DREPTURI REALE

Dr. Bazil Oglindă

bazil.oglinda@oglindalawyers.ro

II. Drepturile patrimoniale

Drepturile patrimoniale se clasifică în:

Drepturile Reale (ius in re) – drepturi subiective patrimoniale ce

constau în aptitudinea titularului său de a exercita prerogativele

dreptului asupra unui bun determinat, în mod direct și nemijlocit,

fără să aibă nevoie de intervenția unei alte persoane

Drepturile de Creanță (ius ad rem) – drepturi subiective patrimoniale

care constau în aptitudinea titularului său de a cere unui alt subiect

de drept să dea, să facă sau să nu facă ceva.

În cazul nerespectării drepturilor reale și al neexecutării obligațiilor corelative

drepturilor de creanță, titularul dreptului de creanță va putea apela la forța de

constrângere a statului pentru protejarea drepturilor reale, respectiv pentru

obligarea debitorului la executarea prestației corelative dreptului de

creanță.

1. Drepturile reale vs. drepturile de creanță(1)

A. Gradul de opozabilitate.

Drepturile reale sunt opozabile tuturor subiectelor de drept (erga omnes)

Drepturile de creanță sunt opozabile numai subiectului pasiv, debitorului.

B. Determinarea subiectului pasiv

În cazul dreptului real, calitatea de „subiect pasiv” o au toate celelalte subiecte de drept

În cazul dreptului de creanță, subiect pasiv este numai debitorul.

C. Conținutul obligației corelative

Obligația corelativă dreptului real este una generală și abstractă, și anume toate celelalte

subiecte de drept au îndatorirea de a nu face nimic de natură să aducă atingere exercițiului

dreptului real de către autorul său

Obligația corelativă dreptului de creanță este una concretă și anume de a da, de a face sau de

a nu face ceva ce ar fi putut să facă dacă nu și-ar fi asumat această obligație.

D. Izvorul

Drepturile reale sunt prevăzute de lege (art. 551 NCC)

Drepturile de creanță decurg din acte și fapte juridice (licite sau ilicite).

1. Drepturile reale vs. drepturile de creanță(2)

E. Numărul

Drepturile reale – fiind prevăzute de lege – sunt limitate ca număr (fiind enumerate în art.

551 NCC)

Drepturile de creanță, teoretic cel puțin, sunt nelimitate. Singura limită este dată de

ordinea publică și bunele moravuri (art. 11 NCC), nefiind posibilă nașterea unor drepturi

de creanță care să contravină acestor principii.

F. Durata.

Drepturile reale au o durată mai îndelungată (dreptul de proprietate este perpetuu – art.

555 alin. 1 NCC dreptul de superficie se poate constitui pe o perioadă de până la 99 de ani

– art. 649 NCC)

Drepturile de creanță au, de regulă, o durată mai scurtă de viață.

G. Conținutul

În conținutul drepturilor reale există două prerogative importante: urmărirea și preferința;

nu se găsesc la drepturile de creanță.

2. Categorii intermediare

( drepturi patrimoniale atipice)

A. Obligațiile propter rem

B. Obligațiile scriptae in rem

C. Drepturile de proprietate intelectuală

D. Drepturile potestative

A.Obligațiile propter rem

Numite și obligații reale de a face, reprezintă îndatoriri care revin deținătorului

unui bun determinat și au ca izvor în principal legea.

În funcție de modul în care sunt reglementate pot să fie legate și de simpla

deținere sau de stăpânirea în fapt a bunului

Unele au natură administrativă

Ex:(1) Art. 74 din Legea nr. 18/1991, republicată, impune tuturor deținătorilor de

terenuri agricole obligația de a asigura cultivarea acestora și obligația de a asigura

protecția solului; deținătorii care nu își îndeplinesc aceste obligații pot fi sancționați

în condițiile art. 75 – 76 din aceeași lege.

Ex:(2) Art. 23 din Legea nr. 182/2000 (privin protejarea patrimoniului cultural

național mobil) – obligația de a păstra bunurile care fac obiectul legii în cele mai

bune condiții.

A.Obligațiile propter rem(2)

Unele au natură civilă

Ex:(1) Obligația coproprietarilor de a suporta cheltuielile ocazionate de întreţinerea

şi repararea despărţiturii comune, proporţional cu dreptul fiecăruia (art. 663 C. Civ.)

Ex:(2) Obligația proprietarilor terenurilor învecinate de a contribui la grăniţuire prin

reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal,

cheltuielile ocazionate de aceasta (art. 560 C. Civ.).

Excepțional, unele obligații propter rem au o natură convențională

Ex:(1) Art. 759 alin. (1) C. Civ. ” Prin actul de constituire se pot impune în sarcina

proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi

utilităţii fondului dominant”.

B. Obligațiile scriptae in rem

Ex: A închiriază un bun pentru 3 ani lui B. A peste un an vinde bunul lui C.

C – declanșează un litigiu prin care solicită evacuarea lui B.

= Obligațiile sunt strâns legate de posesia unui bun, încât incumbă

posesorului actual al bunului, chiar dacă el nu a fost parte în actul juridic

din care s-a născut obligația.

Aplicație practică 1811 C. Civ.

C. Drepturile de proprietate intelectuală

Sediul materiei Legea nr. 8/1996 privind drepturile de autor și drepturile conexe.

Dreptul real de proprietate pe care îl are autorul unei opere (literare, ştiinţifice etc) asupra obiectul

material în care se încorporează opera (ex.: manuscrisul) ≠ dreptul sau drepturile de proprietate

intelectuală care rezultă din aceasta.

Prin modul de valorificare de către autor sau moştenitorii acestuia, se apropie de drepturile reale ca

drepturi exclusive de exploatare, întrucât prezintă atributele de jus possidendi, jus utendi, jus fruendi

şi jus abutendi.

Drepturile de proprietate intelectuală

Drepturi

patrimoniale

Drepturi personale

nepatrimoniale

3. Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale și drepturi reale

accesorii.

A. Drepturile reale principale = drepturi care au o existență de sine

stătătoare în raport cu alte drepturi reale sau drepturi de creanță.

Ex: dreptul de proprietate și dezmembrămintele acestuia ( art. 551

C. Civ.)

B. Drepturile reale accesorii sunt afectate garantării unor drepturi de

creanță și, în consecință, existența lor depinde în mod direct și

nemijlocit de existența dreptului pe care îl garantează. Sunt drepturi

reale accesorii privilegiile, ipoteca și gajul.

☺Drepturile reale accesorii sunt ”accesorii” pe lângă un drept real sau

drepturi de creanță?

III. Dreptul de proprietate.

1. Considerații generale. Noțiune și sensuri

2. Felurile dreptului de proprietate:

A. Dreptul de proprietate publică

B. Dreptul de proprietate privată – reprezintă dreptul comun în materie

1. Considerații generale privind dreptul de proprietate

Sediul materiei:

a. Constituția României art. 44 din Capitolul II – „Drepturile și libertățile

fundamentale” – al Titlului II – „Drepturile, libertățile și îndatoririle fundamentale,

reglementează „Dreptul de proprietate privată”.

b. C. Civ Cartea a III-a, „Despre bunuri” (art. 535-952)

c. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică

d. Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare

e. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia

(construcții, monumente istorice etc.)

1. Considerații generale privind dreptul de proprietate(2)

Definiție Art. 555 C. Civ. alin. (1) ”Proprietatea privată este dreptul titularului de

a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi

perpetuu, în limitele stabilite de lege. (2) În condiţiile legii, dreptul de

proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte,

după caz”.

Art. 552 C. Civ. ” Proprietatea este publică sau privată.”

IV. Dreptul de proprietate privată

1. Noțiune

2. Titularii dreptului de proprietate privată

3. Obiectul dreptului de proprietate privată

4. Conținutul juridic al dreptului de proprietate privată

A. Enumerarea atributelor dreptului de proprietate

B. Posesia (ius possidendi)

C. Folosința (ius utendi și ius fruendi)

D. Dispoziția (ius abutendi sau abusus)

5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată

A. Enumerarea caracterelor juridice ale dreptului de proprietate

B. Dreptul de proprietate privată este un drept absolut

C. Dreptul de proprietate privată este un drept exclusiv

D. Dreptul de proprietate privată este un drept perpetuu

IV. Dreptul de proprietate privată

6. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată. Considerații generale

A. Limite legale de interes privat stabilite de Codul Civil

B. Limite convenționale

7. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată. Enumerare.

8. Regimul juridic al imobilelor proprietate privată

1. Dreptul de proprietate privată. Noțiune

☺Definiție Acel drept subiectiv ce aparține persoanelor fizice, persoanelor

juridice, statului sau unităților administrativ – teritoriale asupra

oricărui bun, cu excepția celor aflate exclusiv în proprietate

publică, bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosința

și dispoziția, în putere proprie și în interes propriu, însă în

limitele determinate de lege.

Reprezintă dreptul comun al proprietății

2.Titularii dreptului de proprietate privată

Așa cum rezultă din definiție pot fi subiecte ale dreptului de proprietate privată :

A. Persoanele fizice

B. Persoanele juridice de drept privat

C. Statul și unitățile administrativ teritoriale

Art. 44 alin. 2 din Constituție: „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal

de lege, indiferent de titular.”

Art. 553 alin. (4): „Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi

rămân în circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot

face obiectul unei urmăriri silite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege.”

Art. 6 teza a II-a din Legea nr. 18/1991; art. 121 alin. 2 din Legea nr. 215/2001.

Autoritățile publice sunt pe poziții de egalitate juridică cu orice alt subiect de drept și toți

își exercită în același fel dreptul.

3. Obiectul

Art. 553 C. Civ. (1) Sunt obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau

de interes privat aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept

privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al

statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale. (2) Moştenirile vacante se

constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al

comunei, oraşului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară.

Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate conform art.

562 alin. (2) se dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraş

sau municipiu, după caz, şi intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea

consiliului local. (3) Moştenirile vacante şi imobilele menţionate la alin. (2),

aflate în străinătate, se cuvin statului român.

4. Conținutul juridic al dreptului de proprietate privată

Conform art. 555 C. Civ. dreptul de proprietate are în conținutul său și

conferă titularului trei atribute:

A. Posesia (ius possidendi);

B. Folosința (ius utendi și ius fruendi);

C. Dispoziția (ius abutendi).

A. Posesia

Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia:

Expresia juridică a aproprierii și a stăpânirii lucrului, constituind o stare de

drept, iar nu o simplă stare de fapt.

Posesia, ca jus possidendi, dreptul de a apropria şi stăpâni un bun ≠ posesia

ca stare de fapt = manifestarea exterioară a tuturor atributelor dreptului real.

Se exercită permanent, din momentul dobândirii dreptului și până la pierderea

acestuia.

Titularul dreptului de proprietate poate:

a. Exercita o stăpânire efectivă a lucrului în materialitatea sa, direct și

nemijlocit.

b. Fie de a consimți ca stăpânirea să fie exercitată, în numele și în interesul

lui, de către o altă persoană.

B. Folosința

Posibilitatea de a utiliza bunul (ius utendi) și de a-i culege fructele (ius fruendi).

Proprietarul utilizează bunul potrivit destinației sale.

Utilizarea are această latură pozitivă, dar poate avea și una negativă:

• proprietarul nu utilizează bunul, ci îl „neglijează”(art. 555 alin. 1).

• nu se stinge prin neuz (art. 562 alin. (1)), oricât de mult timp nu ar fi exercitat.

Fructele (art. 548 C. Civ.) sunt culese de proprietar (art. 550 C. Civ. alin. (1)-(3)).

C. Dispoziția

= un atribut de esența dreptului de proprietate care nu poate fi înstrăinat

decât odată cu dreptul de proprietate.

Dispoziția (ius abutendi) are două componente:

1. Dispoziția materială = modificarea bunului în materialitatea sa, de a-i

schimba forma, de a-i consuma substanța ( art. 549 și 550 alin. (1) C.

Civ.) și chiar de a-l distruge.

2. Dispoziția juridică = încheierea de acte juridice între vii (vânzare,

schimb etc.) sau pentru cauză de moarte (legat), prin care se transmite

dreptul de proprietate altuia.

4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Art. 555 alin. (1) C. Civ. ”Proprietatea privată este dreptul titularului de a

poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în

limitele stabilite de lege”.

Conform art. 551 alin. (1) C. Civ dreptul de proprietate este un drept:

A. Absolut;

B. Exclusiv;

C. Perpetuu.

A. Caracterul absolut al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este un drept real complet, conferă titularului său

exercițiul tuturor prerogativelor sale – posesia, folosința și dispoziția.

Titularul său are asupra lucrului latitudinea de ai trage toate foloasele, de a

profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele

juridice care răspund nevoilor.

Proprietarul este liber și în măsură să efectueze toate actele materiale și

juridice care nu îi sunt interzise în mod expres.

B. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate

Proprietarul este îndreptățit să exercite singur toate prerogativele conferite de

acest drept, să ”dezmembreze” dreptul său de proprietate prin consimțirea ca

anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane.

Art. 556 C. Civ. ”(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele

materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care

formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.

(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa

proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege”.

C. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, ci numai prin pieirea bunului (art.

562 alin. (1)).

Nu are o durată limitată în timp, depinzând de existenţa materială a bunului care

formează obiectul său, cu următoarele consecinţe:

• imprescriptibilitatea dreptului de proprietate sub aspect extinctiv: acțiunea în

revendicare este imprescriptibilă extinctiv, cu excepția cazurilor când se

dispune altfel (art. 563 alin. (2).

• dreptul este prescriptibil achizitiv, uzucaparea dreptului de către o terţă

persoană paralizând acţiunea în revendicare .

2.2. Limitele dreptului de proprietate privată

Art. 556 C. Civ. ”(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului

său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu

îngrădirile stabilite prin lege. (2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de

proprietate. (3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului,

cu excepţiile prevăzute de lege”.

Două categorii de limite:

A. Limite materiale (bunurile imobile):

a. În suprafaţă;

b. În înălţime;

c. În adâncime.

B. Limite juridice (în funcţie de izvorul lor formal):

a. Legale;

b. Judiciare;

c. Convenţionale

A. Limite materiale

Art. 556 alin. (1) C. Civ. ”Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului

său” - acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu

îngrădirile stabilite prin lege.

Art. 559 C. Civ. (1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupraterenului, cu respectarea limitelor legale. (2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilitede lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, încondiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea. (3) Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiileprevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, încondiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apelepluviale”.