+ All Categories
Home > Documents > 26. Suditu Dezvoltare urbana -...

26. Suditu Dezvoltare urbana -...

Date post: 02-Sep-2019
Category:
Upload: others
View: 15 times
Download: 0 times
Share this document with a friend
41
Investeşte în oameni! FONDUL SOCIAL EUROPEAN Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 – 2013 Axa prioritară 1 – „Educaţia şi formarea profesională în sprijinul creşterii economice şi dezvoltării societăţii bazate pe cunoaştere” Domeniul major de intervenţie 1.2 – „Calitate în învăţământul superior” Numărul de identificare al contractului: POSDRU/156/1.2/G/141260 Titlul proiectului: ,,Promovarea inovării şi asigurării calităţii în domeniul dezvoltării teritoriale inteligente prin elaborarea unui program de studii interdisciplinare de masterat” BOGDAN SUDITU Dezvoltare urbană şi piaţă imobiliară EDITURA UNIVERSITARĂ Bucureşti, 2015
Transcript

Investeşte în oameni!

FONDUL SOCIAL EUROPEAN Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 – 2013

Axa prioritară 1 – „Educaţia şi formarea profesională în sprijinul creşterii economice şi dezvoltării societăţii bazate pe cunoaştere” Domeniul major de intervenţie 1.2 – „Calitate în învăţământul superior” Numărul de identificare al contractului: POSDRU/156/1.2/G/141260

Titlul proiectului: ,,Promovarea inovării şi asigurării calităţii în domeniul dezvoltării teritoriale inteligente prin elaborarea unui program de studii interdisciplinare de masterat”

BOGDAN SUDITU

Dezvoltare urbană şi piaţă imobiliară

EDITURA UNIVERSITARĂ Bucureşti, 2015

Redactor: Gheorghe Iovan Tehnoredactor: Ameluţa Vişan Coperta: Monica Balaban Editură recunoscută de Consiliul Naţional al Cercetării Ştiinţifice (C.N.C.S.) şi inclusă de Consiliul Naţional de Atestare a Titlurilor, Diplomelor şi Certificatelor Universitare (C.N.A.T.D.C.U.) în categoria editurilor de prestigiu recunoscut.

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României SUDITU, BOGDAN Dezvoltare urbană şi piaţă imobiliară / Suditu Bogdan. - Bucureşti : Editura Universitară, 2015 Conţine bibliografie ISBN 978-606-28-0373-5 711.4 351.778.56 DOI: (Digital Object Identifier): 10.5682/9786062803735

© Toate drepturile asupra acestei lucrări sunt rezervate, nicio parte din această lucrare nu poate fi copiată fără acordul Editurii Universitare

Copyright © 2015 Editura Universitară Editor: Vasile Muscalu B-dul. N. Bălcescu nr. 27-33, Sector 1, Bucureşti Tel.: 021 – 315.32.47 / 319.67.27 www.editurauniversitara.ro e-mail: [email protected] Distribuţie: tel.: 021-315.32.47 /319.67.27 / 0744 EDITOR / 07217 CARTE [email protected] O.P. 15, C.P. 35, Bucureşti www.editurauniversitara.ro

3

Cuprins Context .................................................................................. 4

I. Obiectivele cursului ............................................................ 5

II.Tematica generală ............................................................. 6

III. Contextul cursului ............................................................ 7

IV. Structura cursului .......................................................... 26

V.Seminarii /lucrări practice ................................................ 35

VI. Competențe dobândite ................................................. 36

VII.Evaluare ......................................................................... 37

VIII. Bibliografie ................................................................... 38

4

Context

Cursul „Dezvoltare urbană şi piaţă imobiliară” se adresează studenților programului de studii de masterat Dezvoltare Teritorială Inteligentă (InterMaster). În cadrul activităților didactice din cadrul acestuia vor fi prezentate aspecte teoretice specifice domeniului geografiei urbane, urbanismului şi economiei urbane cu impact asupra caracteristicilor şi dinamicilor diferențiate a piețelor imobiliare. De asemenea, vor fi evidențiate şi analizate aspectele terminologice specifice domeniilor menționate, permițând astfel înțelegerea relațiilor dintre dezvoltare urbană şi piața imobiliară, precum şi rolul actorilor publici şi privați în modelarea ;i observarea dinamicilor piețelor imobiliare şi a realităților spațiale urbane.

5

I. Obiectivele cursului

Obiectiv general

Cursul se vizează identificarea şi înțelegerea mecanismelor care guvernează dezvoltarea urbană şi dinamica pieței imobiliare, precum şi cunoașterea și analiza adecvată a componentelor politicilor publice şi a elementelor tehnice şi normative cu impact asupra proceselor de dezvoltare urbană şi imobiliară.

Obiective specifice

La finalizarea cu succes a acestei discipline, studenții vor fi capabili: � să explice rolul și importanța planificării dezvoltării urbane strategice în contextul dezvoltării complexe a pietelor imobiliare pe diferite segmente specifice; � să descrie etapele şi mecanismele tehnice, economice şi ideologice ale procesului de dezvoltare urbană; � să utilizeze modele de proiectare și dezvoltare urbană, în raport cu dinamica pieței imobiliare; � să analizeze şi evalueze componentele economice și sociale ale pietei imobiliare şi dezvoltării urbane; � să calculeze indicatori specifici dezvoltării urbane si dinamicii pietelor imobiliare.

6

II.Tematica generală

Prelegerile susținute vor aborda numeroase tematici specifice domeniilor dezvoltării urbane şi pieței imobiliare, printre care:

I. Urbanism şi dezvoltare urbană – terminologie, concepte, ideologii

II. Factorii istorici, sociali, politici economici ai dezvoltării urbane

III. Faze și etape în evoluția dezvoltării urbane la nivel național, european şi internațional

IV. Modele ale dezvoltării urbane

V. Ciclurile lui Kondratieff şi lanțurile markoviene în dezvoltarea urbană şi imobiliară

VI. Piața imobiliară - definiție, structuri şi actori

VII. Rolul politicilor urbane în modelarea, structurarea şi dinamica piețelor imobiliare

VIII. Funcționarea piețelor imobiliare şi relația acestora cu dezvoltarea economică

IX. Componentele pieței imobiliare. Indicatorii pertinenți pentru evaluarea dinamicii piețelor imobiliare.

X. Dispozitive de evaluare şi observare a componentelor piețelor imobiliare.

XI. Instrumente operaținale de coordonare publică a piețelor imobiliare cu dezvoltarea urbană.

XII. Crize economice, crize imobiliare, crize urbane

7

http://www.infoconstructii.com/wp-content/uploads/2014/12/piata1.jpg

III. Contextul cursului În cadrul documentelor de planificare strategică aprobate la nivelul Uniunii Europene dar și în programele de cercetare derulate în ultimii ani, se evidențiază relația dintre dezvoltarea urbană şi cea economică, implicit dintre transformările pe care economia imobiliară le induce asupra organizării, funcționării şi structurării spațiului social şi rezidențial din oraşe, aglomerații urbane şi spațiile geografice interstițiale acestora.

8

3.1. Relația dintre dezvoltarea urbană şi piața imobiliară

In lumea întreagǎ, practicile imobiliare şi dezvoltarea afacerilor în domeniu au derivat din aplicarea unor politici urbane coerente, care au oferit cadrul pentru o creştere armonizatǎ a spațiului construit, a infrastructurii supra şi subterane, dar şi a reabilitǎrii anumitor zone urbane, rezidențiale sau industriale care se aflau în crizǎ.

Din punct de vedere al conținutului, politicile de dezvoltare urbană includ o serie largă de elemente normative şi operaționale privitoare la componentele spațiului urban. Din punct de vedere al ariilor de interes, acestea analizeazǎ aspectele sectoriale ale locuirii, ale terenurilor urbane, dezvoltǎrii economice, îmbunǎtǎțirii serviciilor publice, protecției mediului şi pe cele ale revitalizǎrii urbane.

Din punct de vedere al procesului, politicile urbane reprezintǎ un demers care cuprinde formularea scopurilor dezvoltǎrii urbane şi evaluarea rezultatelor dezvoltǎrii, planificarea acesteia, proiectarea şi implementarea, încorporând investițiile publice şi consumul.

Intreg procesul de înregistrare a unei cereri şi oferte de locuințe sau de terenuri, precum şi maniera de evoluție diferențiatǎ temporal şi

9

spațial a volumului şi tipului de spații se supun câtorva premise general valabile tuturor oraşelor care tocmai au depǎşit un prag economic şi care au redevenit atractive prin suma de oportunitǎți economice pe care o dețin.

Capitalele şi marile metropole, prin concentrarea de forțe politice, administrative şi economice, au tendința de a crea „centre” atractive polarizatoare care dominǎ şi structurează şi din punct de vedere al valorii terenurilor şi investițiilor teritorii extinse. Aceastǎ dominanțǎ economicǎ face ca toate procesele specific urbane - între care şi piața imobiliarǎ - sǎ evolueze proporțional cu rangul pe care fiecare dintre oraşe îl ocupă în cadrul ierarhiei naționale.

Premisele evoluției pieței imobiliare ale unui oraş sau teritoriu dat sunt urmǎtoarele: accesibilitate şi vizibilitate pe piața investițiilor, atractivitate pentru populație, existența unui fond de locuințe heterogen, atât ca tip de construcții, calitate arhitectonicǎ, confort, cât şi ca tip de proprietate; existența şi coerența politicilor de dezvoltare urbană cu celeprivind locuirea; creşterea neînsemnatǎ a numǎrului de atractivitate pentru investitori şi accesibilitate la credite ipotecare pentru cumpărătorii potențiali de pe acea piață.

10

http://www.gandul.info/financiar/cat-mai-valoreaza-casa-ta-harta-preturilor-apartamentelor-vechi-din-

romania-10186687

Din perspectiva guvernanței teritoriale, pentru a asigura dezvoltarea economică şi spațială, trebuie să existǎ o coerențǎ de acțiune între administrațiile locale în privința măsurilor legate de dezvoltarea urbană şi imobiliară. În acest context, se afirmă permanent necesitatea transparenței şi parteneriatului dintre actorii publici care ar trebui sǎ propunǎ şi sǎ urmǎreascǎ buna punere în practicǎ a politicilor, şi ceilalți actori urbani importanți: populația, investitori, finanțatori, promotori imobiliari etc.

11

Sistemul care dominǎ astǎzi piața imobiliarǎ europeană este liberal, inițiativele private şi dezvoltarea piaței imobiliare desfăşurându-se după modelul clasic al spațiului virtual al intersecției cererii şi ofertei de locuințe, iar prețurile, forma şi volumul acestor tranzacții fiind libere, fǎrǎ constrângeri administrative, normative sau politice.

Urmare a acestui sistem liberal de piațǎ imobiliarǎ, deşi spațiul urban are tendința de a se structura din punctul de vedere al categoriilor socio-profesionale (venituri) a utilizatorilor, pe piață participanților li se asigurǎ poziții egale şi nu existǎ grupuri sociale a priori privilegiate.

Participarea implicǎ evaluarea produselor, fie că este vorba de locuințe, tereuri sau alte tipuri de construcții destínate vânzării sau închirierii, şi stabilirea prețului de tranzacționare în funcție de caracteristicile acestuia. În afara criteriilor raționale şi cuantificabile ale produselor tranzacționate (suprafață, poziție, accesibilitate etc.), pe piața imobiliară se fac distincții subiective între zonele atractive şi cele neatractive, criteriile fiind de cele mai multe ori subiective sau nereprezentative.

Importanța „imaginii” zonei pentru piața imobiliară este foarte mare, aproape întotdeauna prețurile locuințelor fiind mult influențate de „ce se spune, se crede despre

12

zonǎ” şi mai puțin de caracteristicile fizice, ale situǎrii sau ale ansamblului în care este integratǎ locuința.

Dinamica liberă a pieței imobiliare a dus la o intensă mobilitate a populației, care impune - aşa cum am mai spus - o auto-organizare a spațiului rezidențial şi o specializare socialǎ a acestuia.

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/170165/piata-imobiliara-isi-revine-valoarea-apartamentelor-la-vanzare-in-bucuresti-2-mld-euro.html

Mobilitatea rezidențială, definitǎ ca schimbarea geografică a rezidenței, efectuată de către locuitori în cursul istoriei lor urbane, urmǎreşte tocmai efectele socio-spațiale produse de o piațǎ liberǎ a locuințelor deschisǎ unei populații heterogene social, nivel al veniturilor, ca vârstǎ sau aspirații de locuire. Procesul, care este dependent de evoluția pieței imobiliare,

13

implică descoperirea gradului de mobilitate al populației urbane, precum şi al parcului de locuințe, a identității noilor forme de habitat, a structurii fluxurilor generate de aceste componente şi a formelor de segregare rezidențială. Numeroase anchete şi studii realizate de geografi şi sociologi au arătat că menajele urbane au strategii rezidențiale diferențiate după originea lor geografică (primo-citadini, migranți în curs de inserție urbană, vechi citadini) şi nivelul lor de viață, acestea sprijinindu-se pe arbitrajul dintre diverşi parametri: apropierea locului de rezidență/loc de muncă, acces la proprietate, cost funciar, opțiune pentru casă/apartament într-un bloc, apropierea de membrii familiei etc.

Strategiile menționate sunt ele însele plasate sub influența unor parametrii precum nivel de viață, existența unei oferte de locuințe sociale, de presiuni familiale în cadrul coabitării generațiilor etc. In limitele sale, aceastǎ mobilitate rezidențialǎ face ca anumite grupuri, care dispun de resurse financiare, situate în zonele ale oraşului mai puțin echipate şi cu o imagine mai proastǎ, sǎ le pǎrǎseascǎ pentru a se instala în zone mai bine cotate, corespunzǎtoare aspirațiilor lor de locuire. Repetarea acestor mişcǎri de un grup din ce în ca mai mare de locuitori face ca zonele „rele” sǎ devinǎ şi mai rele, iar zonele „bune” sǎ fie din ce în ce mai apreciate ca

14

mediu, dar şi financiar, devenind accesibile doar unor categorii sociale cu venituri foarte mari. Este semnul clar al unei puternice segregǎri sociale şi spațiale.

Segregǎrii spațiale, ca efect al unei piețe libere imobiliare, i se asociazǎ un alt proces socio-spațial: gentrificarea. Gentrificarea este un proces de reabilitare şi transformarea zonelor urbane bine amplasate, dar care sunt locuite de familii cu venituri mici, în zone ocupate de o populație mai puternic financiarǎ. Procesul este de asemenea de-terminat de mobilitatea rezidențială, afectând centrul oraşului sau zonele pericen-trale, în momentele de restructurare şi rege-nerare urbană.

Toate aceste procese sociale şi spațiale se contureazǎ invariabil în orice oraş în care existǎ cerere şi ofertǎ de locuințe. Accentuarea diferențelor dintre zone (prin calificare şi preț) sau dintre locuitori (prin diferențele de venituri şi implicit de acces la o anumitǎ locuințǎ) impune crearea unei politici de locuire coerentǎ, adaptatǎ problemelor sociale ale locuitorilor şi vitalitǎții pieței imobiliare.

15

16

http://www.zf.ro/proprietati/harta-celor-mai-mari-50-de-ansambluri-rezidentiale-in-ce-zone-din-bucuresti-au-fost-construite-20-000-de-locuinte-noi-in-ultimii-ani-9078767

17

3.2. Problematica dezvoltării urbane şi observării dinamicii pieței imobiliare în documentele europene

Naţiunile Unite Comitetul Economic pentru Europa

Uniunea Europeană

România

Raportul „Locuinţa și politica regională”, Parlamentul European, mai 2010

În ultimii ani, la nivelul Uniunii Europene se constată creșterea interesului acordat problematicii dezvoltării urbane şi imobiliare durabile, aşa cum rezultă dintr-o serie de documente strategice.

Pentru îndeplinirea dezideratului dezvoltării teritoriale urbane durabile şi echilibrate se aspiră spre construirea şi implementarea de viziuni raționale din punct de vedere tehnic, economic şi social care să se decline printr-o serie de acțiuni şi norme concrete, adaptate la nivelul fiecărui stat membru.

Pentru a se ajunge la o dezvoltare urbană Comisia UE ar trebui să deruleze o analiză mai detaliată, iar Statele Membre să îmbunătățească datele privind costurile locuințelor şi cererea de locuințe, precum şi piața imobiliară în general, luând în calcul eterogenitatea ocupării locuințelor, schimbările survenite în structura familiei tradiționale, situația specială a tinerilor şi problema îmbătrânirii şi a descreşterii populației; mai mult, solicitările adresate Statelor Membre de a avea în vedere accesul la şi rata aferentă

18

Reuniunea informală a miniştrilor res-ponsabili cu domeniul locui-rii,

24.nov.2008, Marsilia, Franţa

utilizării infrastructurii tehnice, sociale, culturale şi de transport în planificarea şi restructurarea proiectelor de locuințe şi în colectarea datelor

Necesitatea formulării de politici privind locuințele ca parte a politicii de planificare spațială care sprijină echilibrul social şi amalgamul social;

Adoptarea de măsuri de sprijinire a tinerilor în procurarea de locuințe.

În cadrul documentului final aprobat, au fost propuse o serie de recomandări care vizează piața locală a locuințelor:

- să încurajeze Comisia să realizeze un studiu asupra cheltuielilor cu locuința pentru cetățenii şi rezidenții Uniunii Europene, precum şi un studiu asupra costurilor locuinței inadecvate şi a lipsei locuinței; - să încurajeze Comitetul pentru protecție socială să elaboreze indicatorii locuirii care definesc persoanele fără adăpost şi locuința neadecvată, în special prin intermediul proiectelor transnaționale şi de cercetare cu finanțare UE.

Au fost analizați, de asemenea, o serie de indicatori de calitate care definesc conceptele de locuință „adecvată”, „decentă” şi „accesibilă”, care ar trebui să țină cont de

19

Standardul European pentru Servicii Imobiliare

diferențele naționale, regionale şi culturale.

să sublinieze importanța strategiilor integrate la nivelul corespunzător în ceea ce priveşte renovarea şi construcția de locuințe, strategii care să includă administrarea locuințelor, întreținerea, reducerea consumului energetic, dezvoltarea urbană şi abordări referitoare la politici sociale precum servicii de acompaniament social în locuință

Standardul European pentru Servicii Imobiliare (EN 15733) - Cerințe pentru activitatea de prestare a serviciilor agenților imobiliari a fost lansat oficial în cadrul board-ului CEI (Confederația Europeană a Agenților Imobiliari) la data 3-5 Martie 2010. Standardul servește protecției consumatorilor din întreaga Europă și la îmbunătățirea serviciilor oferite de agenții imobiliari și reprezintă un set nou de norme pentru agenții imobiliari şi clienții lor. Standardizarea europeană a serviciilor agenților imobiliari conține: reguli pentru relațiile dintre brokeri și clienții lor; reglementează conținutul contractelor imobiliare; reglementează informația ce va fi primită de către agent de la client; reglementează obligațiile generale dintre părți. Prin intermediul standardului EN 15733, agenții imobiliari din Europa au creat un set uniform de reguli pentru a le susține serviciile.

20

Îndreptar pen-tru política pri-vind pieţele imobiliare du-rabile (UNECE, 2010)

Totuși, standardul nu poate elimina nivelul diferit al legislațiilor naționale și nici nu poate revizui regulile de admitere în această profesie.

Documentul a fost realizat de către Estate Gru-pul Real Market (REM), un grup de experți sub-sidiar al Comisiei Economice a Națiunilor Unite pentru Europa (UNECE), constituit în decem-brie 2007 cu scopul de a asista statele membre în discuțiile și punerea în aplicare a recomandărilor de politici legate de sectorul imobiliar. Originile studiului sunt legate de masa rotundă la nivel înalt organizată la sediul Organizației Națiunilor Unite din New York, la 16 decembrie 2008, cu privire la "The Real Esta-te și a crizei financiare: cauze, efecte și impac-tul asupra dezvoltării".

O piata imobiliara pe deplin funcțională și bine reglementată poate fi un factor important pen-tru a spori economia țărilor din regiune UNECE, atât prin creşterea stocurilor de locuințe și capacității de construcție, precum și prin dez-voltarea de finanțare ipotecară. Sectorul imobi-liar, de asemenea, joacă un rol fundamental în procesul de tranziție și consolidarea economii-lor verzi, generând locuri de muncă aferente și creștere economică.

O economie imobiliară solidă este necesară pentru a garanta o mobilitate a forței de muncă și de a îmbunătăți adaptarea fluxurilor migrato-rii în interiorul țărilor.

21

Analizele crizei economice mondiale au de-monstrat că existența unor cadre de reglemen-tare neclare în sectoarele imobiliare, financiare și construcțiilor au fost printre principalele sale cauze. Criza a adus o serie de probleme și a demonstrat necesitatea ca UNECE să răspundă prin furnizarea de orientări și promovarea de informații pe piețele imobiliare din regiune. Documentul completează eforturile depuse de către autoritățile din regiune pentru a stopa efectele crizei economice actuale.

Criteriile definite pentru pietele imobiliare nu ar

22

trebui să ajute numai accelerarea redresării economice pe termen scurt, dar, de asemenea să promoveze pe termen lung dezvoltarea durabilă și abordările economice ecologice. Studiul ofera recomandări instituționale pentru diferite probleme, cum ar fi crearea unor piețe financiare garantate cu bunuri imobiliare, stan-darde de evaluare armonizate pentru proprietăți imobiliare și transparență în evalua-rea riscului de investiții. Recomandările studiu-lui susțin, de asemenea, o abordare mai integrată și holistică în vederea stabilirii și ma-nagementul instituțiilor din domeniul imobiliar cu cele privind dezvoltarea urbană, in special pentru economiile în tranziție.

Documentul este destinat factorilor de decizie și altor actori interesați pentru a oferi un cadru de referință în activitatea lor viitoare referitoa-re la sectorul imobiliar și structurile care stau la baza piaței imobiliare. Documentul este menit să fie punctul de plecare pentru o analiză aprofundată a varietății de aspecte legate de sectorul imobiliar. Principiile propuse țin cont de experiența de lungă durată și lucrările Comi-tetului UNECE privind Locuințe și administra-rea terenurilor (CHLM) și a grupului său de lucru pentru Administrare Terenurilor (WPLA). Ca-drul a fost dezvoltat de REM în cooperare cu reprezentanții WPLA și experți din întreaga regiune, inclusiv economiști, juriști, planificato-ri spațiali şi urbanişti, precum și experți ai piaței imobiliare ai organizațiilor internaționale.

Inițiativa realizării studiului îşi are originile la

23

masa rotundă la nivel înalt organizată la sediul Organizației Națiunilor Unite din New York, la 16 decembrie 2008, cu privire la "Piața imobiliară și criza financiară: cauze, efecte și impactul asupra dezvoltării". Concluziile mesei rotunde au subliniat că actuala criză financiară globală a fost rezultatul reglementărilor ina-decvate a bunurilor imobiliare și a piețelor fi-nanciare.

În cadrul reuniunilor tehnice, experții au conve-nit asupra necesității de a dezvolta un cadru pentru promovarea pe piețele imobiliare dura-bile, precum și de finanțare mai bună pentru acest sector. Ambele ar putea ajuta la promo-varea stabilității și sustenabilitatea economiilor din regiune și pentru a minimiza efectele crizei, inclusiv promovarea dezvoltării urbane. Con-cluziile sale ar trebui să fie luate în considerare în contextul mai larg al celorlalte instrumente dezvoltate de CHLM și WPLA, cum ar fi liniile directoare pentru finanțarea locuințelor, ame-najarea teritoriului, locuințe sociale și mana-gementul condominiilor. Documentul este structurat după cum urmează: fiecare dintre cele 10 principii și justificarea ei de bază este explicat pe scurt, urmat de o serie de indicatori-cheie care ar trebui luate în considerare de către autoritățile competente în aplicarea poli-ticilor aferente. Studiul susține, de asemenea, mai bună armonizare a legislației planificării și construcție urbane care, în unele țări, formează adesea reglementări separate și contradictorii.

24

Buna guvernare ar trebui să completeze, de asemenea, reglementări adecvate și armoniza-te în clădire și sectorul imobiliar. Pe scurt, prin-cipalele obiective ale acestui document sunt:

1. Pentru a promova înțelegerea unor aspecte critice ale sectorului imobiliar, în scopul de a dezvolta o mai bună tactici și strategii care ar putea ajuta (în funcție de nivelul de dezvoltare al economiilor naționale), cu identificarea unor soluții la criza economică actuală la nivel mon-dial de management ;

2. Pentru a defini norme și principii care ar pu-tea promova soluții pe termen lung pentru piețele imobiliare de sunet în diferite cadre de aplicare (în funcție de nivelul de dezvoltare a piețelor imobiliare naționale) și în conformitate cu sistemele juridice respective, astfel încât economică și prestații sociale va rezulta. Princi-piile propuse trebuie să se bazeze pe concepte larg acceptate, după cum urmează:

a. Dezvoltarea durabilă: dezvoltarea care "sa-tisface nevoile prezentului fără a compromite capacitatea generațiilor viitoare de a-și satis-face propriile nevoi";

b. Buna guvernanță: eficiente de luare a decizii-lor și implementare a politicilor, precum și interacțiunea dintre buna diferite sectoare ale societății. Buna guvernare se aplică autorităților legislative, administrației publice, judiciare, sectorul privat, precum și societatea civilă în general;

25

c. Transparență: posibilitatea de a avea acces deplin și cunoștințe de informații relevante, a criteriilor prin care datele sunt utilizate și divul-garea diferitelor aspecte ale proceselor de luare a deciziilor;

d. Responsabilitate: măsura în care actorii poli-tici sunt responsabile pentru societate pentru acțiunile lor;

e. Corectitudine: gradul în care regulile sunt la fel de aplicate tuturor;

f. Eficiență: măsura în care limitează resursele umane și financiare sunt folosite fără deșeuri, întârziere sau de corupție..

http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/previziuni-imobiliare-2015-romania-22653.html

26

IV. Structura cursului Conținutul prelegerilor este focalizat pe analiza elementelor istorice, economice şi geografice care au modelat dezvoltarea urbană pe plan internațional şi național, precum și a proceselor și factorilor care determină dinamici diferențiate ale componentelor pieței imobiliare.

Curs - descriere succintă a elementelor abordate:

I. Urbanism şi dezvoltare urbană – terminologie, concepte, ideologii

- familiarizarea studenților cu formele si dimensiunile fenomenului urban şi suburban (oraş, aglomerație urbană, metropole, megalopolis, metapolis) ; urbanism, urbanizare, expansiune urbană, tranziție urbană, ex-urbanizare şi migrații urban-rurale ; funcțiuni şi ierarhii urbane ; morfologie urbană (țesut, trame stradale, parcele, funcțiuni, frişe urbane) ; structuri ale spațiilor urbane (centrul istoric, CBD, zona centrală, mari ansambluri rezidențiale, zone rezidențiale periferice şi periurbane).

II. Factorii istorici, sociali, politici economici ai

- definirea factorilor istorici ai dezvoltării urbane ; constituirea structurilor spațiale şi sociale urbane în epoca feudală şi modernă ; dezvoltarea şi utilizarea tehnologiei în

27

dezvoltării urbane

construcția urbană ; parcelări, oraşe-grădini, proiecte urbane şi operațiuni imobiliare ; industrializare şi urbanizare în epoca modernă şi contemporană; centre de putere şi dezvoltarea urbană ; dinamici recente fenomenului urban în România, Europa şi pe plan internațional ; guvernanță teritorială şi dezvoltare urbană.

Evoluţia structurii rezidenţiale a Bucureştiului (Suditu, 2006/ 2011)

28

III. Faze și etape în evoluţia dezvoltării urbane la nivel naţional, european şi internaţional

- analiza structurilor teritoriale ale oraşelor cu tradiție istorică ; oraşele industriale din epoca modernă ; urbanism şi urbanizare în secolele XIX şi începutul sec.XX ; dezvoltarea urbană postbelică şi contemporană ; Principalele tipuri de oraşe şi structuri urbane pe glob : oraşele Europei occidentale, nord americane, din fostele state europene comuniste, africane şi asiatice ; Noile forme de dezvoltare spațială a oraşelor din statele dezvoltate.

IV. Modele ale dezvoltării urbane

- prezentarea teoriilor organizării spațiului urban : teoria densității urbane, teoria rentei; teoriile economice ale spațiului urban; Modelele descriptive naturaliste (Şcoala de la Chicago şi econometria factorilor valorii terenurilor); Modelele teoretice raționale (economia neoclasică a localizării); Modelele critice culturaliste; Modelele utilizării şi formării prețului solului urban: Hurd, Wingo, Allonso, Mazer; Interpretări ale diversității spațiale de utilizare a terenurilor urbane şi a efectelor asupra prețului acestora.

29

V. Ciclurile lui Kondratieff şi lanţurile markoviene în dezvoltarea urbană şi imobiliară

- analiza semnificațiilor ciclurilor economice ale lui Kondratieff; ciclurile imobiliare şi rela’ia cu perioadele morfologice urbane (ciclurile seculare sau braudeliene, ciclurile medii sau perioade moforlogice, ciclurile scurte); transformarea spațiului urban şi mobilități socio-rezidențiale; lanțurile markoviene în dezvoltarea urbană şi imobiliară.

http://www.kwaves.com/kond_overview.htm

http://imobiliare.topestate.ro/blog/tag/imobiliare-2/

30

VI. Piaţa imobiliară - definiţie, structuri şi actori

- analiza elementelor referitoare la organizarea, structura şi funcționarea piețelor imobiliare; caracteristici şi definiții; tipologii (funciar vs. construcții rezidențiale, birouri, industrale, clădiri şi centre comerciale); pluralitatea piețelor imobiliare şi relațiile dintre acestea; articulațiile dintre piețele imobiliare; actorii publici şi privați ai pieței imobiliare; standarde europene privind activitatea pe piața imobiliară.

VI. Piaţa imobiliară - definiţie, structuri şi actori

- analiza elementelor referitoare la organizarea, structura şi funcționarea piețelor imobiliare; caracteristici şi definiții; tipologii (funciar vs. construcții rezidențiale, birouri,

31

industrale, clădiri şi centre comerciale); pluralitatea piețelor imobiliare şi relațiile dintre acestea; articulațiile dintre piețele imobiliare; actorii publici şi privați ai pieței imobiliare; standarde europene privind activitatea pe piața imobiliară.

VII. Rolul politicilor urbane în modelarea, structurarea şi dinamica pieţelor imobiliare

- descrierea mecanismelor de afectare a terenurilor şi organizare a spațiului urban; practicile sociale ale spațiului urban şi diferențierea spațială a valorii de folosință (spațiile de referință ale cartegoriilor superioare, ale clasei medii, ale categoriilor profesionale slab calificate etc.); transport şi formarea prețului funciar.

http://olx.ro/oferta/vand-teren-intravilan-in-odai-otopeni-IDRm5j.html

32

VIII. Funcţionarea pieţelor imobiliare şi relaţia acestora cu dezvoltarea economică

- prezentarea formelor de competiție a utilizării solului urban şi dinámica pieței imobiliare (concurența capitalului; lupta capitalului şi a proprietarilor funciari); piețe imobiliare şi mobilitate rezidențială; suburbanizare, specializare socio-rezidențială, gentrificare.

IX. Componentele şi indicatorii pieţei imobiliare.

- prezentarea componentelor pieței imobiliare: cererea imobiliară (caracteristici ale cererii imobiliare; raportul între piața terenurilor, clădirilor şi locația acestora; cecerea speculativă); oferta imobiliară; indicatorii şi sisteme de observare şi evaluare a componenntlor dinamicii piețelor imobiliare

http://www.coteacheteur.com/blog/article/marche_immobilier_paris_2014_261.html

33

X. Dispozitive de evaluare şi observare a componentelor pieţelor imobiliare

- principalele caracteristici ale dispozitivelor de evaluare a piețelor imobiliare: transparența şi standardizarea informațiilor privind componentele piețelor imobiliare; publicitatea oferetei şi cererii imobiliare; modele de instrumente şi dispozitive de observare şi evaluare a pieței imobiliare; interese şi limite ale analizei pieței imobiliare; surse de informații şi siteme de standardizare; modele de sisteme de observare a pieței imobiliare în statele europene.

XI. Instrumente operaţinale de coordonare publică a pieţelor imobiliare cu dezvoltarea urbană

- individualizarea rolului și a principalelor caracteristici ale legislației urbane privind piața imobilară; anticipări şi speculații imobiliare (contextul atitudinilor speculative, rigiditatea piețelor, a cadrului de reglementare a dinamicii urbane şi formarea prețurilor speculative, efecte financiare şi bancare, spreț speculativ şi forma oraşelor); elemente de reglementare a pieței imobiliare urbane (planificare urbană durabilă şi mecanisme tehnico-financiare de recuperare a plus-valorii şi acoperirii costurilor infrastructurii edilitare; drept de preempțiune şi exproriere imobiliară); zonaj urbanistic şi planificare fizică a spațiului urban; politici

34

publice urbane şi funciare locale; modele şi instrumente de intervenție pe piața imobiliară a autorităților publice locale (rezerve funciare, reglementarea chiriilor, taxe etc).

XII. Crize economice, crize imobiliare, crize urbane

- prezentarea succintă a contextului economic al bulelor speculative şi impact asupra piețelor imobiliare; crize şi politici urbane în perioada postbelică şi postcomunistă.

http://olx.ro/oferta/stefanesti-ileana-calarasi-teren-intravilan-de-vanzare-ID4n9II.html

35

V.Seminarii /lucrări practice

proiect individual

descriere

discuții tematice

La seminarii/lucrări practice se va elabora un proiect individual care să permită analiza interfeței urban-rural pentru un studiu de caz, din Europa sau de pe alte continente. În cadrul acestuia, în linii generale, vor fi prezentate caracteristicile actuale, cu analiza evolutivă a factorilor și proceselor care au determinat structurarea zonei de interfața și a efectelor teritoriale ale manifestării acestora. În acest sens, se va urmări dinamica spațială și funcțională a ariei de tranziție studiată, din ultimele câteva decenii. În același timp, în prima parte a semestrului și ulterior, pe parcurs, vor avea loc discuții tematice, referitor la diverse elemente generale, precum și la aspecte specifice studiilor de caz care vor fi abordate.

36

VI. Competențe dobândite

În cadrul acestei discipline vor putea fi dobândite o serie de competențe profesionale privind analiza şi evaluarea practicilor şi politicilor publice privind dezvoltarea urbană şi piața imobiliară, precum şi înțelegerea modului de manifestare a unor procese tehnico-economice și fenomene sociale ce determină permanenta modificare a perspectivei utilizatorilor componentelor spațiului urban, respectiv a relației acestora cu terenurile şi locuințele ce formează o anumită piață imobiliară.

Competenţe profesionale

C1. Utilizarea adecvată și explicarea corespunzătoare a terminologiei,conceptelor, teoriilor, modelelor și metodelor specifice dezvoltării urbane şi pietei imobiliare

C2. Interpretarea complexă, a mecanis-melor si instrumentelor de planificare urbană în procesele de dezvoltare şi a evoluție a piețelor imobilare în context teritorial

C3. Cunoașterea practicilor și modelelor recente în dezvoltarea urbană şi piața imobiliară

C4. Capacitate de analiză a contextului economic, social şi politic pentru o evaluare corectă a oportunităților şi riscurilor în dezvoltarea urbanaşi a evoluției pieței imobiliare la nivel european,național şi local.

37

VII.Evaluare Evaluarea se realizează atât continuu, pe toată durata semestrului, la seminarii/lucrări practice, cât şi la finalizarea cursului, printr-o evaluare globală.

Evaluarea continuă

Evaluarea continuă se realizează prin cuantificarea a trei aspecte și anume: - participarea activă; - elaborarea și susținerea unui proiect axat pe un studiu de caz; - predarea proiectului sub formă de raport. Prezentarea proiectului și predarea în formă finală reprezintă cerință de acces la examenul final.

Evaluarea finală Evaluarea finală se realizează prin examen scris în cadrul căruia se va răspunde adecvat la întrebări referitoare la teme abordate în cadrul cursului.

Standarde minime de performanță

- însușirea principalelor noțiuni privind spațiul urban şi a mecanismelor economice, spațiale şi istorice care au marcat dezvoltarea urbană - utilizarea corectă a terminologiei de specialitate; - efectuarea minimală a proiectului (axat pe un studiu de caz) și prezentarea acestuia.

38

VIII. Bibliografie Lista bibliografică cuprinde referințe obligatorii, definitorii pentru înțelegerea factorilor și a proceselor care imprimă caracteristici particulare dezvoltării urbane şi particularităților piețelor imobiliare în diferire areale geografice, dar și titluri orientative, care permit înțelegerea unor aspecte particulare specifice problematricilor dezvoltării urbane şi pieței imobiliare.

ABRAMO P., (1997), Marché et ordre urbain : du chaos à la théorie de la localisation résiden-tielle, L’Harmattan, Paris, 158p.

ALONSO W., (1964), The Historic and Struc-tural Theories of Urban Form: Their implications for Urban Renewal, Laud Economics, 40, p. 227-231

BAILLY A., (1973), Les théories de l’organisation de l’espace urbaines, L’espace géographique, 2, 81-93

BAILLY A., (1977), La perception de l’espace urbain. Les concepts, les méthodes d’étude, leurs utilisations dans la recherche urbanis-tique, CRU, Paris

BAILLY A.S., GUESNIER B., PAELINCK J.H.P., SALLEZ A., (1995), Stratégies spatiales : com-prendre et maîtriser l’espace, editura

BAREL Y., (1986), Le social et ses territoires, Espace, Jeux et Enjeux (edit. F.Auriac &

39

R.Brunet), Fayard, Paris, 131-139

BASTIE J., DEZERT B., (1980), Le parc immo-bilier et le logement, L’espace urbain, Masson, Paris, 117-128

BONETTI M., (1994), Habiter. Le bricolage imaginaire de l’espace, EPI, Paris

BONVALET C., FRIBOURG A.M. (ed.) (1990), Stratégies résidentielles, INED, Paris

BOURNE L.S., (1980), The Geography of Hous-ing, Edward Arnold, Toronto

CALCOEN F., CORNUEL P., edit. (1999), Mar-ché immobiliers: segmentations et dynamique, Harmattan, Paris

COLOOS B., CHAABOUNI, 1996, Les prix fonciers et les marches immobiliers, in Don-nees Urbaines (coord. D.Pumain, Fr.Godard), Antropos, Paris, p.199-208

COLOOS B., CALCOEN F., FILIPPI B., (ed.) (1997), Comprendre les marché du logement, L’Harmattan, Paris, 233 p.

CONAN M., ALLEN B., BONETTI M., (1991), Développement social urbain, stratégies et méthode, L’Harmattan

DAN N.A., DAN M., (2003), Housing Policy in Romania in Transition: between State With-drawal and Market Collapse, internet

DERER P. (1988), Locuirea urbană, Edit. Tehnică, Bucureşti

40

GRANELLE, 1970, Espace urbain et prix du sol, Sirey, Paris GUERROUDL T. (2011), Pourquoi faire de l’urbanisme? Editions Confluences

HARVEY D. (1985), « The urbanization of capi-tal », Oxford.

HARVEY D. et Scott A. (1988), « La pratique de la géographie humaine: théorie et spécifi-cité empirique dans le passage du fordisme à l’accumulation flexible », Cahiers de géogra-phie du Québec, 32, décembre.

LABORDE P., (1994), Les espaces urbains dans le monde, Nathan, Paris

LE GOASCOZ M.H., MADORÉ F., (coord.) (1993), Marché du logement et stratégies rési-dentielles: une approche de géographie sociale, L’Harmattan, Paris

NOICA N., (2003), Între istorie şi realitate. Poli-tici de locuire în România, Edit. Maşina de scris, Bucureşti

POLESE M., SHEAEMUR R., 2013, Economie urbaine et regionale. Introduction a la geo-graphie economique, Economica, Paris

PUMAIN D., SAINT-JULIEN T., (1997), L’analyse spatiale. Localisations dans l’espace, Armand Colin, Paris

PUMAIN D., SAINT-JULIEN T., (2001), Les interactions spatiales, Armand Colin, Paris

REMY A., 2004, Morphologie urbaine. Geo-graphie, amenagement et architecture,

41

A.Collin, Paris

SUDITU B., 2011, Mobilităţi și strategii rezidenţiale urbane și periurbane. Studiu de caz - București, Edit.Universității din Bucuresti

TOPALOV C. (1984), » Le profit, la rente, la ville », Paris, Economica

TOPALOV C., (1974), Les Promoteurs Immobi-liers, Paris. La Haye

TRIBILLON J.F. (1990), « L’urbanisme », Paris, La découverte VILMIN T.H., 1991, Marche foncier et marche immobilier, Edudes foncieres, nr.53.

ZOLLER H. G. (1988), « L’espace résidentiel et le prix du logement », in Analyse économique spatiale, PUF, Paris, 59-92

***, 2008, Metodologie de realizare a unui sistem de monitorizare şi evaluare a pieței locale a locuințelor, Ministerul Deyvoltării Regionale şi Locuințelor, Bucureşti

***, 2009, RAPORT de investigație pentru analizarea pieței imobiliare şi a serviciilor co-nexe tranzacțiilor imobiliare, Consiliul Concurenței, Bucureşti, http://www.consiliulconcurentei.ro/uploads/docs/items/id2969/raport_piata_imobiliare_si_serv_conexe.pdf


Recommended