69011365-Universitatea-Tehnică-a-Moldovei

7/22/2019 69011365-Universitatea-Tehnic-a-Moldovei

1/49

Cuprins

INTRODUCERE .3

I. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE 5

I.1 Noiuni generale si condiii limitative6

II. CERTIFICATUL CALITII EVALURII ...8

III. CONFIRMAREA DEZINTERESRII I CALIFICRII

EVALUATORULUI ..9

IV. ANALIZA PIEII FUNICIARE10

V. PROCESUL EVALURII... 14

V.1 Caracteristica obiectului evalurii .14

V.2 Analiza celei mai bune si eiciente utilizari1!

V." Abordarea analizei com#arative a vinzarilor..1$

V.".1 %etoda analizei com#arative a vinzarilor.1&

V.".2 %etoda alocaiei............................................................................................2"

V."." %etoda e'traciei...........................................................................................2!

V.4 Abordarea venitului"1

V.4.1 %etoda reziduala...""

VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE37

CONCLUZII . ..39

ILIO!RAFIE..40

ANE"E #41

1


2/49

Ctre (omnul %elega Vitalie.

2).)!.2)11 din munici#iul C*isinau

+timate, d-le %elega Vitalie,

Conorm Contractului Nr. 16)$ din 16.)".2)11 nc*eiat ntre (v-str /i irma 0u'or-

Imobil n numele directorului general, a ost eectuat evaluarea lotului de teren, am#lasat nora/ul C*i/inu, sector 3otanica, bd.(ecebal, "4.

+co#ul evalurii este estimarea valorii de #ia a lotului de teren #entru vnzare

cum#rare.

5biectul evalurii re#rezint #rin sine un lot de teren cu su#raaa de 1! ari, #e care este

am#lasat restaurantul-cae 7ondez-Vous .

8valuarea imobilului a ost eectuat n conormitate cu situaia e'istent #e #ia n luna

martie, anul 2)11. 7ezultatul lucrrilor de evaluare eectuate, analiza multilateral a inormaiei

dis#onibile, ne #ermite s concluzionm, c valoarea de #ia a lotului de teren aerent

restaurantul-ca9 7ondez-Vous evaluat la data evalurii )2.)!.2)11, lu:nd n consideraie

condiiile restrictive /i su#oziiile admise, constituie n total; 3 0$$ 950%00 &'( sau 183 3$0%00

')*+ ,-*'( (&(+/' +)/2'( ( +( (( +)/ )-' (( 2'(% 00 &'(.

Concluziile #rezentului ra#ort sunt bazate #e calcule, nc*eieri /i alt inormaie,

obinut n urma cercetrii #ieei imobiliare /i am#liicate de #ractica /i cuno/tinele

#roesionale ale evaluatorului. 7a#ortul de evaluare #ro#us ateniei (umneavoastr a ost

e'ecutat cu cea mai mare rs#undere /i s:rguin, n de#lin cores#undere cu egea 7e#ublicii

%oldova cu #rivire la activitatea de evaluare din 1$.)4.)2 < %.5. Nr. 1)2 din 16.)=.)2>

7egulamentul ?rovizoriu #rivind evaluarea bunurilor imobile, a#robat #rin @otr:rea

uvernului 7e#ublicii %oldova nr.&!$ din )4.)$.2))" /i +tandardele ?roesionale 8uro#ene

a#robate #entru evaluarea #ro#rietilor imobiliare.

(ac a#ar careva neclariti, suntei rugat s ne inormai necondiionat.

V mulumim #entru #osibilitatea de a v oeri serviciiB

(irector u'or-Imobil (obrogean Ana2


3/49

INTRODUCERE

Activitatea de evaluarea re#rezinta #rocesul de determinare a valorii #ro#rietii la o dat concret,

in:nd cont de anumiti actorii izici, economici, sociali , ce au inluen asu#ra valorii bunului.

8valuarea st la baza negocierii dintre v:nztor i cum#rtor, sau se constituie ca #rede #ornire a

licitaiilor organizate s#ecial #entru v:nzare.5ricare ar i modalitatea de evaluare trebuie #recizat a#tul c ea nu este vzut n acelai el de

cele dou #ri direct im#licate n o#eraiune;

D #entru v:nztor este o o#eraie de lic*idare a #atrimoniului deinutE

D #entru cum#rtor re#rezint o investiie sau, mai sim#lu,un #lasament de ca#ital.

Fn toat lumea, #m:ntul i cldirile re#rezint unul din cele mai mari i mai valoroase active ale

statelor, munici#alitilor, irmelor i ale #ersoanelor izice.

(isci#lina evalurii a devenit tot mai soisticat ca rs#uns la noile situaii. 8valuatorii olosescte*nici moderne de culegere, analiz /i utilizare a inormaiilor #ertinente valorii #ro#rietii /i

utilizatorii ei. 5#iniile lor #roesionale, bazate #e o instruire susinut, ins#ir ncredere /i

inlueneaz deciziile #ersoanelor care #osed, conduc, v:nd, cum#r, investesc sau m#rumut

bani asigurai de #ro#rieti imobiliare.

8valuarea este o analiz, o#inie sau concluzie reeritoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea

unor anumite interese sau as#ecte ale unei anumite #ro#rieti, e'#rimat de o #ersoan im#arial,

s#ecializat n analiza /i evaluarea #ro#rietilor.Conorm standardelor #roesionale, evaluatorul este o #ersoan cu o bun re#utaie care;

1. a obinut o caliicare cores#unztoare de la o instituie de nvm:ntGinstruire recunoscut sau

o caliicare universitar ec*ivalentE

2. are o e'#erien cores#unztoare /i este com#etent s evalueze ntre#rinderi n domeniul su

de activitate /i n zona sa geograic.

Fn aara acestor condiii care asigur intrarea liber n cadrul #roesiei, evaluator #oate i;

D #ersoana care este membru de#lin al unei asociaii #roesionale recunoscuteE

D #ersoana nominalizat de instana Hudectoreasc.

"


4/49

8valuarea bunurilor imobile este de a#t o activitate #roesional com#le' care necesit din #artea

evaluatorului un com#le' ntreg de cuno/tine /i de#rinderi.Fn cadrul acestei activiti,#e linga baza

legislativa a #rocesului de evaluare,se includ si norme, reglementri Huridice, economice etc.

8valuatorul trebuie s cunosc bine legislaia, a#licarea corecta a metodelor actuale de evaluare, s

aib acces la inormaie sigur /i com#let #rivind #iaa imobiliar, totodat o atenie mare se

acord bunei re#utaii a evaluatorului, #roce#erii lui de a lucra cu clienii /i colegii.

?rocesul de evaluare cu#rinde in sine o serie de #roceduri care trebuie s ie nde#linite

res#ectnd normele de evaluare. 7a#ortul de evaluare se elaboreaz #e anumite #rinci#ii, n

conormitate cu #ractica internaional, +tandardele Naionale /i 8uro#ene, /i nacesitatii

clientului.ucrarea data, #rezinta o analiza a #ietii imobiliare,#unindu-se accent in deosebit #e

#articularitatile #ietii comerciale si a celei unciare. ?resu#une deinirea valorii bunului imobiliar

du#a ti#ul, sco#ul, metodologiile de evaluare si estimare a valorii imobilului in baza standartelor

nationale de evaluare.

8ste ormata din cinci ca#itol, care in totalitate cu#rinde un ra#ort de evaluare integrat.

?rimul ca#itol al acestei lucrri (iinirea misiunii de evaluare descrie misiunea evaluarii care

de a#t identiica obiectul evalurii, ti#ul,dre#turile asu#ra acestuia,sco#ul evaluarii bunului,#recumsi conditiile limitative ce stau la baza evaluarii.

Cel de-al doilea ca#itol Certiicatul calitii evalurii evideniaza a#tul c evaluatorul

trebuie s eectueze evaluarea obiectiv,urmind in mod correct #revederile bazei legislative in

domeniul de evaluare #entru evitarea #e viitor a unor eventuale conlicte cu #otentialii client cit si

cu irma in care activeaza

Ca#itolul trei, #rezinta su#oziiile /i restriciile #rinci#ale condiii le limitative care au sco#ul de a

#roteHa evaluatorul /i beneiciarul de eventualele litigii ce #ot a#rea n decursul evalurii ct /i n#erioada de du# evaluare.

Ca#itolul #atruAnaliza #ietii uniciare cu#rinde inormaia /i date des#re situaia #e #iaa

imobiliar.

Ca#itolul cinci 0 ?rocesul de evaluare 0 cu#rinde inormaia /i #a/ii #rocesului de evaluare. 8ta#ele

#eocesului de evaluare, metodele de evaluare, #recum si caracteristica obiectului evalurii

Ca#itolul /ase 7econcilierea valorii estimate re#rezinta ultima eta# a #rocesului de evaluare,

eta# n care se determin valoarea de #ia a bunului imobil lund n consideraie sco#ul evalurii

?entru evaluarea bunului imobil s-au luat n considerare urmtoarele abordri;

4


5/49

1.Abordarea com#arativ a vnzrilor

1. %etoda analizei com#arative a vnzrilor

2. %etoda alocaiei

". %etoda e'tragerii

2.Abordarea veniturilor

1. %etoda rezidual

ucrarea a ost eectuata in sco#ul evidentierii im#ortantei evaluarii ca activitate,ca #arte

integranta a sistemului economic a tarii,necesitatilor res#ectarii normelor si a intregului cadru

legislativ, #recum si amiliarizarea #ractica cu intreg #rocesul de evaluare a unui bun imobil.

T/6'&)& 1# I'-((/*'/ +6('-)&)( '/&)*((

Numele beneiciaruluiG numele evaluatorului3eneiciar; %elega Vitalie

8valuator; 5rg*ian Irina

Adresa beneiciarului 5r. C*i/inu, str. 3ucuresti, 12G"

Adresa evaluatorului 5r. C*i/inu, bd. Cuza Voda, 1)G"

3aza Huridic a eecturii evalurii Contract nr. din ..

+co#ul evalurii A#recierea valorii de #ia a obiectului evalurii

(estinaia evalurii Vnzarea cum#rarea obiectului evalurii(ata evalurii ").)".2)11

raicul lucrrilor de evaluare 1=.)".2)11 )2.)!.2)11

Ji#ul ra#ortului de evaluare 7a#ort n orm scris

D'*('*'/ +6('-)&)( '/&)*((

Adresa obiectului 5r. C*i/inu, bd. (ecebal, "4

Ji#ul obiectului evalurii 5biect comercial

(re#tul de #ro#rietate ?rivat

(estinaia evaluriiConsultarea clientului #rivind valoarea de #iaa obiectului evalurii

Cea mai bun /i eicient utilizare cumbuntirile e'istente

+e e'#loateaz n calitate de obiect comercial

Im#ortana istoric, cultural, ar*itectural aobiectului evalurii

Nu a ost de#istat

?otenialii cum#rtori Nu au ost de#istai

?ericole generate de mediul nconHurtor Nu au ost de#istate

Im#ortana /tiiniic, recreativ a obiectuluievalurii Nu a ost de#istat

!


6/49

C)*)& /&)-'( ')*+ &/ /-/ '/&)*(( :43; 1 euro 16,4&$1 lei

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii

1.D'((*'/ (()(( ' '/&)/*'

?rocesul de evaluare este o consecuvitate de #roceduri, care sunt utilizate de catre evaluator

#entru a estima valuarea bunului imobiliar.(e regul,lucrrile de evaluare sunt #recedate de

desa/urarea unui #lan conorm cruia se va ace evaluarea /i care va relecta #reviziunile, te*nice

/i metodele olosite #entru estimarea valorii bunului imobiliar.(at iind a#tul c coninutul

lucrrilor de evaluare de#inde de sarcinile ce stau n aa evaluatorului, de ti#ul valorii ce urmeaza i estimat,#revederiile legislaiei /i standartelor #roesionale.

Kna din eta#ele de evaluare este (einirea misiunii de evaluare care este eectuat de evaluator

n comun cu beniiciarul serviciilor de evalure /i are dre#t sco# stabilirea condiiilor /i criteriilor de

de/urare a lucrrilor de evaluare.(einirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente;

indentiicarea obectuluiE

identiicarea dre#turilor #atrimoniale asu#ra obectului evaluriiE

indentiicare sco#ului evaluariiE deiniia ti#ului valorii estimateE

idetiicarea domeniului de a#licare a rezultatelor evaluriiE

indentiicarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.

5biectul evalurii este identiicat du# numrul cadastral sau adres #o/tal.Identiicarea

include descrierea com#let a bunului imobiliar evaluat,#recum /i starea n care se al bunul.

Identiicarea com#let #resu#une,#e l:ng descrierea am#lasrii /i caracteristicilor te*nice a

obiectului,descrierea legal a bunului imobil,eectuat n baza documentelor ce conirm dre#turile

asu#ra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar de#inde nu numai de caracteristicile izice ale bunului, ci /i de

dre#turile #atrimoniale legate de bun. ?ersoana, dre#turile cruia sunt evaluate, #oate s #osede

doar, de e'em#lu, dre#tul de arend sau dre#tul de administrare economic. 3unul imobiliar #oate

avea servitude #e alte terenuri sau dre#tul de #ro#rietate #oate i grevat de servitude stabilite n

olosul altor bunuri imobiliare,la el dre#tul de #ro#rietate #ote i limitat de dierite reglamentri de

stat.Astel,#entru a determina valuarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate as#ectelelegale. 8valurarea #resu#une determinarea valorii bunului la o dat anumit,deoarece valoarea unui

6


7/49

obiect variaz n tim#. (e regul,data evalurii coincide cu data ultimii ins#ectri a bunului

imobiliar,eectuat n sco#ul determinrii strii reale a bunului evaluat /i conHucturii #ieii.

I.I.1 Noiunile utilizate n #rocesul evalurii1 Noiunile utilizate n #rocesul evalurii

Valoarea de pia suma estimat #entru care un activ ar #utea i sc*imbat, la data evalurii,

ntre un cum#rtor *otr:t s cum#ere /i .un v:nztor *otr:t s v:nd, ntr-o tranzacie liber

, du# un marLeting adecvat, n care iecare #arte a acionat n cuno/tin de cauz,

#rudent /i r constr:ngere.

Bun imobil sectoare de teren sau ameliorri am#lasate #e ele, cldiri, construcii, a#artamente /i

alte nc#eri izolate, care nu #ot i su#use de#lasrii r a cauza #agube directe destinaiei lor. Evaluare #rocesul de determinare a valorii #ro#rietii la o dat concret, in:nd cont de actorii

izici, economici, sociali etc., ce au inluen asu#ra valorii.

Obiectul evalurii bunul imobiliar su#us evalurii.

Data evalurii proprietii data la care a ost eectuat evaluarea #ro#rietii.

Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii /i calculul valorii,

ntocmite de ctre evaluator n orm scris sau electronic la inele #rocesului de determinare a

valorii obiectului evalurii. Valoarea de reconstituire suma c*eltuielilor totale necesare #entru crearea unei co#ii e'acte a

cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza #reurilor de #ia e'istente la data evalurii,

cu a#licarea materialelor /i te*nologiilor identice celor utilizate #entru construirea obiectului

evalurii /i in:nd cont de uzura lui.

Drepturile evaluate conorm Codului Civil al 7e#ublicii %oldova dre#tul de #ro#rietate asu#ra

bunului imobiliar include dre#tul de #osesiune, olosin /i de dis#oziie. ?osesiunea #resu#une

st#:nirea eectiv a bunurilor. Molosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iardis#oziia #revede determinarea destinului lui. ?ro#rietarul are dre#tul s eectueze dierite

tranzacii cu bunul imobiliar ce-i a#arine conorm egislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz

interesele /i dre#turile altor #ersoane, inclusiv nstrinarea averii n #ro#rietatea altei #ersoaneE

transmiterea dre#tului de utilizare, olosire /i m#rire a averiiE #unerea averii n gaH , etc..

Element de comparaie- caracteristica bunului imobil sau condiia de eectuare a tranzaciei

imobiliare care contribuie la sc*imbarea valorii obiectului evalurii.

Ajustare-suma care se adun sau se e'trage din #reul de vnzare a bunului imobil com#arabil

#entru a ine cont de dierenele ntre bunul imobil com#arabil /i bunul imobil evaluat.

=


8/49

Metoda cheltuielilor ti#ul de evaluare a #ro#rietii bazat #e determinarea valorii de construire,

modiicare /i e'#loatare a #ro#rietii, cu calculul tuturor ti#urilor de deteriorare.

Metoda analizei comparative a vnzrilor ti#ul de evaluare a #ro#rietii #e calea analizei

v:nzrilor obiectelor de com#arare a activelor du# eectuarea corectrilor cores#unztoare n baza

coeicienilor cores#unztori ce includ dierena dintre ei.

Metoda veniturilor !ti#ul le evaluare a #ro#rietii, bazat #e determinarea valorii veniturilor

ulterioare de la utilizarea lui..

"zura #izic a proprietii uzura #ro#rietii condiionat de mic/orarea ca#acitii de lucru n

urma at:t a nvec*irii izice evidente c:t /i a inluenei actorilor deavorabili e'terni..

Obiectul de comparare a proprietii< analogul obiectului evalurii ce se utilizeaz la calculareavalorii #ro#rietr.

$. C'*-((/-)& /&(-/=(( '/&)*((

8valuatorul este obligat; a> s eectueze evaluarea n conormitate cu #revederile legislaiei, cu standardele

naionale de evaluare /i cu contractul de #restare a serviciilor de evaluareE

b> s inormeze beneiciarul des#re im#osibilitatea eecturii evalurii din cauza

#roducerii /iGsau nenlturrii circumstanelor menionate la art.21 alin. /i la art.2" alin. n

termen de " zile de la data #roducerii acestor circumstaneE

c> s eectueze evaluarea n mod con/tiincios; s identiice /i s determine corect obiectul

evalurii, s stabileasc sco#ul evalurii /i #resu#usa a#licare a rezultatelor evalurii, s ia nconsiderare toi actorii eseniali ce inlueneaz asu#ra valorii estimative, s ntocmeasc un

ra#ort de evaluare obiectiv /i argumentatE

d> s asigure conidenialitatea inormaiilor urnizate de beneiciar, conorm legislaiei.

8valuatorul nu este n dre#t s stabileasc valoarea obiectului su#us evalurii n cazul n

care este;

a> #ro#rietar al obiectului evaluriiE

b> ondator, acionar sau #ersoan cu uncie de rs#undere a #ersoanei Huridice titular dedre#turi #atrimoniale asu#ra obiectului evaluriiE

$


9/49

c> beneiciar al serviciilor de evaluareE

d> rud sau soul uneia din #ersoanele menionate la lit.a>-c>.

Nu se admite intervenia beneiciarului sau a altor #ersoane interesate n activitatea

evaluatorului n sco#ul inluenrii asu#ra rezultatelor evalurii.

Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s de#ind de valoarea inal a

obiectului evalurii.

7s#underea material a ntre#rinderii de evaluare a de beneiciar #entru rezultatele

evalurii /i recomandrile ce in de aceasta se s#eciic n contractul de #restare a serviciilor de

evaluare.

8valuatorul #oart rs#undere administrativ sau #enal #entru alsiicarea rezultatelorevalurii, neres#ectarea #rinci#iilor de inde#enden, de con/tiinciozitate /i de conidenialitate

ale evalurii. Fn cazul de#istrii nclcrilor menionate /i cauzrii de #reHudicii beneiciarului,

ntre#rinderea de evaluare este obligat s le re#are conorm legislaiei.

3.C+(*/*'/ '2'-'*'*(( >( /&((*(( '/&)/-+*)&)(

7a#ortul de evaluare cu#rinde o mulime de su#oziii /i condiii restrictive care sunt #revzute

de regulamentul #rovizoriu ale 7.%oldova #rivind evaluarea bunurilor imobile /i standartele

euro#ene de evaluare /i internaionale.

Conditiile limitative re#rezinta constringeri im#use asu#ra evaluarii bunului imobil de catre

evaluator,beneiciarul serviciilor de evaluare,sau de unele acte normative.

+u#ozitiile si restrictiile ra#ortului de evaluare sint stabilite cu sco#ul de a #roteHa interesele

beneiciarilor si a evaluatorilor,#rintre cele mai im#ortante sint;

1.#rezentul ra#ort este autentic doar n ntregime /i doar n sco#ul indicat n el.

2.evaluatorul #resu#une li#sa actorilor ascun/i,ce inlueneaz asu#ra #rocesului evalurii,

asu#ra strii #ro#rietii imobiliare, construcia terenului. 8valuatorul nu duce rs#undere #entru

e'istena acestor actori ascun/i /ii nici nu este obligat s-i testeze.

".ra#ortul de evaluare conine o#inia #roesional a evaluatorului reeritor la valoarea de #ia a

obiectului evalurii /i nu garanteaz a#tul c acesta va i vndut n condiii libere de #ia la #reul,egal cu valoarea obiectului,indicat n ra#orul dat.

&


10/49

4.#rerea evaluatorului #rivitor valorii de #ia a obiectului evalut este variabil doar la data

evalurii.8valuatorul nu duce rs#undere #entru sc*imbrile economice, Huridice /i a altor actori,

care #ot a#rea du# evalurii, /i #ot inluiena asu#ra #ieii imobiliare, /i res#ectiv asu#ra valorii

de #ia a obiectului evalurii.

!.evaluatorul nu duce rs#undere #entru descrierea Huridic a dre#turilor de #ro#rietate a

obiectului evaluat sau #entru c*estiunile ce in de e'aminarea lor.(re#tul de #ro#rietate se

consider autentic.5biectul evalurii se consider inde#endent de alte #retenii sau restricii dec:t

cele indicate n #rezentul ra#ort.

6.nici beniiciarul, nici evaluatorul nu este n dre#t s utilizeze ra#ortul n alt sco# dect cele

indicate n #rezentul ra#ort. 7a#ortul de evaluare trebuie s ie ntocmit n conormitate cu #revederile legislaiei /i

standartelor de evaluare ale 7.%oldova.8valuatorul trebuie s conirme #rin modul de #rezentare /i

#rin te*nologia sa cE

-airmaiile /i a#tele, ce se conin n ra#ortul dat, sunt cosiderate corecte /i autenticeE

-analiza inormaiei, o#iniile /i concluziile cu#rinse n ra#ort cores#und legislaiei n vigoare,

cerinelor standartelor #roesionale euro#ene, a#robate #entru evaluarea #ro#rietailor imobiliareE

-analiza, #rerile /i concluzia coincid cu su#oziiile /i restriciile luate n consideraie /i re#rezint#rerea #ersonal, inde#endent /i #roesional a evaluatoruluiE

-evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de #ers#ectiv, vizavi de obiectul evalurii /i

este liber de orice angaHament su#limentar


11/49

restul #ieilor;cererea,oerta,#reul,concurena .Fnsa s#re deosebire de restul #ieilor, #iaa unciara

este inelastica, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat.

a rindul sau #iata unciara este re#rezentata de urmatoarele sectoare;#iata terenurilor

agricole,#iata terenurilor constructiilor locative,#iata loturilor constructiilor individuale,#iata

loturilor constructiilor comerciale,s.a.

P(/-/ &+-)*(&+* ' -'*' ?'-*) +-*)=(( &+/-('

?reurile medii la loturi de teren #entru #erioada anului 2))& au rmas #ractic nemodiicate,

variaiile ne de#asind limitele de =-1) .Cu toate c cantitatea loturilor de teren cu destinaie

neagricol este limitat, circulaia #ieei este nesemniicativ, tranzaciile se #roduc, n cele maidese cazuri, r a deveni #ublice. Fn s#ecial acestea se reer la centrul #restigios al ora/ului.

Indierent de statutul terenului, #e toi cum#rtori #oteniali i reunesc acelea/i ntrebri;

am#lasare , #rezena comunicaiilor inginere/ti, orma lotului, su#raaa lotului,

drumuri de acces.

?:n recent a e'istat o metod destul de rs#:ndit de ac*iziionare a terenului n #ro#rietate

#rivat. Musese suicient de a lua lotul n c*irie, de a nce#e construcia /i a#oi de a-l #rivatiza la

#re normativ, dre#t cel aerent la cldire. Jotu/i, de c:nd au ncetat licitaiile de v:nzare a

dre#tului de arend asu#ra loturilor libere, sursa dat #ractic s-a e#uizat. ?rimria deocamdat nu

#roduce realizarea loturilor de la licitaii. Fn aceast situaie v:nztorii #rivai re#rezint sursa unic

de oert #e #iaa. Oi ace/tia menin #reurile /i nu le mic/oreaz, indierent de discuii des#re criz

/i c*iar o oarecare mic/orare a volumului de v:nzri. Cu toii au ocu#at o #oziie de a/te#tare.

Kltima licitaie de v:nzare a terenului din ca#ital #entru construcie a avut loc n se#tembrie

anului 2))6. (e atunci sursa desc*is de alu' al loturilor #e #iaa #rimar, de a#t, a ost blocat.

a /edina consiliului munici#al din 22 mai 2))$, a ost #us ntrebarea des#re inerea concursului

desc*is de alegere a organizatorului licitaiilor unciare. Comisia de organizare a licitaiilor

unciare n ?rimria ca#italei a totalizat concursul de alegere a o#eratorului v:nzrilor de licitaie.

oturile de teren din nou se vor vinde la licitaii #ublice. 5ertele la licitaii /i cele ale concursului

comercial indiscutabil vor i cu interes #entru cum#rtori.

?iaa loturilor de teren din munici#iu geograic se #ot diviza n c:teva #ri condiionate, #entru

care sunt s#eciice tendinele #ro#rii de dezvoltare. +e#arat se #oate e'amina #artea central, cea

de #restigiu a ora/ului. (ar acolo #ractic nu au mai rmas loturi libere. Jranzaciile sunt de caracter

unic, e'clusiv, de aceea este oarte diicil de a deduce #entru acestea costul de #ia mediat.

+e nregistreaz maHorarea oertei de terenuri cu destinaie agricol, reeritor la loturi de teren11


12/49

#entru construcie. Aici oerta #revaleaz asu#ra cererii.(e un interes s#orit beneiciaz loturile de

teren sub construcie de locuit, am#lasate n suburbie a#ro#ierea C*i/inului; Jo*atin, 3acioi,

Cricova, Vadul-lui-Vod, +tuceni, (umbrava etc. Actualmente #e #iaa imobilului a a#rut o

tendin nou n domeniul imobilului e'travilan. +e au n vedere or/ele cu vile. +e #oate gsi

variante de am#lasare la cinci-o#t Lm de la ca#ital. Ceea ce une/te toate aceste #roiecte este

cores#underea 0tradiiilor euro#ene de ar*itectur /i cerinelor moderne a de construcie a

imobilului e'travilan conortabil /i inoensiv. Fn or/ele se #revede inrastructura inde#endent;

centru de aaceri, su#ermarLete, caenele /i baruri, centru de itness, armacii, terenuri de Hoac

#entru co#ii. Fn ultimul tim# oamenii tot mai des #reer casa #ro#rie s#aioas n suburbii ecologic

curate, n ora/e lini/tite sau or/ele nc*ise.

L+-)*( ?'-*) &(*( ' (&

a acest segment al #ieei imobiliare se #oate reeri toate obiectele imobiliare ale clasei date,

am#lasate n raza de 1)-2) Lm de la ora/, at:t n localiti, c:t /i n ntovr/iri #omicole .

7olul determinant l Hoac #rezena minimului de inrastructur /i comunicaii sau #robabilitatea

dezvoltrii acestora n #ers#ectiv.

Indierent de unele ncetiniri ale ritmurilor de cre/tere a #reurilor la aceast clas imobiliar,acestea totu/i au ost #uin mai mari dec:t ritmurile de cre/tere la imobil n total n mun. C*i/inu.

?reurile medii la un ar de teren constituiau de la 1))) #:n la 4))) euro n uncie de a#ro#ierea

F? de C*i/inu, nivelul dezvoltrii inrastructurii /i grad de #restigiu al acestuia.

%ic/orarea cererii la loturi n a doua Humtate 2))$ este legat, #e de o #arte, de sezonalitatea

v:nzrilor clasei date a imobilului /i, #e de alt #arte, de situaia inanciar /i economic instabil.

Fn anii #recedeni cre/terea continu a #reurilor la imobil mboldea o anumit cerere de loturi /i n

#erioad tomnatic. ?osibilitatea de cum#rare a imobilului la #reuri stabilite #rimvara, laa/te#tarea stabilirii nivelului mai nalt de #reuri #rimvara urmtoare im#unea o anumit #arte a

cum#rtorilor #oteniali s eectueze cum#rarea toamna. Fn a doua Humtate a anului 2))$

tendina dat s-a modiicat. A/te#tarea scderii #reurilor la imobil reduce cererea cum#rtorilor

#oteniali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la r:ndul su, cel mai #robabil, va duce la mic/orarea

alu'ului de investiii /i ncetinirea ritmurilor dezvoltrii inrastructurilor F?.

Pin:nd cont de situaia actual, at:t n lume, c:t /i n interiorul rii, se #oate #resu#une, c n

anul viitor cererea de cldiri inite ietine, utile #entru locuin, am#lasate n a#ro#ierea

C*i/inului, nu se va mic/ora. (eicitul masei monetare #oate c*iar #uin mboldi cererea la

12


13/49

acestea. +imultan urmeaz de a/te#tat mic/orarea cererii de loturi libere #entru construcie.

L+-)*( ' -'*' ?'-*) +-*)=(' +'*(/&

Fn segmentul dat al #ieei imobiliare observm doar stagnarea cre/terii costului se considera ca

loturile lic*ide re#rezint un deicit, de aceea acestea /i menin costul, iar unele c*iar se vor

scum#i. Fnainte de toate, acestea sunt loturi mici #entru construcie comercial /i de oiciu cu

inrastructura deHa dezvoltat av:nd su#raa de cel mult ! ari.

a momentul dat eroarea v:nztorilor loturilor de teren const ntr-aceea, c ace/tia #rivesc

v:nzarea lotului de teren dre#t v:nzarea su#raeei lotului ns/i, cum#rtorii la r:ndul su #rivesc

lotul de teren dre#t #osibilitatea construciei #e acesta a unui obiect imobiliar. Astel 2 dieriteloturi cu aceea/i su#raa #ot varia oarte mult #rin aceea, c unul are su#raaa de construcie $)

/i cellalt "!, unul av:nd ca#acitatea de altitudine ma'im de 16 etaHe, iar cellalt " etaHe. Fn

maHoritatea cazurilor v:nztorii /i #uneau n v:nzare loturile de teren r un Certiicat de

urbanism, #roiect, Autorizaie de construcie /i alte documente, din cauza c*eltuielilor de tim# /i

inanciare s#orite, dar aceasta este #ractica mondial c:nd lotul se vinde cu documentaie #regtit

#entru viitoarea cldire. (at iind cele e'#use,se #oate mentiona c la mic/orarea cererii de loturi

de teren, #regtirea documentelor #rivind lotul de teren va i un argument im#ortant #entruv:nztor la v:nzarea acestuia, astel mic/or:ndu-se termenul v:nzrii /i obin:ndu-se costul

convenabil. Costul de #ia al loturilor de teren #entru construcie n mun. C*i/inu #entru #erioada

dat n uncie de destinaie n medie a constituit;

1. (estinaie social-cultural 2! ))) "! ))) euro G 1 ar.

Costurile v:nzrii ma'ime n mrime de !))))-1))))) euro G 1 ar, se observ la loturi de teren

mici am#lasate #e artere #rinci#ale ale sectoarelor mun. C*i/inu; 3d. (acia, (ecebal, Jraian,

%oscova, %.3tr:n, C. Ie/ilor, #arte de oicii a sectorului Centru, #erimetru str.Jig*ina, %ateevici,J.Ciorb, "1 august /i se#arat bd. Otean cel %areE

2. (estinaie industrial !)))-$))) euro G 1 arE

". (estinaie de locuit 1=)))-2!))) euro G 1 ar.

F/-+*(&+* ' /'-'/2 /&+/*'/ -'*')&)(

In general valoarea unui teren urban este determinat de gradul de atractivitate al acestuia, grad

determinat de nivelul de servicii /i de locuri de munc oerit. Acest grad de atractivitate este

generat de urmatorele gru#e de actori;

1"


14/49

economici;

sociali;

administrativi, politici i juridici;

de mediu;

- Kn actor im#ortant este am#lasamentul. Accesibilitatea ctre locurile de munc /i ctre

diverse servicii urbane re#rezint argumente care inlueneaz decizia actorilor urbani,

#ublici /i #rivai, #rivind alegerea unui am#lasament. (e e'em#lu, am#lasarea unui edeiciu

va ine seama de accesibilitate /i de calitatea cadrului nconHurtor. ?ers#ectiva unui venit /i

a nivelului de im#ozit #e teren inlueneaz alegerea am#lasamentelor comerciale.

- Alt actor l re#rezinta venitul care #oate i generat de construcie, as#ect care se oglinde/te

n ti#ul de olosin a terenului /i de gradul de intensitatea cu care terenul este olosit. In

acest caz, valoarea terenului urban este #uternic inluenat de #olitica de utilizare a

terenului urban, #olitic organizat de autoritile #ublice locale /iGsau centrale.

- Mactorul costului economic al terenului care este determinat de investiiile n inrastructur /i

de investiiile n serviciile #ublice. Costul economic al terenului creeaz baza stabilirii

valorii terenului /i determin dieritele valori ale terenurilor urbane. Aceste dou as#ecte

sunt cruciale #entru activitile #ieei de terenuri /i #entru stabilirea c*iriei #e terenurile

urbane.

- Mactorul de utilitate social. Acesta nu este ca#abil s regleze #reul de #ia al terenurilor

urbane #e baza unei com#etiii libere, dar #oate inluena nivelul de atractivitate care este

coninut n #reul terenului. Aceast valoare este creat de investiii /i de deciziile

#laniicrii urbane /i este legat de aciuni de e'#ro#riere .

14


15/49

5. PROCESUL EVALUARII

?rocesul de evaluare re#rezint o consecutivitate de #roceduri care sunt utilizate de ctre

evaluatori #entru a estima valoarea bunului imobiliar.

Fn sco#ul estimrii valorii de #ia a obiectului dat au ost e'ecutate urmtoarele #roceduri;

Identiicarea obiectului evalurii /i dre#turilor de #ro#rietate, care include ins#ectarea obiectului

evalurii, studierea documentaiei te*nice, etc.E

Colectarea /i analiza inormaiei necesare #entru estimarea valorii de #iaE

A#licarea metodelor de evaluare;

- metoda c*eltuielilorE

- metoda analizei com#arative a v:nzrilorE

- metoda venituluiE

7econcilierea valorilor /i estimarea valorii inaleE

Fntocmirea ra#ortului de evaluare.

5.1 C/*/-'*(-(/ +6('-)&)( '/&)/*((

C/*/-'*(-(/ -'*')&)( T/6'&)& $D')(*'/ C/*/-'*(-(/

Adresa obiectului %un.C*isinau,bd.(ecebal "42. Am#lasarea sectorul 3otanica".?articularitati locale de am#lasare;

- iesire la magistrale mari

- accesul trans#ortului

-am#lasarea in ra#ort cu strada

#rinci#ala

- intensitatea de#lasarii trans#ortului

e strada

este

inalt

#e strada #rinci#ala

de#lasarea in ambele direcii

cores und normelor

4. (estinatia bunului imobil

restaurant-ca9 !. 7elieul im#reHurimii linistit

6. +u#raata lotului de teren ),1!*a =. +eismicitatea terenului = baluri$. Morma terenului neregulata

1!


16/49

&. otul de teren este marginit;

- la nord-est

- la nord-vest

- la sud-vest

- la sud-est

?arc de odi*na

Cladiri de locuit

bd.(ecebal

bd.(ecebal1).7etelelele ingineresti;

- a#educt

- canalizare

- incalzire

- electricitate- teleon

- alimentarea cu gaz

este

este

este

estee'ista

e'ista11.Mactori esentiali evidentiati din

am#lasarea obiectului

obiectul evaluarii dis#une de atractivitate comerciala in

calitate de oiciu si #rezinta interes #entru investirea

ca#italului #otentialilor investitori

12. (istana #in ladrum A#ro#iat

1".Ji#ul drumului /osea de ti# greu

14. +ursa inormatiei ins#ectarea naturala a obiectului

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii

5.$ A/&(2/ '&'( /( 6)' ( '(('-' )-(&(2/*(

Cea mai buna si eicienta utilizare este un conce#t utillizat de +tandardele Internationale de

8valuare si este olosit #e larg de evaluatorii din America de Nord. (escrierea acestui #rinci#iu

se contine in +tandardele 8uro#ene de 8valuareQ!.aliniatul14R.

?rinci#iul celei mai bune si eiciente utilizari este deinit ca utilizarea cea mai #robabla abunului, care este #osibila din #unct de vedere izic si Hustiicata in mod cores#unzator,

16


17/49

admisibila din #unct de vedere legal, eicienta din #unct de vedere economic si din care rezulta

cea mai mare valoare a bunului su#us evaluarii. Ktilizarea care duce la cea mai mare valoare

este considerate cea mai buna asi eicienta utilizare si va cores#unde deinitiei valorii de #iata.

?rinci#iul celei mai bune si eiciente utilizari ia in consideratie actori maHori ce

inluienteaza valoarea bunului imobiliar; economici, sociali, Huridici, izici, intrunind si alte

#rinci#ii de evaluare mentionate anterior.

T/6'&)& 3

I(/-+*( /*M/@/2(

/&('-/*S/&+ ' *))'='

?lata de arend, euro G m2 G lun 1! 11 14?ierderi, 1) 1) 12

AHustarea #entru #ierderi de la neac*itarea #liide arend,

1) 1) 1)

Alte venituri, euro G an - - 11))C*eltuieli o#eraionale, ") ") "!7ata de ca#italizare, 14 14 1!

A*@)'-/*'/ '&'( /( 6)' >( '(('-' )-(&(2*(Venitul brut #otenial, euro 11=))) $!$)) 1)&2))(educerea #entru s#aiile libere, euro 1=))) $!$) 1"1)4Alte venituri, euro G an 11))Venitul brut eectiv, euro 1)!")) ==22) &6)&6C*eltuieli o#eraionale, euro "1!&) 2"166 "$22)Venitul o#eraional net, euro G an ="=1) !4)!4 !=$=6Valoarea obiectului evalurii, euro !26!)) "$61)) "$!$4)

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor

und n consideraie rezultatele obinute, #utem concluziona c utilizarea obiectuluievalurii de ctre #ro#rietarul acestuia n calitate de bar este eicient

8stimarea ratei de ca#italizare se realizeaz utiliznd metoda cumulativ care #resu#une

nsumarea estimrilor individuale a iecrei com#onente a ratei de ca#italizare;

R = Rf.r.+ Rl+ Rm.i.+ Rr+ Rn..r.,


18/49

Rn.r.- norma de restituire a ca#italului.

7ata real a rentabilitii se determin n baza analizei investiiilor inanciare r risc

sau cu risc minim stabilit #entru toate investiiile din economia naional /i constituie la data

evalurii, conorm datelor 3ncii Naionale a %oldovei =.

?rima #entru riscul lic*iditii reduse se determin conorm relaiei;

Rl= texp/ 12 'Rf.r


19/49

5.3 A6+*/*'/ //&(2'( +?/*/-(' / 2*(&+*

Abordarea vnzrilor com#arabile #resu#une estimarea valorii de #ia a lotului de teren

n baza analizei com#arative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au ost

vndute recent /i aHustrii #reurilor de vnzare #entru dierenele ntre aceste bunuri /i obiectul

evalurii.Abordarea vnzrilor com#arabile se a#lic n baza urmtoarei #roceduri standarde;

deinirea misiunii de evaluareE

colectarea /i analiza datelor de #ia n sco#ul selectrii #ro#rietilor com#arabileE

identiicarea unitilor /i elementelor de com#araieE

determinarea mrimii aHustrilor /i corectarea #reurilor de vnzare a bunurilor imobiliare

com#arabileE

analiza #reurilor aHustate ale #ro#rietilor com#arabile #entru a determina valoarea de

#ia a #ro#rietii evaluate.

Colectarea /i analiza datelor de #ia #entru bunurile imobiliare similare obiectului

evalurii este una din cele mai im#ortante eta#e ale metodeiE aici evaluatorul determin numrul

vnzrilor com#arabile necesar #entru analiz. AHustrile snt a#licate #entru maHorarea sau

diminuarea #reurilor bunurilor imobile com#arabile /i sunt a#licate n consecutivitatea;

1> aHustarea #entru dre#turile de #ro#rietate transmiseE

2> aHustarea #entru condiiile de inanareE

"> aHustarea #entru condiiile vnzareE

4> aHustarea #entru condiiile #ieei data tranzacieiE

!> aHustarea #entru am#lasare /i condiiile izice.

AB)-/*'/ ?'-*) *'?-)& ' ?*+?*('-/-' #reul bunului imobil de#inde de avantaHele

obinute odat cu #reluarea dre#tului de #ro#rietate asu#ra lui. (ac dre#tul de #ro#rietate

asu#ra obiectului evalurii este absolut, iar cel al bunului imobil com#arabil este grevat de alte

dre#turi reale, evaluatorul trebuie s eectueze corectri ale #reului de vnzare a obiectului

1&


20/49

com#arabil, mrimea aHustrii iind egal cu valoarea de #ia a dre#turilor adiionale asu#ra

bunului imobil.

AB)-/*'/ ?'-*) +(=((&' ' (/=/*' estimarea acesteea de#inde de acordul ntre

cum#rtor /i vnztor #rivind condiiile eecturii /i inanrii tranzaciei. Aceast aHustare este

a#licat n cazurile cnd cum#rtorul #lte/te creditorului dobnd #entru creditul acordat n

sco#ul #rocurrii bunului imobil sau cnd vnztorul #artici# la inanarea tranzaciei, acordnd

cum#rtorului un credit i#otecar.

AB)-/*'/ ?'-*) +(=((&' -*/2/=('(relect condiiile ati#ice ale tranzaciei, cum ar

i termenii restrn/i de vnzare a lotului de teren, e'istena unei relaii s#eciale ntre #rile

im#licate n tranzacie; de rudenie, de aaceri sau interese inanciare comune.AB)-/*'/ ?'-*) +(=((&' ?('='(#resu#une luarea n considerare a evoluiei #reurilor

#e #iaa imobiliar n #erioada ntre data evalurii /i data cnd a ost eectuat vnzarea bunului

imobil com#arabil, innd cont de inlaie, modiicarea legislaiei iscale /i legislaiei n general,

sc*imbrile n structura cererii /i a oertei bunurilor imobile, etc.

AB)-/*'/ ?*'=)*(&+* ?'-*) /?&//*' este eectuat n cazurile cnd am#lasarea

bunului imobil com#arabil dier de am#lasarea obiectului evalurii.

AB)-/*'/ ?*'=)*(&+* ?'-*) /*/-'*(-((&' (2('este a#licat #entru dierenele ntrecaracteristicile izice ale obiectelor com#arabile /i obiectul evalurii, iind analizat iecare

caracteristic n #arte.

AB)-/*'/ ?*'=)*(&+* ?'-*) /*/-'*(-((&' '++(' este eectuat n cazul

evalurii loturilor de teren care genereaz venit. Fn cadrul acestor caracteristici sunt incluse;

c*eltuielile o#eraionale, calitatea administrrii, #lata de arend, condiiile /i termenii

contractului de arend.

AB)-/*'/ ?*'=)*(&+* ?'-*) ('*'=('*'/ +)& ' +&+(= este eectuat ncazul cnd modul de olosin curent al lotului de teren com#arabil, dier, dar nu esenial, de

modul de olosin ale obiectului evalurii.

AB)-/*'/ ?'-*) +?+'-'&' /&+*(( ' ) - &'@/-' ' 6))& (+6(&se a#lic n

cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au #artici#at /i alte bunuri ce nu snt

considerate imobile; cum ar i; utilaHe /i ec*i#amente de #roducie, mobilier, /.a.

5.3.1 M'-+/ //&(2'( +?/*/-( / 2*(&+*

2)


21/49

%etoda vinzarilor com#arabile Q2, ca#itolul 4R este cea mai des utilizata #entru estimarea

valorii terenului si metoda #rioritara in cazul in care sunt dis#onibile suiciente vinzari

com#arabile. Vinzari com#arabile sunt considerate vinzarile #ro#rietatilor imobiliare similare

#ro#rietatii evaluate din #unct de vedere al caracteristicilor legale, economice si izice.

Krmatoarea regula generala este a#licata in cazul selectarii vinzarilor com#arabile; evaluatorul

trebuie sa reduca la ma'im dierentele intre #ro#rietatile com#arabile si obiectul evaluat, #entru

caracteristicile care #rezinta diicultati in determinarea marimii aHustarilor, in s#ecial daca

aHustarile necesare sunt destul de inseminate.

(e regula vinzarile com#arabile sunt selectate in baza caracteristicilor #rinci#ale ale

terenurilor, in #rimul rind tinind cont de am#lasare si marime. 8ste im#ortant de selectatunitatea de com#arative adecvata. ?rin reducerea #retului la o unitate de com#aratie, deosebirile

izice in marime sau orma #ot i mai usor luate in consideratie.

Kn as#ect im#ortant al metodei vinzarilor com#arabile este caracterul nelinear al valorii

terenului. 5data cu cresterea su#raetei totale, valoarea #e unitate de masura tinde sa descreasca.

%etoda analizei com#arative a vnzrilor este cea mai util metod atunci c:nd recent au

ost v:ndute un numr de bunuri imobile similare, sau n #rezent ele sunt #use n v:nzare n#iaa bunului imobil evaluat. Molosind aceast metod un evaluator obine un indicator de

valoare #rin com#araia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite v:nzri

com#arabile. ?reurile de v:nzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca iind cele mai

com#arabile, au tendina de a indica un interval n care se va ala valoarea bunului imobil

studiat.

Kn evaluator estimeaz msura similaritii sau dierenele dintre bunul imobil studiat /iv:nzrile com#arabile #rin e'aminarea dieritor elemente de com#araie.

dre#turile transmise

condiiile de inanare

condiiile de v:nzare

c*eltuialile cute imediat du# cum#rare

condiiile #ieei

am#lasarea

caracteristicile izice

21


22/49

caracteristicile economice

utilizarea

(u# aceea se a#lic aHustri n bani sau n #rocente la #reul v:nzrii iecrui din bunuri

imobile com#arabile. AHustrile se ac la #reurile v:nzrilor deoarece #reurile acestor bunuri

imobile sunt cunoscute, atunci c:nd valoarea obiectului studiat nu este cunoscut. ?rin aceast

#rocedur com#arativ evaluatorul estimeaz valoarea deinit n #roblem la o dat anumit.

A/a actori cum ar i multi#licatorul venitului sau rata ca#italizrii la el #oate i e'tras

#rin analiza com#araiei v:nzrilor. Fn metoda com#araiei v:nzrilor evaluatorii consider

acestea date, dar nu le trateaz ca elemente de com#araie. Ace/ti actori de obicei sunt olosii

n metoda ca#italizrii venitului.

%etoda se bazeaz #e dou com#araii a v:nzrilor #e #ia #entru a determina corecia n

unul dintre elementele de com#araie. Fn acela/i tim#, im#licarea n v:nzarea de obiecte

com#arabile trebuie s ie identic n toate modurile, cu e'ce#ia unuia #e care aHustarea se

eectueaz.

T/6'&)& 4.C/&)&/*'/ /&+*(( ' ?(/= / -'*')&)( ?*( //&(2/ +?/*/-( / 2*(&+*

Indicatorii Terenul

Evaluat

3otanica,bd.(ecebal,

"4

T'*'//&+@(

1Jelecentru,

str.

+c*inoasa,6$a

T'*'//&+@(

$Centru,str.?iaa

Vec*e,1

T'*'//&+@(

3Jelecentru,

str./os.

@ince/ti

T'*'//&+@(

43uiucani,

str.7o/iori

P*'-)& ' (2/*' / -'*')&)(%')*+

112))) 1)))))) 1=!))) &!)))

S)*/ &&&.md16.)".2)11

&&&.md=.)".2)11

&&&.md=.)".2)11

&&&.md=.)".2)11

S)?*//=/ -'*')&)( ,/*( 1!,) 14,) 1$,) 11,) 1",)P*'=)& ))( /*%')*+ $))) !!!!6 1!&)& =")$

D*'?- ' ?*+?*('-/-' #rivat #rivat #rivat #rivat #rivat

Corecia 1.) 1.) 1.) 1.)

22


23/49

?reul corectat, euro $))) !!!!6 1!&)& =")$C+(=((&' ' (//*' (e #ia (e #ia (e #ia (e #ia (e #ia

Corecia 1.) 1.) 1.) 1.)?reul corectat, euro $))) !!!!6 1!&)& =")$C+(=((&' +'*-'( (e #ia (e oert

(e oert

(e oert

(e oert

Corecia

).& ).& ).& ).&?reul corectat, euro =2)) !)))) 14"1$ 6!==

D/-/ (2/*(( )".2)11 )".2)11 )".2)11 )".2)11Corecia 1.) 1.) 1.) 1.)

?reul corectat =2)) !)))) 14"1$ 6!==A?&//*'/ 3otanica Jelecentru Centru Jelecentru 3uiucani

Corecia 1.1 ).$ 1.1 1.1

?reul corectat, euro =&2) 4)))) 1!=!) =2"!S-/*'/ '+&+@( bun bun satiscto

arebun bun

Corecia1.) 1.)4 1.) 1.)

?reul corectat, euro =&2) 416)) 1!=!) =2"!F+*/ '-+*)&)( neregulat neregulat neregulat dre#tung*i neregulat

Corecia 1.) 1.) ).&$ 1.)

?reul corectat, euro =&2) 416)) 1!4"! =2"!C+*'=(/ &/ )?*//= 1.)1 ).&= 1.)4 1.)2

?reul corectat, euro =&&& 4)"!2 16)!2 ="$)A'/B*( (@('*'>-( toate toate toate toate toate

Corecia 1.) 1.) 1.) 1.)

?reul corectat, euro =&&& 4)"!2 16)!2 ="$)D(-/-/ ' &' '-*)% 6.! 11 1 6.! =

Corecia 1.)4 ).&4 1.) 1.)

?reul corectat, euro $"1& "=&"1 16)!2 ="$)P/-/% @*/' 2 11 " ! 16

Corecia 1.)" 1.) 1.) 1.)4

?reul corectat, euro $!6& "=&"1 16)!2 =6=!C+*'=(/ @''*/& 1.)=11 ).6$2$ 1.))&) 1.)!)2

V/&+/*'/ /6+&)- % = "2 1 !

2"


24/49

P+'*'/ 2 1 4 "P*'=)& +*'-/- '()

?+'*/-% 1 /*

S 14$30

V/&+/*'/ -'*')&)( '/&)/-%')*+

14$30G15H$13450

V/&+/*'/ -'*')&)( '/&)/- %')*+

$13450

Sursa: Completat din anexa 1

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')*(&+* ?'-*) +-*)(*'/ ' ?*+?*('-=( (+6(&(/*'+'*(/&'% '-'*(/- ?*( '-+/ //&(2'( +?/*/-(' / 2*(&+* '-' ' $13450 '

')*+% /) ' 3519791 &'( ,1')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

5.3.$M'-+/ /&+/=('(

%etoda alocaiei Q2, al. 1)=R este utilizat #entru determinarea valorii terenurilor cu

construcii. %etoda n cauz #oate i a#licat res#ectnd urmtoarele condiii;

a> dis#onibilitatea inormaiei #rivind #reurile de vnzare ale bunurilor imobile similare

obiectului evaluriiE

b> e'istena inormaiei veridice #rivind #onderea valorii terenului n valoarea bunului

imobil com#le'E

c> cores#underea mbuntirilor de #e teren criteriului cele mai bune /i eiciente utilizri.

Krmtoarele eta#e snt a#licate n cadrul metodei alocaieiQ2, al. 1)$R;

24


25/49

a> determinarea #rinci#alilor actori de inluen asu#ra valorii bunului imobil com#le',

#arte com#onent al cruia este terenul evaluatE

b> determinarea #reurilor de vnzare #entru bunurile imobile com#arabile bunului imobil

com#le' din care ace #arte terenul evaluatE

c> estimarea aHustrilor #entru deosebirile ntre bunurile imobile com#arabile /i bunul

imobil com#le' din care ace #arte terenul evaluatE

d> aHustarea #reurilor bunurilor imobile com#arabileE

e> estimarea valorii bunului imobil com#le' din care ace #arte terenul evaluatE

> determinarea #onderii valorii terenului n valoarea bunurilor imobile com#le'e

analogice;

E1

1

1

BC

teren

!

!m = E

2

2

2

BC

teren

!

!m = E

"

"

"

BC

teren

!

!m =

n

mmmm"m

n

a

++++=

*> calcularea valorii terenului evaluat;

Em!!BCevaluatteren =

T/6'&)& 5.C/&)&/*'/ /&+*(( ' ?(/= / ))&)( I+6(& C+?&'J ( /*' /' ?/*-'-'*')& '/&)/- ?*( '-+/ /&+/=('(

Indicatorii

3IC,3otanica,

bd.(ecebal,"4

3ICW1,

3uiucani,str.Calea8silor, 22

3IC W23otanica,

bd.(ecebal,16

3IC W"3uiucani, =

Lm de lacentru

P*'=)& ' 2/*' % ')*+ "!)))) &=!))) 46))))

S)*/ &&&.md &&&.md &&&.md

2!


26/49

D*'?-)& ' ?*+?*('-/-' #rivat #rivat #rivat #rivat

Corecia 1.) 1.) 1.)

?re corectat, euro "!)))) &=!))) 46))))C+(=((&' ' (//*' (e #ia (e #ia (e #ia (e #ia

Corecia 1.) 1.) 1.)

?re corectat, euro "!)))) &=!))) 46))))C+=((&' +'*-'( (e #ia (e oert

1!(e oert

1!(e oert

1!Corecia ).$! ).$! ).$!

?re corectat, euro 2&=!)) $2$=!) "&1)))D/-/ (2/*(( )".2)11 )".2)11 )".2)11

Corecia 1.) 1.) 1.)

?re corectat, euro 2&=!)) $2$=!) "&1)))

A?&//*'/ 3otanica 3uiucani 3otanica 3uiucaniCorecia 1.1 1.) 1.1

?re corectat, euro "2=2!) $2$=!) 4")1))S)?*//=/ +-*)=('(% $ 6!) 4"" &!2 6!)

Corecia 1.)4 ).&4 1

?reul corectat, euro "4)"4) ==&)2! 4")1))S)?*//=/ -'*')&)(% /*( 1! &.! 14 11

Corecia 1.)! 1.)1 1.)4

?reul corectat, euro "!="!= =$6$1! 44=")4C+*'=(/ @''*/& 1.)21) ).$)6& ).&=24

V/&+/*'/ /6+&)- % 2 1& "P+'*'/ " 1 2

P*'=)& +*'-/- '() ?+'*/-% ')*+ G


27/49

))&(+6(&

+?&'J

S)?*//=/-'*')&)(%

/*(

P*'= '?(/=%

')*+K/*V/&+/*'/-'*')&)(

V/&+/*'/6))&)( (+6(&

+?&'J

P+'*'/ /&+*((

-'*')&)( /&+/*'/ 6))&)((+6(& +?&'J

1 &.! 1&1"4 1$1=$) "!)))) ).!1&4

2 14 14&1) 2)$=!) &=!))) ).2141

" 11 1!!1" 1=)64! 46)))) )."=11

P/ 0.38$

VP-'*' H 458858G0.38$ H 1895$ ')*+

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')&)(% '-'*(/- ?*( '-+/ /&+/=('(% +-(-)('

1895$ ')*+ /) $ 78 018 &'( . ,1')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

5.3.3 M'-+/ 'J-*/=('(

%etoda e'traciei Q2, al. 1)&R se utilizeaz #entru evaluarea terenurilor cu construcii, cu

condiia e'istenei inormaiei des#re #reurile de vnzare a bunurilor imobile n com#onena

crora intr terenuri similare terenului evaluat.

Krmtoarele eta#e snt a#licate n cadrul metodei e'tracieiQ2, al. 11)R;

a> determinarea #rinci#alilor actori de inluen asu#ra valorii bunului imobil

com#le', #arte com#onent a creia este terenul evaluatE

b> determinarea #reurilor de vnzare #entru bunurile imobile com#arabile bunului


c> estimarea aHustrilor #entru deosebirile ntre bunurile imobile com#arabile /i bunul


d> aHustarea #reurilor bunurilor imobile com#arabileE

e> estimarea valorii bunului imobil com#le' din care ace #arte terenul evaluatE

2=


28/49

> calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de #e terenul

evaluatE

g> calcularea valorii terenului #rin e'tragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a

mbuntirilor din valoarea bunului imobil com#le'.

( )

E

E

E

#!R!"!"

#!R!"!"

#!R!"!"

BCteren

terenBC

terenBC

+=

+=

+=

unde; V?3IC valoarea de #ia a bunului imobil com#le'E

V?teren valoarea de #ia a terenuluiE

( de#recierea acumulatE

Valoarea de reconstituire Q2, ca#itolul "R sau de nlocuire a cldirii sau ediiciului evaluat

este constituit din urmtoarele elemente;

a> costul construcieiE

b> c*eltuieli indirecteE

c> beneiciul investitorului.

Costul construciei re#rezint totalitatea c*eltuielilor legate nemiHlocit de construciaobiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz /i altor documente

normative.

C*eltuielile indirecte re#rezint totalitatea c*eltuielilor legate de marLeting, #ublicitate,

asigurare, ac*itarea im#ozitelor, c*eltuielile curente #entru meninerea obiectului n #erioada

dintre inalizarea lucrrilor de construcie /i vnzarea obiectului. C*eltuielile indirecte se

calculeaz n baza documentaiei investitorului /i analizei #ieei construciilor noi.

3eneiciul investitorului re#rezint recom#ensa #entru riscul legat de realizarea #roiectuluide investiii. %rimea beneiciului investitorului de#inde de situaia concret de #e #ia /i se

determin n baza analizei celei mai bune /i eiciente utilizri.

Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz #rin a#licarea

urmtoarelor metodeQ2, ca#itolul "R;

a> metoda com#araiilor unitareE

b> metoda costurilor segregateE

c> metoda cantitativ.

2$


29/49

%etoda com#araiilor unitare se bazeaz #e analiza com#arativ a unitilor ce

caracterizeaz calitile de consum ale obiectului


30/49

Aco#eriri; igla metalica

Aco#eri/; lemn

?ardosea ; ciment, aco#erite cu gresie

Merestre ; termo#an

K/i ; termo#an

MinisaH interior; tencuieli, zugrveli

+isteme inginere/ti; sanitare, electricitate, canalizare, sistem de alarma,

ventilatie, de incalzire, sistem de reele linii ?C.

T/6'&)& 7.D'-'*(/*'/ /&+*(( ' *'+-(-)(*' / 1 3 ' +-*)=('.

I((( V/&+/*'/ ' 6/2 C+'(('=((ICVP% )&'@'*'/ N*. 33% -/6'&)& 14?re 1 m" 1&6&, ruble "4,)Valoarea de reconstituire 1&$4, ruble 4),46 1,1&Valoarea de reconstituire 1&&1, ruble 61,& 1,!"Valoarea de reconstituire la data evalurii semestrulI 2)11, lei

14!1,6! 22,$=

Valoarea de reconstituire cu evidena coeicientuluide olosire a materialelor locale, lei

1"!&,)2 ),&6

Valoarea de reconstituire cu evidena coeicientului

de seismicitate, lei

141","$ 1,)4

V/&+/*'/ ' *'+-(-)(*' 1 % &'( 1413%38V/&+/*'/ ' *'+-(-)(*' 1 '-' -/6(&(- &/ 1413 &'( RM /) 85%71 ' ')*+ ,1 ')*+

H 1%49 &'(% NM 1$.05.$011.

T/6'&)& 8. D'-'*(/*'/ /&+*(( ' *'+-(-)(*' / 6))&)( (+6(& '/&)/-.

N*. I((( V/&+/*'/ ' 6/2 C+'(('=((

1Valoarea de reconstituire 1 m", lei

141","$

2Volumul construciei, m" 2&64

"Costul construciei, lei

41$&2!$

4 Valoarea de reconstituire cuc*eltuielile indirecte, lei 4"&$=21 1,)!

")


31/49

!Valoarea de reconstituire cuevidena beneiciului investitorului,

lei

4$"$!&" 1,1

6 Valoarea de reconstituire cuevidena JVA, lei

!$)6"1= 1,2

V/&+/*'/ ' *'+-(-)(*' / IC%

&'(580317

V/&+/*'/ ' *'+-(-)(*' / 6))&)( (+6(& '/&)/- +-(-)(' 35$111')*+ /) 580317 &'(.

,1 ')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

T/6'&)& 9. D'-'*(/*'/ )2)*(( (2(' ?*( '-+/ +*/-(.

N*.D')(*'/'&''-'&+*+-*)-('

!*')-/-'/?'((

U2)*/ (2(/ '&''-'&+*

&(*((

U2)*/ (2( */?+*- )

&(*'/ //6&)

1 Mundaie 4 1) ),4

2?erei #ortani /ides#ritori

1& 1) 1,&

"Aco#eri/

& "! ",1!

4?lan/eu

22 1! ","

!?ardoseal

$ 2! 2,)

6oluri

1) 2) 2,)

=MinisaH

4 1) ),$

$ucrari deelerctromontaH sisante*nica

1$ 1) 1,$

&

Alte lucrri

6 1! ),&

1)Jotal

1)) - 16

"1


32/49

11Zustiicare

ICVP% )&'@'*'/ N*. 33% -/6'&)& 14

U2)*/ -+-/& / +6('-)&)( >( / (-/&/=((&+* -'(+/(-/*' +-(-)(' 1.

Fn com#onena de#recierii acumulate a bunului imobil evaluat intr /i de#recierea uncional

/i cea economicQ2, ca#itolul "R.

(e#recierea uncional este determinat de dierena ntre caracteristicile reale ale

bunului imobil /i a/te#trile consumatorilor. Aceast categorie a de#recierii este caracteristic

tuturor bunurilor imobile. (e#recierea uncional sau nvec*irea uncional, este legat de

dezvoltarea te*nologiilor moderne care #ermit crearea obiectelor noi ce satisac mult mai

eicient cerinele #ieei. (e#recierea uncional este determinat de necores#underea

caracteristicilor cldirilor /i construciilor standardelor contem#orane ale #ieei /i cerinelor

consumatorilor .

8ectund analize cores#unztoare /i analiznd obiectul su#us evalurii am constatat ca

acestui obiect nu i este caracteristic de#recierea uncional ntru-ct satisace toate cerinele

modern de e'#loatare /i deservire. Kn alt indiciu de conirmare a acestor cuvinte ar i c n anul

2))= bunul imobil evaluat a ost su#us unei re#araii ca#itale.

(e#recierea economic este determinat de inluena unor actori e'terni asu#ra

bunului imobil. Mactorii e'terni includ; sc*imbrile n economia rii, sc*imbrile #e #iaa

imobiliar, sc*imbrile n legislaia naional, modiicarea condiiilor de inanare /i altele.

(e#recierea economic se determin #rin urmtoarele metode;

a> ca#italizarea #ierderilor veniturilor datorate inluenei actorilor e'terniE

b> analiza com#arativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asu#ra

crora inlueneaz actorii e'terni /i celor asu#ra crora ace/ti actori nu inlueneaz.

8ectund analizele cores#unztoare am aHuns la concluzia c asu#re bunului imobil nu

inlueneaz n mod direct actorii e'terni, astel, #utem s#une ca de#recierea economic #oate i

negliHat la calcularea de#recierii acumulate.

T/6'&)& 10. C/&)&)& /&+*(( -'*')&)( ?*( '-+/ 'J-*/=('(.

1. Valoarea bunului imobil com#le' din care ace#arte terenul evaluat, euro 4!$$!$

"2


33/49

2. %inus valoarea de reconstituire a construciei "!2111

a>. costul construciei,euro 2!4)4$

b>.c*eltuieli indirecte, euro 222=2

- marLeting, euro 114))

- asigurare, euro !)))

- ac*itarea im#ozitelor, euro 2=2

- #ublicitatea, euro !6))

c>. beneiciul investitorului, euro !)4=4

". ?lus de#recierea acumulat, euro !6""$

(S "!2111).16

4. Valoarea terenului evaluat, euro 16")$!

V?terenS4!$$!$-"!2111T!6""$

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')&)(% '-'*(/- ?*( '-+/ 'J-*/=('(% +-(-)(' 13085 ')*+

/) $89$7$ &'( .,1 ')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

5.4 A6+*/*'/ '(-)*(&+*

%etoda veniturilorQ2, ca#itolul !R #resu#une estimarea valorii bunului imobil n baza

venitului o#eraional net ce #oate i generat de acest bun n viitor. A#licarea metodei veniturilor

se eectueaz n dou eta#e;

a> #rognozarea veniturilor viitoareE

b> determinarea valorii #rezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare #ot #roveni din urmtoarele surse;

a> #lata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobilE

b> veniturile din e'#loatarea comercial a bunului imobil.

?entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz

#lata de arend.

Fn sco#ul calculrii venitului o#eraional net este necesar de determinat urmtoarele

ti#uri de venituri /i c*eltuieli legate de uncionarea bunului imobil;

a> venitul brut #otenial - venitul ce #oate i generat de bunul imobil n cazul

olosirii tuturor s#aiilor dis#onibileE

b> venitul brut eectiv - venitul ce #oate i obinut n urma uncionrii bunului

imobil, innd cont de nivelul de ocu#are a s#aiilor /i eventualele #ierderi la colectarea #lii de

arend. Mormula n baza creia se calculeaz venitul brut eectiv este;

""


34/49

( ) E$!#%&!B"!B' +=

unde; V38 - venitul brut eectiv,

V3? - venitul brut #otenial,

(+ - deducerea #entru s#aiile libere,

AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu #rovin nemiHlocit din darea

n arend a s#aiilor dis#onibileE

c> c*eltuielile o#eraionale - c*eltuieli legate de e'#loatarea /i asigurarea

uncionrii normale a bunului imobil. C*eltuielile o#eraionale snt gru#ate n urmtoarele

categorii;

- c*eltuielile o#eraionale i'e, care includ c*eltuielile ce nu de#ind de nivelul de

ocu#are a s#aiilor E

- c*eltuielile o#eraionale variabile, care includ c*eltuielile ce de#ind de

intensitatea e'#loatrii bunului imobil E

- c*eltuieli #entru re#araii /i meninere, care includ c*eltuielile #entru re#araia

curent a bunului imobil /i c*eltuielile #entru ntreinerea bunului imobil. C*eltuielile incluse n

aceast categorie #oart att un caracter i' ct /i variabil E

- c*eltuielile o#eraionale #entru nlocuire, care includ c*eltuielile #entru

nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil .

Venitul o#eraional net se calculeaz du# urmtoarea ormul;

EC(!B'!() =

unde; V5N - venitul o#eraional netE

V38 venitul brut eectivE

C5 - c*eltuieli o#eraionale.

?entru estimarea venitului o#eraional net din venitul brut eectiv se vor scdea doar

c*eltuielile o#eraionale care snt su#ortate de #ro#rietar. a c*eltuieli o#eraionale nu snt

atribuite; deservirea creditului i#otecar, im#ozitul #e venit /i amortizarea miHloacelor i'e.

"4


35/49

Fn cadrul metodei veniturilor snt a#licate dou metode de estimare a valorii;

a> ca#italizarea directE

b> actualizarea lu'urilor de numerar.

Ca#italizarea direct im#lic transormarea venitului obinut #e #arcursul unui singur

an de gestiune n valoarea bunului imobil #rin intermediul ratei de ca#italizare. Astel,

Er

!()! =

unde; V - valoarea estimatE

r - rata de ca#italizare.Actualizarea lu'urilor de numerar se bazeaz #e determinarea valorii #rezente a

veniturilor anuale #rognozate #entru o #erioad de calcul determinat. ?e lng veniturile anuale

obinute n urma e'#loatrii bunului imobil, metoda actualizrii lu'urilor de numerar #resu#une

determinarea valorii bunului imobil la sr/itul #erioadei de calcul .

Fn cadrul metodei de actualizare a lu'urilor de numerar valoarea bunului imobil este

calculat du# urmtoarea ormul;

( ) ( )= +

++

=n

t

tt

t

i

R

i

!()!

1

E1

11

?erioada de calcul #oate varia de la un an la ininit, n uncie de #erioada ti#ic de

#osesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. (at iind a#tul c n

condiiile unei economii n tranziie este diicil de a #rognoza venitul generat de bunul imobil #e

#arcursul unei #erioade ndelungate, se recomand a#licarea unei #erioade de calcul de "-! ani.

7eversia re#rezint #reul #robabil #entru care bunul imobil ar #utea i vndut la

sr/itul #erioadei de calcul. 7eversia se calculeaz #rin ca#italizarea venitului o#eraional net

din anul imediat urmtor #erioadei de calcul ( )1+n!() .

( )

E1

1

1

+

+

+

=n

n

r

!()R

unde; 7 - reversiaE

r - rata de ca#italizare estimat #entru anul imediat urmtor #erioadei de calcul.

7ata de actualizare relect a/te#trile investitorului #rivind veniturile viitoare /i este

estimat #rin a#licarea urmtoarelor metode;

"!


36/49

a> metoda adiionriiE

b> metoda e'tracieiE

c> metoda investiiilor de alternativ.

5.4.1 M'-+/ *'2()/&

%etoda rezidualQ2, al. 11$R se utilizeaz #entru evaluarea terenurilor cu construcii /i

terenurilor destinate construciilor.

Je*nica rezidual se a#lic #entru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele

#rivind vnzrile com#arabile nu snt dis#onibile /i urmtoarele condiii sunt satiscute;

1. valoarea construciei este cunoscut sau #oate i estimat cu e'actitateE

2. venitul o#eraional net este cunoscut sau #oate i estimatE

". rata de ca#italizare a cldirii /i rata de ca#italizare a terenului #ot i e'trase din

analiza #ieei imobiliare.

Krmtoarele eta#e se a#lic n cadrul metodei reziduale;

a> calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor

e'istente #e terenul evaluat sau ce urmeaz a i construiteEb> estimarea venitului o#eraional net ce #oate i obinut n urma utilizrii bunului

imobil com#le', n baza #lilor de arend de #ia #entru bunurile imobile similare bunului

imobil com#le' #arte com#onent a creia este terenul evaluatE

c> estimarea venitului o#eraional net atribuit mbuntirilor #rin nmulirea valorii

de reconstituire sau de nlocuire la rata de ca#italizare #entru mbuntiriE

d> calcularea venitului o#eraional net atribuit terenului, #rin scderea venitului

o#eraional net atribuit mbuntirilor din venitul o#eraional net generat de bunul imobilcom#le'E

e> determinarea valorii terenului #rin m#rirea venitului o#eraional net atribuit

terenului la rata de ca#italizare a terenului.

Fn #rocesul de estimare a valorii de #ia a terenului, n calcule trebuie olosite doar

datele de #ia .

"6


37/49

?entru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de ca#italizare att

#entru construcie ct i #entru teren. Fn acest sco#, #entru calcularea ratelor vom olosi metoda

adiionrii sau cumulativ.

T/6'&)& 11.D'-'*(/*'/ +'(('-)&)( ' /?(-/&(2/*' ?*( '-+/ /((+*((

Indicii7ata de ca#italizare #entru

construcie, 7ata de ca#italizare

#entru teren,

7ata #ur a rentabilitii $ $

7ata riscului lic*iditii 2.66 2,66

7ata riscului managementuluineeectiv

1 2

7ata de restituire a ca#italului !.= U

?rima #entru risc investiional 1 1

T+-/& 18 14

?entru calcularea venitului o#eraional net din e'#loatare #entru cldire este necesar a

calcula rata de ca#italizare , #rin metoda cumulativ;

R/-/ ' /?(-/&(2/*' ?'-*) +-*)('% #

* H *?* * *& ** *( ,5.1$

Knde;

r - rata de ca#italizare

r#r - rata #ur a rentabilitii

rmn - rata riscului managementului neeectiv

rl - rata riscului lic*iditiirrc - rata de restituire a ca#italului

"=


38/49

rinv - #rima #entru risc investiional

rS $T2.66T1T!.=T1 S 1$

R/-/ ' /?(-/&(2/*' ?'-*) -'*'% #

* H *?* *& *( ,5.13

Knde;

r - rata de ca#italizare

r#r - rata #ur a rentabilitii

rl - rata riscului lic*iditii

rinv - #rima #entru risc investiionalr S $T2.66T2T1 S14

A-'&% +6(' / */-/ ' /?(-/&(2/*' ?'-*) +-*)(' +-(-)(' 18% (/*

?'-*) -'*' 14.

T/6'&)& 1$. C/&)&)& /&+*(( -'*')&)( ?*( '-+/ *'2()/&.1. Venitul brut #otential, euro 11=)))

1!126!)

(educerele la s#atiile libere, euro 11=))

11=)))).1

Venitul brut eectiv, euro 1)!"))11=)))-11=))

C*eltuieli o#erationale, euro 21)6)

1)!"))).2

Venitul o#erational net anual generat de 3IC, euroGan $424)

1)!"))-21)6)

2.Valoarea de reconstituire, euro "!2111

".Coeicientul de ca#italizare a constructiei, ).1=4"

).16T1G=)

"$


39/49

4.Venitul o#erational net atribuit constructiei, euro 61"="

"!2111).1=4"

!.Venitul o#erational net atribuit terenului, euro 22$6=

$424)-61"="

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')&)(% ')*+ 1333

$$87K0.14

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')&)(% '-'*(/- ?*( '-+/ *'2()/&% +-(-)(' 13 33

')*+ /) $ 93 411 &'( . ,1 ')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

"&


40/49

. R'+(&('*'/ *'2)&-/-'&+* '/&)*((

?rinci#alul sco# al #rocesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil

evaluat. ?entru a obine o o#inie veridic #rivind valoarea #ro#rietii imobiliare, evaluatorul

a#lic diverse metode de evaluare. (ar este im#ortant de menionat c nici una din metode de

evaluare nu este universal /i nu genereaza rezultate absolut corecte.Miecare din metodele de evaluare conine elemente ale #reviziunii. %etoda vnzrilor

com#arabile este limitat de dis#onibilitatea datelor veridice des#re vnzrile com#arabile.

%etodele venitului sunt bazate #e #reviziuni /i estimri subiective ale veniturilor antici#ate /i

ratei rentabilitii. Fn rezultatul a#licrii dieritor metode #entru evaluarea unei #ro#rieti

imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astel, ultimul #as care urmeaz a i

intre#rins de evaluator este de a aHunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, #rin

intermediul analizei concluziilor alternative obinute n #rocesul de evaluare. Aceast #arte a

#rocesului de evaluare este denumit *'+(&('*'% Fn #rocesul de reconciliere, evaluatorul are

#osibilitatea de a revedea datele olosite n evaluare /i de a argumenta estimarea valorii inale a

#ro#rietii.

?rocedura de reconciliere este constituit din dou eta#eQ2, al. &$R;

a> revizuirea #oziiilor te*nice /i conce#tuale ale evalurii, care include e'#licarea

dierenelor ntre valorile estimate #rin a#licarea metodelor de evaluare /i determinarea celei

mai credibile valoriE

b> estimarea valorii inale.

7evizuirea #oziiilor te*nice /i conce#tuale se bazeaz #e veriicareaQ2, al. &&R;

a> corectitudinii selectrii ti#ului valorii estimateE

b> corectitudinii metodelor a#licateE

c> #rounzimii analizei elementelor #ieei imobiliareE

d> veridicitii datelor utilizate n analizE

e> corectitudinii inter#retrii /i utilizrii datelorE

> corectitudinii eecturii aHustrilor individuale n cadrul dieritor metodeE

4)


41/49

g> consistena datelor utilizate n evaluare .

%rimea valorii inale determinate n #rocesul de reconciliere va de#inde deQ2, al.

1))R;

a> ti#ul valorii estimateE

b> inormaia dis#onibil la data evalurii /i relevant sco#ului evaluriiE

c> metodele de evaluare a#licate.

Fn ra#ortul de evaluare, evaluatorul va #rezenta temeiul /i Hustiicarea #entru selectareametodelor de evaluare utilizate /i #entru acordarea #onderilor rezultatelor obinute #rin dierite

metode n #rocesul reconcilieriiQ2, al. 1)1R.

Valoarea inal a #ro#rietii imobiliare este calculat #rin a#licarea mediei #onderate.

?rocedura de #onderare #oate s se bazeze att #e a#licarea coeicienilor de #onderare ct /i #e

a#licarea #onderii relative a valorilor rezultate din a#licarea metodelor de evaluareQ2, al. 1)2R.

Fn #rezent a#licarea metodei mediei #onderate #entru determinarea valorii inale este

considerat mai mult acce#tabil, deoarece unele rezultate #ot avea o Hustiicare mai bun dectaltele. ?rocedura de #onderare #oate s se bazeze att #e a#licarea coeicienilor de #onderare ct

/i de #onderare relativ a rezultatelor.

T/6'&)& 15.C/&)&)& *'2)&-/-)&)( (/& /& '/&)*(( ,*'+(&('*'/ *'2)&-/-'&+*

I(((

M'-+///&(2'(

+?/*/-('

/ 2*(&+*

M'-+//&+/=('(

M'-+/'J-*/@'*((

M'-+/*'2()/&

Valorile estimate,euro $13 450 18 95$ 13 085 1333

Cores#underea sco#ului evalurii, "! ") 1! 2)

Veridicitatea datelor analizate, "! ") 1) 2!Corectitudinea aHustrilor a#licate,

"! ") 1) 2!

+u#oziii a#licate n calcul, 4) "= $ 1!

Ca#acitatea de a consideraconHunctura #ieii, 4) ") 1) 2)

41


42/49

Ca#acitatea de a considera#roitabilitatea obiectului, "! 2) 1! ")

%edia indicatorilor, "6,66 2&,! 11,"" 22,!

?onderea valorii estimate, euro =$2!1 4&$41 1$4=$ "6=!1

V/&+/*'/ ' ?(/=% ')*+ 183 3$0

V/&+/*'/ ' ?(/= / -'*')&)( '-(/-/ &/ /-/ '/&)*((% +-(-)(' 183 3$0%00 ')*+

/) 3 0$$ 950%00 &'( ,-*'( (&(+/' +)/2'( ( +( (( +)/ )-' (( 2'(% 00 &'(.

,1 ')*+ H 1.49 &'(% NM 1$.05.$011.

C+&)2((#

a inalizarea aceste lucrri de an #utem concluziona c am aHuns la sco#ul stabilit inainte de a

ince#e aceasta activitate, iind c #rin intermediul dieritor calcule /i analiza #ieii imobiliare a

ost stabilita voloarea de #ia a bunului imobil, care re#rezint un lot de teren cu construcie, in

#ro#rietate #rivate, situate in or. C*i/inu, sectorul 3otanica, bd. (ecebal "4, cu destinaie

comercial.

Fn #rocesul de #unere n a#licare a acestei lucrri a ost eectuat un curs de analiz a #ieei de

#ro#rieti imobiliare comerciale din C*i/inu, /i anume #iaa de bunuri imobiliare de

restaurante /i terenuri #entru dezvoltarea comercial. Acela/i lucru a ost cut la descrierea

terenului estimat cu mbuntiri #e el, descrierea /i caracterizarea localizarea /i analiza celei

mai bune /i celei mai eiciente utilizri a obiectului. Au ost identiicate ca actori careinlueneaz valoarea #ro#rietii, n s#ecial #entru teren. Ca #arte a acestei lucrri au ost

studiate /i olosite #entru a #ractica metode de baz de determinare a valorii terenurilor, inclusiv

terenuri #entru #roiecte de dezvoltare comerciale, /i anume metoda analizei com#arative a

v:nzrilor, metoda rezidual , metoda alocaiei /i metoda e'tragerii.

Valoarea de #ia a terenului este de 183 3$0 de euro, sau 3 0$$ 950 lei .

Fn #rocesul de evaluare /i n ra#ort #rinci#ala #roblem a ost li#sa unei baze de datecom#lete cu #rivire la care ar #utea i colectate inormaii iabile #rivind v:nzrile de #ro#rieti

42


43/49

com#arabile. Inormaia este cea mai valoroasa resursa, care determin calitatea de servicii de

evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. Fn consecin, inormaiile sunt limitate n mare

msur, ceea ce ace diicil #rocesul #entru evaluatori.

Ar trebui remarcat a#tul c valoarea rezultat a terenului este subiectiv, deoarece se bazeaz

#e o#inia #ersonal /i #e #roesionalismul evaluatorului. Acest ra#ort este #ur consultativ n

natur /i nu oblig #ro#rietarul obiectului #entru a stabili #reul s#eciicat n ra#ortul de #unere

n a#licare a obiectului #e #ia.

(6&(+@*/('

&e'i( re'ulamente( acte normative

1. Codul Civil al 7e#ublicii %oldova W 11)=-V de la )6.)6.2))2E

2. @otr:rea uvernului 7e#ublicii %oldova W &!$ din )4 august 2))". a

a#robarea dis#oziiilor interimar #rivind evaluarea de bunuri imobileE

". Codul unciar W $2$-II de la 14.)1.1&&2E

4. Cadastrul de bunuri imobiliare , volumul IV G alct; Vladimir uu. Valeriu nHuE Agentia de +tat

7elatii Munciare OI Cadastru. 5iciu de Im#lementare un ?rimului ?roect de

Cadastru. - C*.; +.. N., 2))" E

!. Inventarul de #ro#rieti imobiliare , volumul V G alct;

Vladimir uu.E Agentia de +tat 7elatii Munciare OI Cadastru. 5iciu de

Im#lementare un ?rimului ?roect de Cadastru. - C*.; +.. N., 2))" E

6. egea 7e#ublicii %oldova cu #rivire la evaluare W&$&-V de la 1$.)4.2))2

)ri

4"


44/49

1. 3uzu 5.V., 5rganizarea de activiti de evaluare - C*isinau; Ji#ogr. Centrala,

2))2E

2. 3uzu 5.V., %atcov A., 8valuarea imobilului; Jeorie /i ?ractic - C*i/inu, 2))"E

". 8valuarea valorii de #ia a imobilului; un g*id de educaie /i #ractic. 8d.

[arubin VN %oscova, ##. 1&&$.1!6.E

Surse internet

1. \\\.lara.md

2. \\\.&&&.md

". \\\.statistica.md

4. \\\.niLaimobil.md

A'J' Ane'a 1;

T'*')*( +'*(-' ?*' 2/*' ?' /-/ ' 1$.05.$011N S)*/ S'-+*)& A*'/ P*'- +'*-/%

')*+

S)?*//-/

&+-)&)(% /*(

P*'-)& 1

/*K')*+1 &&&.md Jelecentru +c*inoasa 6$a 112))) 14 $)))$ &&&.md Jogatin +#eranta 1= 2)))) & 2222

3 &&&.md Ciocana 3ubuieci 1!))) 6 2!))4 &&&.md 3uiucani 3isericii $ 2"))) $ 2$=!5 &&&.md 7iscanovca Aero#ortului 2$)))) $ "!))) &&&.md 3acioi Columna$ 11))) = 1!=17 ara.md 7iscanovca 3d.%oscovei 16)))) ") !"""8 &&&.md Ciocana iviu 7ebrianu 2$!)) = 4)=19 &&&.md 3otanica - "!)))) 2$ 12!))10 &&&.md Centru ?iata vec*e 1 1)))))) 1$ !!!!611 &&&.md 3acioi - 1$))) = 2!=11$ &&&.md 7iscanovca Valentin 7osca !!))) !.4 1)1$!13 &&&.md Jelecentru +oseaua

@incesti

1=!))) 11 1!&)&

44


45/49

14 &&&.md 3uiucani 7osiori &!))) 1" =")$

Ane'a 2; ))*( (+6(&(/*' +'*(/&' +'*(-' ?*' 2/*' &/ /-/ ' 1$.05.$011.

N S)*/ S'-+*)& A*'/ P*'- +'*-/%

')*+

S)?*//-/

-'*')&)(%

/*(

S)?*//-/

+-*)-('(%

$

D'-(/-(/

1 &&&.md Centru (osotei

114

24"))) - 2"4 5iciu

$ &&&.md 3otanica Cuza Voda "!))) - 6! 5iciu

3 &&&.md Centru Columna 2!!))) - ")) 5iciu4 &&&.md 3uiucani Alba Iulia

=!

21!)) - 24 5iciu

5 ara.md 7iscani Andrei

(oga 4"G"

4&))) - 44.6 +alon de

rumusete &&&.md 3uiucani Calea 8silor

22

"!)))) &.! 4"" 7estaurant

7 ara.md 3otanica (ecebal 16 &=!))) 14 &!2 7estaurant8 &&&.md 3uiucani Alba Iulia 46)))) 11 6!) 7estaurant

9 ara.md Ciocana Kzinilor 1= 14&))) 16 !$) Inca#ere de#roducer

10 ara.md Centru %i*ai

8minescu

2&&))) - 1!) +#atial

commercial11 ara.md 7iscani Ale'andru

cel 3un &!

&"))) - $4 5iciu

1$ ara.md Ciocana Alecu

7usso 1$G"

2!)))) - 2!1 7estaurant

13 NiLa.md 3otanica (ecebal "4 $!)))) 1! 6!) 7estaurant

4!


46/49

Ana'a ";

P*'=)& ' /*' ?/=((&+* +'*(/&' '() +*.C(>()% /(% $011

+ectorul ?retul #entru 1 m2GeuroCentru 2)

Jelecentru 1$7iscani 1"3otanica 1!3uiucani 14Ciocana 1!

Ane'a 4;

P*'=)& '() /& ))( '-+* ' -'*' +'*(/& C(>()% /(% $011+ector Valoarea sectorului #entru 1 arGeuroCentru 4&)))Jelecentru 11)"$3uicani 1"6$23otanica 1&46)Ciocana !"1)7iscani 1&!$)

Ane'a !;

46


47/49

Motograia terasei obiectului evaluat bd.(ecebal "4

Ane'a 6;

4=


48/49

Motograia etaHului 2 al bunului imobil com#le' bd.(ecebal "4

4$


49/49

Ane'a

= ;

Motograia etaHului 1 al bunului imobil com#le' bd.(ecebal "4

Date post:	10-Feb-2018
Category:	Documents
Upload:	angelanistor
View:	214 times
Download:	0 times

69011365-Universitatea-Tehnică-a-Moldovei

Documents