I NOŢIUNI GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDA 1.1 Noţiunea şi reglementarea contractului de arendă....................................3 1.2. Aspecte privind istoricul contractului de arendă.....................................5 1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de arendă..............................8 1.4. Delimitarea contractului de arendă faţă de alte contracte......................10 II CONDIŢIILE DE VALIDITATE, EFECTELE (CONŢINUTUL) CONTRACTULUI DE ARENDĂ 2.1. Analiza condiţiilor de validitate ale contractului de arendă....................12 2.2 Elementele contractului de arendă................................................. ...........15 2.3 Drepturile şi obligaţiile părţilor............................................... ...................18 III ÎNCHEIEREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDĂ 3.1 Încheierea, înregistrarea şi modificarea contractului de arendă............22
Transcript
I NOŢIUNI GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDA
1.1 Noţiunea şi reglementarea contractului de arendă....................................3
1.2. Aspecte privind istoricul contractului de arendă.....................................5
1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de arendă..............................8
1.4. Delimitarea contractului de arendă faţă de alte contracte......................10
II CONDIŢIILE DE VALIDITATE, EFECTELE (CONŢINUTUL)
CONTRACTULUI DE ARENDĂ2.1. Analiza condiţiilor de validitate ale contractului de arendă....................12
2.2 Elementele contractului de arendă............................................................15
2.3 Drepturile şi obligaţiile părţilor..................................................................18
III ÎNCHEIEREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE
ARENDĂ3.1 Încheierea, înregistrarea și modificarea contractului de arendă............22
Întroducere: Orice lucru din viata noastră este guvernat de contracte, din primul moment viata este sub
semnul lor căci orice miscare faci, conduce la acceptarea unui contract. Conform definitiei
juridice contrctul este un act juridic civil, concretizat in acordul de vointa a doua sau mai multe
persoane, incheiat in scopul de a crea, modifica sau stinge intre ele drepturi si obligatii. După
cum cunoaștem deosebim o varietate de contracte care se aplică în mai multe domenii cum ar fi
contractele comerciale, contractele de muncă, contractele civile. Din categoria contractelor civile
face parte și contractul de arendă. Putem menționa că arenda în semnificaţia ei juridică,
presupune folosirea temporală a bunului pe bază contractuală. Subiectul cu priveire la contractul
de arendă este abordat atît în legislația Republicii Moldova cît și în legislația Română. Fiind o
problemă actuală și cu care frecvent ne întîlnim, am și ales ca temă pentru lucrarea de an
contractul de arendă căci dupa cum spunea un prestigios autor român : “Arenda în lumea
modernă este unul din contractele care exercită cea mai mare înrîurire asupra prosperităţii
publice… se crede în revitalizarea contractului de arendă, la lărgirea sferei lui de aplicare în
contextul unei proprietăţi private proporţionale…”În prezent este greu de găsit pe cineva care
în mod obiectiv s-ar impotrivi procesului de răspîndire în societate a relaţiilor de arendă, n-ar
aprecia la înalt nivel importanţa şi nu în ultimul rînd esenţa problemei date.
Obiectivele generale care au stat la baza atingerii scopului propus a fost prezentarea definiției
legale, doctrinare a contractului de arendă în comparație cu alte țări, analizarea condițiilor de
validitate, descrierea cazurilor în care încetează contractul de arendă. Pentru a prezenta cu
desăvîrșire contractul de arendă și a atinge scopul propus conform obiectivelor menționate mai
sus, studiind în profunzime legislația din Republica Moldova cît și din alte țări precum și
doctrina juridică am structurat lucrarea în trei capitole care mai conțin și subcapitole numărul
cărora depinde de volumul materiei.
Pentru o prezentare generală și introductivă este necesar de specificat tematica fiecărui capitol,
astfel în cadrul capitolui unu ,,Noţiunea, trăsăturile caracteristice, delimitarea contractului de
arenda faţă de alte contracte”sunt prezentate informații generale și anume Aspecte privind
istoricul arendei și contractul de arendă, noţiunea şi reglementarea, trăsăturile caracteristice ale
contractului de arendă precum si delimitarea acestuia de alte contracte civile.
Cel de-al doilea capitol ,,Condiţiile de validitate, efectele (conţinutul) contractului de arendă”
conține date despre condiţiilor de validitate, elementele, drepturile şi obligaţiile părţilor în
contractul de arendă.
În cel de-al treilea capitol care este si ultimul am prezentat informații cu privire la ,, Încheierea și
încetarea contractului de arendă” și anu,eînregistrarea și modificarea contractului de arendă,
1
suportarea riscurilor, subarenda terenurilor agricole, răspunderea părţilor, rezilierea şi încetarea
contractului de arendă.
Astfel fiind structurată lucrarea dată oferă posibilitatea de a intra în esența clauzelor esențiale ce
țin de contractul de arendă, căci conform unui sondaj realizat de către Centrul de Investigații
Strategice și Reforme din 2001 pe un eșantion compus din 464 arendași și 1476 de proprietari de
cote de pămînt care le-au dat în arendă. Chestionarea a fost efectuată în 326 de sate sau 1/3 din
toate localitățile rurale din țară dovadă că contractul de arendă este pe larg folosit în agricultură
căci după cum cunoaștem agricultura a constituit întotdeauna baza economiei naționale a
Moldovei.
Scopul arendării bunurilor agricole este acela de a fi destinate exploatării agricole, dacă folosința
bunurilor este transmisă în alte scopuri, cotractul nu va mai fi de arendare ci se vor aplica
principiile de drept comun prevăzute de codul civil pentru locațiune.
Scopul urmărit pe parcursul elaborării acestei lucrări este de a prezenta informația cu privire la
contractul de arendă în detalii de la apariția primelor reglementări pînă în prezent în
conformitate cu Codul civil, cu legislația în vigoare precum și cu doctrina juridică. Căci după
cum reese din definiție că ,, contractul de arendă este un acord încheiat între o parte – proprietar,
uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă
parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de
părţi.” rezultă că la încheierea contractului părțile trebuie să cunoască drepturile, obligațiile,
termenele contractului și anume termenul și modalitatea de achitare a contractului precum și
durata acestuia. La încheierea contractului după cum cunoaștem trebuie de ținut cont de mai
multe detalii ale conținutului arendei, aceste date le-am prezentat amănunțit pentru a înțelege
mai bine și a putea implimenta în practică. La elaborarea acestei lucrări am folosit metoda
comparativă, metoda deducției și metoda logică aceste metode m-au ajutat sa îmi exprim punctul
de vedere asupra temei prezentate.
2
1.1 Noţiunea şi reglementarea contractului de arendă Referitor la natura contractului de arendă, odată cu adoptarea noului Cod civil au apărut multe
discuții. Astfel, unii leagă arenda doar numai de locațiunea terenurilor agricole, alții atribuie
contractului de arendă un caracter de contract comercial și prin urmare îl consider caracteristic și
pentru alte categorii de bunuri, decît terenurile agricole. Totusi Codul civil al Republicii
Moldova stabilește că contractul de arendă este un acord încheiat între o parte – proprietar,
uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă
parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de
părţi. Totodată, un alt alineat al articolului din Codul civil stabilește, că dispozițiile cu privire la
arendă, prin convenirea părților, se poate referi și la locațiunea altor bunuri imobile. Deci, avînd
în vedere că arenda este un tip al locațiunii, referind-o la bunurile imobile altele decît terenurile
agricole, deasemenea o putem determina drept arendă, iar prin urmare aceasta ne dă de înțeles,
că arenda nu se poate limita doar cu terenurile și inventarul agricol. În baza contractului de
arendă a terenurilor, are loc şi soluţionarea problemei parcelelor mici, comasarea
(„consolidarea”) terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole mai mult sau mai puţin compacte În
relațiile de arendă arendașul, pe bază de contract, posedă și folosește contra plată bunuri ce
aparțin persoanei care dă în arendă. Noțiunea relațiilor de arendă e luată în discuție în art. 2 al
Legii Republicii Moldova cu privire la arendă di 14.01.1992 unde se menționează că în relațiile
de arendă arendașul pe bază de contract, posedă și folosește contra plată bunurile ce aparțin
persoanei care dă în arendă. O abordare mai largă a relațiilor se conține în Legea cu privire la
arenda în agricultură unde deasemenea ne este oferită noțiunea contractului de arendă -
acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor şi altor bunuri
agricole, denumită arendator, şi altă parte, denumită arendaş, în vederea exploatării acestora pe o
durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.1
O altă definiție oferită de către doctrinari este că contractul de arendă constă în
transmiterea de către arendator, arendașului, a terenului descris în contract, în vederea exploatării
(producției) agricole a acestuia de către arendaș, pe o perioadă determinată, în schimbul achitării
unui preț numit arendă.
Definiţia contractului de arendă reflectă destinaţia şi particularităţile acestui contract. Esenţ
a luiconstă în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren şi altor
bunuri agricole. Importanţa acestui contract constă anume în transmiterea bunurilor nu numai în
posesiune şi folosinţă temporatâră, fapt care are loc în contractulde locaţiune, dar pentru
expluatarea lor. Exploatarea presupune efectuarea faţă de obiectul contractului a tuturor
1 Legea nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură art 6
3
operaţiilor pentru posesie, folosire, prelucrare, îmbunătăţire şi altele, care sunt necesare pentru
obţinerea unui fruct – scopul final al acestui contrtact.
În legislația română prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau
alt detinator legal de bunuri agricole si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o
durata determinata si la un pret stabilit de parti.2 Studiind legea arendări din România și legislația
Republicii Moldova observăm că în ce privește definiția atribuită contractului de arendă este
aceeași, încă o dovadă că legislația noastră nu diferă prea mult de legislația română.
Conform definiției oferite de către Federația Rusă arenda este o formă de contract de proprietate
în care proprietatea este transmisă în posesiune și folosință temporară (sau numai pentru uz
temporar) locatarului pentru chirie. De exemplu, în sectoarele agricol și minier plătit de utilizare
temporară a terenului sau a resurselor naturale. Include arenda, amortizarea, interesul pentru
utilizarea activelor tangibile. Fructele și veniturile primite ca urmare a arendei bunului în
conformitate cu contractul, sunt proprietatea persoanei care arendează bunul.3 Cu toate că
deasemenea nu se observă o diferență prea mare între definiția oferită de legislația rusă însă
putem menționa că din aceasta rezultă că prețul se numește chirie și după o anmită perioadă
arendașul poate deveni proprietarul bunului.
În Republica Moldova după cum cunoaștem toate legile care reglementează relațiile sociale nu
trebuie să contravină Constituției Republicii Moldova care este legea supremă a societății și a
statului în cadrul căreia este expres prevăzut că : ,,statul garantează realizarea dreptului de
proprietate în formele solicitate de titular, dacă acestea nu vin în contradicţie cu interesele
societăţii”4. După cum reese din definiție o parte arendatorul deținănd dreptul de proprietate
asupra terenului sau alt bun imobil destinat agriculturii are dreptul de al oferi în arendă, de aici
putem menționa că relaţiile de arendă în agricultură sînt reglementate de Codul civil, de Codul
funciar, de legea cu privire la arendă în agricultură, legea cadastrului bunurilor immobile precum
și de alte acte normative care au rolul de a completa unele articole după cum legea RM Nr.237-
XIV din 23.12.98 privind modificarea şi completarea unor acte legislative, Legea RM Nr.311-
XIV din 10.03.99 pentru completarea art.9 din Legea cu privire la arendă., precum şi de tratatele
internaţionale la care Republica Moldova este parte Hotărârea Guvernului privind
implementarea, inclusiv Regulamentul privind modul de ţinere în cadrul primăriilor a registrelor
contractelor de arendă a terenurilor.
2 Legea arendării adoptată de Parlamentul României apărută în monitorul oficial nr. 91 din 7 aprilie 1994 art 23 wikipedia.org/wiki/Договор_аренды4 Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994 art 127
4
1.2. Aspecte privind istoricul contractului de arendăPrimele reglementări în materie contractuală apărute în dreptul geto-dac și în dreptul
Daciei romane. În ceea ce privește dreptul geto-dac, datorită faptului că nu s-au păstrat textele
vechilor legi, nu există nici o informație cu privire la instituțiile juridice. Odată cu extinderea
relațiilor sclavagiste, intensificarea schimburilor comerciale și a circulației monedei au implicat,
în mod cert, existența unor norme corespunzătoare obligațiilor și contractelor.
Obligatiile, in primul rand cele contractuale, sunt supuse unui regim juridic extrem de
complex, rezultat din impletirea unor elemente de drept civil, de drept al gintilor si de drept
autohton. Forma, elementele si efectele contractelor de vanzare, locatiune, asociere sau
imprumut, care s-au aplicat frecvent in Dacia, ne indica faptul ca o serie de reguli si principii ale
dreptului roman au fost deviate de la menirea lor originara, capatand, in noile conditii, o serie de
functii si de finalitati noi.
In conditiile feudalismului dezvoltat, institutiile juridice pastreaza un important fond de
norme stravechi, la care se vor adauga si reguli noi.Legea tarii consacra ca izvor al obligatiilor
contractele si delictele, cu tendinta spre raspunderea personala, dupa cum arata cronicarul Miron
Costin: „pre lege dreapta nici fecior pentru fapta tatane-sau nici parintele pentru fapta fecioru-i
de varsta nu-i platnic”5
O evolutie deosebita cunosc institutiile dreptului civil in perioada regimului turco-
fanariot, perioada in care izvoarele bizantine isi pierd din influenta, in schimb sunt preluate si
adaptate o serie de principii si institutii proprii codurilor burgheze.
Astfel, Codul Calimach si Codul Caragea dezvolta o adevarata teorie a obligatiilor, prin
receptarea celor mai noi reglementari in materie. Sunt tratate intr-o forma sistematica numeroase
aspecte privind izvoarele obligatiilor, criteriile de clasificare a acestora, elementele esentiale ale
contractelor si elementele specifice fiecarui contract. Codul Calimach sau Codica Tivila a
Moldovei, intrat in vigoare la 1 iunie 1817, reprezenta o sinteza a tot ceea ce era mai valoros in
domeniul dreptului civil pentru epoca respectiva, avand ca izvoare Codul civil francez de la 1804
si Codul civil austriac de la 1811. Potrivit acestui Cod, izvoarele obligatiilor sunt: legea,
tocmeala (contractul) si vatamarea adusa cuiva (delictul) (art. 1150)
Legiuirea Caragea, intocmita si publicata in anul 1818, din ordinul domnitorului Tarii
Romanesti, Ioan Gheorghe Caragea, urmand a intra in vigoare cu un an mai tarziu, s-a aplicat, ca
si Codul Calimach, pana la intrarea in vigoare a Codului civil roman. Codul Caragea introduce,
pentru prima oara, principiul cauzei licite, astfel incat un contract nu se putea incheia in mod
valabil impotriva dispozitiilor legii si bunelor moravuri (II, 14).
5 M. Costin, Letopisetul Tarii Moldovei, in Opere, 1958, p. 75.5
Materia contractelor este amplu reglementata atat in Codul Calimach, cat si in Legiuirea
Caragea, punandu-se accent in special pe vanzare, inchiriere, arenda, schimb, depozit, comodat,
mandat, sechestru, chezasie, zalog.
Răscoala țărănească din 1907 a avut ca principala cauză nemulțumirea țăranilor legată de
inechitatea deținerii pământurilor, aflat în mâinile a doar câtorva mari proprietari, deoarece
totalitatea pământurilor în proprietatea coroanei și majoritatea pământurilor în proprietatea
Bisericii Ortodoxe erau date în arendă, la fel ca cea mai mare parte din pământul aflat în
proprietatea boierilor; aproape 59% din întreg pământul arabil al moșierlor se afla în regim de
arendă. Arendașul plătea o sumă fixă pentru pământul în chirie și administrație, încercând apoi
să scoată un profit maxim prin exploatarea țăranilor. În Moldova, de unde a izbucnit răscoala,
40% dintre arendași erau evrei și alți 10% indivizi de altă etnicitate decât cea română.
Majoritatea marilor proprietari funciari în anii premergători răscoalei preferau să locuiască
în orașe, și nu doreau să se ocupe direct de administrația proprietăților lor. Prin urmare, închiriau
domeniile lor unor intermediari (arendași), primind în schimb o sumă fixă (arendă). Arendașii,
la rândul lor, încercau să obțină profituri cât mai mari într-o perioadă cât mai scurtă de timp.
Anterior instaurarii puterii comuniste, contractul de arenda a fost utilizat frecvent in Romania,
fiind cunoscut inca din secolul al XIX-lea si reglementat de urmatoarele acte normative: Codul
civil (art. 1413 si urm.); Legea pentru tocmeli agricole si pentru exploatarea lor, intrata in
vigoare in anul 1866, fiind modificata ulterior in anii 1872, 1882 si 1893; Legea pentru invoieli
agricole, adoptata la data de 23 decembrie 1907, modificata in anii 1908 si 1909; Legea pentru
arendarea obligatorie, adoptata in anul 1918 ; Legea agrara din 17 iulie 1921; Legea referi toare
la organizarea si incurajarea agriculturii, adoptata in anul 1937, prin care s-au reluat unele
prevederi din Legea pentru invoieli agricole, din anul 1907; Legea pentru reglementarea
arendasiei din anul 1941.
Codul civil a reglementat contractul de locatiune in Cartea a III – a, Titlul VII, Cap. IV, „Despre
regulile particulare la arendare”, ca o varitate aparte a contractului de locatiune, ca un instrument
juridic specific de inchiriere a fondurilor funciare. Arenda este o forma de inchiriere a terenurilor
agricole, cu o sfera destul de larga de aplicare pana la insta urarea comunismului. Astfel, in anul
1945, prin adoptarea si punerea in aplicare a Legii nr. 187 pentru infaptuirea reformei agrare,
contractul de arenda a devenit inaplicabil, desi textele din Codul civil care il reglementeaza nu au
fost abrogate in mod expres. Ulterior, Decretul nr. 115/1959 pentru lichidarea ramasitelor
oricaror forme de exploatare a omului de catre om in agricultura a prohibit expres acest contract,
fara a modifica, totusi, Codul civil. Drept urmare, doctrina juridica a vremii cat si practica
juridica din acea perioada au considerat acest contract ca fiind specific dreptului burghez si in
consecinta ca fiind impotriva ordinii politice, sociale si economice a tarii. Sanctiunea fireasca a
acestui tip de contract era nulitatea absoluta. Decretul nr. 115/1959 pentru lichidarea ramasitelor
oricaror forme de exploatare a omului de catre om in agricultura, prin care s-a prohibit implicit
contractul de arenda, dupa decembrie 1989, fiind considerat un act normativ antidemocratic, a
fost abrogat integral prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. In urma adoptarii Legii nr.
18/1991, privind fondul funciar, a fost adoptata si Legea nr. 16 din 5 aprilie 1994, cunoscuta sub
denumirea de legea arendarii.
Transmiterea terenului în arendare, asemeni cum şi vânzarea, schimbul, donarea, transmiterea în
administrare fiduciară, ipotecarea etc. este una din posibilităţile juridice de exercitare a dreptului
de proprietate. Funcţionarea eficientă a relaţiilor de arendare a terenurilor este un element
indispensabil al economiei de piaţă. Însemnătatea contractului de arendare se manifestă şi în
faptul că în jurul a 70 la sută din terenurile cu destinaţie agricolă, deja atribuite în proprietatea
privată a cetăţenilor cu drept la cota de teren echivalent sunt transmise în folosinţă în baza
contractului de arendare, fiind valorificate în comun în cadrul gospodăriilor ţărăneşti (de
fermier), cooperativelor agricole de producţie, în cadrul altor întreprinderi agricole. Astfel, în
baza contractului de arendare a terenurilor, are loc şi soluţionarea problemei parcelelor mici,
comasarea („consolidarea”) terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole mai mult sau mai puţin
compacte.
O dată cu încheierea programului național Pămînt majoritatea locuitorilor din mediul rural au
devenit proprietari funciari. Mai mult de 600 mii de țărani către începutul anului 2001 au
căpătata titlul de proprietate funciară, iar mai mult de 701 mii de hectare de terenuri agricole au
fost împărțite, în mediu proporțiile unei cote funciare atingînd 2,5 ha. Pe piața funciară nou
format arenda a devenit în perioada de după 1999-2000 forma de concentrarea pămîntului.
Comparative cu vînzarea cumpărarea, ipoteca precum și alte forme de tranzacții anume arenda
este cea mai potrivită formă acceptată atît de către proprietarii funciari cît și de arendași.
7
1.3. Trăsăturile caracteristice ale contractului de arendăCaracterele juridice ale contractului de arendă sunt:
a) negociabil de părţi
b) cu titlu oneros
c) sinalagmatic
d) solemn
e) negociabil
f) numit
g) cu executare succesivă
h) netranslativ de proprietate
i) comutativ
O dată enumerate caracterele juridice ale contractului de arendă trebuie prezentate clar și
deslușit după cum urmează:
Contractul de arendă este negociabil de părţi, deoarece proprietarul terenului (arendatorul) şi
arendaşul au dreptul şi libertatea de a negocia între eicondițiile contractului, inclusiv modul de
formulare şi includere în contract a clauzelor obligatorii stabilite de lege, precum şi a unor clauze
suplimentare, liber convenite de părţi,având în vedere drepturile şi interesele economice ale
părţilor în fiecare caz concret în parte;
Prin definiție esențialmente este un contract cu titlu oneros, ceea ce înseamnă că atât arendatorul
cît şi arendaşul terenului vor obţine beneficii materiale concrete, inclusive financiare, în
rezultatul executării contractului de arendare. Dacă un bun agricol se transmite, în vederea
folosinţei sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract de
arendare este un contract nul, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de
folosinta (comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt
indeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga
insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot
contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit ;
Deoarece la contract participă două părţi contractul de arendă este unul bilateral (sinalagmatic),
la care participă: proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul ce dă naştere la obligaţii
reciproce între părţi, arendatorul obligându-se să asigure folosinţa provizorie a terenului arendat,
iar arendaşul se obligă să plătească arendatorului plata de arendă;6
6 M. Luca, Drept civil. Noţiuni generale despre obligaţii. Contracte civile, Iaşi, 1994, pag 78
8
Conform prevederilor legale contractul de arendă este un contract solemn, în sensul că trebuie
încheiat în formă scrisă, deoarece dreptul de folosință a bunurilor agricole arendate apare la
încheierea contractului de arendă, din momentul semnării actului de predare-preluare a
bunurilor.7 Acest fapt fiind prevăzut în mod cert și în Codul civil al RM în articolul 912 precum
că:,, Contractul de arendă se încheie în scris”.8 Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in
cazul nerespectarii formei scrise sau in cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in
executare, nu sunt probleme; nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.
Dar dacă contractul încheiat verbal sau neînregistrat a fost pus în executare (de ex., arendatorul a
predat terenul arendat si arendasul a inceput sa-l lucreze)? întrucît contractul este nul și nulitatea
este imputabilă ambelor părți, raporturile dintre ele nu pot fi soluționate în conformitate cu
dispozițiile care guvernează arendarea, dar în lumina regulilor și principiilor aplicabile
raporturilor extracontractuale.
Este un contract numit deoarece corespunde unei operaţiuni juridice determinate şi este
nominalizat în legislaţia civilă atît în Codul civil, cît și în legi civile speciale precum legea cu
privire la arenda în agricultură.
Un contract negociat este deoarece la încheierea sa părţile negociază toate clauzele contractului.
Alt caracter al contractului este executare succesivă, deoarece executarea contractului
de arendare durează în timp şi în toată perioada de valabilitate, de la încheiere şi până la
încetarea relaţiilor de arendare şi rezilierea contractului încontinuu, fără întrerupere, este
obligatoriu atât pentru arendator cît şi pentru arendaşul terenului, aceştia fiind obligaţi să
respecte întocmai şi să execute în totalitate prevederile contractului semnat;
Ultima trăsătură caracteristică a contractului de arendă ese manifestă prin faptul că este
netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai dreptul de folosinţă asupra terenului pentru
o durată determinată.
Contractul de arendă e comutativ, fiindcă din momentul încheierii părțile cunosc întinderea
prestațiilor la care se obligă.
7 Legea Nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda in agricultura art 68 Codul civil al Republicii Moldova Nr. 1107 din 06. 06. 2002
9
1.4. Delimitarea contractului de arendă faţă de alte contracte. Avînd în vedere faptul, că anume contractele sunt acea categorie de acte care au menirea de a
reglementa în detaliu o bună parte a raporturilor juridice cotidiene, iar spectrul divers al
raporturilor prin urmare dictează şi o diversitate de categorii de contracte, corespunzător este
necesară aplicarea corectă a regimului juridic pentru fiecare din categoria de contracte.
Legislaţia civilă în vigoare reglementează expres regimul unor categorii de contracte, cum ar fi
cele de vânzare-cumpărare,donaţie, schimb, arendare, concesiune, ipotecă care pentru a le
înțelege mai bine și a le diversifica correct este necesară o anumită delimitare a contractelor date.
Pentru început este necesar de menționat că la baza delimitării vor sta următoarele criterii:
caracterele juridice
forma contractului
părțile
obiectul contractului
modul de încetare
Contractul de vînzare cumpărare este un contract prin care proprietarul bunului imobil transmite
dreptul de proprietate asupra acestuia unei alte personae în schimbul unei anumite sume de bani,
pe cînd prin contractul de arendă proprietarul transmite celeilalte părți doar dreptul de folosință
nu și cel de proprietate. Din cele spuse reese că contractual de vînzare cumpărare este translativ
de proprietate, iar contractual de arendă este netranslativ de proprietate. Forma cerută pentru
ambele contracte este forma solemnă, însă pentru cel de vînzare cumpărare este cerută forma
autentică, iar pentru cel de arendă forma scrisă, deasemenea ambele sunt cu titlu oneros și
negociabile de părți. Părțile în contractual de vînzare cumpărare sunt: vînzătorul și cumpărătorul,
iar în cadrul contractului de arendă: arendator și arendaș. În amîndouă contraacte părțile trebuie
să fie personae fizice cu capacitate juridică sau persoane juridice , în ce privește vînzătorul și
arendatorul trebuie să dețină dreptul de proprietate asupra bunului pentru a transmite dreptul
celeilalte părți care atît cumpărătorul cît și arendașul pe lîngă capacitate juridică trebuie să
respecte condiția de a avea domiciliu sau sediu în Republica Moldova aceastei condiții se supune
cumpărătorul dacă drept obiect al contractlui de vînzare cumpărare este un teren cu destinație
agricolă.
Un alt contract care îl trecem prin prisma comparativă cu contractual de arendă este contractual
de schimb care are aceleași caractere juridice și anume este negociabil, cu titlu
oneros,sinalagmatic și oneros, însă spre deosebire de contractual de arendă care e netranslativ
acesta este translativ de proprietate pe cînd în ceea ce privește prețul care în contractual de
arendă este întîlnit sub nume de arendă în contractual de schimb acceste lipsește cu toate ca
10
există și excepții cînd se achită diferența de preț numită sultă, care nu trebuie să depășească
valoarea bunului. Ca condiție de valabilitate pentru contractual de schimb se cere forma
autentică spre deosebire de forma scrisă a contractului de arendă. Părțile în contractul de schimb
poartă același nume precum părțile în cadrul contractului de vînzare cumpărare.
Din definiția contractului de donație reese una din deosebiri ce ține de contractual de arendă și
anume că este cu titlu gratuit, unilateral și real pe cînd cel de arendă după cum am menționat și
mai sus este sinalagmatic, cu titlu oneros si forma scrisș trebuie respectată pe cînd la donație
forma autentică cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor immobile. Părțile
în cadrul donației sunt donatorul care poate fi persoana fizică din Republica Moldova cît si un
cetățean străin proprietar de teren iar în calitate de donatarul pot fi cetățenii Republicii Moldova
Precum și persoanele juridice autohtone necomerciale. Deasemenea spre deosebire de alte
contracte inclusive și contractual de arendă , donașia se revocă și anume cînd: donatarul a atentat
la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia, dacă se face vinovat de o altă faptă
ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia, situaţii care atestă o ingratitudine
gravă, sau dacă refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată. Dacă
donaţia este revocată, se poate cere restituirea terenului donat. În ce privește contractual de
arendă acesta poate fi reziliat : prin acordul comun al părţilor contractante sau prin hotărâre a
instanţei judecătoreşti, la cererea uneia dintre părţile contractante, în legătură cu neexecutarea de
către cealaltă parte a obligaţiilor contractuale.
11
2.1. Analiza condiţiilor de validitate și elementele contractului de arendăOrice contract, pentru a produce efecte, urmează a fi încheiat valabil. Pentru considerarea
valabilităţii încheierii contractului, este necesar respectarea condiţiilor de validitate aleacestuia.
Literatura de specialitate defineşte condiţiile de validitate a contractului, ca fiind
aceleelemente structurale, obligatorii pentru orice contract, care sunt determinate de lege drept
elemente obligatorii, respectarea lor fiind impusă sub sancţiunea nulităţii.9Totodată, lista acestor
condiţii poartă caracter exhaustiv şi sunt stabilite prin lege.
În practica încheierii contractelor sunt cunoscute multe cazuri în care părţile, la negocierea
clauzelor contractuale pot stabili şi alte condiţii decât cele pe care le stabileşte legislaţia.
Astfel, pentru exemplu,putem vorbi despre contractul de arendă aunui bun imobil încheiat între
două persoane, la care termenul de arenă nu depăşeşte trei ani, iar respectiv legea nu cere
înregistrarea cadastrală obligatorie, dar unde părţile au stabilit obligativitateaînregistrării, iar prin
urmare şi condiţia constatării validităţii in momentul înregistrării. In această ordine de idei
vorbim despre faptul, că în unele cazuri părţile pot stabili şi condiţii suplimentare pentru care se
va putea induce valabilitatea contractului, iar în rezultat şi producerea efectelor. Începînd cu
acest exemplu prezentat mai sus si cu date generale cu privire la condițiile de validitate conform
doctrine si prevederilor din legislația în vigoare care enunță următoarele condiții de valabilitate
ale contractului de arendă:
- Legalitatea;
- Capacitatea de a contracta;
- Consimţământul la încheierea contractului;
- Obiectul contractului;
- Cauza sau scopul contractului;
- Forma contractului.
Legalitatea drept condiţie de validitate prezumă corespunderea conţinutului şi efectelor produse
de contract prevederilor legislaţiei în vigoare. Totodată condiţia respectivă stabileşte căcontractul
nu trebuie în fond să contravină legii.
Prin capacitate de a încheia contracte se înţelege aptitudinea subiectului de drept civil de a
deveni titular de drepturi subiective şi obligaţii civile prin încheierea personal a contractelor .
9 A. M. Luca, Drept civil. Noţiuni generale despre obligaţii. Contracte civile, Iaşi, 1994, pag 78
12
Condiţia principală a deţinerii capacităţii de a contracta este prezenţa discernământului. În
funcţie de categoria de subiect, prezenţa capacităţii de a încheia contractului este posibil de a fi
constatată în mod diferit. Regula generală, însă, care guvernează capacitatea de a contracta
este, că «poate contracta orice persoană, dacă nu este limitată capacitatea sa prin lege.».
Capacitatea persoanei juridice de a contracta este guvernată de principiul «este admis totul ce
este prescris prin actul de constituire sau lege». Legislaţia RM este liberală în privinţa
statutului juridic al arendaşului, deoarece stabileşte o singură condiţie pentru persoanele fizice şi
juridice arendaşi, şi anume: „să aibă domiciliu (sediu) în RM” (art. 2 din Legea cu privire la
arenda în agricultură).În această privinţă există o discrepanţă majoră dintre prevederile Legi cu
privire la arenda în agricultură (art.2) şi prevederile art. 41din Codul funciar, care prevede
necondiţionat dreptul de a da terenurile în arendă atât persoanelor fizice şi juridice din RM, cât şi
celor din alte state, precum şi organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale”. Astfel, Legea cu
privire la arenda în agricultură fără just temei a restrâns dreptul persoanelor fizice şi juridice
străine de a arenda terenuri agricole în RM.
Consimţământul constituie acea condiţie esenţială de fond şi generală a contractului careconstă
în hotărârea părţilor de a încheia contractul prin atingerea acordului de voinţă. Având învedere
faptul, că consimţământul este nu altceva decât o exteriorizare a unui act de voinţă interior şi
real, este necesar ca manifestarea acestuia să fie realizată cu respectarea anumitor condiţii.
Astfel, în vederea constatării valabilităţii consimţământului este necesar de a respectaurmătoarele
condiţii:
•să provină de la o persoană cu discernământ;
•să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice;
•să fie exteriorizat;
•să nu fie viciat.10
Intenţia de a produce efecte priveşte certitudinea exprimării voinţei de a încheia contractul şi de a
produce prin acesta efectele concrete.
Astfel nu se consideră că a fost iniţiată contractarea întru producerea efectelor dacă: e constatată
fictivitatea contractului; manifestarea de voinţă a fost făcută vag; manifestarea de voinţă a fost
făcută în glumă; manifestarea de voinţă a fost făcută sub condiţie potestativă; 11
Prin consimţământ exteriorizat se înțelege că pentru atestarea valabilităţii contractului, iar în
unele cazuri însăşi faptul încheierii lui este necesară respectarea anumitei forme. Astfel
contractul deseori îmbracă o haină distinctă: simpla manifestare de voinţă într-o formă
10 Radu Motica, Florin Moțiu Contracte Civile special Editura Luminalex 2000
11 Toma T. Drept Civil Contracte Editura Fundația Chemarea Iași 1998
13
verbală, în scris sau săvârşirea unui act, cum ar fi spre exemplu, transmiterea bunului ce
constituie obiect al contractului.
Vicierea consimţământului constituie o situaţie de exprimare a actului de voinţă însă în virtutea
unor împrejurării, numite vicii, acest act fiind alterat. Astfel, sunt considerate vicii de
consimţământ : eroarea, dolul, violenţa şi leziunea. Daca ar fi să facem o trimitere la legislația
română atunci am putea să mai menționăm că aceasta mai ,,interzice functionarilor publici si
salariatilor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor
si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerci-ale agricole pe actiuni si
ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa
ia în arenda orice fel de bunuri destinate exploatarii agricole.”12 Legiuitorul a formulat acest
criteriu faţă de forma contractului de arendă luînd în consideraţieobiectul, scopurile părţilor,
termenul contractului şi altele. Această normă este condiţionată ,de asemenea, de
necesitateaasigurării intereselor patrimoniale ale părţilor, de necesitatea evitării consecinţelor
negative în caz de nerespectare a obligaţiilor contractuale.Forma scrisă a contractului de arendă
se aplică indiferent de faptul cine este parte a contractului- persoană fizică sau juridică. În afară
de norma generală stipulată în acest atricol faţă de forma contractului de arendă, pentru acest
contract se aplică de asemenea şi condiţiile suplimentare prevăzute de lege în dependenţă de
obiectul şi termenul contractului. Astfel, conform prevederilor legale contractul de arendă a unui
teren încheiat pe un termen ce depăşeşte trei ani trebuie să fie înscris în registrul bunurilor
imobile. Această regulă se conţine de asemenea în art. 4 al Legii 1543/1998 şi în art. 41² al Legii
828/1991 în redacţia Legii 1006/2002. În alin. 2 al atr. 41 al aceleiaşi Legi se mai stipuleazăcă
“contractul de arendă a terenului pe un termen mai mic de trei ani se înregistrează de către
primăria satului (comunei),oraşului, municipiului, în al cărei teritoriu este situat terenul şi care va
ţine registrul unor asemenea contracte de arendă”
2.2 Elementele contractului de arendă12 Legea arendarii nr.16/1994 din România art 16
14
Contractul de arendă după cum reese din definiție este un acord încheiat între o parte –
proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) –
şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ
stabilit de părţi. Utilizînd definiția menționată mai sus putem preciza care sunt elementele
contractului de arendă și anume:
părțile
obiectul
prețul
termenul
Părţile contractului de arendă după cum am menționat și în alte subcapitole mai sus se numesc
arendator şi arendaş. Arendator este persoana fizică sau persoana juridică care dă terenul în
arendă. În calitate de arendator poate fi doar proprietarul sau alt posesor legal al terenului.
Posesor legal poate fi considerat şi arendaşul terenului în cazul în care arendatorul îi acordă
acestuia în scris dreptul de a transmite terenul unei terţe persoane în subarendă. În calitate de
arendaş de terenuri agricole poate fi persoana fizică sau persoana juridică, cu domiciliul (sediul)
în RM. Conform art. 15 (4) din Legea cu privire la arenda în agricultură prevede că arendaşul
beneficiază de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în
arendă. Dreptul de preemţiune al arendaşului este necondiţionat.13
O particularitate esențială constă în odiectul contractului de arendă în etapa actuală ca obiect pot
fi bunurile care pot forma obiectul contractului de arendare sunt următoarele: terenuri agricole
productive – arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii de
hamei şi duzi – terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările
piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare
care deserves nevoile producţiei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite
pentru producţia agricolă, precum şi animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi
alte bunuri destinate exploatării agricole. Bunurile care formează obiectul contractului trebuie să
fie complete şi precis determinate. Arendațul folosind bunurile care nu-i aparțin are dreptul de a
le exploata, de a se ocupa cu activitatea de antreprenoriat, de a produce alte bunuri și de a obține
profit sau cum e menționat în lege are dreptul de a desfășura de sine stătător o activitate
economică sau de altă natură. Potrivit art. 913 Cod civil, arendatorul şi arendaşul trebuie să
întocmească, la începutul arendării, un act în care se descrie bunul arendat şi starea în care se află
în momentul predării. În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de arendare, bunurile
menţionate trebuie să fie destinate producţiei agricole. Dacă folosinţa unor bunuri agricole se
13 Legea nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură 15
transmite în alte scopuri (de exemplu, terenul în scopuri turistice sau sportive), contractul nu va
mai fi supus reglementărilor privind arenda, ci regulilor locaţiunei.
Conform prevederilor din cadrul Codului civil al Republicii Moldova plata arendei se face în
natură, în bani sau în natură şi în bani, potrivit acordului dintre părţi, şi se execută în termenul şi
în locul stabilit în contract. Elementele în funcţie de care se determină arenda pentru fiecare
categorie de folosinţă a bunului pot fi: suprafaţa terenului, potenţialul de producţie, structura
parcelară, relieful şi gradul posibilităţii de efectuare a mecanizării, posibilităţile de acces,
distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare sau de comercializare, starea clădirilor,
amenajărilor sau altor dotări, gradul de amortizare a tehnicii agricole arendate.
Arenda în natură se stabileşte într-o cantitate determinată de produse sau într-un procent din
producţie. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de părţi în funcţie de specificul
activităţii agricole şi de zonă. Producţia agricolă eliberată de către arendaş în contul plăţii pentru
arenda terenurilor agricole se estimează la preţuri, ce nu vor depăşi preţurile la
această producţie, în vigoare pe piaţa locală la momentul eliberării ei în cazul în care
contractul nu prevede altfel. Nu se pot isca careva probleme cînd plata se face în bani. Mai
complicat este situaţia, cînd plata se face în natură sau înformă mixtă. În acest caz, plata în
natură se stabileşte într-o cantitate determinată de produse sau într-un procent din producţie.
Dacă plata arendei este mixtă, apoi părţile sunt obligate să stipuleze în contract în ce
mărime(proporţie) plata se efectuează în bani şi în ce mărime – în natură. Dacă plata în natură
include cîteva culturi agricole, apoi,respectiv şi proporţiile acestora. Doctrina prevede că arenda
sau cum se mai spune plata de arendă este al doilea obiect al contractului de arendare care
reprezintă preţul arendării şi obiectul prestaţiei arendaşului.
Plata pentru arendă va constitui nu mai puţin de 2% pe an din preţul normativ al terenului
arendat. Termenele şi locul de plată în natură a arendei se stabilesc de părţi, în funcţie de felul
produselor şi de specificul obţinerii lor. Acest moment este foarte important în cazul cînd plata
arendei se face în natură sau în formă mixtă. Importanţa acestei condiţii diferă de la caz la caz,
spre exemplu, dacă este de o greutate impunătoare, este uşor alterabilă, dacă necesită
prelucrare, păstrare sau utilizare în stare proaspătă şi altele. Nu întîmplător în legislatie se
stipulează că termenul achitării plăţii trebuie să coincidă cu sfîrşitul anului agricol, cu culesul
roadei în genere sau a culturii respective. Locul achitării plăţii în natură poate fi stabilit
nemijlocit pe terenul arendat, la depozitul arendatorului sau arendaşului, sau în alt loc.
Dacă mai mult de jumătate din fructele obţinute prin arendare pier fortuit, arendaşul poate cere re
ducereaproporţională a plăţii arendei. Dreptul la reducere subzistă doar pînă la separarea
fructeor. Contractul de arendare în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului:
16
terenul dat şi luat în arendă, inclusiv numărul cadastral al terenului, documentul ce confirmă
dreptul de proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii, precum şi alte
date, la solicitarea şi acordul părţilor. Achitarea plăţii pentru arenda terenurilor agricole se
omologhează printr-un document semnat de părţile contractante.
Arendatorul şi arendaşul sunt obligaţi să întocmească actul de predare-preluare a terenului cu o
descriere mai amănunţită a terenului dat şi luat în arendă. Aşa un act trebuie întocmit în termen
de 14 zile calendaristice din data încheierii şi semnării contractului de arendare.
Contractul de arendare trebuie să conţină date precise privind data, la care începe arenda şi data,
când încetează arenda. Lipsa datelor privind termenul de arendă, durata contractului, asemeni
cum şi în cazul altor clauze obligatorii, atrage după sine nulitatea contractului. Dat fiind faptul,
că obiectul contractului de arendă este un teren şi alte bunuri agricole exploatarea fructuoasă a
cărora poate fi efectuată doar pe durata unei perioade minime de activitate, legislatorul stabileşte
termenul minimal al acestuia. Prin urmare părţile trebuie să determine durata contractului, care
nu trebuie să contravină prevederilor legale căci conform legii cu privire la arendă în agricultură
termenul de arendă a terenului agricol nu poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de
30 de ani. În cazul în care părţile contractului de arendare vor indica în contract un termen de 6
luni, 9, 11 luni sau 40, 50, 99 de ani, contractul se va considera încheiat pe un an sau, respectiv,
pe 30 de ani. De asemenea, în limitele de cel puţin un an şi cel mult 30 de ani, poate fi stabilit şi
termenul de arendare a terenului în scopul sădirii unor plantaţii multianuale (viţei de vie,
livezilor), însă în acest caz, termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puţin 25 ani,
dacă contractul nu prevede alt termen. Decizia finală cu un termen de arendă concret, şi în acest
caz, va fi luată în rezultatul negocierilor de către proprietarul şi arendaşul terenului.
Dacă proprietarul terenului (arendatorul) nu doreşte să prelungească termenul de arendă a
terenului, acesta va comunica în scris despre aceasta arendaşului cu 3 luni înainte de expirarea
termenului de arendă convenit iniţial, deoarece aceasta este prevăzut expres în codul civil
precum:,,Cu trei luni înainte de expirarea arendei, arendatorul informează printr-un preaviz
arendaşul despre nedorinţa de a prelungi contractul de arendă.” Acest preaviz poate fi exprimat
în orice formă, fie verbal, fie în scris sau în alt mod.Principalul constă în faptul că acest preaviz
să ajungă la destinaţie. Dacă arendatorul nu va face acest lucru, contractul de arendă se consideră
prelungit cu un an, deasemenea atunci cînd termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i
se predea terenul şi arendaşul continuă exploatarealui, contractul de arendă se consideră
prelungit cu un an. Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun al părţilor.
2.3 Drepturile şi obligaţiile părţilor
17
Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arendă presupune drepturi și obligaţii reciproce.
Dreptul de folosinţă a terenului şi altor bunuri agricole arendate apare din momentul semnării
actului de predare-preluare a terenului arendat. Arendatorul este în drept să verifice oricând
modul în care arendaşul valorifică terenul său dat în arendă, însă fără a interveni în activitatea
curentă a acestuia. Arendatorul are, în vederea garantării plăţii de arendă, drept de amanet asupra
bunurilor obţinute de arendaş şi asupra fructelor terenului arendat, iar arendaşul (sau deţinătorul
terenului vecin cu cel arendat) are dreptul prioritar la încheierea contractului de arendare pe un
nou termen în cazul în care:
a) şi-a onorat obligaţiile contractuale luate anterior;
b) bunurile arendate se dau în arendă pe un nou termen;
c) acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator.
Arendaşul mai beneficiază şi de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a
terenului dat în arendă. 14 Fiiindcă legislația Republicii Moldova oferă un spectru mai restrîns de
informație în ceea ce ține de dreptul de preemțiune al arendașului legislația română ne prezintă
acesta întru-n mod pușin mai respicat și anume menționînd următoarele: ,, arendasul, persoana
fizica, are drept de preemptiune, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din
extravilan, arendate. Subliniem ca arendasul are drept de preemptiune numai daca:
- este o persoana fizica;
- arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan.
Daca contactul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri
agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune. Iar
daca, pe langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole,
dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au
incheiat un pact de preferinta avand ca obiect alte bunuri arendate);
- instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vanzare, iar nu
prin alte acte translative de proprietate (schimb, donatie, contract de intretinere etc.), ori prin
mostenire.”
Arendaşul poate solicita schimbarea destinaţiei terenului arendat, însă aşa ceva poate avea loc
doar cu acordul prealabil în scris al proprietarului şi cu respectarea dispoziţiilor legale.
O normă problematică se conţine în art. 20, alin. 4 al Legii nr. 198/2003, care se referă la dreptul
arendașului de a răscumpăra bunul arendat. În baza acestei norme răscumpărarea terenurilor
agricole arendate nu se admite. Nu este clar din ce considerente legislatorul a stabilit o asemenea
14 Florescu D. Drept Civil Contracte speciale Editura Universitatea Titu Maiorescu București 2001
18
interdicţie, care vine în contradicţie cu normele Codului civil al Republicii Moldova, ale Legii
privind preţul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământurilor din 25 iulie 1997, nr.
1308-XIII8 și cu alte acte normative, care admit vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole,
inclusiv a celor de stat. Doar nimeni în prezent nu pune în discuţie legalitatea participării
terenurilor agricole la circuitul civil.
După cum cunoatem atît din literatura de specialitate precum și in legislația în vigoare care
reglementează contractul de arendă pe lînga drepturile de care beneficiază persoanele care dețin
calitatea de arendator în cadrul contractului sunt stipulate și un anumit număr de obligaţii ale
arendatorului după cum urmează:
a) să predea terenul agricol dat în arendă în termenul şi în condiţiile stipulate în contract;
b) garantarea pe arendaş împotriva evicţiunii;
c) răspunde pentru viciile terenului şi altor bunuri agricole date în arendă;
d) achită impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole arendate;
e) să acţioneze într-o manieră care să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în
arendă;
f) să efectueze din cont propriu reparaţia capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care
contractul nu prevede altfel;
g) să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului
agricol, valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfârşitul
anului agricol în condiţiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în
calcul şi datoriile părţilor la momentul rezilierii contractului;
h) să predea arendaşului Cartea istoriei cîmpurilor întocmită cu cel puţin trei ani pînă la data
încheierii contractului de arendă;
i) să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract
conform legii la încheierea contractului de arendă, arendatorul este obligat să-l informeze pe
arendaş despre drepturile terţilor asupra bunurilor date în arendă. Nerespectarea acestei prevederi
acordă arendaşului dreptul de a revendica reducerea plăţii pentru arendă, rezilierea contractului
de arendă, precum şi despăgubiri.
O obligație pe care o deține arendatorul de a le compensa cheltuielile,din motiv ca a cerut
rezilierea anticipată. Pentru aplicarea acestei reguli este necesar, ca la momentul rezilierii
contractuluil fructele sî nu fie încă separate, dar acest lucru să fie posibil pînă la sfărşitul anului
în condiţiile gospodăririi normale. Din această reiese, că după rezilierea contractului activitatea
ulterioară de expualare a obiectului contractului devine obligaţia arendatorului.
Obligaţiile arendaşului care rezultă din prevederile legale sunt următoarele:
19
a) să folosească cu bună-credinţă terenul arendat, conform legii, destinaţiei şi categoriei de
folosinţă a terenului şi clauzelor contractului;
b) să menţină potenţialul productiv al terenului arendat, să restituie terenul, la expirarea
termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ţinându-se cont
de gradul de uzură;
c) să achite plata de arendă în termenul şi în modul stabilit;
d) să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de lege, dacă contractul nu prevede altfel;
În cazurile relaţiilor de arendă subiecţi ai impunerii sînt arendaşii în cazul în care obiectul
impunerii este arendat pe un termen mai mare de 3 ani şi contractul de arendă nu prevede altfel.
În continuare sînt expuse unele situaţii specifice care pot apărea la aplicarea normelor fiscale în
cazurile relaţiilor de arendă.
1) La darea în arendă a terenurilor pînă la 3 ani, subiect al impunerii cu impozitul funciar este
arendatorul (persoana care dă în arendă). Arendaşul (persoana care ia în arendă) achită numai
plata pentru arendă;
2) La darea în arendă a terenurilor pe un termen ce depăşeşte 3 ani şi în contractul de arendă este
specificat că impozitul funciar se achită de către arendator (proprietar), arendaşul de asemenea
achită doar plata pentru arendă;
3) La darea în arendă a terenurilor pe un termen ce depăşeşte 3 ani şi în contractul de arendă nu
este specificat subiectul impunerii sau se prevede că acesta este arendaşul, subiectul impunerii
este arendaşul şi modul de impozitare a acestuia depinde de forma organizatorico-juridică
(gospodărie ţărănească (de fermier), societate cu răspundere limitată, societate pe acţiuni etc.). 15
e) achită cheltuielile de încheiere a contractului, respective taxele de redactare şi înregistrare a
contractului de arendă care sunt în sarcina acestuia;
f) de a pune la dispoziţia arendatorului bunurile agricole arendate precum şi documentaţia
aferentă pentru ca arendatorul să şi exercite dreptul de control asupra modului în care se
administrează bunurile arendate;
g) să execute alte condiţii prevăzute de lege sau de contract.
h) să predea arendatorului Cartea istoriei cîmpurilor întocmită cu cel puţin trei ani pînă la data
încetării sau rezilierii contractului de arendă;
i) să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract
Potrivit art. 920 Cod Civil, în contractul de arendare părţile contractante pot stabili, de comun
acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale, deoarece
15 Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova Instrucţiune Nr. 11 din 4 septembrie 2001 Cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciar şi pe bunurile imobiliare
20
activitatea agricolă este supusă unor riscuri, care pot surveni independent de voinţa
persoanelor implicate în această activitate. Articolul dat stabileşte dreptul părţilor contractului de
arendă printr-un acord comun de a stipulaîn contract o condiţie separată, care se referă la
consecinţele calamităţilor naturale.
De asemenea, de comun acord, părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale
a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă majoră.
În primul rînd părţile trebuie să convină asupra cazurilor şi parametrilor prejudiciilor cauzate de
calamităţile naturale suportate de fiecare din ele. De regulă aceste cazuri pot fi calamităţile
naturale, care au loc în Republica Moldova – cutremure de pămînt, alunecări
de pămînt, îngheţuri, grindină, revărsări de apă ş.a. Deasemenea părţile pot conveniasupra
limitelor în care fiecare din ele vor acoperi prejudiciul cauzat. Proporţiile pot fi diferite:
50%x50%, 40%x60% ş.a. Lastabilirea acestor limite trebuie să se ţină cont de faptul cine poartă,
de regulă, riscul pierii fortuite a bunului şi cine va fi obligatsă asigure bunul arendat. În alin.1 al
acestui contract se prevăd două categorii de bunuri – obiectul contractului şi fructele. Din aceste
considerente ambele părţi au un interes patrimonial şi, în principiu, ambele trebuie să suporte
consecinţele calamităţilor naturale. Riscul bunului, adică dauna rezultată din pieirea fortuită a
bunurilor arendate, se suportă, potrivit regulilor generale (art. 318 Cod Civil), de către
proprietarul arendator. În domeniul contractului de arendare problema privind riscul contractului
(soarta obligaţiei arendaşului de a plăti arenda) se pune sub două aspecte, şi anume:
a) în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, în
calitate de debitor al obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care nu mai poate
cere arendaşului plata de arendă.
b) în caz de pieire fortuită a recoltei, producţiei, fructelor riscul se suportă de ambele părţi.
Potrivit art. 917 Cod Civil, dacă mai mult de jumătate din fructele obţinute prin arendare pier
fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a plăţii de arendă. Arendaşul însă, va fi ţinut
să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forţă majoră sau caz fortuit), dar nu
din culpa sa.16
3.1 Încheierea,înregistrarea și modificarea contractului de arendă
16 Filipescu I. Drept Civil Teoria Generală a obligațiilor editura ACTAMI București 2000
21
La încheierea contractul de arendă a terenurilor acesta trebuie să includă, în mod obligatoriu,
date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a da terenul
agricol în arendă;
d) înregistrarea contractului în modul stabilit;
e) termenul de arendă;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii de arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;
k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii
agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
m) normele maximal admisibile de influenţă asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a
solului la transmiterea şi la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante.
Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea formei scrise a
contractului atrage nulitatea acestuia.17
În ce privește înregistrarea contractului de arendă a terenului agricol are loc, în funcţie de durata
contractului:
a) în registrul contractelor de arendă la primăria localităţii în a cărei rază teritorială este situat
terenul;
b) în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral territorial în a cărui rază teritorială este situat
terenul.
Neînregistrarea contractului de arendă are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţi.
Contractul de arendare a terenurilor încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se prezintă oficiului
cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de
arendare în registrul bunurilor imobile. Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral teritorial a
17 Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar. Aspecte teoretico – practice Chișinău 2002 Editura
ULYSSE pag 232
22
dreptului de arendare pe un termen de până la 3 ani îl scuteşte pe arendaş de obligaţia de a-l
înregistra la primărie.
Contractul de arendare a terenurilor încheiat pe un termen de până la 3 ani inclusiv se înscrie în
registrul contractelor de arendă ţinut de primăria localităţii în a cărei rază teritorială este situate
terenul arendat. În cazul în care terenul dat în arendă este situat pe teritoriul mai multor localităţi,
contractul se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localităţi. Pentru înregistrarea
contractului de arendă la primărie, arendaşul (reprezentantul acestuia) prezintă: 3 exemplare ale
contractului, dintre care unul este originalul sau o copie autentificată în condiţiile legii;
certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaş sau buletinul de identitate
al arendaşului persoană fizică; documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului
arendaşului, după caz; bonul de achitare a plăţii pentru înregistrare.
Registrul contractelor de arendă este ţinut de inginerul cadastral, de secretarul consiliului local
sau de o altă persoană desemnată în modul stabilit. În registrul contractelor de arendă se înscriu
date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) numărul cadastral, suprafaţa, bonitatea şi modul de folosinţă a terenului dat în arendă;
c) termenul de arendă şi data expirării acestuia;
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat;
e) alte date, după caz.
Înregistrarea contractului de arendă se confirmă prin aplicarea ştampilei primăriei,
prin înscrierea în el a datei înregistrării şi prin semnătura persoanei împuternicite cu
efectuarea înregistrării. Arendaşului i se remit două exemplare ale contractului de
arendă înregistrat. Înregistrarea contractelor de arendă, a modificărilor introduse în ele,
documentelor privind rezilierea acestor contracte, precum şi eliberarea extraselor respective, se
efectuează contra plată, cuantumul maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata
menţionată se varsă la bugetul primăriei.Ţinerea registrului contractelor de arendă se
coordonează cu ţinerea cadastrului funciar, a sistemului informaţional fiscal şi a altor sisteme, în
modul prevăzut de legislaţia în vigoare.Clauzele contractului de arendare a terenului se modifică
cu acordul comun al părţilor contractante ori prin hotărâre a instanţei judecătoreşti. În cazul în
care una dintre părţile contractante intenţionează să modifice clauzele contractului de arendare,
ea va solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile până la prezentarea propunerilor de
modificare. La modificarea clauzelor contractului de arendare, părţile contractante vor semna un
acordadiţional care va fi parte integrantă a contractului de bază şi îl vor înregistra în modul
stabilit de lege.
23
3.2 Subarenda terenurilor agricole. Răspunderea părţilor Terenurile agricole se transmit în subarendă numai cu consimţămîntul proprietarului, dat în
formă scrisă, şi prin încheierea unui contract separat. Arendatorul terenurilor agricole va
indica în consimţămîntul său care dintre acestea pot fi date în subarendă, pe ce termen şi cu ce
scop. Contractul de subarendă a terenurilor agricole va conţine informaţii despre contractul de
arendă şi despre consimţămîntul arendatorului, în al cărui temei a fost încheiat contractul de
subarendă.Darea în subarendă a terenurilor agricole arendate nu absolvă arendaşul
de răspunderea faţă de arendator. Termenul contractului de subarendă a terenurilor agricole nu
poate depăşi termenul contractului de arendă. ,,Partea contractantă vinovată de nerespectarea
condiţiilor prevăzute în contractul de arendă poartă răspundere conform legislaţiei şi conform
clauzelor contractuale (condiţiilor din contract). Litigiile (neînţelegerile, conflictele) apărute la
încheierea şi executarea contractului de arendă se examinează de către instanţa judecătorească
competentă. Subarenda ulterioară nu se admite.” Dacă am face o paralelă cu legislația română
atunci observăm că este o deosebire dacă folosim drept punct de reper subarenda, deoarece
arendașul nu poate subarenda, total sau parțial, bunurile agricole arendate, chiar dacă arendatorul
ar fi de accord interzicîndu-se expres subarendarea, Legea nr. 16/1994 permite cesiunea
contractului de catre arendas.
Arendatorul are, în vederea garanţiei cererilor sale ce decurg din contractul de arendă, drept de
amanet asupra bunurilor aduse de arendaş şi asupra fructelor bunului arendat. Prin aceasta se
înțelege scopul pevederii legale de a proteja interesele patrimoniale ale arendatorului. Pentru
asigurarea acestor interese legea stabileşte două tipuri de garanţii:
a) dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de arendaş
b) dreptul de amanet asupra fructelor bunului arendat.
Pentru exploatarea terenului arendaşul poate procura diferite bunuri materiale, cum ar fi: tehnica
agricolă, unităţi de transport,utilaj pentru prelucrarea produselor agricole şi de altă destinaţie,
un product nou, cum ar fi: roadă, carne, lapte, vin, conserve ş.a. Însă în caz de neexecutare a
obligaţiilor contractuale, în primul rînd pentru neachitarea la timp a plăţii arendei, cauzarea unui
prejudiciu sau în caz dacă există alte cereri ale arendaşului ele pot fi garantate prin amanent şi în
acest caz aplicînduse norma din codul civil. Pentru neexecutarea sau executarea
necorespunzătoare de către părţi a clauzelor contractului de arendă, partea
vinovată poartă răspundere conform legislaţiei în vigoare sau clauzelor contractuale.Încetarea
acţiunii contractului de arendă nu absolvă părţile de răspunderea pentru neexecutarea sau
executarea necorespunzătoare a clauzelor contractuale în perioada de acţiune a acestuia.
24
3.4 Rezilierea şi încetarea contractului de arendareŢinând cont de faptul că contractului de arendare i se aplică regulile locaţiunii, acesta încetează
în baza aceloraşi temeiuri ca şi locaţiunea, cu unele derogări stabilite expres. Astfel denunţarea
unilaterală nu este aplicabilă contractului de arendare, deoarece el se încheie pe o durată
determinată. Potrivit art. 921 Cod Civil, arenda încetează odată cu expirarea termenului pentru
care a fost convenită. Pentru aceasta însă arendatorul trebuie să informeze printr-un preaviz
arendaşul despre nedorinţa de a prelungi contractul cu 3 luni înainte de expirarea termenului de
arendare. Dacă termenul arendării expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea terenul şi
arendaşul continuă exploatarea lui, contractul de arendare se consider prelungit cu un an (art. 915
Cod civil).Astfel, contractul de arendă încetează în cazul:
a) expirării termenului de arendă;
b) declarării nulităţii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;
e) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract
Pe lîngă cauzele menționate mai sus legislația română mai prezintă o cauză de încetare a
contractului de arendă și anume moartea arendașului sau a arendatorului ar trebui să fie
considerată o cauză de încetare a contractului, în pofida dispozițiilor din materia locațiunii
datorită faptului că arendarea este contractată intuitu personae. Totuşi legea prevede că arendarea
poate continua în această situație dacă moştenitorii majori doresc acest lucru (art. 211). Ei vor
trebui să îşi comunice în scris intențiile lor şi să obțină acordul scris al celeilalte părți într-un
termen de 30 de zile de la data decesului. Dacă sunt mai mulți moştenitori, aceştia pot continua
împreună executarea contractului sau pot desemna pe unul dintre ei. În cazul încare ei nu ajung
la o înțelegere, arendatorul poate să desemneze el pe unul dintre urmaşii arendaşului, care
îndeplineşte condițiile cerute de lege, să continue contractul de arendare
Contractul de arendare se reziliază:
a) prin acordul comun al părţilor contractante;
b) prin hotărâre a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia dintre părţile contractante, în legătură
cu neexecutarea de către cealaltă parte a obligaţiilor contractuale.
Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului de arendă se încheie în formă scrisă.
Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendare în cazul în care arendaşul:
a) nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege;
b) refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract;
c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate fără consimţământul arendatorului;
25
d) a înrăutăţit starea bunurilor astfel încât ea nu poate fi restabilită până la expirarea termenului
contractului;
e)n-a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut;
f) a încheiat un contract de subarendă fără consimţământul arendatorului.
Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul în care arendaşul nu a
achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în
contract. Arendaşul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul în care:
a) arendatorul refuză să dea în arendă terenul indicat în contract, nu l-a transmis la timp ori face
imposibilă exploatarea terenurilor arendate;
b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voinţa sa, a ajuns într-o stare inutilizabilă;
c) se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate ori au survenit alte circumstanţe care
fac imposibilă executarea de mai departe a contractului.
Contractul de arendare a terenului poate prevedea şi alte motive de reziliere a acestuia din
iniţiativa părţilor. Partea contractantă care intenţionează să rezilieze contractul de arendă
înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni înainte de recoltare. Restituirea terenului
agricol arendat are loc în baza actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului
de arendare, arendaşul este obligat să restituie arendatorului terenul agricol arendat în starea în
care l-a preluat, ţinându-se cont de uzura terenului (bonitatea solului), specificată în contract.
Arendaşul este în drept să separe îmbunătăţirile aduse terenului arendat, efectuate cu permisiunea
arendatorului, care pot fi separate fără a deteriora terenul, ori să ceară compensarea valorii lor de
către arendator în cazul în care contractul nu prevede altfel. Prevăzute sunt în cadrul codului civil
consecințele rezilierii contractului de arendă precum că: ,,dacă rezilierea contractului de arendă a
unui teren agricol are loc pînă la încheierea anului agricol,arendatorul este obligat să plătească
arendaşului valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfîrşitul
anului în condiţiile unei gospodăriri normale.”Această normă presupune o regulă generală care
admite rezilierea contractului de arendă doar după încheierea anului agricol, cînd deja e culeasă
recolta şi arendaşul dispune de rezultatul total al muncii sale. Dacă contractul
este reziliat pe parcursul anului agricol, apoi se aplică o regulă specială stabilită de acest articol,
care se manifestă prin protejarea intereselor patrimoniale ale arendaşului. Stabilind această
regulă legislatorul a luat în consideraţie faptul, că arendaşul a depus unele eforturi pentru a creşte
o roadă sau a dobîndi un alt profit în rezultatul exploatării obiectului arendat şi dacă nu obţine
nici un fruct din cauza rezilierii anticipate a contractului lui trebuie să-i fie restituite valoarea
acestor fructe. Obligaţia de a le compensa îi aparţine arendatorului, care a cerut rezilierea
anticipată.
26
Concluzie :
În urma efectuării lucrării de an cu tema ,, Contractul de arendă am avut ca scop prezentarea
acestui contract începînd cu datele istorice și finalizînd cu rezilierea contractului. Lucrarea am
structurato în trei caapitole ceea ce a facilitat prezentarea materialului într-o anumită ordine după
cum urmează: anumite aspecte istorice cu privire la contractul de arendă care ne dovedesc că
primele reglementări în materie contractuală au fost apărute în dreptul geto-dac și în dreptul
Daciei romane. Însă un rol important totuși la jucat Răscoala țărănească din 1907 a avut ca
principala cauză nemulțumirea țăranilor legată de inechitatea deținerii pământurilor unde
aproape 59% din întreg pământul arabil al moșierlor se afla în regim de arendă. Arendașul plătea
o sumă fixă pentru pământul în chirie și administrație, încercând apoi să scoată un profit maxim
prin exploatarea țăranilor. În Moldova, de unde a izbucnit răscoala, 40% dintre arendași erau
evrei și alți 10% indivizi de altă etnicitate decât cea română. Aceste date comparîndule cu cele
din cadrul sondajului prezentat în cadrul aceluiaș capitol în care se prezintă că mai mult de 600
mii de țărani către începutul anului 2001 au căpătata titlul de proprietate funciară, iar mai mult de
701 mii de hectare de terenuri agricole au fost împărțite, în mediu proporțiile unei cote funciare
atingînd 2,5 ha. Se știe că odată cu implientarea Programului Național ,, Pămînt” , țăranii din
Moldova nu au devenit mai bogați și soarta lor în mai multe privințe este în mîinile
benefăcătorilor arendași. Astfel, țăranilor nu li s-au acordat posibilități reale pentru lucrarea
cotelor de teren primite. Primirea cotelor de pămînt le atribuie proprietarilor u șir de obligații, ei
fiind datori să folosească terenul în conformitate cu destinația lui: ori să-l lucreze singuri, ori să-l
dea în arendă sau să dispună de pămînt în alt mod. Darea în arendă fiind una din modalitățile de
folosire a pămîntului. Pe piața funciară nou format arenda a devenit în perioada de după 1999-
2000 forma de concentrarea pămîntului.spre deosebire de legislația anterioară cînd î baza
contractului se transmitea doar dreptul de folosință, acum volumul împuternicirilor arendașului a
crescut vizibil căci în prezent se transmite nu numai dreptul de folosință, dar și de posesiune,
ceea ce schimbă esențial statutul legal al arendașului. Elementele contractului de arendă și
anume prețul și termenul, care conform informației prezentate în cadrul lucrării putem afirma că
acestea sunt într-o concordanță, deoarece dacă prețul poate fi stabilit în natură sau în bani atunci
cuantumul prețului depinde de obiectul contractului precum și de perioada pentru care a fost
stabilită arenda care nu trebuie să fie mai mică de un an și nu mai mare de 30 de ani. Atunci cînd
se dă în arendă pămîntul, trebuie să se acorde o atenție deosebită condițiilor contractului în
privința modului și procedeelor de plată a arendei să se stabilească în detaliu termenele și modul
de restituire a terenului de pămînt, precum și regulile de responsabilitate a părților contractuale și
să se reglementeze modul de soluționare a litigiilor apărute. Deasemenea putem preciza că pe
27
lîngă elementele contractului, de importanță majoră este și conținutul contractului care
precizează drepturile și obligațiile părților care sunt stabilite la începutul semnării contractului
respectînduse legislația și evitarea violării drepturilor uneia dintre părți, însă totuși odată cu
semnarea contractului fiecare parte dispune de dreptul de a modifica anumite clauze ale
contractului cu acordul celeilalte părți.
După cum am menționat mai sus tema cu privire la contractul de rendă este actuală și scopul
propus la început de al prezenta în detalii și conform legislației noastre comparativ cu alte țări
precum și a contractului dat cu alte contracte civile mi l-am atins. Obiectivele propuse la
începutul lucrării date le-am desfășurat, prezentîndu-le în detalii.Deasemenea în urma efectuării
acestei lucrări mi-am actualizat cunoștințele din cadrul cursurilor precedente precum și am mai
însușit anumite date care nu le cunoșteam pînă la elaborarea și studierea aprofundată a
contractului de arendă fiind atentă la toate clauzele stabilite de către codul civil, codul funciar
precum și legi cu privire la arendă.
În concluzie aș putea să precizez că pentru a evita fraudele trebuie de ținut cont de prevederile
legale și de respectat forma scrisă a contractului și de a evita forma verbală precum și de a
încheia și înregistra contractul la primărie sau la oficiile cadastrale din teritoriu în dependență de
termenul acestuia, căci trăim într-o țară democrată în care pașii care îi facem trebuie să fie
cumpătați, chibzuiiți, să nu fie iliciți dar săvîrșiți democratic.
28
Bibliografie:
1. Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994
2. Codul civil al Republicii Moldova Nr. 1107 din 06. 06. 2002
3. Codul funciar Nr. 828 din 25.12.1991 art 41
4. Legea nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură
5. Legea cu privire la arendă nr. 861 din 14.01.1992
6. Ministerul Finanţelor al Republicii Moldova Instrucţiune Nr. 11 din 4 septembrie 2001
Cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciar şi pe bunurile
imobiliare
7. Legea arendarii nr.16/1994 din România art 16
8. Legea arendării adoptată de Parlamentul României nr. 91 din 7 aprilie 1994 art 2
9. Aurel Baiesu, Gheorghe Chibac, Alexandru Rotari, Oleg Efrim Drept civil. Contracte și
succesiuni. Volumul III de Editura Cartier
10. Eugenia Cojocari, Vitalie Cojocari Drept Civil Partea general și special în întrebări și
răspunsuri Ediția I Chișinău 2004
11. M. Costin, Letopisețul Țării Moldovei, în Opere, 1958, p. 75
12. Deak F. Tratat de Drept Civil Contracte Speciale Universul juridic București 2001
13. Filipescu I. Drept Civil Teoria Generală a obligațiilor editura ACTAMI București 2000
14. Florescu D. Drept Civil Contracte speciale Editura Universitatea Titu Maiorescu
București 2001
15. M. Luca, Drept civil. Noţiuni generale despre obligaţii. Contracte civile, Iaşi, 1994, pag
78
16. Radu Motica, Florin Moțiu Contracte Civile special Editura Luminalex 2000
17. Toma T. Drept Civil Contracte Editura Fundația Chemarea Iași 1998
18. Turianu C. Probleme speciale de drept civil Editura Fundației ,, România de mîine
București 2000
19. Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar. Aspecte teoretico – practice
