelulprefului de tranzaclionare ar putea creqte ca medie in cadrul sectorului ca unnare aunor tranzaclii mari. Aceastd perioadi poate fi urmati de o ajustare aferentd noilorcondilii ale pielei qi corelate cu noul stoc de proprietdfi disponibil.

21

Determlnareachiriei

D{R,E}=S

s=c/dP=f{c}

Construdiile

Sursa: DiPasquale qi Wheaton (1992).

Figura 1.2. Analiza celor doud calegorii ale pielei imobiliare

22 Piala imobiliard si comportamentul investilional

Evaluareapropriet6lilor

Chiria

{unitili monetare}D€t€rmil1ere,a:

FretuI Stoc

{uniteli r*on€tare} {metri p;trati}

Constru€liileustarea sto€uluide proprietSll

Conetruqii

{metri pitrali}

' -0

i

chiriei

D{R.F'[=S

II

fi*

I

I

I /

lq"I

I

I

P=flc! -\ s=c/d

Aiustarea

Sursa: MIT Center for Real Estate (2008).

igu'" t s w"y,:;::::;; ;;:l;l:;

de nanzaetionare

Piala imobiliard are o ciclicitate cu impact asupra economiei globale. Acestecicluri ale pielei imobiliare reprezintL creqteri qi descreqteri ale unor activitalispecifice, cu variabile precum oferta imobiliard; disponibilitatea finanldrii,activit[1ile companiilor, cregterea populaliei ;i caracteristicile demografice, taxeleqi impozitele pe cl[diri precum ;i alte atitudini sociale specifice unei anumiteregiuni sau lard (Sirota qi Barrell, 2012), Gdndirea din perioada premergitoarecrrzei financiare, a fost cd pifia imobiliard poate doar sd creascd irr num[rultranzacliilor qi pregurile proprietdfilor, generAnd astfel volume ridicate de investitiiin acest sector (Ciora, 2014).

Laureatui Premiului Nobel pentru Economie, Jean Tirole, a propus unmodel de determinare a unei bule speculative. in acest sens, dace rata de cre$tere a

PIB este mai mare decit rata reald a dobdnzii, existi potenfialul dezvolt6rii uneibule speculative, ca urmare a faptului cd in acest caz comportamentul investitoriloreste direclionat spre investire (Tirole, 1985). Acest model a fost cbnfirmat inperioada 2005-2008, cAnd rata de cre;tere a PIB a fost mai mare decdt rata reald adob6nzii, moneda nafionald apreciindu-se, in timp ce prefurile locuinlelor au

crescut. Situalia opus[ a fost inregistratd intre anii 2009 gi 2012, cind monedanalionald s-a depreciat gi prelurile apartamentelor au scdzut (Croitoru, 2015). infigura 1.4 amprezentat aplicarea acestor studii pentru cazul Romdniei.