Date post: | 15-Feb-2015 |
Category: |
Documents |
Upload: | andrea-jones |
View: | 58 times |
Download: | 4 times |
CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC: MASTERAND:
Lect.drd. Căpraru Bogdan
Grupa: BPF 1
An : 1
- IAŞI 2012 -
CUPRINS
1. Prezentarea generală a țării..................................................................................................3
1.1 Prezentarea mediului economic........................................................................................4
1.2 Efectele crizei economice asupra pieței imobiliare...........................................................6
2. Piața imobiliară rezidențială din Germania............................................................................7
2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case............................................................9
2.2 Case de inchiriat..............................................................................................................10
2.3 Berlin - preţurile scad în anumite zone...........................................................................13
3. Piața imobiliară a spațiilor comerciale din Germania......................................................17
4. Piața imobiliară a birourilor din Germania..........................................................................21
Bibliografie...................................................................................................................................24
2
1. Prezentarea generală a țării
Germania se află în Europa Centrală,
fiind statul european cu cei mai mulţi vecini:
Belgia, Danemarca, Franţa, Luxemburg, Olanda,
Austria, Polonia, Elveţia şi Cehia.
Pe plan mondial, este unul din membrii
fondator ai Uniunii Europene şi cel mai mare
finanţator având un aport de 22 miliarde euro,
aprox. 20% din bugetul comun. Este de
asemenea membră NATO, OCDE, OSCE, FMI
şi a Băncii Mondiale. În străinătate are ca
reprezentanțe 228 de instituţii ale Ministerului
de Externe şi are relaţii diplomatice cu 191 de
state.
Germania este una din țările cu o
economie naţională din UE şi deţine locul IV pe
plan mondial. E cea mai importantă putere
economică europeană, cu cel mai mare PIB şi
cel mai ridicat număr de locuitori. Realizează
cele mai mari exporturi pe plan mondial, acesta
fiind în jur de 969 miliarde euro în anul 2007.
Printre ramurile cele mai importante ale
economiei menționăm: industria constructoare
de automobile, electrotehnică, chimie,
tehnologia mediului, medicina, logistică,
nanotehnologia, deplasări în spaţiu.
Reprezintă un punct de atracţie pentru
investitorii străini: deține 500 din cele mai mari
concerne la nivel mondial, 22.000 de firme
străine cu un capital de 503 miliarde$.
Infrastructura: Germania are in uz 36,000 km cai ferate şi 230,000 km reţea de drumuri.
3
Bundesrepublik DeutschlandRepublica Federală Germania
Drapel StemaDeviza: Einigkeit und Recht und Freiheit
„Unitate și dreptate și libertate”Imn national: a treia strofă din
Das Lied der Deutschen(cunoscută și ca Einigkeit und Recht und
Freiheit)
Capitala BerlinLimba oficiala GermanaAderare UE 25 martie 1957
Sistem politicRepublica federală, Republică parlamentară
Presedinte JOACHIM GAUCK
Cancelar Angela MerkelSuprafata 357.021 km² Populație 82.060.000PIBTotal US$3,673 trilioanePer capita US$35.539Moneda EUROFus orar CET (UTC+1)
În concluzie, Germania este un membru cheie în ceea ce privește economia, politica și
organizațiile de apărare de pe continent. Acum este una dintre cele mai importante țări din
Uniunea Europeană și din lume. În ianuarie 1999, Germania și alte 10 țări din UE au introdus o
moneda comuna europeana de schimb, moneda euro.
1.1 Prezentarea mediului economic
Germania este una dintre cele mai bogate țări din lume, are un PIB nominal pe cap de
locuitor in 2011 de 44,558 $. După cum putem observa și din grafic, în ultimii 40 de ani PIB-ul
intern al Germaniei a cunoscut o creștere ascendentă, ajungând în 2010 la o valoare totală de
3,2805 trilioane $. La o analiză mai pronunțată în perioada crizei, putem spune că PIB-ul
Germaniei a înregistrat o ascensiune substanțială de 30 miliarde $ în 2008, fapt ce i-a conferit
acesteia statutul de țara cu cea mai puternică economie națională din Europa, dar și a patra din
lume ca PIB nominal. Însă, în anul 2009, PIB-ul Germaniei a scăzut aproximativ cu aceeași
intensitate cu care crescuse în anul anterior înregistrând valoarea de 3,2926 miliarde $.
Produsul intern Brut
Sursa: http://web.worldbank.org
În ceea ce privește rata inflației, este una dintre cele mai scăzute din zona Uniunii
Europene, Germania constituind un model de urmat pentru celelalte state ale Uniunii. Tendința
4
de creștere a inflației, care a fost influențată de creșterea prețului petrolului, a atins un nivel de
2,4% in noiembrie 2011, ajungând la un nivel de 3,1 % la inceputul acestui an in crestere de la
2,8% in februarie.
Exporturile
An 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Exporturi (mld. $) 608 696.9 893.3 1.016 1.133 1.354 1.498 1.121
Sursa: CIA World Factbook
După cum se poate observa și din grafic, este vorba de o evoluție semnificativă, treptată
și etapizată a exporturilor din cadrul Germaniei în perioada 2003-2010.
Un progres semnifcativ se înregistrează în anul 2008 atunci când exporturile țării au ajuns
la un procent de 19.51%. Germania a fost considerată campioana exporturilor la nivel mondial,
însă în anul 2009 a fost devansată de către China, deoarece Germania a avut de-a face cu o
scădere mare față de anii precedenți. Însă dacă in 2009, China a reuşit să surclaseze Germania în
ceea ce priveşte volumul exporturilor, se pare că în 2010, la începutul acestui an, situaţia a
început să se îmbunătățească. În februarie 2010, Germania înregistra pentru export un plus de 5%
în comparație cu luna precedentă.
5
Referitor la datoriile externe ale Germaniei, se evidențiază o creștere continuă a
acesteia, mai ales în anul 2008, cu 0.585 mld. $ și în 2009 cu 0.761 mld. $.
De la sfîrşitul primului război mondial au trecut peste 91 de ani, însă cetățeanul german
mai plăteşte şi acum, cel puţin nu direct, ci prin intermediul unei agenţii federale de finanţe, care
şi în anul 2009 a virat dobînzi şi amortismente pentru împrumuturi, reprezentând urmări ale
primului război mondial. Plăţile au continuat, însă, cel puţin până pe 2 octombrie 2010, dată la
care suma plătită de Germania reunificată va fi una de nouă cifre. Prin acestea se satisfac mai
ales pretenţiile investitorilor privaţi, plăţile reparatorii fiind deja realizate.
Analiza indicatorilor structurali ai Germaniei ne oferă o imagine fidelă a economiei
acestei țări. Din aceste date reiese că, Germania este nu doar o țară mare ca suprafață, ci și o țară
puternică din punct de vedere economic în ceea ce privește puterea de cumpărare, producția și
exporturile.
1.2 Efectele crizei economice asupra pieței imobiliare
În ceea ce priveste piața europeană de imobiliare, aceasta a resimțit puternic efectele
crizei financiare. Ca o consecință a lipsei de lichiditate de pe piețele de capital, împrumuturile
bancare pentru companiile imobiliare au devenit mai restrictive, băncile fiind mai circumspecte
și mai prudente în finanțarea acestui domeniu. Ca rezultat avem anularea sau amânarea
trazacțiilor de proprietăți precum și/sau scăderea valorii de piață a proprietăților imobiliare.
De asemenea condițiile înasprite de finanțare au determinat și reducerea volumului de
investiții imobiliare.
Astfel, în Europa volumul investițiilor imobiliare se reduc cu jumătate de la un an la altul
ajungând până la aproximativ 116 miliarde € în 2008. Cu toate acestea acest rezultat se situează
peste nivelul din 2004.
Încetinirea creșterii economice globale a avut rol proeminent asupra pieței rezidențiale a
birourilor și a spațiilor comerciale, rezultând astfel o creștere a spațiilor vacante de acest gen
precum și o scădere a prețurilor la chirii.
Această tendință a fost mai evidentă pe piețele din America și Asia decât pe piața
europeană. Piețele europene au fost foarte diferite: creșterea ratelor de neocupare în Londra și
Madrid a fost mult mai puternică decât în Paris și Germania. Veniturile din închirieri în Europa
au scăzut cu 13 %.
6
Actuala criză economică a avut un impact mai puternic asupra pieței imobiliare de
birouri, însă piață imobiliară rezidențială s-a dovedit a fi mult mai robustă - cel puțin în țările
care nu au experimentat o supraîncălzire înainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. În țările în
care evoluția prețurilor a fost moderată cum ar fi Germania sau Austria prețurile chiriilor,
precum și prețurile de vânzare a apartamentelor au crescut în 2008, în ciuda crizei economice.
2. Piața imobiliară rezidențială din Germania
Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă ridicată în
economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, elementar, fiind un factor cheie de
politică socială pentru orice guvern şi mai ales pentru ţările în curs de dezvoltare.
Locuinţa, care este bun necesar, nu poate fi achiziţionată de obicei fără un împrumut pe
termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei familii. Împrumuturile
imobiliare sunt extrem de utilizate în ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, procentul
locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. Spre deosebire, în ţările în
tranziţie acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă,
în țări precum Estonia, Letonia, Cehia şi Slovacia s-a înregistrat o creştere susţinută a
împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe.
În comparaţie cu America şi Marea Britanie, piaţa imobiliară germană este subestimată.
Aceasta se caracterizează printr-o preferinţă pentru chirie, în special în marile oraşe, ceea ce face
ca investiţiile pe termen lung să fie atractive pentru cumpărătorii care sunt dispuşi să trăiască din
veniturile din chirii. Germania, în ansamblu, ca țară, are o infrastructură bună şi este aproape
adaptată pentru investiţiile de cumpărare – închiriere (când se cumpără o proprietate, în acelaşi
timp se şi închiriază). Investiţia, cu toate acestea, este pe termen lung, după cum este menționat
în legislaţia germană că orice proprietate vândută în termen de 10 ani atrage 15% taxe din
profiturile realizate din vânzarea investiţiilor capitale.
Domeniul imobilier poate arăta ieftin în Germania, în special în capitala Berlin, dar
costurile suplimentare aferente ar trebui să fie luate în considerare înainte de procesul de tratare
ca o investiţie pentru viitor.
7
Ce se întâmplă pe piaţa imobiliară din Germania?
8
CEREREA
De la investitorii străini, privați și instituționali este la un nivel inalt;
Pentru birouri, proprietăți rezidențiale
este în creștere
Creează creșterea prețurilor proprietății și duce la scăderea
randamentelor inițiale
OFERTA
Se bazează pe “ajustări”
Vine de la investitori
privaţi şi instituţionali,
precum şi de la Guvern
Este deseori reprezentată de portofoliul de oferte
2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case
Remarcăm cererea investitorilor străini datorită creşterii preţurilor care au lovit topul de
neîntrecut în alte părţi ale lumii, şi încă în curs de atractivitate la un nivel mai scăzut în
Germania. Companiile şi firmele mai mari investesc astfel milioane în cumpărarea de proprietăţi
în Germania. Pe o scară mai mică, însă investitorii individuali caută randament ridicat la o gamă
de oferte între 1 şi 10 milioane € suma de investiţii. Începând cu jumătatea anului 2006,
economia germană se reface într-un ritm foarte bun. Pentru prima dată într-un deceniu, şomajul a
ajuns la sub 4 milioane, şi nu mai este peste 10%. Acesta a coborât de la 12,2% în februarie 2006
la 9,6% în noiembrie, care indică o îmbunătăţire remarcabilă pentru economia germană. Acest
lucru este evident deja la chiriile pentru spaţiile de birouri care sunt în creştere şi, în acelaşi timp
creşte şi cererea de pe piaţa imobiliară rezidențială. Anul 2007 a fost un an în curs de dezvoltare,
iar preţurile caselor au crescut ca o consecință a faptului că în ultimii zece ani, s-a construit
foarte puțin - ceea ce înseamnă că există o lipsă de ofertă in ceea ce privește casele. Dar asta
înseamnă că, în continuare un investitor trebuie să se concentreze strict pe oraşe şi pe zonele care
sunt cele mai cerute pentru inchiriere. Dar chiriile care s-au plătit cu doi sau de trei ani în urmă,
în multe cazuri, nu vor fi uşor obţinute din nou, prețurile crescând constant. În trecut, multe
companii au închiriat zeci de apartamente pentru a dispune de ele pentru scurt timp, personalul
sau înalta clasă de apartamente disponibile pentru managerii şi personalul de nivel superior de
management.
Concentrându-ne pe anumite oraşe, cele mai atractive, precum şi cele cu cel mai înalt
nivel de închiriere sunt ca întotdeauna: Frankfurt, Munchen, Stuttgart, Duesseldorf, Hamburg,
Koeln (Köln). Acestea sunt principalele zone urbane, care îşi vor pune amprenta în dezvoltarea
economică. Criza economică din anii 1998-2004 a fost, de asemenea asociată cu faptul că în
toată Germania de Est, în anii '90, investiţiile imobiliare au fost ajutate de sistemul fiscal, iar
acum sunt mii de apartamente goale în Germania de Est - şi nu pot fi date în chirie pentru încă o
perioadă de timp, sau numai pentru o chirie mult mai mică decât cea calculată inițial. Pe de altă
parte, oraşe precum Frankfurt, Munchen, Stuttgart prezintă o stabilitate ridicată în ceea ce
privește chiriile, în special în zonele foarte bune din oraş. În perspectivă, ținând cont de faptul că
numărul de case noi construite pe an a fost în scădere în ultimii şapte ani, acest lucru ar putea
însemna o creştere în chirie în acele orașe în care există prea puţine apartamente pe piaţă.
Renovarea clădirilor vechi, fie păstrarea lor pentru veniturile din închirierea proprietăţii sau
9
remodelarea clădirilor în apartamente separate care pot fi vândute, ar putea fi un sector care ar
putea fi speculat, având în vedere faptul că prea puţine case noi sunt construite.
După cum observăm din graficul de mai sus, ca în multe alte țări are UE, în 2009, PIB-ul
Germaniei a scazut cu 5%, lovind piața imobiliară. Preţurile caselor noi au scăzut cu 3,1% în
cursul anului până în iunie 2009, în timp ce preţul mediu al apartamentelor a scazut cu 5,1% faţă
de luna mai a anului precedent 2009. Preţurile domiciliilor existente au înregistrat astfel un
declin deosebit de clar, cu scăderi de 12,1% faţă de luna aprilie a anului precedent 2009.
2.2 Case de inchiriat
Aşa numitele "Zinshaeuser" (case de inchiriat cu 8-20 camere sau apartamente) sunt
cele mai atractive ca oportunitate de investiție în Germania. În Frankfurt acestea sunt foarte greu
de găsit; în Duesseldorf, Hanovra şi Berlin acest moment, nu pare a fi nici o problemă. Cele mai
căutate sunt "Altbau"; clădirile care au fost construite la începutul secolului trecut, sau chiar mai
devreme şi au astfel o perioadă cuprinsă între 80-120 de ani. În cazul în care aceste case sunt
modernizate, acestea sunt unice cu camerele lor mari, nivelul plafonului este la aproximativ 3.60
la 4.00 metri (clădiri, după 1950 au cca. 2.50 metri înălţime cameră) cu excepţia cazului în care
acestea sunt foarte noi – acum plafoanele înalte sunt de preferat. Un Altbau modernizat este, de
asemenea, o foarte bună clădire care poate fi inchiriată. Aceste tipuri de apartamente sunt
selectate de vânzare, deoarece acestea sunt complet renovate recent, şi, totuşi, tind să aibă
caracter de stil vechi, timpuriu al anilor 1900. Aceste case sunt cele mai căutate, după cele din
10
Frankfurt şi valoarea lor creşte în mod normal, este mai mare decât cea a unei clădiri noi, doar
pentru că nu sunt multiplicabile.
Cel mai important obstacol o reprezintă veniturile din chirii care s-ar situa la o valuare
semnificativ mai mică decât nivelul chiriilor pentru birouri.
In ceea ce privește prețul unei chirii în 2009
pentru o locuință nouă într-o locaţie bună într-un
centru metropolitan poate fi considerat ca fiind
favorabil în comparaţie cu Londra sau Paris(după
cum putem observa din graficele alaturate). Cu toate
acestea, centrele comerciale germane cu cele mai
mare chirii rezidențiale precum Munchen sau
Frankfurt sunt aproximativ la acelaşi nivel cu
Amsterdam.
În ceea ce priveşte numărul de locuinte
existente, Berlin este orașul cu cea mai mare
piaţă pentru proprietăţi imobiliare rezidenţiale
din Germania (a se vedea graficul alăturat),
urmat de Hamburg şi München, în timp ce
Koln are aproximativ o jumătate de milion de
gospodării. Nivelul mediu al chiriilor
rezidenţiale a crescut uşor cu 2,2 la sută în
2009 în întreaga Germanie, după o creştere
similară în anii anteriori.
Cu toate acestea, chiriile înregistrează
un trend ascendent până la o valoare dublă în marile orașe metropolitane determinată de migraţia
către centrele mari de populaţie, jucând astfel un rol major în această tendinţă pozitivă. Cu toate
acestea insă nu toate orașele au ţinut pasul cu aceasta tendinţă de creştere privind chiriile în
11
aceeaşi măsură: în Köln şi Stuttgart s-a înregistrat reacţia inversă de scădere, stagnare sau
creştere uşoară.
În timp ce în Berlin, Hamburg, Frankfurt si Düsseldorf chiriile au crescut mai puternic
decât în 2008, ritmul a scăzut în Munchen.
Un factor important care stă la baza creşterii chiriilor sunt determinate de creşterea
veniturilor disponibile ale gospodăriilor private. În timp ce veniturile din Köln şi München au
stagnat între 2004-2009, gospodăriile private din Frankfurt au raportat un declin de aproximativ
5%, în timp ce veniturile din Hamburg şi Berlin au crescut cu 2,6%, iar creşterea a fost
înregistrată şi în Düsseldorf (+1,3%) şi Stuttgart (+1,6%). Cum era de aşteptat, apartamentele
date în chirie în Frankfurt și Munchen sunt foarte scumpe, în timp ce prețurile sunt mai
acceptabile în alte locaţii.
Creşterea veniturilor disponibile şi continuarea tendintei de migrare către oraşe
metropolitane, asociate cu o activitate de construcţii slabe din ultimii ani este motivul pentru care
chiria creşte peste media pe termen lung pentru apartamente noi. Încă relativ slabă, activitatea de
construcţii în Berlin şi Hamburg asemenea, poate determina o creştere vizibilă în chiriile pentru
apartamente noi în 2011.
12
2.3 Berlin - preţurile scad în anumite zone
Capitala Germaniei iși continuă procesul de atragere de noi locuitori, fapt reflectat în
cererea mare pentru locuinţe de închiriat şi cumpărat. Piaţa se menţine la un nivel destul de
ridicat chiar dacă preţurile de vânzare au scăzut uşor în două cartiere din centru, Mitte şi
Tiergarten. Cei care îşi doresc o locuinţă proprie se îndreaptă, în general, către periferie, în cazul
în care nu au cel puţin 2.000 de euro de oferit pentru un m2. Scăderea prețurilor este de peste
20%, în condiţiile în care la începutul anului preţul era de 2.480 de euro/mp. În Wedding însă, m2
s-a scumpit cu circa 15% fiind e cotat la 1.406 de euro, cu aproape 300 de euro mai mult faţă de
acum câteva luni.
Preţuri mai accesibile se găsesc în cartierele marginașe. În cele mai fastuoase regiuni
periferice, respectiv Charlottenburg-Wilmersdorf, m2 costă în jur de 1.400-1.500 de euro, cu
circa 500 de euro mai puţin faţă de începutul anului. Chiar dacă şi aici preţurile au scăzut uşor,
Gruenewald, cea mai verde şi mai scumpă zonă berlineză îşi alege în continuare cu grijă
locatarii. Cumpărătorii trebuie să aibă disponibilitatea de a plăti 2.665 euro/mp.
Berlinul este mult mai prietenos cu cei care îşi caută o locuinţă cu chirie: preţurile pornesc
de la 5 euro/mp (în Kreuzberg) şi ajung la 10 euro/mp. Aceste sume nu includ și cheltuielile de
întreţinere.
13
Frankfurt, chirii mai mici cu 10%
Frankfurt este, istoric vorbind, un oraş al locuinţelor inchiriate, unde numărul de proprietari este
destul de mic. Mulţi oameni locuiesc însă aici in interes de serviciu, doar în timpul săptămânii şi
pleacă acasă în weekend. În ultima perioadă, preţurile chiriilor au scăzut uşor faţă de 2007. Cea
mai frecventa zonă este sudul, acolo unde sunt şi cele mai mari chirii: 13,37 euro/mp2. În nord-
vest, diferenţa este doar de 1 euro. Mult mai ieftinã este zona Gallus: 8,15 euro/mp2, regiune
aflată într-un proces de transformare.
Hamburg - chirii între 3,73 şi 16,30 euro/mp/lună
Hamburgul rămâne un oraş pretenţios, dar pregătit să adopte pe oricine.
În Billbrook, de exemplu, chiriile sunt accesibile, 3,73 euro/mp2, pentru cei care sunt atenți să
fructifice astfel de oportunități. Accesibile sunt şi preţurile din Veddel: în jur de 3,75 euro/mp 2.
În cel mai dezmăţat cartier al oraşului, chiria este de 7,58 euro, ceva mai puţin decât în urmă cu
câteva luni. Apropierea de centru costă destul de mult: 9,12 euro/mp2 pentru chiria lunară în zona
veche a Hamburgului - Hamburg Altstadt, în timp ce în St. George nu scade sub 9,37 euro.
Competiţia celei mai scumpe regiuni este câştigată, de departe, de HafenCity: 16,30
euro/mp2/lună. Atât plăteşte chiriaşul într-o asemenea zona exclusivistă.
Case ieftine în Sachsen1
Cele mai ieftine locuinţe germane se găsesc în estul ţării. Noile clădiri construite aici după
1990 au rămas în mare parte goale pentru că tinerii au ales să migreze în regiunile vestice ale
ţării, unde existau mai multe locuri de muncă, remunerate mai avantajos. Agenţii imobiliari au
adoptat, de-a lungul timpului, diverse metode pentru a putea găsi clienţi. Una dintre idei a fost
organizarea de excursii cu bătrâni din vest. Cu o pensie frumuşică asigurată, ei ar fi putut ocupa
locuinţele din est pentru bani mai puţini, asigurând, în acelaşi timp, consumul din regiunile
respective. Prea puţini dintre aceştia însă au adoptat această posibilitate.
În Leipzig şi Dresden, cele mai mari oraşe din Sachsen, preţurile locuinţelor pornesc de la 500 de
euro/mp2 şi ajung la 1.500 de euro/mp, în cazul caselor din centru.
1 http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-scade-dar-nu-se-preda-6575.html
14
În ultimii 10 ani, preţul caselor din Occident a crescut, atingînd niveluri astronomice. Însă
nu şi în Germania, unde piaţa imobiliară rămâne pe poziții de ceva vreme. Cine iși dorește o casă
în Germania astăzi există şanse semnificative de a plăti acelaşi preţ pe care l-ar fi platit şi cu un
deceniu în urmă. În timp ce preţurile caselor au crescut într-un ritm deosebit de accelerat în
multe ţări industrializate, piaţa din Germania pare să fie prizonieră într-o buclă temporală: preţul
din ziua de azi al caselor este aproape egal cu cel de acum zece ani.
Pentru a înţelege de ce piaţa imobiliară a Germaniei a stagnat în ultimul deceniu, trebuie
luată în considerare situaţia începînd cu anii 1990. În iunie 1991, la opt luni de la reunificare, o
lege menită să revitalizeze economia fostei Germanii de Est, numită "Fordergebietsgesetz’’, a
intrat în vigoare. Ea oferea subvenţii deosebit de generoase investitorilor în proprietăţi: oricine
renova sau achiziţiona proprietăţi putea fi scutit de întreaga sumă a impozitelor în decursul a
zece ani.
Sprijinită de scutirile de impozit, piaţa imobiliară din Germania a avut o dezvoltare puternică
la începutul şi mijlocul anilor 1990. Între 1990 şi 1998 – anul în care au expirat scutirile de taxe,
preţul proprietăţilor a crescut cu aproximativ 70%. Însă, această politică a avut, în mod evident,
şi consecinţe neplăcute. În graba de a profita de avantajul incredibilelor scutiri de impozit, mulţi
dintre investitori au părut să uite să se întrebe dacă există si o cerere corespunzătoare pentru
proprietăţile pe care le renovau şi construiau.
15
"După 1998 piaţa «s-a răcorit»"2, spune Jurgen Michael Schick, vicepreşedinte al Asociaţiei
Germane pentru Domeniul Imobiliar (IVD), care reprezintă interesele consilierilor pentru
proprietăţi, ale brokerilor, administratorilor şi experţilor. "Subvenţiile pentru impozite nu mai
existau, iar investitorii construiseră cu mult peste cererea de pe piaţă".
2 http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-imobiliare-globale-germania.html
16
3. Piața imobiliară a spațiilor comerciale din Germania
Ca posibilitate de investiţii, centrele comerciale deţin o cotă importantă din
capitalul imobiliar, oferind un spaţiu mare de închiriere. Aceste centre comerciale conferă
stabilitate investitorilor datorită amplasării în zone cu risc scăzut, caracterizate de o creştere
puternică şi durabilă a economiei. Din cele douăsprezece regiuni metropolitane3 ale Germaniei,
München şi Hamburg ocupă poziţiile de vârf datorită puterii lor de cumpărare.
În prezent sunt deschise aproximativ 371 de centre comerciale pe teritoriul ţării, 243
(65%) se regasesc în cadrul regiunilor metropolitane.
O structurare a acestor regiuni metropolitane se poate realiza din următoarele puncte de
vedere:
Preferinţa investitorilor în domeniul imobiliar comercial către anumite zone
metropolitane. Conform acestui criteriu, dezvoltatorii preferă realizarea unei investiţii în Munich,
Hamburg sau Rhine-Main faţă de Ruhr sau Triunghiul Saxon. Această preferintă este redată şi în
graficul următor.
3 A se vedea Anexa nr. 1.
17
Mărimea centrelor comerciale reprezintă un alt criteriu de clasificare a regiunilor
metropolitane, cele mai mari centre aflându-se în Feankfurt, Ruhr sau Berlin, faţă de Hanover
care are numărul cel mai mic de centre comerciale cu o suprafaţă mai mare de 50.000 m2.
Tot în funcţie de mărime se poate observa ponderea mult mai mare a centrelor
comerciale peste 50.000 m2 în zonele metropolitane datorită rulajelor superioare a sumelor de
bani într-un an financiar, dar un număr mult mai mic al centrelor comerciale cu o suprafaţă
cuprinsă între 15.000-24.999m2.
18
Evaluarea centrelor comerciale în funcţie de anul
inaugurării relevă treptele de extindere în Germania.
Înainte de 1990, regiunile metropolitane din vest
precum: Ruhr (13 centre comerciale), Hamburg (13
centre comerciale) şi Düsseldorf-Köln-Bonn (14
centre ) au condus aceste dezvoltări atât faţă de
regiunile non-metropolitane cât şi faţă de restul
ţării. Această diferenţă s-a menţinut la un nivel
relativ constant timp de zece ani, urmând ca apoi să
inregistreze un decalaj nou.
În prezent se derulează noi proiecte ce
vizează dezvoltarea pieţei imobiliare comerciale pe teritoriul Germaniei concentrate pe regiunea
Frankfurt / Rin-Main, unde cinci centre comerciale sunt în prezent în construcţie, iar alte şapte
sunt în diferite stadii de planificare şi regiunea metropolitană Ruhr (a se vedea graficul de mai
jos) unde în prezent patru centre comerciale sunt în construcţie, inclusiv Dortmund cu un spaţiu
total de închiriere de 33.000 m2. În plus, dezvoltatorii de centre comerciale au în vedere şase
proiecte în regiunea metropolitană din Düsseldorf-Köln-Bonn şi cinci sau şase în regiunea
metropolitană Stuttgart.
19
Dincolo de regiunile metropolitane, 128 de centre comerciale sunt disponibile
consumatorilor, contribuind la obţinerea de profit şi implicit la dezvoltarea pieţei imobiliare.
Acestea sunt de obicei centre comerciale deschise în ultimii ani. De exemplu, 46% din aceste
centre comerciale au fost construite după anul 2000. Potenţialul de creștere al centrelor
comerciale în acele oraşe în afara aglomerărilor urbane este limitată, dar nivelul mai redus de
concurenţă între centrele comerciale înseamnă că locaţii cu perspective economice promițătoare
şi un volum critic de clienţi sunt deosebit de atractive pentru investitori imobiliari.
Evoluţiile chiriilor de top4 aferente locaţiilor din zona centrală a oraşelor a
menţinut pe ansamblu un nivel aproximativ constant, fiind ilustrată prin tabelul următor.
4 Chiria de top se referă la spaţii într-o locaţie cu vad comercial de 100m2 spaţiu de vânzare şi un front de 5m.
20
Cu toate acestea, chiriile contractuale sunt mai uşor de suportat de către chiriaş datorită
unor stimulente cum ar fi acordarea unor subvenţii pentru expansiune sau scutirea de la plata
chiriei, ce au fost acordate cu o frecvenţă mai mare chiar dacă nu au reprezentat sume foarte
consistente.
Piaţa chiriilor imobiliare comerciale este diversificată în afara oraşelor de top astfel încât
în oraşele cu un nivel ridicat de putere de cumpărare şi mai presus de toate un factor central bun,
afişează de obicei o dezvoltare stabilă a preţului de închiriere, chiar şi de dezvoltare pozitivă. În
schimb, oraşe din regiunea Ruhr, conurbaţia, de exemplu, cu un nivel mai ridicat a presiunii
concurenţiale, denota o scădere a preţurilor de închiriere.
Astfel, Freiburg, Münster şi Heidelberg, se confruntă cu o tendinţă pozitivă, în timp ce
orase precum Essen sau Duisburg se confruntă cu o scădere a chiriilor în locaţii prime din centrul
orasului. Acest lucru este adesea declanşat de către deschiderea de noi centre comerciale. În plus,
sediile secundare ale centrelor de top şi mijlocii, precum şi oraşele mai mici au raportat în
general, o tendinţă de scădere a preţurilor de închiriere.
4. Piața imobiliară a birourilor din Germania
Ca urmare a stabilizării situaţiei economice naţionale şi internaţionale în cursul anului
2009, developerii în anul 2010 au mizat pe o mică revenire a spaţiilor de birouri în acel an şi anul
următor(a se vedea graficul de mai jos stanga).
21
Aşa cum se observă în graficul de mai sus dreapta, încetinirea creşterii economice a avut
un impact relativ redus în ceea ce privește nivelul chiriilor pentru birouri de la începutul anului
2009. Astfel, chiriile în locaţiile de lux au scăzut cu o medie de 4% în 2009. Acest declin s-a
corectat într-o măsură acceptabilă fiind redată în graficul mai sus menţionat.
Toate pieţele imobiliare comerciale internaţionale, atât cele din SUA cât şi cele europene
s-au confruntat cu un declin abrupt în nivelul chiriilor pentru birouri odată cu izbucnirea crizei
financiare şi economice, după cum arată graficul de pe pagina urmatoare. Cu toate acestea,
mişcarea descendentă a început puţin mai târziu decât în Germania, de exemplu, în Franţa şi
Marea Britanie, în cazul în care nivelul chiriilor pentru birouri a scăzut cu aproximativ 12-22%
din 2007.
Cu toate acestea, în ceea ce priveşte proporţia de spaţii de birouri vacante, pe piaţa
germană nu funcţionează la fel de bine. Deşi rata de neocupare a crescut brusc în toate ţările
europene, nivelurile din Germania au atins un nivel înalt pe o comparaţie la nivel internaţional în
anii următori: de exemplu, în perioada 2005-2009 a existat o rată medie de neocupare de 8,3% în
Germania, comparativ cu numai aproximativ 6,3% în Franţa. În momentul impactului negativ
asupra pieţei chiriilor neîncheiate este simţitor mai mare în Marea Britanie decât în Germania,
conform graficului de mai jos.
22
BERLIN
În ceea ce privește piaţa de birouri de clasa I în Germania, Berlin a raportat un declin mai
mare din chirii în 2009, cu aproximativ 7% faţă de anul anterior şi rata de neocupare a urcat de la
8.6% la 8.9%. În prima jumătate a anului 2010, chiriile pentru locațiile top a scăzut deoarece
cererea pentru spaţii de birouri era foarte scăzută, iar chiriile lunare pe m2 au ajuns la valori de 20
EUR. Acest nivel relativ scăzut al chiriei pentru un oraş european major este în principal o
consecinţă a producţiei economice scăzute. Trendul valorii chiriilor şi al ratei de neocupare
pentru perioada 1999-2011.
FRANKFURT
Piaţa imobiliară de birouri din Frankfurt este una activă în cadrul Germaniei.În termeni
absoluţi, Frankfurt este cel mai mic ca suprafață de pe pieţele mari, deoarece alţii au spaţiu de
12,5-17 milioane m2. Pe de altă parte, piaţa imobiliară a birourilor din Frankfurt se află în frunte
în raport cu populaţia ei, spaţiu pe cap de locuitor este de 45 m2. Din 1999, spaţiul disponibil în
Frankfurt a aratat o crestere peste medie de aproape 15%, aşa cum arată graficul de mai jos.
23
Frankfurt este, prin urmare, lider printre locaţiile majore, nu numai în ceea ce priveşte nivelurile
de chirie dar are de asemenea şi cea mai mare rata de neocupare de aproximativ 15%.
HAMBURG
Piaţa chiriilor pentru birouri din Hamburg a avut o reacţie mai târzie decât în Berlin
privind rexarea creşterii economice, cu doar o uşoară scădere de 1,7% raportate în 2009.
Deoarece un volum consistent de spatii de birouri noi a fost sau e pe cale să fie finalizat în locaţii
centrale, este de aşteptat ca chiriile în oraşul nord german din nou să scadă uşor până la sfârşitul
acestui an. Similar la Berlin, numărul de birouri vacante continuă să crească, însă rata de
neocupare este probabil să rămână uşor mai scăzută decât media pentru locaţiile prime germane.
MUNICH
Scăderea nivelului cererii pentru spatii de birouri nu au avut un impact vizibil negativ
asupra chiriilor din Munich până la jumătatea anului 2009. În medie pe parcursul anului 2009,
chiriile au fost cu doar 1,6% mai mici decât în anul precedent. Cu toate acestea chiriile sunt
susceptibile de a fi rămas sub presiune în a doua jumătate a anului, deoarece ponderea spaţiilor
oferite închirierii pentru birouri a crescut semnificativ. Nivelul chiriilor în 2010 au scăzut cu 4%
faţă de nivelul anului precedent. Această scădere ar fi peste medie în comparaţie cu alte locaţii de
top, cu toate acestea, rămâne a doua locatie de birouri din punct de vedere al preţului în
Germania.
Bibliografie
http://www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/dkp/200704dkp_b.pdf
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Trend_barometer_-
_real_estate_investment_market_Germany_2011/$FILE/
EY_RE_Trendbarometer_2011_eng.pdf
http://www.bayernlb.de/internet/en/homepage.ljsp
24
http://www.eurohypo.com/media/pdf/newsletter_und_marktberichte/
MB_Deutschland_englisch_2008.pdf
http://www.gud-estate.ru/news/20R4J2MI.pdf
http://www.dlapiper.com/files/Publication/3613cf91-9b10-459e-9c36-
65a3c6064b3d/Presentation/PublicationAttachment/3a5122a8-09a3-4bcd-bc9a-
5b1f3046641b/Real%20Estate%20in%20Germany.pdf
http://thankssjerseys.org/Papers/Rottke_RE_Cycles_in_Germany.pdf
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/
PR_engl_4_RE_Trendbarometer/$FILE/
PR_EY_Real_Estate_Trend_Barometer_2010_English.pdf
http://bizcovering.com/real-estate/best-sources-for-real-estate-listings-in-
germany/
http://web.worldbank.org
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-
scade-dar-nu-se-preda-6575.html
http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-
imobiliare-globale-germania.html
25