199 Anexa 1 Raport Evaluare Cabinete Medicale- Redevente

Nr. 154/Co/ 08.10.2009

RAPORT DE EVALUARE

IMOBILE situate n CLUJ-NAPOCA

CONCESIONATE

conform prevederilor H.G.R. 884/2004

utilizabil pentru calculul redevenei

Solicitant: CONSILIUL JUDETEAN CLUJ

Destinatar: CONSILIUL JUDETEAN CLUJ

Evaluator: EUROEVAL SRL CLUJ

octombrie 2009 Coninutul informaional al prezentului raport este confidenial, nu poate fi copiat parial sau integral i nu poate fi transmis

unor teri fr acordul scris i prealabil al SOLICITANTULUI i al EVALUATORULUI

2

Nr. 154/Co/ 14.10.2009 Ctre: Consiliul Judeean Cluj

Stimate doamne, stimai domni, Prezentul document a fost pregtit de ctre colectivul EUROEVAL, n conformitate cu instruciunile contractului de prestri servicii nr. 33/11489/2009, ncheiat cu Consiliul Judeean CLUJ.

1.1 Scrisoare de transmitere a raportului de evaluare

La cererea Dumneavoastr am inspectat i evaluat cele 9 imobile indicate, a cror subcomponente urmeaz a fi concesionate pentru utilizarea (limitativ) impus: cabinete medicale. n fapt, raportul urmrete a rspunde cerinei de stabilire a preului pieei pentru un numr de 9 imobile din Cluj-Napoca, concesionate conform prevederilor Hotrrii Guvernului nr. 884/2004, dup cum urmeaz:

1 Corp Cladire P+E , str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 2 Corp Cladire P+E , str. Fantanele, nr. 3 3 Corp Cladire P+E , str. Baita, nr. 9

4 Corp Cladire P , B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 491 5 Corp Cladire P , str. Traian Vuia, nr. 26 6 Corp Cladire D+P+3E situata in str. Horea, nr. 40 7.1 Corp 1 Cladire P , str. Padin, nr. 202 7.2 Corp 2 Cladire P , str. Padin, nr. 203 8 Corp Cladire D+P+E , str. Victor Babes, nr. 14 9 Corp Cladire D+P, str. Galaxiei, nr. 13

Dreptul de proprietate evaluat este descris la capitolul aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda proprietarului n acelai timp i

1 Exclusiv parterul cldirii aparintoare 2 Exclusiv parterul blocului (zona D.G.A.S.P.C. Cluj) 3 Exclusiv parterul blocului (zona cabinete) 4 Exclusiv etajul cldirii

3

destinatar). El este considerat integral i nerestrictiv i se refer exclusiv la proprietatea ce face obiectul concesiunii; Se consider c acest drept st la baza calculului redevenei la concesionare de ctre Consiliul Judeean, n cadrul reperelor contractuale existente n prezent (modelul-cadru al contractului de concesiune ncheiat n temeiul Hotrrii Guvernului nr. 884/2004 privind concesionarea unor spaii cu destinaia de cabinete medicale). La acest moment acestea sunt concesionate conform H.G. nr. 884/20045 (nivelul concesiunii -1euro/mp/an- nu reprezint nivelul de pia de la data semnrii contractului de comodat, ci o cotaie stabilit pentru a sprijini comunitile locale prin limitarea costului cu actul medical). Imobilele au fost evaluate ca fiind libere de orice fel de sarcini. Nu s-au efectuat investigaii suplimentare, considerndu-se dreptul integral al proprietarului. Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd prin aceast exprimare valoare de pia (tip de valoare definit n standardele internaionale de evaluare, cu meniunile specifice fcute pe parcurs). n accepiunea standardelor internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Totui, fa de definiia valorii de pia exist elemente specifice condiionale care provin din restrngerea cererii la utilizarea pentru cabinete medicale pentru medici de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari, deci la o UTILIZARE LIMITAT, impus de proprietar (de legea pe care acesta o urmeaz). Aceste aspecte sunt detaliate la capitolul Cea mai bun utilizare. Din punct de vedere al comparabilitii cu imobile similare pe piaa specific se constat existena unor nchirieri/concesionri la pia, dar i altele innd cont de protecia social i sprijinirea comunitii. De asemenea, tranzacii cu acestea din urm (nchirieri, concesiuni, vnzri) sunt mai puin relevante, att timp ct exist elemente specifice

legislative, care deviaz de la o pia liber definit i luat n calcul de valoarea de pia. Pe de alt parte, momentul actual de criz se manifestat prin scderea interesului investiional i scderea gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea avea o destinaie asimilabil); Din punct de vedere al serviciilor medicale de baz

5 Hotrre nr. 884 din 03/06/2004 privind concesionarea unor spaii cu destinaia de cabinete medicale. Publicat n Monitorul Oficial nr. 526 din 10/06/2004.

4

(crora li se adreseaz astfel spaii) acestea trebuiesc a fi prezente integral i n aceste momente. Aceste aspecte sunt detaliate la capitolul Analiza pieei.

Analiznd aspectele legate de utilizarea impus a proprietilor, nivelul informaiilor, calitatea i credibilitatea lor, considerm c valoarea (de tipul celei definite pe parcurs, alturi de dreptul de proprietate ataat) este cea rezultat n urma aplicrii abordrii prin capitalizarea veniturilor (limitate de utilizarea impus), verificat i prin abordarea prin cost sub care considerm impropriu a cobor nivelul valoric, baz a concesionrii. Astfel, ca i rezultat aferent fiecrui imobil (dreptului de proprietate ataat) valoarea de pia (cu particularitile i devierile definite n cadrul lucrrii) este:

fara TVA

1

Cladire P situata in Cluj-Napoca, B-

dul 21 Decembrie 1989, nr. 49-

parter

99 951 71 mp 94.000

2

Cladire D+P+E situata in Cluj-

Napoca, str. Victor Babes, nr. 1-etaj

1

233 716 112 mp 167.000

3

Cladire P situata in Cluj-Napoca,

str. Padin, nr. 20-

parter=D.G.A.S.P.C. Cluj

204 692 117 mp 141.000

4 Cladire P situata in Cluj-Napoca,

str. Padin, nr. 20-parter CABINETE

329 538 329 mp 177.000

5 Cladire D+P+3E situata in str.

Horea, nr. 40

623 627 198 mp 391.000

6 Cladire D+P, situata in Cluj-

Napoca, str. Galaxiei, nr. 13

187 572 262 mp 107.000

7 Cladire P+E situata in Cluj-Napoca,

str. Baita, nr. 9

671 567 485 mp 380.000


str. Grigore Alexandrescu, nr. 5

579 544 417 mp 315.000


str. Fantanele, nr. 3

608 533 465 mp 324.000

10 Cladire P situata in Cluj-Napoca,

str. Traian Vuia, nr. 26*

252 416 363 mp 105.000

Suprafata

de teren

functional

atribuita

Valoare

proprietate

Nr.

crt.Imobil subiect

Supra

fata

utila

EUR /

mp_Au

5

n anexele prezentei lucrri sunt evideniate valorile ataate fiecrei uniti imobiliare, difereniat n funcie de elementele percepute de pia pentru proprieti similare i asimilate, n cadrul ipotezelor i pentru scopul prezentei lucrrii (conform meniunilor specifice de pe parcurs). Se menioneaz c la momentul elaborrii prezentului raport se manifest o perioad de recesiune economic ce influeneaz semnificativ i domeniul imobiliar din gama cruia fac parte imobilele subiect (regsit prin scderea costurilor de edificare, reaezarea preurilor la terenuri dar i la chirii, respectiv la gradele de ocupare). Valorile exprimate de noi pot sta la baza contractelor de concesiune6. Raportarea valorilor de mai sus se poate efectua prin divizarea cu ariile utile ce definesc cldirile (i terenul care s-a considerat c-l deservesc), obinndu-se criteriul unitar valoare euro/mp dorit, care s stea la baza calculrii concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale proprietarului.

Meniuni suplimentare:

Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4.24 RON pentru 1 EURO, curs mediu BNR valabil la data evalurii.

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor internaionale de evaluare - IVSC, a recomandrilor i metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia).

Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei lunilor septembrie 2009;

Valorile ataate sunt exclusiv pentru utilizarea prezent-limitativ (prin care este satisfcut interesul public prin realizarea activitilor medicale n interesul comunitii), considerat a fi pstrat pe mai departe;

Valorile atribuite componentelor imobiliare sunt ataate exclusiv dreptului de proprietate evaluat (considerat a se transmite prin concesionare) i definit la capitolul corespunztor;

n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionari n unele dintre spaiile subiect, ci doar de starea tehnic uzual datorat proprietarului ;

Orice neconcordan ntre ipotezele de evaluare i situaia real (despre care evaluatorul nu a fost informat), atrage necesitatea de refacere a raportului prezent.

Valoarea care st la baza calculrii redevenei este ataat imobilului, deci redevena se 6 i nu la baza valorificrii prin vnzare (scop unde trebuie analizate suplimentar documentaia de dezmembrare, cuantumul investiiile terilor i celelalte elemente ce au fost preluate din informaiile proprietarului i au fost tratate prin ipoteze i condiii limitative (corespunztoare scopului prezentei lucrri).

6

refer la spaiu; Acolo unde sunt doi medici este normal ca acetia s nu plteasc fiecare redevena integral. Practic la ipoteza utilizrii n dou ture a cabinetului s-au putea percepe minim 50% din cotaia uzual aplicat unuia singur, dar nu mai mult de 66% din aceasta (datorit lipsei de intimitate, utilitate i performane ale spaiului)

Valoarea este o predicie. Valoarea este subiectiv. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Cu aleas consideraie, Radu Timbu, Expert evaluator EPIMAA, EBM, EI Membru Acreditat ANEVAR Director EUROEVAL

7

1.2 Certificare

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. n plus, certificm c nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv referitor fa de imobilele subiect ale prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate (n contractul de concesiune7). Suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior. Analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare IVSC i metodologia de lucru recomandat de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorilor care semneaz mai jos. S-au primit, ns, informaii importante (suprafee, valori de nregistrare i alte elemente legate de identificarea tehnic i juridic a imobilelor) de la reprezentanii desemnai ai Consiliului Judeean. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorii care semneaz mai jos sunt membri ANEVAR, au ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional al ANEVAR i au competena necesar ntocmirii acestui raport. Radu Timbu, Bogdan Rada, Expert Evaluator EPIMAA, EBM, EI Expert Evaluator EPI, EBM Membru acreditat ANEVAR Membru titular ANEVAR Horaiu Pop, Florin Hirsch Expert Evaluator EPI Analist pia Membru titular ANEVAR

7 Sub rezerva c unii dintre evaluator pot fi n prezent, sau pe parcurs pacieni ai unora dintre medicii care beneficiaz de spaii concesionate, dar nu se consider aceste elemente o incompatibilitate

8

1.3 CUPRINS 1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE .............................................................................................. 2 1.2 CERTIFICARE ................................................................................................................................................................................. 7 1.3 CUPRINS ....................................................................................................................................................................................... 8

2 PREMIZELE EVALURII ............................................................................................................... 10 2.1 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE ...........................................................................................................................................10 2.2 OBIECTUL EVALURII ................................................................................................................................................................12 2.3 SCOPUL EVALURII. INSTRUCIUNILE EVALURII ...............................................................................................................12 2.4 UTILIZAREA RAPORTULUI .........................................................................................................................................................12 2.5 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ................................................................................................................................12 2.6 BAZELE EVALURII. TIPUL VALORII ESTIMATE ....................................................................................................................14 2.7 DATA ESTIMRII VALORII ..........................................................................................................................................................14 2.8 MONEDA RAPORTULUI ..............................................................................................................................................................15 2.9 MODALITI DE PLAT .............................................................................................................................................................15 2.10 INSPECIA PROPRIETII ..........................................................................................................................................................15 2.11 INFORMAIILE UTILIZATE I SURSELE ACESTORA ................................................................................................................16 2.12 CLAUZA DE NEPUBLICARE ........................................................................................................................................................16 2.13 VALABILITATEA RAPORTULUI ..................................................................................................................................................16

3 PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................... 17 3.1 PREZENTARE GENERAL A IMOBILELOR ...............................................................................................................................17

3.1.1 Situaia juridic ..........................................................................................................................................................................17 3.1.2 Descrierea construciilor i amplasamentelor .................................................................................................................................17 3.1.3 Investiii efectuate de teri .............................................................................................................................................................38 3.1.4 Istoricul tranzacionrii ...............................................................................................................................................................38 3.1.5 Utilizarea actual .......................................................................................................................................................................38 3.1.6 Consideraii privind modul de calcul a redevenei .........................................................................................................................39

3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE) .............................................................................................40 3.2.1 Definirea pieei specifice ...............................................................................................................................................................40 3.2.2 Analiza cererii solvabile ..............................................................................................................................................................41 3.2.3 Analiza ofertei competitive ..........................................................................................................................................................43 3.2.4 Echilibrul pieei ..........................................................................................................................................................................44

4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII ........................................................................................... 45 4.1 CEA MAI BUN UTILIZARE ........................................................................................................................................................45

4.1.1 Cea mai bun utilizare elemente teoretice .................................................................................................................................45 4.1.2 Situaii speciale elemente teoretice i aplicabilitatea lor ..............................................................................................................46 4.1.3 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber ......................................................................................................................47 4.1.4 Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind construit .............................................................................................48 4.1.5 Concluzii ale analizei CMBU. Influene asupra valorii ..............................................................................................................48

4.2 EVALUAREA TERENULUI ...........................................................................................................................................................49 4.2.1 Tehnica comparaiei vnzrilor....................................................................................................................................................49 4.2.2 Concluzii evaluare teren...............................................................................................................................................................50 4.2.3 Extras grile de comparaii teren ..................................................................................................................................................50

4.3 ABORDAREA PE BAZ DE VENITURI .......................................................................................................................................50 4.3.1 Metoda Capitalizrii veniturilor .................................................................................................................................................50

4.3.1.1 Definirea activelor n exploatare i a celor n afara exploatrii .................................................................................................... 51 4.3.1.2 Elemente teoretice ............................................................................................................................................................................... 51 4.3.1.3 Estimarea veniturilor i ratelor de capitalizare ............................................................................................................................... 52 4.3.1.4 Estimarea ratelor de capitalizare ....................................................................................................................................................... 53 4.3.1.5 Definirea costuri conversie ................................................................................................................................................................ 54

4.3.2 Rezultatul abordrii prin capitalizare .........................................................................................................................................54 4.4 ABORDAREA PRIN COST .............................................................................................................................................................54

4.4.1 Valoarea terenului (prezentat anterior)......................................................................................................................................54 4.4.2 Evaluarea construciilor. ..............................................................................................................................................................55

4.4.2.1 Metodologie .......................................................................................................................................................................................... 55 4.4.2.2 Definiii i detalii terminologie .......................................................................................................................................................... 55

9

4.4.2.3 Metodologie, algoritm de calcul, etape ............................................................................................................................................ 56 4.4.3 Rezultatele abordrii prin cost .....................................................................................................................................................57

4.4.3.1 Meniuni privind relevana cifrelor/abordrii ................................................................................................................................ 57 4.4.3.2 Calcule. Concluzii ................................................................................................................................................................................ 57

4.5 ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR .....................................................................................................................57 4.6 REZULTATELE OBINUTE. OPINIA EVALUATORULUI ..........................................................................................................59

4.6.1 Rezultatele obinute .....................................................................................................................................................................59 4.6.2 Reconciliere. Opinie .....................................................................................................................................................................60 4.6.3 Fructificarea rezultatelor .............................................................................................................................................................61

5 ANEXE .............................................................................................................................................. 63 5.1 CENTRALIZATOR SUPRAFEE ...................................................................................................................................................63 5.2 ELEMENTE DE CALCUL ..............................................................................................................................................................64

5.2.1 Extras grile de comparaii teren ..................................................................................................................................................64 5.2.2 Abordarea prin COST ...............................................................................................................................................................69 5.2.3 Abordarea prin VENIT ...........................................................................................................................................................72

5.2.3.1 Estimarea chiriilor poteniale ............................................................................................................................................................. 72 5.2.3.2 Centralizator abordare ........................................................................................................................................................................ 82

5.3 FOTOGRAFII ALE IMOBILELOR (SELECIE REPREZENTATIV) ..........................................................................................85 5.4 DOCUMENTE JUSTIFICATIVE ....................................................................................................................................................94 5.5 PREZENTAREA COLECTIVULUI DE EVALUATORI ..................................................................................................................95

10

22 PPRREEMMIIZZEELLEE EEVVAALLUURRIIII

2.1 Ipoteze i condiii limitative

La baza estimrii valorilor raportate stau o serie de ipoteze i condiii limitative, care sunt prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: 1.Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre solicitantul lucrrii i au fost luate n considerare fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate evaluat este descris la capitolul aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda proprietarului n acelai timp i destinatar). El este considerat deplin, valabil i marketabil, iar proprietile au fost evaluate ca fiind libere de sarcini. S-a fcut abstracie de existena contractelor de CONCESIUNE n derulare, imobilele fiind considerate libere de sarcini. n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionar. Acolo unde suprafeele de teren nu sunt distinct definite/atribuite exclusiv construciilor supuse evalurii s-a atribuit un teren uzual necesar pentru desfurarea activitii; Astfel, conform celor stabilite de comun acord cu reprezentanii desemnai pentru contact, ariile de teren incluse n analiza noastr au fost limitate la 120% din amprenta la sol a cldirii. Terenul ataat este suficient pentru asigurarea utilitii actuale ale imobilelor analizate, n fapt la data evalurii existnd n unele cazuri teren n exces care nu contribuie pozitiv la funcionalitatea i utilitatea imobilelor. Suprafeele aferente proprietii au fost luate n calcul pe baza datelor avute la dispoziie (puse la dispoziie de proprietar), fr a se face msurtori suplimentare.

Se recomand ca anterior concesionrii s existe o recertificare a dimensiunilor cldirilor, iar dac exist diferene semnificative fa de cele luate n calcul s se reanalizeze structura funcional a spaiilor i deci i valoarea ataat lor. Se presupune c imobilele se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport. S-a considerat c, din punct de vedere al suportului imobiliar, cabinetele dein

11

avizele de funcionare necesare, imobilele corespunznd normelor i normativelor n vigoare la data prezentului raport. Nu s-au inspectat prile ascunse ale proprietilor. Se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, respectiv ale solului care s influeneze valoarea. Nu s-au efectuat expertize structurale ale cldirilor, acestea fiind considerate ntr-o stare tehnic corespunztoare vechimii, modului de ntreinere i activitilor desfurate n acestea. Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existentei contaminanilor. Nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezena contaminanilor sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi. Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani, iar valoarea nu a fost afectat de nici un cost aferent decontaminrii. Situaia actual a proprietilor, scopul i utilizarea prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile i tipului valorii selectate (descrise pe parcurs). Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor i informaiilor avute la dispoziie la data evalurii. Elementele specifice de interpretare/deviere de la definiia valorii de pia au fost definite pe parcurs, alturi de cele de restricie a utilizrii. Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionar.

2. Condiii limitative: Alocarea de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate

va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut i menionat n prezentul raport. Valorile exprimate pot sta la baza contractelor de concesionare; Se poate efectua i raportarea valorilor pe criteriul unitar valoare euro/mp, care s stea mai apoi la baza calculrii de ctre proprietar a concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale proprietarului. Opinia asupra valorii, exprimat de noi n urma analizei descrise n prezentul raport este corespunztoare condiiilor generale de pe piaa imobiliar i strii

12

tehnice de la data evalurii. Orice modificare a factorilor fizici sau economici ulterioar datei evalurii implic o analiz suplimentar cu repecursiuni acestora asupra valorilor. Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune. Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la opinii, valori, elemente de calcul, identitatea evaluatorului, amd.) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul nostru. Indiferent dac o astfel de permisiune a fost acordat sau nu , nu ne vom asuma nici un fel de responsabilitate sau obligaie fa

de tere persoane care intr n posesia prezentei lucrri.

2.2 Obiectul evalurii

Conform contractului de prestri servicii nr. 33/11489/2009, ncheiat cu Consiliul Judeean CLUJ i S.C. EUROEVAL S.R.L., obiectul lucrrii l constituie:

un numr de 9 imobile din Cluj-Napoca, concesionate conform prevederilor Hotrrii Guvernului nr. 884/2004.

2.3 Scopul evalurii. Instruciunile evalurii

Scopul prezentului raport este estimarea preul pieei a imobilelor. Prin preul pieei evaluatorul nelege valoarea de pia a proprietii aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS 1 (cu meniunile specifice efectuate pe parcurs). Totui, fa de definiia valorii de pia menionat n standardele internaionale de evaluare, (expus la capitolul aferent) exist elemente specifice condiionale care provin din restrngerea utilizrii (la cea existent, nu neaprat cea mai bun a proprietii).

2.4 Utilizarea raportului

Valorile estimate de evaluator vor sta la baza calculrii de ctre proprietar a concesiunii euro/mp dup procedurile sale interne i urmeaz a fi utilizate n noile contracte de concesiune.

2.5 Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evalurii dreptul de proprietate INTEGRAL al Consiliului Judeean CLUJ, asupra IMOBILELOR menionate anterior.

Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentaiile puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat

13

la comanda proprietarului n acelai timp i destinatar). El este considerat integral i nerestrictiv. Se consider c acest drept st la baza calculului redevenei la concesionare de ctre Consiliul Judeean, n cadrul reperelor contractuale existente n prezent (modelul-cadru al contractului de concesiune ncheiat n temeiul Hotrrii Guvernului nr. 884/2004 privind concesionarea unor spaii cu destinaia de cabinete medicale). Din punct de vedere al suprafeelor i dispunerii n cadrul cldirii se consider c se pstreaz destinaia actual a spaiilor inclusiv structura acestora, n cadrul utilizrii existente la acest moment (cabinet medical, sal de ateptare, circulaii i ci de acces). Dimensiunile sunt preluate din planele anexate prezentei, la capitolul Centralizator

suprafee.

Din punct de vedere al suprafeelor de teren aferente cldirilor subiect (atribuit acestora, necesar i utilizrii ca atare), acolo unde suprafeele de teren nu sunt distrinct definite/atribuite exclusiv construciilor supuse evalurii (ce fac obiectul concesiunii) s-a atribuit un teren uzual necesar pentru desfurarea activitii8. S-a apelat la aceast delimitare generic, dat fiind faptul c chiar dac redevena se ataeaz unui mp Arie util, acesta din urm are ca susinere i o cot de teren. Aceste elemente se regsesc n calcule dup cum urmeaz:

n abordarea prin COST: la estimarea terenului suport al cldirii subiect (exclusiv terenul excedentar, acolo unde este cazul). n abordarea prin CAPITALIZARE: la estimarea/analiza chiriei ataate unui mp Arie util nchiriabil, susinute de un teren necesar funcionrii. n abordarea prin COMPARAIE: la analizele comparative aferente criteriului pre/mp Arie util principal cu ataamente de baz, cu elemente de particularizare a atributelor auxiliare sau a celor ataate prin cote pri indivize.

Ele sunt descrise n anexa:

Centralizator suprafee

Proprietile au fost evaluate ca fiind libere de sarcini. S-a fcut abstracie de existena contractelor de concesiune n derulare, bazate pe prevederile Art.4 alin. (2) din HGR 884/2004, care prevede c:

n primii 5 ani de concesiune redevena achitat a fost de 1euro/mp/an la cursul euro stabilit

8 Conform celor stabilite de comun acord cu reprezentanii desemnai pentru contact, ariile de teren incluse n analiza noastr au fost limitate la 120% din amprenta la sol a cldirii. Terenul (astfel i generic ataat) ataat este suficient pentru asigurarea utilitii actuale ale imobilelor analizate, n fapt la data evalurii existnd n unele cazuri teren n exces care nu contribuie pozitiv la funcionalitatea i utilitatea imobilelor.

14

de Banca Naional n ziua plii. Este evident c acest nivel este, pentru municipiul Cluj-Napoca, mult inferior potenialului de valorificare a suportului imobiliar, dar s-a avut n vedere elementul de protecie social i sprijinire a comunitii locale. n fapt, legiuitorul prevede c:

Dup primii 5 ani, nivelul minim al redevenei se va stabili de ctre concedent, pornind de la preul pieei, sub care redevena nu poate fi acceptat...

2.6 Bazele evalurii. Tipul valorii estimate

Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd prin aceast

exprimare valoare de pia. n accepiunea standardelor internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Totui, fa de definiia valorii de pia exist elemente specifice condiionale care provin din restrngerea cererii la utilizarea pentru cabinete medicale pentru medici de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari, deci la o UTILIZARE LIMITAT, impus de proprietar. Aceste aspecte sunt detaliate la capitolul Cea mai bun utilizare. Din punct de vedere al comparabilitii cu imobile similare pe piaa specific se constat existena unor nchirieri/concesionri la pia, dar i altele innd cont de protecia social i sprijinirea comunitii. De asemenea, tranzacii cu acestea din urm (nchirieri, concesiuni, vnzri) sunt mai puin relevante att timp ct exist elemente specifice

legislative, care deviaz de la o pia liber definit i luat n calcul de valoarea de pia. Pe de alt parte, momentul actual de criz se manifestat prin scderea interesului investiional i scderea gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea avea o destinaie asimilabil); Din punct de vedere al serviciilor medicale de baz (crora li se adreseaz astfel spaii) acestea trebuiesc a fi prezente integral i n aceste momente. Aceste aspecte sunt detaliate la capitolul Analiza pieei.

2.7 Data estimrii valorii

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare perioadei Septembrie 2009, dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii). Evaluarea a fost realizat n perioada lunii Septembrie/octombrie2009, care este i data raportului.

15

2.8 Moneda raportului

Opinia final a evalurii va fi prezentat n RON i EURO. Cursul de schimb utilizat pentru conversia n valut este 4.24 RON pentru un EURO, curs mediu BNR valabil la data evalurii. Exprimarea opiniei finale n valut o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative.

2.9 Modaliti de plat

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit, cash i integral n ipoteza unei tranzacii, fr a lua n calcul condiii de plat

deosebite (rate, leasing etc.).

2.10 Inspecia proprietii

Inspecia imobilelor a fost realizat de ctre experii evaluatori EUROEVAL: Bogdan Rada, Horaiu Pop i Florin Hirsch n data de 18.09.2009, n prezena reprezentantului desemnat al solicitantului, d-na Florica Rus. Ulterior s-au efectuat inspecii pariale n data de 08.10.2009 Au fost preluate informaii referitoare la imobile i la componena acestora (cabinete, specificul acestora, spaii comune, etc.), s-au identificat cile de acces, vecintile, au fost analizate documentele avute la dispoziie (exclusiv cele prezentate n anexa dedicat). S-au preluat informaii despre deficienele fizice i funcionale. S-au realizat fotografii din mai multe puncte ale imobilelor, s-au vizitat i fotografiat un eantion reprezentativ pentru fiecare dintre imobile, spaii comune i ci de acces. Fotografiile ofer o imagine de ansamblu asupra imobilelor i a tuturor spaiilor din componena acestora, care ntresc cele afirmate de noi n raport. Cu toate acestea, dat fiind numrul mare de fotografii realizate, ele nu au fost n totalitate ataate raportului, dar pot fi puse la dispoziia Consiliului Judeean, ntr-o anex separat. Specialitii desemnai de Consiliul Judeean (buni cunosctori a imobilelor analizate) au sprijinit (competent, precis i detaliat) colectivul de evaluatori n efortul de culegere a datelor necesare pentru ntocmirea raportului de evaluare.

Nu s-au efectuat investigaii privind dreptul de proprietate, litigii, amd.. i nici msurtori suplimentare Nu s-au efectuat expertize structurale ale cldirilor. Nu s-au inspectat prile ascunse ale proprietilor. Nu s-au realizat investigaii privind eventualele contaminri / infestri ale terenului subiect sau amplasamentelor.

16

2.11 Informaiile utilizate i sursele acestora

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor i documentelor furnizate de ctre solicitant, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Informaiile utilizate au fost:

Situaia juridic a imobilelor considerat conform meniunilor anterioare, schiele i suprafeele cldirilor, respectiv a terenurilor; Informaii privind piaa imobiliar specific , cea extins proprietilor de servicii asimilate; Alte informaii necesare existente n bibliografia de specialitate;

Sursele de informaii au fost: Solicitantul, care pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridic, economic, suprafee, centralizator, .a.) este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate. Presa de specialitate i evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa local. Baza de date a evaluatorului. Informaii de la autoritile locale (alte tranzacii, concesiuni, nchirieri, etc.) publicaii ale ANEVAR editura IROVAL; articole, documente, publicaii privind nivelul i evoluia costurilor de edificare a construciilor; informaii privind costurile investiiilor n construcii preluate de pe site-uri de specialitate (pentru detalii vezi anexe);

Prin utilizare/valorificarea prezentului raport Consiliul Judeean i nsuete cele menionate pe parcurs de evaluator ca fiind declarate de reprezentanii desemnai pentru punerea la dispoziia a detaliilor necesare ntocmirii lucrrii.

2.12 Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul solicitantului menionat la capitolul aferent. Nu acceptm nici o responsabilitate dac acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, n nici o circumstan.

2.13 Valabilitatea raportului

n conformitate cu uzanele din Romnia, valorile estimate de ctre noi sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizat exclusiv n contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei specifice i scopul

17

prezentului raport. Dac acestea se modific semnificativ n viitor, evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de acesta la data evalurii. Cu att mai mult, n momentul actual de criz extinderea valabilitii este nerecomandat. Astfel, raportul de evaluare este valabil att timp ct pe piaa imobiliar nu vor fi schimbri eseniale, dup aceast dat fiind necesar o reevaluare. In cazul n care evoluiile pieei specifice prezint un salt important, sau pe piaa specific imobiliar apar modificri semnificative ale elementelor cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare. Totodat valoarea exprimat este valabil numai n ipotezele i condiiile restrictive exprimate, orice element ce conduce la nencadrarea n acestea din urm, impunnd actualizarea lucrrii. Neplata raportului l face inutilizabil, exonernd de orice rspundere evaluatorul.

33 PPRREEZZEENNTTAARREEAA DDAATTEELLOORR

3.1 Prezentare general a imobilelor

3.1.1 Situaia juridic

Conform informaiilor primite de la reprezentanii Consiliului Judeean, la data evalurii imobilele sunt considerate libere de sarcini de orice fel. Nu s-au efectuat investigaii suplimentare, clientul/proprietarul fiind i destinatarul lucrrii. Suprafeele aferente proprietii au fost luate n calcul pe baza datelor avute la dispoziie (puse la dispoziie de proprietar), fr a se face msurtori suplimentare. Se recomand ca anterior concesionrii s existe o recertificare a dimensiunilor cldirilor, iar dac exist diferene semnificative fa de cele luate n calcul s se reanalizeze structura funcional a spaiilor i deci i valoarea ataat lor. A se vedea suplimentar: o Dreptul de proprietate o Centralizator suprafee o Documente justificative.

3.1.2 Descrierea construciilor i amplasamentelor

18

Cldire str. G. Alexandrescu nr. 5

DESCRIEREA CONSTRUCIEI

CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E ANUL PIF anii 70-80

REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor ct i a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriai din informaiile avute la dispoziie de evaluator.

STRUCTUR fundaii continue din beton armat structur de rezisten pe perei portani din crmid planee din beton armat , acoperi teras

TMPLRIE exterioar: din lemn cu geam simplu - uzur mare interioar: MDF si lemn - uzur mare

FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfactoare uzur mare

FINISAJE INTERIOARE CIRCUATII SI SALI ASTEPTARE

zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic, linoleum stare a finisajelor - satisfctoare

FINISAJE INTERIOARE CABINETE

finisajele variaz de la finisaje moderne zugrveli lavabile, mochete, pardoseli parchet etc la finisaje medii sau vechi pentru spaii nerenovate

INSTALAII ( electrice, dotri nclzire ap)

racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de uzur mare-CT comun, regitrii font

CONCLUZII LEGATE DE STAREA CONSTRUCIEI

Starea general a construciei este relativ bun, construcia necesit ns investiii legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare

DESCRIERE COMPARTIMENTARE

19

Cldirea subiect, P+E, este o cldire tip centru medical cu un numr mare de cabinete dispuse pe conturul unui hol principal i spaios ce servete funciunea de circulaie ct i de asteptare.Ca i spaii comune si disting grupurile sanitare, recepie, fiier etc. (vezi si planuri anexe)

DESCRIERE AMPLASAMENT, VECINTI I ZON

DESCRIERE TEREN I AMENAJRI

Terenul aferent construciei subiect este plan, este imprejmuit gard metalic

DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc blocuri de locuine cu regim mare de nlime.

LOCALIZARE DESCRIERE ZON

Localizat n cartierul Mntur. Zona rezidenial Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare ridicat din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate ridicat.

20

Cldire str. Fntnele nr. 5






FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice - stare satisfctoare uzur mare


zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a finisajelor - satisfctoare


finisajele variaz de la medii spre superioare zugrveli lavabile, faian, mochete, pardoseli gresie, parchet, tarvhet etc


racordat la toate utilitile, starea lor satisfc toare-grad de uzur mare-CT comun, regitrii font


Starea general a construciei este relativ bun, construcia necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare



21



Terenul aferent construciei subiect este plan, mprejmuit cu gard metalic si plas, n interior trotuare i platforme

DESCRIERE VECINI Situt la artera principal a cartierului vecinti-spaii comerciale, administrative


Localizat n cartierul Grigorescu (zona Vlahu). Zona rezidenial-comercial Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate medie-ridicat.

22

Cldire str. Bia nr.9










finisajele variaz de la finisaje moderne zugrveli lavabile, mochete, pardoseli parchet etc la finisaje medii sau vechi pentru spaii nerenovate recent


racordat la toate utilitile, starea lor satisfc toare-grad de uzur mare-CT comun, regitrii font


Starea general a construciei este relativ bun, construcia necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare

23





Terenul aferent construciei subiect este plan, neimprejmuit, limitele sale nu au putut fi identificate pe teren

DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc blocuri de locuine i o coal general/liceu respectiv n apropiere un complex comercial.


Localizat n cartierul Gheorgheni. Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate ridicat.

24

Cldire B-dul 21 Decembrie nr. 49


CONSTRUCIE DE BAZ tip P+E subiect parterul

REPARAII/RENOVARI cabinetele au fost renovate recent de ctre chiriai, la nivelul finisajelor interioare, mplriei i a instalaiior.

STRUCTUR construcie veche, fundaii din beton sau piatr, structur de rezisten pe perei portani din crmid; acoperi tip arpant din lemn cu nvelitoare din tabl

TMPLRIE refcut fa de cea iniial

FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice nengrijite-uzate


-moderne- difer fa de cele iniiale (nu fac obiuectul prezentului studiu)


-moderne- difer fa de cele iniiale (nu fac obiuectul prezentului studiu)


racordat la toate utilitile, fa de starea iniial s-a montat CT proprie, au fost mofificai regitrii ect


Starea general a construciei este satisfactoare avnd n vedere vrsta construciei, construcia

necesit ns legate de finisajele exterioare, termosistem, nvelitoare.


Spaiul subiect, este n fapt un parter al unei cldiri cu destinatie comercial-administrativ; este compus din 3 cabinete cu spatii comune hol-sal ateptare, grupuri sanitare, camer recoltri, cabinet asistente.

25



- Sub construcie i curte interioar

DESCRIERE VECINI Situat la unul din bulevardele importante ale municipului cldiri cu destinaie comercial administrativ-instituii private i publice.


Localizatre-centru-la limit cu cartierul Mrti. Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur -mijloce de transport n apropiere, trafic intens

CONCENTRARE URBAN

Concentrare mare zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate ridicat.

26

Cldire str. Traian Vuia nr. 26


CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip S+ P (+pod)

REPARAII/RENOVARI Cabinetele i parial spaiile comune au fost renovate de ctre chiriai din informaiile avute la dispoziie de evaluator.

STRUCTUR construcie veche uzur mare , structur de rezisten pe perei portani din crmid, acoperi arpant lemn i nvelitoare igl






-s-au fcut unele investiii partial- pardoseli gresie i zugrveli lavabile


racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de uzur mare-nclzire teracote.


Starea general a construciei este satisfctoare , construcia necesit ns legate de finisajele exterioare,

termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare, instalaii.


Cldirea subiect, tip cas de locuit este compus din dou cabinete medicale cu intrri separate.Fiecare cabinet este compus din spaii pentru circulaii, spaii cabinete i ateptare.

27



Terenul aferent construciei curte i grdin- mprejmuit-poziie de col cu front mare la T Vuia-terenul nu este utilizat /utilizabil n proporie foarte mare pentru utilizarea subiect

DESCRIERE VECINI -case de locuit i cldiri cu regim mic de nlime


Localizat n cartierul Someeni Zona este una mixt: rezidenial-comercial dar i industrial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate sczut-medie.

28

Cldire str. Horea nr. 40


CONSTRUCIE DE BAZ Cldire tip P+3

REPARAII/RENOVARI la data inspeciei o mare parte a cabinetelor ct i o paret a spaiilor comune au fost renovate de ctre chiriaidin informaiile avute la dispoziie de evaluator.

STRUCTUR construcie veche , structur de rezisten pe perei portani din crmid, dar si cadre de beton


FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice uzur mare-necesit investiii


zugrveli clasice simple pardoseli din mozaic n stare bun stare a finisajelor - satisfctoare


Similare cu cele descrise mai sus sau modernizate pentru anumite cabinete-gresie, mochete, tarchet ,zugrveli lavabile


racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de uzur mare/medie-CT comun, regitrii font


Starea general a construciei este relativ bun, construcia necesit ns legate de finisajele exterioare,

termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare


Cabinetele sunt dispuse pe patru nivele i dein spaii anexe-casa scrii, sli de ateptare i grupuri sanitare -de asemenea exist i spaii cu caracter administrativ

29



-sub construcie i curte interioar

DESCRIERE VECINI Cldiri comercial-administrative- instituii de nvatamnt, de cult etc.


Localizat n zona de centru a municipiului. Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate ridicat.

30

Cldire str. Padin nr. 20 Zona Directia Generala de Asistenta Sociala si Protectia Copilului Cluj


CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip P+10 subiect parterul cldirii

REPARAII/RENOVARI Spaiile au fost renovate recent de ctre proprietar

STRUCTUR structur de rezisten pe perei portani din beton, pe fundatii de beton armat, acoperi teras

TMPLRIE exterioar: din PVC cu geam termopan interioar din PVC

FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice


zugrveli lavabile i lambriu lemn, faian grupuri sanitare pardoseli din gresie-circulaii i grupuri sanitare tavane casetate gips carton


pardoseli : mochet sau parchet zugrveli lavabile


racordat la toate utilitile, starea lor -CT proprie, regitri moderni metalici


Starea general foarte bun finisaje corespunztoare utilizrii administrative


Spaiu tip parter de bloc cu utilizare actual administrativa- compus n principal din hol si birouri pe compartimentarea unor foste apartamente de locuit.


31


-sub construcie

DESCRIERE VECINI -blocuri de locuine cu regim mare de nlime


Localizat n cartierul Mntur Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare urban foarte mare zon matur,

32

Cldire str. Padin nr. 20 Zona CABINETE


CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip P+10 subiect parterul cldirii

REPARAII/RENOVARI Cabinetele i parial spaiile comune au fost renovate de ctre chiriai din informaiile avute la dispoziie de evaluator.

STRUCTUR structur de rezisten pe perei portani din beton, pe fundatii de beton armat, acoperi teras

TMPLRIE exterioar: lemn geam simplu

FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice


Finisaje clasice zugrveli ulei i clasice


Finisaje clasice zugrveli ulei i clasice


Clasice instalaii nclzire -elemeni font


Starea general medie finisaje considerate clasice


Spaiu tip parter de bloc- utilizare cabinete medicale-hol, zona de asteptare si zona de cabinet (accesul-nefavorabil)


33


-sub construcie

DESCRIERE VECINI -blocuri de locuine cu regim mare de nlime


Localizat n cartierul Mntur Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare urban foarte mare zon matur,

34

Cldire str. Victor Babe nr. 1


CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip D+ P +E

REPARAII/RENOVARI la data inspeciei pentru o parte a cabinetelor s-au fcut investiii de ctre chiriai legate de finisajele interioare n special, din informaiile avute la dispoziie de evaluator.

STRUCTUR construcie veche , structur de rezisten pe perei portani din crmid




zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic stare a finisajelor satisfctoare spre nesatisfctoare


-unele investiii fcute de chiriai zugrveli i pardoseli gresie


racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare- uzur mare-nclzire teracote


Construcia necesit ns investitii legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i

interioar ct si finisaje interioare. Starea tehnic nu foarte favorabil utilizrii actuale.

35


Cldirea subiect, tip D+P+E are cabinetele dispuse n principal la etaj , la parter existnd o zon redus de cabinet si una important de spaiu administrativ. La demisol spaiile nu sunt utilizate-spaii depozitare-nu au fost inspectate.

La etaj se distinge zona de cabinete, de sli ateptare i anexe respectiv circulaii .



-curte la strada V Babe i curte interioar mic teren imprejmuit (teren strict aferent cldirii i utilizrii subiect)

DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc cldiri comercial-administrative, instituii private i puclice, spitale sedii bnci etc.


Localizat n centru zona Clinicilor. Zona este una mixt: rezidenial-comercial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare mare zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate ridicat.

36

Cldire str. Galaxiei nr. 13


CONSTRUCIE DE BAZ Cas tip D(S)+ P (+pod)

REPARAII/RENOVARI -au fost facute unele investiii de ctre chiriai la nivelul finisajelor interioare

STRUCTUR construcie veche uzur mare , structur de rezisten pe perei portani din crmid, acoperi arpant lemn in nvelitoare igl pereii prezint fisuri -planseu peste etaj din lemn-tavanele prezinta fisuri


FINISAJE EXTERIOARE tencuieli clasice necesit mbunatiri uzur mare


zugrveli clasice simple i n ulei pardoseli din mozaic, duumele stare a finisajelor - satisfctoare spre nesatisfctoare


clasice sau medii

INSTALAII racordat la toate utilitile, starea lor satisfctoare-grad de uzur mare-nclzire teracote


Construcia necesit ns investitii legate de finisajele exterioare, termosistem, tmplarie exterioar i interioar ct si finisaje interioare. Starea tehnic nu foarte favorabil utilizrii actuale. (Meniune demisolul nu a fost inspectat i din informaiile avute la dispoziie prezint alt destinaie dect parterul)

37


Cldirea subiect, tip cas de locuit este compus din mai multe cabinete medicale situate la parter.Cabinetele nu au sli de ateptare specifice, spatiul parterului fiind impartit ntre camerele cabinete si holuri.



Terenul aferent construciei subiect relativ plan, mprejmuit, - teren curte.

DESCRIERE VECINI n vecintatea imediat se gsesc n principal case de locuit.


Localizat n cartierul Andrei Mureanu. -zon rezidenial. Zon matur cu drumuri asfaltate i mijloce de transport n apropiere.

CONCENTRARE URBAN

Concentrare medie zon matur, din punct de vedere al utilizrii: cabinet medical- atractivitate medie.

38

3.1.3 Investiii efectuate de teri

Pe parcursul timpului (termenului de concesionare) concesionarii au efectuat lucrri de reparaii (n general la elementele cu via scurt), care prin valoarea lor de azi (cota nedepreciat) contribuie la valoarea construciilor. n stabilirea valorii ataate componentelor imobiliare nu s-a inut cont de mbuntirile efectuate de Concesionari n unele dintre spaiile subiect, ci doar de starea tehnic uzual datorat proprietarului;

3.1.4 Istoricul tranzacionrii

La acest moment acestea sunt concesionate conform H.G. nr. 884/2004. Nivelul concesiunii -1euro/mp/an- nu reprezint nivelul de pia de la data semnrii contractului de comodat, ci o cotaie stabilit pentru a sprijini comunitile locale prin limitarea costului cu actul medical. n fapt aceast cotaie nu asigur nici mcar acoperirea cheltuielilor fixe ale proprietarului (impozite cldiri, impozit teren, asigurri, etc.) i cheltuielile de administrare (urmrire, gestionare) Astfel, nu este oportun (logic i relevant) exprimarea unui indice de cretere corelat cu evoluia pieei imobiliare (spre exemplu). La ora actual nu se percep suplimentar concesionrii taxe de administrare de ctre proprietar (dei exist consum de resurse umane i materiale de urmrire i gestionare a patrimoniului imobiliar subiect).

3.1.5 Utilizarea actual

La ora actual cabinetele au o mprire/dezmembrare, conform utilitii necesare fiind delimitate cabinete, spaii de laborator sau sli asimilate, sli de ateptare, respectiv spaii de circulaie i acces. Toate acestea sunt utilizate de comodatari direct (sau indirect) prin prisma utilitii generale, avizate pentru funcia medical. O redistribuire a spaiilor comune, prin generarea crearea unui nou cabinet medical poate schimba structura spaiilor, optimizarea acestora conducnd la scderea spaiilor comune ce sunt distribuite cabinetelor. Exist cabinete utilizate individual de ctre un singur medic, dar altele utilizate de doi medici cu un program diferit, astfel nct s existe independen intimitate i, importanta pentru comunitate asigurarea unor servicii pe un program mai lung (tur dubl). Extinderea unui astfel de model de utilizare a unui singur cabinet de ctre 2 medici aduce urmtoarele avantaje:

39

Asigurarea unui program prelungit de asisten pentru pacieni (care pot s aleag momentului consultului, fr a fi obligai s solicite bilete de voie sau ore libere de la locul de munc);

Asigur accesul la practicarea profesiei a unui numr mai mare de medici i sau cadre medicale;

Conduce la diminuarea cuantumului redevenei pe medic (generic vorbind printr-o njumtire a efortului medical), att timp ct utilizeaz acelai spaiu imobiliar;

Se asigur, astfel, posibilitatea ca medicii care nu i permit (dintr-o eventual lips i/sau sau ntrziere a ncasrilor) nivelul de pia al redevenei s accepte un nivel mai sczut prin utilizare n comun (tur-contratur) a spaiului.

3.1.6 Consideraii privind modul de calcul a redevenei

Raportul prezent urmrete exprimare valorilor de pia, care s stea la baza calculrii concesiunii euro/mp dup procedurile interne ale proprietarului. De menionat c s-a considerat orice cheltuieli de administrare de ctre Consiliul local se consider incluse n aceste cotaii. De asemenea, se precizeaz c redevena se refer la spaiu, deci acolo unde sunt doi medici este normal ca acetia s nu plteasc fiecare redevena integral. Practic la ipoteza utilizrii n dou ture a cabinetului s-au putea percepe minim 50% din cotaia uzual aplicat unuia singur , dar nu mai mult de 66% din aceasta (datorit lipsei de intimitate, utilitate i performane ale spaiului). Utilizarea n mai mult de 2 schimburi nu este pertinent i nici probabil, deci nu s-a analizat.

40

3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieei imobiliare)

Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz, ci este deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd ntotdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea poate s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori s existe supraofert sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai, iar actele de vnzare-cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori, informaiile despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.

3.2.1 Definirea pieei specifice

In cazul proprietii evaluate, pentru identificarea pieei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, ncepnd cu tipul proprietii. Din punct de vedere al pieei specifice a imobilelor subiect aceasta este caracterizat prin urmtoarele trsturi definitorii:

o Utilizate i avizate pentru desfurarea de activiti medicale, dup cum urmeaz: pentru medici de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari.

o deci cu UTILIZARE LIMITAT (aspect tratat pe larg la capitolul CMBU=cea mai bun utilizare).

Aceast situaie este descris i anterior la capitolele legate de tipul valorii (limitri i devieri de la definiia valorii de pia), precum i la cel aferent dreptului de proprietate evaluat (ataat exclusiv la cel care se va transmite prin contractul de concesiune - ndeosebi meniunile fiind legate de terenul ataat, necesar i suficient ariilor nchiriabile). O meniune n plus se impune a fi adus n discuie, respectiv cea referitoare la utilizarea iniial i cea existent9:

9 Eliminnd, dat fiind scopul lucrrii, alternativele de dezvoltare/utilizare, altele dect cele medicale asimilate celor existente (la care face referire i regimul juridica i legislativ n vigoare).

41

o destinaia proiectat a imobilelor (corespondena lor cu cea actual10), precum i la o posibilitile de conversie/extindere, de aliniere n fapt la cerinele legislative n

domeniu (medical).

Avnd n vedere cele prezentate anterior, precum i tipul proprietii evaluate, respectiv utilizarea impus, analiza de pia va urmri aspecte legate de piaa specific (extins) a spaiilor de servicii asimilate. Spre exemplu, chiar dac spaiul a fost dispus la parterul unei zone cu vad comercial, analiza de pia (bazat pe utilizarea impus) s-a axat pe spaii similare ca i potenial din punct de vedere al solvabilitii cererii (asimilate serviciilor i nu activitilor comerciale). n analiza acestei piee am investigat aspecte legate de situaia economic a municipiului Cluj-Napoca, populaie, tendine ale ultimilor ani, cererea specific i oferta competitiv pentru tipul de proprietate mai sus delimitat. Analiza comparativ efectuat a pornit de la criteriu unitar pre/mp arie util. Mari diferene apar i aici dac se consider diferit (n ordine descresctoare)11:

1. arie cabinete; 2. arie cabinete + arie sli de ateptare; 3. aria total (arie cabinete + sli de ateptare + arie circulaii)

Diferenele de structur a acestor spaii conduc la diferene de utilitate, n fapt i de cotaie.

3.2.2 Analiza cererii solvabile

Cererea reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru c pe o piaa imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea poate fi analizat sub cele dou dimensiuni ale sale: calitativ i cantitativ. Nivelul cererii solvabile a sczut n ultima perioad, scderea fiind cauzat de criza

10 Imobilele iniial destinate unor astfel de cabinete sunt: o str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 o str. Fantanele, nr. 3, o str. Baita, nr. 9, o str. Horea, nr. 40 11 fiecare dintre raportrile la aceste criterii definesc viziunea participanilor de pia (proprietarul - arie util total, iar chiriaul celelalte dou criterii)

42

economic, diminuarea interesului investiional i scderea nivelului creditrii. Pe de alt parte, se manifest i scderea gradelor de ocupare (inclusiv pentru segmentul de spaii ce ar putea avea o destinaie asimilabil). Din punct de vedere al serviciilor medicale de baz (crora li se adreseaz astfel spaii) acestea trebuiesc a fi prezente integral i n aceste momente. n fapt cererea solvabil a sczut att ca i nivel (numr de cereri) ct i ca i putere de cumprare. Se constat, deci o limitare pe ambele planuri i cel cantitativ i cel calitativ al cererii, pe fondul scderii interesului investiional general i n cel imobiliar n special. Se constat c cererea se mut spre spaii mai ieftine i mai mici, care s aib costuri mai mici, s asigure o economie pentru firmele utilizatoare. Pe acest fond se renegociaz (n jos) nivelul chiriilor mai vechi existente, sau a unora dintre clauzele contractuale care creteau costurile auxiliare sau cele ataate. Scad astfel i gradele de ocupare, existnd fenomenul de restrngere chiar i la firmele cu activitate la nivel normal12 (din precauie economisindu-se sumele curente de cheltuial) Pe pia se ntlnesc mai puine tranzacii, predominante fiind nchirierile. Concesiunile sunt rar ntlnite. Limitarea utilizrii spaiilor (cerina de meninere a utilizrii actuale) conduce la limitarea numrului de poteniali interesai doar la cei care au activitatea curent n cadrul celor prevzute de HG 884/2004. Mai mult, spaiile comune nu pot fi fructificate pentru alte utilizri (principial trebuind s rmn sli de ateptare sau asimilate). Se menioneaz c spaiile pot fi folosite de mai muli utilizatori. Astfel, cabinetele medicale ar putea fi utilizate (aa cum se practic n unele locaii) de ctre doi medici n dou schimburi. Aceast soluie poate aduce avantaje proprietarului prin obinerea de la doi concesionari o sum mai mare dect de la unul singur (practica arat c nu se dubleaz sumele, ci se obine un surplus de 33%-66% fa de sumele obtenabile de la un singur concesionar). Aceasta este o soluie de sprijinire a medicilor (mai muli avnd acces la spaiile destinate practicrii profesiei), dar i de valorificare mai bun a activelor de ctre concedent (fr afectarea suplimentar excesiv a activului - fr scderea utilitii i/sau creterii a uzurii din exploatare).

12 neafectate de criza actual

43

Se concluzioneaz piaa specific, pentru: o Spaii cu destinaie impus, o Fr posibiliti de schimbare a destinaiei spre CMBU normal pentru imobilele

subiect. o Adresndu-se exclusiv unor activiti medicale limitate la cabinete medicale pentru medici

de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari Cele de mai sus denot o limitare a utilitii generale a proprietii i a utilizatorilor poteniali.

3.2.3 Analiza ofertei competitive

Oferta reprezint numrul (cantitatea) dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preturi, pe o piaa data, ntr-o anumit perioada de timp. Existenta ofertei la un anumit moment, anumit pre si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Factorii studiai de ctre evaluator n vederea analizei ofertei proprietilor competitive sunt: o Cantitatea i calitatea proprietilor competitive de pe pia (stocul disponibil). o Volumul noilor construcii (competitive i complementare) proiecte autorizate de

construire aflate n derulare. o Preul i disponibilitatea terenului liber (neocupat). o Costurile de construcie i dezvoltare. o Proprietile oferite aflate pe pia (existente i nou construite). o Ocuparea de ctre proprietari fa de ocuparea de ctre chiriai. o Cauzele i numrul locurilor neocupate. o Conversia spre utilizri alternative. o Disponibilitatea de mprumuturi i finanri pentru construcie. O inspecie lrgit asupra zonelor comparabile din municipiul Cluj-Napoca a condus la concluzia c pe pia exist o ofert semnificativ (n fapt excedentar la acest moment), acestea fiind ntlnite att la parterul blocurilor, ct i n case sau alte construcii care au suferit modificri pentru a fi pretabile pentru diferite activiti. n extrasul cu oferte competitive, anexat prezentului raport de evaluare, sunt prezentate pe larg detalii despre spaiile comparabile cu proprietile care fac obiectul prezentului raport de evaluare, din toate aceste zone. Din punct de vedere al ofertei competitive aceasta este relativ mare, iar lipsa cererii solvabile face ca, pe msura trecerii timpului, cotaiile s scad din ce n ce mai mult. Astfel, se regsete aici ntreaga plaj de componente a ofertei competitive.

44

Apare la acest moment i presiunea asupra celor care au scoase spaiile pe pia de o perioad ndelungat i care pot fi nevoii s apeleze la valorificare rapid, mai degrab nspre nchiriere forat.

3.2.4 Echilibrul pieei

Pe piaa proprietilor imobiliare de la nivelul municipiului Cluj-Napoca se remarc o scdere in evoluia preurilor de nchiriere pe fondul creterii ofertei n raport cu scderea semnificativ a cererii. De asemenea este de ateptat ca n perioada imediat urmtoare o serie de ageni economici s-i restrng sau chiar s-i nchid activitatea ceea ce va conduce la o supraofert temporar pe un segment ngust de pia ceea ce va conduce la accentuarea pieei cumprtorului (deja manifestat semnificativ din cauza contextului economic general i al celui local n particular). De asemenea faptul c n aceast perioad vnzarea de spaii administrativ comerciale este aproape inexistent, majoritatea spaiilor fiind oferite spre nchiriere, dezechilibrul dintre cerere i ofert devenind i mai accentuat. Preurile la care s-au nregistrat de nchirieri ale unor proprieti similare variaz n funcie de caracteristicile proprietii, zonare, acces, dotri, dimensiuni, finisaje etc. Analiznd situaia actual, se poate formula concluzia c n cazul proprietilor evaluate, n zona de amplasare a acestora i dat fiind caracteristicile/tipul acestora, tendina pentru perioada imediat urmtoare este de scdere a preurilor de nchiriere. Aceasta scdere va fi cauzata n principal de mediul economic, care va influena, n continuare i activitatea n acest domeniu imobiliar. La nivelul municipiului sunt stabilite i cotaii prin Hotrrii ale Consiliul local al municipiului CLUJ-NAPOCA. Astfel, conform H.C.L. Nr. 238 din 28 aprilie 2009, privind stabilirea chiriilor pentru spatiile cu alta destinaie dect cea de locuin proprietate de stat sunt practicate urmtoarele nchirieri :

Nr. crt.

Destinaie

Tarif ncepnd cu 01.06.2009

suprafaa de baza (lei/mp/luna)

dependine (lei/mp/luna)

26 Cabinete medicale private 16.70= 3,96 euro/mp 4.49= 1,06 euro/mp

27 Farmacii 16.70= 3,96 euro/mp 4.49= 1,06 euro/mp

41 Medici de familie si spitale 0.34= 0,08 euro/mp 0.34= 0,08 euro/mp

45

Elemente specifice: Referitor la potenialii cumprtori/utilizatori se menioneaz c acetia sunt din rndul medicilor de familie i medicilor stomatologi. Dei teoria evalurii imobilului nu face direct legtur cu afacerea desfurat (ci doar cu potenialul de nchiriere n cazul de fa), prin utilizarea impus (cea medical) exist o limitare. Astfel, se menioneaz c o serie de medici sunt pltii (decontai) dup tarife care au fost pstrate la nivele neactualizate, n timp ce unele cheltuieli sunt actualizate la nivelul de la data evalurii (inclusiv cea a chiriei/redevenei de pia- prin prevederile HG 884/2004).

44 AANNAALLIIZZAA DDAATTEELLOORR ii CCOONNCCLLUUZZIIII

4.1 Cea mai bun utilizare

Conceptul de cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree ((CCMMBBUU)) reprezint alternativa de utilizare a proprietii, selectat din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii.

4.1.1 Cea mai bun utilizare elemente teoretice

CMBU- este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietii evaluate. CMBU este analizat uzual n situaiile: o cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, o cea mai bun utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii: o permisibil legal 13, o posibila fizic14 ,

13 Reglementrile privind zonarea, restriciile de construire/dezvoltare (dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de certificatul de urbanism determin alternativele de analizat la CMBU), normativele de construcii, restriciile de tip patrimoniu i siturile istorice, condiiile de impact asupra mediului. 14 Dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului, dotarea cu utiliti (capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice, n funcie de situaie: canalizare, ap, energie electric, gaze, agent termic, ap industrial etc.) i accesibilitatea unui lot de

46

o fezabil financiar15, o care conduce la cea mai mare valoare (maxim productiv)16,

4.1.2 Situaii speciale elemente teoretice i aplicabilitatea lor

Ipotezele analizei CMBU sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea CMBU, sunt totui necesare consideraii speciale n cazurile utilizrilor o singulare, o interimare, o neconforme legal, o ce nu sunt cele mai bune, o multiple, o cu destinaie special, o speculative i o ca teren liber n exces. n cazul de fa ipotezele de lucru sunt de maniera de a analiza unul dintre aceste aspecte, conform ipotezei de lucru, respectiv: o exist elemente specifice condiionale care provin din restrngerea alternativei de

utilizare doar la aceea pentru cabinete medicale pentru medici de familie, medici stomatologi, tehnicieni dentari, deci la o UTILIZARE LIMITAT, impus de proprietar.

Astfel, n cazul de fa proprietile au destinaie special fiind adecvate numai pentru o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, existnd dificulti n specificarea CMBU, care de fapt este continuarea utilizrii actuale, dac aceasta se dovedete a fi viabil (nelegnd prin acesta n cazul de fa IMPUS). n acest context, dac utilizarea curent ar fi puternic depreciat fizic sau funcional i alte utilizri alternative nu ar fi fezabile financiar, atunci CMBU ar fi demolarea i casarea

teren, dar i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii, alunecri necontrolate) afecteaz utilizrile unei anumite proprieti imobiliare. 15 Utilizrile care au ndeplinit cele dou criterii anterioare (permise legal i posibile fizic), sunt analizate dac ele ar genera un venit care s acopere cheltuielile de exploatare, obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate fezabile financiar. 16 Dintre utilizrile fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului. Acesta din urm poate fi gsit:

o estimnd valoarea utilizrii propuse (teren i construcii) din care se scade costul materialelor, manoperei, regiei i al capitalului, necesare realizrii construciilor;

o prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului.

47

construciei. Aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri: o continuarea utilizrii speciale existente; i o conversia la o utilizare alternativ. Aceste elemente teoretice, n cazul de fa se transpun practic astfel: o capitolul legat de CMBU a terenului considerat liber (pentru a i se atribui valoarea de pia

n cadrul abordrii prin cost) o capitolul CMBU a proprietii construite va fi analizat prin prisma continurii

activitii existente dar i conversii (modificri funcionale pentru respectarea sau ncadrarea la cerinele normelor din domeniu) pentru o aceeai utilizare impus, mai sus menionate. (pentru identificarea i analiza proprietilor comparabile i chiriilor ataabile acestora)

4.1.3 Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber

Analiza presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. CMBU a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea curent i de toate utilizrile poteniale. Valoarea terenului este determinat de utilizarea potenial i nu de utilizarea curent. Ea a fost efectuat pentru fiecare amplasament n parte.

Locaie Utilizri17

Poteniale CMBU

1 str. Grigore Alexandrescu, nr. 5 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR 2 str. Fantanele, nr. 3 REZ, COM, REZ 3 str. Baita, nr. 9 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR

4 B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 49 COM, ADM COM 5 str. Traian Vuia, nr. 26 REZ, COM, COM 6 str. Horea, nr. 40 COM, ADM ADMPRINCIPAL+COMAUXILIAR

7.1 str. Padin, nr. 20 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR 7.2 str. Padin, nr. 20 REZ, COM, REZPRINCIPAL+COMAUXILIAR

8 str. Victor Babes, nr. 1 COM, ADM COM echivalent ADM 9 str. Galaxiei, nr. 13 REZ, ADM REZ

17 Legend: o REZ- Rezidenial o COM-Comercial o ADM- Administrativ (subpia a COM) o REZPRINCIPAL - utilizare rezidenial arie principal o COMAUXILIAR - utilizare comercial arie principal

48

4.1.4 Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind construit

CMBU a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin n analiza CMBU a proprietilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie s considere orice modernizare ce este n concordan cu preferinele pieei.

4.1.5 Concluzii ale analizei CMBU. Influene asupra valorii

Este posibil ca CMBU a terenului considerat ca fiind liber i CMBU a terenului, considerat ca fiind construit, s fie diferit. Este cazul n care demolarea construciilor poate fi ilegal, chiar dac este posibil o

utilizare mult mai profitabil, sau de situaii n care demolarea i curirea amplasamentului (prin costurile implicate cu acestea) pot face ca noile construcii s nu fie fezabile economic. CMBU a unei proprieti ca fiind construit poate fi continuarea utilizrii existente. n acest caz, nu este necesar s analizeze cheltuielile sau ratele de rentabilitate pentru utilizrile alternative, ci doar s testeze i s sprijine concluzia asupra CMBU. Totui, analiza trebuie extins pentru c imobilul poate necesita renovare sau reabilitare, extindere, adaptare sau conversie la o alt utilizare, demola

Date post:	26-Nov-2015
Category:	Documents
Upload:	popescu-george
View:	179 times
Download:	0 times

199 Anexa 1 Raport Evaluare Cabinete Medicale- Redevente

Documents