Andrea Annamaria Chiş - PUBLICITATEA NOTĂRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE EXPRESĂ ȘI...

8/13/2019 Andrea Annamaria Chi - PUBLICITATEA NOTRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE EXPRES I SUBNELEAS N CONVE

1/24

1

PUBLICITATEA NOTRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE EXPRES ISUBNELEAS N CONVENIILE PRIVITOARE LA IMOBILE

Andrea Annamaria Chi*

1. Notarea - noiune, obiect, sediul materiei

Notarea este reglementat n Capitolul III Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice alTitlului VII Cartea funciar, al Crii a III-a Despre bunuri a noului cod.

Aa cum rezult chiar din titlul capitolului ce constituie sediul principal al materiei, notareaeste nscrierea ce are ca obiect alte drepturidect cele tabulare,faptesau raporturi juridicenlegtur cu imobilul (art. 881 alin. 2 teza a II-a NCC vorbind i de acte, nu doar de fapte), eadispunndu-se, ca i nscrierea provizorie, aa cum rezult din art. 881 alin. 2 NCC i 909alin. 2 NCC, numai n cazurile anume prevzute de lege, avnd de regul efect deopozabilitate sau, cu titlu de excepie, doar de informare.

Cazurile expres prevzute de lege sunt cele artate n art. 902-906 NCC, precum i n altetexte ale codului sau ale unor legi speciale[1].

Conform noului cod, respectiv art. 902 alin. 1 i art. 881 alin. 1 teza a II -a, obiectul notrii lconstituie alte drepturi dect cele tabulare, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cuimobilul.

Vechea lege a crilor funciare, n art. 81, referitor la notrile cu efecte de opozabilitate i art.82, privind notrile cu caracter de informare (dei nu folosea acest termen, ci, ca i art. 903din noul cod, vorbea de notri ce pot fi efectuate fr ca opozabilitatea fa de terele persoanes atrne de aceast nscriere), nu definea la modul general obiectul acestei categorii denscrieri, ns acesta rezulta din dispoziiile privind cuprinsul crii funciare, respectiv art.141, referitor la cuprinsul prii a II-a, care, la punctul 5 reglementa nscrierea faptelor,drepturilor personale sau a altor raporturi juridice, precum i aciunile referitoare la

proprietate,precum i din art. 142, privind cuprinsul prii a III-a, pct. 2, ce prevedea caceast parte cuprinde nscrieri referitoare lafaptele, drepturile personale sau alte raporturi

juridice, precum i la aciunile privitoare la celelalte drepturi tabulare.

Art. 38 din legea cadastrului (abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011) defineaobiectul notrii ca fiindactele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea

i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.

Din analiza notrilor prevzute de cod, att n capitolul consacrat acestora, ct i n dispoziiidin alte pri ale acestuia, rezult c legiutorul, dei a folosit o formulare parial diferit de ceadin vechile reglementri, nu are o viziune nou asupra obiectului acestora. Bunoar, preveden continuare notarea aciunilor ce au legtur cu imobilul (n art. 902 alin. 2 pct. 19), doar c,n textul art. 902 alin. 1 NCC, unde definete obiectul notrilor, nu prevede distinct notareaaciunilor privind drepturi nscrise n cartea funciar. De asemnea, reglementeaz ncontinuare notarea actelor referitoare la drepturi ce nu sunt reale (art. 881 alin. 1 NCC, art.902 alin. 2 pct. 4, 6, 7 NCCetc.), dei nu lespecific expres n capitolul referitor la notare(omindu-le chiar din titlul acestuia).

2. Efectele notrilor
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn1http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn1http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn2http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn2http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn1


2/24

2

Din compararea textelor art. 902 NCC, referitor la actele sau faptelesupuse notrii i art. 903NCC, ce privete actele sau faptele carepot fi notaten cartea funciar, notarea, n raport deobiectul ei, poate avea un efect de opozabilitate, n cazurile prevzute de art. 902 i deinformare, n cele enumerate art. 903.

2.1 Notri cu efect de opozabilitate absolut i relativ

Textul art. 902 alin. 1 NCC, prevede c drepturile, faptele sau alte raporturi juridiceprevzute la art. 876 alin. 2 devinopozabile terelor persoaneexclusiv prin notare, dac nu sedovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care din lege rezult c simplacunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate (s.n)."

Terii, conform alin. 3 al aceluiai articol, sunt cei care au dobndit un drept real sau un altdrept n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.

Din textul art. 902 alin. 1 NCC, rezult c, deregul, cunoaterea drepturilor, faptelor sau

altor raporturi juridice n afara crii funciare are efect de opozabilitate a acestora fa de teri,chiar n lipsa nscrierii, ns, cu titlu deexcepie, cunoaterea efectiv nu face opozabiledrepturile, faptele sau alte raporturi juridice supuse notrii atunci cnd legea leag efectul deopozabilitate doar de realizarea publicitii.

Tocmai de aceea, n doctrin, se i vorbete despre un efect deopozabilitate absolut(n cazulnotrii unor drepturi personale i a altor raporturi juridice, cum ar fi interdicia convenionalde nstrinare i grevare, promisiunea de a ncheia un contract viitor, dreptul de preemiuneconvenional, gajul asupra creanei ipotecare, schimbarea rangului ipotecii, contractele denchiriere sau cesiune de venituri etc., a notrii inteniei de a nstrina sau greva, a notriisechestrului, urmririi imobilului sau veniturilor sale) i de un efect de opozabilitaterelativ(n situaia notrii unor drepturi personale sau altor raporturi juridice, cum ar fichitana de plat a anticipat a chiriei, art. 1.815 NCC, notarea aciunilor n justiie, cilor deatac i a altor raporturi juridice similare, cum ar fi aciunile privitoare la drepturile tabulare,cele privind ineficacitatea actelor juridice ce au stat la baza nscrierii, partajul, aciunile decarte funciar, ncheierea de respingere a cererii de nscriere i cile de atac mpotriva acesteiaetc.)[2].

n caz de concurs ntre dobnditori de la acelai autor, ns, textul art. 902 alin. 1 teza a II -aNCC face trimitere la regulile aplicabile drepturilor reale, cuprinse n art. 890-892, 896 i 897NCC, reguli ce presupun nscrierea dreptului. i atunci, ne ntrebm legitim, dac exist

opozabilitate n afara nscrierii, exist i preferin n afara ei, n ceea ce privete imobilelenscrise n cartea funciar? Cu alte cuvinte, fa de cine e opozabil un drept de creannenscris? Dac cel fa de care este invocat dreptul de crean nenscris nu este nscris, larndul su, exist criterii n afara crii pentru a fi preferat unul sau altul dintre drepturi? Seaplic principiul prioritii titlurilor, aparent repudiat de cod? Credem c rspunsul trebuie sfie negativ. Aadar, n caz de conflict de drepturi, unul dintre cei doi trebuie s se nscrie

pentru a putea invoca dreptul su fa de cel care a dobndit un drept concurent de la acelaiautor.

Fa de cine, dintre cei care l cunosc, e opozabil dreptul nenscris, n sensul art. 902 alin. 1teza I NCC? Credem c, de fapt, dreptul rmne opozabil doar cocontractantului, ceea ce

difereniaz dreptul de crean de cel real, ce nu se transmite nici ntre pri fr nscriere (art.885 alin. 1 NCC).
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn3http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn3http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn3


3/24

3

2.2 Notri cu efect de informare absolut i relativ

Potrivit dispoziiilor art. 903 NCC, se vor putea nota ncartea funciar,fr ca opozabilitateafa de teri s depind de aceast nscriere"(s.n.), incapacitatea sau restrngerea prin efectullegii a capacitii de exerciiu, declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui

imobil, precum i orice fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care suntprevzute n acest scop de lege.

Precum se poate observa din formularea textului, aceast notare cu efect de informare are caobiect doarfapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul.

i n cazul efectului de informare se vorbete de o informare absolut(n situaia interdicieilegale de nstrinare sau grevare, a calitii de monument istoric a imobilului, a lucrrilor deexpropriere) i de unarelativ(n ceea ce privete incapacitatea total sau parial de exerciiua titularului dreptului tabular, notarea calitii de bun comun, hotrrea judectoreascdeclarativ de moarte a titularului dreptului tabular nscris n cartea funciar etc)[3].

n aceast situaie, ns, terminologia deriv din clasificarea terilor fa de care ar trebui s-iproduc efectul raportul juridic sau faptul juridic.

Astfel, n cazul efectului de informare absolut, chiar n cazul lipsei notrii, faptul juridic sauraportul juridic este opozabil oricrui dobnditor, precum i celor care au dobndit drepturi dela acesta.

n situaia efectului de informare relativ, ns, trebuie s distingem ntre dobnditorulnemijlocit i subdobnditorul unui drept constituit sau transmis de acesta. Aceasta,deoarece dobnditorul nemijlocitare obligaia de a cerceta cuprinsul crii funciare inscrisurile care l completeaz, conform dispoziiilor art. art. 901 alin. 2 NCC privinddobndirea cu bun credina unui drept tabular, formularea codului fiind parial diferitdecea cuprins n art. 33 din vechea lege a crilor funciare i art. 31 alin. 2 din legeacadastrului[4].Aceast obligaie nu incumb, ns,subdobnditorului, el avnd obligaia de acerceta doar titlul autorului su, nu i titlurile n baza crora au fost nscrise drepturi nfavoarea antecesorilor tabulari ai autorului su. De aceea, n lipsa notrii, faptele sauraporturile juridice respective sunt opozabile, n cazul informrii relative, doar dobnditoruluinemijlocit. Dac, ns, acesta transmite sau constituie drepturi n favoarea unui subdobnditor,acesta din urm se va putea apra invocnd lipsa notrii, tocmai pentru c nu avea obligaia sverifice validitatea ntregului ir al transmisiunilor succesive. S-a spus c astfel de notri au

valoarea relativ, pentru c ocrotesc doar intereselor terilor subdobnditori, nu i pedobnditorii nemijlocii, crora faptele juridice sau raporturile juridice le sunt opozabile ifr nscriere.[5]

2.3 Efectul constitutiv de drepturi reale al notrii inteniei de a nstrina sau de a ipoteca

Notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca este prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 14 NCCi are o reglementare distinct i n art. 904 i 905, dup modelul vechii legi a crilor funciare(este vorba de art. 81 pct. 11 i art. 88-94), pentru c produce efecte de drept substanial cedepesc simpla opozabilitate a celorlalte notri prevzute de art. 902 alin. 2 NCC. Tocmai deaceea, i legea cadastrului, care lsa pe seama regulamentului de cadastru enumerarea faptelor

i drepturilor personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i a altor
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn4http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn4http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn5http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn5http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn6http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn6http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn6http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn5http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn4


4/24

4

nscrieri cu caracter temporar n legtur cu imobilul (art. 42 din regulament), n art. 39 i 40din lege, cuprindea o reglementare distinct a inteniei de a nstrina sau de a ipoteca[6].

Noul cod prevede c intentia de a nstrina sau ipoteca trebuie notat n favoarea uneipersoane determinate, vechea reglementar fiind lacunar n acest sens, dei nu se putea

imagina notarea fr a fi determinat persoanan favoarea creia este fcut. Noul cod a mrittermenul n care notarea i produce efectul, de la 2 luni la 3.

Astfel, n msura n care contractul se ncheie n termenul de 3 luni de la data nregistrrii,prevzut de lege, dreptul de proprietate sau de ipotec imobiliar va avea rangul notrii.Aadar,efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, prevzut de art.885 alin. 1 NCC, printr-o ficiune, se va producenc anterior ncheierii contractului ceconstituie titlul n temeiul cruia se face nscrierea, i anumede la data nregistrrii cererii denotare a inteniei de a ncheia contractul, orice nscriere ulterioar rmnnd fr efecte fade cel n favoarea cruia a fost realizat notarea.

O astfel de notare nu doar face opozabil intenia de a nstrina sau ipoteca, ciare efectul uneinscrieri provizorii,ntruct, dac se ncheie contractul n termenul prevzut de lege,dreptulreal se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de notare.

Notarea nu indisponibilizeaz imobilul, dar, ca i n cazul nscrierii provizorii, nscrierileulterioare efectuate mpotriva celui care a crui intenie de nstrinare sau ipotecare a fost

notat se radiaz din oficiu, ca urmare a nscrierii dreptului real a pentru a crui transmiteresau constituire a fost notat intenia n cartea funciar, n msura n care nscrierea ulterioareste incompatibil cu dreptul a crui intenie de transmitere sau constituire a fost notat. Deexemplu, dac se noteaz intenia de a vinde imobilul, adic de a transmite dreptul de

proprietate i ulterior se intabuleaz dreptul de proprietate sau orice alt drept real n favoareaunui ter, n interiorul termenului de 3 luni prevzut de art. 904 NCC, acesta va fi radiat. Dac,ns, se noteaz intenia de a ipoteca, transferul proprietii ctre un ter nu va afecta drepturilecreditorului ipotecar, ipoteca avnd rang anterior i conferind un drept de urmrire titularuluisu[7].Dac, dup notarea inteniei de a ipoteca, se constituie un dezmembrmnt al dreptuluide proprietate ulterior notrii, cum ar fi un drept de uzufruct, sunt aplicabile dispoziiile art.2.360 NCC, potrivit crora creditorul ipotecar poate urmri bunul n minile oricui ar trece,fr a ine seama de drepturile reale constituite sau nscrise dup nscrierea ipotecii sale".

Diferena dintre notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca i nscrierea provizorie aunui drept real sub condiie suspensiv rezult din natura actului, n sens de negotium, ce st

la baza nscrierii, ntruct, n cazul nscrierii provizorii, vorbim de un contract translativ sauconstitutiv de drept real, n timp ce, n situaia inteniei de a nstrina sau ipoteca, este vorbade o manifestare de voin ce nu produce efecte juridice dect dac este urmat de ncheiereacontractului la care se refer, prile situndu-se nfaza precontractual de negocieri, nsensul art. 1.182-1.184 NCC, titularul dreptului tabular fiind cel care aduce la cunotin

public existena acestor negocieri, nscrierea fcndu-se la simpla sa cerere[8].Nimic nu seopune, ns, n opinia noastr, la notarea ofertei de a contracta(art. 1.187 i urm. NCC). ncazul nscrierii provizorii, se nscrie de la bun nceput nsui dreptul real, n timp ce, n situaia

prevzut de art. 904 NCC, se nscrie doar intenia de a constitui sau transmite n viitorundrept real.

Tocmai pentru c este vorba de faza de negocieri precontractuale sau oferta de acontracta, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 627 alin. 4 NCC, potrivit crora clauza de
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn7http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn8http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn8http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn9http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn9http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn9http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn8http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn7


5/24

5

inalienabilitate este subneleas nconveniiledin care se nate obligaia de a trasmite nviitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil" (s.n.).

3. Notarea interdiciei de nstrinare expres

3.1. Notarea interdiciei de nstrinare i grevare, a substituei fideicomisare ia clauzelor de insesizabilitate

a) Distincia dintre inalienabilitatea convenional i cea legal

Art. 902 alin. 2 pct. 8 NCC prevede notarea interdiciei de nstrinare sau de grevare a unuidrept nscris n cartea funciar. Textul se refer lainalienabilitatea convenional, ntruct cealegal, instituitpropter rem(cauz de indisponibilizare a unor bunuri, cum e cazul celor dindomeniul public sau al unora din domeniul privat scoase temporar din circuitulcivil)sauintuitu personae(care este o incapacitate de folosin), opereaz de drept, fr a finecesar notarea n cartea funciar[9].

De remarcat c exist o necorelare terminologic ntre reglementarea privind cartea funciari cea de principiu privind drepturile, faptele sau alte raporturi juridice supuse nscrierii. nnoul cod, interdicia convenional de nstrinare i grevare poart denumirea legal declauzde inalienabilitatei este reglementat n art. 626-629NCC privind limitele convenionale aledreptului de proprietate privat.

b) Sursele inalienabilitii instituit prin voina subiectului de drept

Potrivit art. 627 alin. 1 NCC, prin convenie sau testament, se poate interzice nstrinarea unuibun pe o perioad de maxim 49 de ani.

Clauza de inalienabilitate poate s mbrace i formasubstituiei fideicomisareprevzut deart. 994-1.000 NCC[10],ce poate fi cuprins, la rndul ei, ntr-un contract de donaie sau legatcuprins ntr-un testament[11].

c) Clauza de inalienabilitate expres versus clauza de inalienabilitate subneleas

Ea poate fi expressausubneleas,n conveniile din care se nate obligaia de a transmiten viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil (art. 627 alin. 4 NCC).

Ce nseamn obligaia de a transmite n viitor dreptul de proprietate? Este vorba despre oobligaie de a face sau una de a da? Credem c nu este vorba de o obligaie de a da, chiar dacea se nate dintr-un contract de vnzare cumprare i nu dintr-un antecontract. Aceasta,deoarece, avnd n vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulrii, rezultnd dindispoziiile art. 885 alin. 1 NCC, contractul de vnzare cumprare i produce efectultranslativ de proprietate doar la data nscrierii dreptului n cartea funciar. Aa se i explicdefiniia contractului de vnzare cumprare, cuprins n art. 1.650 alin. 1 NCC, ca fiindcontractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz,se obligs transmitcumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre (...)" (s.n.). Desigur, aceasta dacfacem abstracie de dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, ce amn

producerea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii pn la data finalizrii lucrrilor de

cadastru pe teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avndefect de opozabilitate i dreptul transmindu-se prin simpla ncheiere a contractului.
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn10http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn10http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn11http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn11http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn12http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn12http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn11http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn10


6/24

6

Indiferent, ns, de efectul nscrierii i data dobndirii dreptului de proprietate (aceea ancheierii contractului sau a nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar), n cazulcontractului de vnzare cumprare neafectat de vreo modalitate, nu se mai pune problemainalienabilitii, pentru c, din reglementarea situaiei terului dobnditor de rea-credin,cuprins n art. 892 NCC, rezult c vnzarea multipl a imobilului nu atrage vreo sanciune

asupra celui care i-a nscris primul dreptul, chiar dac a ncheiat ultimul contractul i acunoscut existena celui anterior, cu excepia situaiei n care l-a mpiedicat, prin violen sauviclenie, pe cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil cu dat cert anterioar, snscrie dreptul real n folosul su. Aadar, n situaia contractului de vnzare cumprareneafectat de modaliti, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 629 alin. 2 NCC, ce permit anulareaactului de nstrinare ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate.

Conform dispoziiilor art. 601 din legea cadastrului, introdus prin Legea nr. 60/2012 privindaprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 79/2011pentru reglementarea unor msurinecesare intrrii n vigoare aLegii nr. 287/2009privind Codul civil, n categoria conveniilor

prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se nate obligaia de a transmite n

viitor proprietatea ctre o persoan determinat ori determinabil, intr i antecontracteleavnd ca obiect transmiterea n viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietateasupra unui bun mobil sau imobil, dup caz, dac prin lege nu se prevede altfel."

O convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoandeterminat sau determinabil, n care clauza de inalienabilitate este subneleas este,aadar,promisiunea unilateral de vnzare(art. 1.327, art. 1.669 alin. 3 NCC)saupromisiunea bilateral de vnzare(art. 1.669 alin. 1 NCC), nu i promisiunea unilateralde cumprare, ntruct raiunea inalienabilitii este pstrarea bunului n patrimoniul

promitentului vnztor, pentru ca acesta s-i poat executa obligaia de a ncheia n viitorcontractul promis, translativ de proprietate.

Tot o convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre opersoan determinat sau determinabil este ivnzarea cu rezerva proprietii(art. art. 1.755NCC), asupra creia vom reveni n seciunea destinat notrii ei.

De reinut c clauza de inalienabilitate subneleas este instituit n sarcina nstrintorului in favoarea dobnditorului, scopul ei fiind prezervarea dreptului de proprietate n patrimoniulnstrintorului pentru a putea fi transmis n viitor dobnditorului. n cazul clauzei deinalienabilitate exprese, lucrurile stau invers, ea este stipulat n favoarea nstrintorului (saua unui ter, eventual) i n sarcina dobnditorului. De exemplu, un printe doneaz copilului

su un imobil locuin, instituind o clauz de inalienabilitate n sarcina donatarului pe operioad determinat (de exemplu, pn la atingerea vrstei la care l consider suficient deresponsabil pentru a dispune de bunurile sale sau pn la ncheierea unei cstorii ori pn lanaterea primului copil din cstorie etc.).

Pentru opozabilitatea clauzei de inalienabilitate exprese, trebuie ndeplinite formalitile depublicitate prevzute de lege (art. 628 alin. 2 NCC), respectiv notarea n cazul bunurilorimobile (art. 902 alin. 2 pct. 8 NCC). n ceea ce privete substituia fideicomisar, art. 995alin. 3 NCC, prevede c aceastsarcineste supus notrii n cartea funciar.

Clauza de inalienabilitate subneleas nu se noteaz,dar opozabilitatea ei este asigurat de

notarea antecontractului (art. 902 alin. 2 pct. 12, art. 906 NCC), respectiv a vnzrii curezerva proprietii (art. 902 alin. 2 pct. 9 NCC).


7/24

7

Termenul de 49 de ani, prevzut de art. 627 alin. 1 NCC, se refer doar la cl auza deinalienabilitate expres, nu i la cea subneleas, prevzut de alin. 4 al aceluiai articol,ncepnd s curg de la datadobndirii dreptului (n cazul clauzei subnelese, fiind vorba deobligaia de a transmite n viitor proprietatea, dreptulnu se dobndete, inalienabilitatea fiindstabilit tocmai pentru a asigura dobndirea sa n viitor de ctre cel n favoarea cruia

inalienabilitatea este instituit).

d) Termenul n care i produce efectul clauza de inalienabilitate expres

Pentru situaia n care, totui, s-ar stipula un termen mai mare de 49 de ani, legiutorul nu aprevzut, ca n cazul opiunii de rscumprare (art. 1.758 alin. 2 NCC), reducerea acestuia lacel maxim prevzut de lege. ntr-o astfel de situaie, ca i n aceea n care actul nu cuprindedurata inalienabilitii, registratorul de carte funciar, obligat fiind, conform art. 48 alin. 1 lit.a din legea cadastrului s verifice dac actul n temeiul cruia se cere nscrierea este ncheiatcu respectarea formelor prescrise delege", va respinge cererea n temeiul art. 63 alin. 1^1 dinregulamentul de cadastru, pentru c actul nu ndeplinete anumite condiii speciale prevzute

de reglementrile n vigoare".

n ceea ce privete momentul n care ncepe s i produc efectul clauza de inalienabilitate, ncazul dobndirii prin contract, avnd n vedere efectul constitutiv al nscrierii drepturilor reale

prevzut de art. 885 alin. 1 NCC, dobndirea dreptului are loc la data nregistrrii cererii denscriere, acesta fiind, aadar, momentul ce marcheaz i nceperea efectelor clauzei deinalienabilitate. Dac avem n vederedispoziiile tranzitoriicuprinse n art. 56 din Legea nr.71/2011, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativteritoriale nscrierea producnd doar un efect de opozabilitate, termenul ncepe s curg ncde la data ncheierii contractului (dac dobndirea dreptului nu este afectat de vreun termensau condiie suspensiv).

n cazul testamentului, termenul curge de la data deschiderii succesiunii, care este data moriitestatorului, motenirea fiind un mod de dobndire extratabular.

e) Actele n temeiul crora se poate efectua notarea

Notarea clauzei de inalienabilitate se face n baza certificatului de motenitor(atunci cndrezult din testament), ce trebuie s cuprind o meniune n acest sens (dei textul art. 80 dinLegea nr. 36/1995 a notarilor publici i activitii notariale[12],privind cuprinsul certificatuluide motenitor, nu face referire expres la sarcinile sau clauzele de inalienabilitate stabilite prin

testament) sau acontractuluin baza cruia s-a solicitat nscrierea (provizorie sau intabularea)dreptului real n favoarea dobnditorului.

Pentru c nu exist vreun text n procedura nscrierii cum este cel din art. 55 alin. 4 din Legeanr. 7/1996, ce prevede nscrierea din oficiu a ipotecilor legale, aceast notare, aparent, nu s-ar

putea face din oficiu, odat cu nscriereadreptului real, ci doar la cererea celui n favoareacruia este instituit clauza de inalienabilitate. Numai c, dac ar fi aa, notarea clauzei deinalienabilitate stabilit prin testament nu s-ar mai realiza aproape niciodat.

Pentru a rspunde acesteiprobleme, trebuie s avem n vedere textul art. 629 alin. 2 NCC,potrivit cruia, n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor, nstrintorul

sau terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot cere anularea actuluisubsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei. Cel care a dobndit drepturi prin ncheierea


8/24

8

actului subsecvent nu este protejat de cuprinsul crii funciare, pentru c trebuia s verificetitlul autorului su. Doar un ter subdobnditor de bun credin de la acesta ar beneficia delipsa notrii clauzei i aceasta doar n situaia n care cel n sarcina cruia a fost impusinalienabilitatea a fost nscris n cartea funciar timp de 3 ani (art. 909 alin. 3 NCC).

Tocmai pentru c efectul de publicitateal crii prevzut de art. 900 NCC este suspendat timpde 3 ani chiar i fa de un ter de bun credin[13],nu putem accepta ideea unei nscrieriincomplete cu tiina registratorului de carte funciar, care este obligat s verifice valabilitateaactelor ce stau la baza nscrierii, chiar dac este vorba de motive de nulitate relativ, actelenule sau anulabile neputnd fi nscrise n cartea funciar[14] . Este adevrat c, n exempluldat, nu se pune problema nevalabilitii actului de instituire a inalienabilitii, ci a celorulterioare ncheiate cu nesocotirea sa, ns nu putem accepta posibilitatea unei nscrieri alcrei caracter incomplet ar putea determina nevalabilitatea nscrierilor ulterioare.

De aceea, atunci cnd se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real dobndit ntemeiul unui contract sau testament ce instituie i o clauz de inalienabilitate, registratorul de

carte funciar are, teoretic, mai multe posibiliti: fie nscrie din oficiu clauza deinalienabilitate (aa cum nscrie din oficiu ipoteca legal), fie respinge cererea de intabulare(nscriere provizorie) pentru c nu s-a cerut i notarea clauzei de inalienabilitate, fie convoac(citeaz) prile, n temeiul art. 63 alin. 2 din regulamentul de cadastru, dac apreciaz c naceast modalitate poate elucida impedimentul legal la nscriere, solicitndu-le s-i manifesteexpres opiunea n sensul notrii clauzei de inalienabilitate, n caz contrar, urmnd s respingcererea de intabulare (nscriere provizorie) a dreptului real.

f) Efectele notrii

Pentru a determina efectele notrii clauzei de inalienabilitate, trebuie s clarificm mai nticuprinsul noiunii de inalienabilitate, respectiv dac vizeaz doar transferul dreptului de

proprietate sau i dezmembrarea acestuia, precum i constituirea unui drept de ipotec.

n literatura de specialitate anterioar noului cod, s-a artat c inalienabilitatea nseamninterdicia nstrinrii cu orice titlu a bunului, prin acte juridice ntre vii, cu titlu oneros saugratuit, iar, n lips de stipulaie contrar, presupune i interdicia de ipotecare.Inalienabilitatea nu nseamn, ns, fr o prevedere expres n acest sens, iinterdicia constituirii unor drepturi reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate[15].

n ceea ce privete coninutul noiunii de inalienabilitate, noul cod, atunci cnd

reglementeaz caracterele juridice ale dreptului de proprietate public, n art. 861 alin. 1,stabilind c bunurile proprietate public suntinalienabile, imprescriptibile i insesizabile"(s.n.), prin inalienabilitate, n mod evident, nelege interdicia de nstrinare i grevare,inclusiv dezmembrare[16].Textul art. 627 alin. 1 NCC, referitor la condiiile i domeniul deaplicare a clauzei de inalienabilitate, vorbete de interzicereanstrinriibunului, ceea ce,aparent, ar confirma opinia existent n doctrin anterior apariiei unei reglementri de

principiu a clauzei de inalienabilitate, n sensul c este vorba de interdicia de a transferaproprietatea i de a ipoteca. Atunci cnd clauza de inalienabilitate este expres, pn la urm,aceast problem rmne una de interpretare a contractului. Nu putem spune acelai lucru ,ns, despreclauza de inalienabilitate subneleasn contractele din care se nate obligaiade a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. Sensul

reglementrii clauzelor subnelese n aceste categorii de contracte nu poate fi dect acela de ainterzice nu doar transferul proprietii i ipotecarea, ci i dezmembrarea dreptului de
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn14http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn15http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn15http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn16http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn17http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn17http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn16http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn15http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn14


9/24

9

proprietate, ntruct ceea ce se urmrete, de fapt, este prezervarea dreptului de proprietate npatrimoniul celui care s-a obligat s-l transmit n forma n care acesta exista la momentulasumrii obligaiei. De aceea, credem cprin inalienabilitate trebuie s nelegem nu doarinterdicia nstrinrii i ipotecrii, ci, n lips de stipulaie contrar, i aceea a constituirii

unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate.

Efectele notrii const, aadar, n indisponibilizarea bunului,acesta nu mai poate fi nstrinatvoluntar, asupra sa nu pot fi constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nu poatefi grevat de o ipotec, fiind pe deplin valabile cele artate n cazul notrii locuinei familiei.

Notarea inalienabilitii nu mpiedic transmiterea bunului pe cale de succesiune (legal sautestamentar art. 627 alin. 5 NCC), respectiv intabularea dreptului de proprietate n favoareaunuia sau mai multor motenitori.

De la aceast regul, exist dou excepii.

O prim excepie este cea prevzut de textul art. 2.351 NCC, conform cruia ipotecarea

bunurilor inalienabile i insesizabile va fi valabil caipotec asupra unui bun viitor, dacinalienabilitatea sau insesizabilitatea are o natur convenional[17].Fiind vorba de o ipotecasupra unui bun viitor, aceasta se nscrie doar provizoriu, potrivit art. 898 pct. 1 NCC,

justificarea ei fcndu-se prin radierea clauzei de inalienabilitate.

O alt excepie rezult din dispoziiile art. 2.384 NCC, care sunt, de fapt, o reluare a celor dinart. 2.376 NCC privind clauzele de inalienabilitate din contractele de ipotec,dispoziii

potrivit crora actele de dispoziieasupra imobilului ipotecat suntvalabilechiar dac cel carea dobndit bunul cunoate stipulaia din contractul de ipotec ce interzice asemenea acte saudeclar c ncheierea lor este echivalent cu nendeplinirea obligaiei". Aceast dispoziiedescurajeaz, de fapt, inserarea unor astfel de clauze n contractele de ipotec, pentru c lelipsete de eficien. n literatura juridic, s-a susinut c acestea suntnule de drept[18].Aceasta, deoarece, n caz de nstrinare, creditorul ipotecar nu este defavorizat prin ncheiereaunor astfel de acte, el avnd atributul de urmrire, inclusiv n cazul const ituirii unordezmembrminte ale dreptului de proprietate, nefiind obligat s in seama de ele,conform dispoziiilor art. 2.360 NCC[19], dezmembrmintele dreptului de proprietatenscrise ulterior nscrierii ipotecii fiind inopozabile creditorului ipotecar.

Inalienabilitatea presupune iinsesizabilitateabunului, acesta neputnd fi urmrit atta timpct clauza i produce efectele, dac prin lege nu se prevede altfel (art . 629 alin. 3 NCC)[20].Aadar, regula este c inalienabilitatea include i insesizabilitatea, dac legea nu prevede

vreo excepien acest sens, o dispoziie similar existnd i n art. 2.329 alin. 2 NCC, cereglementeaz clauzele de insesizabilitate, potrivit cruia toate bunurile care sunt, potrivitlegii, inalienabile, sunt i insesizabile".

Ca o consecin n ceea ce privete publicitatea imobiliar,clauza de inalienabilitate avnd caefect i insesizabilitatea bunului, notarea ei n cartea funciar mpiedic nu doar nscriereaunor drepturi reale ulterioare (cu excepiile deja artate), ci i notarea sechestrului, a urmririiimobilului, prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 17 NCC i, evident, nscrierea vreunui drept realdobndit n cadrul urmririi silite, n msura n care aceasta a avut loc cu ignorareacuprinsului crii funciare.

Rmne, ns, s rspundem la ntrebarea care sunt excepiile la care se refer art. 629 alin. 3NCC, adic cele n cazul crora clauza de inalienabilitate nu atrage i insesizabilitatea
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn18http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn18http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn18http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn19http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn19http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn20http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn20http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn21http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn21http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn20http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn19http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn18


10/24

10

bunului? Existena unei ipoteci anterioare nu poate constitui o excepie atunci cnd clauza deinalienabilitate a fost instituit n favoarea creditorului ipotecar, ntruct, aa cum am artatdeja, din dispoziiile art. 2.376 i art. 2.384 NCC, rezult c, n astfel de situaii, clauza deinalienabilitate este lipsit de eficacitate. Dac, ns, imobilul ipotecat este nstrinat ulterior,cu stipularea unei clauze de inalienabilitate n sarcina dobnditorului i n favoarea

nstrintorului (debitor ipotecar), aceast clauz i produce efectul de inalienabilitate,restrngnd atributul de dispoziie asupra bunului, ns nu produce i efectul deinsesizabilitate n raport cu creditorul ipotecar anterior, fiind o excepie din cele la care serefer art. 629 alin. 3 NCC.

Dac, totui, n pofida notrii clauzei de inalienabilitate, imobilul este nstrinat, ipotecat oriasupra sa sunt constituite dezmembrminteale dreptului de proprietate i aceste drepturi suntnscrise n cartea funciar, cel n favoarea cruia este dispus notarea, nstrintor sau ter,

poate opta ntre a formula cerere de reexaminare a ncheierii i apoi plngere mpotrivancheierii registratorului ef, n baza art. 50 din legea cadastrului sau a exercita o aciune nanularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei fundamentat pe

art. 629 alin. 2 NCC, grefat pe o aciune n rectificarea intabulrii (sau nscrierii provizorii)prevzut de art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC. nstrintorul mai are i posibilitatea de a solicitarezoluiunea contractului prin care a fost instituit clauza de inalienabilitate (aceast clauzfiind prezumat ca fiind una esenial - art. 629 alin. 1 NCC).

Notarea are un efect de opozabilitate absolut(art. 628 alin. 2 NCC),nendeplinirea eipermind beneficiarul doar solicitarea unor daune-interese proprietarului care nu s-aconformat unei astfel de obligaii (art. 628 alin. 5), neexistnd un text similar cu cel din art.322 alin. 5 NCC, ce stabilete opozabilitatea fr nscriere fa de terul care a cunoscut pealt cale calitatea de locuin a familiei.

g) Clauzele de insesizabilitate

n ceea ce priveteclauzele de insesizabilitate, acestea, la rndul lor, au o reglementare deprincipiu n noul cod, n art. 2.329 NCC, fiind supuse publicitii imobiliare n formanotrii[21].

Textul alin. 2 al art. 2.329 NCC prevede c toate bunurile care, potrivit legii, sunt inalienabilesunt i insesizabile, fr a spune c i reciproca este valabil, cu alte cuvinte, c orice clauzinsesizabilitate ar presupune i inalienabilitatea bunului. n realitate, este greu de imaginat

justificarea unui interes serios i legitim, condiie de validitate a clauzei de inalienabilitate

(art. 627 alin. 1 NCC), aplicabil i celei de insesizabilitate (art. 2.329 alin. 1 NCC) fr cainsesizabilitatea s presupun inalienabilitatea, pentru c ar nsemna ca debitorul s sesustrag de la urmrirea creditorilor si prin simpla sa manifestare de voin.

h) Radierea notrii

Radierea notriise face la cererea celui interesat (de regul, dobnditorul n a crui sarcinacruia a fost instituit), dup mplinirea termenului (n cazul clauzelor exprese) sau i nainte,n baza acordului celui n favoarea cruia a fost instituit (nstrintor sau ter). Dac s-anscris o nstrinare subsecvent i cel n favoarea cruia a fost instituit clauza deinalienabilitate nu a solicitat anularea actului subsecvent n interiorul termenului de prescripie

a aciunii n anulare (care ncepe s curg de la data la care a luat la cunotin despre act, careeste, de regul, data comunicrii ncheierii), notarea poate fi radiat prin exercitarea unei


11/24

11

aciuni n rectificarea ei, fundamentat pe dispoziiile art. 911 NCC (i art. 908 alin. 1 pct. 3NCC - nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris).

Clauzele subnelese nu se noteaz, notndu-se doar contractele din care iau natere, radiereaacestora urmnd a fi tratat n seciunile corespunztoare.

4. Notarea clauzelor de inalienabilitate subnelese

4.1 Notarea vnzrii cu rezerva dreptului de proprietate

Aa cum rezult din dispoziiile art. 1.684 NCC, rezerva proprietii este stipulaia prin carevnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului", adicpn la

plata ultimei rate din pre. Ea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea condiiilor depublicitate, condiia de publicitate n cazul bunurilor imobile fiind notarea (art. 902 alin. 2 pct.9 NCC).

Reglementarea de principiu a acestei varieti de vnzare se regsete n dispoziiile art.1.755-1.757 NCC.

a)Are vreun efect forma de publicitate asupra stabilirii naturii juridice a contractului?

n doctrin, s-a artat c nu este vorba despre o vnzare condiional, ci de una afectat de untermen, vnztorul rmnnd proprietar pur i simplu pn la achitarea ultimei rate, cnddreptul de proprietate se va transmite cumprtorului pentru viitor[22],susinndu-se, ns, iopinia potrivit creia vnzarea cu rezerva proprietii este una condiional[23] sau c clauzade rezerv a proprietii poate fi calificat cercetndu-se voina prilor, aceasta putnd fi ocondiie sau un termen, dup caz[24].

De asemenea, s-a considerat c rezerva proprietii este o garanie a creanei pliipreului[25],optic adoptat de noul cod, fiind enumerat ntre operaiunile asimilate ipotecii(art. 2.347 NCC), alturi de pactul de rscumprare i cesiunea de crean ncheiat n scop degaranie.

n realitate, n opinia noastr, o calificare nu o exclude pe cealalt, ntruct, aa cum n cazulvnzrii cu opiune de rscumprare[26], noul cod prevede expres c este o vnzare subcondiie rezolutorie, n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, amn transferul proprietii nfuncie de plata preului, ceea ce nseamn c o consider afectat de o modalitate, de

calificarea modalitii depinznd modul denscriere n cartea funciar i momentul dobndiriidreptului de proprietate.

Dinstincia, aadar, prezint importan n ceea ce privete momentul dobndirii dreptului deproprietate, n cazul condiiei, acesta dobndindu-se retroactiv, n timp ce, n situaiatermenului, doar pentru viitor. n condiiile n care publicitatea vnzrii cu rezerva proprietiise realizeaz, nu prin nscrierea provizorie a dreptului n favoarea cumprtorului[27],ci prinnotarea vnzrii n cartea funciar, singurul proprietar nscris n cartea funciar fiindvnztorul pn la intabularea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (dup plataultimei rate, n baza recunoaterii vnztorului sau, n caz de refuz din partea acestuia,exercitarea unei aciuni n prestaie tabular, n temeiul art. 896 NCC) i intabularea avnd

efect constitutiv de drepturi (art. 885 alin. 1 NCC), calificarea rezervei proprietii ca fiind un
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn23http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn23http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn23http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn24http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn25http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn25http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn27http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn27http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn28http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn28http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn28http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn27http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn25http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn24http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn23


12/24

12

termen sau o condiie nu prezint importan din perspectiva crii funciare, dobndireaproprietii realizndu-se doar pentru viitor[28].

Totui, modul de publicitate ales, respectivnotarea i nu nscrierea provizorie, dovedete, nopinia noastr, opiunea legiutorului de a califica aceast vnzare ca fiind una cu termen

suspensivi nu afectat de o condiie suspensiv. Dac ar fi fost calificat legal ca o vnzaresub condiie, publicitatea imobiliar s-ar fi realizat prin nscrierea provizorie a dreptului, cares-ar fi justificat prin plata ultimei rate din pre, transformndu-se retroactiv n intabulare,dreptul de proprietate dobndindu-se retroactiv. Notarea nu produce un astfel de efect, legea

prevznd o singur excepie de la aceast regul, pe o durat limitat de timp, n cazul notriiinteniei de a nstrina sau ipoteca.

Poate c opiunea pentru aceast form de publicitate, care atrage i calificarea nstrinrii cafiind sub termen i nu sub condiie, are la baz raiunea c, dac dreptul cumprtorului ar fi

putut fi nscris sub condiie suspensiv, acesta l-ar fi putut transmite sau greva sub aceeaicondiie, iar mplinirea condiiei, care ar fi atras i justificarea nscrierii provizorii a dreptului

n favoarea sa, ca i a celor ulterioare, constituite sub aceeai condiie, ar fi depins, cel puin nanumite situaii, de voina sa exclusiv. n aceste situaii, fiind vorba de o obligaie subcondiie suspensiv pur potestativ din partea debitorului, aceasta nu ar produce niciun efect(art. 1.403 NCC), rmnnd valabile cele artate n cazul nscrierii provizorii a dreptului de

proprietate izvort dintr-un contract de vnzare cumprare cu pact de rscumprare, nscrierefcut doar n favoarea cumprtorului (sub condiie rezolutorie), nu i a vnztorului (subcondiie suspensiv). Totui, spre deosebire de situaia vnzrii cu pact de rscumprare,desfiinarea contractului sau consolidarea retroactiv a acestuia nu depinde de voinaexclusiv a uneia dintre pri, ntruct, chiar dac cumprtorul ar refuza, de la sine putere,

plata unor rate din pre, vnztorul poate ntotdeauna, n calitate de creditor, s opteze ntre acere executarea silit a obligaiei sau rezoluiunea, condiia suspensiv fiind, astfel, mixt inu potestativ pur.

b)Efectul notrii

Efectul notrii esteopozabilitateavnzrii fa de orice ter ce ar dori s dobndeasc vreundrept asupra imobilului (real sau de crean), notarea avnd i efect de inalienabilitate iinsesizabilitate a imobilului,aa cum am artat deja n seciunea anterioar, raportat ladispoziiile art. 627 alin. 4 NCC, potrivit crora clauza de inalienabilitate este subneleas nconveniile din care se nateobligaia de a transmite pe viitor proprietateactre o persoandeterminat sau determinabil", vnzarea cu rezerva proprietii nscnd n sarcina

vnztorului obligaia de a transmiten viitordreptul de proprietate, fiind vorba de o obligaieafectat de omodalitate, termen sau condiie, n funcie de opinia doctrinar mprtit.

Dac s-ar susine interpretarea literal a textului, care vorbete despre o transmisiunepe viitor,s-ar putea obiecta, fa de amnarea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii, n cazulcalificrii vnzrii cu rezerva proprietii ca fiind afectat de o condiie suspensiv (a creimplinire consolideaz dreptul retroactiv, nu doar pe viitor), c vnzarea cu rezerva

proprietii nu se ncadreaz ntre contractele la care face referire art. 627 alin. 4 NCC,neavnd, astfel, clauza de inalienabilitate subneleas.

Credem c legiuitorul a avut n vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulrii atunci cnd

a reglementat dobndirea dreptului pe viitor, adic doar de lamomentul nregistrrii cererii deintabulare, intenia sa fiind aceea de a califica vnzarea cu rezerva proprietii ca fiind una din
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn29http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn29http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn29http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn29


13/24

13

care se nate obligaia de a transmite pe viitor dreptul de proprietate, deci cu clauza deinalienabilitate subneleas.Aceast intenie nu este nlturat prin normele tranzitorii, carese refer la efectul nscrierii n cartea funciar i nu la calificarea contractului de vnzarecumprare ncheiat cu rezerva proprietii.

n ceea ce privetecaracterul opozabilitii, dac este una absolut sau relativ, cu altecuvinte, dac cunoaterea n afara crii asigur opozabilitatea contractului i a clauzei deinalienabilitate subneleas din acesta i dac l protejeaz pe cumprtor n caz de concurscu ali creditori ai vnztorului, fiind vorba i de o operaiune asimilat ipotecii, or ipoteca nuexist fr rang, rangul dobndindu-se doar prin nscriere[29],credem c este vorba despre unefect deopozabilitate absolut, cunoaterea dreptului n afara crii fiind irelevant, ca ncazul clauzei de inalienabilitate exprese, neexistnd vreun text care s contrazic o astfel decalificare. Aceasta rezult cu prisosin i din exemplu dat anterior, privind concursul cu altdobnditor de la acelai autor.

c)Distincia fa de nscrierea provizorie a dreptului

Vnzarea cu rezerva proprietiise deosebete de nscrierea provizorie a dreptului deproprietate n favoarea cumprtorului la cererea ambelor pri, ce se poate efectua ntemeiul art. 898 pct. 5 NCC, prin aceea c, n cazul justificrii nscrierii provizorii, dreptul sedobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere provizorie [30]. n cazulnotrii, n lipsa unui text expres (cum este cel al art. 904 alin. 2 NCC privind notarea intenieide a nstrina sau ipoteca), dobndirea dreptului real are loc numaipentru viitor. O altdeosebire const n aceea c, n cazul nscrierii provizorii, se pot efectua nscrieri attmpotriva celui intabulat, ct i mpotriva celui nscris provizoriu, n timp ce notarea vnzriicu rezerva proprietii are efect de indisponibilizare a bunului, proprietarul tabular vnztorneputnd nstrina sau greva imobilul nstrinat.

Faptul c vnzarea cu rezerva proprietii se noteaz n cartea funciar i dreptul deproprietate nu se nscrie provizoriu n favoarea cumprtorului, dei este vorba de otransmisiune a dreptului sub condiia plii preului, poate suscita interes n cazulconflictuluidintre terii dobnditori de la acelai antecesor tabular, prin prisma dispoziiilor cuprinse nart. 891 NCC.

Astfel, bunoar, n situaia puin probabil n practic, de ncheiere a unui contract autenticde vnzare cumprare neafectat de vreo modalitate (nici n ceea ce privete plata preului, nicin privina transferului proprietii), fr solicitarea unui extras de autentificare (cerut de art.

54 din legea cadastrului, care blocheaz cartea funciar timp de 10 zile), notarea unui contractde vnzare cumprare cu rezerva proprietii anterior intabulrii dreptului de proprietate nbaza contractului ncheiat anterior ridic problema dac, fa de clauza de inalienabilitatesubneleas, dreptul ce-i are izvorul n contractul ncheiat anterior mai poate fi sau nuintabulat n cartea funciar.

Conform art. 891 NCC, n cazul conflictului ntre doi (sau mai muli) dobnditori de la acelaiautor de drepturi ce se exclud reciproc, cel care i nscrie primul dreptul va fi socotit titular aldreptului tabular. n exemplul dat, cumprtorul din contractul de vnzare cumprare curezerva proprietii este cel care i-a nscris primul dreptul. Este adevrat, nu este vorba lamomentul notrii de un drept tabular, ci doar de opozabilitatea vnzrii fa de ali dobnditori

de la acelai antecesor tabular, indiferent c este vorba de unii care au ncheiat contractenainte sau dup notare. Aceasta rezult din interpretarea literal a textului art. 891 NCC, care
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn30http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn30http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn31http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn31http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn30


14/24

14

nu vorbete de intabularea (sau nscrierea provizorie) a dreptului tabular, ci doar de nscrierea(n general a) unui drept ce poate deveni unul tabular. Credem c se poate vorbi, n aceastsituaie, de undrept real (tabular) n expectativ[31].

O astfel de optic pare perfect logic, indiferent c intabularea are efectul constitutiv de

drepturi prevzut de cod (aa cum au intenionat redactorii acestuia) sau doar cel deopozabilitate din legea cadastrului, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul uneiuniti administrativ teritoriale (art. 56 din Legea nr. 71/2011), conform dispoziiilortranzitorii privind punerea n aplicare a acestuia. Aceasta deoarece, n cazul efectuluiconstitutiv de drepturi, cel care a contractat primul, nu a devenit proprietar, pentru c nu s-anscris (naintea notrii ce indisponibilizeaz imobilul), iar, n cazul efectului de opozabilitate,cel care i-a fcut primul opozabil dreptul, inclusiv dobnditorului anterior, a fost cel care anotat n cartea funciar vnzarea cu rezerva proprietii.

d)Efectul nscrierii rezoluiunii unilaterale n cazul neplii unor rate

Se impune i analiza efectelor contractului n caz de neexecutare a obligaiei, mai exactaposibilitii nscrierii rezoluiunii unilaterale i a efectelor acesteia n cartea funciar. ncazul n care dreptul de proprietate al cumprtorului a fost nscris provizoriu, declaraia derezoluiune poate fi doar notat n cartea funciar, n temeiul art. 902 alin. 2 pct. 11 NCC,repunerea prilor n situaia anterioar putnd fi fcut doar prin exercitarea unei aciuni nrectificare de ctre vnztor, fundamentat pe dispoziiile art. 908 pct. 3 NCC[32].

Dac prile au optat pentru ncheierea unui contract de vnzare cumprare cu rezervaproprietii, care nu transmite dreptul de proprietate dect pentruviitor, dup plata ultimei ratedin pre i intabularea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (n bazarecunoaterii de ctre vnztor a ncasrii preului), contractul nu a fost executat subaspectulobligaiei de transmitere a dreptului de proprietate (art. 1. 650 NCC), deci nu estenecesar o hotrre judectoreasc pentru repunerea prilor n situaia anterioar sub acestaspect.

Putem afirma, atunci, c notarea declaraiei unilaterale de rezoluiune ar presupune, n aceastsituaie i radierea automat a notrii vnzrii cu rezerva proprietii sau este necesar, n lipsaconsimmntului cumprtorului la radiere, exercitarea unei aciuni n rectificarea notrii,fundamentat pe dispoziiile art. 911 i 908 alin. 1 pct. 3 NCC (au nceta t efectele actului

juridic n baza cruia s-a fcut nscrierea)?

Credem c simpla notare a declaraiei de rezoluiune nu poate duce automat i la radiereanotrii vnzrii, nici mcar n situaia n care prile ar fi prevzut n contract c acesta sedesfiineaz chiar i pentru neplata unei singure rate[33], ntruct ar nsemna ca, pe bazasimplei declaraii a vnztorului, potrivit creia cumprtorul nu i-a executat obligaiacontractual de plat a uneia sau mai multor rate din pre, dreptul acestuia din urm s fieradiat din cartea funciar. Cumprtorul nici mcar nu are o ipotec legal pentru restituirea

preului achitat, care s-i permit s urmreasc bunul n minile oricrui dobnditor ulterior,n msura n care vnztorul, dup radierea notrii vnzrii (cu efect de indisponibilizare), arnstrina imobilul unui ter sau un drept de preferin fa de ali creditori ai proprietaruluitabular, cum are promitentul cumprtor, n temeiul art. 2.386 pct. 2 NCC.

Tocmai de aceea, rezoluiunea unilateral nu poate fi lsat att de uor la ndemnavnztorului, pe baza simplei declaraii a acestuia (vorbim aici din perspectiva nscrierilor n
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn32http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn32http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn33http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn34http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn34http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn33http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn32


15/24

15

cartea funciar), cumprtorul putnd fi prejudiciat, chiar i n cazul n care i s-ar restituipreul, prin simpla pierdere a posibilitii de a dobndi dreptul de proprietate asupra bunuluicumprat (n care poate locuiete sau care, poate, are o valoare mai mare la data declaraiei derezoluiune). Aadar, este necesar, fie consimmntul cumprtorului la radiere (prin carerecunoate neexecutarea obligaiei contractuale de plat a uneia sau mai multor rate i este de

acord cu rezoluiunea contractului), fie o hotrre judectoreasc pronunat ntr-o aciune nrectificarea notrii, n temeiul art. 911 NCC, care s-l suplineasc.

e) nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de vnzare cu rezervaproprietii

Vom mai rspunde unei ntrebri n legtur cu nscrierea dreptului de proprietate n favoareacumprtorului, respectiv dac mai este necesar sau nu vreun consimmnt suplimentar alvnztorului, distinct de cel dat n vederea ncheierii contractului.

Vechea lege a crilor funciare prevedea necesitatea unei formaliti ulterioare ncheierii

contractului de vnzare cumprare (pe care-l considera doar act obligaional), dreptultransmindu-se numai prin nscriere. Este vorba despre consimmntul la intabulare, care nua mai fost cerut de legea cadastrului, dei au existat la un moment dat discuii cu privire laacest aspect, datorit textului neclar al art. 29 alin. 1-3[34].

Se pare c noul cod solicit consimmntul celui nscris doar n vederea radierii dreptului, nui a nscrierii acestuia.

Totui, n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, nscrierea dreptului n favoareacumprtorului necesit dovada achitrii preului integral. Desigur, aceasta se poate face princhitane sub semntur privat, ordine de plat bancare etc, ns procedura de nscriere ncartea funciar este una necontencioas, nepresupunnd aprecieri din partea registratorului decarte funciar privind proba plii.

De aceea, credem, n lipsa unui text de procedur (legea cadastrului nefiind completat nc nacest sens, prin Legea nr. 71/2011), c nscrierea dreptului cumprtorului se poate face doar

pe baza unui act autentic (art. 888 NCC) ulterior, emannd de la vnztor, prin care acestarecunoate plata preului. Acest act, sub aspectul coninutului, nu este unul identic cuconsimmntul la intabulare, ns, sub aspectul finalitii, al scopului, de fapt, semnificacordul vnztorului la intabularea dreptului cumprtorului, fiind o veritabil clausulaintabulandi.

4.2 Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune

Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune este prevzut n art. 902 alin. 2 pct. 12NCC, dar se bucur de o reglementare distinct, n art. 906 NCC, dup modelul vechii legi acrilor funciare (art. 81 pct. 10, art. 85). n legea cadastrului i regulamentul de cadastru, oastfel de notare nu avea la baz prevederi separate.

4.2.1 Pactul de opiune

n ceea ce privetepactul de opiune(reglementat de principiu n art. 1.278 NCC), din

dispoziiile coroborate ale aliniatelor 1 i 2 ale art. 1.668 NCC, referitoare la pactul de opiunen cazul contractului de vnzare cumprare (care, se aplic i contractului de schimb, conform
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn35http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn35


16/24

16

art. 1.764 NCC), rezult c notarea acestuiaindisponibilizeaz bunul, alin. 1 prevznd expresc, ntre data ncheierii actului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirriitermenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului", iar alin.2 reglementnd necesitatea notrii pactului care are ca obiect drepturi tabulare[35].

Potrivit dispoziiilor art. 906 alin. 1 i 4 NCC, pactul de opiune poate fi notat n carteafunciar doar dac cuprinde termenul de exercitare a opiunii sau dac acesta a fost fixat prinordonan preedinial, n temeiul art. 1.278 alin. 2 NCC.

Spre deosebire de notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca, n perioadele artate n textul delege, nupot fi fcute nscrieri privind acte de dispoziie asupra bunului.

ntruct, potrivit dispoziiilor art. 2.329 alin. 2 NCC, inalienabilitatea presupune iinsesizabilitatea, imobilul nu poate fi supus n acest rstimp nici urmririi silite imobiliare (cuexcepia celei pornite de un creditor ipotecar anterior notrii, ntruct acesta poate urmri

bunul n minile oricui s-ar afla).

Dreptul de opiune se radiaz din oficiu, dac, pn la expirarea termenului, nu se nscrie odeclaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii acesteia (art. 1668 alin. 3 ,art. 906 alin. 4 NCC).

Efectul notrii este opozabilitatea fa de teri (art. 902 alin. 1 NCC). Este ns, aceasta, oopozabilitate realtiv sau una absolut?

Pn la reglementarea cuprins n noul cod, pactul de opiune fiind o varietate aantecontractului, notarea sa avea efect de opozabilitate relativ, adic era opozabil chiar frnscriere terilor care cunoteau existena sa n afara crii funciare[36]. Aceasta, deoarecenotarea antecontractului nu indisponibiliza cartea funciar, dar permitea promitentuluicumprtor exercitarea unei aciuni n rectificarea nscrierilor ulterioare, ncheiate cunesocotirea dreptului su, reaua credin a terului nsemnnd i cunoaterea n afara criifunciare. n lumina noului cod, ns, notarea are ca efect indisponibilizarea bunului, ca inotarea interdiciei de nstrinare convenional, care are efect de opozabilitate absolut,astfel c i notarea pactului de opiune, n lipsa unui text contrar, are efect de opozabilitateabsolut.

4.2.2 Antecontractul

Terminologia codului nu este unitar, art. 902 alin. 2 pct. 12 vorbind de antecontract, n timpce textele ce conin reglementri de principiu ale acestei instituii i aplicaii particulare ale eifolosesc sintagma depromisiune de a contracta, promisiuneaunilateralfiind prevzut deart. 1.327 NCC, iar ceabilateralde art. 1.279 NCC.

a)Distincia fa de pactul de opiune, condiii de form pentru validitateaantecontractului

De remarcat c, spre deosebire de jurisprudena i doctrina fundamentate pe vecheareglementare (ce nu cuprinde dispoziii de principiu privind antecontractul)[37], noul coddistinge promisiunea unilateral de a contracta de pactul de opiune[38].Pactul de opiune

este convenia prin care o parte i exprim consimmntul la ncheierea unui contractconcret, iar cealalt i rezerv dreptul de a achiesa pn la o anumit dat (termenul fiind de
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn36http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn36http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn37http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn38http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn38http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn39http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn39http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn39http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn39http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn38http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn37http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn36


17/24

17

esena unui astfel de contract, limitarea atributului de dispoziie neputnd fi perpetu)[39],ntimp ce promisiunea unilateral de a contracta este aceea prin care o parte promite s consimtn viitor la ncheierea unui contract, iar cealalt partea consimte doar s-i precizeze poziia peviitor, executarea promisiunii presupunnd exprimarea unui nou consimmnt la momentulncheierii contractului promis[40]. Distincia nu prezint prea mare importan practic,

pentru c, potrivit dispoziiilor art. 1.279 alin. 3 NCC, executarea silit a promisiunii de acontracta, respectiv pronunarea unei hotrri care s in loc de contract (atunci cnd naturacontractului o permite), este posibil doar n cazul n care cerinele pentru validitateacontractuluipromis sunt ndeplinite, codul nefcnd distincie ntre condiiile de validitate defond i de form[41].Aceasta nseamn c, n cazul promisiunii de a contracta (unilaterale sau

bilaterale), ca i n cazul pactului de opiune avnd ca obiect un bun imobil, consimmntultrebuie s mbraceforma autenticcerut de art. 1.244 NCC[42].

Se pare c redactorii legii de punere n aplicare nu au neles pe deplin sensul art. 1.279 alin. 3NCC, ntruct, n art. art. 55 alin. 8 din legea cadastrului, introdus prin art. 87 din Legea nr.71/2011, se prevede c ipoteca legal a promitentului cumprtor se nscrie n temeiul

nscrisului originalal promisiunii de a contracta ncheiat cu proprietarul tabular. Oricum,printr-o norm de procedur, nu poate fi modificat o norm de drept substanial privindcondiiile de validitate ale unei convenii.

Aadar, notarea pactului de opiune, ca i a promisiunii de a contracta se poate face doar ntemeiul unui nscris nform autentic.

b)Termenul n interiorul cruia poate fi notat antecontractul

Din perspectiva publicitii imobiliare, termenulde executare a obligaiei promise estedeesena contractului,pentru c promisiunea poate fi notat n cartea funciar doar dac prevedetermenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul, notarea putndu-se efectua oricnd ntermenul stipulat pentru executarea obligaiei, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui(art. 906 alin. 1 NCC). n acest termen de 6 luni, trebuie exercitat aciunea pentru

pronunarea unei hotrrice ine loc de contract (acesta fiind termenul de prescripie aciunii,conform art. 1.669 alin. 1-3 NCC), ce trebuie notat n cartea funciar, n temeiul art. 902 alin.2 pct. 19 NCC (fiind vorba de o aciune privind un drept n legtur cu imobilul), altminteri

promisiunea se va radia (art.906 alin. 2 NCC).

Aadar, promisiunea poate fi notat oricnd n termenul cuprins ntre data ncheierii ei i nc6 luni dup mplinirea termenului suspensiv prevzut n contract pentru executarea obligaiei.

Dac, n interiorul termenului de 6 luni de prescripie a aciunii n executarea silit apromisiunii (care ncepe s curg de la data mplinirii termenului suspensiv ), nu se noteazexercitarea acesteia n cartea funciar, promisiunea de a contracta se va radiadin oficiu (art.906 alin 3 NCC). O astfel de dispoziie exista i n art. 85 din vechea lege a crilor funciare,termenul de 6 luni, ns, nu era reglementat ca un termen de prescripie a aciunii[43].

c)Cine sunt terii adjudecatari care nu sunt inui de obligaiile promitentului vnztor,clauza de inalienabilitate subneleas

Notarea va fi radiat i dac imobilul este definitiv adjudecat de unter carenu este inuts

rspund de obligaiile promitentului, chiar dac adjudecarea are loc n interiorul termenului
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn40http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn40http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn41http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn42http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn42http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn42http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn43http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn44http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn44http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn44http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn43http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn42http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn41http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_edn40


18/24

18

de 6 luni de prescripie a aciunii n executarea silit a promisiunii (art. 906 alin. 2 NCC) ichiar dac aceasta a fost notat n cartea funciar (art. 906 alin. 3 NCC).

Cine sunt terii inui de obligaiile promitentului? Fa de cine i produce notarea promisiuniiefectul de opozabilitate prevzut de art. 902 alin. 1 NCC?

n literatura juridic anterioar noului cod, s-a susinut c aceti teri sunt cei care au dobnditdrepturi prin acte juridice voluntare, cu titlu oneros sau gratuit, ncheiate cu promitentulvnztor, notarea nefiind, ns, opozabil creditorilor chirografari sau ipotecari ulteriori i nicifa de adjudecatarul imobilului (art. 518 alin. 3 i 4 Cod procedur civil, art. 846 alin. 3 i 4

NCPC), promisiunea, chiar notat n cartea funciar neridicnd dreptul proprietarului tabularde a dispune de imobil i nici nu-l scoate din gajul general al creditorilor chirografari[44].

Acest rainonament nu rmne, ns, n picioare n condiiile reglementrii clauzei deinalienabilitate subneleas (art. 627 alin. 4 NCC). Notarea antecontractului nu mai permite

proprietarului tabular nstrinarea imobilului, dezmembrarea acestuia, ipotecarea ulterioar.

Imobilul nu va putea fi urmrit nici de creditorii chirografari ulteriori ai promitentuluivnztor, pentru c inalienabilitatea presupune i insesizabilitatea bunului.

Creditorilor ipotecari anteriori nu le este opozabil clauza de inalienabilitate ce presupune iinsesizabilitatea, rangul lor fiind anterior notrii.

n ceea ce privete creditorii chirografari anteriori, ns, notarea antecontractului mpiedicnotarea unei somaii de plat ulterioare (art. 497 alin. 1 i 2 Cod procedur civil) sau ancheierii de ncuviinare a executrii silite (art. 810 alin. 2, art. 811 alin. 1, 4 NCPC),imobilul neputnd fi urmrit silit dup ce insesizabilitatea acestuia a devenit opozabil, prinnotare, tuturor.

Aadar,ter care nu este inut de obligaiile asumate de promitentul vnztor este doarcreditorul ipotecar anterior.

Pentru a recupera preul pltit sau o parte din acesta, promitentul cumprtor, nsituaia n care imobilul este urmrit silit de creditorul ipotecar anterior, are o ipotec legalasupra acestuia, de rang inferior ipotecii anterioare, evident, prevzut de art. 2.386 pct. 2

NCC, care se intabuleaz n cartea funciar odat cu notarea promisiunii, n temeiulnscrisului original (de fapt, nscris autentic) al promisiunii de a contracta ncheiat cu

proprietarul tabular, conform art. 55 alin. 8 din legea cadastrului, introdus prin art. 87 din

Legea nr. 71/2011. n calitate de creditor ipotecar, poate s depun titlul su n cadrulexecutrii silite i s participe la distribuirea preului, n temeiul art. 563 Cod procedur civil(art. 854 NCPC). Desigur, dac creana ipotecar anterioar este egal sau depete valoarea

bunului, ipoteca legal a promitentului cumprtor rmne lipsit de eficien.

d)Protecia oferit de notarea antecontractului versus notarea vnzrii cu rezervaproprietii

Din analiza de pn acum a efectelor notrii antecontractului, am putea trage concluziac notarea confer promitentului cumprtor aceeai protecie ca i intabularea dreptului de

proprietate nscut din contractul de vnzare cumprare. Aceasta, desigur, n interiorul

termenului de 6 luni, n care, fie se ncheie contractul promis i se nscrie dreptul tabular, fie


19/24

19

este exercitat o aciune pentru executarea silit a acestuia, care se noteaz n cartea funciar,altminteri notarea se va radia din oficiu (art. 906 alin. 2, 3 NCC).

Aa s fie oare? Dac lum exemplul ncheierii de ctre proprietarul tabular a dou contractedin care se nasc drepturi reale ce se exclud reciproc (cum ar fi, de exemplu, dou contracte de

vnzare cumprare), dac cel care a ncheiat ulterior contractul i-a intabulat primul dreptul ncartea funciar, el nu va putea fi evins, chiar dac tia de existena contractului anterior,excepie fcnd situaia n care l-a mpiedicat pe primul contractant, prin violen sau viclenie,s-i nscrie dreptul ori a fcut-o o alt persoan cu tiina sa (art. 891, 892 NCC). Oarenotarea antecontractului este opozabil sau nu celui care a ncheiat anterior cu acelaiantecesor tabular un contract care l ndreptete s dobndeasc un drept real asupraimobilului (de exemplu, un contract de vnzare cumprare), dar a omis s-i intabulezedreptul n cartea funciar? Cu alte cuvinte, mpiedic notarea antecontractului intabulareadreptului de proprietate n baza unui contract ncheiat anterior? Are vreo importan buna saureaua credin a promitentului cumprtor?

Am vzut deja c, n cazul notrii vnzrii cu rezerva proprietii, c aceasta confercumprtorului aceeai protecie fa de un dobnditor anterior ca i intabularea (saunscrierea provizorie a) dreptului de proprietate.

Argumentele din cazul vnzrii cu rezerva proprietii nu pot fi susinute n cazul notriiantecontractului, totui soluia este aceeai, n sensul c, n perioada notrii i evident, dupintabularea dreptului su (dac se ajunge la intabulare), promitentul cumprtor va fi preferatdobnditorului anterior nenscris. Aceasta rezult din coroborarea dispoziiilor art. 891, 892

NCC cu cele ale art. 902 alin. 1 teza final NCC, potrivit crora textul privind conflictul dintreterii dobnditori de la un autor comun se aplic i n cazul notrilor. Dei norma nu spuneexpres, aceasta nu se refer doar la soluionarea conflictului dintre terii dobnditori ai unuidrept ce poate fi intabulat sau doar dintre teri ale cror drepturi pot fi notate, ci i la conflictuldintre teri din ambele categorii, aadar, inclusiv dintre promitentul cumprtor icumprtorul cu contract nenscris.

Prin urmare, n conflictul dintre un cumprtor i un promitent cumprtor, va fi preferat celcare satisface primul condiiile de publicitate cerute pentru dreptul su[45].

e)Omisiunea de nscriere a ipotecii legale pentru restituirea preului

n legtur cu ipoteca legal a promitentului cumprtor, se poate pune problema existenei ei,

dac nu a fost nscris din oficiu. Dobndete ea rang, n aceast situaie, prin notareaantecontractului? Credem c rspunsul trebuie s fie unul pozitiv. Notarea antecontractuluiface public coninutul acestuia oricrei persoane care dorete s cerceteze cuprinsul criifunciare, conform art. 883 NCC, deci oricrui dobnditor ulterior (indiferent c estedobnditor nemijlocit sau subdobnditor). Antecontractul fiind notat n cartea funciar,cuprinsul su esteopozabil, iar, n cazul ipotecii legale, constitutiv, aceasta dobndind rang

prin nregistrarea cererii de notare.

f)Efect de opozabilitate absolut sau relativ?

Notarea antecontractului are un efect de opozabilitate absolut, cunoaterea sa n afara crii

funciare fiind irelevant. Aceast concluzie rezult din efectele produse de notare, respectivindisponibilizarea imobilului, care nu se poate produce fr notare, constituirea ipotecii legale


20/24

20

pentru restituirea preului, care nu exist fr nscriere, preferina fa de alt dobnditor alaceluiai drept, adic un alt promitent cumprtor, primul care i nscrie dreptul, chiar dac acunoscut existena celuilalt, care a contractat anterior, fiindpreferat dac nu l-a mpiedicat pe

primul contractant prin violen sau viclenie s efectueze formele de publicitate (art. 902 alin.1 teza a II-a raportat la art. 891, 892 NCC).

g)Promisiunea unilateral de a cumpra

Promisiunea unilateral de a cumpra nu are efect de indisponibilizare, ntruct, potrivitdispoziiilor art. 1.669 alin. 3 NCC, dac, nainte ca ea s fi fost executat, creditorul, adic

proprietarul tabular, nstrineaz dreptul sau constituie un alt drept real asupra acestuia,obligaia promitentului se consider stins. Logica acestei prevederi rezult din faptul c celn favoarea cruia este nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, spre deosebire desituaia promisiunii unilaterale de a vinde, este creditorul i nu debitorul obligaiei asumate,clauza de inalienabilitate fiind, n cazul promisiunii unilaterale de a nstrina, o garanie

pentru executarea obligaiei asumate. Nefiind obligat s ntrineze bunul promitentului

cumprtor, cel nscris ca titular al dreptului de proprietate n cartea funciar poate s dispunde acesta fr a fi restricionat n vreun fel de existena promisiunii. Tocmai de aceea, nopinia noastr, promisiunea unilateral de a cumpranu se noteaz n cartea funciar.

* Judector, Curtea de Apel Cluj, doctorand la Facultatea de Drept a UBB Cluj-Napoca;[email protected].

[1] Pentru o analiz aprofundat, a se vedea M. Nicolae,Tratat de publicitate imobiliar,Ediia a II-a, revzut i adugit, Ed. Universul Juridic Bucureti, 2011, Vol. II, Noile cri

funciare,p. 500-561, 815-817.

[2] Idem,p. 547i urm.

[3] Ibidem.

[4] Art. 31 din legea cadastrului a fost abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.

[5] M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 555.

[6] Art. 39 i 40 din legea cadastrului au fos abrogate prin art. 87 pct. 4 din Legea nr.71/2011.

[7] n acelai sens, a se vedea, M. Nicolae,op. cit., 2011, Vol. II, p. 530.

[8] n sensul c aceast notare vizeaz etapa n care prile nu au ajuns la un acord deprincipiu,materializat cel puin ntr-un antecontract de nstrinare sau grevare,idem, p. 529.

[9] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 514. Pentru analiza unoripoteze particulare privind interdicia legal de nstrinare i grevare a bunurilor imobile, a sevedea B. Dumitrache, Obsesia" blocrii circulaiei bunurilor litigioase, n In honorem

Corneliu Brsan i Liviu Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 35 i urm.
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref1mailto:[email protected]://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref2http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref3http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref4http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref5http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref6http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref7http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref8http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref9http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref10http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref10http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref9http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref8http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref7http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref6http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref5http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref4http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref3http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref2mailto:[email protected]://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref1


21/24

21

[10] A se vedea, n acest sens, E. Chelaru, n coordonatori F. A. Baias, E. Chelaru, R.Constantinovici, I. Macovei,Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2012, p. 689.

[11] L. Stnciulescu, n Boroi, G., Stciulescu, L:,Instituii de drept civil n reglementarea

Noului Cod civil. Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul juridic civil.Rspunderea civil delictual. Prescripia extinctiv i decderea. Contracte speciale.

Dreptul la motenire,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 605.

[12] Legea nr. 36/1995 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, ParteaI, nr. 92 din16 mai 1995, fiind republicat n temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011pentru punerea naplicare aLegii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei,Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, dndu-se textelor o nou numerotare.

[13] Pentru opinia potrivit creia regula inopozabilitii nenscrise n cartea funciar fa deterul (subdobnditor) de bun credin este suspendat pe timpul ct poate fi exercitat

aciunea n rectificare, a se vedea I. -F. Popa,Inalienabilitatea voluntar,n In honoremCorneliu Brsan i Liviu Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 119.

[14] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 683 i decizia civil nr.1975/2002 a Tribunalului Bucureti, Secia a V-a civil, nCulegere de practic judiciar nmaterie civil 2000-2003,p. 38 i urm., citat de acesta, precum i C. Cucu,Legislaiacadastrului i a publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii,Ed. ALL Beck, Bucureti,2005, p. 189 i urm.

[15] A se vedea, n acest sens, I.-F. Popa, op. cit., 2006, p. 112 i urm.

[16] A se vedea, n acest sens, O. Podaru, n colectiv,Noul Cod civil. Comentarii, doctrin,jurispruden, Vol. I, Art. 1-952,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 1187.

[17] n acelai sens, a se vedea S.I. Vidu, n Pop, L., Popa, I.F., Vidu, S.I., Tratat elementarde drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 811.

[18] A se vedea, n acest sens, P. Vasilescu,Drept civil. Obligaii,Ed. Hamangiu,Bucureti,2012, p. 168.

[19]Idem,p. 169..

[20] Opinia doctrinei era n acelai sens i anterior intrrii n vigoare a noului cod. A se vedea,M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 515, D. Chiric, Chiric, D.,Tratat de drept civil.Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea i schimbul,Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p. 187, I. -F.Popa, op. cit., 2006,p. 113.

[21] Pentru o prezentare succint a clauzelor de insesizabilitate, a se vedea B. Viinoiu,coordonatori F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I: Macovei,Noul Cod civil.Comentariu pe articole art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, G. Rducanu,colectiv, Noul Cod civil. Comentarii, doctrin, jurispruden,Vol. III. Art. 1.650-2.664,, Ed.Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 726 i urm., I.S. Vidu, op. cit., 2012, p. 758., G. Boroi, n

Boroi, G., Stciulescu, L:,Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil.Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul juridic civil. Rspunderea
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref11http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref12http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref13http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref14http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref15http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref16http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref17http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref18http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref19http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref20http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref21http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref22http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref22http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref21http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref20http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref19http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref18http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref17http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref16http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref15http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref14http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref13http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref12http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref11


22/24

22

civil delictual. Prescripia extinctiv i decderea. Contracte speciale. Dreptul la

motenire,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 27 i urm.

[22] A se vedea, n acest sens, G. Gheorghiu, n coordonatori F.A. Baias, E. Chelaru, R.Constantinovici, I: Macovei,Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Ed. C.H.

Beck, Bucureti, 2012, p. 1794. Pentru opinia c vnzarea cu rezerva proprietii este ovnzare afectat de un termen suspensiv, a se vedea i M. Nicolae,op. cit.,Vol. II, 2011, p.468.

[23] Pentru opinia potrivit creia vnzarea cu rezerva proprietii este o vnzare condiional,a se vedea R. Rizoiu, Rizoiu, R., Garaniile reale mobiliare. Legislaie comentat iadnotat,Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 27 i urm.

[24] Pentru prezentarea opiniilor privind calificarea clauzei de rezerv a proprietii, a sevedea D. Chiric,op. cit., 2008, p. 322 i urm..

[25] Ibidem.

[26] Remarcm nc una din neconcordanele terminologice ale codului, n articolul referitorla operaiunile asimilate vorbind depactul de rscumprare(art. 2.347), n timp ce n cel dinseciunea referitoare la alte varieti ale contractului de vnzare cumprare utilizeazterminologia de opiune de rscumprare(art. 1.758 - 1.762 NCC). Este adevrat c aceeaineconcordan terminologic se regsete i n vechiul Cod civil, dup modelul Codului civilfrancez, art. 1.371 - 1373 vorbind defacultatea de rscumprare(la facult de rachat - art.1.658- 1.660 Cod civil francez), iar art. 1.377 de pactul de rscumprare (pacte de rachat- art.1673 Cod civil francez). Pentru prezentarea comparativ a textelor, a se vedea. C. Hamangiu,

N. Georgean, op. cit.,Vol. IV,p.714 i urm. Doctrina francez actual folosete terminologiade facult de rachat ou de rmr". A se vedea, n acest sens, P. Malaurie, L.Ayns;Droitcivil 2004, L. Ayns, P. Crocq,Les surets: La publicit foncire, Defrnois, p.306.

[27] Dei au existat propuneride lege ferenda n acest sens. A se vedea, M. Nicolae, op.cit., Vol. II, 2011, p. 468.

[28] Reamintim c, potrivit dispoziiilor tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011,efectul constitutiv de drepturi al intabulrii a fost amnat pn la definitivarea lucrrilor decadastru la nivelul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avnd

doar efectul de opozabilitate prevzut de legea cadastrului. n aceast perioad, calificareavnzrii ca fiind afectat de un termen sau de o condiie prezint importan pentrudeterminarea momentului dobndirii dreptului de proprietate.

[29] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, Vol. II, p. 288 i urm., P.Vasilescu, op. cit., 2012, p.167. n sens contrar, I. Deleanu,Prile i Terii. Relativitatea iOpozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 186. Pentru critica acesteiopinii, critic cu care suntem de acord, a se vedea M. Nicolae, idem,p. 289 i urm.

[30] n dreptul maghiar, de exemplu, vnzarea cu rezerva proprietii se notez n carteafunciar, ns dreptul de proprietate se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de

notare, atunci cnd vnztorul recunoate primirea preului. A se vedea, n acest sens, FenyGyrgy, n Feny Gyrgy, Papp Ivn, Hidegvgin Erdlyi Erika, Magyar ingatlan
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref23http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref24http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref25http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref27http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref28http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref29http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref30http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref31http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref31http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref30http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref29http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref28http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref27http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref26http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref25http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref24http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=503#_ednref23


23/24

23

nyilvntartsi jog, Szkesfehrvr, 2007, Nyugat-Magyarorszgi Egyetem GeoinformatikaiKar, ltalnos Jogi Tanszk kiadsa, p. 73 i urm. Dreptul maghiar cunoate

Date post:	04-Jun-2018
Category:	Documents
Upload:	mariusica12
View:	218 times
Download:	0 times

Andrea Annamaria Chiş - PUBLICITATEA NOTĂRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE EXPRESĂ ȘI...

Documents