11 Februarie 2013 EXECUTOR JUDECATORESC HERLEA IOAN. · Luand in calcul bazele subliniate mai sus...

Property Partners Valuation Consulting Evaluare: Oradea, Str. Ciheiului nr.118 1

11 Februarie 2013 EXECUTOR JUDECATORESC HERLEA IOAN. RE: Oradea, Str. Ciheiului nr.118, jud. Bihor Stimate Domn/Stimata Doamna, In urma solicitarii d-voastra din data de 10.01.2013, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus, in beneficiul clientului SC MERIDIAN STYLE SRL. Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de evaluare, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra si de catre client, cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul. Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de ANEVAR in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC). Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de piata a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

251.000 E (Douasutecincizecisiunamii Euro) Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. De asemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca Property Partners Valuation Consulting nu are nici un interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat. Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare. Cu stima, Administrator Raluca Maftei


Raport de Evaluare Client: SC MERIDIAN STYLE SRL Proprietar: SC MERIDIAN STYLE SRL Adresa: Oradea, Str. Ciheiului nr.118, jud. Bihor Utilizator: EXECUTOR JUDECATORESC HERLEA IOAN. Nr. inregistrare : 9688/11.02.2013

Valoarea de Piata: (Euro)

EUR 251.000

Valoarea de Piata: (RON) Valoare Teren: Valoare Constructie:

1.113.762 RON 21.000 EUR 230.000 EUR

Cursul de schimb BNR (1 EUR = RON 4.3970)

Metode de evaluare Valori rezultate Suprafata teren Suprafata construita Suprafata construit desfasurata

Costuri 251.000 euro Capitalizarii Veniturilor 264.000 euro 1.765 MP (din acte) 788 MP (din schite) 788 MP (din schite)

Evaluator, Durgheu Adrian Razvan

Administrator Raluca Maftei

SC Property Partners Valuation Consulting SRL, Sos. Chitilei nr. 88, Sector 1, Bucuresti

Data inspectiei:

10.01.2013

Data evaluarii:

11.02.2013


I. CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011 publicate de către IVSC, respectiv Standardul referitor la active corporale imobiliare – IVS 230 (drepturi asupra proprietăţii imobiliare) ce se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere). La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Firma Property Partners Valuation Consulting si membrii sai au incheiate asigurari de raspundere profesionala la OMNIASIG SA. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.


II. PREMISELE EVALUARII

1. Scopul evaluarii

Stabilirea valori de piata in scopul executarii silite.

2. Destinatarul raportului

Acest raport de evaluare ii este adresat EOREXPERT IPURL si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari.

3. Prezentarea Consultantului

SC “Property Partners Valuation Consulting” S.R.L. Date de identificare: Cod de Inregistrare fiscal RO 22362087 Registrul Comertului sub nr. J40/16598/2007 Oraşul: BUCUREŞTI Sos. Chitilei, nr.88 Telefon: 021.667.71.05 E-mail: [email protected]

4. Prezentarea Clientului Numele clientului:

SC MERIDIAN STYLE SRL Adresa : Str. Ciheiului nr.118, Oradea, jud. Bihor Tel. 0757 392 757 CUI 15268827, J05/283/2003

5. Baza de evaluare Estimarea valorii de piata in baza standardelor IVS cadru general – Valoarea de piata – tip de valoare,

precum şi tipuri de valoare diferite de valoarea de piata; IVS 103 – Raportarea Evaluarii; IVA 310 – Evaluarea drepturilor asupra proprietăţii

imobiliare pentru garantarea imprumutului; IVS 230 - drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

6. Definitia valorii de piata In conformitate cu Standardul International de Evaluare IVS cadru

general – Valoarea de piata: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi in care partile au actionat fiecare în cunoştinţă de cauza, prudent si fara constrangere.”

7. Conditii si ipoteze limitative – A se vedea Anexa 1. 8.Clauze de confidentialtate Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate,

nici incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al S.C. Property Partners Valuation Consulting S.R.L. cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.


III. PREZENTAREA DATELOR 1. Adresa si Proprietarul

1.1 Adresa proprietatii si tipul acesteia

Constructie P si teren aferent, situate in Oradea, pe Str. Ciheiului nr.118, jud. Bihor.

1.2 Proprietar si situatia fizica

SC Meridian Style SRL, persoana juridica romana. A fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate a SC Meridian Style SRL mentionate asupra proprietatii descrise mai sus, conform: Contract de dezlipire alipire si iesire din indiviziune autentificat sub nr. 77/18.02.2009 Autorizatie de construire 1847/15.10.2006 Autorizatie de luare in folosinta 968/19.12.2008 Certificat de atestare a edificarii constructiei 206048/10.08.2010 Extras de carte funciara nr. 153323 din 17.07.2012 Plan de situatie si relevee Mentionam faptul ca accesul la proprietate se face pe un drum privat, cu nr. cadastral 17066, teren aflat tot in proprietatea SC Meridian Style SRL, iar valoarea estimata in prezentul raport de evaluare este valabila doar impreuna cu cota parte si acces pe parcela respectiva. Conform actelor primite si anexate parcela de teren din CF 6972NDF nr.cad.677/1 in suprafata de 1561 mp este propusa spre dezmembrare in 2 nr.topo si anume: 17066 in suprafata de 745 mp care se intinde de la strada Ciheiului pana in dreptul cadastralelor 153319, 153330, 153323, si 17067 in suprafata de 816 mp care se intinde in continuarea cadastralului 17066 pana la soseaua de centura. In momentul de fata, terenul de pe aceste cadastrale este scriptic: arabil in intravilan, dar faptic acesta are utilizare de drum, drept pentru care va fi considerat ca atare in acest raport de evaluare, considerandu-se ca valoare zero, aducand totusi valoare imobilului evaluat.

1.3 Data inspectiei Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre Durgheu Adrian Razvan, Property Partners, in data de 10.01.2013 in prezenta proprietarului.

1.4 Data evaluarii 11.02.2013

1.5 Date Privind Documentatia Cadastrala

Numere topo : 153323 Suprafaţa teren: 1.765 mp Suprafata construita: ~788 mp Suprafata desfasurata: ~788 mp

1.6 Asigurare Nu am fost informati daca proprietatea este asigurata in acest moment.

1.7 Ipoteci

Conform extrasului de carte funciara anexat imobilul este grevat de sarcini.

1.8 Utilizarea actuala

La data inspectiei, imobilul era ocupat de proprietar avand destinatie de hala depozitare si productie.


2. Analiza locatiei

2.1 Informatii generale

Amplasarea

Strada/Accesul la

proprietate

Proprietatea in cauza este situata la cca. 150 ml str. Ogorului, soseaua de centura (vezi ANEXA 2) langa Sala de nunti Anthurium. Aceasta zona, cartierul Nufarul-Centura(Ciheiului), este considerata ca fiind o zona mediana-periferica a localitatii. Accesul la teren se face din doua drumuri private, asfaltate, avand servitute de trecere.

Transportul public

Proprietatea are acces la caile de transport in comun prin linia de autobuz. Statia se afla la o distanta de cca. 5 minute de proprietate.

Puncte de interes

Proprietatea beneficiaza de invecinarea cu urmatoarele puncte de interes:

- Sala de nunti Anthurium - Sala nunti Palazzo - Sala nunti Cristal - Mc. Drive - Biserici - Gradinita - Lant de magazine - Benzinaria: Petrom - Audio Bronx - Cartierul Grigorescu - Depozite

2.2 Informatii specifice

Zona Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ linistita. Amplasarea terenului in cadrul zonei este favorabila. Poluarea este relativ redusa.

3. Teren

3.1 Suprafata terenului Suprafata totala de teren aferenta proprietatii este de 1.765 mp in cota

exclusiva.

3.2 Geografia

Relieful proprietatii este plan, iar forma dreptunghiulara. Pe toata suprafata terenului ramasa libera de constructii de afla platforma betonata.

3.3 Strada / Front public Terenul prezinta deschidere la drum de acces privat de 42 ml.

3.4 Limite

Proprietatea este partial, doar pe boua laturi, imprejmuita cu gard metalic si de caramida pe fundatie si stalpi din beton.

4. Descrierea Proprietatii

4.1 Constructia Conform informatiilor furnizate, imobilul este structurat pe doua nivele: P si subpanta. Aspectul imobilului la interior se prezinta ingrijit. La


exterior, imobilul se prezenta la fel de ingrijit.

4.2 Structura Solutia constructiva aferenta este cea de fundatii continue cu stalpi, grinzi si plansee din beton armat. Zidaria, atat exterioara cat si interioara, este portanta si realizata din boltari.

4.3 Acoperisul

Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta metalica cu invelitoare tip panouri sandwich cu termoizolatie.

4.4 Finisajele Finisajele interioare constau in gresie in birouri, sala prezentare si baie, pal melaminat in subpanta, iar in hala ciment sclivisit. Peretii interiori si tavanele sunt zugraviti in vopsele lavabile. Peretii din baie sunt placati cu faianta. Finisajele exterioare constau in tencuieli pe fatadele exterioare.

4.5 Tamplarie Tamplaria exterioara este realizata din profile PVC si geamuri termopan. Tamplaria interioara este din PVC. Usa de la intrare este din Aluminiu.

4.6 Utilitati si alte facilitati

Proprietatea este racordata la utilitati (electricitate, monofazat si trifazat, apa si canal) prin retelele municipale.

4.7 Instalatii

Incalzirea se face cu combustibil de lemn, deasemenea partea de birouri si sala prezentare beneficiaza si de instalatie de aer conditionat. Echipamentele sanitare sunt intr-o conditie buna.

4.8 Suprafete Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand actele puse la dispozitie:

Parter:

- Hala - Baie - Birou - Showroom - Depozit

Subpanta:

- Hol - 2 Birouri

Suprafata construita: ~ 788 mp Total suprafata construit desfasurata: ~ 788 mp Suprafata Platforma betonata: 977 Suprafata teren: 1.765 mp

5. Starea Proprietatii

Imbunatatiri La data inspectiei proprietatea analizata se afla intr-o stare generala buna (vezi ANEXA 5). In timpul inspectiei vizuale a imobilului nu am observat defecte


structurale sau mecanice.

IV. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

1. Generalitati

Explozia imobiliara a Bihorului a avut loc in 2007, când preturile terenurilor au crescut, in medie, cu 40-50%. Proiectele rezidentiale au fost programate, ca urmare a cererii mari pentru terenuri si a ofertei mici si extrem de scumpe in zonele limitrofe ale resedintei de judet, unde preturile erau favorabile. Multe dintre terenuri au fost achizitionate in scopuri speculative. In 2008, Oradea a ramas una dintre cele mai scumpe localitati din Romania in privinta preturilor la terenuri, cu toate ca, din cauza crizei, tranzactiile au inregistrat scaderi de pana la 50%, fata de anul precedent. Analistii au remarcat ca, in 2008, tranzactiile de pe piata terenurilor au devenit aproape inexistente, o cauza fiind si pierderea interesului pentru operatiunile de tip speculativ, in conditiile in care preturile au ajuns la un nivel ridicat. Chiar si cei care au achizitionat terenuri pentru a dezvolta proiecte imobiliare au intampinat dificultati cauzate de lipsa finantarilor. In 2008-2009 marea majoritate a lumii industrializate a intrat intr-o recesiune profunda. Complexitatea cercurilor vicioase, care a contribuit la aceasta criza includ preturile mari la petrol, la alimente si, nu in ultimul rand, colapsul pietei locuintelor in Statele Unite. In intreaga lume, multe investitii si banci comerciale mari si bine pozitionate pe piata, se confrunta in prezent cu pierderi masive si chiar cu falimentul. Puterea de cumparare pe piata imobiliara a scazut inca de la inceputul anului 2008, prefatand o reducere a numarului de tranzactii pentru perioada ce avea sa urmeze. Criza financiara, coroborata cu accesul ingreunat la credite a inghetat insa pentru o buna perioada de timp intreaga piata imobiliara.

O analiza a pietei imobiliare in primul semestru din 2009 arata ca toate sectoarele au inregistrat scaderi foarte mari comparativ cu aceeasi perioada a anului anterior. Datele OCPI Bihor indicau o scadere cu 37% a numarului de tranzactii imobiliare in judet, de la 6.761 la 4.236, in ianuarie-martie 2009, comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut. In cazul inscrierii ipotecilor în Cartea Funciara, s-a observat o scadere cu 75 de procente, in timp ce numarul avizelor pentru scoaterile din circuitul agricol a scazut în primul trimestru al anului 2009 cu aproximativ 50% fată de aceeasi perioada a anului trecut.

In perioada ianuarie - noiembrie 2009, numarul tranzactiilor imobiliare inregistrate de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor a scazut cu 24% fata de aceeasi perioada a anului trecut, inscrierile ipotecilor au scazut cu 59%, iar numarul avizelor de scoatere din circuitul agricol a terenurilor, in vederea constructiei, s-a redus cu 43%. In luna noiembrie 2009 s-a constatat o reducere cu 15% a numarului de tranzactii imobiliare fata de luna octombrie 2009. Pana in luna mai, productia industriala a scazut cu 10%, activitatea de constructii s-a micsorat cu 24,5%, iar comertul cu amanuntul (excluzand vanzarile de automobile) a scazut cu 13,8%, de la an la an. Valoarea serviciilor prestate populatiei si intreprinderilor a scazut cu 16,2%, respectiv 13,5%. Ca urmare a scaderii afacerilor, nivelul somajului a crescut la 6%


in iunie 2009. Sfarsitul lui 2008 si inceputul lui 2009 au adus schimbari majore de preturi, primele terenuri ce au inregistrat scaderi fiind cele situate in zonele limitrofe orasului, zone ce au inregistrat scaderi de preturi si in ceea ce priveste segmentul rezidential.

Situatia din piata a fost generata si de dificultatile de finantare, dar si de perceptia negativa a clientilor cu privire la corectitudinea preturilor. Acesti factori au generat o stare de asteptare ori de amanare a comportamentului de cumparare. Primele semne de stabilizare a valorilor imobiliare au fost vizibile incepand cu a doua jumatate a anului 2009. In urma conditiilor economice impuse in ultimul an, dezvoltatorii au redus preturile pana la praguri minime acceptabile, actualmente preturile solicitate pe piata situandu-se tot mai aproape de adevarata valoare. Preturile pareau sa creasca usor odata cu anuntarea programului « Prima Casa » , dar numai pe sectorul rezidential al apartamentelor. Totusi economia continua sa fie in « stare de criza », ceea ce face ca numai un numar relativ mic de clienti sa se incadreze profilului. Astfel, tranzactiile raman la un nivel redus, valoarea reala a unui imobil nefiind data de oferta prezenta pe piata, ci de cererea supusa unei negocieri uneori drastice.

2. Oferta de locuinte similar

Relativ constanta.

3. Cererea de locuinte similar

In scadere.

4. Echilibrul pietei

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.

6. Plaja de valori ofertate spre inchiriere pentru bunuri similare

Minim: cca. 4 euro/mp/luna Maxim: cca. 5 euro/mp/luna

V. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). Avand in vederea conformarea proprietatii, aceasta se preteaza atat ca proprietate comerciala cat si ca spatiu de depozitare. In opinia noastra, tinand cont de caracteristicile proprietatii analizate, C.M.B.U. este cea actuala si anume cea de tip hala industriala.


VI. EVALUAREA

1. Metodologia de evaluare Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a mai multor tehnici de evaluare si anume : comparatia vanzarilor, metoda costurilor si metoda capitalizarii. In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica metoda pe baza comparatiei vanzarilor si pe baza capitalizarea veniturilor.

2. Abordarea pe baza capitalizarea veniturilor

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea apartamentului.

S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, apartamentul are o valoare de randament. Elementele necesare calculului valorii apartamentului sunt : Venitul brut potential VBP – veniturile anuale obtinute din

inchirierea apartamentului ; Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 85%; Venitul brut efectiv VBE – veniturile anuale obtinute din inchirierea

apartamentului dupa amendarea VBP cu gardul de ocupare Cheltuielile de exploatare – cheltuielile care sunt in sarcina

proprietarului / investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management, administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca. 3 % din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii. De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece acestea cad in sarcina chiriasilor;

Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare, din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca. 12% fiind determinata pe baza informatiilor de piata, conform ANEXEI 6 ;

Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din venitul brut potential;

Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate sunt prezentate in ANEXA 7. Astfel, opinam ca valoarea de piata a apartamentului analizat este de

264.000 EURO

3. Abordarea pe baza costurilor

Abordarea prin costuri presupune ca terenul (ca fiind liber) si constructiile sa fie evaluate separate la care se adauga, daca este cazul, profitul antreprenorului imobiliar.


Pentru estimarea valorii de piata a terenului : Se utilizeaza o metoda globala care aplica informatiile de piata urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Aceasta se bazeaza pe valoarea pe metru patrat rezultata in urma analizarii ofertelor-tranzactiilor cu terenuri libere in zona (vezi oferte cuprinse in ANEXA 6), si anume cca. 12 euro/mp (vezi Anexa 7). In consecinta, valoarea de piata terenului este de 21.000 euro. Pentru estimarea costului de inlocuire a cladirii : Se determina prin stabilirea costului prezent (de inlocuire) din care se deduc o serie de elemente de deprecieri : fizica, functionala si economica. Relatia de calcul este: Valoarea bunului = Cost de inlocuire – (Depreciere fizica + Depreciere functionala + Depreciere economica), in care:

Costul de inlocuire se determina prin aplicarea metodologiei de evaluare rapida, caz particular al metodei costurilor segregate, ceea ce presupune folosirea Indreptarului tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, Editura MatrixRom, editia martie 2011 - Fisa nr. 61 si 66.

Deprecierea fizica reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al uzurii unui activ in functiune si expunerea factorilor de mediu. Se va utiliza Normativul P 135 elaborat de INCERC Bucuresti.

Deprecierea functionala reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, supradimensionarii cladirii, stilului arhitectonic sau instalatiilor si echipamentelor atasate.

Deprecierea economica consta in pierderea de valoare datorata unor factori externi proprietatii, cum ar fi modificarea cererii, urbanismul, finantarea si reglementarile legale.

Pentru estimarea profitului antreprenorului imobiliar : Intr-o piata imobiliara emergenta ca a Romaniei este foarte greu de cuantificat o asemenea rata de succes. Totusi, din informatiile detinute, pana in prezent, aceasta poate avea un ecart destul de mare, in functie de zona de amplasare, raportul cerere-oferta, veniturile populatiei, conditiile de finantare, etc.

Metodologia de calcul este prezentata in ANEXA 8. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de

251.000 EURO

4 . Reconcilierea rezultatelor

Prezentarea rezultatelor: Metoda capitalizarii veniturilor 264.000 Euro Metoda costurilor 251.000 Euro Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmare a analizelor, adecvarea abordarilor prezentate, principiul prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare supuse evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata prin metoda


costurilor la:

251.000 EURO.

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;

Valoarea opinata include constructia, terenul atat cota exclusiva cat si cea indiviza;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Valoarea estimata este una globala si nu include TVA; Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

5. Conditii limitative suplimentare

In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client. Nu s-au constatat diferente intre suprafetele din acte si cele din documentatia cadastrala. Calculele s-au facut pe baza schitelor puse la dispozitie de catre client si luand in considerare suprafetele enumerate in cadrul Cartii Funciare.

Anexa 1 - Conditii si ipoteze limitative

- Nu s-a facut nici o investigatie si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau

inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

- Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperii.

- Nu s-au realizat estimari cu privire la starea structurala a imbunatatirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizatiile de constructie, neexistand nici o disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administratia locala.

- Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale.

- Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Toate informaţiile (inclusiv situaţiile financiare, estimări şi avize) obţinute de la părţi neangajate de către Property Partners Valuation Consulting se presupun a fi adevărate şi corecte. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client.

- Daca nu este precizat, se presupune că nu există abuzuri sau încălcări ale legii, care sa afecteze proprietatea evaluata.

- Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile, consimţămintele, licenţele sau reglementarile relevante la nivel naţional, oraşenesc, local sau privat,


şi că toate autorizaţiile, permisele, certificatele, francisele şi aşa mai departe pot fi reînoite şi / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant;

- Evaluatorii, prin reglementarile profesionale cărora se supune, nu au calitatea juridică de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate şi nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent în prezenta lucrare, ca ipoteză de lucru.

- Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza.

- Nu s-a efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, nici un fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.

- Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate.

- Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client respectiv in scopul mentionat in raportul de fata.

- Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nici o legatura cu valoarea de asigurare.

- Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. - Nici o parte a acestui raport nu poate fi reprodusa sub nici o formă fără acordul prealabil al

evaluatorului, şi nici nu poate fi distribuita în raport prin publicitate, relatii publice, stiri, de vânzare sau de alte mijloace media. Dreptul de autor al raportului este reţinută de Property Partners Valuation Consulting şi se aplică chiar daca este numit un evaluator sau nu.

- Evaluatorii, prin natura muncii sale, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

- In cazul în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe plan investitional, chiar si personal, fiduciar sau corporativ, şi are orice nelamurire în ceea ce priveşte conţinutul material al acestui raport, se recomandă contactarea evaluatorului.

- Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment, condiţie sau circumstante care pot sa afectează valoarea proprietatii, ce pot aparea ulterior, fie datei de evaluare mentionata în acest raport, fie datei inspectiei, oricare ar fi ordinea.

- Calitatea managementului proprietatii are un efect direct asupra viabilitatii economice şi valorii de piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate responsabil si competenta manageriala. Orice variaţie de la aceasta ipoteza ar putea avea un impact semnificativ asupra estimarilor de valoare rezultate.

- Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economiei actuale la nivel naţional şi local, fara a exclude nici un element şi fara a face previziuni cu privire la efectele de creştere sau scadere brusca, în condiţiile economice locale. Nu putem şi nu garantam că estimarile vor fi atinse, insa acestea au fost întocmite pe baza informaţiilor obţinute în cursul acestui studiu, şi sunt destinate să ţină seama de experienţa investitorilor.

- Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare, făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi simplificare, cele mai multe cifrele prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare, pasibile de mici erori de rotunjire, în anumite cazuri.

- Evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în acelaşi timp o ştiinţă şi o artă. Deşi această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicaţii de valoare,


decizia finala a valorii este subiectivă şi poate fi influenţată de experienţa anterioară a evaluatorului şi de alţi factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport.

- Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu uşurinţă, fără nici o restricţie nejustificată, cu excepţia cazurilor in care este altfel specificat.

- Chiar daca toate informaţiile conţinute în acest raport sunt considerat a fi corecte, acestea se pot schimba. Nici o parte a continutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de orice fel.

- Nu s-au făcut verificări in ceea ce priveste probleme legate de buget, de sarcini şi monitorizari ale constructiei. În acest domeniu, ne-am bazat, inca o data, pe informaţiile furnizate de către proprietar / dezvoltator.

- Evaluatorii nu isi asuma nici o responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate.

- Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară. - Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor

valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.

- Desigur ca proprietarul respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.

- Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor în legatură cu proprietatea evaluată sau cu parţile interesate în tranzacţie;


Anexa 2 - Documente de proprietate








Anexa 3 - Planse, schite





Anexa 4 - Harta Localizare


Anexa 5 - Fotografii Vedere exterioara

Acces Acces


Poze interior – Hala Hala

Hala Hala


Birou Birou

Birou Showroom


Showroom Depozit

Birou Sunbpanta


Sunbpanta Teren

Vecinatati Vecinatati


Anexa 6 - Comparabile utilizate Oferte de inchiriat proprietati similare:


Oferte de vanzare terenuri:

Comparabila A: Teren industrial. Oradea, zona Centura 330.000 EUR 19 EUR/ mp

Suprafaţă teren: 1,73 ha Front stradal: 100 m Tip teren: constructii Clasificare teren: intravilan Construcţie pe teren: Nu Modificat la: 22/01/2013 Utilităţi

Apa Canalizare Curent

Alte detalii zonă Amenajare strazi: asfaltate

Alte informaţii Vecinătăţi: . Alte detalii: Teren exceptional pozitionat, situat in imediata vecinatate a fostului C.E.T. II, in fata

terenului sunt pozitionate fostele conducte de incalzire care sunt dezafectate si se pot inlatura. Utilitati: Canalizare, curent, apa.

Link extern: http://www.casa-regal.com http://www.imobiliare.ro/anunt/X01013085

Comparabila B: Teren Centura Oradea Oradea, zona Centura Ogorului 320.000 EUR + TVA 32 EUR + TVA / mp Preţ negociabil Suprafaţă teren: 10.000 mpFront stradal: 35 m Tip teren: constructii Clasificare teren: intravilan Construcţie pe teren: Nu

Specificaţii Modificat la: 10/12/2012 Alte informaţii

Alte detalii: Vand Teren Intravilan in Oradea, pe Sos de Centura - intre Selgros si Metro ! Proiect + PUZ aprobat ( Hala -5000 mp + Alimentatie Publica ) Pret : 320000

http://www.imobiliare.ro/anunt/XV0003UEL Contactează prin telefon 0755019999 0769086770


Comparabila C: Teren constructii de vânzare Cihei 185.000 EUR 40 EUR/ mp

Suprafaţă teren: 4.631 mpFront stradal: 38 m Nr. fronturi: 1 Tip teren: constructii Clasificare teren: intravilan Construcţie pe teren: Nu Modificat la: 15/01/2013 Utilităţi

Apa Curent

Alte detalii zonă Amenajare strazi: pietruite

Alte informaţii Vecinătăţi: . Alte detalii: Terenul dispune de urmatoarele utilitati: drum, curent, apa Link extern: http://www.casa-regal.com

http://www.imobiliare.ro/anunt/X0101308V


Anexa 7 - Metoda Capitalizarii veniturilor

Venit brut potential VBP 38,400

chirii nete/luna = 4.5 euro/mp util 3,200

chirii nete/an 38,400

alte venituri 0

Grad de ocupare (%) 85

Venit brut efectiv VBE 32,640

Cheltuieli de exploatare 979

FIXE 979

taxe proprietate 653

asigurare 326

altele 0

Reparatii capitale 0

Fond Rulment 0

VENIT NET de EXPLOATARE VNE 31,661

RATA DE CAPITALIZARE (%) 12%

VALOARE PRIN CAPITALIZARE DIRECTA (EURO) 263,840

VALOARE PRIN CAPITALIZARE DIRECTA (EURO) - ROTUND 264,000

VALOARE PRIN CAPITALIZARE DIRECTA (RON) 1,171,447


Anexa 8 – Costuri

MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp inclusiv TVA) fisa nr. 61 619 MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp fara TVA) fisa nr. 61 499 suprafata construit desfasurata casa (mp) 788 Cost inlocuire brut CIB (euro) 393,352

* deprecierea fizica Dfiz (conform Anexei 34 din P 135)

Pondere orientativa conform Anexei 45 din P 135/1999

(%) Depreciere estimata

(%) (%) EUR

structura rezistenta 40% 5% 2% 7,867

anvelopa 17% 5% 1% 3,343

finisaje (inclusiv zugravit fatade) 25% 20% 5% 19,668

instalatii functionale 18% 20% 4% 14,161

100% 11% 45,039

* deprecierea functionala Dfunct 15% 59003 * deprecierea economica Dec 15% 59003

Depreciere total (EURO) 163,044

Cost inlocuire net CIN (euro) 230,307

Platforma betonata

MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp inclusiv TVA) fisa nr. 66 20 MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp fara TVA) fisa nr. 66 16 suprafata construit desfasurata imobil (mp) 977 Cost inlocuire brut CIB (euro) 15,758

* deprecierea fizica Dfiz 25% 3940 * deprecierea functionala Dfunct 15% 2364 * deprecierea economica Dec 15% 2364

Depreciere total (EURO) 8,667

Cost inlocuire net CIN (euro) 7,091

suprafata teren (mp) 1,765.0 valoarea de piata unitara (euro/mp) 12

Valoarea de piata a terenului 21,180

Valoarea de piata a imobilului (euro) 251,487

rotund EUR 251,000

RON 1,113,762


Anexa 9 – Grila comparatiei - teren

ELEMENTE DE COMPARATIE subiect PROPRIETATI IMOBILIARE

COMPARABILE A B C Suprafata teren (mp) 1,765.00 17,300 10,000 4,631Pret (oferta/vanzare) (EURO/mp) 19 32 40Tipul tranzactiei oferta oferta oferta Corectie (%) -15% -15% -15%Valoare corectie (EURO/mp) -3 -5 -6Pret corectat (EURO/mp) 16.15 27.20 34.00Drepturi de proprietate integral integral integral integral Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 0Pret corectat (EURO/mp) 16.15 27.20 34.00Condiţii de finanţare La piata La piata La piata Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 0Pret corectat (EURO/mp) 16.15 27.20 34.00Conditii de piata actuale actuale actuale Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 16.15 27.20 34.00Localizare mai buna mai buna mai buna Corectie (%) -30% -60% -65%Valoare corectie (EURO/mp) -4.85 -16.32 -22.10Preţ corectat (EURO/mp) 11 11 12Drum acces asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 0Pret corectat (EURO/mp) 11.31 10.88 11.90Destinatia (utilizarea terenului) industrial industrial industrial industrial Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 11.31 10.88 11.90Utilitati toate similar similar similar Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 11.31 10.88 11.90Suprafata 1,765.00 17,300 10,000 4,631 Corectie (%) 10% 5% 3%Valoare corectie (EURO/mp) 1.13 0.54 0.36Pret corectat (EURO/mp) 12.44 11.42 12.26Front stradal 42 ml 100 ml 35 ml 38 ml Corectie (%) -10% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) -1.24 0.00 0.00


Pret corectat (EURO/mp) 11.19 11.42 12.26Relieful/forma terenului Regulat similar similar similar Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 11.19 11.42 12.26Alte elemente (autorizatie, amenajari) Constructie fara similar fara Corectie (%) 5% 0% 5%Valoare Corectie (EURO/mp) 0.56 0.00 0.61Pret corectat (EURO/mp) 11.75 11.42 12.87Corecţie totală netă (EURO) -7 -21 -27Corecţie totală netă (%) -38% -64% -68%Corecţie totală brută (EURO) 11 22 29Corecţie totală brută (%) 56% 68% 73%Suprafata teren (mp) 1,765.00 mp Valoarea estimata (EURO/mp) 12 EURO/mp VALOARE ESTIMATA (EURO) 21,000 EURO 93,183 LEI * cea mai mica corectie totala bruta s-a efectuat pentru comparabila: A

Date post:	21-Jan-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	6 times
Download:	0 times

11 Februarie 2013 EXECUTOR JUDECATORESC HERLEA IOAN. · Luand in calcul bazele subliniate mai sus...

Documents