102 - Dreptul Locativ Si Relatii de Arenda

8/11/2019 102 - Dreptul Locativ Si Relatii de Arenda

1/63

1

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

NOTE DE CURSDREPT L OCATI V I RELAII DE AREND

(Ciclul I)

AUTOR:Natalia Chibac

mg. n drept, lector superior

Aprobat la edina Catedrei Drept privatdin: 22.05.2013, proces-verbal Nr : 9

Examinat de Consiliul facultii de Drept USEMla 24.05.2013, proces-verbal Nr . 5

Aprobat la edina Senatului USEMdin : 01.07.2013, proces-verbal Nr . 9

CHIINU 2013


2/63

2

TEMA.1Consid eraii generale privind dreptul locativ. Legislaia naional cu privire la

condominium .

Tezele principale:1. Noiunea de drept locativ. 2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ.3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locative n Republica Moldova.4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative.5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.

Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate ncondominium i Asociaiei de locatari n condominium.

6. Problemele Dreptului locativ la etapa actual.

1. Noiunea dreptului locativn literatura de specialitate dreptul locativ a obinit o acceptare larg i alta restrns. n sens

restrns dreptul locativ este definit ca fiind o to talitate de norme juridice ce reglementeazraporturile ce in de folosirea spaiului locativ. Susintorii acestei concepii (Litovkin V., BraudeI.) consider, c dreptul locativ are ca obiect de reglemenatre n exclusivitate raporturile defolosire a sp aiului locativ. Raporturile aprute n procesul acordrii spaiului locativ, expoatarealui, sunt examinate ca nelocative, fiind incluse n obiectul de reglemenatre a altor ramuri dedrept.

n sens larg dreptul locativ este definit ca fiind o ramur de drept ce reglementeazraporturile ce apar n procesul satisfacerii necesitilor locative ale cetenilor.

n literatura de specialitatea s-au dus contraverse cu privire la recunoaterea dreptului locativca ramur de drept autonom. Potrivit unei opinii, dreptul locativ nu este o ramur de dreptautonom, dar fiind o instituie de drept civil (Pigolkin A).

Potrivit altei opinii, dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece se bazeaz pembinarea unor obiecte i metode neomogene de reglementare juridic (Polenina C). Ramurilecomplexe de drept includ o totalitae de instituii interramurale, ce reglemenateaz relaii socialeomogene (Raiher V.). Acest autor a menionat, c raporturile locative sunt reglemenetate denormele a trei instituii juridice: instituia de drept administrativ ce ine de evidena persoanelorce au nevoie de mbuntirea condiiilor locative i acordarea ncperilor de locuit; instituiacivil ce se refer la contractul de ncherierea a spaiului locativ i instituia civil ce ine defolosirea ncperilor cooperatiste.

Ca ramur complex de drept,dreptul locativ este o totalitate de norme juridice cereglementeaz raporturile din domeniul administrrii ntreinerii i reparrii fondului locativ,acordrii i folosirii ncperilor i alte raporturi ce in de satisfacerea necesitilor locative.

Dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece n procesul reglementriiraporturilor mbin norme i instituii specifice altor ramuri de drept dreptului civil,admini strativ. O trstur specific raporturilor reglemenate de dreptul locativ se refer la faptul,c ele apar n privina unui obiect material specific locuinei, ncpere destinat pentru trai permanent. n afar de acesta un subioect obligatoriu al acestor raporturi este persoana fizic ceteanul.

Dreptul locativ a mptumutat norme i metode de reglemenate specifice altor ramuri de drept,sar acest procedeu nu s- a fcut mecanic. n procesul codificrii s-a fcut sistematizarea normelorlocative, prelui crarea i adaptarea lor, fapt ce a permis crearea unei entiti juridice autonome. ncalitate de ramur complex de drept, dreptul locativ se caracterizeaz prin obiect propriu dereglemntare, principii i mijloace proprii dee reglemenate juriidc. Dreptul locativ dispune desistemul su propriu, adic de insituii juridice proprii, care conin norme ce reglementeazrelaiile sociale omogene.


3/63

3

2. Obiectul de reglementare a dreptului locativDreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaii sociale, aprute n

privina locuinei, denumite raporturi locative. n legrur cu acest fapt apare necesitatea de adefini i a dezvlui coninutul raporturilor locative. n literatura de specialitae au fost expusemai multe opinii n acest sens.

Pn la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil icalificate ca raporturi civile ce in de folosirea spaiului locativ. Ali autori considerau, craporturile locative sunt raporturile aprute n procesul satisfacerii necesitilor locative ale persoanei, i anume- raporturile ce apar n procesul acordrii i folosirii locuinei.

Dup codificarea legislaiei locative raporturile locative au dobndit o accepiune larg, fiinddefinite ca relaii sociale aprute n procesul acordrii i folosirii locuinei, administrii iexpoatrii a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizeaz prin faptulc apar n privina unei ncperi destinat pentru trai i inclus, n oridnea stabilit, n cadrul fondului locativ.

Conceptul raporturi locative cuprinde n prezent un cerc larg de relaii sociale. Astfel,obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaii ce in de administrareafondului locativ; evidena locativ i acordarea ncperilor; folosirea spaiului locativ n baz decontractului sau n baza altui temei legal; exploatarea, ntreinerea i asigurarea integritiincperilor de locuit.

Obiectul material al raportuilor locative este ncperea de locuit. Specific este faptul cncperea, n calitate de bun material, deseori apare numai dup apariia i dezvoltarearaporturilor locative. Atunci, cnd persoana se afl la evidena locativ, obiectul raportuluilocativ este ncperea pe care persoana urmeaz s o primeasc. Aceast ncpere nu esteindividualizat, deoarece necesitile locative ale solicitantului se pot mri ca urmare a creteriinumrului memrbilor familiei sale. n aceste sutiaii obiectul raportului locativ seindividualizeaz numai la etapa acordrii ncperii. Obiectul rapootului locativ este determinat lamomentul apariiei acestuia, atunci cnd se nchiriaz o locuin din fondul privat sau sesubnchiriaz o locuin din fondul de stat.

Competena subiectiv a raporturilor locative este specific. Pe de o parte ca subiect apare proprietarul locuinei, iar n cazul fonsului de stat organele locative, iar pe de alt parte persoana fizic, care are nevoie de locuin, precum i membrii familiei acesteia. Competenasubiectiv a raportuirlor locative este foarte dinamic, deoarece locuina, de regul, nu sefolosete de o singur persoan, ci de familie, membrii creia au drepturi egale cu chiriaul.Astfel, chiriaul, n calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi nlocuit de ctre unmembru al familiei sale la orice etap de dezvoltare a raporturilor locative.

Raporturile locative pot fi convenional mprite n urmtoarele grupe: - raporturile ce in de folosirea spaiului locativ n baza contractului de nchiriere a locuinie

sau n baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formeaz nucleuraporturilor locative, deoarece n cadrul loc se satisfac necesitile locative ale persoanei.

Raporturile de folosire a spaiului locativ neomogene i pot i mprite n cteva subgrupe ianume: a) raportuirle aprute n legtur cu acordarea locuinei ce urmeaz a fi folosit n bazacontracrtului de nchirierea a locuinei; b) raportuirle de folosire a locuinei n baza calitii demembru al CCL lui; c) raportuirle de subnchirierea a locuinei.- raporturile ce in de asigurarea persoanelor cu spaiul locativ, i anume: evidena locativ i

acordarea locuinelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenatede norme de natur administrativ, iar n unele cazuri i de cele civile (cnd se acord olocuin membrului CCL lui).;

- raporturile locative ce in de folosirea ncperilor de serviciu i a cminelor. Aceste raporturisunt evideniate ntr -un grup aparte, deoarece n cadrul lor are loc folosirea temporar ancperilor;

- raporturile locative ce apar n domeniul administrrii, ecploatrii, intreinerii locuinelor; - raporturile locative ce in de deserviraea locatin-comunal a peroanelor asigurarea caselor

de locuit cu ap, energie tehnic, electric etc.


4/63

4

n final definim raporturile locative ca fiind relaii sociale reglemenate de normele dreptuluilocativ, ce apar n procesul asigurrii persoanelor cu ncperilor de locuit i folosirea lor.

3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locativ e n RM Principiile generale ale dreptului sunt aplicabile fiecrei ramuri n parte. Aceste principii se

manifest diferit, n dependen de specificul relaiilor sociale reglementate de ramura respectivde drept.

n literatura de specialitate au fost expuse mai multe opinii cu privire la principiile careguverneaz dreptul locativ. Potrivit unei opinii, dreptului locativ i sunt specifice urmtoarele principii: mbinrii intereselor personale cu cele publice (sociale); imperativitii prescripiilornormelor locative; normrii ncperilor acordate din fondul de stat; stabilitii raporturilorlocative; ocrotii drepturilor locative ale persoanelor (Martkovici I.).

Potrivit unei alte opinii principiile dreptului civil sunt specifice i dreptului locativ, dardispun de unele particulariti condiionate de obiecul specific al raporturilor locative. Aici seenumer urmtoarele principii: legalitii, stabilitii drepturilor locative; inalienabilitateadrepturilor locative din fondul de stat i cel de serviciu; caracterul de consum al drepturilorchiriaului i a membrilor familiei lui (Kjmarov V.).

n dreptul locativ se manifest principiile specifice diferitor ramuri de drept. Astfel, ndomeniul folosirii ncperilor de locuit n baza contractului de nchiriere sau n baza calitii demembru al CCL- lui se aplic principiile dreptului civil, deoarece raporturile locative din acestdomeniu sunt reglemenate prin metoda specific dreptului civil. Raporturile ce in de evidenalocativ i acordarea ncperilor de locuit, administrarea i expoatarea lor sunt guvernate de

principiile specifice dreptului administrativ.Pe lng principiile sus-numite putem enumera i alte principii specifice dreptului locativ,

precum: a) principiul stabilitii raporturilor locative, acest principiu este determinat n art.10CL, care prevede c ncperile de locuit din casele fondului de stat i cel cooperatist se acord nfolosin fr termen. Aceast regul a fost instituit innd cont de faptul c ncperile din cadrulacestor fond uri sunt destinate pentru domicilierea permanent a persoanelor; b) principiul

inadmisibilitii privrii arbitrale de dreptul la locuin. Acest principiu consituiecontinuarea primului i contribuie la realizarea stabilitii dreptului la folosirea locuinie. Normativ acest principiu este consacrat n art.93 CL, care admite rezilirea unilateral de ctrelocator a contractului de nchirierea a spaiului locativ numai n cazurile expres prevzute delegel i numai pe cale juridicar; c) principiulaccesibi litii asigurrii cu spaiu locativ.Coninutul acestui principiu exprim faptul, c perosana i poate asigura dreptul la locuin pediferite ci pe calea nchirierii locuinei, procurrii ei, dobndirei calitii de membru al CCL-lui.

4. Izvoarele drep tului locativ (legislaia locativ). Fondurile locative.Izvoarele dreptului locativ constiutie o totalitate de legi i alte acte normative menite s

reglementeze raporturile locative. Exist mai multe categorii de izvoare ale dreptului locativ, ianume:- Constituia RM este baza juridic pentru dezvoltarea legislaiei locative, astfel, n art.27 din

Constituie esze consfinit dreptul perosanel de a-i stabili domiciliul n orice localitate dinar;

- Legile adoptate de Parlament. Ponderea apariieiCodului cu privire la locuine adoptat la 3iulie 1983. Codul respectiv conine norme care reglementeaz mai mult sau mai puin toateinstituiile ce in de dreptul locativ.Legea privatizrii fondului de locuine din 10 martie1993 /MO;2000, nr.5- 7/ consfinete principiile care stau la baza privatizrii ncperilor dincadrul fondului de stat i obtesc. Legea condominiului n fondul locativdin 30 martie2000 /MO, 2000, nr.130-137/; Legea cu privire la fondul locativ cu statut special din 16septembrie 1996 /MO, 1997, nr.31-32/.

- Hotrrile Guvernului.Regulamentul provizoriu cu privire la rezervarea spaiului locativ adoptat prin HG din 9 octombrie 1995 /MO, 1995, nr.68-69 /. Regulile provizorii de


5/63

5

expolatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente adoptate prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/.Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum i ncperile de locuit din alte cldiri, aflate pe

teritoriul RM formeaz fondul de locuine.Fondul locativ este o totalitate de ncperi de locuit,indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cmine), apartamente,ncperi de serviciu i alte ncperi utile pentru trai.

Toate ncperile de locuit pot fi nprite n mai multe fonduri locative, n dependen de maimulte criterii partenen, regimul juridic, destinaie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ esteformat din:

a) fondul locativ de stat; b) fondul locativ obtesc; c) fondul locativ cooperatist;d) fondul locativ individual.Trebuie de menionat c clasificarea respectiv necesit rectificare, deoarece a fost fcut

pn la adoptarea Constituiei i Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproabil din punct de vedere juridic evidenierea fondului obtesc de rnd cu cel privat, care n esen este ovarietate a fondului privat, deoarece se afl n proprietatea privat a organizaiilor obteti.

Totodat, fiecare din fondurile sus-menionate pot fi mprite n subfonduri locative curegim juridic deosebit. n cadrul fondului privat putem evidenia: a) fondul ce se afl n proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se afl n proprietatea persoanelor juridice.

n prezent capt importan clasificarea fondurilor locative n dependen de destinaialocuinelor. n acest sens deosebim: a)fondul locativ social care cuprinde llocuine care seatribuie, cu chirie subvenional de stat, unor peroane sau familii a cror situaie familial nu le permite satisfacerea necesitilor locatite n condiiile pieii; b)fondul locativ cu destinaiespecial care este nchiriat n scopul obinerii de profit; c)fondul locativ de serviciu carecuprinde locuinele destinate funcionarilor publici, angajailor unor agenii economice i care seacord n condiiile contractului de munc.

Legea nu inter zice trecerea ncperilor dintr -un fond locativ n altul. Aceast trecere nu

trebuie s lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc n ncperile resopective.Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosin a aprtamentului,drept ce aparine persoanelor care nu au participat la privtizare.

Caracterizm fiecare fond. Foncul locativ individual , demunit n prezent i privat, include casele de locuit i

aprtamentele aflate n proprietatea personal a cetenilor (art.5 CLRM), precum i cele ceaparin persoanelor juridice. n ultimii ani componena fondului privat s-a extins considerabil,aceasta incluznd case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau procurate; apartamentele aflate n casele CCL- lui, dac membrii acestuia au pltit integral cotade participare. Potrivit legislaiei n vigoare al locuinelor din fondul privat por fi societilecomerciale i necomerciale, organizaiile obteti i religioase.

Fondul locativ de stat cuprinde totalitatea ncperilor de locuit ce se afl n proprietateastatului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde ncperile ce se afl n administrareaautoritilor publice locale (fondul locativ al autoritilor publice locale) i ncperile ce se afl nadministrarea ministerelor i departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrulfondului departamental se afl n administratea operativ sau gestiunea economic antrepriderilor i instituiile de stat. ncperile din cadrulfondului departamental sunt destinate pentru asigurarea cu spaiul locativ a angajailor ntreprinderilor de stat, autoritilor publicecentrale, iar cele din fondul autoritilor publice locale au ca scop satisfacerea necesitilorlocative ale populeiei din acest teriotiru.

Fondul locativ obtesc cuprinde casele de locuit i ncperile de locuit siptuate na ltecldiri, care aparin organizaiilor obteti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentruasigurarea cu spaiul locativ a angajailor acestor organizaii. Regimul juridic al fondului obtesceste identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explic prin faptul, c pn la 90%locuine din cadrul fondului obtesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat.


6/63

6

Bineneles, c aceast stare nu mai corespunde exigenilor timpului i lezeaz dreptul de proprietate al organizaiilor obteti.

Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se afl n proprietatea CCL-lui.Regimul juridic spevific al acesui fond este condiionat de faptul, c folosirea ncperiicooperatiste ine de calitatea de membru al cooperativei. ncperile cooperatiste se acord nexclusivitate membrilor cooperativei i familiei lor.

5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate ncondominium i Asociaiei de locatari n condominium. Odat cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste n

pr oprietatea membrilot cooperativei, ncperile dintr -un bloc locativ se pot afla n proprietatea privat, de stat sau minicipal. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii aparteneniespaiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaii n proprietatea privat a proprietarilor de apartamente sau rmn n porprietatea statului saz a cooperativei.

Orice bloc locativ este format din ncperi de locuit (apartamente), spaii nelocuibile de uzcomun i instalaii tehnico-sanitare. ncperile de locuit se afl n proprietatea individual a persoanelor, iar spaiile nelocuibile se afl n proprietatea comun indivizibil a proprietarilor deapartamente. n legtur cu aceasta i apare conceptulde condominiu, care constituie uncomplex un ic de bunuri imobile, care includ locuine ce se afl n proprietatea privat, de stat saumunicipal, pe de oparte, i alte spaii de uz comun, teren aferent, pe de alt parte, care seafl n proprietatea comun indivizibil.

Condominiul include: 1 o c ldire sau o parte din cldire cu intrare separat; 2 ctevacldiri sau construcii amplasate compact, unite de un tere comun i elemente de infracstructurcomun (garaje).

Obiectele care se includ n comdominiu i formeaz proprietatea comun indivizibil sunt:anexe la cldiri, drumurile i prcrile auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperiul,terasele, casele scrilor, ancensoarelor, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul

locuinelor, care deservesc mai multe locuine (art.5 Legea). Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative i alte bunuri imobile din condominiu setransmit cu titlu gratuit n proprietatea comun a proprietarilor de ctre autoritile publicelocale. Hotarele terenului aferent bloculu i se stabilete de autoritatea public competent ntermen de 30 de zile de la adresare.

Proprietarul de apartament are n proprietate, n afar de aparament, i o cot indiviz?din proprietatea comun. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comun aparen virtutea procurrii sau privatizrii apartamentului, achitrii integrale a cotei de participare ncooperativ. Cota parte a fiecrui proprietar n bunurile imobile comune din condominiu, este proporional cu suprafaa locuinei ce- i aparine n condominiu, dac nu s-a stabilit altceva prindecizia adunrii generale.

Coproprietarii condominiului exercit atributele proprietii de comun acord, iar n caz delitigiu n ordinea stabilit de instana de judecat. Coproprietarii nu au dreptul s cearsepararea cotei sale dfin prooprietatea comun, ei pot stabili mosul de folosire a bunurilorcomune.

Proprietarii nu au dreptul s nstrineze cota sa din proprietatea comun, separat de locuin.Cota parte urmrete soarta juridic a apartamentului, fiind o anex la bunul principal (locuin). Noul proprietar al locuinei preia toate dreptuirle i obligaile fostului proprietar din condominiu.

Coproprietarii sunt obligai s participe la cheltuielile pentru ntreinerea i reparaia proprietii comune. Cota de cheltuieli se stabilete n funcie de suprafaa locuinei i numrulde persoane care locuiesc n ea. Pn la constituirea asociaiei de coproprietari n condominiu,ntreinerea i reparaia se efectueaz de organizaiile de exploatare a locuinelor (p.3, anexa 4Legea privatizrii).

Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatrii cldirii cu mai multe locuine i a proprietii comune n condominiu, proprietarii sunt n drept s aleag modul de administrare a propr ietii. Administrarea condominiului poate fi efectuat: 1 nemijlocit de ctre proprietari,


7/63

7

n cazul n care condominiul include cel mult 4 proprietari care dein cel mult 4 locuine; 2 dectre asociaia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcii altor persoane.

Asociaia de coproprietari esteo uniune benevol a proprietarilor de apartamente, care seasociaz n scopul administrrii comune a condominiului. Asociaiile de coproprietari seformeaz prin asociere sau reorganizareaCCL- lui, membrii cruia au pltit integral cota de

participare.Asociaia de coproprietari se formeaz de cel puin 2 proprietari. Fondatori ai asociaiei pot fi

proprietari de locuine, ageniile teritoriale de privatizare sau autoritile publice locale. Calitateade fondator este strnd legat de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Intereseleminorilor, membrii ai asociaiei, sunt reprezentate de ctre prini, tutori sau curatori.

Dup organizarea asociaiei de coproprietari, toate persoanele care procur locuine ncondominiu devin membri ai asociaiei din momentul apariiei dreptului de proprietate asupraapartamentului.

Calitatea de membru al asociaiei nceteaz odatz cu decesul persoanei fizice, lichidarea persoanei juridice swa u nstrinarea apartamentului.

Oentru constituirea asociaiei de coproprietari este necesar decizia adunrii generale acopropritarilor, la care se aprob statului avrsteia. Asociaia dobndete statutul de persoan juridic din momentul nregistrrii ei la Camera nregistrrii.

Potrivit art.20 Legea., asociaia are urmtoarele drepturi:1. s ncheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietii comune cu tere

persoane;2. s organizeze deservirea de sine stttoare a bunurilor imobile din condominiu;3. s ntocmeasc devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia

proprietii comune; 4. s stabileasc pentru fiecare coproprietar cuatumul prilor obligatorii conform cotei de

participare;5. s se adreseze n judecat n cazul neexecutrii de ctre coproprietari sau chiriai a

obligaiei de participare la cheltuielile comune.

Organele de conducere i control ale asociaiei sunt adunarea general, consiliul deadministarre, preedintele i comisia de cenzori. Adunarea general este organul suprem de conducere i este alctuit din toi membrii

asociaiei. Dup prima ntrunire organizatoric de constituire a asociaiei, edinele acesteia voravea loc cel puin o dat pe an. Adunarea general este mputernicit de a adopta decizii dac cel puin 2/3 din numrul total de membri dunt prezeni. Adunarea general adopt decizii cumajoritatea simpl de voturi.

Numrul de voturi al fiecrui proprietar depuinde de numrul de locuine pe care le deine.Proprietarii locuinei comunale au un singur vot.Organele executive al asociaiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului deadminstraie se aleg din rndul membrilor asociaiei la adunarea general, pe termenul sabilit de

statut, dar nu mai mare dect 3 ani.

6. Problemele Dreptului l ocativ la etapa actual. 1) privatizarea locuinei:

privatizarea a avur sesn login n trei cazuri:- cnd locuina care se privatiza era locuibil de oameni n vrst i pentru privatizare erau de

ajuns bonurile;- dup 1989 cnd a fost anunat suveranitatea rii, oamenii au avut posibilitatea s plece peste

hotarele rii, vnznd apartamentele privatizate; - cnd se privatiza un nou apartament.

Problemele aprute dup privatizare: - fondul locativ avea un % mare de amortizare, care necesita o reparie capital: apartamentuldevenind proprietate privat i propruietarul era obligat s rspund de proprietatea sa; - ntr -o cas locuiesc proprietati cu diferite niveluri de trai i venit, ceea ce face inposibilul de

a face reparaie capital n cas, scar...;


8/63

8

- prob lema achitrii serviciilor comunale, care sunt mult ridicate n legtur cu piederile apei,gazului, energiei electrice din vina serviciilor de expluatare;Problema conducerii i expluatrii:subiecii: sunt 5-6% de apartamente neprivatizate.

- proprietarii i chiriaii; - ntreprinderile municipale; - asociaiile proprietarilor locuinelor privatizate; - asociaiile locatarilor n condominiu.

Pe de o parte sunt locatarii i pe de alta serviciile comunale n rezultatul expluatriinecondiionate, fr sim de stpn locuinele se ruineaz, distrug.

Problema caselor, locuinelor nefinisate: sunt 300 de case nefinisate n mun. Chiinu, carenu pot fi finisate din pricina privatizrii la un pre de nimic de unii aa numi proprietari, careateapt s vnd imobilul la un pre mare (dar n procesul de ngheare cldirease distruge, ruineaz...).

Problema caselor prsite: ea aprut n ultimii n urma plecrii proprietarilor pentru ctig peste hotarel e rii. Casele nu sunt nclzite, nu au ap, energie electric, gaz: se refer mai multla centrele raionale i orelilor mici, sate.

Problema caselor i apartamentelor private: nimeni nu poate evacua din apartament unmembru matur care nu vrea s atribuie la achitarea serviciilor comunale...

Problema imperfeciunii legislaiei: evacuarea celor care regulat i intenionat nu achitserviciile comunale, fiind destul de nstrii.

Problema nelciunii: acapararea unor ncperi sub nfiare, chip, aspectde rude,cunotine, ntreintori.

Bibliografia:1. Codul cu privire la locuine, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie

1983 i intrat n vigoare de la 1 octombrie 1983. 2. Hotrre cu privire la aprobarea Planului de aciuni pentru remedierea situaiei n

domeniul construciei de locuine pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011,Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011.3. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la ncheierea lucrrilor de

construcie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficialal Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998

4. Legea privind autorizarea executrii lucrrilor de construcienr. 163 din 09.07.2010,Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010

5. Legea Republicii Romnia nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinei,Textulactului act republicat n Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997

6. Proiectul Legii cu pr ivire la locuine7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuine din 10

martie 19938. Legea RM cu privire la condominiului n fondul locativ din 30 martie 2000

Tema 2. Folosirea locuinelor n casele fondului de stat.
http://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.htp_act?ida=8653http://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.htp_act?ida=8653


9/63

9

Tezele principale:1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie. Temeiul i

consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie.2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat.

Ob iectul contractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ.3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar.

Rezervarea ncperilor de locuit. 4. Drepturile i obligaiile prilor.5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contractului de

nchiriere. Consecinele rezilierii. 6. Problemele actuale n domeniu.

1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie.Temeiul i consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie.

n casele fondului de locuine de stat i obtesc, acordarea spaiuui locativ se efectueaznumai n baza hotrrii organului competent al autoadministrrii locale (primrie, pretur, altuiorgan). ncperile de locuit din casele fondului departamental de locuine li se acord cetenilor pe baza hotrrii comune a administraiei i a cmitetului sndical al ntreprinderii, aprobate deorganul corespunztor al autoadministrrii locale /p.49 al Regulamentului nr.405/.

Din spaiul locativ dat n exploatare i eliberat, cel puin 50 procente se rezerv pentruasigurarea cu locuine a cetenilor, care au dreptul la primirea prioritar i cu ntetate ancperilor de locuit.

nainte de adoptarea hotrrii cu privire la acordarea ncperilor de locuit cetenii trebuies prezinte din nou, mai precis, s cunoasc toate documentele prezentate n momentul lurii laevidena locativ. Deci, nnoirea documentelor are loc numai o singur dat- la trecerea rnduluii acordarea spapiului locativ. Plus la aceasta, conform p.50 al Regulamentului nr.405, pretendenii pentru primirea spaiului locativ snt obligai s prezinte consimmntul n scris al

membrilor majori ai familiei la includerea lor n bonul de repartiie, precum i angajamentul n scris al membrilor majori ai familiei, prin care ei se oblig, ca dup acordarea spaiului locativ selibereze ncperile de locuit ocupate mai nainte.

n baza hotrrii despre acordarea spaiului locativ n casele fondului locativ de stat sauobtesc organul autoadministr'rii publice locale elibereaz ceteanului bonul de repartiie de oform anumit /anexa nr.5 a Regulamentului nr.405/, care servete ca unicul temei pentruinstalarea n spaiul locativ acordat /art.50 CL/.

Bonul de repartiie poate fi eliberat numai pentru spaiu locativ liber i izolat. Bonul de repartiie prezint un act administrativ al organului de stat competent, care-i

acord deintorului dreptul singular de ocupare a spaiului locativ indicat n el. Importana juridic a bonului de repartiie const n urmtoarele:

1) este unicul temei penru instalarea n spaiul locativ; 2) n baza bonului de repartiie n ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ; 3) bonul de repartiie determin componena subiecilor contractului;4) bonul de repartiie determin categoriile de persoane /membrii familiei deentorului de

bon/, care de rnd cu dnsul au dreptul la instalarea n spaiul locativ acordat; 5) bonul de repartiie determin obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ.

2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat. Obiectulcontractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ.

n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ (n continuare- contract de nchiriere alocuinelor) locatorul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familieiacestuia ncperea de locuit utilitar pntru locuin permanent, iar chiriaul se oblig sfoloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i la timp s achite plata pentru folosina spaiului locativ (chiria).


10/63

10

Reieind din noiunea dat contractul de nchiriere a spaiului locativ este un contract bilateral, consensual i oneros.

Dup natura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ are multe tangene cucontractul de nchiriere a bunurilor- obiectul contractului snt lucrurile determinate princaractere individuale i necomsumptibile, bunurlle se transmit n folosin temporar i pentru plat, mai exist i alte momente comune. n acelai timp n literatura juridic contractul denchiriere a spaiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stttor. Cadovad a sinesttorniciei sale servesc urmtoarele circumstane: este reglementat de actenormative speciale, obiectul special al contractului - spaiul de locuit, se acord pentru scopuristrict determinate - locuin, prezena unor drepturi i obligaii ale prilor ce-i snt caracteristicede exemplu, dreptul la schimbul sp aiului locativ, rezervarea lui, pstrarea dreptului asupraspaiului locativ n caz de lips temporar, regulile speciale de modificare i reziliere acondiiilor contractului i alte particulariti.

Izvoarele reglementrii juridice a contractului de nchiriere a spaiului locativ snturmtoarele acte normative: Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova, adoptat la 3iunie 1983 care a intrat n vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul deacordare a ncperilor de locuit n Republica Moldova aprobat prin hotrrea Guvernului i aConsiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr.405), Concepia locativ naional aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 5august 1994, la fel i hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 20decembrie 1999 "Despre practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor dispoziii aleCodului cu privire la locuine".

Locuina de rnd cu produsele alimentare i mbrcmintea reprezint necestatea primordial a omului n fiecare societate. Fr satisfacerea acestei necesiti este imposibil viaai activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesitii asigurrii cu spaiul locativsnt: dobndirea locuinei n proprietate, ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativcu proprietarul locuinei sau cu posesorul ei, dobndirea de ctre ceteni a dreptului de folosina apartamentelor n cazele cooperativelor de locuine sau de construcie a locuinelor n calitate

de membru a acestor cooperative, ncheierea contractului de nstrinare a casei de locuit cucondiia ntreinerii pe via, la fel i acordarea gratuit a locuinelor unor categorii de ceteni pentru folosirea pe via , de exemplu, n casele de stat pentru btrni i invalizi i alte forme. Astfel, la momentul actual, mai ales n localitile urbane, contractul de nchiriere a spaiuluilocativ rmne a fi o form de satisfacere a unuia din necesitile de consum, care determincondiiile existenei omului. n primul rnd se refer la pturile vulnerabile, crora statul legaranteaz acordarea n folosin fr termen d spaiului locativ din fondurile locative de stat iobtesc.

3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar.Rezervarea ncperilor de locuit.

Persoanele care se afl la evidena locativ i menin dreptul de a se afla n lista ordinii desuccesiune pn la acordarea ncperii de locuit i excluderea lor din liste. Exist situaii n care,dei au deczut condiiile necesare pentru aflarea la eviden, persoanle nu sunt excluse din listaordinii de succesiune, deoarece intervine instituia meninerii dreptului de a se afla la eviden.

Potrivit p.27 Reg.405, drep tul de a se afla la evidena celor ce au nevoie de mbuntireacondiiilor de trai se menine: 1. pentru persoanele care lipsesc temporar, n perioada n care li se menibne dreptul de folosire

a ncperii de locuit; 2. n caz de trecere la o funcie electiv n localitatea respectiv; 3. n caz de ieire la pensie; 4. n cazl cnd dup luarea la evidena s-a acordat un loc n cmin sau o locuin de serviciu; 5. n cazul ncorporrii la serviciul militar n termen, n decursul ntregii perioade de

ncorporare;


11/63

11

6. n cazzul plecrii temporare de la locul de trai permanent n virtutea condiiilor i acaracterului muncii ori n legtur cu studiile n decursul ntregii perioade de ndeplinire amuncii sau de studii;

7. n cazul arestrii n decursul ntregii perioade de aflare sub arest;8. n cazul aflrii ntr -o instituie curativ- preventiv sau la un preventoriu tratament pentru

ntreaga perioad de aflare n aceaste instituii; 9. pentru membrii familiei, n cazul de deces a persoanei aflate la eviden locativ, dac exist

temeiuri de a considera c familia acesteia are nevoie de mbintirea condiiilor locative. Dreptul de a se afla la eviden locativ se menine la fostul loc de munc- pn la sfritul

anului:- n caz de transferare la lucru la o alt ntreprindere din localitatea respectiv; - n caz de concediere ca urmare a reducerii statelor; - n caz de neprezentare la lucru din cauza ncapacitii temporare de munc; - n caz de concediere n legtur cu rencadrarea n serviciu a lucrtorului, care ndeplinea

anterior aceast munc. Dac persoana ce se afla la eviden a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat

de la lucru, n locul ei la eviden se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dac nu audisprut temeiurile pentru a considera c aceast familie are nevoie de mbuntirea condiiilorde trai.

4. Drepturile i obligaiile prilor n contract Dup cum reiese din noiunea contractului de ncheiere a spaiului de locuit contractul este

sinalagmatic. Drepturilor unei pri i corespund obligaiile contragentului i invers. Obligaiile de baz ale chiriaului se conin mai nti de toate n art.11 CL RM i constau n

urmtoarele: grijuliu a se comporta cu case n care locuiete, s foloseasc spaiul locativ ncorespundere cu destinaia sa, s respecte regulile folosirii ncerilor de locuit i regulileconvieuirii, n mod econom s cheltuie gazul, apa, energia electric i termic.

Casele de locuit i ncperile de locuit nu pot fi folosite de ctre ceteni n scopul

mbogirii personale, extragerea veniturilor neprovenite prin munc i n alte scopuri dembogire, la fel i contrar intereselor societi.Reglementarea n detalii ale obligaiilor chiriaului i membrilor familiei lui se conin n

Regulile provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriiloraferente n RM i Contractul de nchiriere a locuinei n blocul locativde start cu mai multeapartamente, aprobate prin Hotrrea Guivernului RM din 21 decembrie 1998.

Obligaiile de baz, n afara celor stabilite n art.11 CL RM snt: - asigurarea integritii spaiului de locuit, pstrarea grijulie a instalaiilor tehnico-sanitare

i a altor bunuri, pstrarea cureniei i ordinii n intrrile n case, cabinele ascensoarelor, nscrile de incendiu i alte locuri de folosin comun a casei de locuit i a teritoriilor alturate;

- respectarea regulilor de securitate incendiar; - efectuarea la timp /peste fiecare 3- 4 ani/ a reparaiei curente a spaiului locativ/ vruitul,vopsitul, ncleierea pereilor i paravanelor, vopsirea podelelor a blocurilor de ferestre i ue,

instalarea sticlelor, schimbul i reparaia prizelor electrice, ntreruptoarelor .a.m.d./. Cu toate acestea chriaului i se interzice: - s ncarce balcoanele, logiile, scrile de incendiu i chepengurile balcoanelor, tindele,

coridoarele, ncperea scrii, ieirile de serviciu; - s pstreze n ncperile de locuit i n cele accesorii substane uor inflamabile,

materiale i substane uor explozibile ce impurificaerul;- s efectueze reamenajarea, replanificarea ncperii de locuit fr permisiunea locatorului; - s construiasc samovolnic saraiuri, garaje, beciuri i alte construcii gospodreti pentru

folosin individual.; - s pstreze n ograda casei de locuit, n locurile care nu snt destinate special pentru

aceste scopuri mijloacele de transport;- s mparte n sectoare separate i s ngrdeasc teritoriile alturate casei pentru folosirea

lor n scopuri individuale;


12/63

12

- samovolnic s mreasc suprafaa instalaiilor de nclzire central, s instaleze n elerobinete folosirea apei fierbini;

- s arunce n canalul de gunoi obiecte de mare volum, s verse lichid, rmie demncare, s arunce rmie de igri nestinse, chibrite i alte obiecte, care pot provoca astupareacanalului de gunoi i incendierea gunoiului;

- s foloseasc ntre orele 23.00-7.00 n ncperile de locuit sau pe teritoriile alturate telesau radioaparatur, ce produc zgomot excesiv;

- s cnte zgomotos la instrumentele muzicale, la fel zgomotos s cnte sau s produc altesunete, ce ar nclca linitea cetenilor i altele.

O particularitate important a contractului examinat reprezint oglindirea n legislaia nvigoare a drepturilor chriaului i a membrilor familieilui, ce- i snt caracteristice numai acestuicontract, instalarea altor persoane n ncperea de locuit pe care o ocup /art.57/, pstrareaspaiului loativ n caz de absen temporar /art.63/, rezervarea ncperii de locuit /art.65/,schimbul /art.69/, da rea locuinei n subchirie /art.76/, instalarea locatarilor temporari /art.83/,modificarea i rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ /art.88, 92 CL RM/.

5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contract ului iconsecinele.

Contractul de nchiriere a spaiului locativ, ca i oricare contract juridico-civil poate fimodificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numaiacordul prilor /locatorului i chiriaului/, dar i acordul membrilor familiei chiriaului.

Aceast arend a legii /art. 88 CL RM/ se bazeaz pe faptul, c n acest contract dreptul defolosin a ncperii de locuit nchiriat i alte drepturi de rnd cu chiriaul aparin i membrilorfamiliei lui.

Fr acordul persoanelor indicate modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativse permite numai n cazurile prevzute de legislaia n vigoare.

Astfel, Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova permite modificareacontractului n urmtoarele cazuri: 1) mpririi ncperii de locuit la cerina membrilor familiei

chiriaului; 2) unirii chiriailor ntr -o singur familie i ncheierea cu el a unui singur contract denchiriere a spaiului de locuit; 3) recunoaterii n calitate de chiria a altui membru al familiei;4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaiului de locuit, folosit penrudobndirea veniturilor neprovenite din munc; 6) instalarea altor persoane n spaiul de locuitexcedentar. Acestea i alte cazuri vor fi examinate n paragraful acesta.

1. mpriea spaiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familieichiriaului are dreptul s cear ncheierea cu el a unui contract aparte de nchiriere a spaiuluilocativ, dac penru aceasta este consimmntul chriaului i a celorlalte membri majori aifamiliei care locuiesc mpreun cu dnsul i dac spaiul locativ ce-i revine poate fi separat subforma unei ncperi de locuit separate.

Astfel pentru modficarea contractului n baza condiiilor generale prevzute de art.89 CLRM, consimmntul prilor i a membrilor majori ai familiei chiriaului/ este necesar prezenaunui ir de cndiii suplimentare:

a) iniiativa modificrii contractului s parvin de la un membru major al familieichiriaului i

b) dac spaiul de locuit ce-i revine persoanei care a naintat declaraia poate fi separat nforma unei ncperi de locuit separate, adic ca cota ce-i revine s poat fi obiect al cntractului.Este evident faptul, c ultima condiie este cea mai important, deoarece lipsa ei face imposibilsatisfacerea cerinei membrului major al familiei chiriaului. Instana judiciar suprem arepublicii n hotrrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus n aceast regul general oconcretizare. n p.16 al Hotrrii Plenului se indic: "n baza art.89 CL RM, instana judectoreasc are dreptul s satisfac cerinele despre mprirea ncperii locative, dacreclamantul n corespundere cu cota parte a spaiului locativ care-i revine sau innd cont deacordul de spre ordinea de utilizarea ncperii locative i sepoate distribui o ncpere izolat, ceconst din una sau cteva camere /art.54 CL RM/".


13/63

13

n acelai timp Plenul Curii Supreme a atras atenia judecilor asupra faptului, ctransmiterea ncperilor de locuit concrete n folosina chiriaului i a membrilor familiei lui ncasele fondului locativ de stat i obtesc i privarea altor membri ai familiei de dreptul de a sefolosi de aceste ncperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fr modificarea contractuluide nchiriere a ncperii de locuit nu este prevzut de legislaia n vigoare /p.24/.

n aa mod, hotrrea citat a Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova arecunoscut ilegal practica, care s-a stabilit n activitatea instanelor judiciare la examinarealitigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaiilor locative fr mprirea lor. nacelai timp aceast practic a fost stopat. Conform regulei generale, litigiile aprute n legturcu modifica rea contractului de nchiriere a spaiului locativ se soluioneaz n ordine judiciar.

Regula despre mprirea ncperii de locuit, stabilit de art. 89 CL RM nu se aplic fade ncperile de locuit n casele ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a celor maiimportante ramuri a economiei naionale, dac muncitorii i slujbaii ce l-au primit au ntreruptrelaiile de munc cu organizaiile date la dorina personal, fr motive ntemeiate sau pentrunclcarea disciplinei de munc, sau pentru svrirea unei infreciuni, n afara cazurilor acordriiapartamentului ceteanului, care nu se afla n relaii de munc sau eliberarea din lucru din altemotive.

n rezultatul mpririi spaiului de locuit: apatamentele destinate i ocupate de o singurfamilie se transform n apartamente comunale i cu persoana care a naintat cererea se ncheie ncontract separat de nchiriere a spaiului locativ.

2. Modificarea contractului n cazul unirii chiriailor ntr -o singur familie. Articolul 90CL RM stabilete, c cetenii care locuiesc ntr -un singur apartament i se folosesc de ncperilede locuit n baza contractelor aparte de nchiriere, n cazul unirii ntr -o singur familie, snt ndrept s cear ncheierea cu careva dintre un contract de nchiriere pentru toate ncperile, pecare ei le ocup. Dup cum reiese din coninutul acestei norme, condiiile modificriicontractului n baza acestui temei snt: domicilierea a ctorva chiriai n locuina comunal n baza contractelor aparte de nchiriere; unirea lor ntr -o singur familie. Deci, de dreptul stabilit nart. 90 CL RM se pot folosi numai chiriai care domiciliaz ntr -un sngur apartament, deaceea

cetenii care locuiesc n case diferite, sau n apartamente diferite a unei i aceeai case, nu potcere ncheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ. Pentru ncheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimmntul membrilor

familiei chiriaului, deoarece n cazul dat merge vorba despre crearea unei familiinoi, care,evident, este imposibil fr acordul tuturor membrilor majori ce se unesc ntr -o familie, dac eii pstreaz dreptul la spaiul locativ.

Dup prerea noastr la determinarea cercului de persoane, ce se unesc ntr -o singurfamilie, trebuie s reieim din regulile art.55 CL RM /n care snt determinate categoriile persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaului/. Deaceea, greit ar fi s socotim, c a cerencheierea unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ pot numai acei chiriai, care aucreat o familie prin cstorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform

art.55 CL RM este posibil i pe alte ci, de exemplu, unirea ntr -o singur familie a rudelorapropiate, care locuiesc ntr -un apartament . Mai multca att, dup prerea noastr, este posibilunirea ntr -o singur familie nu numai a persoanelor legate ntre ele prin relaii de rudenie icomunitate, dar i a persoanelor care nu au legturi de rudenie. n prezent acest lucru estedeosebit de important. S ne imaginm o astfel de situaie: n dou sau chiar trei camere a unuiapartament comunal n baza contractelor aparte locuiesc cteva femei n vrst, bolnave, care aun camerele sale televizoarele, frigiderile, mainile de splat, plitele cu gaz .a. ale sale i fiecare pregtete pentru sine separat. n condiiile deloc uoare ale tranziiei la relaiile de pia,inflaiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotrrea de a se uni ntr -osingur familie pentru ducerea gospodriei comune, a bugetului comun, pentru acordareaajutorului i grijei uneia fa de ata, realizrii unor obiecte care snt n plus /televizoare, frigidere/i mrirea bugetului familiei.

Consecinele unei asemenea modificri ale contractului snt: apartamentulcomunal devineapartament n care domiciliaz o singur familie n baza unui singur contract de nchiriere aspaiului locativ.


14/63

14

Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabilete c refuzul locatorului de a ncheia un singurcontract de nchiriere poate fi contestat n ordine judiciar.

3. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n urma recunoaterii ncalitate de chiria a altui membru al familiei.

Articolul 91 CL RM stabilete, c membrul major al familiei chiriaul, poatecuconsimmntul chiriaului i a celorlali membri ai familiei care locuiesc mpreun cu el cererecunoaterea lui n calitate de chirian conformitate cu contractul de nchiriere a spaiuluilocativ semnat anterior, n locul chiriaului iniial. n acest mod cum este stabilit n lege aceastnorm juridic n practic nu se aplic, dar nu avem temeiuri s-o considerm norm moart(neaplicabil), deoarece n viaa de toate zilele ea se aplic foarte des dar ntr -un singur caz - ncazul decesului chiriaului iniial.

Anume aceasta este destinaia de baz a art.91 CL RM. Regula expus mai sus nu se refer la ncperile de locuit n casele ntreprinderilor,

instituiilor, organizaiilor a celor mai importante ramuri a economiei naionale cu unele excepii /vezi p.II art.91 CL RM/.

Dup prerea noastr, regula stabilit de art.91 CL RM, trebuie s se aplice n cel puindou cazuri: n cazul acordrii spaiului de locuit persoanelor,ce stau la evidena locativ laaprpierea rndului cu condiia, c n spaiul locativ acordat s- a transferat nu toat familie /deexemplu, n ncperea de locuit nou se transfer prinii i copii minori, dar unul din copiii ce auatins vrsta majoratului i este cstorit rmne n spaiul de locuit anterior i contractul ser eoformeaz pe numele lui/. Cazul al doilea: dac n baza art.63 CL RM chiriaul a lipsit frmotive ntemeiate n ncperea de locuit ocupat mai mult de ase luni i n ordine judiciar esterecunoscut c i-a pierdut dreptul la spaiul locativ. n principiu art.91 CL RM poate fi aplicat in alte cazuri, de exemplu, dac chiriaul ncperii de locuit, divornd sau chiar pstrndlegturile de cstorie se scoate de la eviden i se transfer cu traiul permanent ntr -o altlocalitate sau peste hotare. Mai departe, dac pentru nclcarea sistematic a regulilor deconvieuire, care fac imposibil convieuirea ntr -un singur apartament sau cas, chiriaul vinovatn aceasta, cu respectarea nemijlocit a cerinelor art.102 CL RM, este evacuat din ncperea de

locuit ocupat. n aceste cazuri, pentru prentmpinarea instabilitii raporturilor de drept locativ,contractul de nchiriere a spaiului locativ trebuie s fie reoformat pe numele unuia din persoanele care au atins vrsta majoratului i a rmas s domicilieze n apartamentul din care a plecat chiriaul.

4. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului de locuit la cererea chiriaului, care s-a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaul, care se folosete de unapartam ent separat, poate interveni cu cererea pe lng organele autoadministrrii locale,ntreprindere, instituie, organizaie /n dependen de apartenena casei de locuit/ de instalare ncamera izolat excedentar la alegerea sa a altor ceteni, ce snt luai la evidena celor care aunevoie de mbuntirea condiiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului n bazaacestui temei snt necesare urmtoarele condiii: ca iniiativa s provin de la chiria, care se

folosete de un apartament separat, ce el s aib n folosin spaiul locativ excedentar n formaunei camere izolate i ca pretendentul, care l-a ales chiriaul, s fie luat la evidena locativ. Consecinele unei astfel de modificri a contractului snt expres determinate de lege /art.76

CL RM/, care ndic, c n cazul satisfacerii demersului n privina persoanelor indicate /se are nvedere pretendenii/ se ncheie un contract aparte de nchiriere a spaiului de locuit. n aa mod,apartamentul, n care locuiesc o singur familie se transform n locuin comunal.

5. Modificarea contractului n urma retragerii spaiului de locuit, folosit pentru obinereaveniturilor neprovenite din munc.

Conform art. 80 CL RM dac chiriaul sistematic d n subchirie spaiul locativ cu scopulobinerii veniturilor neprovenite din munc, spaiul locativ izolat, dat n subchirie poate fi retrasn ordine judciar, iar sumele primite n mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitulstatului. Norma dat se aplic ca sanciune penru nclcarea legislaiei locative.

Pentru modificarea contractului n baza temeiului dat snt necesare urmtoarele condiii: predarea sistematic a spaiului locativ n subchirie; scopul predrii- primireaveniturilor


15/63

15

neprovenite din munc; obiect al contractului de subchirie este o ncpere izolat; prezenahotrrii judecii despre retragerea spaiului de locuit, folosit n scopuri ilegale.

Consecinele modificrii: conform hotrrii judecii are loc retragerea spaiului locativ-izolat, dup care organele corespunztoare competente /n dependen de apartenena spaiului delocuit/ acord ncperea de locuit dat altor persoane, ce stau la evidena locativ, adicapartamentul devine comunal.

n practic modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor prevzute de articoul 80 CL RM i art.76 CL RM, se aplic farte rar, dar pstrarea acestor normen viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.

n acelai timp ar fi bnevenit s menionm i alt moment. Dup prerea noastr judectoriile nu trebuie s satisfac aciunile despre preluarea spaiului locativ izolat, folosit pentru obinerea veniturilor neprovenite din munc n acele cazuri, cnd astfel de hotrri potaduce dup sine nclcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la ncperea delocuit retras. De exemplu, ntr -un apartament cu dou camere, izolate, locuiesc tata i fiica. nlegtur cu nscrierea fiicei ntr -o instituie de nvmnt, tata sistematic preda n subchiriecamera izolat a fiicei, obinnd venituri neprovenite din munc. Deoarece, dup fiic, conformart.63 CL RM, se menine dreptul la ncperea de locuit, judecata n acest caz trebuie s perceapn folosul statului numai sumele neprovenite din munc pe care l-au prmit chiriaul. Retragereancperii de locuit a fiicei va atrage dup sine nclcri eseniale ale drepturilor locative ale ei. Eanu poate duce rspundere pentru aciunile ilegale ale tatlui. Mai mult ca att, legea ofer judecii dreptul s nu retrag spaiul locativ, deoarece n nsi textul legii este scris cuvntul"poate", dar nu trebuie sau este obligat.

6. Modificarea contractului de nchiriere a spaiuluo locativ n baza temeiurilor eliberriin apartamentul ocupat a ncperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stablete, c dac napartamentul, n care domiciliaz doi sau mai muli chiriai s-a eliberat o camer neizolat de altspaiu locativ, atunci ea se transmite chiriaului, care ocup ncperea alturat.

Dac n apartament s-a eliberat o camer izolat, ea trebuie s fie ocupat de chiriaul, luatla evidena pentru mbuntirea condiiilor de trai sau care are dreptul s fie luat la eviden. n

lipsa unor astfel de ceteni ncperea de locuit eliberat va fi populat n ordine general. Astfellegea permite posibilitatea modificrii contractului n baza acestei temei n dependen de faptul,c s-a eliberat camera contigu sau izolat. n cazul eliberrii camerei contigu ea n toatecazurile, indiferent de careva condiii, se transmite n folosina chiriaului, care ocup caneraalturat. Cu toate aceste se respect cerinele legii despre obiectul contractului de nchiriere aspaiului locativ /art.54 CL RM/, adic cerina despre aceea c nu poate fi obiect al contractului ocamer, legat cu o alt camer prin intrare comun /camer contigu/.

Alt situaie se poate crea n cazul eliberrii n apartament a unei camere izolate. Pentruntrirea ei dup chriaul, care locuia n camer snt necesare urmtoarele condiii: domicilierean apartamentul comunal, aflarea pretendentului la ncperea de locuit eliberat la evidenalocativ sau prezena dreptului de a sta la o astfel de eviden, i evident, eliberarea camerei

izlate n apartamentul comunal dat. Consecinele modificrii contractului n baza acestei teme: apartamentul nceteaz s fiecomunal, iar dac n apartament locuiesc mai mult de doi chiriai, atunci unul din ei imbuntete condiiile sale de trai.

Pentru clarificarea mai detaliat a esenei normelor, stabilite n art.49 CL RM, este necesardup prerea noastr din nou s apelm la Hotrrea Planului Judectoriei Supreme a fosteiURSS p.16 n care se indic, c dac spaiul locativ este transmis unuia din chiriai ce locuieten apartament, acest lucru nu-i priveaz pe ceilali chiriai de dreptul s contesteze n ordine judiciar eliberarea bonului de repartiie i s cear acordarea spaiului de locuit acestor chiriai.

Nu pot fi satisfcute cerinele despre transmiterea spaiului de locuit persoanelor, careintenionat i-au nrutit pn la aceasta condiiile sale de trai, de exemplu, prin schimb,mprirea ncperilor de locuit. n acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenial asupracamerei izolate eliberate n apartamentul comunal, aprut ntre civa chiriai care pretind la el,se soluioneaz de ctre judecat.


16/63

16

Plenul Curii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembie 1999 a explicat deasemenea, c regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la ncperile de serviciu, de aceeachiriaul ncperii de serviciu nu are drept s pretind la ncperea izolat de serviciu ce s-aeliberat n acelai apartament (p.6).

Conform art.48 CL RM ncperile de locuit, eliberate n casele transmise ntreprinderile,instituiile, organizaiile de stat organelor autoadministrrii locale, la fel i ncperile elberate ncasele, construite cu participarea cotei pri a ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor se populeaz, n primul rnd, de lucrtorii care au nevoie de mbuntirea condiiilor de locuit aleacestor ntreprinderi, organizaii, instituii. Modul indicat de populare se aplic independent detimpul sfririi sau predrii n exploatare a casei de locuit.

Regmentnd rezilierearaporturilor de drept locative n casele fondului locativ de stat iobtesc, legislatorul delimiteaz noiunile "desfacerea contractului de nchiriere a ncperii delocuit" (art. 92,93 CL RM) i "evacuarea din ncperile de locuit" (art.94 i altele a CL RM).

Rezilierea contractului de nchiriere a spaiului de locuit se consider ncetarea aceluitemei juridic, din care reiese dreptul chiriaului i a membrilor familiei lui la folosirea ncperilorde locuit i a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetenilor n majoritateacazurilor este o urmare a rezilierii contractulu i de nchiriere a spaiului locativ, adic oconsecin a ncetrii aciunii temeiului de folosire a spaiului locativ.

Rezilierea raportului de drept ocativ este posibil att la iniiativa chiriaului i a membrilorfamiliei sale, ct i a locatorului. Cu toate acestea legislatorul ofer chiriaului i membrilorfamiliei sale drepturi largi, nengrdite, n ceea ce privete rezilierea contractului de nchiriere ancperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaul ncperii de locuit este n drept, cuconsimmntul membrilor familiei, s desfac oricnd contractul de nchiriere. n acest modchiriaului i se ofer libertate deplin la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui n aceast privin, n esen, nu snt limitate de nimeni i denimic.

Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabilete, c n cazul plecrii chiriaului i a membrilorfamiliei lui cu domiciliul permanent ntr -un alt centru populat sau n cazul mutrii ntr -o altncpere de locuit din acelai centru populat, contractul de nchiriere a ncperii de locuit se

consider desfcut din ziua plecrii sau a mutrii. n p.23 al Hotrrii Plenului Curii Supreme deJustiie din 20 decembrie 1999 se menioneaz de asemenea, c la aplicarea acestei normeinstana judiciar urmeaz a lua n consideraie probele care atest intenia chiriaului de antrerupe relaiile contractuale.

Legea prevede nc un caz de reziliere automat a contractului de nchiriere a spaiuluilocativ. Astfel, n conformitate cu p.IV art.63 CL RM n cazul condamnrii chiriaului la privaiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dac n ncperea de locuit n-au rmas slocuiasc membrii familiei lui, atunci contractul de nchiriere a ncperii de locuit se considerdesfcut din momentul executrii sentinei. Dup prerea noastr aceast norm trebuie s fieexclus din lege, deoarece ea este una din cauzele svririi unor noi infraciuni. S ne nchipuimun asemenea caz: o persoan n baza unui temei legitim a primit un apartament cu o camer, iar

mai apoi a svrit-o infraciune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaiune delibertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executrii sentinei contractul se socoatereziliat i apartamentul i se retrage. Ce-i rmne de fcut lui dup un an de zile dup ispirea pedepsei? Devenind hoinar, neavnd nici viz de reedin, nici loc de lucru, nici acoperi deasupra capului, lui nu- i rmne dect s svreasc noi aciuni ilegale.

Raportul de drept locativ de nchiriere poate la fel s fie reziliat n legtur cu pieireaobiectului contractului de nchiriere a spaiului locativ, decesul chiriaului, dac el a trit frfamilie.

Asigurnd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conine un ir denorme, menite s garanteze cetenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifestmai nti de toate prin aceea, c legea apr cetenii de evacuarea nentemea din apartamenteleocupate. Astfel, art.10 CL RM stabilete c nimeni nu poate fi evacuat din ncper ea de locuitocupat sau limitat n dreptul de a flosi ncperea de locuit dect numai n temeiul i n modul prevzut de lege.


17/63

17

Referitor la rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ art.93 CL RM stabilete,c contractul de nchiriere a ncperii de locuit n casele fondului de stat i obtesc de locuine poate fi desfcut, la cererea celui care a dat-o n chirie n temeiurile stabilite de lege i numai pecale judiciar, cu excepia cazurilor de evacuare din casele, ce snt n pericol de a se nrui.Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict snt delimitate de lege, adic nu poatefi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului n orice timp i la voina locatorului.

Astfel, conform regulei generale, contrac tul de nchiriere a ncperii de locuit la iniiativalocatorului poate fi reziliat n ordine judiciar, care este dup natura sa mai democratic i estechemat s protejeze, ngrdeasc cetenii de samovolnicia, incompetena cinovnicilor, care seocup cu problemele locative. Excepie din aceast regul general constituie numai faptul daccasa este n pericol de a se nrui, atunci persoanele care locuiesc n ea, trebuie s fie evacuaintr -un mod simplificat, pe cale administrativ, cu sanciunea procurorului.

Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativ a persoanelor, careau ocupat fr autorizaie ncperea de locuit, dar n acest caz merge vorba despre prentmpinarea nclcrii de lege, dar nu despre ncetarea relaiilor contractuale, deoarece elenici n- au existat. Aici este cazul de menionat c aceast regul contravine normelorconstituionale generale cu privire la drepturile i libertile cetenilor. Din aceste considerentePlenul Curii Supreme de Justiie din 20 decembrie 1999 a dat n aceast privin urmtoareleexplicaii: evacuarea din ncperea de locuit, indiferent de apartenena i tipul fondului delocuine se admite numai n temeiurile stabilite de lege prin hotrrea instanei de judecat.

Evacuarea pe c ale administrativ cu sancia procurorului prevzut alin. 2 al art.94 CL RMcontravine Constituiei, deoarece n asemenea caz partea interesat este lipsit de dreptul de a-iapra drepturile i interesele n instana judiciar.

Evacuarea persoanelor car e au ocupat fr autorizaie ncperea de locuit sau locuiesc ncase ce sunt n pericol de ase nrui poate avea loc numai pe cale judiciar.(p.13)

Ultimul punc n aceast problem a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care prevederile legii cu pr ivire la avacuarea administrativ au fost abrogate.

Legea, ns, nu amintete modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de nchiriere

a spaiului locativ, care nectnd la aceasta foarte des se ntlnete n practic. De exemplu, casaurmeaz a fi demolat i organizaia, crei i se acord lotul de pmnt pentru noua construcie,acord cetenilor care domiciliaz n casa care urmeaz a fi demolat, apartamente

bineamenajate, care- i satisfac la toi parametrii /raionul, etajul, mrimea, prezena serviciilorcomunale .a./.

n acest caz cetenii, primind bonul de repartiie elibereaz ncperile de locuit, careurmeaz a fi demolate, i binevol, fr judecat, se instaleaz n apartamentele noi. Dup prereanoastr i modul binevol de reziliere a contractului de iniiativa locatorului trebuie s fie prevzut de lege.

Dup cum s-a menionat, rezilierea contractului la iniiitiva locatorului este posibil numain baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele snt: efectuarea reparaiei capitale n rezultatul creia

ncperea de locuit ocupat nu mai poate fi meninut sau suprafaa ei se va mri sau micorasimitor (art.87 CL RM); casa n care se afl ncperea de locuit urmeaz s fie demolat; casa(ncperea de locuit) este n pericol de a se nrui, casa (ncperea de locuit) urmeaz s fiereamenajat ntr -o cas nelocuibil (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ nretragere sau n rezerv a ofierilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajai, carelocuiesc n orelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor i slujbailor caredomiciliaz n casele departamentale ale ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor ale celor maiimportante ramuri ale economiei naionale, din propria iniiativ fr motive ntemeiate sau careau fost cncediai pentru nclcarea disciplinei de munc ori pentruu svrirea unei infraciuni(art.100 CL RM); privarea de drepturi printeti, dac ei locuiesc mpreun cu copiii; nlturarea prinilor -educatori de la educarea n continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugereasistematic sau deteriorarea ncperilor de locuit, sau n-o folosesc dup destinaie, ori dac prinnclcarea regulilor de conveuire fac imposibil pentru alii convieuirea cu dnii n acelaiapartament sau aceeai cas, iar msurile de prevenire i de nrurire public n-au dat nici un


18/63

18

rezultat (art. 102 CL RM); dac chiriaul i membrii familiei lui nu s-au rentors n ncperea delocuit rezervat n decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).

Cererile locatorului despre evacuarea chiriaului i a membrilor familiei lui din caselefondului de stat i obtesc de locuine n baza altor temeiuri, neprevzute de lege snt ilegale inu pot fi puse la baza ncetrii contractului de nchiriere a spaiului de locuit i evacurii.

O garanie important a exercitrii de ctre ceteni a drepturilor sale locative reprezintregula legii despre faptul, cetenilor care snt evacuai din ncperile de locuit, li se acord un altspaiu de locuit, cu excepia cazurilor prevzute de art.102 CL RM. n acest fel consecinelerezilierii contractului de nchiriere a spaiului locativ pot fi de dou feluri: evacuarea cuacordarea altui spaiu de locuit i fr acordarea acestuia. Ultima are loc n cazurile prevzute deart 102 CL RM, adic cnd au loc nclcri ale legii din partea chiriaului i a membrilor familieilui. Deci, regula general cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative ntr -un spaiulocativ concret, reprezint asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaii de locuit.

O regul foarte important n acest sens pentru practica judiciar a fost stabilit de PlenulCurii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, n p.3 al aceste hotrrise men ioneaz , c primind cererea de chemare n judecat a administraiei publice locale, antreprinderii, instituiei, organizaiei despre evacuarea cetenilor n baza prevzut de lege,inclusiv i recunoaterea nevalabilitii bonului de repartiie, cu acordarea unei ncperi locativeamenajate sau a altei ncperi, judectorul este obligat c verifice dac n cerere este indicat oncpere locativ concret i liber, care i se distribuie celui ce este evacuat.

n cazul n care nu exist o asemenea indicaie, judectorul, n conformitate cu art. 132CPC RM nu v- a da curs cererii i v-a propune reclamantului s corecteze deficienile din cerere,acordndu-i pentru aceasta termenul necesar. n cazul n care nu se execut cerinele judectorului cererea se consider nedepus i se restituie reclamantului.

Dac cauza este intentat, judectorul nu are dreptul su nu-i dea curs ntruct aceastacontravine cerinelor art. 132 CPC RM.

Dup prerea noastr aceast regul stabilit de Curtea Suprem de Justiie a RMreprezint o garanie esenial pentru ceteni n ce privete realizarea dreptruilor locative.

Asigurarea cetenilor evacuai din alte ncperi de locuit nu reprezint, ns, unicagaranie a exercitrii drepturilor sale locative. O alt garanie important este stabilirea de ctrelege a cerinei, creia trebuie s corespund spaiul locativ, acordat din nou. Conform reguleigenerale, ncperile de locuit acordate trebuie s corespund cerinelor calitative i cantitative, prevzute de lege. Astfel art.99 CL RM stablete c ncperea de locuit, acordat cetenilor nlegtur cu evacuarea, trebuie s fie o ncpere amenajat i s corespund cerinelor articolelor42-44 CL RM. Dup cum a fost menionat art.42 CL RM stabilete mrimea normei spaiuluilocativ, adic cerinele cantitative.

La acordarea ncperilor de locuit n conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalareantr -o camer a persoanelor de sexe diferite n vrst de peste nou ani, cu excepia soilor.

ncperea de locuit se acord, inndu-se seama de starea sntii, ceteanului, iar n

limita posibilitilor- la locul lui de munc, precum i de alte mprejurri ce merit atenie.Invalizilor, btrnilor, celor ce sufer de boli cardiovasculare i de alte boli grave ncperilede locuit li se acord, de regul, la etaje de jos sau n case cu ascensor.

La stabilirea mrimii ncperii de locuit ce se acord, se ine seama de faptul dac nfamilie este o femeie gravid.

Cerinele calitative naintate fa de ncperea de locuit acordat, snt stabilii n art.43 CLRM n care se indic c ncerea de locuit, acordat cetenilor pentru domiciliere, trebuie s fieamenajat potrivit condiiilor existente n centrul populat respectiv, s corespund cerinelorsanitare i tehnice. ncperile de locuit acordate, trebuie s se afle n raza centrului populatrespectiv.

Nu se permite instalarea cetenilor n ncperile eliberate din casele avariate, dinsubsoluri, barci i alte construcii neadaptate pentru domiciliere, precum i n casele, careurmeaz s fie demolate sau trecute n categoria celor nelocuibile. Astfel, ncperile de locuitacordate trebuie s se afle n casele de tip capital, construite n baza proiectului de tip ca


19/63

19

locuibil sau reparat capital i reamenajat n ncperi de locuit destinat domicilierii permanente a cetenilor. Din regula general este numa o excepie, stabilit de articolul 100 CL RM. Astfel, n caz dereziliere a contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor stabilite de ar t.100 CRM, spaiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie s corespund cerinelor sanitare itehnice i s se afle n raza localitii respective. Dup cum vedem lipsete una dn cerineleeseniale- amenajarea. Dac n-ar fi o astfel de excepie, atunci legea i-ar pierde logica sa.Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, deexemplu, pentru nclcarea disciplnei de munc. Care ar fi sensul evacurii persoanei ce anclcat ce rea-credin disciplna de munc, din apartamentul cu toate comoditile i apoiinstalarea lui ntr -o astfel de ncpere? Este un absurd i numai. Deaceea legea stabilete /nscopuri de profilaxie, aciuni asupra persoanei care a nclcat disciplna de munc, posibil i-nalte scopuri/, c n cazurle, prevzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei altencperi de locuit mai puin amenajate. {i prin aceasta, dup prerea noastr, legislatorul i-amanifestat umanitatea sa fa de persoanele evacuate- ei n u snt evacuai fr acordarea unui nouspaiu de locuit, cum se fcea pn la 1 ianuarie 1992 /cnd au intrat n vigoare Bazele legisaieilocative a fostei URSS i a republicilor unionale/. n acest mod, persoanele care au nclcatdisciplina de munc snt pedepsite dup merite, prin lipsirea lor de spaiu locativ amenajat, dar einu snt lipsii de dreptul la locuin n genere.


20/63

20

Tema 3.Folosirea locuinelor din fondul privat de locuine

Tezele principale:1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia. 2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine. 3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului. 4. Privatizarea temei de apariie a dreptului de proprietate asupra locuinei. 5. Probleme actuale i soluionarea n spaiul locativ privat

1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia. Potrivit art.125 CL, cetenii, care au n proprietate o cas sau o parte din cas,o folosesc

pentru domicilierea personal i pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietariilocuinelor au nu numai drepul de ale folosi, ci i dreptul de a dispune de ele. Proprietarii audreptul s instaleze alte persoane n locuina ce le aparine.

Proprietarii de case de locuit sunt obligai s asigure pstrarea casei n bune condiii, s fac pe cont propriu reparaia curen i capital a casei, s ntrein n ordine terenul aferent casei(art.126 CL).

Membrii familiei prorietarului ncperii de locuit, instalai de aceasta, sunt n drept de afolosi aceast locuin la fel ca proprietarul, dac n timpul instalrii nu s-a prevzut altceva(art.130 CL). n cadrul fondului privat de locune nu putem vorbi dewpre egalitatea n drepturi a

prop rietarului i a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispunede locuin, precum i alte dreptuir ce aparin proprietarului. La categoria membrilor familiei proprietarului se atribuie persoanele menionate n art.55 CL.

Cu acordul proprietarului ei sunt n drept s instaleze n locuina ocupat pe membrii familieisale. Pentru instalarea copiilor minori la prini nu se cere acordul proprietarului ncperii delocuit.

Membrii familiei proprietarului trebuie s aib i atitudine grijulie fa de ncperea n care

locuiesc. Membrii majori al familie proprieatului sunt oblogai s soporte cheltuielile legate dentreinerea casei i a terenului aferent. n caz de apariie alitigiilor cu priovire la participarea lacheltuieli, prile de adreseaz n instana de judecat.

Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuina att timp, ct proprietaruldispune de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a ncperii nceteaz cndmembrii familiei proprietarul ui rupe raportuirle familiale cu proprietarul i pleac cu traiul permanent n alt locuin.

Membrii familiei proprietarului i menin dreptul de folosire a ncperii i n cazul ncetriiraporturilor familiale cu proprietarul locuinei, dobndind calitate de foti membri ai familiei proprietarului. Ei i pstreaz acest drept dac continu s locuieasc n aceast ncpere i dacla momentul nstalrii n-a fosr o alt nelegere cu prorietarul. Dreptul de folosire a ncperii nu

se menine pentru fotii membrii al familiei proprietarului, dac la momentul instalrii lor s-a prevzut c ei nu vor dobndi acest drept sau c acest drept nceteaz odat cu ncetarearaporturilor falimiale.

Membrii familiei proprietarului, precum i fotii membrii ai familiei acestuia pot fi evacuaidin ncperea de locuit n cazurile prevzute n art. 102, alin1 CL dac distrug sau deterioreazsistematic ncperea de locuit, nu o folosesc dup destinaie sau dac prin nclcarea regulilor deconvieuire fac imposibilpentru alii conlocuirea n aceeai locuin.

2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine.Conform art.132 CL, persoana care are n proprietate o cas de locuit, are dreptul s o

nchirieze. n acest caz suntem n prezena contractului comercial de nchieire, deaorece proprietarul locuinei urmrete obinerea unui venit prin nchirierea ei.

n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ, locatorul i asum obligaia de atransmite locatarului un spaiu locativ destinat pentru domiciliere permanent, pe un termen


21/63

21

limitat sau nelimitat, iar locatarul i asum obligaia s foloseasc acest spaiu locativ conformdestinaiei i s achite chiria (art-67 proiect CL).

Contractul de nchiriere a locuinelor din fondul privat se caracterizeaz prin faptul c sencheie prin realizarea acordului prilor asupra tuturor condiiilor eseniale. n acest caz legea nucere respectarea unor condiii, ce se refer la evidena locativ i acordarea ncperilor. Normelece reglementeaz contractul de nchieriere a spaiului locativ din fondul privat, sunt normedispozitive, prile contractului stabilind prin negociere condiiile contractuilui.

n calitate de locator apar persoanele fizice i juridice, proprietari al locuinelor, iar ncalita te de chiria persoane fizice . n contract trebuie de menionat persoanele, care vor folosilocuina de rnd cu chiriaul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaului au dreptul de afolosi spaiul locativ ca i chiriaul. Persoanele juridice dobndesc folosina locuinelor dinfondul privat n baza contractului de arend.

Obiect al contractului de nchieire a spaiului locativ esteo ncpere izolat sau neizolat,destinat pentru domiciliere permanent apartament , cas de locuit, o parte din ea. n acestcaz legea nu nainteaz careva cerine cantitative i calitative fa de obiectul contractului. Nu secere ca locuina nchiriat s fie amenajat potrivit cerinelor existente n localitatea respectiv.

Contractul de nchirierea a locuinei din fondul privat trebuie ncheiat nforma simplscris. Dac contractul se ncheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmeaz a fi nregistrat laorganele cadastrale teritoriale. Constratul de nchierierea a locuinelor din fondul privat sencheie pe un anumit termen sau fr termen, la acordul pilor.

Plata pentru folosirea ncperii, precum i termenul de achitare a ei se stabilete la acordul prilor. Dac n contract nu s-a prevzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achitseparat de chirie (art.133 CL).

Locatorul este obligat s pun la pun la dispoziia chiriaului ncperea de locuit liber iutil petnru trai. n timpul valabilitii contractului locatorului este obligat s asigure exploatareacasei de locuit, n care se afl ncperea nchiriat. El este obligat s fac la timp reparaiacapital a casei, s asigure funcionarea nentrerupt a instalaiilor tehnico-sanitare, ntreinereacuvenit a spaiilor de uz comun i a terenului aferent (art.147 CL). n cazul n care locatorulp

nu face reparaia ncperii, chiriaul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului,dac acesta are caracter urgent. Chiriaul este obligat s foloseasc locuina dup destinaie, s-o pstreze n bune condiii, s

respecte regulile de ntreinere a casei i a terenului aferent. Chiriaului se interzice s facreplanificarea i reamenajarea ncperii de locuit fr acordul locatorului. Chiriaul este obligats achite la timp plile de chirie. Dac contractul nu prevede altceva, chiriaul este obligat s plteasc i serviciile comunale.

Potrivit art.148 CL, chiriaul este obligat s fac reparaia curent a ncperii de locuit pecontul propriu, iar dup ncetarea contractului s-o predea n ordinea stabilit.

Chiriaul are dreptul s instaleze n ncperea ocupat pe copiii si minori fr acordullocatorului. Dac chiriaul ocup o ncpere izolat, el are dreptul, cu consimmntul membrilor

familiei sale, s instaleze pe soul i pe prinii si inapi de munc. Instalarea altor persoane seadmite numai cu consimmntul locatorului (art.134 CL). Chiriaul are dreptul, cu consimmntul locatorului, s schimbe ncperea de locuit ocupat

cu ncperea de locuit ocupat de un alt chiria din aceeai cas sau din alt cas proprietate priv at, transmindu-se reciproc drepturile i obligaiile, potrivit contractelor de nchiriere. Pentru efectuarea schimbului este necesar consimmntul n scris al membtirlor majori aifamiliei chiriaului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care i menin dreptul de folosire alocuinei. Refuzul locatorului de a da consimmntul pentru efectuarea schimbului nu poate fiataca5t de cale judiciar (art.136 CL).

Chiriaului i membrilor familiei lui li se menine dreptul de folosire a locuinei dac li psesc pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare n cazurile prevzute de art.63 CL.

Modificarea i rezilierea contractului.Potrivit regulii generale, contractul de nchiriere a spaiului locativ din fondul privat poate fi

modificat la acordul prilor, cu excepia cazurilor prevzute de lege, cnd contractul poate fi


22/63

22

modificat unilateral, din iniiativa unei pri (art.135 CL). Contractul de modific unilateral nurmtoarele cazuri: 1. cnd chiriaul, potrivit art.134 CL, instaleaz alte persoanel n locuina ocupat, fr acordul

locatorului;2. contractul se modific i n cazul decesului chiriaului, deaorece locatorul este obligat s

ncheie contract, pe termenul rmas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, carea locuit n aceast ncpere.n cazul n care dreptul de proprietate asupra casei, n care se afl ncperea nchiriat, trece

la o alt persoan, contractul de nchirieire rmne n vigoare pn la expirarea termenului indicatn el (art.141 CL).

Modificarea ce priveete obiectul contractzului are loc n cazul efecturii reparaiei capilate acasei. Potrivit art.137 CL, dac este necesar s se fac reparaie capital a casei i dac reparaianu poate fi fcut fr evacuarea persoanelor ce locuiesc n aceast cas, locatorul este n dreptc cear evacuarea chiriaului. Locatorul nu este obligat s-i acorde chiriaului o alt locuin petimpul reparaiei capitale. Dup terminarea reparaiei locatorul este obligat s-i acorde chiriauluincperea pe care a ocupat-o mai nainte sau o alt ncpere, cu excepia cazurilor cnd ncpereaocupat de chiria nu se va pstra.

Conform art.139 CL, chiriaul are dreptul n orice moment s rezilieze contractul denchieire, nefiind obligat s-l notifice n prealabil pe locator i s-i repare prejudiciul cauzat.Contractul de nchiriere nceteaz odat cu expirarea termenului pwentru care s-a ncheiat. Dupexpirarea termenului, chiriaul are dreptul la prelungirea contractului.

Locatorul are dreptul s refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pechiria cu 3 luni nainte de expirarea termenului, dac ncperea este necesar pentrudomicilierea sa i domicilierea membrilor familiei sale, precum i-n cazul nendepliniriisistematice de ctre chiria a obligaiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaul nu are dreptul scear prelungirea contractului, dac contractul a fost ncheiat pe un termen mai mare de un an cuangajamentul de a elibera ncperea la expirarea termenului.

Dac contractul a fpst ncheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul s cear

rezilierea lui pe cale judiciar, dac ncperea nchiriat este necesar pentru domicilierea sa idomicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaul trebuie s fientiinat cu 3 luni nainte.

Locatorul are dreptul s cear rezilierea contractului, dac chiriaul sistematic nu pltetechiria i serviciile comunale.

Contractul poate fi reziliat, iar chiriaul evacuat n cazurile prevzute de art.102, alin1 CL,dac sisitematic distruge sau deterioreaz ncperea, nu o folosete potrivit destinaiei sau dac prin nclcarea regulilor de conveuire social face imposibil pentru alii domicilierea n aceastlocuin sau cas.

3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului.Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/,Hotrrii PCSJ Cu privire la practica aplicrii de ctre instanele judectopreti a legislaiei ce

reglementeaz evacuarea persoanelor din casele supuse demolrii n legtur cu retragerealoturilor de pmnt pentru necesitile statului din 29 mai 1989, Buletinul CSJ, 2000, nr.1.

Potrivit art.46 din Constituia RM, persoana poate fi expropriat numai pentru o cauz deutilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. Cazurile n care poate fi facutexproprierea i procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public.

Obiect al exproprierii sun bunurile imobile i dreptul de folosin s acestor bunuri. n cazul ncare sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc consecinele prevzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, n cazul demolrii caselor de locuit, proprietate privat, n legtur cu retragerea locturilor de pmnt pentru necesitile statului, proprietarilor i membrilor familiie lor, precum i altor persoane, care locuiesc permanent naceste case, li se acord locuine n casele fondului de stat. n afar de aceasta, proprietarilor


23/63

23

acestor case, la dorina lor, fie li se pltete costul caselor, construciilor i instalaiilor demolate,fie li se acord dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora.

Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, n cazul exproprieirii de locuin, proprietarului i se pro pune n porprietate o alt locuin. Dac costul locuinei propuse este mai muc dect cel allocuinei ecpropriate, proprietarului i se va plti diferena de preuri.

La dorina proprietarului, autoritile publice locale cor asigura posibilitatea de a se nscrie cu prioritate ntr -o cooperativ i de a primi apartament.

n cazul demolrii casei, dreptul la acordarea spaiului locativ l au proprietarii i membriifamilieii acestora, inclusiv i cel care lipsesc temporar, dar crora li se pstreaz locvuina, potrivit art.63 CL. n procesul soluionrii litigiilor de aceast natur, instanele de judecattrebuie s stabileasc componena real a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar imembrii familiie lui, aplicnd prevederile art.55 CL.

Potrivit p.13 Hot.PCSJ fotii membrii ai familiei proprietarului au dreptul s cear acordareaunui apartament separat, dac ei ocupau n casa demilat odi sau o odaie separat.

Chiriailor locuinelor proprietate privat, se urmeaz a fi demolate, li se acord o altlocuin, dac contractul de nchiriere a fost ncheiat pn la adoptarea hotrrii cu privire laexproprierea i dac casa demolat este pentru ei unicul loc de trai.

ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmeaz afi demolate trebuis corespund prevederilor art.42-44 CL. Aceste ncperi trebuie s fie amenajate potrivitcerinelor existene n localitatea respectiv, s corespund cerinelor tehnice i sanitare.ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fr autorizaie i caresunt supuse demolrii, trebuie s corespund cerinelor tehnice i sanitare, nefiind nsamenajate. (p.10 Hot. PCSJ).

Dup cantitate ncperea acordast trebuie s asigure cte 9 m.p. pentru fiecare persoan, darnu mai puin de 8 m.p. Dac proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaiullocativ suplimentar, locuina se acord innd cont i de acest drept. Dup numrul de camerelocuina acordat trebui s corespund celei demolate, dac acest lucuru nu va crea spaiulocativ excedentar. Numrul odilor i suprafaa spaiului locativ se va determina fr a se lua n

consideraie ncperile construite fr autorizaie. Dac se demoleaz o cas ce se afl n proprietatea comun a dou sau mai multe persoane,care fomeaz familii distinate n sens locativ, fircare coproprietar are dreptul s primeasc olocuin separat i despgubilire, proporional cu cota-parte cei revine.

Persoanele care nu au primit despgubire pentru casele i construciile demolate, au dreptulos privatizeze gratuit ncperile acordate din fonful de stat.

La dorina proprietarilor, casele de locuit i construciile, care urmeaz a fi demilate, pot fimutate sau restabilite n alt loc (art.144 CL). Dac proprietarul declar c dorete s permutecasa cu mijloacele proprii i pe cont propriu, instana va acorda un interval de timp organelorcompetitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).

4.Privatiza

Date post:	03-Jun-2018
Category:	Documents
Upload:	olungu
View:	423 times
Download:	2 times

102 - Dreptul Locativ Si Relatii de Arenda

Documents