EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

ADMINISTRAREA AFACERILOR N TURISM2012 - 2013EVALUAREA FIRMEI DE TURISMProf. Univ. Dr. Gabriela Cecilia StnciulescuDrd. Daniel Bulin

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

CUPRINS

PROPRIETATEA PUBLIC I PRIVATDREPTURILE DE PROPRIETATE RESTRICIONRI DE DREPT PUBLIC I PRIVAT ASUPRA PROPRIETIICOPROPRIETATEA IMOBILIARDREPTURILE DE PROPRIETATE ALE PERSOANELOR JURIDICEFORME SPECIALE DE PROPRIETATE:APARTAMENTUL (SPAIUL) PROPRIETATE PERSONAL;PROPRIETATEA COLECTIV SAU PRIN ACIONARIATPROPRIETATEA N TIMESHARINGDEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

*CursFORME DE PROPRIETATE IMOBILIAREVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

DEFINIIA PROPRIETII IMOBILIARE

Proprietatea imobiliar reprezint nu numai identificarea i evaluarea unei game foarte largi de drepturi, ci i analizarea diverselor limitri ale acestora, ca i efectul pe care l au aceste limitri asupra valorii.

Unele limitri ale dreptului de proprietate, cum ar fi exproprierea, sunt rezultatul aciunii statului, n timp ce altele, prevzute prin acte cu titlu privat, sunt rezultatul aciunii unei persoane particulare.

A avea o form a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil nseamn a avea o cot de participare la acel bun.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

TERMENI IMPORTANI (1)*Chiria, locatarChirie contractualChirie de piaConfiscareConsoriuCoproprietatea n cote egale a soilorCoproprietatea n cote egaleDrept comun (indivizibil)Drept de servitute accesoriu (colateral)Drepturi de construire cesionabileExpropriere

Imobil subnchiriat (inchiriere n lan) Impozitare Locator Locuire, ocupare Perete comun Proprietate colectiv Proprietate cu drepturi depline Proprietate individual nesolidar Proprietate indiviz Proprietate n timesharing

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISMTERMENI IMPORTANI (2)Drept de trecereDrept de trecere n scop ecologicDrept de trecere n scopul conservriiDrept parial (cota de participare)Drept rezidualDreptul de folosin i posesie al chiriauluiDreptul proprietarului asupra unei proprieti dat cu chirieDrepturi aeriene

Drepturi asupra subsoluluiReversiune Servitui Societate comercial de persoane Societate de administrare imobiliar Societate n comandit simpl Societate in nume colectiv Societate pe aciuni Spaiu proprietate personal Subinchiriere Valoarea contabil

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

PROPRIETATEA PUBLIC I PROPRIETATEA PRIVATn materie de drepturi imobiliare, prima mare distincie trebuie fcut ntre proprietatea privat i cea public.

Proprietatea public asupra bunurilor imobile poate avea multe forme. Strzile, drumurile, ntreprinderile de gospodrie comunal i alte instituii de utilitate public, cum ar fi: primriile, nchisorile, ntreprinderile de lucrri publice (regiile) sunt de obicei deinute de unitile administrative n beneficiul cetenilor din respectiva forma de organizare administrativ.

Centralele zonale de carte au posibilitatea de a nfiina biblioteci publice. Instituiile de coordonare a parcurilor, a zonelor de agrement i cele ccologice cumpr terenuri pentru a nfiina parcuri, zone de agrement i rezervaii.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISMPROPRIETATEA PUBLIC I PROPRIETATEA PRIVATCea mai mare parte a proprietilor imobiliare publice sunt create pentru a rspunde unor nevoi sau cererii cetenilor.

Evaluatorul trebuie s identifice drepturile de proprietate imobiliar care fac obiectul fiecarei lucrri de evaluare.

Evaluatorul trebuie s neleag foarte bine ce form de proprietate caracterizeaz proprietatea imobiliar pe care o evalueaz, ca i diversele dezmembrminte ale acesteia.

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

ENTITI DE PROPRIETATE IMOBILIAR*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

FORMA COMPLET DE PROPRIETATEForma complet de proprietate este proprietatea deplin. Ea d dreptul total asupra unui bun imobil, adic proprietatea deplin (absolut), adica negrevat de alte cote de participare sau de motenire, supus numai limitrilor care corespund celor patru atribuii fundamentale ale statului, respectiv obligaiei legale de a plti impozite, de a fi expropriat, de a respecta ordinea de drept i de reversiune (dreptul succesoral al statului). Suma drepturilor reale imobiliare cuprinde:dreptul de a vinde o participaie;dreptul de a nchiria i de a ocupa proprietatea;dreptul de a ipoteca o participaie;dreptul de a nstrina o participaie;dreptul de a nu ntreprinde nici una din aciunile de mai sus.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

DREPTUL DEPLIN DE PROPRIETATEDreptul deplin de proprietate nseamn deinerea tuturor acestor drepturi:dreptul de a vinde o participaie; dreptul de a nchiria i de a ocupa proprietatea; dreptul de a ipoteca o participaie; dreptul de a nstrina o participaie; dreptul de a nu ntreprinde nici una din aciunile de mai sus.Fiecare drept individual are valoarea lui. Dac din dreptul deplin de proprietate se scot unul sau mai multe drepturi, nseamn c se creeaz o cot de participare parial, care trebuie evaluat.

Date fiind particularittle pietei imobiliare, suma valorilor diverselor cote pariale nu va fi egal niciodat cu valoarea dreptului deplin de proprietate.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

FORME ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE IMOBILIAR DEINUTE DE PERSOANE FIZICE SAU JURIDICE*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

CELE 4 PREROGATIVE ALE STATULUI DE A IMPUNE RESTRICII ASUPRA DREPTULUI DE PROPRIETATE (1)Impozitarea;Exproprierea;Reglementarea;Reversiunea (dreptul succesoral al statului)

Impozitarea este dreptul statului de a ncasa venituri prin impunerea bunurilor, produselor i drepturilor. Legislaia fiscal prevede, de multe ori, dreptul administraiei financiare de a confisca bunurile pentru care nu s-a pltit impozitul.

Exproprierea este dreptul statului de a-i nsui un bun privat, n interes public n schimbul unei despgubiri. Acest drept poate fi exercitat de o instituie a statului sau de o alt entitate, abilitat de stat n acest scop, cum ar fi o agenie a spaiilor locative, un inspectorat colar, o administraie a parcurilor sau o autoritate care se ocup de administrarea drepturilor de trecere. Termenul ,,a nsui" nseamn aciunea concret de executare silit a actului de expropriere, adic de luare n stpnire a unei proprieti private, n beneficiu public.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi si reglementri cu privire la proprietate astfel nct aceasta s poat fi aprat. Decretele de sistematizare, restriciile de utilizare, legislaia construciilor, regulile de trafic aerian i terestru, legislaia sntii i cea de mediu au la baz aceasta atribuie a statului.

Dreptul succesoral al statului este dreptul statului de a conferi unei uniti administrativ-teritoriale dreptul de a lua n proprietate un bun al crui proprietar a decedat fr motenitori sau fr a fi lsat un testament.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISMCELE 4 PREROGATIVE ALE STATULUI DE A IMPUNE RESTRICII ASUPRA DREPTULUI DE PROPRIETATE (2)

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

DREPTURILE DE PROPRIETATE IMOBILIAR ALE PERSOANELOR JURIDICE*EVALUAREA FIRMEI DE TURISMProprietatea imobiliar poate aparine nu numai persoanelor fizice, ci i diverselor persoane juridice, cum ar fi:

Ca si persoanele fizice, aceste entiti pot deine un imobil cu drepturi depline sau cu drepturi pariale.

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

FORME SPECIALE DE PROPRIETATE. TERMENI IMPORTANI*EVALUAREA FIRMEI DE TURISMSpaiu proprietate personal;Valoarea de vnzare pe unitate;Proprietate colectiv;Proprietate transmisibil; Proprietatea netransmisibil;Proprietate viager:Participaii fizice;Active financiare;Drepturi de construire cesionabile;

In afar de proprietatea persoanelor fizice i cea a persoanelor juridice, exist i alte forme de proprietate:Apartamentul (spaiul) proprietate personal;Proprietatea colectiv sau prin acionariat;Proprietatea n time-sharing.

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Apartamentele (spaiile) proprietate personal

Spaiul proprietate personal este o form de proprietate asupra unei uniti locative distincte sau asupra unor poriuni dintr-o cldire cu mai multe astfel de uniti.

n anii trecui, principalele tipuri de proprietate deinut n astfel de cldiri erau apartamentele de locuit i spaiile de desfacere cu amnuntul; azi, exist aa numitele forme de organizare gen stup pentru toate tipurile de spaii imobiliare, respectiv birouri, spaiile industriale, magazine, etc.

O unitate proprietate personal este o proprietate separat asupra creia are titlu de proprietate o persoan particular.

O astfel de unitate poate fi nchiriat, vndut sau ipotecat separat.

Intr-un bloc de locuinte traditional, proprietarul detine titlul de proprietate asupra locuinei, precum i o cot-parte indiviz din suprafaa total a spaiilor comune ale imobilului (terenul, spaiile de trecere, fundaia, pereii exteriori, spaiile de parcare i terenurile de joac sau de recreere).*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Proprietatea colectiv sau prin acionariat

n unele ri este foarte rspndit proprietatea colectiv asupra apartamentelor. Intr-o astfel de asociere, se nfiineaz o societate pe aciuni care achiziioneaz, cu titlu de proprietate, un bloc de locuine, stabilete preul diverselor apartamente i emite, n mod legal, un numr de aciuni la o anumit valoare nominal.

Proprietarii individuali cumpr aciuni proportional cu preul apartamentului lor. Fiecare deintor de aciuni posedadreptul de a nchiria apartamentul i este obligat s plteasc lunar o sum care reprezint partea lui din cheltuielile de administrare i din sumele de rambursare a datoriei pentru ipotec (creditul ipotecar) pe care o pltete societatea pe aciuni.

Contractul de inchiriere l oblig pe proprietar s plteasc o contribuie lunar la ntreinere, care poate fi modificat din cnd n cnd de consiliul de administraie al societii.

Contribuia acoper cheltuielile de administrare, de exploatare i de ntreinere a spaiilor comune.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Proprietatea n timesharing(1)Proprietatea n time-sharing presupune vnzarea fie a unor drepturi de proprietate limitate, fie a unor drepturi de folosin i ocuparea unor uniti locative sau camere de hotel.

Exist dou forme de proprietate n time-sharing: cea cu titlu deplin, este cea n care cumprtorul imobilului primete un act de proprietate care i confer titlul asupra unei uniti locative pe o anumit perioad a anului. Cumpraorul are dreptul de a vinde, de a nchiria sau de a lsa motenire dreptul su.

Dreptul de proprietate astfel dobndit poate fi ipotecat, iar titlul de proprietate poate fi nscris la autoritile fiscale; cea de-a doua form de time-sharing, nu este n proprietate deplin i nu confer titlu de proprietate. Cumprtorul dobndete doar dreptul de a folosi o astfel de unitate locativ i spaiile conexe.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Proprietatea n timesharing(2)La ambele categorii de time-sharing, exist subcategorii. La prima categorie de time-sharing cu drepturi depline, exist proprietatea transmisibil i cea netransmisibil (sau sezonier).

La cea transmisibil, cumprtorul dobndete titlu de proprietate asupra unei uniti locative ca i n cazul co-proprietarului cu drept de succesiune pentru urmaii si. Fiecare cumprtor consimte s foloseasc locuina numai n intervalul prevzut n actul de proprietate.

La cea netransmisibil, perioada n care cumprtorul deine bunul, dureaz numai ct se menine i proiectul. La finele acestei perioade, posesia se rentoarce la proprietarii iniiali, n calitate de co-proprietari cu drepturi depline, dup care acetia au dreptul de a vinde proprietatea i de a mpri banii sau de a-i pstra calitatea de co-proprietari cu drepturi depline, rennoind contractul de proprietate sezonier.

Proprietarii din ambele subcategorii pltesc cheltuielile de exploatare, inclusiv o cot-parte din impozite, asigurarea i alte costuri aferente, precum i o contribuie pentru ntreinerea spaiilor comune i pentru administrare.

n multe proiecte de acest gen, se creeaz 50 de perioade de cte o sptmn fiecare, cele dou sptmni care rmn, fiind destinate lucrrilor de ntreinere i reparaii.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Proprietatea n timesharing(3)La categoria de time-sharing fr titlu exist trei subcategorii denumite: drept de inchiriere, permis de vacan i membru al unui club. Dreptul de inchiriere este, practic, o nchiriere cu plata anticipat.

Permisul de vacan nseamn transferul autorizaiei eliberate investitorului imobiliar, ctre cumprtorul unei astfel de formule, prin care acesta dobndete dreptul de a folosi un anumit spaiu locativ la date bine stabilite, pe durata contractului prin care s-a acordat permisul de vacan.

Calitatea de membru al unui club, const n aceea c posesorii cumpr drepturile de membru pe un anumit numr de ani, la un club care are n proprietate sau ia n concesiune sau n exploatare imobile n regim de time-sharing. Cumprtorul dobndete dreptul de a folosi un anumit spaiu locativ pe o anumit perioad, n fiecare an, pe durata contractului.

In unele ri, permisele de vacan i calitatea de membru al unui club nu sunt considerate forme ale dreptului de proprietate imobiliar, ci proprietate asupra unui bun mobil.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATEIndiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept de proprietate asupra acelui bun.

O misiune de evaluare poate consta n stabilirea valorii dreptului deplin de proprietate, sau a dreptului parial de proprietate.Drepturile pariale sau fragmentare, se pot obine pe mai multe ci:

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Dezmembrmintele economiceCel mai des ntlnit dezmembrmnt al dreptului de proprietate de ordin economic, se nate cnd dreptul absolut se fracioneaz n urma nchirierii. n acest moment, locatorul i locatarul dobndesc, fiecare, drepturi pariale, care sunt prevzute ntr-un contract ce se supune dreptului contractual.

Drepturile fragmentare, rezultate dintr-un contract de nchiriere, sunt distincte dar nrudite, respectiv se nate dreptul asupra unei proprieti dat cu chirie i dreptul de folosin i posesie al chiriaului asupra aceleiai proprieti nchiriate.

n anumite condiii, se pot nate i alte dezmembrminte ale dreptului de proprietate de natur economic, respectiv cele de subnchiriere.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Dezmembramintele economiceO misiune de evaluare poate consta n stabilirea valorii dreptului deplin de proprietate, de exemplu a unuia parial. Drepturile pariale sau fragmentare se pot nate pe mai multe ci:

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Dezmembrminte juridice i limitri juridice

Practic, fiecare proprietate imobiliar este afectat de o servitute sau alta sau de constrngeri de ordin juridic asupra dreptului de folosin, care reduc dreptul de proprietate.

Unele servitui sunt permanente, altele sunt temporare.

Evaluatorii au de multe ori de estimat fie valoarea proprietii cu tot cu servitute, fie valoarea dreptului de servitute nsui. n unele cazuri, se poate nate un drept viager care, la rndul lui, genereaz diverse alte drepturi pariale.

Drepturile de construire cesionabile (DCC) sunt i ele o alt form de drepturi pariale speciale, nscute prin efect juridic.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Servituile

O servitute este un drept imobiliar care confer dreptul de folosin, dar nu de proprietate, asupra unei pri din imobilul proprietarului. Servituile permit folosirea unei anumite pri a proprietii imobiliare ntr-un anumit scop, cum ar fi accesul la o alt proprietate sau amplasarea unei reele subterane. Dei servituile de suprafa sunt cel mai des ntlnite, exist i servitui subterane sau aeriene, pentru conducte, tuneluri de metrou, poduri. Exist alte servitui care-l pot mpiedica pe proprietar s se bucure de anumite forme de utilizare a proprietii, pe care le-ar avea n virtutea dreptului sau de proprietate deplin, fr ca prin aceasta titularul dreptului de servitute s dobndeasc un drept de posesiune asupra imobilului, cum ar fi servituile legate de amenajrile peisagiste.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Proprietatea viager

Proprietatea viagera este definita ca fiind totalitatea drepturilor de folosinta, ocupare si decizie asupra unei proprietati imobiliare numai pe durata vietii uzufructuarului.

Acesta este cunoscut i sub denumirea de beneficiar viager. El are obligaia de a ntreine proprietatea n bun stare i de a plti toate impozitele aferente pe toat durata dreptului su viager. In cazul unui uzufruct se creeaz dou feluri de drepturi i este posibil ca evaluatorul s trebuiasc s le evalueze pe amndou.

Primul drept este cel al uzufructuarului; cel de-al doilea este dreptul rezidual de reposesiune asupra proprietii la moartea beneficiarului viager. Drepturile viagere pot lua natere n mai multe feluri:Prin efectul legiiPrin testamentPrin acte de cesiune*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Drepturile de construire cesionabile (transferabile)

Drepturile de construire cesionabile (DCC), uneori numite i drepturi de folosin separabile (DFS), au aprut n Statele Unite, n sectorul imobiliar, n deceniul al optulea.

Un drept de construire cesionabil este un drept de construire care se desprinde din drepturile totale ale proprietarului de teren pentru a se transmite, de regul prin vnzare, unui alt proprietar de pmnt dintr-un alt loc.

Unele drepturi de acest gen pstreaz tipurile de folosin a proprietii, fie pentru producie agricol, fie ca spaiu n aer liber, sau ca spaiu n cldiri istorice. n aceasta formul de obicei apare i o autoritate local de mediu i un inspectorat al construciilor.

Proprietarilor de teren din jurisdicia autoritii de mediu li se acord drepturi de construcie, pe care ns nu le pot fructifica construind pe propriile lor terenuri, dar pe care le pot vinde proprietarilor de teren din zonele n care este permis construirea.

Acetia pot beneficia de dreptul de construcie astfel dobndit pentru a construi cu o densitate mai mare dect ar permite reglementrile de sistematizare din zona n care sunt permise construciile.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Participaiile fizice pe orizontal

Participaiile fizice ale dreptului de proprietate pot fi obinute fie pe orizontal fie pe vertical.

Metoda cea mai rspndit de a crea fragmente ale dreptului imobiliar pe orizontal este ce a parcelrii i a comasrii. Prin parcelare, o ntindere mare de pmnt este mprit n parcele mai mici, care sunt apoi vndute separat. Prin comasare, se unesc mai multe parcele mici ntr-una mai mare, care astfel va avea o valoare superioar valorii parcelelor mici.

S ne imaginm dou terenuri industriale alturate, de cte 2000 mp fiecare, ntr-o zon n care suprafaa ideal a terenurilor industriale ar fi de 4000 de mp. Valoarea terenurilor de 2000 mp este de 20.000 $ fiecare, dar reunite, ea crete la 50.000$.

Dar i invers, atunci cnd pe pia se caut parcele mai mici, valoarea unitar a celor mari va fi mai mic. Majoritatea evaluatorilor cunosc procedura de evaluare a drepturilor imobiliare pe orizontal, pentru care se folosesc tehnicile de evaluare tradiionale.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Participatiile fizice pe vertical

Drepturile imobiliare create pe verticala pot necesita o examinare distinct atunci cnd avem de-a face cu vnzare, nchiriere, ipotecare i alte tipuri de tranzacii imobiliare.

Cele mai obinuite dezmembrminte ale dreptului de proprietate imobiliar create pe vertical sunt drepturile asupra subsolului si cele asupra aerului.

Dreptul asupra subsolului este dreptul de a folosi i de a beneficia de pe urma poriunii subterane a unei proprieti imobiliare. Termenul se refer de regul la dreptul de a extrage minerale din subteran i de a construi tuneluri pentru ci ferate, vehicule rutiere i conducte pentru reeaua de gospodrie comunal.

Drepturile aeriene sunt drepturi de proprietate asociate cu folosina i cu dreptul de decizie i de reglementare al spaiului aerian de deasupra unei proprieti imobiliare.

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Participatiile fizice pe verticalAmbele aceste drepturi fragmentare (pe orizontal i pe vertical) reprezint dezmembrminte ale dreptului deplin de proprietate i fiecare din ele se sprijin pe conceptul de tridimensionalitate a terenului.

Divizarea pe vertical a proprietii imobiliare este important deoarece progresul tehnologic a schimbat radical dreptul de folosin asupra pamntului i, prin aceasta, i criteriile celei mai bune utilizri.

Rspndirea construciilor pe cadre de oel, a lifturilor de mare capacitate, a tehnicilor de excavare a tunelurilor de mare adncime, ca i tehnologia comunicaiilor au schimbat nftiarea oraelor de astzi.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Participatiile fizice pe verticalPe msura creterii densitii construciilor pe unitatea de teren n mediul urban, rmn din ce n ce mai puine terenuri pentru construcie i pretul, cum este i firesc, urc vertiginos. Aceast tendin a sporit interesul fa de lrgirea categoriei drepturilor aeriene.Drepturile aeriene pot fi vndute cu titlu deplin, vnztorul pstrndu-i unul sau mai multe drepturi de trecere pentru un anume tip de folosin, cum ar fi exploatarea unei ci ferate. Acestea pot fi i ele submparite, ca atunci cnd, de exemplu, proprietarul dreptului absolut vinde sau concesioneaz numai terenul sau spaiul aerian care urmeaz a fi destinat unei amenajri anume.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Participaiile fizice pe verticalStatul este cel care stabilete regulile dup care se pot vinde drepturile aeriene, cci aceast categorie de drepturi nu exist n mod automat ntr-o form vandabil. In funcie de legislaie, drepturile aeriene pot fi transmise n mai multe feluri. De multe ori, drepturile aeriene aferente unei proprieti imobiliare sunt transferate altei proprieti, situat n aceai zon construibil din punctul de vedere al planului de sistematizare.

Transferul drepturilor aeriene permite investitorilor imobiliari s modifice densitatea de amenajare a teritoriului fr a provoca incoveniente pentru proprietarii, cartierele sau unitile administrative respective.

Aceasta practic demonstreaz importana autoritilor de sistematizare i urbanism, crora le revine sarcina de a reglementa regimul de nalime al cldirilor, funcionalitatea acestora, retragerea de la aliniament, precum i alte elemente variabile legate de crearea de drepturi aeriene.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

Activele financiare

Aspectele financiare ale drepturilor imobiliare au o mare influen asupra practicilor din domeniul investiional. De mare importan este analiza a dou componente: creditul i capitalul propriu.

Creditele ipotecare sunt obligaii garantate, n timp ce investiiile de capital sunt capital de risc.

Att dreptul de proprietate deplin, dreptul proprietarului asupra proprietii nchiriate ct i dreptul chiriaului de folosin i posesie asupra proprietii luate cu chirie pot fi ipotecate, operaiune prin care fiecare din ele se submparte n componena ipotecar i n cea de capital propriu.

Alte nelegeri de ordin financiar sunt cele cunoscute sub denumirea de:crean de rangul nti, datorie subordonat, finanare prin vanzare si inchiriere de catre vnztor;contribuiile de capital prin consorii.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

n concluzie:Pentru a evalua corect proprietile publice sau private, depline saupariale, este esenial s fie cunoscute:*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM

V MULUMESC!*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

DIAGNOZ SI EVALUARE N TURISM